成都双流商业市场分析暨美国城项目定位规划方案

1、成都双流商业市场分析暨成都双流商业市场分析暨美国城项目定位规划美国城项目定位规划 2013.9（下）（下）主题性商业主题性商业以玩乐为目的，吸引家庭，儿童，年轻人的目标聚集地定义定义将独特的美国“探索文化”与“游乐奇幻”联系在一起，逐渐发展为成都的“新名片”构筑了西南商业、文化、娱乐的新地标。让美国城成为具有魔力的主题娱乐地。这种将游憩和商业有机的融为一体，将一种特定的主题体验让人铭记于心，不仅促进商家的盈利，还为主题商业街区注入了活力。未来科技馆 展博功能这里是未来人类发展进步的结晶展示，这里展示电子产品的发展历程，这里有未来先进的理念。打造奇幻之旅，各种新型产品的体验，科技改变人类，品质驱

2、动生活。主要消费群体：企业、学校、青少年、家庭未来科技馆 会场功能这是科技盛宴，一场汇集中国高端科技的极限盛宴！室外室外PARTY一个小型演出圣地！一个小型演出圣地！音乐，演出，舞动，光影，极致户外场！音乐，演出，舞动，光影，极致户外场！室外室外PARTY聚会、美食，生活就是如此自由与随性！聚会、美食，生活就是如此自由与随性！室外室外PARTY一个完美的私人一个完美的私人party！精致、奢华、温馨，想你所想，任你所想！精致、奢华、温馨，想你所想，任你所想！视觉与听觉视觉与听觉 玩乐与美食！玩乐与美食！迪士尼博物馆迪士尼博物馆将香港迪士尼乐园移植到成都来，构建迪士尼博物馆，从而可以满足孩子游玩

3、国际性顶级娱乐公园的梦想。博物馆内，一条穿梭迪士尼发展历程的走廊，两边摆放各种迪士尼人卡通形象，迪士尼动画故事的讲述，在加上气味的熏染，让你置身其中的迪士尼的童话世界迪士尼博物馆迪士尼博物馆儿童职场儿童职场属于孩子们的成人世界，让孩子们体会大人世界4D探险馆探险馆Party Space3D 立体立体Tagadisco引领新演出文化的空间；引领新演出文化的空间；穿越时空限制，回味过去的那穿越时空限制，回味过去的那场演出，体验身临其境感觉的场演出，体验身临其境感觉的空间空间Adventure Space4D 主体公园主体公园各种刺激性运动项目；各种刺激性运动项目；体验各种冒险乐趣体验各种冒险乐趣K

4、ids SpaceKid体验学习空间体验学习空间通过导入通过导入4D系统，形成体验系统，形成体验型学习空间、有主题的学习型学习空间、有主题的学习空间、游乐和学习相融汇的空间、游乐和学习相融汇的空间。空间。4D探险馆探险馆展览目的展览目的展览内容展览内容体验要素体验要素了解日常行为的瞬间所发生的身体生理现象。用大型电子海报形成冲击力。用大型3D显示屏，展示运动员决定性瞬间，在体内所发生的各种生理反应和神经系统及肌肉组织的运动情况。3D立体影视大型多媒体显示板互动全息图像亭(kiosk)1主题 无限动力系统, 人体 Big Body4D探险馆探险馆包括投射顶部和地面的，共安装6台投影仪 细胞房结构

5、图细胞房结构图 外墙屏幕投影仪顶部和地面上也设置屏幕。地面屏幕上方要覆盖钢化玻璃5m x 5m x 3m展览目的展览目的微观世界结构的复杂性和生体完结性的视觉化体现。揭示细胞中的另外一个宇宙。展览内容展览内容查看纳米级细胞内部结构，了解细胞内部不停息的生命活动过程。（通过内呼吸形成能量的机理（呼吸-生产-ATP-储存蛋白质）等）体验要素体验要素进入将细胞形象化了的房间内亲自体验2主题 体内的宇宙 Cosmos in the Cell4D探险馆探险馆展览目的展览目的展览内容展览内容体验体验 要素要素查看作为人体司令部的大脑结构和反应机理，神经传达体系等。大脑活动时的具体活动部位和机理；神经信号传

6、达体系等。揭示大脑对身体各部位的信息收集-判断-命令的控制过程；揭示脊髓、脑干等控制运动神经和反射作用的机理。互动型3D立体影视全息图像3主题 永不休息的大脑 Magic Brain4D探险馆探险馆展览目的展览目的展览内容展览内容体验要素体验要素通过对人体截面数据的理解和虚拟手术体验，提高对人体脏器的理解度。人体截面影片；摘除肿瘤等比较简单手术的虚拟体验节目。手持装置(Hand devise)、互动型虚拟世界4主题 VR手术室 Virtual Surgery Room4D探险馆探险馆展览目的展览目的展览内容展览内容体验要素体验要素提高对生命活动所必需的循环系统的了解血液循环、内分泌系统、淋巴系

7、统、神经系统等的循环过程触摸式互动2D板数码显微镜技法5主题 畅流不息的身体 Endless Flow in Your Body4D探险馆探险馆展览目的展览目的通过儿童比较熟悉且投入度比较高的3D立体电影，提高对人体的认知度。展览内容展览内容体验要素体验要素 片名 :“The Journey of Human Body” 题材 : 3D SF Adventure 时间 : 25分钟 形式 : 3D Full HD 主要人物 : 健健, 福福, 尹博士,金医生, 卞助教 制作 : ： OceanMango Korea巡游体内各器官，时而与坏细菌战斗，时而治疗体内疾病，同时学习人体的神秘和功能。影

8、片趣味性和教育性兼顾。3D 立体电影 愉快的体内旅行展览目展览目的的展览内展览内容容体验要体验要素素通过丰富的体验型互动活动(游戏等)，提高观众对人体的理解度。运用在3D电影和展览中获得的知识，用各种高新技术工具，享受游戏的乐趣。通过虚拟现实和增强现实等素材，可获得对人体的立体教育效果。运用手持装置(Hand devise)和探头技术的互动型电脑游戏/VR；运用增强现实技术的互动型影视素材。4D探险馆探险馆深入体内探险 Experience Zone场馆数场馆数1每次最大进场人每次最大进场人数数30名名体验时间体验时间5分钟分钟循环时间循环时间10分钟分钟每小时最大进场每小时最大进场人数人数1

9、80名名4D探险馆探险馆3D TAGA-DISCO场馆数场馆数2每次最大进场人数每次最大进场人数20体验时间体验时间5分钟分钟循环时间循环时间10分钟分钟每小时最大进场人数每小时最大进场人数120名名4D探险馆探险馆H管滑翔馆场馆数场馆数5每次最大进场人数每次最大进场人数50名名体验时间体验时间7分钟分钟循环时间循环时间10分钟分钟每小时最大进场人数每小时最大进场人数300名名4D探险馆探险馆(漂流/4WD/深林中的金字塔/雪橇/冰雪谷)Circle馆 10人座场馆数场馆数4每次最大进场人数每次最大进场人数32名名体验时间体验时间5分钟分钟循环时间循环时间10分钟分钟每小时最大进场人每小时最大

10、进场人数数192名名4D探险馆探险馆Small 馆 8人座正大高级会员超市正大高级会员超市精选高质量国内一线与国外名牌的商品。商品种类大约在精选高质量国内一线与国外名牌的商品。商品种类大约在7500种左右。正大会员店以大包装、低成本、低毛利经营种左右。正大会员店以大包装、低成本、低毛利经营方式，所售商品多采用大箱包装或组合包装以降低成本，顾客由此可享受低廉的仓储极具竞争利的价格方式，所售商品多采用大箱包装或组合包装以降低成本，顾客由此可享受低廉的仓储极具竞争利的价格正大高级会员超市正大高级会员超市正大会员商店是正大集团的一种会员制仓储式经营模式，以其宽敞舒适的购物环境、为商业会员和个人会员正大

11、会员商店是正大集团的一种会员制仓储式经营模式，以其宽敞舒适的购物环境、为商业会员和个人会员提供优质优价的商品和一流的服务提供优质优价的商品和一流的服务哈皮小孩哈皮小孩一个全新的，专为青少年儿童量身打造的运动天地；一个全新的，专为青少年儿童量身打造的运动天地；一个极具创意的，打破常规儿童游乐模式的儿童游乐器材；一个极具创意的，打破常规儿童游乐模式的儿童游乐器材；一个抛弃低级娱乐、幼稚娱乐、常规娱乐的儿童游乐设施；一个抛弃低级娱乐、幼稚娱乐、常规娱乐的儿童游乐设施；一个以运动、探索、挑战、体验、成长为主题的儿童游乐场所；一个以运动、探索、挑战、体验、成长为主题的儿童游乐场所；综合素质生存教育阅读世

12、界梦幻剧场非物质文化遗产体验中心五大板块哈皮小孩哈皮小孩幼童乐园运动探索区职业体验区非物质文化遗产体验中心科学益智区阅读世界素质拓展区生存训练区综合服务区梦幻剧场哈皮小孩哈皮小孩哈皮小孩哈皮小孩哈皮小孩哈皮小孩希乐城希乐城在这里，城市环境经过精心地觃划设计，秩序井然的街道、热闹的商庖以及宾馆、银行、机场、宇航中心在这里，城市环境经过精心地觃划设计，秩序井然的街道、热闹的商庖以及宾馆、银行、机场、宇航中心集中了几集中了几十种不同的社会职业十种不同的社会职业希乐城希乐城在这里，孩子们可以自由选择喜爱的职业迚行体验，还能够获取工作报酬。在这里，孩子们可以自由选择喜爱的职业迚行体验，还能够获取工作报酬

13、。孩子们可以在银行里自由存取乐币，赚取利息，也可以自行支配，购买可口的美食和心爱的文具孩子们可以在银行里自由存取乐币，赚取利息，也可以自行支配，购买可口的美食和心爱的文具希乐城希乐城在这里，训练有素、和蔼可亲的辅导员大哥哥、大姐姐，将和体验城的小精灵们一起，引导孩在这里，训练有素、和蔼可亲的辅导员大哥哥、大姐姐，将和体验城的小精灵们一起，引导孩子们进入不同的体验馆，实践自己选择的社会角色。子们进入不同的体验馆，实践自己选择的社会角色。3D4D数码电影科技体验数码电影科技体验不同寻常的不同寻常的3D电影体验电影体验一个集制作，展示，放映为一体的多功能一个集制作，展示，放映为一体的多功能3D工作室

14、工作室3D4D数码电影科技体验数码电影科技体验目的性商业目的性商业以商务政府宴请，婚庆主题，大型特色自助餐，电影院等目的性的聚集地功能组合功能组合芭菲盛宴环球美食芭菲盛宴环球美食芭菲盛宴环球美食作为西南地区首家按照五星级标准精心打造的超大型多功能自助餐厅，设计融入了现代、时尚、品芭菲盛宴环球美食作为西南地区首家按照五星级标准精心打造的超大型多功能自助餐厅，设计融入了现代、时尚、品味、又不失温馨、浪漫等多种精彩元素味、又不失温馨、浪漫等多种精彩元素自助餐、宴会、商务休闲茶楼、酒窖雪茄吧等多样化、多功能业态自助餐、宴会、商务休闲茶楼、酒窖雪茄吧等多样化、多功能业态芭菲盛宴环球美食芭菲盛宴环球美食自

15、助餐自助餐环球自助餐融合多国文化美食，畅享美食时尚何须异域他乡。500多种菜品即时供应，游荡美食海洋，回味无穷。曼妙音乐配合歌手演唱。各式饮品、红酒相饮，幽雅、闲适生活流连忘返芭菲盛宴环球美食芭菲盛宴环球美食豪华宴会厅豪华宴会厅可同时容纳近千人享用的豪华宴会厅早已是都市爱侣结婚喜宴的绝佳选择。会议、年会、酒会议、年会、酒会、婚宴、寿宴会、婚宴、寿宴巨型电影院巨型电影院星级标准的电影城 ，西部最大的巨型屏幕，享受震撼的视觉感受。巨型电影院巨型电影院特色餐饮特色餐饮各国风味的主题餐厅，成都各地特色餐饮，大型自助餐，和家人、朋友一起欢乐享受美食的天堂。休闲健身休闲健身运动健身中心，专业，舒适，品质室

16、内恒温游泳池，羽毛球馆，健身房，台球乒乓馆保龄球馆保龄球馆KTV书城书城传统商业传统商业以大型百货，电器，专业市场为主的传统商业配套吸引人气功能组合功能组合专业市场专业市场-数码广场数码广场+家居广场家居广场为规避项目经营风险，建议专业市场自成一体为规避项目经营风险，建议专业市场自成一体数码广场不可变因素：带回报销售经营风险回报补贴需另寻补贴支撑家居广场持有租赁商户可行竞争压力一定风险租金收益以家居卖场租金收益，支撑数码广场的销售回报以家居卖场租金收益，支撑数码广场的销售回报专业市场专业市场-数码广场数码广场+家居广场家居广场12经营存在巨大问题，不可避免未来该区域死掉的风险商户存在问题，不可

17、避免商户在经营一段时间后撤场风险未来问题电器卖场电器卖场高端百货高端百货峡谷大集市峡谷大集市峡谷大集市峡谷大集市峡谷大集市峡谷大集市峡谷大集市峡谷大集市建筑景观建筑景观梦幻而幻彩交织，唯美得不似人间特色特色奇幻天阶奇幻天阶体验乐园购物中心将峡谷街道上方的拱形屋顶绘成布满云彩的天空，电脑控制的照明装置每小时循环地将“天空”由橘黄的黎明照成湛蓝的中午晴空，再转为紫色的黄昏。让在里面购物的人一个小时过完一天的轮回。感受奇幻世界的乐趣。周围分布大量的高档购物精品店，周边设置露天咖啡吧，让顾客在亦真亦幻的环境里实现超值消费体验周围分布大量的高档购物精品店，周边设置露天咖啡吧，让顾客在亦真亦幻的环境里实现

18、超值消费体验奇幻天阶奇幻天阶体验乐园购物中心案例参考：美国拉斯维加斯凯撒宫购物中心造梦广场造梦广场3D地画地画源自美国的3D街头文化，构造一个梦中的世界，这样带动青年儿童聚集此地，不仅带动了其他商业，也让美国城地画成为体现美国城文化的新名片造梦广场造梦广场3D地画地画一景一物也许与现实生活无异，却也可能出现永远也走不完的旋转楼梯、折叠起来的城市，在美国大片盗梦空间里，这一切都可以在造梦师的手中实现。项目形象定位项目形象定位建筑外观独特，色彩华丽，灯光明亮，利用现有外立面规划形成具有标志性建筑的商业项目：全成都最好玩的综合性商业场所，聚集了，吃喝玩乐，休闲娱乐，观光旅游。在项目内可以观赏到成都其

19、他观赏不到的文化特色 ，也可以体验到成都目前没有的自然景观，娱乐景观，处处充满欢乐气氛，是周末假日成都周边旅游的必到商业场所。商业市场的变革，引领本地商业从商业环境，商业空间等迈入一个崭新的时代。项目形象定位项目形象定位 不受季节、天气和自然环境的影响，免除风吹日晒的烦恼，在室内即可领略惊险刺激的世界级游乐体验，游历神奇的梦幻国度，挑战极度心跳的华丽冒险，加入365日全天候的风情狂欢 作为成都休闲娱乐升级的落脚点，为成都都市娱乐打造的一个特别的环境，令消费者身在梦幻当中，穿越到另一种境界，尽情享受娱乐与购物的乐趣、抛开城市快捷生活节奏、忘却工作/生活上的巨大压力，在这里放松减压，享受精神盛宴。

20、 打造一个娱乐的天堂，尽显成都娱乐之都城市特性；这里是娱乐产品集中地，游客无需到处奔波，在这里一次性享受的娱乐、文化、购物，旅游之乐。项目功能定位项目功能定位本案商业功能休闲娱乐功能展览展示功能零售购物功能餐饮美食功能展示配套功能文化景观功能项目六大商业功能，相互依托，相互循环，形成项目的商业骨架，是支持项目的核心框架。项目功能定位项目功能定位时尚服饰儿童乐园电影院女性风情娱乐休闲婚庆博物馆美食荟项目功能定位项目功能定位休闲娱乐功能-靓点在大型主题娱乐商业主力店的带动下，聚集不同风格的休闲娱乐项目，将休闲娱乐打造成本项目焦点，成为消费者认知本项目商业形象吸引点，并在最大程度上满足购物餐饮之外的

21、消费需求：项目功能定位项目功能定位餐饮美食功能-特色体现在以休闲娱乐为主题的商业形态下，通过汇集各式各样的餐饮美食及本地区的特色餐厅，体现独树一帜的美食特色，延长项目内消费人流的停留时间，创造更多商业价值。项目功能定位项目功能定位零售购物功能-基础在本项目中是作为满足区域内消费者购物需求，所得消费阶层的不同购物需求，吸引源源不断的购物人流。项目功能定位项目功能定位展示配套-档次提升优质的服务配套，时尚的汇演展示，令项目超越传统商业的概念，体现高档次，多元化的商业经营理念。项目功能定位项目功能定位文化景观-内涵结合成都的特性以及项目整体的文化景观风格，打造独特的真正表现项目的外在特色以及文化氛围

22、，丰富项目商业性项目功能定位项目功能定位展览展示-内在吸引力与其他项目形成更大的差异化，提升项目整体品味与内涵，吸引更多旅游观光的游客，拉动项目。7F电影院主题餐饮6F电影院巴菲盛宴特色餐饮特色餐饮保龄球KTV健身5F儿童职场青少年科技馆家居4F咖啡书店餐饮电子科技馆家居3F主题MALL电子科技馆美国大集市家居2F主题MALL电子科技馆美国大集市家居1F主题MALL电子科技馆美国大集市家居业态落位业态落位原则：1；具有带来人气的商业，选择展示面较好的位置，给本项目带来较好的形象。2：根据商家要求以及物业条件等进行设置。3：不是项目给商家带来人气，而是商家给项目带来人气。不是项目给商家带来人气，

23、而是商家给项目带来人气。类型类型面积面积主题性商业10907目的性商业14263传统商业美国大集市2540电子科技馆（赛格）43082817电子科技馆或家居1F美国大集市美国大集市主题MALL（迪士尼博物馆）7138美国大集市家居（居然之家）10907美国大集市主题性商业目的性商业传统商业电子科技馆或家居统计纳入目的性商业作为统计52%0% 9%39%业态类型比目的性商业主题性商业传统商业美国大集市类型类型面积面积主题性商业10885目的性商业13678传统商业0美国大集市2910美 10885家居（居然之家）主题MALL75902F电子科技馆（赛格）6088美国大集市美国大集市国大集市主题性

24、商业目的性商业传统商业50%0% 10%40%业态类型比目的性商业主题性商业传统性商业美国大集市类型类型面积面积主题性商业10143目的性商业14071传统商业0美国大集市31503F主题MALL7590电子科技馆（赛格）6481美国大集市美国大集市家居美 （居然之家）国 10143大集市主题性商业目的性商业传统商业51%0% 12%37%业态类型比目的性商业主题性商业传统商业美国大集市类型类型面积面积主题性商业22320目的性商业8126传统商业04F家居（居然之家）12490主题性商业目的性商业传统商业电子科技馆（赛格）8126餐饮400073%27%0%业态类型比主题性商业目的性商业传统

25、商业书店（新华文轩）3115咖啡2715类型类型面积面积主题性商业11882目的性商业15962传统商业05F电子科技馆（青少年主题馆）6481儿童职场儿童4D体验馆9481家居（居然之家）11882主题性商业目的性商业传统商业43%57%0%业态类型比主题性商业目的性商业传统商业类型类型面积面积主题性商业12881目的性商业9640传统商业3000健身（先锋健身）3110作为观光电梯及健身馆直达梯至地下停车场作为保龄球及书店的客梯至-地下停车场6F主题性商业目的性商业传统商业保龄球馆（郎迈保龄球馆）3210KTV（缤纷，好乐迪）3000特色餐饮1500特色餐饮1500电影院（CGV影城）35

26、61大型自助餐（巴菲盛宴）964044%23%33%业态类型比主题性商业目的性商业传统商业类型类型面积面积主题性商业3600目的性商业2032传统商业电影院(CGV影城）3600主题餐厅2032主题性商业目的性商业传统商业64%36%0%业态类型比主题性商业目的性商业传统商业类型占比类型占比面积面积主题性商业83418目的性商业77772传统商业3000美国大集市8600类别类别面积面积科技馆31484主题MALL31799家居5630748%45%主题性商业目的性商业传统商业美国大集市整体业态类型比整体业态类型比2%5%策略策略特点特点优点优点缺点缺点策略选择策略选择直接销售直接销售给业主回

27、款快，流程简单，操作方便。销售难度较大街铺以直接销售为主（街铺价值等都较高，对业主有较强吸引力）带租约销售找到商家，带租此租约与商铺业主签订买卖合同提高商铺对业主的吸引力，相对减低业主的风险引进商家针对本项目将是较大难度，操作较为繁琐。项目自身招商难度较大，项目运营成功后可考虑带租约销售返租投资者在与开发商签订商铺销售合同后，在每年给予投资者一定的租金回报将业主风险降到最低，对商铺销售有一定帮助，并可保证项目形象。销售操作最为繁琐，开发商承担风险较大，一旦经营不善，则需承担巨额亏损。目前区域内商家租金想要达到返租状况，较难达到。项目销售策略项目如街铺销售应直接销售，利用项目自身状况进行销售。针对蓄水客户5万的量，目前