九江忠科绿苑续销期推广方案0726

1、九江忠科·绿苑续销期推广方案筼新置业二零零七年七月一、周边市场分析本工程开盘热销，带动了整个九江县房地产的开展及价格升级，周边楼盘销售现状如下：工程价格销售情况康鑫小区1600左右，没有调价。由于价格较低，销售95%以上。瑞景新园鸵鸟山庄最高成交价1800，均价17001750，比第一次开盘提价100元左右。二期销售率70%左右。锦绣福城剩余顶层局部1500清盘处理售罄。颐河园原来预计价格17001800,现在预计价格1900左右尚未开盘。金桥苑原来预计价格18001850，现在预计价格19002000。尚未开盘。分析：1、由于昌九高速路九江县段的开通，九江市来九江县投资客户增多，周

2、边在售楼盘的价格也有幅度的上升，销售情况也较理想，未售楼盘的预估价格也比原来有所提高，整个市场的销售呈良好态势。2、通过市场调研了解到2007和2021年，九江县土地放量将大幅度增加，目前三中附近地块和火车站对面地块正在进行平整，未来12年市场竞争将更加剧烈。二、工程进度分析楼栋工程进度1#楼已建地面5层2#楼已建地面4层3#楼已建地面6，接近封顶4#楼已封顶分析：1、1#楼还有1层复式局部，2#楼还有3层，预计8月底9月初主体可以封顶。2、工程进度对价格的提升存在一定的影响，一般情况下，价格的提升是随着工程的进度进行的，比拟突出的阶段是封顶和样板房完成，这两个阶段最有利于价格的提升。3、工程

3、进度的快慢也直接影响到二期工程的进展，对整个工程的销售存在息息相关的联系与影响。三、销售情况分析7.10一认购套数统计分析楼号总套数认购套数认购比例1#634165.08%2#281657.14%3#422764.29%4#191473.68%合计1529864.47%分析：1、销售套数最多的是4#景观楼，销售率达73%以上，其性价比最高；其次为1#楼和3#楼，销售率在65%左右。2、2#楼销售率稍低，但也接近60%，因2#楼为本楼盘的楼王，销控数量较多，为以后的涨价提供更大的空间。3、总体销售率在64%以上，到达了预期的销售目的，说明本工程在当地的认可度比拟高，也表达了前期通过低价派卡预热市

4、场有较高的成效。二认购面积统计分析楼号总面积认购面积认购比例1#7001.954498.2564.24%2#3566.302192.2661.47%3#5350.983100.0759.93%4#2288.791698.6074.21%合计18208.0211489.1863.10%分析：1、销售面积最多的是1#楼，其次为3#楼、2#楼和4#楼，和总面积成正相关，说明销售全面进展顺利。2、按销售面积的比例，4#销售最好，达74%以上，其次是1#、2#，销售面积到达60%以上。3#虽然销售比例稍低一些，不过也接近60%，因3#均为三房户型，面积较大，单元又多，销售面积比例稍低也在情理之中。3、总

5、体销售面积比例在63%以上，说明总体销售情况呈现良好的开展势头，并且在一定的策略指导下，这种势头具有可延续性。三楼层剩余统计分析楼层楼号1#2#3#4#一层/2套1套1套二层7套1套2套0套三层6套1套2套1套四层3套0套0套2套五层1套1套2套1套六层5套4套3套/七层/3套5套/合计22套12套15套5套总合计54套分析：1、剩余套数最多的是1#楼，剩余22套，其次为3#楼、2#楼，4#楼剩余最少，仅剩5套。2、由于1#楼底层为商铺，影响到2层的销售，故1#楼2层剩余数量较多。3、因1#楼商铺尚未公开出售，可把1#楼2层看作底层，和其他底层加起来就剩余11套；6层和7层共剩余20套；底层和

6、顶层加起来剩余数量占总剩余量的近60%。4、其余中间楼层共剩余23套且绝大局部为销控楼层，位置较好，容易销售，故主要的销售抗性来自于顶层和底层。四户型剩余统计分析户型总数量剩余数量剩余比例一房11100%二房681826.47%三房713042.25%复式12541.67%分析：1、一房是本楼盘绝无仅有的保存户型，不存在任何销售抗性。2、剩余数量最多的是三房，剩余30套，其次为二房，剩余18套，剩余最少的是复式楼，仅为5套。3、按剩余比例，剩余最多的是，剩余42.25%，其次为复式楼，剩余41.67.%，剩余最少的是二房，仅剩余26.47%，说明两房是最受市场接受的户型，其次为，三房/复式由于

7、面积较大，总价较高，抗性自然会较大。4、虽然复式抗性比其他户型稍大，但由于数量少，总共12套，现已售出7套，且单价具有优势，故销售阻力会有所减少。四、销售推广策略一推售批次针对销售方面的主要抗性和近期客户对所售房源的意向度，推售可分为两个批次，首批推售房源以底层和顶层为主，特别是主推1#楼，附加少量较好楼层；主体封顶后进行次批推售，房源以较好楼层为主，附加少量顶层房源。1、首批推售房源每加30元楼层楼号1#2#3#4#一层/2套1套1套二层7套/三层2套/四层/五层/1套1套六层5套2套2套/七层/1套3套/合计14套5套6套2套总合计28套2、次批推售房源每再加20-50元楼层楼号1#2#3

8、#4#一层/二层/1套2套/三层4套1套2套1套四层3套/2套五层1套1套1套/六层/2套1套/七层/2套2套/合计8套7套9套3套总合计26套二推广策略1、业主联谊活动业主联谊的作用：通过举办业主联谊会活动一方面可以拉近开发商与业主的距离，让业主感觉自己就是工程的主人，从而与开发商建立良好的朋友式关系；另一方面可以加强业主与业主之间的联系，未来邻里之间的和谐关系的建立等等；另外，开发商的一些销售信息、促销信息等也可以通过此活动进行有效的宣传。活动时间：8月8号暂定活动主题：忠科·绿苑业主联谊会活动地点：由于天气炎热，并且考虑到平安问题，建议场地设在沙城宾馆。活动内容：聚餐+闽南特有

9、的博饼活动，表达闽南开发商独特的魅力。活动方式：每个家庭送忠科·绿苑业主联谊会入场券3张，凭入场券进场。博饼的工具： 骰子一副6个，大碗一个。博饼的方法：   大致是这样的：每个人每次要把6个骰子一起投进大碗里，众人依次投骰子，看骰子的点数得奖品。 有1个“四点红的是一秀图 1 ， 有2个“四点红的是二举图 2 ， 有4个相同点数的红四除外的都可以是四进图 3 ， 有3个“四点红的是三红图 4 ， 假设骰子点数分别为1至6顺序排列着的是对堂图 5 ，再来，就是状元的情形，状元有很多等级，图6.1-6.4所示的状元等级是从小到大排列，具体为： 假设是有4个“四点红图 6.1，

10、那么可取为状元，假设2个人都出现4个“四点红，那么比拟另外两个骰子点数的大小，点数大者为胜。 有5个相同点数的图 6.2 ，俗成“五子登科，比起4个“四点红的状元要大。 假设是4个“四点红加上2个“一点红图 6.3 ，那么称为“状元插金花，仅次于6个骰子点数全部相同者图 6.4。 特殊情形： 六个“四点红图 7.1 ，称“六抔红， 一般不会出现。六个“六点黑图 7.2 ，称“六抔黑，也很难出现。 说明：状元只有一个，谁大，大奖就归谁。 奖品设置：一秀 2元礼品；二举5元礼品；四进15元礼品；三红25元礼品；对堂80元礼品；状元200元礼品；状元王中王1000元礼品。入场券：正面LOGO+忠科绿

11、苑业主联谊会入场券；反面“老带新政策+本券只限一人使用。2、老带新政策老带新政策是一种比拟经济实用的营销策略，通过老带新政策，一方面可以加强与老业主的联系，进一步提升本工程在老业主心中的形象。另一方面，通过老业主的口碑宣传，进一步扩大本工程的影响力，增加新客户的购置意向，从而实现真正意义上的销售。老带新政策具体细那么为：老业主带一位新客户成功认购忠科的房产，奖励减免未来物管费或奖励物品等， 控制在本套房产总价的0.5%-1%；如无需减免物管费或提领物品，事后可申请折现。新客户可享受一次性付款97.5折，按揭付款98.5折。3、价格，付款方式优惠售价于7月25日每加30元，主体封顶后每再加20-

12、50元。一次性付款98折；按揭付款99折；老带新客户，新客户即可享受一次性付款97.5折，按揭付款98.5折。4、适当优惠空间销售部拥有1个百分点作为现场逼定优惠空间，此空间灵活把握。三渠道策略1、广告渠道沿用原有的三种主要渠道围墙广告：继续保持工程形象；“山下的家、湖边的家、林中的家、鼎盛的家、抗震的家、尊贵的家、智能的家、平安的家、温馨的家。户外看板：已更换为工程开盘热销信息及房源稀缺信息；“忠科·绿苑，开盘热销，火爆全城。尊贵席位渐少，敬请把握。电视字幕：工程房源稀缺信息；“忠科·绿苑，温馨家园，尊贵席位渐少，敬请把握！尊贵热2、继续沿用当

13、地经济实用的土著广告渠道主要街口悬挂条幅：信息为工程房源稀缺信息；“忠科·绿苑，尊贵席位渐少，敬请把握。锣鼓队游行宣传：披绶带、打横幅，信息为工程房源稀缺信息；“忠科·绿苑，温馨家园。“忠科·绿苑，尊贵席位渐少，敬请把握。3、针对老带新政策采用的广告渠道联谊会入场券宣传通过信函告知短信通知4、样板房样板房是开发商住宅工程的形象代言人，是展示楼盘产品品质特色的最正确平台。精心打造的样板房可以使消费者身临其境，提前并直观地感受产品的品质和居住气氛，想象未来的生活，从而激发购置欲望。样板房这一体验营销的方式，能使消费者更详细地了解户型情况和特点，使产品的卖点和价值得到更

14、大的表达，消除了购房者的疑惑和顾虑，有效促进销售。  作为工程整体运作不可或缺的环节，透过样板房的规划设计、施工工艺及对实施操作的掌控情况等，可以看出开发商的整体实力。一个好的样板房往往能够提升楼盘的品味和档次，有效提升开发商的品牌形象，为楼盘价格的提升做好充分的铺垫。5、小礼品每一位到售楼处看房的客户，均可获得一份精美的小礼品价值10元左右，每天送10份，送完为止。小礼品准备300份，可以送一个月。五、费用预算工程金额电视字幕大约1000元联谊会大约30000元锣鼓队大约1000元条幅大约15x10=150元小礼品大约10x300=3000元总计 大约35150元注：以上为粗略估计

15、，不包括样板房设计，费用可根据实际需要适当调整。附1：忠科·绿苑业主联谊会流程图下午6：00老客户凭入场券进场。6：30总经理致辞，介绍今晚活动，宣布进餐开始。9：00进餐结束，宣布博饼规那么与奖项设置，博饼活动开始。10：00博饼结束，感谢大家光临，祝大家晚安。附2：忠科·绿苑老客户慰问信尊敬的 先生/女士：您 好！首先请接受我们真诚的祝福，在烈日炎炎的夏日，希望我们的问候能给您带去一丝清凉，无论您在哪里，我们的祝福都会伴随着您。祝您和您的家人幸福美满，健康快乐，天天都有好心情！感谢您一直以来对我们的信任与支持，我们公司开展的每一步都洒下了您的汗水。正是有了您的支持，我们才能得以不断的开展与壮大，正是有了您的信任，我们才能从客户做到朋友。在此，请接受我公司全体员工最诚挚的谢意！为了感谢广阔老客户、老朋友的真情厚爱，我公司特推出如下优惠活动：1、老客户带一位新客户成功认购忠科的房产，新客户成功认购两房的，奖励老客户2年物业管理费或相应价值的电器，新客户成功认购三房的，奖励老客户3年物业管理费或相应价值的电器，新客户成功认购复式的，奖励老客户5年物业管理费或相应价值的电器。2、由老客户带来的新客户可享受一次性付款97.5折，按揭付款98.5折优惠。 最后，再次感谢您抽出珍贵的时间阅读此信，欢送您和您的朋友回家看看，我们恭候您和您的