2020——收藏资料22日合肥京冠·雅居乐营销策略方案

1、版权声明：版权声明：本文仅供客户提案使用，版权归三固三方（上海）不动产机构所有，未经三固三方（上海）不动产机构许可，请勿向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的内容。谢谢！写在前面写在前面 一个以 “No Brand”为精神导向的品牌“无印良品”，正成为时下最受关注的品牌。无印良品的理念是删繁就简、去除浮华、直逼本质、以人为本。 我们希望为合肥楼市导入这样的理念，以此来传达一种全新的生活哲学，成就楼市崭新话题，并籍此实现楼盘的快速去化。写在前面写在前面 作为一个成长于合肥楼市九年的上海代理公司，我们有过成功的项目案例：青年城1号栋数栋数总套数总套数销售周期销售周期一期开盘当天去化率一

2、期开盘当天去化率价格提升率价格提升率10幢2062套20个月100%170%百乐门悦府栋数栋数总套数总套数销售周期销售周期进场至开盘日进场至开盘日开盘当天去化开盘当天去化6幢2180套14个月15天189套思局THINKS辩群DISCERN概念ORIGINALITY夺势VISUALIZE一个经典诞生的四个阶段思局THINKS思局THINKS两天内，两大调控政策相继出台两天内，两大调控政策相继出台-2011年1月26日，温家宝主持召开国务院常务会议，研究部署进一步做好房地产市场调控工作，俗称“新国八条”-2011年1月27日，上海市和重庆市分别公布对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法。u201

3、1年是“十二五”的开篇之年，国家进行经济结构调整的任务重大，当前需要一直楼市过热使资金重回实体经济；u2010年国务院先后三次部署调控工作，尽管调控取得一定成效，但是调控后市场很快回暖；u特别是自2010年4季度以来，部分城市住房成交出现量价齐升的势头，限购；因此，在2011年1月，中央再度出手调控楼市。保障房保障房财税政财税政策策信贷金信贷金融融土地政土地政策策政府监政府监管管新国新国八条八条增加土地供应大力推广“限房价、竞地价”加强闲置土地处置合理确定本地区年度新建住房价格控制目标主要城市拥有2套后不能再购房严格实行地方政府问责制加快建立个人住房信息系统多种方式增加保障房供应上海重庆开征房

4、产税不足5年全额征收营业税加强土地增值税征管的监督房贷：二套最低首付6成土地竞买必须说明资金来源并提供相应证明调控政策对市场需求的影响直接调控政策对市场需求的影响直接n不同客户所受影响：不同客户所受影响：-豪宅买家、投资客户受限购影响最直接，或会在地方细则出台前购买-首改买家首付门槛提高，部分实力一般的买家或会观望-首次置业者受影响较小，但较易受政策影响而观望客户类型客户类型影响程度影响程度主要影响原因主要影响原因不同物业影响不同物业影响豪宅买家大一般拥有多套物业，限购下不能再买高端住宅、别墅等影响大首改买家较大二套6成，首付门槛提高中高端住宅受影响首次置业者不大利率优惠幅度减少外围首置型楼盘

5、受影响较小投资客大限购、首付提高、营业税增加、房产税开征影响投资性住宅受影响，商务公寓、商铺则受益首次置业类刚需客户将成为未来市场主力首次置业类刚需客户将成为未来市场主力从近期合肥市主要开盘项目来看，各开盘项目销售差别明显拉开，实质上正在悄悄的发生分化，由于改善型需求和投资性购买被限制，公寓等投资属性较强的产品销公寓等投资属性较强的产品销售显著下滑，高性价比项目备受关注，售显著下滑，高性价比项目备受关注，并取得良好销售业绩。未来一段时间首次置业类刚需客户将成为未来市场主力。项目区位条件项目区位条件u 项目位于合肥市龙岗工业区（省级开发区），2009年11月划归瑶海区管辖，属于合肥市规划的东部城

6、市组团，距离传统市中心约8公里，距东二环约4公里。u 区域房地产市场起步较早，但缺乏统一规划，存在各自为政的局面，导致区域形象较差，认知度低。长丰县肥东县合肥市的城市布局与区域认知合肥市的城市布局与区域认知“南富西贵南富西贵”,“,“东穷北匪东穷北匪”u西贵上风上水，天鹅湖，大蜀山聚集在此，区域内集中了众多高等院校、科研院所，学区配套一直领跑合肥四大区。u南富高收入以及高学历的人群聚居地；万达，绿城，绿地扎堆聚集，高档楼盘开发聚集；芜湖路板块，马鞍山路板块合肥市富人区的代表。u东穷合肥老工业区聚集地，整体收入水平低，生活着处于合肥市低收入阶层的人群，不过随着近年房地产开发，区域印象逐渐发生变化

7、；u北匪城北由于临火车站，流动人口较多聚集，社会治安相对混乱，居住氛围较差。北城区区北城区区139.32139.32平方千米，人口平方千米，人口4343万人，合万人，合肥市重要交通通讯枢纽，人口流肥市重要交通通讯枢纽，人口流动较大动较大西城区西城区246.83246.83平方千米，常住人口平方千米，常住人口49.3749.37万人，高等院校、科研万人，高等院校、科研院所云集院所云集东城区东城区142.9142.9平方千米，常住人口平方千米，常住人口43.943.9万人，合肥市未来发展主方万人，合肥市未来发展主方向，目前该区域城市建设和向，目前该区域城市建设和基础配套设施落后基础配套设施落后南城

8、区南城区340340平方千米，常住人口平方千米，常住人口5252万人，事业万人，事业单位集中，城市建设飞速发展。单位集中，城市建设飞速发展。市场对项目板块的认知停留在相对低端的价值层市场对项目板块的认知停留在相对低端的价值层面面现状交通：现状交通：u区域主要依靠临泉路与长江东路与老城区联系，但目前路况均较差，且临泉路即将进入道路维修期；u项目距区域交通主干道距离较远，出行不便，且对外公共交通缺乏，影响生活出行u远景规划轨道交通2号线将通达区域，享有一定规划利好项目交通条件项目交通条件轨交轨交2 2号线号线地块四至地块四至地块本案东怡和华庭小区西民房、高压线南现状住宅北现状道路、工厂l地块原为荒

9、废农田，内部土地平整，周边基本被民房或小区围绕，其中西侧高压线对项目有一定影响，无可利用资源。l现周边人气不足，生活类配套设施匮乏，缺乏居住氛围。地块四至现状地块四至现状本项目规划指标规划功能居住用地容积率3.37地价220万元/亩占地面积4.76公顷项目配套农家超绿化率42.45%建筑密度17.4%项目指标项目指标区域楼市以价格取胜区域楼市以价格取胜恒大城恒大城瑞泰江南瑞泰江南园园海州景秀海州景秀世家世家园上园园上园怡然居怡然居博澳名博澳名苑苑板块特征板块特征：距离市区较远，最近几年有所发展，价：距离市区较远，最近几年有所发展，价格较低，性价比高。格较低，性价比高。房地产市场特征房地产市场特

10、征：项目较多，且多为大盘，价格低：项目较多，且多为大盘，价格低是区域最大卖点，价格在是区域最大卖点，价格在20102010年初大幅上涨。年初大幅上涨。价格描述价格描述：大部分项目均价在：大部分项目均价在5300-58005300-5800元元/ /平米左右平米左右浮动，海州景秀世家多层价格为浮动，海州景秀世家多层价格为63006300元元/ /平米。平米。后续货量：后续货量：目前后续供应目前后续供应200200万平米，后续供应充沛。万平米，后续供应充沛。静安家园静安家园城建琥珀名城城建琥珀名城皇马花园皇马花园圣地亚哥圣地亚哥城城推货楼盘规模（万）推售类型推货面积（万）网签销售率目前价格（元/)

11、圣地亚哥35高层3.6948%5800瑞泰江南园13多层、高层671%5300静安新天地9小高层、高层7.478%5000城建琥珀名城65多层、高层31.892%5300金水湾花园11小高层、高层475%5600海洲景秀世家50多层、高层3590%多层6300高层5500恒大城57高层2562%5200-5800皇马花园52多层、高层586%5200-5300合计292292-117.8117.8-项目属性界定项目属性界定l 城市远郊区域城市远郊区域l城市化进程偏低城市化进程偏低l大盘云集大盘云集l中小规模开发中小规模开发 n项目所在区域，认知度较低，主干道维修和项目销售期冲突；n周边生活配套

12、、交通配套缺乏，暂无可利用资源；n市场面临严厉调控的政策形势；n面对周边规模大盘的激烈竞争的情况下；如何突破以上限制，实现项目成功去化？辨群DISCERN区域购房客户的主要特点：区域购房客户的主要特点：D、投资性；C、区域地缘型；B、进城型；A、出城型；城市格局演变城市格局演变= =客户辐射面扩大客户辐射面扩大合肥城市空间扩张产生合肥城市空间扩张产生一批出城客户群：一批出城客户群：老城区中心价格外溢客户瑶海区中心价格外溢客户肥东进城客户群肥东进城客户群龙岗工业园现有的产业龙岗工业园现有的产业客户群客户群来自区域内外的投资客来自区域内外的投资客区域内外的投资客区域内外的投资客市中心外市中心外溢客

13、户溢客户肥东进肥东进城客户城客户工业园现工业园现有客户有客户A:A:市区价格外溢客户：城市快速扩张，高性价比的楼市区价格外溢客户：城市快速扩张，高性价比的楼盘赢得客户的青睐盘赢得客户的青睐来源：来源：合肥老城区中心、瑶海区刚性需求，价格敏感型，以80100 两房或三房，或者5060 为主客户描述客户描述支付能力支付能力配套要求配套要求产品类型产品类型1、合肥本地人，在市区工作的白领或原住居民，首次置业，选择性价比高的住房支付能力中等，买不起市区高价房1. 超市、菜市场等基本生活配套2. 餐饮、娱乐、购物等享受型消费场所3. 年纪较轻对教育配套要求不高以80-100m2两房或三房为主区域企业职工

14、，首次置业，投资自住两个动因，选择性价比高的住房支付能力中等，买不起市区高价房餐饮、娱乐、购物等享受型消费场所婚房：以80-100m2两房或三房单身：50-60m2为主B B：肥东进城客户：希望改善生活，改善小孩教育环：肥东进城客户：希望改善生活，改善小孩教育环境境来源：来源：肥东等周边县市享受高起点的城市配套资源及城市户口客户描述客户描述支付能力支付能力配套要求配套要求产品类型产品类型肥东县客户，渴望进入城市，改善生活，提高小孩教育水平，但是又买不起市区高价的楼盘，在区域购买性价比高的合肥产权的房子；支付能力中等； 1. 超市、菜市场等基本生活配套；2. 餐饮、娱乐、购物等享受型消费场所；3

15、. 对教育配套有要求，但有别于市区客户需求的学区房两房或者三房；C C：工业园客户群：产业工人的需求存在，但总体支：工业园客户群：产业工人的需求存在，但总体支付能力不高。中上阶层多选择大户型改善置业付能力不高。中上阶层多选择大户型改善置业来源：来源：区域内及工业园区地缘性/看中价格与配套，以1/2房小户型为主力需求客户描述客户描述支付能力支付能力配套要求配套要求产品类型产品类型区域内产业工人，流动率大，年龄19-28岁左右支付能力很低，一般都是租房超市、菜场、餐饮娱乐一房或者两房小户型刚毕业不久的学生，合肥本地人支付能力很低，多为家里帮助置业。健身等配套设施齐全，交通便利，超市、菜场、餐饮娱乐

16、、一房或者两房小户型区域内工厂管理人员，属于区域的中上阶层支付能力较高，多为改善型置业。娱乐，休闲，商业配套，健身配套，景观，教育1. 两房或三房大户型2. 具有一定景观资源区域私营业主支付能力较高，多为改善型置业娱乐，休闲，商业配套，健身配套，景观，教育1. 三房以上的大户型2. 具有一定景观资源D D：区域内外投资客：偏好地段：区域内外投资客：偏好地段/ /产品产品/ /景观稀缺等升值景观稀缺等升值前景明朗的产品前景明朗的产品来源：来源：市区&龙岗纯投资客户与投资自住型客户并存偏好地段/产品/景观稀缺等升值前景明朗的产品客户描述客户描述支付能力支付能力配套要求配套要求产品类型产品类

17、型1.来自市区及区域内的投资客2.看中区域未来的发展规划，以及区域未来的发展。3.多次置业4.看中升值潜力高的产品1.总价承受力较强，接受范围较广1.对小区内配套要求较高2.城市化配套：商场、娱乐设施等可提升项目价值的配套3.生态环境：景观公园等1.景观资源佳的户型2.区域内差异化的产品2011，从“旺市”到“变市”的转变，意味着竞争的加剧，传统的产品竞争必将被市场所淘汰，取而代之的将是客户的争夺，只有关注客户价值的项目才能真正实现价值的最大化。市场分析关键词拾遗补缺本案地处城市远郊、规模大盘的强势挤压、宣传攻势强，因此，建议操作过程中以拾遗补缺作为市场定位的重点，在价格不断走高的区域板块，与

18、周边大盘形成差异化竞争，强调我项目产品的特色和价值，瞄准市场空隙，创新客户渠道！是本项目的突围之路！总价优势短平快客户定位客户定位“青年人青年人”u 25-30岁左右的青年，在东部工作两三年以上u 工作时间短，不足以支付大额首付u 追求居住独立u 首次置业，用于自住u 向往时尚生活本项目以6070平米的小户型为主力，具有总价低、首付低的巨大优势，最适于刚参加工作、积蓄不多又渴望置业安家的青年群体，同时，在新政的影响下，这类客户也将是未来市场需求的主力。同时希望以较低总价置业的进城客户，亦是本案的重要补充客源。目标客户概念ORIGINALITY类型类型代表楼盘代表楼盘营销特点营销特点品牌制胜型恒

19、大城品牌+产品+合适的价格产品风格制胜型萨尔斯堡样板段打造异域风情准确定位+高传播率型青年城1号青年首选居所这是一个产品诉求时代这是一个产品诉求时代 产品东进产品东进 代表项目：恒大城、圣地亚哥城、皇马花园、瑞泰江南 这是一个品牌制胜时代这是一个品牌制胜时代 品牌东进品牌东进代表企业：恒大、恒盛 我们随机抽取了几个样本的推广方式我们随机抽取了几个样本的推广方式楼盘推广主题营销手法恒大城长江东路欧陆御湖城品牌压制力引领东部市场皇马花园52万方地中海风情社区打造地中海项目，再以相对的价格优势吸引购房者圣地亚哥城35万平米纯美地中海风情小城以西班牙风格为市场切入点瑞泰江南园板桥河畔悠居人生以1.8的

20、容积率和48%的绿化率提升宜居性，销售价格具有较强竞争力从中不难发现从中不难发现突出的产品优势项目周边周边的各主要楼盘在产品方面楼盘在产品方面均占有较强有较强的优势优势，在小区规模、小区配套、户型及户型配比方面各有亮点。产品诉求占主导竞争楼盘在推广方面竞争楼盘在推广方面大多采取了重点产品采取了重点产品诉求诉求的方式方式，告诉目标客户“我是什么”，通过对产品的包装和提升打动购房者。再来看看这些楼盘的物业特征再来看看这些楼盘的物业特征项目名称小区规模物业类别容积率绿化率/建筑风格重点户型恒大城24.6万小高层、高层2.846% / 欧式 80-180皇马花园52万多层、小高层、花园洋房1.439%

21、 / 地中海 85-120圣地亚哥城35万多层、高层、花园洋房1.940% / 地中海70-110 瑞泰江南园12.6万多层、高层、小高层1.848% / 现代70-90 本案15.48万全高层3.3742% / 现代70-95 重点楼盘物业特征对比表重点楼盘物业特征对比表在产品方面，我们可以看出在产品方面，我们可以看出竞争楼盘卖点鲜明竞争楼盘卖点鲜明恒大城的欧式经典、皇马花园和圣地亚哥的地中海风格，以及瑞泰的中式园林 本案本案缺乏实质亮点本案在建筑立面、景观规划上，特征不够特征不够鲜明鲜明，均好性的特质反而掩盖了项目的闪光点，如果单从产品诉求方向考虑，本案竞争能力较弱。 100%100%小面

22、积小面积户型面积均在95平米以下，其中90平方米以下户型的住宅面积占总住宅面积的91.33%，70平方米左右户型的住宅面积占总住宅面积的52.11%。 前面说过，本案是一个补缺型为主导补缺型为主导的楼盘 那就意味着，我们的楼盘必须是独竖一帜独竖一帜的，但除户型以外，本案不具备较强的补缺特征 因此，我们希望从营销的角度来塑造这种补缺性，而且营销的角度必营销的角度必须与户型相结合须与户型相结合，并且有较强市场号召力市场号召力的，易引发目标受众共鸣的先来考虑如何与户型结合的问题先来考虑如何与户型结合的问题谁是小户型的目标受众？很显然，年轻人年轻人。前面说过，简单的产品诉求的营销路线不适合我们，我们不

23、能通过简单地告诉别人“我是什么”就能引发市场的高度关注。作为一个在户型配比上高度统一的楼盘，走客户诉求路线再适合不过。 接下来的任务，就是了解这些年轻人的状态，他们接下来的任务，就是了解这些年轻人的状态，他们需求什么？需求什么？ 一群没挨过饿吃过苦的幸福一代 被误解为缺乏社会责任感 目前正承受着来自四面八方的要求和压力 很难规避买房这样让人欢喜让人忧的问题 害怕并排斥市侩 对新生事物好奇并渴望拥有 我们必须让“稀缺稀缺”与“号召力号召力”并存 这种号召力，必须是传达了一种全新的生活哲学，它的关键词是 轻松轻松 take it easytake it easy 小户型、低总价购房轻松公共绿地、底

24、层架空沟通轻松专属幼儿园、农加超生活轻松除此之外，我们还想附赠出行轻松、生活成本轻松、入住轻松等概念以此来完善轻松置业的主题 作为一个能有效控制房型面积，并在地段上有一定劣势的楼盘我们希望通过产品包装提升楼盘附加值并通过准确的定位和新颍的包装，在众多以产品作主导的楼盘中脱颖而出 来看看无印良品是如何做到的？来看看无印良品是如何做到的？ “无印良品无印良品”以素包装著称以素包装著称提供简洁设计的无印良品被认为是日本当代最有代表性的“禅的美学”主张不装饰，保持东西本来的色彩和形状，坚决反对过剩包装以“平价优质”的“非名牌”路线，提供理性并让客人有满足感的东西贯彻对材质、流程检视、简单化包装的坚持，

25、实践着“No Brand”的精神 打造楼市纯棉时代楼市纯棉时代提倡简约简约、自然自然、舒适舒适、富质感富质感的现代生活哲学为青年置业者提供一种无压力的产品无压力的产品在这里，没有标签，只有真实的存在 我们希望，本案以“无印良品” “物有所值”、“简约自然”的产品宗旨为基础项目主题定位项目主题定位纯棉式青年社区纯棉式青年社区 纯棉已然成为自然、舒适、环保的代名词在让人感到舒适、自然的同时，常带一点亲切、平和的气质。这种气质既与本案特质契合，同时又与眼下主流的生活理念相吻合以纯棉为主导，定能树立极强的市场号召力同时，青年社区又鲜明地竖立了本案的目标客群定位 当人们历经了物质尘嚣后，更向往过一种温暖

26、、质朴、简单、健康的生活，而这正是“纯棉化”生活所拥有的特质 温暖、舒适、自然、环保没有繁杂的多余更多的，是体现人与人之间的亲近 本案纯棉式青年社区的立意，为合肥青年人提供爱的暖巢我们更希望它是独一无二的，一经面市即刻引发轰动的因此，项目案名呼之欲出 京冠京冠么么城么么城More More CityMore More City 1、“么”即小，极其准确地传达了本案的最大特征小户型，同时更代表的是精粹、精细的意思2、“么么”是当前非常流行的网络用语，指相亲相爱，相互帮助，是“我要在你身边”的意思，与目标客群的置业目标不谋而合3、“么么”的笔画简单，体现了简约的项目立意 4、么么，音译more ,

27、more，即“更多”的意思，意指更多可能、更多想象、更多快乐、更多时尚5、么么，也即MOMA，是艺术的象征 6、对“么么”一词我们并不陌生，由马楚成导演的，任贤齐，郑秀文领衔主演的一部爱情电影夏日么么茶享有极高知名度，其续集夏2 也即将上映。故“京冠么么城”作为本案案名，易记且读起来朗朗上口。7、京冠么么城”是一个极具时尚和个性的案名，受到青年人的喜爱和追捧，必将在短时间内成为合肥人讨论和交流的焦点。 SLOGAN 当棉花变成糖！当棉花变成糖！ 以俏皮的手法，表达出本案最大的特质与纯棉式青年社区的主题定位相契合，传达了青年人置业后的幸福感能够短期内引发市场关注，在众多楼盘推广语中脱颖而出棉花糖

28、也能由此成为本案的代名词 夺势VISUALIZE本项目营销方法的重点我们的消费群决定了他们需要市场的热情！市场的热情是需要鞭挞的！我们的方法：不间断的积蓄热情！同时培养市场饥饿感将销售放在开盘前！ 本项目销售体量15万，总套数约1984套，根据产品特性和面向的目标客户群为年轻人的特征，建议将预热期拉长，充分炒作产品的个性时尚的精神概念，唤起目标客群的认同和市场的关注。 住宅选型及户型比例 住宅户型在50平方米到95平米之间，规划总住建筑面积15.480万平方米，其中住宅建筑面积14.730万平方米，规划总户数为1984户。 80平方米以上的二房户型的住宅面积占总住宅面积的49%，该房型后期客户

29、装修可视为三房户型，6080平方米二房户型的住宅面积占总住宅面积的48%，60平方米以下户型的住宅面积占总住宅面积的3%。 按户型配比按户型配比户型单户面积套数套数比面积统计面积比A-183.8868635%57541.6838%B-193.261729%16040.7211%A-269.4634317%23824.7816%A-368.0834317%23351.4416%B-368.92864%5927.124%C-267.75784%5284.54%D-166.99462%3081.542%D-254.52925%5015.843%B-270.28864%6044.084%C-174.7

30、3523%3885.963%共计1984100%149997.66100%主力户型是A1户型 相当于84M2的小三房应该在青年人中具备较强的吸引力户型A1A2A3B1B2B3面积83.8869.4668.0893.2670.2868.9216#92464618#52262619#60303058292920#110555521#64323262313122#120606023#128646427#1125656共计(套）6863433431728686户型C1C2D1D2面积74.7367.7566.9954.5217#469226#5278共计(套）52784692分栋户型配比分栋户型配比户

31、型A1A2A3B1B2B3面积83.8869.4668.0893.2670.2868.9216#92464618#52262619#60303058292920#110555521#64323262313122#120606023#128646427#1125656共计(套）6863433431728686户型C1C2D1D2面积74.7367.7566.9954.5217#469226#5278共计(套）52784692分栋户型配比：分栋户型配比：从上表可以看出，该项目户型分布较平均，每栋楼都由80平方米以上的三房户型和70平方米以下的二房户型组成， 平均面积为75平方米。 因项目户型面积较

32、为集中，在推盘时不适宜一次大量的放量，所以将总项目分为5个阶段投入市场，预计项目推广销售周期22个月，蓄水阶段为3个月，根据施工进度和市场反应以300500套/季度推入市场，实际销售周期为18个月时间周期房源目标2011.3-6整盘蓄势期/引爆期 全新理念引爆全城全新理念引爆全城2011.7-10一批开盘强销期/ 354套 引起市场最大关注度，形成市场热点 快速回笼资金，盘活整盘运营2011.10-12二批开盘强销期/价格取胜期496套 整体个案资金回笼，保证项目利润 项目品牌已经成为区域指标型个案 整体价格形象已经树立2012.3-5三批开盘强销/次楼盘价格冲高期324套 品牌价值和价格形象

33、的超值利润开始体现后期项目客源积累2012.6-8四批开盘强销/内部比对期322套价格有所回落再度引发市场热点2012.9-11五批开盘强销/楼王制胜期488套完成整体利润及附加值项目品牌和企业品牌市场最大化楼王实现价格新高2012.12整盘收尾期完成剩余房源去化银行资金回笼及交房等后续工作推案计划推案计划第一阶段为临街的26#、27#，总套数354套（沿街）户型A1A2A3C1C2面积83.8869.4668.0874.7367.7526#527827#1125656价格的确定采用以下基本思路：市场比较法推算单价（均价）估价思路：市场比较法的核心是运用相类似的项目作为样本，通过对影响房地产价

34、格的因素的分析及修正，从而得到评估项目最可能实现的合理价格。一期价格定位一期价格定位比较项目楼盘名称均价（元/平米）参考因素参考权重圣地亚哥5600成功40%瑞泰江南园5300相似30%皇马花园5300相近30%定价的影响因素的选择定价的影响因素的选择区位因素：片区位置未来规划交通状况周边配套产品综合素质：景观环境社区规划户型结构小区配套发展商品牌小区规模综合考虑以上因素：通过上市时间、区域因素、个别因素。权重的修正本案价格系数比较本案价格系数比较比较内容 权重皇马花园圣地亚哥瑞泰江南园拟合 程度 比较 系数 拟合 程度 比较 系数 拟合 程度 比较 系数 小区规模 10%1.00030.10

35、0031.0050.10051.00020.10002区域位置 20%1.00010.200021.00020.200041.00010.20002外部环境 10%1.00050.100051.00060.100061.00080.10008社区景观 15%0.990.14851.0250.153751.0010.15015立面设计 15%0.970.14551.0050.150750.990.1485房型设计 15%0.9760.14640.980.1470.970.1455配套设施 10%1.0020.10021.0010.10011.0040.1004主题提炼 5%0.980.0491.0080.05040.970.0485合 计 100%/ 0.9897/ 1.0026/ 0.99317本案价格本案价格=以项目A为参考的定价A权重+以项目C为参考的定价C权重= 5488元/平方米注：据以上数据分析，本项目入市销售价格水平应该在5488元/平方米左右，这是一个通过市场比较得出的数据。本案价格推算本案价格推算第二阶段为22#、23#，总套数496套户型A1A2A3面积83