升降系统设施管理标准

1、 升降系统设施管理标准1 范围本标准规定了升降系统包括电梯、自动扶梯和升降平台设备设施日常运行的质量要求；运行管理规程；电梯维修保养规程；故障应急处理。本标准适用于中山远洋物业服务有限公司管辖项目的所有电梯、自动扶梯和升降平台等设施设备。2 规范性引用文件下列文件中的条款通过本标准的引用而成为本标准的条款。凡是注日期的引用文件，其随后所有的修改单（不包括勘误的内容）或修订版均不适用于本标准，然而，鼓励根据本标准达成协议的各方研究是否可使用这些文件的最新版本。凡是不注日期的引用文件，其最新版本适用于本标准。3 现场管理职责3.1运营管理部、工程部负责按公司工程外包控制程序的要求，组织对接标的电梯

2、委托维保单位进行评价、考察和最终选定，并对电梯委托维修保养合同进行审核流转，并对供方的供货、服务定期进行评审，建立档案；3.2物业服务中心3.2.1负责现场升降系统日常运行、安全、卫生监管3.2.2负责对受托电梯维保单位提供的服务进行监管4 现场4.1 标示4.1.1 各类标示如下： 电梯轿厢内应贴有电梯年检合格证、故障报修电话、乘客须知、禁烟标志、卫生消毒标识、三方通话标示； 电梯厅门旁应有“如遇火警，请勿使用”标示自动扶梯要有各类警示标示、检验合格标记完整规范； 自动扶梯在入口处设置使用须知，在与楼板（或相邻扶梯）交叉处悬挂有安全警示标示； 使用升降作业平台时周边必须放置安全指示牌（警戒绳

3、、在此工作；请勿靠近），并有管理人现场监管。4.1.2 各标识要求各类标识都必须醒目易见，并根据项目现场不同情况，统一位置、大小、式样进行张贴（同一型号电梯标识张贴必须统一 ）乘客须知：常规不变内容： 乘用明示处于非安全状态的电梯;乘用超过额定载荷的电梯;禁止采用非正常手段开启电梯层门、轿厢门;禁止破坏电梯安全警示标志、报警装置或者电梯零部件;禁止其他影响电梯安全运行的行为。学龄前儿童应当在成年人陪同下乘用电梯。添加内容：根据项目类别的不同添加相应须知，如“商务楼：没有特殊请款下禁止一切宠物进出客梯；住宅：禁止宠物在电梯内随意大小便，一旦发生，宠物主人有义务处理”。电梯年检合格证：内容清晰可见

4、，符合年检时效，维保修单位的报修电话等主要内容，并统一张贴在电梯轿厢内操作面板侧上方（以不阻挡电梯功能为主）卫生消毒对于高档社区和人员密集的商务楼必须每天进行电梯轿厢消毒工作，避免传染性病毒的转播，消毒后并在电梯轿厢内标上“电梯已消毒”（标识中须有具体时间）。维修、保养警示升降系统在维保前，必须提前2天以通知形式告知住户和业主；维修、保养时必须在升降系统主要进出口处摆放警示标志，防止其他人员进入，现场必须安排物业人员监督。4.2 升降系统场运行环境卫生4.2.1 升降系统现场运行、环境、卫生：电梯轿厢侧面、轿厢顶面、电梯厅门等无杂物、无油污、无积水、无积尘；轿厢内照明不低于50勒克斯；轿厢内按

5、钮面板每日进行消毒、保洁，楼层字迹（盲文）清晰；轿厢内通风风机无异常声响，风力适中，乘客体感舒适；运行过程中轿厢没有明显晃动，厢门没有晃动而产生的撞击声；轿厢门机运行平稳，无撞击，无卡、擦声音，门锁接触良好，安全触板（光膜）灵敏可靠；增速、减速平稳，从启动到平层无异常震动、冲击以及异常声响；轿厢内紧急对讲和应急警铃装置使用方便可靠，有相应标示；过载报警正常；楼层显示装置显示清晰、准确，招呼器动作灵敏；楼层播报器播报必须清晰、准确。灯罩面板必须安装牢固 自动扶梯梯级、踏板或胶带与围裙板之间应无刮碰现象（梯级、踏板或胶带上的导向部分与围裙板接触除外）；扶手带的运行速度相对于梯级和踏板的速度允差&#

6、177;2%之内，扶手带运行过程中不产滞顿或偷停现象；整机运行时匀速、平稳，无异常振动，电动机、减速箱、电磁制动装置及各轴承等无异常噪声；各安全装置动作灵敏、准确、可靠；护壁板外观正常，安装牢固、接口平齐、无异物突出、无积灰、油污等污染；扶手带外观正常，表面无破裂、无积灰、油污等污染；入口处的上行下行指示必须和自动扶梯运行方向所一致；节能增设装置能够正常运行，通过感应、自动变频；踏步清洁无垃圾、积灰、油污；出入口应有充分畅通的区域以容纳乘客，在宽度为扶手带中心线之间的距离、纵深为2.5米的区域内不应有任何障碍物影响通行；自动扶梯周边有合适照明，室内自动扶梯的出入口处光照不低于50勒克斯；室外自

7、动扶梯应用合适的施设防止雨水进入自动扶梯设备。升降作业平台升降平台台面应保持水平，回位时台面应与基坑边缘保持齐平；升降机在使用时，底部固定支架平稳无晃动；在额定负载的范围内，升降平台运行速度应适中，运行平稳；运行中无异常响声；液压系统油量适中，优质清洁无杂质；电气接线端稳固、牢靠，无漏电现象；台面清洁，无锈蚀、无油污。5 电梯现场管理5.1 日常管理电梯巡检定时检查、测试电梯内照明、排风扇、各类按钮、开关、三方通话及设施是否正常，发现问题及时上报处理，并做好记录；保持轿厢内整洁，轿厢壁和地面干净，无污渍；保持轿门轨道槽整洁无垃圾、异物和积垢；维修保养时，应尽提前向业主发放通知，作业时监督维保人

8、员在入口处用隔离带封闭并放置“检修停用”标牌，防止无关人员搭乘；电梯作业安全要求 禁止幼儿单独搭乘或进入电梯，以免发生危险； 严禁易燃易爆或有毒有害物品进入电梯； 禁止乘客在电梯轿厢门与楼层层门处逗留； 防止拍打、强行扒开电梯门、乱按按钮等损害电梯设施的行为； 自动扶梯巡检 每日检查周边的照明是否完好，清理两端出入口的障碍物以免影响通行； 各类安全警示标识、使用须知检验合标记等标识，确保完好、清晰； 每天清洁梯级，清洁并消毒扶手带； 自动扶梯作业安全要求 维修保养时，应尽量安排人流稀少时段，并监督维保人员在两端出入口处用隔离带封闭并放置“检修停用”标牌，防止无关人员进入； 如发现乘客或孩童在自

9、动扶梯上追逐、嬉闹或试图翻越护板及逆向行走等危险举动时，秩序维护员及时劝阻； 升降作业平台巡检 定期巡检升降平台台面外观是否完好，并对台面进行清洁； 检查升级平台的台面是否水平，回位时台面是否与基坑边缘保持齐平； 检查升降平台在额定负载的范围内的速度是否符合设备标准，运行是否平稳及有无异常声响，如有异常，及时停止使用，并上报，待维保单位排除故障后在投入使用； 定期清理基坑内积水和垃圾。5.2 装修阶段注意事项5.2.1 住宅楼在前期装修阶段所有电梯的轿厢内、电梯厅门都必须提前安装成品保护的护板；装修施工人员、材料、建筑垃圾上下楼层必须从指定货梯上下；装修搬运不得运输超长超宽超重材料；装修期间禁

10、止打开轿厢内的检修控制面板，供工施工人员随意控制；装修期间搬运物品时，禁止用物品故意阻碍电梯厅门关闭，拖延关门时间，监控一旦发现通知巡逻哨立即制止；5.2.2 商务楼 在前期装修阶段所有电梯的轿厢内、电梯厅门都必须提前安装成品保护的护板； 装修施工人员、材料、建筑垃圾上下楼层必须从货梯上下，严禁使用客梯、自动扶梯； 节假日期间货梯是处于停运状态，禁止搬运装修材料和建筑垃圾； 装修搬运不得运输超长超宽超重材料； 装修期间电梯驾驶员可以使用检修控制面板，运送装修材料和装修垃圾，但离开或下岗时必须关闭面板，防止他人随意使用； 装修期间搬运物品时，禁止用物品故意阻碍电梯厅门关闭，拖延关门时间，电梯驾驶

11、在场时可通过使用检修控制面板来处理；6 现场突发事件处理操作流程6.1 电梯故障事件6.1.1 电梯故障时的处理程序6.1.1.1 监控中心工作人员通过电梯内闭路监控电视、电梯三方通话、警铃、BA系统报警等方式得到电梯故障困人信息后，立即通知维修主管和电梯维保单位。6.1.1.2 监控中心工作人员通过三方通话安慰被困人员，告知切勿擅自强行操作，耐心等待救援。6.1.1.3 维修主管接到电梯困人报警后，立即安排具备电梯操作资格的人员携带电梯机房钥匙、电梯层门钥匙、通讯工具和维修工具赶往现场进行处理。6.1.1.4 相关人员赶到现场，确定困人电梯位置、所处楼层，并到达电梯机房和所停楼层，安抚被困人

12、员。6.1.1.5 在电梯维保人员带来之前，如发现情况紧急，在确保有足够能力的情况下，执行解救程序。6.1.1.6 设备人员到达电梯机房的操作人员先切断故障电梯的主电源，保留轿箱的照明电源；并通过机房内的紧急电话与轿箱内被困人员进行通话，告知注意事项，安抚其情绪。6.1.2 解救程序6.1.2.1 设备人员用层门钥匙将电梯层门推开约3040厘米，观察轿箱位置：如位置在楼层上下50厘米范围内，则直接打开层门，引导被困者离开。6.1.2.2 如轿箱位置与楼层相差50厘米以上，应先执行盘车平层程序后在实施解救：拆除电梯牵引电机尾端的保护罩，将专用盘车手轮套在电机轴上；拆除制动电磁铁的外罩，将送闸手柄

13、扣住制动机构；一人抓住盘车手轮，一人慢慢压下松闸手柄使制动机构松开；在制动机构松开的同时缓慢转动盘车手轮使用轿厢上行或下行（顺时针盘车，轿厢上行。逆时针盘车，轿厢下行）停止转动盘车手轮时应使制装置复位；（必须注意：因轿厢重量不平衡，盘车时手动松开制动装置时要十分小心和缓慢，防止产生过大的加速度而造成的失控。）转动升降机构，当钢缆上的平层标志线与升降机的平层标志对齐时表示电梯轿厢已经平层。此时应将制动机构恢复。用电梯层门钥匙打开电梯层门，引导被困者离开，再将层门恢复关闭。6.1.3 现场工作人第一时间要向被困者表示慰问和歉意。6.1.4 工程人员暂停使用该电梯，维保单位在我工程主管的监管下进行全

14、面检查和维修，消除隐患后再投入使用。6.1.5 如电梯发生故障，而无被困人员，则在该电梯基站放置“电梯检修、暂停使用”的警示标识，然后通知维保单位在工程主管的监管下进行全面检查和维修，消除隐患后使用。6.2 电梯水浸事故6.2.1 得知电梯水浸，立即通知外勤主管和工程主管，调动相关人员赶赴现场。6.2.2 相关人员到达现场后，先查找水浸水源，根据不同情况采取相应措施。6.2.3 电梯工将电梯提升至顶层并将电梯关机，防止电梯因水浸而损坏。6.2.4 秩序维护人员用沙袋挡住可能发生水浸电梯的电梯层门、电梯机房门等重要部位。6.2.5 为防止因电梯故障引起客户恐慌，工作人员告知客户因突发事件电梯暂停

15、使用，并维持电梯厅秩序。6.2.6 监控人员应严密关注监视图像，密切留意水浸区域有否异常，并与现场排险人员保持紧密的信息沟通，协助做好通讯、人员调度和工作安排。6.3 自动扶梯6.3.1 得知自动扶梯发生故障，第一时间通知监控中心。6.3.2 监控中心接报后，通知相关条线负责人，发生故障的自动扶梯的主要位置。6.3.2 各条线负责人组织应急人员带好相关工具赶赴现场。6.3.3 电梯工到达现场后，按下“急停按钮”并切断故障扶梯总电源，在故障扶梯上下机舱设置警示标识；6.3.4 当即救援受伤人员，并同时进行安抚工作（必要时负责人联系专业救援队120、119进行支援；6.3.5 救援完毕后，清理现场

16、，并对故障电梯进行排查；6.3.6 最后评估先关损失，并向上级汇报。7人员操作要求7.1 操作人员7.1.1 凡电梯驾驶员必须经过培训合格获得电梯操作证方能上岗作业。7.1.2 非电梯驾驶员及电梯维修人员不得单独进行电梯维修保养和操作。7.1 操作规程7.2.1 上班后，首先检查电梯设备是否完好，并作一次运行试验。7.2.2 早班电梯驾驶员负责轿厢保洁工作，包括电梯轿厢内壁、顶灯、按键、扶手，并记录在保洁工作日报表上。7.2.3 在运行中，电梯驾驶员应时刻注意电梯过载保护功能防止电梯超负、超载运行，7.2.4 如无有关安全部门批准，严禁装运易燃、易爆、腐蚀、有毒的危险品。7.2.5 电梯发生故

17、障，无论大小，一律由电梯驾驶员停至底层锁定并报修，同时在电梯底层设置暂停使用标识。7.2 记录7.3.1设电梯工的项目，电梯工每班交班时应在对于当天运行情况和故障维修情况在电梯运行记录上做好记录，以便形成对电梯服务质量的可追溯性。7.3.2小区物业服务中心工程主管负责安排每周一次对电梯机房巡查电梯的运行状况、机房清洁、温度、门锁等情况并记录在电梯机房巡查记录上。8 电梯维修保养管理规程8.1 电梯委托维保单位8.1.1 资质要求 维保方必须保证本企业是依据特种设备安全法已取得相关政府主管部门颁发的电梯生产或安装、改造、修理相应许可的企业。许可证书或许可文件复印件见附件四。若乙方提供虚假证明，应

18、承担由此所产生的全部法律责任。 依据特种设备安全法，电梯的维护保养应当由电梯制造单位或者依照该法取得许可的安装、改造、修理单位进行。乙方保证为所维护电梯的制造单位或取得相应许可的电梯安装、改造、修理单位。8.1.2 人员要求电梯维修保养工必须受过技术培训和安全操作培训，经过劳动部门考核合格，持有安全操作证。8.1.3 服务要求 电梯维保单位应当提供保养说明书，内容应包括提供的保养项目、方法和周期和保养标准，并按此标准制定日常维护保养计划，并做好保存期不低于3年的保养记录； 电梯维保单位应当提供电梯零配件的报价； 电梯维保单位承担电梯的日常维护保养，应当达到国家强制性标准的要求。所需更换的零部件

19、，应当具有产品质量合格证书，安全部件应当有合格的型式试验报告； 电梯维保单位在作业中，应严格按操作规程进行作业，保证人员及设备安全。8.1.4 电梯保养电梯保养应严格按照电梯保养计划制定的日期和时间进行保养； 电梯维保人员保养时应按行业标准要求规范电梯设备保养，规范电梯保养频率和时间，以保证电梯保养质量。 电梯保养单位在保养维修作业时应做好相应的防护措施，以防事故发生。8.1.5 电梯日常管理工程主管负责监督和检查电梯维保单位的电梯日常维保工作，并在“电梯维修记录表”上确认； 电梯维修保养时需更换零件或修理发生费用时，电梯单位应提供报价，小区工程主管签报经小区经理、工程经理批准确认后进行更换；

20、当每月每台费用大于100元时需报总经理批准（紧急情况需电话确认，后再补办上述手续）； 工程主管每次对进行日常保养的电梯抽样检查比例不低于1/3。对故障维修的电梯进行全数检查，确认维保工作按计划完成后，方可在维保单位提供的电梯保养单上签字确认； 小区电梯管理员负责对电梯维保单位在现场作业中的安全措施进行检查和监督； 项目工程主管及项目经理每月对电梯服务质量进行供方质量进行评价并记录在供方质量记录表（工程）上； 电梯安全检验合格有效期届满前的30日内向检验机构提出定期检验申请。在用电梯的定期检验周期为一年，电梯限速器为二年。 电梯机房应悬挂电梯机房维护标准、应急处理流程、外来人员出入记录和电梯机房

21、巡查记录等制度和表格 电梯桥厢内需张贴年检合格证复印件、电梯保养单位报修电话、电梯须知等。 电梯发生关人故障时，小区经理须提交电梯关人事件事故报告，报运营部，抄送工程部、总经理。8.2 工程部评审8.2.1 工程部每半年对电梯维保情况进行检查，每个小区的抽查数量不低于5台电梯；8.2.2 工程部每个季度依据各项目每月提供的供方质量记录表（工程）进行评审，并为付款提供依据；8.2.3 工程部每年底依据季度评审、检查结果进行综合评审并记录在合格供方评审表（工程）8.2.4 为继续评定合格供方或中止合格供方资格提供依据。9 报告和记录9.1 供方质量记录表（工程）9.2 合格供方评审表（工程）9.3

22、 电梯机房巡查记录9.4 外来人员出入记录9.5 电梯维修记录表9附录A （规范性附录）电梯保养工作内容及规定要求项目序号作业内容规定要求作业频率机房1清洁机房环境并检查门窗，照明等机房应清洁良好，机房、通道未堆杂物，照明良好并配备了必要的消防器材每周一次2检查曳引机油量，齿轮啮合，齿面状况曳引机应有适量润滑油，减速箱内油质应符合要求，减速器内油温不超过600C。最高油温不超过850C。盛油杯安全检查油量每周一次其他每季一次3曳引机、导向论，电动机转动部分检查、润滑1) 曳引机、导向轮，电动机轴承部分应润滑良好。当减速器在正常运转下如轴承产生高热温度超过800C，检查轴承有无磨损，应考虑该轴承

23、应予调换2) 电动机轴与蜗杆轴连接的不同轴度允差为0.22mm3) 曳引机轮槽是否异常磨损，运转时有无异常声音 明显跳动，曳引绳与绳槽底的间隙1mm时，绳槽应更换或重车。每季度一次4检查制动器（轴销、柱塞润滑，清洁闸瓦）1) 制动线圈维持电压符合设计要求2) 制动器动作灵活，闸瓦与制动盘的间隙符合要求，间隙不得大于0.5毫米，运行无摩擦。3) 制动器吸合触点间隙符合产品设计要求，磁体、行程指示器保持有1.52mm的超程保留量，以补偿闸瓦的间隙，制动器的触点，应使磁体走过1.5mm行程后接通。每月一次5机房其他各部件清洁检查（编码器，限速器等）限速器开关动作正常，运行平稳，封记应完好，涨紧装置的

24、张力应一致每周一次每年清洗一次6印板电压及控制柜各挡电压检查1) 错、断相保护动作正常2) 控制柜内各主回路端子及电源端子应紧固良好3) 导体之间和导体对地之间的绝缘电阻必须>1000/V，并且不得小于:每月一次7检查控制柜电器元件（接触器，继电器触点等）8层高数据写入15项目序号作业内容规定要求作业频率机房9检查曳引机、编码器是否有异常响声 动力电路和电气安全装置电路：0.5M 其他电路（控制、照明、信号等）：0.25 M 绳头组合安全可靠，且每个绳头组合已安装防螺母松动和脱落装置每周一次10记录运行次数每月一次11紧固各主回路端子及电源端子12紧固曳引机各安装螺栓层站1检查召唤、层显

25、，清洁润滑并调整厅门的导轨、滑轮、联锁机构等各部件、1) 层门门锁与门钩啮合量应大于7mm，其啮合间隙应为13mm。门锁各部件、微动开关应动作灵活准确，弹簧触头有1.52mm的压缩量。层门关闭时锁钩在坑内左右应有23mm的移动量2) 安全触板动作灵活可靠，其碰撞力应小于0.5公斤3) 层门活动挂钩与固定锁钩在水平方向的啮合良好4) 层门应平整，启闭灵活，无异声，层门间，层门与门套，层门下端面与地铁的间隙为：18mm每周一次2清扫地坎，更换磨损的层门滑块层门滑块无异常磨损，层、轿门地坎滑槽清洁，无异物3检查三角钥匙开关，强迫关门装置是否正常层门三角钥匙开关动作正常，强迫关门装置动作正常轿顶1清扫

26、轿顶轿顶清洁工作良好每周一次2检查轿顶各检修开关及安全窗开关是否有效3检查清洁轿顶顶轮、钢丝绳绳头等轿顶如有反绳轮应有保护罩和挡绳装置，且反绳轮轴承润滑良好每月一次4检查秤量装置，以及停电灯电源5检查轿顶站内各部件状况轿顶检修箱开关及按钮动作正常项目序号作业内容规定要求作业频率轿顶6紧固轿顶各螺栓每季度一次7检查导靴，更换磨损的靴衬使用滑动导靴时，导靴应固定良好，油杯完好且油量适中，导轨表面清洁并得到良好润滑，滑动导靴衬垫工作面磨损1mm时，予以更换每月一次8检查油杯、油量每周一次9检查限速器钢丝绳端部连接情况限速器钢丝绳端部连接可靠井道1检查清洁曳引机钢丝绳并调整张力每根曳引钢丝绳受力应相近

27、，其张力与平均值差不大于5%钢丝绳磨损或腐蚀达到原来直径的40%以上或断丝时应报废每月一次2清扫上坎架及门板背面每周一次3检查对重架、上下对重导靴情况并清洁滑动导靴衬垫工作面磨损1mm时，予以更换每月一次4紧固井道范围内的各种安装螺钉螺栓5检查，调整平层感应器与感应板安装间隙6检查上、下终端开关的安装位置及工作情况1) 上、下限位开关动作正常，用点动按钮控制方式检查上、下限位开关，越程距离应为：30±15mm2) 上、下限位开关动作正常，极限开关应在轿厢或对重接触缓冲器前起作用，用点动按钮控制方式检查上、下极限开关，越程距离应为：100260mm7检查并紧固中间接线盒内接线端子每季度

28、一次8检查井道内曳引绳，运行电缆，补偿链（绳）是否破损曳引绳，运行电缆，补偿链（绳）及其它运动部件在运行中严禁与任何其他部件碰撞或擦磨每周一次9检查并紧固轿厢及对重导轨的底码，压导板螺栓每半年一次项目序号作业内容规定要求作业频率轿厢1检查门的安全装置（安全触板，光幕，光电等）安全触板必须灵活，动作正常，无碰擦现象，如有光电开关或光幕，应安装正确，动作正常每周一次2检查清洁轿内操纵箱，轿内电话，检查安全开关门开关限位位置正确，减速均匀，无明显撞击声和噪音3检查轿内照明、风扇，停电等是否正常轿内应急照明及内部通话装置工作正常4紧固各种安装螺钉螺栓每月一次5检查润滑安全钳1) 安全钳开关间隙应符合产品设计要求，安全钳楔块（滚柱）与导轨工作面的间隙应为23mm，且各间隙值应相近似2) 安全钳动作时，楔块动作基本一致，动作力均匀，能可靠地断开安全开关，安全钳动作后，通电向上点动，楔块（滚柱）能自动复位底坑1清洁底坑并检查是否渗水、积水底坑应