房地产项目开发成本法（含例题）

1、成本法成本法房地产估价7-1 7-1 成本法的概述成本法的概述一、成本法的概念一、成本法的概念 积算价格积算价格=重新购建成本重新购建成本折旧折旧房地产价格房地产价格二、理论依据二、理论依据 生产费用价值论生产费用价值论 第七章第七章 成本法成本法=土地取得成本土地取得成本+ +建筑物建造成本建筑物建造成本+ +管理费用管理费用 + +投资利息投资利息 + +销售税费销售税费 + +开发利润开发利润房地产估价7-1 7-1 成本法的概述成本法的概述1 1、无交易、无收益的房地产估价、无交易、无收益的房地产估价2 2、特殊目的房地产估价、特殊目的房地产估价3 3、特殊建造的房地产、特殊建造的房地

2、产4 4、狭小市场上的房地产、狭小市场上的房地产5 5、市场比较法中的修正计算、市场比较法中的修正计算多交易、有收益的房地产能否用成本法估价？多交易、有收益的房地产能否用成本法估价？第七章第七章 成本法成本法三、成本法的适用范围三、成本法的适用范围少交易、无收益的房地产少交易、无收益的房地产房地产估价7-1 7-1 成本法的概述成本法的概述1、要注意区分实际成本和客观成本 房地产的价格大多取决于其效用，而不是花费的成本房地产的价格大多取决于其效用，而不是花费的成本 投入成本多，并不一定其价值就高投入成本多，并不一定其价值就高 第七章第七章 成本法成本法四、注意事项四、注意事项房地产估价7-1

3、7-1 成本法的概述成本法的概述市场供大于求市场供大于求以正常成本评估的价格往往以正常成本评估的价格往往偏高偏高 价格应价格应向下向下调整调整 市场供小于求市场供小于求以正常成本评估的价格往往以正常成本评估的价格往往偏低偏低 价格应价格应向上向上调整调整 2、要结合市场供求分析来确定评估价格第七章第七章 成本法成本法四、注意事项四、注意事项房地产估价7-1 7-1 成本法的概述成本法的概述搜集资料搜集资料 估算重新购建价格估算重新购建价格 估算折旧估算折旧 求取积算价格求取积算价格 第七章第七章 成本法成本法五、成本法估价的步骤五、成本法估价的步骤房地产估价7-2 7-2 新开发土地的成本法估

4、价新开发土地的成本法估价 一、计算公式一、计算公式 新开发土地价格=取得待开发土地的成本+土地开发成本 +管理费用+投资利息+销售费用+销售税费 +开发利润+土地增值收益 第七章第七章 成本法成本法房地产估价二、新开发土地价格的构成二、新开发土地价格的构成第七章第七章 成本法成本法（一）取得待开发土地的成本由购买土地的价款和应当由买方缴纳的税费构成 例如，某宗土地 面积为5000的房地产开发用地市场价格（楼面地价）为800元/，容积率为2，受让人需按照受让价格的3%缴纳契税等税费。则土地取得成本为：80050002（1+3%）=824万元房地产估价二、新开发土地价格的构成二、新开发土地价格的构

5、成第七章第七章 成本法成本法（二）土地开发成本（三）管理费用通常按照土地取得成本与开发成本之和乘以一定比例（四）投资利息 土地取得成本、开发成本和管理费用，无论它们的来源是借贷资金，还是自有资金，都应计算利息 房地产估价（四）投资利息复利计息单利计息本利和利息额计息期利率本金FIniPni)P(F111ni)(PIn n从投入到开发期结束从投入到开发期结束 房地产估价（四）投资利息基数为土地取得费用基数为土地取得费用 计息期通常为整个开发期计息期通常为整个开发期 2 2、土地开发费用和管理费用的利息、土地开发费用和管理费用的利息 基数为土地开发费用和管理费基数为土地开发费用和管理费 通常视为均

6、匀投入通常视为均匀投入 第七章第七章 成本法成本法1 1、土地取得费用的利息计息、土地取得费用的利息计息 不考虑预售和延迟销售不考虑预售和延迟销售房地产估价P125P125例例7-17-1 总投资为550万元，开发期为1年，投资在1年内均匀投入，同期银行贷款年利率为8%，求利息。 I=550(1+8%)0.51=21.58（万元） 0 1 0.5第七章第七章 成本法成本法房地产估价P125P125例例7-27-2 总投资为400万元，开发期2年，第一年均匀投入总投资的65%，第二年均匀投入35%，同期银行贷款年利率8%，求利息。I =40065%(1+8%)1.51+40035%(1+8%)0

7、.51 =37.31（万元） 0 0.5 1 1.5 265% 35%第七章第七章 成本法成本法房地产估价P125P125例例7-27-2 总投资为400万元，开发期2年，第一年均匀投入总投资的65%，第二年均匀投入35%，同期银行贷款年利率8%，求利息（按季度计息） 。0 0.5 1 1.5 265% 35%第七章第七章 成本法成本法I=40065%(1+2%)61+40035%(1+2%)21 =38.46（万元） 房地产估价P125P125例例7-37-3 总投资为600万元，开发期3年，在第一年年初投入总投资的50%，第二年年初投入30%，第三年年初投入剩余的20%，同期银行贷款年利率

8、为8%,求利息。0 1 2 350% 30% 20%I = 60050%(1+8%)31+60030%(1+8%)21 +60020%(1+8%)1 =117.47（万元） 第七章第七章 成本法成本法房地产估价（五）销售费用 第七章第七章 成本法成本法广告费销售资料制作费样板房建设费售楼处建设费销售人员费用销售代理费通常按照售价乘以一定比例测算房地产估价（六）销售税费 1 1、销售税金及附加、销售税金及附加营业税、城市维护建设税和教育附加2 2、其他销售税费、其他销售税费应由卖方负担的交易手续费等 第七章第七章 成本法成本法通常按照售价乘以一定比例测算房地产估价（七）开发利润 1、开发利润=销

9、售收入-土地取得成本-开发成本 -管理费用-投资利息-销售税费 2、开发利润是正常条件下的平均利润 3、计算开发利润应以对应的利润率乘以对应的基数 第七章第七章 成本法成本法房地产估价值开发完成后的房地产价开发利润销售利润率投资利息销售费用管理费用开发成本土地取得成本开发利润成本利润率销售费用管理费用开发成本土地取得成本开发利润投资利润率开发成本土地取得成本开发利润直接成本利润率（七）开发利润 房地产估价（七）开发利润 3、计算开发利润应以对应的利润率乘以对应的基数 开发利润开发利润= =（土地取得成本（土地取得成本+ +开发成本）开发成本） 直接成本利润率直接成本利润率 开发利润开发利润=

10、=（土地取得成本（土地取得成本+ +开发成本开发成本+ +管理费用管理费用+ +销售费用）销售费用） 投资利润率投资利润率 开发利润开发利润= =（土地取得成本（土地取得成本+ +开发成本开发成本+ +管理费用管理费用+ +销售费用销售费用 + +投资利息）投资利息） 成本利润率成本利润率开发利润开发利润= = 开发完成后的房地产价值开发完成后的房地产价值 销售利润率销售利润率 第七章第七章 成本法成本法房地产估价（八）土地增值收益 土地增值收益=（土地取得成本+开发成本+管理费用 +投资利息+利润）土地增值收益率 第七章第七章 成本法成本法房地产估价 某土地征地、安置、拆迁及青苗补偿等费用为

11、每亩10万元，土地开发成本为每平方公里2.5亿元。土地开发周期为2年，土地征用等费用10万元/亩，在开发期初投入；土地开发费用第1年均匀投入30%，其余在第2年内均匀投入。年贷款利率为6%，按半年计息。当地土地开发投资的回报率一般为征地等费用及开发成本之和的10%，转让税费约为土地转让价的6.5%，土地增值收益为10%。试评估该土地的单价。 P126P126例例7-47-4第七章第七章 成本法成本法土地价格土地价格V=土地征用等费用土地征用等费用A+土地开发成本土地开发成本B+利息利息C+利润利润D+税费税费E+土地增值收益土地增值收益F房地产估价P126P126例例7-47-40 .1506

12、7.666100000A2501000000250000000B0 .311%31%701%31%301%3134BBAC40%10BADVVE065. 0%5 . 61 .47%10DCBAF1 .47065. 0400 .312500 .150VVFEDCBAV平方米元/1 .554V第七章第七章 成本法成本法土地价格土地价格V=土地征用等费用土地征用等费用A+土地开发成本土地开发成本B+利息利息C+利润利润D+税费税费E+土地增值收益土地增值收益F房地产估价三、新开发区宗地价格评估三、新开发区宗地价格评估 房地产估价房地产估价三、新开发区宗地价格评估三、新开发区宗地价格评估 可转让土地面

13、积新开发区土地总价新开发区土地平均单价 %100开发区用地总面积地面积开发完成后的可转让土地面积的比率开发完成后的可转让土某宗土地单价某宗土地单价=土地平均单价土地平均单价区位、用途等修正系数区位、用途等修正系数 第七章第七章 成本法成本法地面积的比率开发完成后的可转让土开发区用地总面积可转让土地面积房地产估价P127P127例例7-57-5 某成片荒地面积为2平方公里，取得该荒地的价格为1.2亿元。将其开发成可转让形态熟地的开发成本和管理费用为2.5亿元。开发期为3年，贷款年利率为6%，取得该荒地的价格在开发期初一次性投入；开发成本和管理费用在开发期内均匀投入。销售税费为可转让熟地价格的5.

14、5%；开发利润为土地取得价格、土地开发成本和管理费之和的15%。开发完成后可转让土地面积的比率为60%。试求该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价。 第七章第七章 成本法成本法V V总总= =取得该荒地的价格取得该荒地的价格A+A+土地开发成本和管理费土地开发成本和管理费B+B+投资利息投资利息C+C+销售税费销售税费D+D+开发利润开发利润E E房地产估价P123P123例例6-56-5第七章第七章 成本法成本法A=1.2A=1.2亿元亿元B=2.5B=2.5亿元亿元C=AC=A（1+6%1+6%）3 3-1+B-1+B（1+6%1+6%）1.51.5-1=0.46-1=0.46亿元亿元D=

15、VD= V总总5.5%=0.055 V5.5%=0.055 V总总 E=E=（A+BA+B）15%=0.5615%=0.56亿元亿元V V总总=1.2+2.5+0.46+0.055 V=1.2+2.5+0.46+0.055 V总总+0.56 +0.56 V V总总= 4.99= 4.99亿元亿元 可转让土地面积总单VV平方米元/8 .415%602000000499000000V V总总= =取得该荒地的价格取得该荒地的价格A+A+土地开发成本和管理费土地开发成本和管理费B+B+投资利息投资利息C+C+销售税费销售税费D+D+开发利润开发利润E E房地产估价三、新开发区宗地价格评估三、新开发区

16、宗地价格评估 实际测算时通常分为3个步骤：1、计算开发区所有土地的总价2、计算开发区可转让土地的平均单价3、计算开发区某宗土地的价格房地产估价7-3 7-3 新建房地产的成本法估价新建房地产的成本法估价 一、计算公式一、计算公式 新建房地价格新建房地价格=土地取得成本土地取得成本+ +土地开发成本土地开发成本+ +建筑物建造成本建筑物建造成本 + +管理费用管理费用+ +投资利息投资利息+ +销售税费销售税费+ +开发利润开发利润 新建建筑物价格新建建筑物价格=建筑物建造成本建筑物建造成本+ +管理费用管理费用+ +投资利息投资利息 + +销售税费销售税费+ +开发利润开发利润 二、新建房地产

17、价格的构成二、新建房地产价格的构成 第七章第七章 成本法成本法房地产估价P129P129例例 7-67-6 某新建房地产，土地面积20000平方米，建筑面积50000平方米。现时土地重新取得价格为3000元/。建筑物建造的建安成本为1800元/，管理费用为建安成本的3%。该房地产开发周期为2.5年，其中半年准备期，2年建设期，土地费用在准备期内均匀投入；建安成本及管理费用在建设期内第一年均匀投入40%，第二年均匀投入60%，年利率为6%。销售税费为房地产价格的7%，开发利润为房地产价值的20%。试评估该房地产的总价与单价。 第七章第七章 成本法成本法房地价格V总=土地成本A+建安成本B+管理费

18、用C+利息D+销售税费E+开发利润F房地产估价P129P129例例 7-67-6第七章第七章 成本法成本法房地价格V总=土地成本A+建安成本B+管理费用C+利息D+销售税费E+开发利润F总总总总VVFVVECBCBADBCBA2 .0%2007.0%763.13431%61%601%61%401%61270%3900050000180060002000030005 .05 .125.22/45525000040.22758mVV元建筑面积总单万元总40.22758V房地产估价7-4 7-4 旧房地产的成本法估价旧房地产的成本法估价 一、计算公式一、计算公式 旧房地价格旧房地价格=房地重新购建价

19、格房地重新购建价格- -建筑物折旧建筑物折旧 =土地重新取得价格土地重新取得价格+ +建筑物重新购建价格建筑物重新购建价格- -建筑物折旧建筑物折旧 旧建筑物价格旧建筑物价格=建筑物重新购建价格建筑物重新购建价格- -建筑物折旧建筑物折旧 第七章第七章 成本法成本法房地产估价二、重新购建价格二、重新购建价格（一）概念（一）概念 重新购建价格是假设在估价时点重新取得或重新重新购建价格是假设在估价时点重新取得或重新开发、重新建造全新状况的估价对象所需的一切合理、开发、重新建造全新状况的估价对象所需的一切合理、必要的费用、税金和正常开发利润之和。必要的费用、税金和正常开发利润之和。 建筑物建筑物 ：

20、建筑物重新建造成本之和：建筑物重新建造成本之和 房地房地 ：土地重新取得价格或重新开发成本与建筑：土地重新取得价格或重新开发成本与建筑物重新建造成本之和物重新建造成本之和 第七章第七章 成本法成本法房地产估价认认 识识第七章第七章 成本法成本法1 1、重新购建价格是估价、重新购建价格是估价时点时点的；的；2 2、重新购建价格是、重新购建价格是客观客观的；的；3 3、建筑物的重新购建价格是、建筑物的重新购建价格是全新全新状况下的价格；状况下的价格；4 4、土地的重新购建价格是在、土地的重新购建价格是在时点状况时点状况下的价格。下的价格。房地产估价重重置置价价格格 又称重置成本，是采用估价时点的建

21、筑材料、建筑构配件、设备和建筑技术等，按照估价时点时的价格水平，重新建造与估价对象建筑物具有同等效用的新建筑物的正常价格。 重重建建价价格格 又称重建成本，是采用与估价对象建筑物相同的建筑材料、建筑构配件、设备和建筑技术等，按照估价时点时的价格水平，重新建造与估价对象建筑物完全相同的建筑物的正常价格。这种重新建造方式可形象地称为“复制”。 第七章第七章 成本法成本法（二）建筑物重新购建价格的分类（二）建筑物重新购建价格的分类二、重新购建价格二、重新购建价格重置价格通常比重建价格低重置价格通常比重建价格低 房地产估价 一般建筑物和因年代久远、已缺乏与旧建筑物相同的建筑材料、建筑构配件和设备，或因

22、建筑技术和建筑标准改变等，使旧建筑物复原建造有困难的建筑物 有特殊保护价值的建筑物的估价，如人们看重的有特殊建筑风格的建筑物等 有特殊价值的文物古迹的整体估价不能应用成本法有特殊价值的文物古迹的整体估价不能应用成本法 第七章第七章 成本法成本法 适用对象适用对象重重置置价价格格重重建建价价格格 房地产估价二、重新购建价格二、重新购建价格1 1、土地、土地比较法、收益法、基准地价修正法、成本法比较法、收益法、基准地价修正法、成本法 2 2、建筑物、建筑物（1）单位比较法 单位面积法单位面积法单位体积法单位体积法 第七章第七章 成本法成本法（三）重新购建价格的求取（三）重新购建价格的求取房地产估价

23、P131P131例例7-77-7 某建筑物的建筑面积为500平方米，该类建筑结构和用途的建筑物的单位建筑面积的重置成本为1200元/平方米，则评估该建筑物的重新购建价格为多少？ 12001200500=60500=60（万元）（万元） 第七章第七章 成本法成本法房地产估价P132P132例例7-87-8第七章第七章 成本法成本法 某建筑物的体积为1000立方米，该类建筑结构和用途的建筑物的单位体积重置成本为1000元/立方米，则评估该建筑物的重新购建价格为多少？ 100010001000=1001000=100万元万元 房地产估价例例 题题 某幢房屋的建筑面积为300，该类用途、建筑结构和档次

24、的房屋的单位建筑面积建筑安装工程费为1200元/ ，专业费用为建筑安装工程费的8%，管理费用为建筑安装工程费与专业费用之和的3%，销售费用为重新构建价格的4%，建设期为6个月，所有费用可视为在建设期内均匀投入，年利率为6%，开发商成本利润率为15%，销售税费为重新构建价格的6%。试计算该房屋的重新构建价格。V B单=建安费A A+专业费B B+管理费C C+销售费D D+利息E E+税费F F+利润G G房地产估价例例 题题VB单 =建安费A A+专业费B B+管理费C C+销售费D D+利息E E+利润F F+税费G GA=1200B=A8%=96C=（A+B）3%=38.88D= V VB

25、 B单单 4%=0.04 VB B单单 E=（A+B+C+D） （1+6%）0.25-1=19.59+0.0006 VB B单单F= F= （A+B+C+D+E） 15%=203.17+0.0061 VB B单单 G= V VB B单单6%=0.06 VB B单单V VB B单单=1743.69=1743.69元元/ /V VB B总总=1743.69=1743.69300=52.31300=52.31万元万元房地产估价项目项目单位成本单位成本数量数量单项成本合计单项成本合计基础工程基础工程元元/ /立方米立方米立方米立方米 墙体工程墙体工程元元/ /平方米平方米平方米平方米 楼地面工程楼地面

26、工程元元/ /平方米平方米平方米平方米 屋面工程屋面工程元元/ /平方米平方米平方米平方米 门窗工程门窗工程元元/ /平方米平方米平方米平方米 给排水面积给排水面积元元/ /平方米平方米平方米平方米 供暖工程供暖工程元元/ /平方米平方米平方米平方米 电气工程电气工程元元/ /平方米平方米平方米平方米 合计合计 税费利息管理费税费利息管理费 重新购建价格重新购建价格 第七章第七章 成本法成本法（2）分部分项法房地产估价项目项目单价单价数量数量单项成本合计单项成本合计现场准备现场准备 水泥水泥 沙石沙石 砖块砖块 木材木材 瓦面瓦面 铁钉铁钉 人工人工 税费税费 其他其他 重新购建价格重新购建价

27、格 第七章第七章 成本法成本法（3）工料测量法 房地产估价4、指数调整法第七章第七章 成本法成本法 P133P133例例7-97-9某建筑物于2003年7月底建成，当时建造该类建筑物一般成本为880元/，此后的建筑物建造成本的变动状况为：2003年内平均每月比上月递减1；2004年与2005年基本保持不变；2006年与2007年内平均每月比上月递增0.5；2008年内平均每月比上月递增2。试利用上述资料求取2008年8月初的该类建筑物的重新建造成本。 27245/54.1083%21%5 . 0111880m元房地产估价三、建筑物折旧三、建筑物折旧 （一）概念（一）概念 估价上的折旧是指有各种

28、原因所造成的建筑物价值的损失 折旧重新购建价格建筑物在估价时点时的市场价值折旧重新购建价格建筑物在估价时点时的市场价值第七章第七章 成本法成本法（二）建筑物的折旧因素（二）建筑物的折旧因素 有形折旧无形折旧物质折旧功能折旧经济折旧房地产估价（二）建筑物的折旧因素（二）建筑物的折旧因素 建筑物在物质实体方面的磨损所造成的建筑物价值损失 有形损耗有形损耗 引引起起物物质质折折旧旧的的原原因因自然经过的老朽自然经过的老朽 与建筑物的实际经过年数正相关与建筑物的实际经过年数正相关 自然力的作用引起的 正常使用的磨损正常使用的磨损 由人工使用引起的 与使用性质、使用强度和使用年数正相关与使用性质、使用强

29、度和使用年数正相关 意外的破坏损毁意外的破坏损毁 因突发性的天灾人祸引起的 延迟维修的损坏延迟维修的损坏 第七章第七章 成本法成本法1、物质折旧房地产估价（二）建筑物的折旧因素（二）建筑物的折旧因素 由于消费观念变更、规划设计更新、技术进步等原因导致建筑物在功能方面的相对残缺、落后和不适用所造成的其价值损失 第七章第七章 成本法成本法2、功能折旧功能缺乏功能落后功能过剩房地产估价（二）建筑物的折旧因素（二）建筑物的折旧因素3、经济折旧 外部性折旧外部性折旧 供给过量、需求不足、自然环境恶化、噪音、空气污染、交通拥挤、城市规划改变、政府政策变化 第七章第七章 成本法成本法永久性暂时性房地产估价例

30、例 题题 某套旧住宅，测算其重置价格为40万元，地面、门窗等破坏引起的物质折旧为1万元，因户型不好、没有独用厕所和公用天线等导致的功能折旧为6万元，由于位于城市衰落地区引起的经济折旧为3万元。试求取该套旧住宅的折旧总额和现值。折旧总额=物质折旧+功能折旧+经济折旧=1+6+3=10万元现值=重置价格-折旧=40-10=30万元房地产估价（三）求取建筑物折旧的方法（三）求取建筑物折旧的方法 耐用年限法实际观察成新折扣法市场提取法混合法 第七章第七章 成本法成本法直线法余额递减法年数合计法偿债基金法综合法 房地产估价1 1、直线折旧法、直线折旧法 Di第i年的年折旧费 Di=D C建筑物重新购建价

31、格L残值N耐用年限R残值率 CLR 计算公式： NLCD第七章第七章 成本法成本法NRCD1房地产估价tiitDX1tNRCtD1建筑物的现值 tNRCtNRCCXCVtB111年折旧率 NRCDd1tdCVB1第七章第七章 成本法成本法累计折旧额1 1、直线折旧法、直线折旧法 房地产估价P132P132例例7-107-10 某建筑物，总建筑面积为200平方米，于8年前建成，重置价格为1000元/，耐用年限40年，残值率为2%，试用直线法计算该建筑物的年折旧额、折旧总额和现值。 已知：已知：C=1000C=1000200=200000200=200000元，元，R=2%R=2%， N=40 N

32、=40，t=8 t=8 元元年元160800392002000003920084900/490040%212000001tBtXCVtDXNRCD第七章第七章 成本法成本法房地产估价Nn2、实际观察法 3、成新折扣法 q成新率 VB=Cq 直线法直线法观察法观察法dtq 1tNR11R=0：Ntq1第七章第七章 成本法成本法（三）求取建筑物折旧的方法（三）求取建筑物折旧的方法 房地产估价例例 题题 某幢10年前交付使用的房屋，在此10年间维护情况正常，房地产估价师经实地察看判定其剩余经济寿命为30年，残值率为零。试用直线折旧法计算该房屋的成新率。%75%100301030%100ntnq房地产

33、估价（四）求取建筑物折旧的注意事项（四）求取建筑物折旧的注意事项 1、注意估价上的折旧与会计上的折旧的区别 估价上的折旧应注意的是市场价值的真实减损；会计上的折旧注重的是原始价值的分摊、补偿或回收 在估价上，C为重新购建价格，而且是估价时点时的；在会计上，C为资产原值，不随时间的变化而变化。第七章第七章 成本法成本法房地产估价2 2、使用经济耐用年限与有效经过年数为估价依据、使用经济耐用年限与有效经过年数为估价依据 维修保养属于正常：第七章第七章 成本法成本法有效经过年数=实际经过年数维修保养好：有效经过年数实际经过年数房地产估价2 2、使用经济耐用年限与有效经过年数为估价依据、使用经济耐用年

34、限与有效经过年数为估价依据 Nn+ttNRCCVB1tntRCCVB1nNNRCCVB1ABCDnNntRCCVB1第七章第七章 成本法成本法N设计耐用年限 t实际使用年数 n剩余经济年限房地产估价3 3、注意土地使用年限对建筑物经济寿命的影响、注意土地使用年限对建筑物经济寿命的影响 （1）建筑物的建设期不计入耐用年限，即建筑物的耐用年限应从建筑物竣工验收合格之日起计 （2）建筑物的耐用年限短于土地使用权年限时，应按建筑物耐用年限计算折旧 建建3年年 经济寿命经济寿命50年年 17年年土地期限土地期限70年年第七章第七章 成本法成本法N=50房地产估价3 3、注意土地使用年限对建筑物经济寿命的

35、影响、注意土地使用年限对建筑物经济寿命的影响 第七章第七章 成本法成本法 建建2年年 经济寿命经济寿命50年年土地期限土地期限40年年 12年年不可续期：N=38，R=0可以续期：N=50（3）建筑物的耐用年限长于土地使用权年限时，可以续期：应按建筑物耐用年限计算折旧；不可续期：应按土地使用年限计算折旧，即按建筑物的实际经过年数加上土地使用权的剩余年限计算折旧房地产估价3 3、注意土地使用年限对建筑物经济寿命的影响、注意土地使用年限对建筑物经济寿命的影响经济寿命经济寿命50年年 10年年 10年年 土地期限土地期限50年年第七章第七章 成本法成本法（4）建筑物出现于补办土地使用权出让手续之前，

36、其耐用年限早于土地使用权年限而结束，应按建筑物耐用年限计算折旧N=50房地产估价3 3、注意土地使用年限对建筑物经济寿命的影响、注意土地使用年限对建筑物经济寿命的影响（5）建筑物出现于补办土地使用权出让手续之前，其耐用年限晚于土地使用权年限而结束。可以续期：应按建筑物耐用年限计算折旧；不可续期：应按土地使用年限计算折旧，即按建筑物已使用年限加上土地使用权剩余年限计算折旧 经济寿命经济寿命50年年5年年 土地期限土地期限40年年 5年年第七章第七章 成本法成本法可以续期：N=50不可续期：N=45，R=0房地产估价4 4、注意分类折旧、注意分类折旧 第七章第七章 成本法成本法物质折旧功能折旧经济折旧可修