房地产经济学：第9章 房地产税收

1、第九章第九章 房地产税收房地产税收董藩 丁宏 陶斐斐 编著2 本章主要讲：主要介绍税收基本知识，如税收的概念、特性和原则等。主要介绍我国房地产税收的演变和未来发展的趋势。主要介绍海外房地产税收的现状和发展趋势，从土地课税、房屋课税和房地产税收三个方面介绍相关税种，重点介绍房地产保有税和房地产流转税。本章纲要本章纲要税收的基本原理税收的基本原理房地产税收的含义与作用房地产税收的含义与作用n 税收的内涵和特征n 税收制度的基本内容与特征n 税收的作用n 税收的种类n 房地产税收的含义n 房地产税收理论及争论n 房地产税收的作用本章纲要本章纲要国外房地产税收制度及启示国外房地产税收制度及启示中国房地

2、产税收制度中国房地产税收制度n 国外房地产税收的类型及管理方式n 国外房地产税收制度的经验及启示n 中国房地产税收制度的历史与演进n 现行的中国房地产税收制度及税种房地产税收第一节第一节 税收的基本原理税收的基本原理n 税收的内涵和特征 什么是税收？ 国家税务总局网站：税收是国家为满足社会公共需要，凭借公共权力，按照法律所规定的标准和程序，参与国民收入分配，强制地、无偿地取得财政收入的一种方式。 美国经济学词典：“居民个人、公共机构和团体向政府强制转让货币、实物或者劳务。” 不列颠百科全书： “对政府财政收入的捐献，以满足政府开支需要，而不表明是为某一特定目的。”它进一步解释，税收是国家收入的

3、最重要来源，其征收是强制的、固定的和无偿的，是为了全体纳税人的福利而征收的。 日本现代经济学辞典：“国家或地方公共团体为了筹集社会共同需要的资金，而按照法律的规定，以货币的形式对私营部门的一种强制性课征。” 中国1979年出版的辞海将税收解释为 “是国家对有纳税义务的组织和个人征收的货币和实物。” 亚当斯密，塞里格曼等人的观点房地产税收5第一节第一节 税收的基本原理税收的基本原理n 税收的内涵和特征 什么是税收？不同学者因为所在国家国情不同、制度差异，对税收的定义也有所不同。有的侧重于强调解释税收征收的主体，有的侧重于描述税收的内容，有的则关注税收的意义和作用，还有的聚焦于解释税收的对象。税收

4、的定义或解释，至少应当包括四个方面的内容，即税收的主体和客体、税收的依据或来源、税收的方式和税收的形态。税收是国家以强制力为基础，从法律规定范围内的法人和税收是国家以强制力为基础，从法律规定范围内的法人和自然人那里无偿获得的、以货币形态为主的财政收入。自然人那里无偿获得的、以货币形态为主的财政收入。 税收是国家运用政治权力，向公民强制性地、无偿地收取一定比例的财富，它是任何国家存在的经济基础。房地产税收6第一节第一节 税收的基本原理税收的基本原理 税收的特征 税收具有强制性、无偿性和固定性三个特征 强制性强制性，是指国家凭借公共权力，通过法律对税收主体和客体的权利与义务进行制约。税收的强制性对

5、税收主体和客体均具有强制力，一方面，对于税收主体来说，这种强制性意味着征税行为必须依照法律进行，不能依照自主意愿随意进行；另一方面，对于税收客体来说，纳税行为也是具有强制性的，它不因税收客体的个人意志而转移。 无偿性无偿性，是指当税收纳入国家财政预算之后，其使用就由财政统一分配，而不会根据纳税人纳税的多少而直接向具体纳税人返还或支付报酬。必须指出的是，税收的无偿性是针对单个纳税人而言的，即单个纳税人享有的公共利益与其缴纳的税款不是对等关系，对于所有纳税人来说，税收最终是要用于向社会全体成员提供公共产品和公共服务。这也是我们常说的税收“取之于民、用之于民”。 固定性固定性，是指征税的标准和总量在

6、一定时期内是相对固定的，包括纳税人、课税对象、税率、纳税期限、纳税地点等。房地产税收7第一节第一节 税收的基本原理税收的基本原理n 税收制度的基本内容与特征 税收制度的内容 税收制度应当包括税收客体或者纳税人、征税对象、税收种类、税目及税率、计税依据、纳税期限、附加、加成和减免等内容。 税收客体，又称纳税人或者课税主体，是指法律规定的直接负有纳税义务的单位和个人，包括自然人和法人 征税对象是法律规定的征税标的物，即征税的客观对象。简而言之就是对什么征税的问题。 税目是征税对象的具体化，指法律规定的同一征税对象范围内的具体项目。一般来说，确定税目的方法有列举法和概括法两种。 税率是指税法规定的所

7、纳税款与应纳税额之比。税率有三种不同类型：比例税率、累进税率和定额税率。 计税依据是计算应征税额的依据，主要是解决如何计量征税对象的问题，它分为从价计税和从量计税两种。 纳税期限是指法律规定的税收客体即纳税人应当缴纳税款的期限。它一般根据征税对象的特点和税收客体的生产经营状况来确定。房地产税收8第一节第一节 税收的基本原理税收的基本原理n 税收制度的基本内容与特征 税收制度的特征 税收制度是正式的制度安排；同时它也是一种外部的制度安排 税收制度安排的内容是有关国家税收的征收和缴纳，目的是减少经济行为主体纳税方面的机会主义行为，降低税收成本 税收制度安排是国家的一种再分配方式。强调税收是正式的制

8、度安排，就是强调税收制度是由以法律的形式正式确立的，是所有社会成员都必须遵守的制度，它同税收一样具有强制性的特点。或者换句话说就是强调税收法定原则 税收制度是外在制度这一特征，强调的是这一制度不是内生演变的，它更多的是自上而下强加的。 税收制度结构 为了达到组织财政收入、调节经济运行的目的，在按一定标准进行税收分类的基础上，一个国家或者地区，合理设置税种所形成的特定的税收体系。房地产税收9第一节第一节 税收的基本原理税收的基本原理n 税收的作用 税收的财政收入组织作用 税收是财政收入的主要来源。这也是税收最为基本的职能和作用。（绝对比例，发展趋势） 税收的经济运行调控作用 税收具有调控经济运行

9、的重要作用。税收作为一种有力的经济杠杆，通过税收的增加和减免，税种设置的变化，税率的调节，可以有效地影响市场主体的切身利益，从而引导社会预期和市场主体的具体经济行为，促进资源优化配置。 税收的收入调控作用 税收具有调节收入分配，调节社会财富结构的作用。通过具体税种的设置，可以有效地调节个人及企业收入分配，促进社会公平。 税收具有监督经济活动的作用 税收具有监督经济活动的作用。通过对税收收入结构和数量的分析及监控，可以及时发现并掌握宏观经济的发展变化苗头和趋势，较为深入地了解微观经济状况。房地产税收10第一节第一节 税收的基本原理税收的基本原理n 税收的种类 按照税收制度的复杂性不同，可以将税收

10、分为单一税和复合税； 按照税收的目的和税款用途的差异，可以将税收分为普通税和特定税； 按照税种的地位不同，可以将税收分为主体税和辅助税； 按照计税标准的不同，可以分为从量税和从价税； 按照存续时间的差异，可以分为经常税和临时税； 按照管理权限或者收入归属的不同，可以分为中央税、地方税和共享税； 按照税收形态的差异，可以分为劳役税、实物税和货币税； 按照税收和价格关系的不同，可以分为价内税和价外税； 按照税收来源的差异，可以分为资本税、财产税和所得税等等。世界经济合作与发展组织（世界经济合作与发展组织（OECDOECD）将税收分为六大类，分别）将税收分为六大类，分别为对所得、利润和资本利得所征的

11、税；社会保险税；对工为对所得、利润和资本利得所征的税；社会保险税；对工薪和劳动所征的税；包括房地产和净财富在内的财产税；薪和劳动所征的税；包括房地产和净财富在内的财产税；商品和劳务税以及其他税。商品和劳务税以及其他税。房地产税收11第一节第一节 税收的基本原理税收的基本原理n 税收的种类 中国，经过多年的税制改革和发展，目前基本形成了以增值税、消费税、营业税、企业所得税、个人所得税、资源税、城镇土地使用税、房产税、城市维护建设税、耕地占用税、土地增值税、车辆购置税、车船税、印花税、契税、烟叶税、关税、船舶吨税为主要内容的税收种类。表表9-2 9-2 中国现行税种及内容中国现行税种及内容房地产税

12、收12税种名称税种名称内容内容增值税对在中国境内销售货物或者提供加工、修理修配劳务以及进口货物的单位和个人征收。消费税对在中国境内生产、委托加工和进口应税消费品的单位和个人征收。征税范围包括烟、酒和酒精、化妆品、贵重首饰和珠宝玉石等18个税目。营业税对有偿提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产的单位和个人征收。应税劳务包括交通运输业、建筑业、金融保险业等7个税目。企业所得税对中国境内的一切企业和其他取得收入的组织（不包括个人独资企业、合伙企业），就其来源于中国境内外的生产经营所得和其他所得征收。企业所得税以企业每一纳税年度的收入总额，减除不征税收入、免税收入、各项扣除以及允许弥补以前年度亏损后

13、的余额，为应纳税所得额。企业所得税的税率为25%。第一节第一节 税收的基本原理税收的基本原理n 税收的种类表表9-2 9-2 中国现行税种及内容（续）中国现行税种及内容（续）房地产税收13税种名称税种名称内容内容个人所得税以个人取得的各项应税所得（包括个人取得的工资、薪金所得，个体工商户的生产、经营所得等11个应税项目）为对象征收。除工资、薪金所得适用5%至45%的九级超额累进税率，个体工商户的生产、经营所得和对企事业单位的承包经营、承租经营所得适用5%至35%的5级超额累进税率外，其余各项所得均适用20%的比例税率。资源税对各种应税自然资源征收。征税范围包括原油、天然气、煤炭、其他非金属矿原

14、矿、黑色金属矿原矿、有色金属矿原矿、盐等7大类。城镇土地使用税以在城市、县城、建制镇和工矿区范围内的土地为征税对象，以实际占用的土地面积为计税依据，按规定税额对使用土地的单位和个人征收。房产税以城市、县城、建制镇和工矿区范围内的房屋为征税对象，按房产余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种税（此税不适用外商投资企业、外国企业和外籍个人）。城市维护建设税对缴纳增值税、消费税、营业税的单位和个人征收。耕地占用税是对占用耕地建房或者从事其他非农业建设的单位和个人，依其占用耕地的面积征收。第一节第一节 税收的基本原理税收的基本原理n 税收的种类表表9-2 9-2 中国现行税种及内容（续）中国现

15、行税种及内容（续）房地产税收14税种名称税种名称内容内容土地增值税以纳税人转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物所取得的增值额为征税对象，依照规定的税率征收。车辆购置税对购置汽车、摩托车、电车、挂车、农用运输车等应税车辆的单位和个人征收。车船税是以在中国境内依法应当到车船管理部门登记的车辆、船舶为征税对象，向车辆、船舶的所有人或管理人征收。印花税对经济活动和经济交往中书立、领受税法规定的应税凭证征收。契税是以出让、转让、买卖、赠与、交换发生权属转移的土地、房屋为征税对象征收，承受的单位和个人为纳税人。烟叶税对收购烟叶（包括晾晒烟叶和烤烟叶）的单位，按照收购烟叶的收购金额征收，税率为20。第二

16、节第二节 房地产税收的含义与作用房地产税收的含义与作用n 房地产税收的含义 广义房地产税既包括对土地本身及其所提供服务的课税，又包括对土地附着建筑物、构筑物等土地改良物所课征的税赋（如房屋税、土地改良税），对土地或土地改良物交易行为的课税（如契税、印花税）以及对土地的不当利用行为课征的税赋（如空地税、荒地税等）。 狭义房地产税，又被称为房屋税或房产税，是指单纯以房屋及其产权、使用权交易为课税对象的税种，或以房产与地产的共生体为课税物所征收的税赋。房地产税收并不是一个独立的税收种类，它是指针对包括土地、建筑物等在内的生产生活资料，以及对土地和建筑物进行改造、交易等活动征收的一系列相关税种的统称。

17、案例/专栏9-2房地产税收15案例案例9-1 9-1 我国税收几多我国税收几多 权威部门不知权威部门不知 n 这是一个让人难以理解的现象：在税收立法权、税种开征权等税收权限高度集中于国家层面的税制下，“我国现今究竟有多少个税种”这一问题，竟然没有一个统一的答案。n 权威部门说法不一n 财政部网站的“中国财政基本情况”栏目是这样表述的：“目前，我国共有19个税种，其中16个税种由税务部门负责征收，关税和船舶吨税由海关征收，进口货物的增值税、消费税由海关部门代征。”之后，还一一列举了这19个税种的名称并作简要介绍。n 在国家税务总局网站上，在“税收宣传一中国税收简介”栏目里是这样介绍的：“目前，中

18、国共有增值税、消费税、营业税、企业所得税、个人所得税、资源税、城镇土地使用税、房产税、城市房地产税、城市维护建设税、耕地占用税、土地增值税、车辆购置税、车船税、印花税、契税、烟叶税、关税、船舶吨税、固定资产投资方向调节税等20个税种，其中，17个税种由税务部门负责征收。固定资产投资方向调节税由国务院决定从2000年起暂停征收。”n 也就是说，我国共有多少个税种，财政部说是19个，而税务总局说是20个。n 记者把两个部门列举出来的税种进行对比后发现，有一个税种税务总局提到了而财政部没有提到，这个税种就是“城市房地产税”。n 记者还发现，2010年5月5日，北京市地税局网站“税务百科一中国税制”栏

19、目介绍我国“税种设置”时说：“目前，中国的税收制度共设有25种税，按照其性质和作用大致可以分为八类。”其说法与财政部、国家税务总局的说法也不同；另外，该网站竟然把尚未立法开征的遗产税和已经取消的农业税也囊括在内。n 业内人士也说不清n 负责税收征管的税务部门工作人员的答案也是各不相同：有的说有30多种，有的说20多种；有的表示只知道国税征收的税种，其他的要问地税部门；有的拿出有关资料想一一列举，但边说边发现内容已经过期。n 记者又就财政部和国家税务总局“说法不一”提出疑问：“2008年l2月国务院第546号令已宣布城市房地产税暂行条例自2009年1月1日起废止。既然如此，城市房地产税现在是否还

20、算法定税种?如果不算，税务总局为何将其列入20个税种中，并且在其网站税收法规库一城市房地产税一栏里至今还不断放入最新的税收法规；如果算，财政部为何又不列出它?”n 对此，仍是无人能说出所以然。n 资料来源：严丽梅我国税种几多，权威部门不知EBOLhttp：/newsxinhuanetcom/fortune2010-07/13/c_12329185htm20l0-ll-15，引用时根据需要有所删改。第二节第二节 房地产税收的含义与作用房地产税收的含义与作用n 房地产税收理论及争论l （一）有关土地税收的传统观点 古典经济学家们都认同如下观点，即在税金低于土地租金，并且估价时应从计税基数中去除人为

21、改进对税基影响的前提下，不论是根据出售价格、租用价格还是像英国那样的历史价格来对土地征税，土地税收都应该完全由土地所有者支付，并且土地税收不会对生产造成有害的影响。 对于土地税收的影响、土地增值税征收的前提、对土地征税的公平性等问题，不同学者有不同的观点。 关于土地税收的影响，大卫李嘉图；Henry George 关于土地增值税征收的前提，亚当斯密和James Mill；John Stuart Mill 关于土地税收公平性问题，亚当斯密和Henry George；而大卫李嘉图、James Mill、John R. McCulloch和John Stuart Milll （二）有关房地产税作为财

22、产税的观点及其争论 关于房地产税收理论的三大争论，即地方财产税的受益论和新论之争、房地产税的累进累退性争论、房地产税归属与超额负担争论房地产税收20 第二节第二节 房地产税收的含义与作用房地产税收的含义与作用n 一、房地产税收的含义n 关于房地产税收的概念，国内学者在具体阐释上存在不同看法或分歧。n 房地产税分为广义和狭义两种，并一一阐释。广义房地产税既包括对土地本身及其所提供服务的课税，又包括对土地附着建筑物、构筑物等土地改良物所课征的税赋(如房屋税、土地改良税)，对土地或土地改良物交易行为的课税(如契税、印花税)以及对土地的不当利用行为课征的税赋(如空地税、荒地税等)。 n 狭义房地产税，

23、又被称为房屋税或房产税，是指单纯以房屋及其产权、使用权交易为课税对象的税种，或以房产与地产的共生体为课税物所征收的税赋。因此，严格说来，房地产税收并不是一个独立的税收种类，它是指针对包括土地、建筑物等在内的生产生活资料，以及对土地和建筑物进行改造、交易等活动征收的一系列相关税种的统称。 二、房地产税收理论及争论二、房地产税收理论及争论n (一)有关土地税收的传统观点n 关于土地税收的传统观点，著名学者Nicolaus Tideman对弗朗斯瓦魁奈等重农主义者、亚当斯密(Adam Smith)、大卫李嘉图(David Ricardo)、James Mill、John RMcCulloch、Joh

24、n Stuart Mill、Henry George等人的观点进行了深入分析和总结。 n (二)有关房地产税作为财产税的观点及其争论n 常莉在总结国外房地产税收理论时，将房地产税收作为财产税的一部分加以研究，总结出了关于房地产税收理论的三大争论，即地方财产税的受益论和新论之争、房地产税的累进累退性争论、房地产税归属与超额负担争论。 第二节第二节 房地产税收的含义与作用房地产税收的含义与作用n 房地产税收的作用l （一）房地产税收是财政收入的重要组成部分 房地产税收是组成财政收入、尤其是地方财政收入的主要来源。房地产税收具有税源稳定、税额较大等特点，因而成为各国平衡财政收支重要手段。表9-2 欧

25、洲拉美部分国家房地产税占地方政府收入的比重情况房地产税收25国家国家房地产相关税收房地产相关税收房地产税占地方财政收入的比房地产税占地方财政收入的比重（重（%）澳大利亚土地税；市政税60.0加拿大不动产税53.3日本固定不动产税45.3阿根廷不动产税35.0智利不动产税35.1英国房屋税、非国内居民不动产税28.0第二节第二节 房地产税收的含义与作用房地产税收的含义与作用n 房地产税收的作用l （二）房地产税收可以调控房地产市场、促进资源优化配置 房地产税收通过影响市场主体即房地产供给者和需求者的预期，来调节房地产市场供给和需求的总量及结构，从而对房地产市场景气程度进行必要调节。 通过有效的房

26、地产税收制度设计，可以影响土地利用方式，影响房地产市场产品结构。 通过针对性的房地产税制设计，可以提高土地利用效率，促进土地资源的优化配置。l （三）房地产税收可调节财富分配、促进社会公平 房地产税收的征收目的之一就是要调整资源分配，贯彻公平原则，促进社会公平。对房地产征税，能够有效地降低因房产、地产等资产性收益而导致的收入差距。l （四）房地产税收可以反映房地产市场经济活动情况 房地产税收26案例案例2 2 正确理解房地产税正确理解房地产税 不动产税和物业税不动产税和物业税n 房地产税和不动产税是等同的概念。房地产或不动产(Real Estate，Real Property)是一个法律术语，

27、是财产中“动产”的对称，是指不能移动位置或移动后会引起形状、性质改变，造成经济损失的物，如土地、建筑物以及附着于土地上的树木等。从主体内涵的角度来看，广义的房地产税涉及土地(农业)税、归属于财产税类的房屋、土地税以及与房屋、土地相关联的各种所得税和行为税。可以认为不动产税既不同于土地税，也有别于财产税，其外延大于土地税而小于财产税，是介于土地税与财产税之间的税系。n 物业税的名称和概念在理论界存有异议。物业税的概念起源于香港地区，吴俊培认为：“物业税”只是我国香港地区和东南亚一些国家对“财产税”(Property Tax)的另一种叫法，并不是新概念。韩凤芹指出，在我国香港地区，物业税的涵义与我

28、国内地目前所指厉地产税含义并不同。虽然现在媒体使用较多的是物业税。安体富指出，物业税之物业是房地产(不动产)的别称，物业税即指房地产税(不动产税)，是财产税的一种。万婷认为，所谓物业税又称财产税或地产税，主要是针对土地、房屋等不动产，要求其承租人或所有者每年都要缴纳一定税款，应缴纳税值会随着不动产市场价值的升高而提高。马克和认为，物业是房地产(不动产)的别称，物业税即指房地产税，是财产税的一种。n 李炯和李冬总结了对物业税的基本认识，他们指出，关于什么是物业税，就其内涵而言，代表性的观点有四种。n 第一种观点认为，物业税实际上就是房地产税，只是在不同的国家、地区其名称不尽相同。有的称“财产税”

29、，有的称“不动产税”，有的称“房地产税”，有的称“地方税”或“差铜”，有的称“物业税”。虽然名称不同，但内容基本一致，即物业税是对土地、房屋等不动产在其保有阶段征收的一种财产税。房产和地产合一，适用统一的物业税，税额随房地产的升值而提高。n 第二种观点认为，物业税是财产税的一种。一般而言，物业主要指房产和大宗的不动产，在土地产权可以私人拥有的国家应包括地产。在我国，企业和私人并不真正拥有土地产权，他们交纳的只能是地租，而不是地产税，所以物业税只能是房产税或财产税。这一种观点把房产税视同财产税，把物业税和财产税等同起来。n 第三种观点认为，物业税涵盖所有不动产，物业税设计应扩大使用范围。中央文件

30、中明确指出对不动产开征物业税，而不动产除房产外，还有汽车、船只等。把其他不动产和房屋“捆绑”在一起便于税收的开征，减少偷漏税的发生。这种观点将财产扩大到了所有不动产，物业税不仅包括房地产税，还应包括对汽车、船只以及和房屋“捆绑”在一起的其他财产征收的税，其涉及面较宽。n 第四种观点认为，物业税原则上应该由财产等不动产价值及其增值等因素来确定。首先，财产等不动产的价值是物业税的主要计税依据，既然物业税是对财产等不动产的征税，那么财产等不动产价值即成为计征物业税的主要依据。其次，财产等不动产的增值部分是物业税重要的计税依据。n 资料来源：常莉房地产税收改革对房地产业影响的效应研究D西安：西北大学，

31、2007引用时根据需要有所删改。 房地产税收是指以房地产包括土地和房屋为课税对象的诸多税种的总称。民国及以前的土地税制民国及以前的土地税制 新中国成立以来我国的房地产税制新中国成立以来我国的房地产税制33第三节 我国的房地产税收一、一、 我国房地产税收的历史沿革我国房地产税收的历史沿革 目前我国在房地产开发、经营、交易和使用过程中涉及的税收有以下九种。1 城镇土地使用税城镇土地使用税 城镇土地使用税，是国家为了促进城镇土地的合理利用，按照使用土地的等级和数量，对城镇范围内的土地使用者征收的一种税。2 耕地占用税耕地占用税 耕地占用税是为了保护稀缺的耕地资源，通过提高占用耕地成本的方式而达到减少

32、耕地占用的目的，向耕地的占用人开征的一种税。34目前我国房地产税收现状目前我国房地产税收现状3 土地增值税土地增值税 为规范土地、房地产市场交易秩序，防止土地投机，合理调节土地增值收益，维护国家权益，国务院于1993年12月颁布了中华人民共和国土地增值税暂行条例，并于1994年1月1日起施行。4 城市维护建设税城市维护建设税 开征此类税的目的在于扩大和稳定城市维护建设资金的来源，加强城市的维护建设。355 房产税房产税 房产税是以房产为征税对象，依据房产价格或房产租金收入向拥有房产的单位和个人征收的一种财产税。6 契税契税 契税是房屋所有权或者土地使用权在发生移转时，向产权承受者征收的一种税。

33、7 城市房地产税城市房地产税 城市房地产税是对规定范围内的城市房地产征收的一种税。368 营业税营业税 营业税是对我国境内从事交通运输、建筑、服务业等第三产业的单位、企业、组织和个人，就其经营业务征收的一种税。9 企业所得税企业所得税 中国的企业所得税是对中国境内所有企业的经营收入征收的一种税。2007年3月16日，国务院颁布了中华人民共和国企业所得税法，并于2008年1月1日起正式实施。37n 现行房地产税收制度的问题与不足n (一)房地产税的地方税作用不够凸显n 房地产税作为地方税种的作用不够凸显，主要体现在税收贡献过小、立法层次较低和征税范围过窄三个方面。 n (二)房地产税、费、租关系

34、失调n 由于中国土地公有的所有制形式，房地产税既涉及房产税又涉及地产税，其征税对象较为多元，加之土地地租、土地税及土地费三者之间的关系目前在理论界仍有争论，因此，在目前的房地产税收体系中，存在着较为明显的“以税代租、以费代租、以费挤税、租税费交叉”的问题。尤其是将租混淆为税和费，将国家作为土地所有者收取地租的行为，与国家作为管理者征收税和费的行为等同了，由此引发了许多土地税费改革相关的问题和争论。 n (三)房地产税种设置不够合理n 房地产税种设置不够合理的问题，主要体现在重复征税与税种缺位并存、重流通税收与轻保有税收并存这两个方面。 完善房地产税收体系，不断克服房地产税收体系中存在的问题，应

35、考虑设置以下税种：1. 各地根据当地房地产市场存在的问题，恢复并提高原固定资产投资调节税中相应的房地产投资的税率2. 开征更具财产税属性的房地产税3. 增设空地税和包括房地产价值在内的遗产税41四、对我国房地产税收体系的展望四、对我国房地产税收体系的展望案例案例9-3 9-3 关于征收房地产税的几种代表观点关于征收房地产税的几种代表观点n 董藩：开征房产税(物业税)涉嫌违法n 房产税(物业税)立法必须回到法制轨道上来n 中华人民共和国立法法(以下简称立法法)第八条明确规定：“基本经济制度以及财政、税收、海关、金融和外贸的基本制度”必须制定法律。而第七条则规定，只有全国人民代表大会和全国人民代表

36、大会常务委员会才能行使国家立法权。但是，在此前的几次全国人民代表大会或常委会上，从未见到全国人民代表大会主席团向全国人民代表大会提出关于房产税或物业税的法律案；从未见到法定权利主体向全国人民代表大会提出房产税或物业税的法律案，并由主席团决定列入会议议程；从未见到一个代表团或者三十名以上的代表联名，向全国人民代表大会提出房产税或物业税的法律案并由主席团决定是否列入会议议程。而这些都是立法法规定的立法程序。全国人民代表大会常务委员会立法程序也是有严格规定的，关于房产税或物业税的前期准备工作也与之不符。n 有人可能说，立法法第九条规定：“本法第八条规定的事项尚未制定法律的，全国人民代表大会及其常务委

37、员会有权做出决定，授权国务院可以根据实际需要，对其中的部分事项先制定行政法规”，这样国务院出台房产税或物业税还是有法律依据的。但大家没有看到国务院被“授权”立法的报道，而按照立法法第十条规定，不但要有授权，而且授权决定应当明确授权的目的、范围。需要注意的是，那些税种是有特指的，并在国务院批转国家税务总局工商税制改革实施方案的通知体现出来工商税制以流转税和所得税为主体税种，资源税、土地增值税、土地使用税等其他辅助税种相配合，但根本不包；括房产税或物业税这一与我们老百姓相关的财产税种类。 n 有人可能说房产税或物业税是地方税，地方人大或政府拥有立法权。这个说法更是严重错误的。房产税的确属于地方税种

38、，但地方税只是“属于地方固定财政收入，由地方管理和使用的税种”，其设立的权限却不在地方政府。而且立法法第十条明确规定：“被授授权机关不得将该项权力转授给其他机关”，显然，即使国务院获得了全国人大的授权，也不得将该项权力转授给地方政府机关。对早已颁布的中华人民共和国房产税暂行条例，其解释权归由财政部而不是上海市政府或者重庆市政府，地方政府根据自己的意图乱解释，显然也是违法的。 n 杰夫代尔：房产税将为中国社会改革铺平道路n 中国将在未来几个月推出某种形式按年征收的居民房产税。如果这种情况确实发生了目前仍是“如果”这将是多年来中国政府开创的最重要的改革之一。 n 对于推出此类税收的直接解释是遏制房

39、地产投机一许多人担心，房地产投机正在催生泡沫。周四(2010年6月10日，编者注)发布的最新数据显示，今年(2010年，编者注)5月份，中国70个大中城市房价同比上涨12.4。n 由于只持有房产不用交税，他们(房地产投资者，编者注)会让房子空置，等待合适的时间“抛售”。中国投资者钟爱房地产还有许多其他原因，尤其是他们目前从银行获得的实际回报率为负值。但要降低房地产投机的吸引力，房产税还有一段路要走。n 不过，拟议房产税的实际重要性远不止于控制泡沫横生的房价。它还可以为中国政府谈论多年但未能实施的一些关键社会改革开辟道路。 n 中国常务副总理李克强表示，将把城镇化改革作为一项工作重点。但是作为福

40、利提供者的地方政府财力薄弱，总是会阻碍各项改革尝试。随着各省市从银行借入大量资金为基础设施支出融资，它们的财政状况在过去一年里变得更加薄弱。n 确实，如果说中国在危机后的繁荣存在致命弱点，那就是地方政府不透明的债务水平。如果房产税得以推出，它最终将有助于为地方政府提供财源，开始支付民工应得的福利。n 溢出效应不止于此。有了更稳定的收入来源，地方政府就不必那么积极地向开发商出售土地这是他们目前主要的收入来源之一，在农民搬迁过程中也造成了无穷无尽的社会紧张局面。房产税还将增加地方政府的压力，让他们的支出变得更加透明。正如中国央行顾问李稻葵所言，地方政府将不得不“向房屋所有人报告他们是如何使用这笔资

41、金的。换句话说，房产税可以作为改善地方政府治理的工具”。n 不过，房产税也遭到了激烈的反对，有时是来自个人层面的。那些利用不当收入买了多套住房的官员会发现自己将遭遇新的审查。许多官员喜欢当前的土地拍卖制度可以借机“寻租”。最重要的是，如果操作不当，推出房产税可能导致房地产市场崩盘，危及经济增长，引发社会不满。n 钟伟：我为什么反对开征房产税n 近期，各地风传即将开征房产税。似乎这是民意，一个带有美好动机的政策。我不能代表任何人，只表达我自己微弱的意见：反对。原因如下：第一，政取民予，民更瘦。目前中国收入分配存在问题，因此才有“要努力增加居民的财产性收入”的提法。有数据证明，在过去10年，居民可

42、支配收入对GDP的占比大约下降了l0个百分点。以2009年为例，意味着差不多本可供居民分享的大约3.4万亿元，放入了政府或企业的腰包。而此次欲开征的房产税，则意味着政府又向民众多征敛了一块。 n 第二，税乃国器，用之有据。税收政策不是一件开玩笑的事情，有其程序，不能无凭无据，太情绪化。第三，非我财，不纳税。就房产税而言，如果商品房统统盖在租用的土地上，那么若开征房产税就应扣除土地价值；如果对土地和房产合并征税，那么就应明确商品房土地永续民有。第四，不能以给予为名，行征取之实。房产税说到底是政府从民众手中取走财物的行为。取之于民是纳税人的义务，用之于民则取决于纳税人的权利。在过去l0年的房地产膨

43、胀进程中，中央和看负担，可能丧失了公平税负的起点。计算财产，起码应是财富扣除负债，再扣除赡养负担等可免税额，对余额部分再行纳税。现在房地产税只看到居民财富最大的一块，对负债和家庭负担等一概视而不见，几乎丧失了公平的起点。第六，不问为何购房，只管借房生吗?第七，良好的动机不能为恶劣的后果作辩护。在中国住房自有率高达92的背景下，为什么征收房产税会被认为符合民众利益？现在看来，房产税就像政府挥舞的手术刀，不问病理、不看病灶、不管不顾，先下一刀而后快，至于吓到之后的结果，似乎不在考虑之列。第第三三节节 国外房地产税收制度及启示国外房地产税收制度及启示n 国外房地产税收的类型及管理方式表9-4 部分国

44、家房地产保有环节税收情况 房地产税收51国家国家房地产价值税房地产价值税房地产租赁税房地产租赁税税基税率税基税率美国房地产价值0.75%-5%净租金收入35%德国财产价值0.6%-1%租金收入26.5%法国房地产价值0.5%-1.5%租金收入33.33%意大利房地产登记价值0.4%-0.7%租金收入33%西班牙土地清册注册价值0.4%-1.1%（城市）0.3%-0.9%（农村）-瑞典销售价值1.5%-2.5%净租金收入28%俄罗斯财产总价值2%租赁收入24%韩国房地产市场价值0.36%-8.4%租金收入9.9%-39.6%印度市场价格5%-新加坡年租金价值4%-10%净租金收入0-22%第第三

45、三节节 国外房地产税收制度及启示国外房地产税收制度及启示n 国外房地产税收的类型及管理方式表9-5 部分国家房地产流转环节税收情况 房地产税收52国家国家税种设置税种设置计税依据计税依据税率税率德国房地产转让税房地产价值3.5%西班牙财产转让税财产交易价值6%意大利登记税转让价6%-17%希腊房地产转让税转让收入额7%-9%房地产增值额增值额18%日本购置税购置成本价3%-4%注册许可税房地产评估价值1.5%-2%韩国财产购置税购置成本价2%转让房地产所得税房地产转让价值9.9%-39.6%遗产税/赠予税房地产价值10%-40%英国土地印花税0%-4%奥地利房地产取得税房地产评估价值4.5%第

46、第三三节节 国外房地产税收制度及启示国外房地产税收制度及启示n 国外房地产税收的类型及管理方式表9-6 不同国家房地产税率形式 房地产税收53税率形式税率形式代表国家代表国家详细规定详细规定比例税率美国各州政府自行规定，逐年变化德国个人适用0.5%，公司适用0.6%日本地价税为0.3%，特别土地保有税为1.4%累进税率意大利根据增值额来制定累进税率，例如，增值20%以内，征收3%-5%；增值20%-50%，征收5%-10%等新加坡根据收入情况来确定累进税率，在4%-10%之间韩国根据房地产价值来制定累进税率，在9.9%-39.6%之间第第三三节节 国外房地产税收制度及启示国外房地产税收制度及启

47、示n 国外房地产税收制度的经验及启示 合理且完善的税收体系是房地产税收运行的基础条件 “重保有、轻流转、重增值”是普遍特征 “少税种、宽税基、低税率、严征管”是发展趋势 对特定群体采取税收优惠政策是普遍做法 基于价值的税收评估制度和信息化监管方式是重要手段房地产税收54第第四四节节 中国房地产税收制度中国房地产税收制度n 中国房地产税收制度的历史与演进 仅从1949年中华人民共和国成立之后至今，中国的房地产税收制度就经历过两大阶段、四次发展与演变。以改革开放作为分水岭，可划分为计划经济时期的房地产税收制度和迈向市场经济时期房地产税收制度两大阶段；以1949年新中国成立、1972年税种合并、19

48、94年税制改革等事件为划分依据，可将中国房地产税收制度的发展与演变划分为四个不同时期。 房地产税收制度的初步建立阶段 文革期间的房地产税制变革 改革开放初期的房地产税制重塑 房地产税制的调整、完善、创新阶段房地产税收55第第四四节节 中国房地产税收制度中国房地产税收制度n 现行的中国房地产税收制度及税种 经过改革开放至今30年的发展，现行的房地产税收制度体系基本建立并趋于稳定，形成了包括5个直接税种、6个间接税种在内的共11个税种构成的，以地方税为主的税收体系。 5个直接以房地产为课税对象的税种分别为房产税、土地增值税、城镇土地使用税、耕地占用税、契税 房产税 土地增值税 城镇土地使用税 耕地

49、占用税 契税 6个间接以房地产为课税对象的税种分别为企业所得税、个人所得税、营业税、印花税、城市维护建设税和教育费附加（表9-7）房地产税收56第第四四节节 中国房地产税收制度中国房地产税收制度n 现行房地产税收制度的问题与不足 可以划分为制度层面和执行层面两个方面 在制度层面主要表现为房地产税收立法层次低、税收法规多变、税种设置不够合理、税费划分不够科学等 在执行层面则主要表现为房地产税率调整相对滞后、税收征管不够严格、税收优惠不够明确等问题。 主要表现在三个方面 房地产税的地方税作用不够凸显 税收贡献过小、立法层次较低和征税范围过窄 房地产税、费、租关系失调 “以税代租、以费代租、以费挤税

50、、租税费交叉” 房地产税种设置不够合理 重复征税与税种缺位现象并存；重流通税收与轻保有税收并存房地产税收57综合练习综合练习n 一、本章基本概念 税收；房地产税收；税收制度；税率；税种 n 二、本章基本思考题 1.什么是税收和税收制度？税收的基本特征是什么？税收的作用是什么？ 2.什么是房地产税收？它有哪些作用？ 3.中国房地产税收制度经过了哪几个发展阶段，每个阶段有哪些特点？ 4.简要概述中国现行的房地产税收制度。 5.中国房地产税收制度存在哪些不足之处？如何加以完善？房地产税收58附：主要国家税收收入占财政收入比例附：主要国家税收收入占财政收入比例房地产税收59l 从世界各国来看，无论经济

51、发展情况如何，税收收入均是构成财政收入的主要来源，占比一般都在90%以上。l 美国2008年度财政收入约为27926亿美元，其中税收收入约为27567亿美元，占财政收入的比例达98.7%，2009年度财政收入约为24016亿美元，其中税收收入约为23654亿美元，占财政收入的比例达98.4%。l 英国2008年度的财政收入为533.8亿英镑，其中净税收收入为508亿英镑，税收财政比达95.1%，2009年度财政收入为514.6亿英镑，其中净税收收入为479.7亿英镑，税收财政比达93.2%。l 中国详见表9-1表9-1 中国2005年至2009年税收收入和财政收入情况统计表年度年度税收收入（亿元）税收收入（亿元）财政收入（亿元）财政收入（亿元）所占比例（所占比例（% %）2005308673164997.53%2