X家园小区业主大会议题说明

1、X家园小区业主大会议题说明关于 zz 家园小区2013 业主大会议题的说明一、实行业主大会登记长期以来，关于业主自治机制问题，制度设计上并不理想，业主委员会的法律地位尴尬而不明确，在代表业主利益方面显得力量单薄，急需改进。因此本小区在此次业主大会中的第一个议题就是实行业主大会登记。进行业主大会登记之后，其优点在于：第一，业主大会将实体化，完善业主大会的治理结构。实行登记之后，业主大会会议是业主大会的权力机构；业主委员会是执行管理机构；监事会是监督机构，监督业委会工作；同时增设专职的业委会秘书和财务人员。这样，本小区的业主大会的日常工作可以正常进行，相关管理制度得以建立健全。第二，实行业主大会登

2、记之后，可以开立业主共有资金账户（有别于业委会账户）；业主共有资金账户包括物业服务资金账户、专项维修资金账户、物业共用部分经营收益账户等。其中：物业服务资金用于支付物业服务费以及专项服务费用；专项维修资金用于支付共用部位、共用设施设备保修期满的维修、更新和改造费用；公共收益账户用于业主大 会共同商议决定的相关事项，如：用于支付业主大会、业主 委员会办公费用及人员工资，财务、审计、承接查验、物业 服务评估监理费用、法律顾问费、诉讼费用等（当然如果在 未有收益的情况下，上述费用还需要业主全体来分摊）这一账户的设立能够解决以下问题：其一，原来因为业 主大会无法开具发票，因此业主的共有部分的收益必须由

3、物 业管理公司来经营，所得收益得先进入物业管理公司账户， 然后再划拨到业委会账户；其间如果有纠纷，这笔费用很难 兑现；其二，原来由于业主大会没有资金，因此一旦遇到侵 犯业主公共利益的情形，因诉讼费无处支由而影响维权工作 的进行；其三，原先模式下，物业管理费由单个业主直接交 给物业管理公司，而根据法律关系，物业服务合同是业主大 会和物业服务公司之间签订的合同，单个业主没有拒缴物业 管理费的权利，业主以不缴纳物业服务费作为维权手段，一 方面侵犯了其他即应缴费业主的利益，同时如果物业服务公 司起诉到法院，单个业主基本以败诉结局，事实上因此无法 对物业管理公司构成约束和制衡。设立业主大会之后，业主 的

4、物业服务费先进入业主大会账户，然后由业主大会根据合同约定划拨到物业管理公司账户上，如果物业管理公司服务不到位，业主大会就可以直接行使合同中的相关权利来对抗物业管理公司。第三，根据海淀区政府的最新政策精神，将力争在三年内全海淀区的住宅物业项目全部成立业主大会。我们小区先行先试，有望成为海淀区第一个实行业主大会登记的住宅小区。因此可以为小区发展获得更多的社会资源。二、关于管理规约的修改管理规约是对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主享有的权利和履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项，由全体业主共同制定，经业主大会会议通过后，依法作出的约定，对全体业主具有约束力。物权法颁布之前，称

5、为业主公约。2007 年物权法颁布之后，其中明确规定了业主管理规约。我们原来的管理规约（即业主公约）内容不够详尽和规范，因此此次业主大会根据北京市颁布的管理规约示范范本制定，内容包括了物业基本情况（包括物业管理区域、物业管理用房、物业共用部分）、物业管理方式、业主共同管理 的权利和责任、物业共用部分的经营和收益分配、物业的使 用、维护和管理以及其他内容。管理规约的大部分都是政府 有关规定明确要求的。比如不能拆承重墙、不得损害其他业主利益等等。但是有些内容可以由业主大会通过决议来决定。这一管理规约将为zz 家园的规范化管理提供依据，保障我们的生活环境和质量。三、关于业主大会议事规则的修改业主大会

6、议事规则是业主共同决定制定的用以规范业主大会组织与行为的法律文件。业主大会议事规则应当对下列主要事项作出规定：（一）业主大会名称及相应的物业管理区域； （二）业主大会的议事内容；（三）业主大会会议召开的形式、时间和议事方式；（四）业主投票权数的确定方法； （五）业主代表的产生方式；（六）业主大会会议的表决程序； （七）业主委员会委员的资格、人数和任期等；（八）业主委员会的职责和议事规则；（九）业主委员会换届程序、补选办法等；（十）业主大会、业主委员会工作经费的筹集、使用和管理；（十一）监事会的职责、产生方式和议事规则；（十二）财务人员和业主大会秘书的工作职责和相关制度；（十三）业主大会、业主委

7、员会印章的使用和管理。业主、业主大会以及业主委员会均应遵守业主大会议事 规则。议事规则的修改，由业主大会决定。我们原先的业主大会议事规则过于简略，操作性较差。这次修改的目的就是要为业主大会、业主委员会、监事会、秘书及财务等机构设立规则，使他们遵循业主大会议事规则的规定，为广大业主服务。四、关于授权增选后的业委会通过公平公开程序选聘具有二级以上资质的物业管理公司签订物业服务合同的问题目前 * 物业的三个月应急服务合同面临到期，我们必须尽快与合适的物业管理公司签订新的合同，否则小区又将陷入6 月初停水时的混乱失控状态。和什么样的物业管理公司签订合同直接影响到大家每天的生活、安全以及我们财产的价值。

8、根据房地产中介的数据，zz 小区二手房最高时每平米达到42000 元， 由于物业管理纠纷现在38000都难以出手，也就是说，如果您的房子有100 平米，那您目前的损失已经超过40 万！与资质良好的物业公司（二级以上）签订合同是我们资产保值的有力保证。如果新的物业合同签不下来，不仅房子不值钱，我们的生活水平也将一落千丈。北京有些小区物业撤管之后，由于业主大会组织失败，每周职能由政府U又一次垃圾，15层的居民每天爬楼梯。 我们zz 家园的业主们是不会坐视这样的境况在这里上演的。物业服务合同的内容不仅包括我们日常看得到的保安、保洁、绿化、停车秩序维护和垃圾运送等事项；也包括我们看不到、但是却会影响我

9、们房屋质量和生命期的其他内容：物业共用部位和物业共用设施设备（例如电梯、水箱、给排水系统等）的日常维修、养护和管理；还包括平常不注意、但是关键时刻发挥重要作用、保护生命和财产安全的内容：公共区域消防设施的维护以及消防管理制度的建立，制定预防火灾、水灾等应急突发事件的工作预案，妥善处置应急事件或急迫性维修的具体内容等等。业主按时缴纳物业管理费是确保上述服务内容得以到位的前提。至于服务费用的确定，与业主们所要求的物业服务标准相关。越是标准高的服务，物业服务费用也相应高。我们小区将来的物业费要以服务的内容来确定收费标准，并由第三方参考市场价格评估确定。由于物业服务合同签约方的是业主大会，所以不交物业

10、费的人实际是欠所有业主的钱，业主委员会将采取催缴、公示、计滞纳金乃至起诉的手段，保护大家的利益。而且欠费的业主将丧失对公共事务的表决权，也无法分享公共收益。当然，如果物业服务不到位，以后也不是单个业主单独去维权，而是通过物业服务满意度评估和业主意见的汇集，由业主大会去跟物业管理公司交涉，维护业主的合法权益。五、关于业主委员会增补的说明我们原先的业主委会由五名委员构成。由于目前业主委员会中有些委员年龄已经超过七十周岁，有些委员任职已经超过六年，这些委员将在新的业主委员会产生之后终止职责。他们退职后需要增补；同时考虑到本小区的规模和物业构成， 7-9 名委员的规模比较理想，比原先的5 名更能体现委

11、员会的广泛代表性。所以需要增补选举业主委员会委员，需要增补的具体数目待原业主委员会中退职的委员数量明确之后再定。同时考虑到业主委员会委员在任职期间可能由于各种因素离职，所以这次选举还将选出四名候补委员，业委会委员中若有离职情形发生时，候补委员将根据得票多少直接递补。六、关于监事的选举监事会是这次业主大会新设的机构。其主要职责在于监督业主委员会的工作并向业主大会负责，确保业主大会内部能够有一定的监督和制衡机制。根据新的管理规约和议事规 则，业主委员会的职权比较集中，所以有必要设立监事会来对其进行监督。根据议事规则，监事会的主要职责包括：（一）制定年度工作计划，报业主大会批准；（二）在业主大会会议期间，向业主大会报告物业管理监督工作的实施情况；（三）监督业主委员会的工作和财务状况；（四）