汉正街东片土地储备试点项目资金方案1

1、武汉市硚口区汉正街东片旧城改造项目数据分析一、项目背景及数据来源汉正街东片改造项目为武汉市2009年重大招商引资项目，为配合市政府关于“彻底整治市场，建设老街新区”的城市建设部署，在硚口区政府及招商部门的邀请下，利嘉集团与硚口区人民政府就汉正街东片综合改造项目进行过多次深入洽谈，于2009年6月9日在深圳签订了武汉市汉正街东片综合改造项目框架协议书，又于2010年5月19日的武汉市赴港招商月活动中，与硚口区政府签订了汉正街东片综合改造项目合作协议。自协议签订以来，在市委、市政府及各级部门的亲切关怀和大力支持下，各项前期工作一直在稳步推进之中。我们集团也迅速做出部署，决心尽快完成拆迁，尽快实现摘

2、牌落地并动工建设。为了实现这一目标，大力推进项目进展，集团在人力、物力、财力等各方面均做了妥善安排，为项目的成功实施给与了充分的保障。汉正街东片土地储备试点项目先后组织三轮拆迁调查工作，09年初市政府下达批复后，硚口区开发办组织武汉新江川拆迁调查公司对该项目范围房屋进行了全面调查。东片指挥部成立后，指挥部又委托武汉鸿图拆迁有限责任公司对项目调查数据进行了全面复核。在复核期间，出资方利嘉集团组织30余人分16个组参与到数据复核工作中。东片指挥部和利嘉集团共同认可锁定目前汉正街东片土地储备项目拆迁调查数据。具体数据为：总用地面积约287.7亩（含南玻地块19.3亩）涉及拆迁户5551户，实际拆迁面

3、积430924.42平方米,另外按政策规定必须增加的面积21244.39平方米。数据分析见下表：（一）拆迁户数据分类分析：房屋面积分类情况表编号用途总面积（）其中有证建面（）其中无证建面（）1住宅280893.44201107.8979785.552商业58509.8245191.7713318.053住改非20561.6220561.620.004办公18452.5916220.832231.765仓库50273.9737521.9212752.056工厂2232.980.002232.981-6项小计430924.42320604.03110320.397保底增加面积14607.948文革

4、产、托、代管产6636.451-8项合计452168.81说明：1-6项为调查区域的实有建筑面积，7-8项为按政策规定必须增加的面积。户数分类情况表分类直管产托、代管产文革产自管产私房企业总计户数1880711736829262895551居民情况分析直管公房托、代管产文革产自管产住户私房住户合计户数1880711736829265262面积62282.013149.5972423.6714098.41245864.05327817.73考虑全货币补偿的安置房的指标：分类直管产托、代管产文革产自管产私房总计指标（户）1880711736829265262以上总计是没有考虑分户的情况下确定的安置

5、户户数为5262户，若考虑分户的情况，大约需要安置房的指标为6000户左右(具体指标由区政府统计后提供)，这样会给整个拆迁的进展带来压力，建议大面积的拆迁户换商铺。居住面积的分配表用途面积（）1住宅280893.442商业9757.313办公、仓库、工厂16605.364住改非20561.625小计327817.73拆迁户的户数和面积数据分布图：25以下2530304040以上户数（户）44890410512859面积（）708323183.428201222426.04拆迁户数分布图：拆迁面积分布图：（二）企业情况介绍 企业100家（因权属证分散有289户，其中含8户托、代管产），拆迁面积为

6、103106.69平方米。其中商业48752.51平方米；办公、仓库、工厂54354.18平方米。（三）政策规定需增加补偿部分【以上（一）-（二）项的部分户数】1、托、代管产71户，按武办发【2006】28号文中应增加的面积4212.78平方米。2、文革产17户，按武办发【2006】28号文中应增加的面积2423.67平方米。3、按武汉市人民政府第130号令，需增加的保底面积14607.94平方米。二、资金预算的价格标准测算融资方案的基本原则：根据拆迁相关政策法规，结合汉正街地区实际，参照金三角片、二环线改造、江汉路地铁站等超前项目拆迁资金方案及安置细则，考虑尽量让利嘉集团融资方多出资等因素，

7、采取适度就高不就低的原则，拟定汉正街东片资金测算标准如下。将来具体拆迁执行标准将按硚政办【2009】38号文件规定，拟定拆迁实施细则，按程序报批后执行。一、有证房屋补偿标准（一）、认定标准 私房依据房屋对应的国有土地使用权证和房屋所有权证认定;直管产房屋由硚房集团认定房屋面积。（二）、补偿标准1、有证住宅按综合价格：12000元/平方米根据永业行评估公司预评报告，住宅预评区位价格+重置价格为8000元/，以及有关附属设施、奖励金额方面的补偿，同时参考周边项目拆迁实际，考虑到汉正街的实际情况，修正有证住宅综合补偿价格为12000元/平方米。2、有证商业综合价格：50000元/平方米根据永业行评估

8、公司预评报告，商业预评区位价格11280元28952元/平方米;重置价格442664元/平方米以及有关附属设施、奖励金额方面的补偿，同时参考汉正街地区中芬片、国华片、江汉地铁站，江汉区花楼片等项目拆迁实际，考虑到汉正街地区紧邻本案项目金正茂实际销售一层店面达到建筑面积60000元/平方米的情况，根据现行拆迁条例修正有证商业综合补偿价格为50000元/平方米。3、有证办公、仓库、工厂综合价格：15000元/平方米 根据永业行评估公司预评报告，办公预评区位价格4418元/平方米；生产、仓库区位价格4650元/平方米；重置价格442664元/平方米以及有关附属设施、奖励金额、人员设备方面的补偿，同时

9、参考汉正街地区办公、仓库、工厂实际大部分用于商业经营情况，修正有证办公、仓库、工厂综合补偿价格为15000元/平方米。二、住改非房屋的补偿标准 （一）、认定标准 被拆迁人事实经营或租赁经营的，须提供合法的工商营业执照、税务登记证等相关有效证件。（二）、补偿标准 根据市局内部政策，以及金三角的执行标准版，对住改非部分按照有证商业补偿综合单价的70%测算。三、历史无证房屋的补偿标准 （一）、认定标准 历史无证房面积的认定：根据武规拆字【2003】9号文武汉市历史遗留无证房屋拆迁补偿处理意见（试行）的通知精神，由城管部门出具证明，确定房屋建造年限；由区房产局测绘队测绘无证房屋面积，出具测绘图予以认定

10、。 历史无证房性质的认定：被拆迁人事实经营或租赁经营的，须提供合法的工商营业执照、税务登记证等相关有效证件。 （二）、补偿标准 1、根据武规拆字【2003】9号文武汉市历史遗留无证房屋拆迁补偿处理意见（试行）的通知，在8595%幅度范围内，对无证住宅、办公、仓库、工厂按照其对应邮政补偿综合单价的90%测算。 2、按住改非标准执行，对无证商业按照有证商业补偿综合单价的70%测算。四、文革产、托、代管产的补偿标准 (一)、认定标准 由区落实私房政策办公室和硚房集团对文革产，托、代管产房屋进行认定，并下发确认书。（二）、补偿标准根据武办发【2006】28号文件有关规定执行，对涉及文革产托、代管产房屋

11、实行双重补偿。五、产权调换标准1、有证商业、办公房屋按照建筑面积1:1实行就地还建；2、无证办公房屋按确认的建筑面积的90%实行就地还建；3、住改非商业经营部分和无证商业建筑面积按认定面积按70%打折后给予就地还建。六、困难补助标准1、被拆迁人为低保户的按20000元/户实施困难补助；2、被拆迁人为低保户同时又是残疾户的另外再按20000元/户实施残疾困难补助。三、全货币补偿方案资金测算分配明细表以下为各部分资金的明细说明：（一）、100%货币补偿所需资金1、收购南玻地块费用：350万元2、住宅面积补偿：有证住宅面积201107.89平方米12000.00元/平方米无证住宅面积79785.55

12、平方米12000.00元/平方米90%327497.86万元3、商业面积补偿：有证商业面积45191.77平方米50000.00元/平方米无证商业面积13318.05平方米50000.00元/平方米70%=272572.03万元4、住宅非面积补偿：20561.62平方米50000.00元/平方米70%=71965.67万元5、办公面积补偿：有证办公面积16220.83平方米15000.00元/平方米无证办公面积2231.76平方米15000.00元/平方米90%=27344.12万元6、仓库面积补偿：有证仓库面积37521.92平方米15000.00元/平方米无证仓库面积12752.05平方米

13、15000.00元/平方米90%=73498.15万元7、工厂面积补偿：2232.98平方米15000.00元/平方米90%=3014.52万元8、保底增加面积补偿：14607.94平方米12000.00元/平方米=17529.53万元9、文革产、托、代管产增加面积补偿（按双重补偿中规定的80%计算）6636.45平方米15000.00元/平方米80%=6370.99万元10、困难补助：该区域内有669户低保户，其中既是低保户又是残疾户的有246户。根据武城重办【2009】15号文：669户20000元/户+246户20000元/户=1830万元以上1至10项金额合计：801972.87万元1

14、1、不可预见费按以上1至10项金额的10%计算：801972.8710%=80197.29万元以上1至11项金额合计：882170.16万元（二）、土地储备有关政策经费根据武城重办【2009】15号、16号文件规定，涉及三方面政策经费计提：1、土地储备工作经费各城区征地拆迁工作经费：全货币房屋补偿总资金882170.16万元2%=17643.40万元；2、征地拆迁奖励经费全货币房屋补偿总资金882170.16万元0.25%=2205.43万元；3、控违奖金经费全货币房屋补偿总资金882170.16万元0.9=793.95万元土地储备有关政策经费合计：1+2+3=20642.78万元小计土地拆迁

15、成本：902813万元序号项目类别资金（万元）备注1100%货币补偿所用资金收购南玻地块费用350已付住宅面积补偿327497.86商业面积补偿272572.03住改非面积补偿71965.67办公面积补偿27344.12仓库面积补偿73498.15工厂面积补偿3014.52保底增加面积补偿17529.53文革产、托、代管产增加面积补偿6370.99困难补助1830不可预见费80197.29小计882170.162土地储备有关政策经费征地拆迁工作经费（按全货币拆资金总额的2%计提）17643.40武城重办【2009】15、16号文件征地拆迁奖励经费（按全货币拆迁金额的0.25%计提）2205.4

16、3控违奖励经费（按全货币拆迁金额的0.9%计提）793.95小计20642.781-2项合计902813（三）、市政基础设施费土地一级开发拟开发深度为“六通一平”，即通路、通电、通上水、通下水、通气及通讯，宗地内场地平整。100元/平方米*191800平方米=1918万元(四)、土地一级开发增值部分按为土地拆迁成本、市政基础设施费之和的8%考虑，（902812.94万元+1918万元）8%=72378万元(五)、土地出让金按土地中标价的20%计算，土地中标价为(土地拆迁成本+市政基础设施费+土地一级开发增值部分)=( 902812.94万元+1918万元+72378.48万元)20%=1954

17、22万元(六)、税收(902812.94万元+1918万元) 5.5%94.5%=52657万元(七)、土地成本资金使用费用(902812.94万元+1918万元+72378万元+195422万元+52657万元) 15%1年=183778万元 土地成本总计:1408966万元序号投资总额组成金额（万元）一土地拆迁成本902813二市政基础设施费1918三土地一级开发增值部分72378四土地出让金195422五税收52657六土地成本资金使用费用183778七土地成本总计1408966四、武汉市硚口区汉正街东片旧城改造项目投资估算分析（一）、本项目综合技术经济指标如下：规划用地面积：19.18

18、公顷规划净用地：13.99公顷道路控制用地：5.19公顷容积率：3.6地上总建筑面积：69.05万平米（1）住宅建筑：12.43万平方米（暂定18%）；（2）商业建筑：33.14万平方米（暂定48%）；（3）SOHO/超高层写字楼建筑：23.48万平方米（暂定34%）；本项目投资估算暂不考虑不计容的地下商业建筑开发成本及功能性绿地可建30%左右的商业及相关公建配套等。（二）、本项目投资估算方案（一）：在房屋交付使用时按预计最理想化100%销售，实现销售总金额约为人民币2319950万元，其中：住宅销售金额：12.43万平方米均价2.5万元/平方米=310750万元；商业销售金额：33.14万平

19、方米均价5万元/平方米=1657000万元；写字楼销售金额：23.48万平方米均价1.5万元/平方米=352200万元。（三）、本项目投资估算方案（二）：在房屋交付使用时按预计销售比例，实现的销售总金额约为人民币1847670万元，其中：住宅销售金额：12.43万平方米均价2.5万元/平方米100%=310750万元；商业销售金额：33.14万平方米均价5万元/平方米80%=1325600万元；写字楼销售金额：23.48万平方米均价1.5万元/平方米60%=211320万元。（四）、本项目投资估算，其中土地成本资金使用费用约为（建设施工周期三年）：土地成本1408966万元15%/年利率3年=

20、634035万元。武汉汉正街东片旧城改造项目投资估算表一（单位：万元）序号项 目数量单位单价投资额（万元）开发成本造价(元/）1土地成本140896620405土地出让金287.7亩195422动迁费用287.7亩12135442建筑安装工程费用6905003919265676商业3314006000198840高尚住宅区124300420052206SOHO超高层写字楼23480060001408803前期工程费用12673184勘查费用391926万元1%3919设计费用690500604143工程监理费391926万元0.50%1960投资监理费391926万元0.50%1960前期工程

21、费690500106914市政规划天桥、道路428062市政规划天桥30米宽300米长900020001800市政规划道路25米宽240米长60001000600市政规划道路20米宽600米长12000800960市政规划道路15米宽800米长12000600720市政规划道路10米宽400米长40005002005绿化、公建、水系、驳岸景观120绿化 、景观、水系、驳岸27620030082866配套费用16918245上水690500201381 下水690500201381 煤气690500302072 电信690500151036 智能化690500604143 电6905001006

22、905 7期间费用1953582829管理费用、财务费用1659271 万元5%82964营销费用2319950 万元4%92798不可预计费用391926万元5%195968税费（营业税及附加）2319950 万元6地成本资金使用费用（建设施工周期三年）15%/年634035918210投资开发总成本281163940719武汉汉正街东片旧城改造项目投资估算表二（单位：万元）序号项 目数量单位单价投资额（万元）开发成本造价(元/）1土地成本140896620405土地出让金287.7亩195422动迁费用287.7亩12135442建筑安装工程费用391926567

23、6商业3314006000198840高尚住宅区124300420052206SOHO超高层写字楼23480060001408803前期工程费用12673184勘查费用391926万元1%3919设计费用690500604143工程监理费391926万元0.50%1960投资监理费391926万元0.50%1960前期工程费690500106914市政规划天桥、道路428062市政规划天桥30米宽300米长900020001800市政规划道路25米宽240米长60001000600市政规划道路20米宽600米长12000800960市政规划道路15米宽800米长12000600720市政规划道

24、路10米宽400米长40005002005绿化、公建、水系、驳岸景观120绿化 、景观、水系、驳岸27620030082866配套费用16918245上水690500201381 下水690500201381 煤气690500302072 电信690500151036 智能化690500604143 电6905001006905 7期间费用1764672556管理费用、财务费用1659271 万元5%82964营销费用1847670 万元4%73907不可预计费用391926万元5%195968税费（营业税及附加）1847670 万元6%11086016059土地成本资金使用费用（建设施工周期三年）15%/年634035918210投资开发总成本276441140035五、武汉汉正街东片旧城改造项目投资估算结