关于房地产营销代理项目管理的若干思考

1、关于房地产营销代理项目关于房地产营销代理项目管理的若干思考管理的若干思考 “我们不是在做代理的生意，而是在做人的生意” 因此我们要做好营销，做好工作，必须要研究人 “我们的甲方发展商；我们的上帝消费者；我们的老板、同事，下属；我们的竞争者；我们的政府 当一切尽在掌握后，我们才有可能胜出！当一切尽在掌握后，我们才有可能胜出！先来沟通一些概念：）先来沟通一些概念：）【管理者管理者】 v职业忠诚v专业智慧v个人魅力v平衡艺术 【房地产代理业房地产代理业】 需要综合性的团队 服务生？！智囊团？！营业员？！艺术家？！ 【我们是谁我们是谁】消费者需要贿赂的人？发展商所仰慕的人？我们是通往他们利益的桥梁【项

2、目项目】一场演出、一次销售、一篇广告、一项咨询【项目的特点项目的特点】锦上添花VS雪中送炭 【项目的评估项目的评估】能否做?怎么做?谁来做?【项目的性质项目的性质】开发商性质开发商关系开发商资源【项目资源项目资源】 我们到底有什么资源？ 媒体、老板人脉、专业团队 以最低的成本投入，得到最大的产出【项目管理项目管理】 1 1、 人力资源管理人力资源管理“贤者居上、能者居中、勤者居下、智者居侧”2 2、 项目沟通管理项目沟通管理掩饰不足预防风险解决争端 3 3、项目范围管理、项目范围管理 q项目周期“谈判签约蜜月实施平稳消退”q项目流程 “评估测算申请班子计划实施” 4 4、 项目时间管理项目时间

3、管理 创意的确立是最浪费时间。如何在第一时间切入工作，提高效率？q资源积累q争分夺秒q备用方案 5、项目成本管理项目成本管理 最不能省的成本-人员费用最要省的成本-管理费用最需要管理成本-设备费用最要评估的成本-营销费用6 6、项目质量管理、项目质量管理 因为“思想决定观念，观念决定心态，心态决定行为，行为形成绩效” 所以,培训观念以健康大脑,激励机制以强化心脏 还必须要现场监督!7 7、项目风险管理、项目风险管理 风险识别，风险量化，制订对策和风险控制等。 风险大致有如此几类： 不可抗力； 人员风险； 资金风险； 关系风险8 8、设备物流管理、设备物流管理 “申请采购调配维护报废” 例:音响

4、；样板房里的小装饰；计算器；水票 9、项目合同管理项目合同管理 尤其是涉及利益和违约责任方面的。 千万不要挑战高级动物的本性!【策划工作指导手册概念篇策划工作指导手册概念篇】 第一、关于策划第一、关于策划 策划是为解决竞争问题，准确地说应该是“创意性”地解决竞争问题。第二、关于审势第二、关于审势 策划的玄机在于道破“天机”，“天机”是什么呢？第三、关于竞争第三、关于竞争房地产项目的竞争归根到底是三个层面的竞争：一是城市的竞争，二是板块的竞争，三是企业的竞争。第四、关于概念第四、关于概念“产品”与“概念”的关系是“1”与“0”的关系，“产品”是“1”，“概念”是“0”，没有“1”后面何谈“0”，

5、但有了“1”，为何不争取在后面多加个“0”？第五、关于市调第五、关于市调 市场调查对于策划方案而言如同扣扣子，如果第一个扣错了，后面的跟着都全错了。第六、关于定位第六、关于定位 定位就是找到项目最动人的“灵魂”，它是在细分市场的基础上进行取舍的。第七、关于产品第七、关于产品产品跟着定位走，但又倒过来支持和强化定位，能做到与定位相吻合的产品便是一个好产品。第八、关于价格第八、关于价格 楼盘定价有三种，一是成本定价，二是市场定价，三是老板定价。第九、关于广告第九、关于广告 理想的广告应该是“既要照亮天空，又要打中目标”，也就是常说的“售量与品牌”比翼齐飞。第十、关于销售第十、关于销售 对一个前期策划成功的楼盘而言，基本上是不需要销售的。因为成功策划如同筑坝蓄水，落差越大，势能也就越强，一旦开闸犹如黄河决口一泻千里，届时“开盘”就意味着“封盘”，“销售”只是一个顺带的结果。第十一、关于供需第十一、关于供需供需关系是评价楼市泡沫与否的重要指标之一第