工业房地产抵押估价报告

1、北京经济技术开发区65号街区永昌南路2号房地产估价报告 第 0 页 共 29 页 房地产估价报告 估价项目名称：北京市房山区良乡金光北街1号北京华素制药股份有限公司工业房地产抵押估价报告 委 托 方：北京华素制药股份有限公司 估 价 机 构：杜鸣联合房地产评估（北京）有限公司 估 价 人 员：刘晓娣、于红、武秒珍、杨丽颖 估价作业日期：2011年8月5日至2011年8月8日 估价报告编号：京杜鸣估G字2011第35444号 北京市房山区良乡金光北街1号北京华素制药股份有限公司工业房地产抵押估价报告 第0页共34页 目 录 致 委 托 方 函. 1 估 价 师 声 明. 3 估价的假设和限制条件

2、 . 4 估 价 结 果 报 告 . 6 一、委托方 . 6 二、估价机构. 6 三、估价对象. 6 四、估价目的. 10 五、估价时点. 11 六、价值定义. 11 七、估价原则. 11 八、估价依据. 11 九、估价方法. 12 十、估价结果. 13 十一、估价人员 . 13 十二、估价作业期 . 14 十三、估价报告应用的有效期 . 14 十四、变现能力分析 . 14 十五、有关说明与建议 . 15 估 价 技 术 报 告 . 16 一、个别因素分析 . 16 二、区域因素分析 . 16 三、市场背景分析 . 19 四、最高最佳使用分析 . 24 五、估价方法选用 . 25 六、估价测算

3、过程 . 25 七、估价结果. 32 附 件 . 34 北京市房山区良乡金光北街1号北京华素制药股份有限公司工业房地产抵押估价报告 第1页共34页 致 委 托 方 函 北京华素制药股份有限公司： 受贵公司委托，我公司对位于北京市房山区良乡金光北街1号北京华素制药股份有限公司工业房地产 (以下简称估价对象)的抵押价值进行了估价。 估价对象：北京华素制药股份有限公司（以下简称委托方）拥有的位于北京市房山区良乡金光北街1号北京华素制药股份有限公司工业房地产，即建筑面积18787.80平方米的房屋所有权及相应的剩余土地使用年限为34.13年的37213.70平方米工业用途出让国有土地使用权。 估价目的

4、：为确定房地产拟抵押贷款额度提供参考依据而评估估价对象房地产抵押价值。 估价时点：2011年7月28日。 估价依据：全国人大常委会、国务院、建设部、国土资源部以及北京市人民政府有关部门颁布的有关法律、法规和政策文件；中华人民共和国国家标准GB/T502911999房地产估价规范；建设部、人行、银监会发布的房地产抵押估价指导意见；委托方提供的有关资料；我公司所掌握的北京市房地产市场的有关资料及估价人员实地查勘、调查所获取的资料。 估价结果：估价人员根据特定的估价目的，遵循公认的估价原则，按照严谨的估价程序，选用适宜的估价方法，在对影响估价对象价值因素进行综合分析的基础上，确定：北京市房山区良乡金

5、光北街 1号北京华素制药股份有限公司工业房地产，即建筑面积18787.80平方米的房屋所有权及相应的剩余土地使用年限为34.13年的37213.70平方米工业用途出让国有土地使用权在2011年7月28日的估价结果： 1、市场价值估价结果 市场价值估价结果总价为7324万元人民币。 北京市房山区良乡金光北街1号北京华素制药股份有限公司工业房地产抵押估价报告 第2页共34页 2、估价人员所知悉的法定优先受偿款 根据委托方提供的国有土地使用证、房屋所有权证及相关人员介绍，估价对象设定有抵押权，权利人为中国建设银行股份有限公司北京石景山支行，权利价值为人民币7120万元整，设定日期为2010年12月9

6、日。截至估价时点，上述抵押登记尚未注销。本次估价未考虑抵押权对估价结果的影响，估价对象再次抵押时以上述抵押登记已注销为假设前提。 截至估价时点，除上述抵押权外，估价人员未知悉估价对象可能存在的其他优先于抵押权的法定优先受偿款。 3、抵押价值估价结果 抵押价值总价为人民币7324万元（大写：人民币柒仟叁佰贰拾肆万元整）。具体见表： 估价结果一览表 抵押物名称 总建筑面积（） 土地使用权面积（） 土地使用权价值 建筑物所有权价值 房地产价值 总价(万元) 平均地面单价(元/) 总价(万元) 平均楼面单价(元/) 总价(万元) 平均楼面单价(元/) 北京市房山区良乡金光北街1号北京华素制药股份有限公

7、司工业房地产 18787.80 37213.70 3585 963 3739 1990 7324 3898 估价报告应用有效期：2011年8月8日至2012年8月7日 提交估价报告的份数：共4份 杜鸣联合房地产评估（北京）有限公司 法定代表人签字： 2011年8月8日 北京市房山区良乡金光北街1号北京华素制药股份有限公司工业房地产抵押估价报告 第3页共34页 估 价 师 声 明 我们保证，在我们的职业道德、专业知识和经验的最佳范围内： 1、本估价报告的内容是真实、准确、完整的，没有虚假记录、误导性陈述和重大遗漏。 2、本估价报告的分析、意见和结论，是我们独立、客观、公正的专业分析、意见和结论，

8、但要受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制和影响。 3、我们与本估价报告的估价对象没有任何利害关系；对与该估价对象相关的各方当事人没有任何偏见，也没有任何个人利害关系。 4、我们是依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范（GB/T502911999）的规定进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 5、我们已对本估价报告的估价对象进行了实地查勘。 6、我们在本估价项目中没有得到本公司以外的他人的重要专业帮助。 报告编制人员 资格及证号 签名盖章 刘晓娣 中国注册房地产估价师 估价师注册证号：1120040062 于 红 中国注册房地产估价师 估价师注册证号：1120050057 武秒珍

9、杨丽颖 北京市房山区良乡金光北街1号北京华素制药股份有限公司工业房地产抵押估价报告 第4页共34页 估价的假设和限制条件 1、本次估价是以估价对象能够按照法定用途和现状最高最佳用途持续有效使用为假设前提。 2、本次估价是以提供给估价机构的估价对象房屋所有权及相应的出让国有土地使用权不存在共有权人，且无权属纠纷为假设前提。 3、根据抵押当事人提供给估价机构的有关资料，并经估价师了解知悉的估价对象房屋所有权及出让国有土地使用权在估价时点存在抵押权，本次估价以估价对象再次抵押前该抵押登记注销为假设前提。截至估价时点，除上述抵押权外，估价人员未知悉估价对象可能存在的其他优先于抵押权的法定优先受偿款。

10、4、本报告以委托方不存在欠缴营业税、城市维护建设税及教育费附加、增值税、房产税、土地使用税等税费和拖欠职工工资及劳动保险为假设前提。 5、以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。 6、本次估价是以估价对象在估价时点及抵押期间未有任何方式的租售情况为假设前提。 7、本报告所得出的估价结果内涵包含房地产、附着于房地产内部不可移动或为满足使用功能必须配备的设施、设备的价值，不包含可移动的家具等生活物品的价值。 8、设定估价对象为符合法律、法规规定，在市场上可转让和可进行抵押登记的房地产为限制条件。 9、估价结果为估价对象在2011年7月28日的公开市场价值减去估

11、价师已知悉的法定优先受偿款，其公开市场价值为在估价时点时的下列交易条件下最可能实现的价格： （1）交易双方是自愿地进行交易的； （2）交易双方进行交易的目的是追求自身利益的最大化； （3）交易双方具有必要的专业知识，并了解交易对象； （4）交易双方掌握必要的市场信息； 北京市房山区良乡金光北街1号北京华素制药股份有限公司工业房地产抵押估价报告 第5页共34页 （5）交易双方有较充裕的时间进行交易； （6）不存在特殊买者的附加出价。 10、一旦发生抵押人不能履行债务，抵押权人须将抵押物拍卖清偿时，根据国家有关规定的优先受偿款外，还有强制拍卖费用、拍卖佣金、诉讼律师费、营业税及附加、印花税、交易手

12、续费、评估费、登记费和合同公证费等，本报告估价结果中，这些税费未扣除。 11、本报告估价人员未对估价对象的建筑面积及相应的土地使用权面积进行测量，以委托方提供的国有土地使用证及房屋所有权证中所载数据指标为依据，如相关数据发生变化，本次估价结果需做相应调整。 12、本报告所依据的有关资料，包括法律文件，如国有土地使用证、房屋所有权证及企业法人营业执照等复印件，均为北京华素制药股份有限公司提供；由于委托方原因，估价人员未能现场对权属资料原件与复印件进行核实，故由北京华素制药股份有限公司对其资料的真实性、合法性和完整性负责 13、本报告所得出的估价结果，仅供抵贷双方参考。抵押贷款最终数额由抵贷双方根

13、据市场风险、兑现难易、政府有关税费缴纳等情况确定。 14、本报告对现场难于观察到的建筑物与设备内部质量不负检测责任。 15、委托方只可按照本估价报告的估价目的合理使用，本报告不可用于其它用途。 16、本报告的全部或部分内容未经本公司同意，不得发表于任何公开媒体上。 17、如果使用本估价结果的时间超过了报告应用的有效期，我们对此结果造成的损失不承担责任。 北京市房山区良乡金光北街1号北京华素制药股份有限公司工业房地产抵押估价报告 第6页共34页 估 价 结 果 报 告 一、委托方 名称：北京华素制药股份有限公司 住所：北京市房山区良乡镇工业开发区金光北街1号 法定代表人姓名：周宁 二、估价机构

14、杜鸣联合房地产评估（北京）有限公司 法定代表人：杜鸣 评估资质：国家一级房地产价格评估机构 土地评估全国执业资质 三、估价对象 估价对象为北京华素制药股份有限公司（以下简称委托方）拥有的位于北京市房山区良乡金光北街1号北京华素制药股份有限公司工业房地产，即建筑面积18787.80平方米的房屋所有权及相应的剩余土地使用年限为34.13年的37213.70平方米工业用途出让国有土地使用权。 1、区位状况 区位状况包括估价对象所处的位臵（坐落）、交通、产业集聚度、配套设施等。 （1）坐落：估价对象位于房山区良乡金光北街，地处六环内，东临金光北街，南临金光路，西临翠柳东街、距京石高速公路约1.5公里，

15、北临长虹西路。 （2）交通：估价对象周边有833、房14、房15、房28、房31、房37支路公交线路通行并设站，距地铁房山线苏庄站约500米，对外交通较便捷。 （3）产业集聚度：估价对象位于房山区良乡工业开发区内，地理位臵及环境较好，项目周边分布有北京赛诺源制药有限公司、北京昊伟建材厂、京源水仪器仪表公司、鑫固电子光源科技中心、北京全北京市房山区良乡金光北街1号北京华素制药股份有限公司工业房地产抵押估价报告 第7页共34页 兴轻型钢结构公司、北京华实玻璃钢制品公司、泓润翔科技发展公司、北京超羽纤维制品公司、创美水处理材料技术研究所等工业物业，区域产业集聚度较高。 （4）配套设施：估价对象周边分

16、布有房山区良乡工业管委会、苏庄一里、苏庄三里住宅区、房山区公路局、房山区环保局、房山区康复医院、北师大良乡附属中学、良乡三中、良乡中心小学、华冠超市等配套设施，配套设施较齐全（参见附件一：估价对象位臵示意图）。 2、权益状况 （1）土地权属 国有土地使用证（参见附件二） 编号：【京房国用（2009出）第00130号】 土地使用权人：北京华素制药股份有限公司 座落：房山区西潞街道金光北街1号 地类（用途）：工业用地 使用权类型：出让 终止日期： 2045年9月12日 使用权面积（独用）：37213.70平方米 （2）建筑物权属 房屋所有权证（参见附件三） 编号：【京房权证房股字第0700049号

17、】 房屋所有权人：北京华素制药股份有限公司 房屋坐落：房山区良乡金光北街1号 产别：股份制房产 楼号或幢号：1、2、3、4、5、6、7 结构：混合 建成年份：九八 建筑面积：18787.80平方米 （3）估价人员知悉的法定优先受偿款 根据委托方提供的国有土地使用证、房屋所有权证及相关人员介绍，估价对象设定有抵押权，权利人为中国建设银行股份有限北京市房山区良乡金光北街1号北京华素制药股份有限公司工业房地产抵押估价报告 第8页共34页 公司北京石景山支行，权利价值为人民币7120万元整，设定日期为2010年12月9日。截至估价时点，上述抵押登记尚未注销。本次估价未考虑抵押权对估价结果的影响，估价对

18、象再次抵押时以上述抵押登记已注销为假设前提。 截至估价时点，除上述抵押权外，估价人员未知悉估价对象可能存在的其他优先于抵押权的法定优先受偿款。 （4）权益确定 根据上述权证，估价对象无共有权人，没有权属争议，设定有抵押权。房屋规划用途为工交，现为车间、行政办公区及配套用房等。 估价人员认为在估价时点，北京华素制药股份有限公司合法拥有估价对象的房屋所有权及相应的出让国有土地使用权。权属状况明晰，可以确定估价对象是合法使用的，可以转让并可抵押的房地产。 根据物权法的规定，债权人或者第三人有权处分的建筑物和其他土地附着物，建设用地使用权，正在建造的建筑物等抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立

19、。 根据北京市房地产抵押管理办法的规定，房地产抵押合同自签订之日起30日内，抵押人须向房地产管理部门或土地管理部门办理抵押登记。房地产抵押不到登记部门办理登记的，抵押行为无效，由此造成经济损失的，由责任方承担或赔偿。 3、建筑经济技术指标与估价范围 根据委托方提供的国有土地使用证及房屋所有权证证载数据，估价对象建筑经济技术指标如下： 估价对象土地使用权面积为： 37213.70平方米 估价对象总建筑面积为： 18787.80平方米 其中：1号楼建筑面积为： 1058.80平方米 2号楼建筑面积为： 5036.00平方米 3号楼建筑面积为： 130.60平方米 4号楼建筑面积为： 141.10平

20、方米 5号楼建筑面积为： 252.00平方米 6号楼建筑面积为： 293.80平方米 北京市房山区良乡金光北街1号北京华素制药股份有限公司工业房地产抵押估价报告 第9页共34页 7号楼建筑面积为： 11875.50平方米 本次估价范围为北京市北京市房山区良乡金光北街1号北京华素制药股份有限公司工业房地产，即建筑面积18787.80平方米的房屋所有权及相应的剩余土地使用年限为34.13年的37213.70平方米工业用途出让国有土地使用权。 4、实物状况 估价对象位于良乡工业开发区，区域环境较好，所处区域内企业、单位厂房等布局较规整。 根据估价人员现场查勘，估价对象所在宗地四周由铁护栏围成，处于独

21、立院落内。院内共包括7幢混合结构建筑物（不包括门卫室），建筑物外立面为白色瓷砖，均建成于1998年。估价对象现为委托方自用生产、办公及配套用房等，功能分布详见下表： 楼号 建筑名称 功能区 层高（m） 洁净面积（） 1# 食堂 食堂（一层） 4 / 活动中心、会议室（二层） 4 / 2# 一期生产区、 办公区 行政办公区（一层） 3.2 / QC实验室（二层） 3.2 / QC洁净实验室（二层） 2.6 68（1万级） 片剂二车间（一层） 3.2 903(30万级) 207(一般生产区) 片剂三车间（二层） 2.6 240（10万级） 60（一般生产区） 原料药精烘包车间 （一层） 3.2 3

22、42（30万级） 914（一般生产区） 技术设备层（二层） 4 / 3# 氢化室 氢化室 3.5 / 4# 危险品库 危险品库 3.5 / 5# 合成实验室 合成实验室 3.5 / 6# 锅炉房 锅炉房 6 / 北京市房山区良乡金光北街1号北京华素制药股份有限公司工业房地产抵押估价报告 第10页共34页 7# 二期生产区、 办公区及综合库 片剂一车间（一层） 3.2 1310（10万级) 160(一般生产区) 针剂车间（一层） 3.2 248 (1万级) 590（10万级) 152(一般生产区) 外用车间（一层） 2.8 558(10万级) 516(一般生产区) 中心称量车间（一层） 2.8

23、255(10万级) 综合库 13.8 / 技术设备层（二层） 4.5 / 办公区（二层） 3.2 / 估价对象内部装修现状：生产车间为自流平地面、彩钢板墙体及顶棚；实验室地面铺地砖、墙面刷涂料、顶棚刷涂料（部分石膏板吊顶）；办公室地面铺地砖、墙面刷涂料、石膏板吊顶（部分刷涂料）；设备用房等地面铺地砖、墙面刷涂料、部分矿棉板吊顶；仓库为自流平地面、墙面刷涂料、无吊顶。 经估价人员现场查勘，房屋建筑承重结构构件较好、梁柱无倾斜变形、墙面无裂缝、未见基础不均匀下沉，具有较好的强度和稳定性；门窗完好、开启灵活；上下水管和卫生配件良好；供电线路装臵完整；设备设施使用正常；维护使用状况较好（参见附件四：估

24、价对象现状照片）。 估价对象周边市政配套设施完善，所需上水、雨水、污水、供电、通讯等均与市政管网相连，在时间和用量上可以满足项目使用需求。 四、估价目的 为确定房地产拟抵押贷款额度提供参考依据而评估估价对象房地产抵押价值。 北京市房山区良乡金光北街1号北京华素制药股份有限公司工业房地产抵押估价报告 第11页共34页 五、估价时点 2011年7月28日 六、价值定义 本次估价采用公开市场价值标准。 房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。 本次估价结果为估价对象北京市房山区良乡金光北街1号北京华素制药股份有限公司工业房地产，即建

25、筑面积18787.80平方米的房屋所有权及相应的剩余土地使用年限为34.13年的37213.70平方米工业用途出让国有土地使用权在估价时点的抵押价值。 七、估价原则 本次估价遵循以下原则： 独立、客观、公正原则； 合法原则； 谨慎原则； 最高最佳使用原则； 估价时点原则； 替代原则。 八、估价依据 主要有： 1、全国人大常委会、国务院、建设部、国土资源部以及北京市人民政府有关部门颁布的有关法律、法规和政策文件； 2、中华人民共和国城市房地产管理法； 3、中华人民共和国土地管理法； 4、中华人民共和国担保法； 5、城市房地产抵押管理办法； 6、北京市房地产抵押管理办法； 北京市房山区良乡金光北街

26、1号北京华素制药股份有限公司工业房地产抵押估价报告 第12页共34页 7、中华人民共和国国家标准GB/T502911999房地产估价规范； 8、中华人民共和国建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会房地产抵押估价指导意见； 9、委托方提供的有关情况和资料，包括国有土地使用证、房屋所有权证及企业法人营业执照等复印件； 10、我公司所掌握的北京市房地产市场的有关资料及估价人员实地查勘、调查所获取的资料。 九、估价方法 根据建设部、人行、银监会发布的房地产抵押估价指导意见，房地产抵押估价应先求取估价对象在估价时点未设立法定优先受偿权利下的市场价值，然后减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款来确定

27、估价对象在估价时点的房地产抵押价值，具体计算公式如下： 房地产抵押价值未设立法定优先受偿权利下的市场价值-估价人员知悉的法定优先受偿款 对于未设立法定优先受偿权利下的市场价值的求取，估价人员在认真分析所掌握的资料并对项目用地及邻近类似房地产进行实地查勘、调查后，根据估价对象的特点，遵照国家有关法律、法规、估价技术标准，经过反复研究，估价对象为工业物业，属收益性或潜在收益性物业，故选用收益法作为一种估价方法；而市场上类似工业厂区交易案例较少，不易获得，故对于抵押目的从谨慎角度考虑，又选取成本法作为另一种估价方法进行估价，将两种估价方法的估算结果分析综合后，得出市场价值估价结果。 收益法是预测估价

28、对象未来各期的正常净收益，选择适当的资本化率（折现率）将其折现到估价时点后累加，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。 成本法是求取估价对象在估价时点时的重新购建价格，然后减去折旧，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。 北京市房山区良乡金光北街1号北京华素制药股份有限公司工业房地产抵押估价报告 第13页共34页 十、估价结果 根据房地产评估的基本原则和惯例，不同的评估目的会有不同的评估价值，房地产抵押贷款价值的评估应较侧重考虑未来的风险。根据估价对象现状及主要影响价值因素，经综合分析测算，估价对象在满足假设前提和限制条件下在估价时点2011年7月28日的估价结果为： 1、市场价值

29、估价结果 市场价值估价结果总价为7324万元人民币。 2、估价人员所知悉的法定优先受偿款 根据委托方提供的国有土地使用证、房屋所有权证及相关人员介绍，估价对象设定有抵押权，权利人为中国建设银行股份有限公司北京石景山支行，权利价值为人民币7120万元整，设定日期为2010年12月9日。截至估价时点，上述抵押登记尚未注销。本次估价未考虑抵押权对估价结果的影响，估价对象再次抵押时以上述抵押登记已注销为假设前提。 截至估价时点，除上述抵押权外，估价人员未知悉估价对象可能存在的其他优先于抵押权的法定优先受偿款。 3、抵押价值估价结果 抵押价值总价为人民币7324万元（大写：人民币柒仟叁佰贰拾肆万元整）。

30、具体见表： 估价结果一览表 抵押物名称 总建筑面积（） 土地使用权面积（） 土地使用权价值 建筑物所有权价值 房地产价值 总价(万元) 平均地面单价(元/) 总价(万元) 平均楼面单价(元/) 总价(万元) 平均楼面单价(元/) 北京市房山区良乡金光北街1号北京华素制药股份有限公司工业房地产 18787.80 37213.70 3585 963 3739 1990 7324 3898 北京市房山区良乡金光北街1号北京华素制药股份有限公司工业房地产抵押估价报告 第14页共34页 十一、估价人员 估价人员 资格 注册证号 刘晓娣 中国房地产估价师 1120040062 于 红 中国房地产估价师 1

31、120050057 武秒珍 杨丽颖 十二、估价作业期 2011年8月5日至2011年8月8日 十三、估价报告应用的有效期 本估价报告应用的有效期为2011年8月8日至2012年8月7日。若在此期间市场情况发生较大变化或受不可抗力的影响，该价格需作相应调整。 十四、变现能力分析 变现能力是指假定在估价时点实现抵押权时，在没有过多损失条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。 估价对象位于房山区良乡工业开发区内，所处地理位臵较好，区域产业集聚度较高，估价对象现状用途为工业厂房，可独立使用但不宜分割转让使用，通用性较好，变现能力较好；但考虑到估价对象体量较大，变现能力受到一定影响。 若假定估价对象拍卖

32、或变卖，因处臵抵押物的短期性、强制性、增加处臵税费会形成降价拍卖或变卖。 根据高法的规定：人民法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的百分之八十；如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的百分之二十。 变现时间的长短受物业类型及其通用性、独立使用性等因素影响有所差异。考虑估价对象的物业类型、区域位臵、市场需求程度以及自身实际情况等，预计变现期限会大于十二个月。 北京市房山区良乡金光北街1号北京华素制药股份有限公司工业房地产抵押估价报告 第15页共34页 根据中华人民共和国城市房地产管理法、中华人民共和国担保法、中华人民共和国合同法和北京市

33、房地产抵押管理办法，该项目一旦发生清偿问题，处分方法应参照国家有关政策、法规进行。 处分抵押房地产的清偿顺序： （1）支付处分抵押房地产的费用（包括强制执行费用（1%）、拍卖佣金（5%）、诉讼费、律师费、评估费等专业费），一般为成交金额七到九个百分点； （2）扣除抵押房地产应缴纳的税费（包括营业税及附加（5.5%）、印花税（0.05%）、应补缴的土地出让地价及交易手续费、登记费、合同公证费等），一般为成交金额的十个百分点左右； （3）优先受偿款（建筑工程承包人有行使权的拖欠工程款）； （4）按登记顺序偿还抵押权人债权本息及违约金； （5）赔偿由债务人违反合同而对抵押权人造成的损失； （6）剩余

34、金额交还抵押人。 所得金额不足以支付债务和违约金、赔偿金时，抵押权人有权向债务人追索。 十五、有关说明与建议 1、本报告为抵押房地产估价，由于注重预期风险，在估价时对预期不确定的收益或升值因素较少考虑，采取了谨慎的态度。 2、估价对象的房地产市场状况在抵押期限内可能随时间变化而变化，这期间若房地产市场有较大的变动造成估价对象市场价值下降会形成预期风险，提请报告使用人注意。 3、因处臵抵押物的短期性、强制性变现能力差和处臵税费会形成降价甚至资不抵债的风险。 4、房地产抵押期间，抵押房地产仍由抵押人占有、使用，使用过程中不可避免会造成损耗，特别是装修及设备等折旧较快，有可能降低抵押物价值，提请抵押

35、权人注意。 5、建议定期或者在房地产市场价格变化较快时对房地产抵押价值进行再评估。 北京市房山区良乡金光北街1号北京华素制药股份有限公司工业房地产抵押估价报告 第16页共34页 估 价 技 术 报 告 一、个别因素分析 1、权益状况 估价对象为位于北京市房山区良乡金光北街1号北京华素制药股份有限公司工业房地产，即建筑面积18787.80平方米的房屋所有权及相应的剩余土地使用年限为34.13年的37213.70平方米工业用途出让国有土地使用权，根据委托方提供的资料，估价对象的权属状况如下所示： （1）土地权属 国有土地使用证（参见附件二） 编号：【京房国用（2009出）第00130号】 土地使用

36、权人：北京华素制药股份有限公司 座落：房山区西潞街道金光北街1号 地类（用途）：工业用地 使用权类型：出让 终止日期： 2045年9月12日 使用权面积（独用）：37213.70平方米 （2）建筑物权属 房屋所有权证（参见附件三） 编号：【京房权证房股字第0700049号】 房屋所有权人：北京华素制药股份有限公司 房屋坐落：房山区良乡金光北街1号 产别：股份制房产 楼号或幢号：1、2、3、4、5、6、7 结构：混合 建成年份：九八 建筑面积：18787.80平方米 （3）估价人员知悉的法定优先受偿款 根据委托方提供的国有土地使用证、房屋所有权证及相关北京市房山区良乡金光北街1号北京华素制药股份

37、有限公司工业房地产抵押估价报告 第17页共34页 人员介绍，估价对象设定有抵押权，权利人为中国建设银行股份有限公司北京石景山支行，权利价值为人民币7120万元整，设定日期为2010年12月9日。截至估价时点，上述抵押登记尚未注销。本次估价未考虑抵押权对估价结果的影响，估价对象再次抵押时以上述抵押登记已注销为假设前提。 截至估价时点，除上述抵押权外，估价人员未知悉估价对象可能存在的其他优先于抵押权的法定优先受偿款。 （4）权益确定 根据上述权证，估价对象无共有权人，没有权属争议，设定有抵押权。房屋规划用途为工交，现为车间、行政办公区及配套用房等。 估价人员认为在估价时点，北京华素制药股份有限公司

38、合法拥有估价对象的房屋所有权及相应的出让国有土地使用权。权属状况明晰，可以确定估价对象是合法使用的，可以转让并可抵押的房地产。 根据物权法的规定，债权人或者第三人有权处分的建筑物和其他土地附着物，建设用地使用权，正在建造的建筑物等抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。 根据北京市房地产抵押管理办法的规定，房地产抵押合同自签订之日起30日内，抵押人须向房地产管理部门或土地管理部门办理抵押登记。房地产抵押不到登记部门办理登记的，抵押行为无效，由此造成经济损失的，由责任方承担或赔偿。 2、建筑经济技术指标与估价范围 根据委托方提供的国有土地使用证及房屋所有权证证载数据，估价对象建筑经济技术指

39、标如下： 估价对象土地使用权面积为： 37213.70平方米 估价对象总建筑面积为： 18787.80平方米 其中：1号楼建筑面积为： 1058.80平方米 2号楼建筑面积为： 5036.00平方米 3号楼建筑面积为： 130.60平方米 4号楼建筑面积为： 141.10平方米 5号楼建筑面积为： 252.00平方米 北京市房山区良乡金光北街1号北京华素制药股份有限公司工业房地产抵押估价报告 第18页共34页 6号楼建筑面积为： 293.80平方米 7号楼建筑面积为： 11875.50平方米 本次估价范围为北京市北京市房山区良乡金光北街1号北京华素制药股份有限公司工业房地产，即建筑面积1878

40、7.80平方米的房屋所有权及相应的剩余土地使用年限为34.13年的37213.70平方米工业用途出让国有土地使用权。 3、实物状况 估价对象位于良乡工业开发区，区域环境较好，所处区域内企业、单位厂房等布局较规整。 根据估价人员现场查勘，估价对象所在宗地四周由铁护栏围成，处于独立院落内。院内共包括7幢混合结构建筑物（不包括门卫室），建筑物外立面为白色瓷砖，均建成于1998年。估价对象现为委托方自用生产、办公及配套用房等，功能分布详见下表： 楼号 建筑名称 功能区 层高（m） 洁净面积（） 1# 食堂 食堂（一层） 4 / 活动中心、会议室（二层） 4 / 2# 一期生产区、 办公区 行政办公区（

41、一层） 3.2 / QC实验室（二层） 3.2 / QC洁净实验室（二层） 2.6 68（1万级） 片剂二车间（一层） 3.2 903(30万级) 207(一般生产区) 片剂三车间（二层） 2.6 240（10万级） 60（一般生产区） 原料药精烘包车间 （一层） 3.2 342（30万级） 914（一般生产区） 技术设备层（二层） 4 / 3# 氢化室 氢化室 3.5 / 4# 危险品库 危险品库 3.5 / 5# 合成实验室 合成实验室 3.5 / 北京市房山区良乡金光北街1号北京华素制药股份有限公司工业房地产抵押估价报告 第19页共34页 6# 锅炉房 锅炉房 6 / 7# 二期生产区、

42、 办公区及综合库 片剂一车间（一层） 3.2 1310（10万级) 160(一般生产区) 针剂车间（一层） 3.2 248 (1万级) 590（10万级) 152(一般生产区) 外用车间（一层） 2.8 558(10万级) 516(一般生产区) 中心称量车间（一层） 2.8 255(10万级) 综合库 13.8 / 技术设备层（二层） 4.5 / 办公区（二层） 3.2 / 估价对象内部装修现状：生产车间为自流平地面、彩钢板墙体及顶棚；实验室地面铺地砖、墙面刷涂料、顶棚刷涂料（部分石膏板吊顶）；办公室地面铺地砖、墙面刷涂料、石膏板吊顶（部分刷涂料）；设备用房等地面铺地砖、墙面刷涂料、部分矿棉板

43、吊顶；仓库为自流平地面、墙面刷涂料、无吊顶。 经估价人员现场查勘，房屋建筑承重结构构件较好、梁柱无倾斜变形、墙面无裂缝、未见基础不均匀下沉，具有较好的强度和稳定性；门窗完好、开启灵活；上下水管和卫生配件良好；供电线路装臵完整；设备设施使用正常；维护使用状况较好（参见附件四：估价对象现状照片）。 估价对象周边市政配套设施完善，所需上水、雨水、污水、供电、通讯等均与市政管网相连，在时间和用量上可以满足项目使用需求。 二、区域因素分析 区域因素包括估价对象所处的位臵（坐落）、交通、产业集聚度、配套设施等。 北京市房山区良乡金光北街1号北京华素制药股份有限公司工业房地产抵押估价报告 第20页共34页

44、（1）坐落：估价对象位于房山区良乡金光北街，地处六环内，东临金光北街，南临金光路，西临翠柳东街、距京石高速公路约1.5公里，北临长虹西路。 （2）交通：估价对象周边有833、房14、房15、房28、房31、房37支路公交线路通行并设站，距地铁房山线苏庄站约500米，对外交通较便捷。 （3）产业集聚度：估价对象位于房山区良乡工业开发区内，地理位臵及环境较好，项目周边分布有北京赛诺源制药有限公司、北京昊伟建材厂、京源水仪器仪表公司、鑫固电子光源科技中心、北京全兴轻型钢结构公司、北京华实玻璃钢制品公司、泓润翔科技发展公司、北京超羽纤维制品公司、创美水处理材料技术研究所等工业物业，区域产业集聚度较高。

45、 （4）配套设施：估价对象周边分布有房山区良乡工业管委会、苏庄一里、苏庄三里住宅区、房山区公路局、房山区环保局、房山区康复医院、北师大良乡附属中学、良乡三中、良乡中心小学、华冠超市等配套设施，配套设施较齐全（参见附件一：估价对象位臵示意图）。 三、市场背景分析 1、2011年上半年北京市工业物业市场分析 （1）仓储物流设施有限的供应继续抑制增长的物业需求。 2011年上半年，两个物流项目竣工，分别是为位于通州物流园区的祥龙物流No.4b和位于北京空港物流园区的顺鑫绿色物流，建筑面积分别为22000平方米和10000平方米，租户均为大型汽车制造商。2011年上半年，物流仓储市场租金增长略微放缓，

46、平均净有效租金增加至0.92元每平米每天，环比增长1.4%，同比增长15.1%。由于许多物流仓库满租，优质仓储空间交易量有限，租金增长放缓。 上半年，优质物流仓储设施的供应有限，抑制了市场租赁交易，但潜在的市场需求依然保持强劲。物流设施市场最为活跃的租户仍然来自汽车制造、零售和第三方物流公司。随着社会消费品零售额的快速增长，众多零售商和大型电子商务公司希望迁移至更优质的物流园北京市房山区良乡金光北街1号北京华素制药股份有限公司工业房地产抵押估价报告 第21页共34页 区。许多汽车制造商为了巩固业务和满足需求，在现行的购车限制政策下依然预留了发展空间。同时有限的仓储物业供应也促使这些行业的公司不断在预建项目中储备面积。2011年上半年，有限的物流仓储可租面积推动物流市场空臵率在2011年第二季度末降至1.7%。 在强劲的市场需求下，2011年下半年工业用地的地价和物业资本价值继续走高，同时物业的租金将在2011年下半年呈上升趋势。 （2）商务园