物业公司内部培训之物业管理法律基本知识

1、1物业管理法律基本知识物业管理法律基本知识xxxx主讲人：主讲人：2主要内容第一节 绪论一、引言二、法的概念第二节 物业管理法律的概念一、物业管理法律的构成要素二、物业管理法律关系的产生、变更和消失三、物业管理法的地位、作用、表现形式第三节 建筑物区分权与物业管理一、建筑物区分所有权对物业管理的意义二、物权制度与建筑物区分所有权法三、建筑物区分所有权制度的构成3第四节 物业管理中的法律责任一、物业管理法律责任二、民事责任的归责原则三、物业管理的侵权责任四、物业管理合同的违约责任五、区分几种不同性质的法律概念六、案例分析4第一节 绪论一、引言1、法正义与秩序的综合体2、物业管理法的产生原因3、物

2、业管理法的意义5二、法的概念（一）法的定义1、法的定义:法是由国家制定或认可的，以权利义务为主要内容的，体现国家意志并以国家强制力为后盾的人们行为规范的总称。2、法的基本特征:A、法是调节人们行为的规范。B、法是由国家制定或认可的一种特殊的行为规范。C、法是以规定权利和义务的方式来运作的行为规范。D、法是由国家强制力保证实施的社会行为规范 。3、法的本质：国家意志性。A、法是统治阶级共同意志的体现；B、法是上升为国家意志的统治阶级意志；C、统治阶级意志的内容是由统治阶级的物质条件决定的。6（二）法的要素 法的要素包括：规则（假定，处理，法律后果）、原则和概念。1、法律概念是指在法律上对各种事实

3、进行概括，抽象出它们的共同特征而形成的权威性范畴。2、法律原则作为众多法律规则之基础或本源的综合性、稳定性的原则和准则。3、法律规则法律中明确赋予一种事实状态的法律意义的一般性规定。法律规则的要素区分为假定、处理和法律后果三种成分。 法律概念是适用法律规则和原则的前提。7（三）法的主要内容 法是以权利和义务为机制调整人们的行为和社会关系的，权利和义务贯穿于法律现象逻辑联系和各个环节，以及法的一切部门和法律运行的全部过程，同时也全面地表现和实现法的价值。 权利是规定或隐含于法律规范中，实现于法律关系中的，主体以相对自由的作为或不作为的方式获得利益的一种手段。 义务是设定或隐含于法律规范中，实现于

4、法律关系中的，主体以相对被动的作为或不作为的方式保障权利主体获得利益的一种约束手段。8 （四）法的形式 也称“法源”，或“法律渊源”，是指那些具有法的效力作用和意义的法的外在表现形式。 当代中国法的渊源: 物业管理法的渊源: 宪法 宪法 法律 法律 行政法规和部门规章 行政法规 军事法规和军事规章 地方性法规 地方性法规 民族自治地方的自治条例和单行条例 工商部门规章 特别行政区基本法及特别行政区法律 地方规章 经济特区法规和规章 规范性文件 国际条约和国际惯例9第二节 物业管理法律的概念一、物业管理法律的构成要素二、物业管理法律关系的产生、变更和消失三、物业管理法的地位、作用、表现形式10一

5、、物业管理法律的构成要素1、物业管理法律关系的主体1）自然人中华人民共和国公民或其他国籍 公民2）集体主体法人与非法人团体 法人包括国家机关、企业法人、其他法人3）国家公房的业主112、物业管理法律关系的客体1）物（指物业，包括房屋及附属的设备、设施和相关场地。）2）非物质财富（包括创作活动的产品和其他于人身相联系的非财产性财富）3）权利（业主对物业的所有权及派生的其他权利）4）行为结果（对物业的修缮等）12二、物业管理法律关系的产生、变更和消失产生：是指在物业管理法律关系主体之间形成某种法律上的权利和义务关系变更：是指物业管理法律关系的主体、客体、内容发生部分变化1）权利主体的改变2）权利客

6、体的改变3）法律关系内容的改变消失：是指物业管理法律关系主体之间权利和义务的中止。13第三节 建筑物区分权与物业管理现代建筑物区分所有权是现代民事法律制度的一项不动产所有权形式。 现代建筑物区分所有权法律制度是现代经济高度发展和工业化过程导致城市化的产物，它在促成人类最大限度地利用极为有限的土地资源，在解决人类自身的居住、生活、营业等方面发挥重大功能 。14一、建筑物区分所有权对物业管理的意义1、对物业管理的专项立法确立了一个基础性的理论框架；2、准确划分了业主的专有权、共有权，使业主的产权更加清晰，权责进一步明确；3、为物业管理常规性的综合服务提供了明确而有可操作性的地域性界线；4、突出了单

7、个业主的主要权利和义务，把单个业主的不同层次的权利、义务从原先的混合状态中剥离出来；5、从权属的源头，充分肯定了业主大会与业主委员会建立的必要性、可能性和多样性；6、对物业管理企业与业主大会、业主委员会平等主体之间的法律地位，从抽象的法理认同过渡到具体法律规则的确认；7、业主实行自治管理，充分调动全体业主参与物业管理的积极性，揭止物业管理收费难、催缴难的漫延，增添了法律理论上的可靠依据；8、为业主之间、单个业主与全体业主、业主与物业管理企业之间的众多的纠纷与矛盾的处理，指明了正确解决途径。15二、物权制度与建筑物区分所有权法 物权是指由法律确认的民事主体对物依法所享有的支配权利。即权利人在法定

8、的范围内直接支配一定的物并排斥他人干涉的权利。 作为法律的范畴，物权这项权利从一开始就与债权作为相对的范畴而存在。在民法的体系里，规范财产归属关系和保障财产归属秩序的，是物权法；规范财产流转关系和保障财产流转秩序的，是债权法。 物权是财产归属秩序的法律表现形式，物权的基本内容是支配和排他，其中的支配是物权的本质。物权的本质是不必请求他人，权利的实现完全依靠权利人自己的意思。16物权具有以下主要特征：1、物权为直接支配物的权利。2、物权权利主体是特定人，而义务主体则是权利主体以外的不特定的任何人；3、物权客体是物，物权就是权利人对于物的权利，而不是行为、智力成果或人身利益；4、物权的标的为特定物

9、；5、物权的内容是对物的直接支配和管领，且权利义务内容的主旨是在于排除他人的干涉；6、物权在法律上没有期限的限制。7、物权具有排他性、优先性和追及性的效力。17物权的分类1、所有权与其他物权A.所有权是指所有人依法可以对物进行占有、使用、收益、和处分的权利。B.其他物权是所有权以外的权利。2、用益物权和担保物权用益物权是指以物的使用收益为目的的物权。担保物权是指以担保债权为目的的物权。3、动产物权和不动产物权按动产和不动产而做的分类18 所有权的行使不得超越法律许可的范围。法律的限制又分为私法的限制和公法的限制。 1、私法的限制又可分为两种，其一为权利行使的限制，其二为相邻关系的限制。权利行使

10、的限制包括，权利滥用的禁止、诚实信用原则、私力救济和其他权利的限制。 2、公法对所有权的限制，是以保护社会公益为目的，一般以国家法律和行政法规的形式出现，如土地管理法、城市规划法、水法、环境保护法、矿产资源法、森林法、草原法、渔业法等。 所有权受法律的限制19不动产所有权和动产所有权所有权包含了不动产所有权和动产所有权两类。民法关于不动产与动产的分类方法，是先决定不动产，然后不动产之外的物均属于动产。一般认为不动产是指土地以及地上定着物。定着物是指尚未与土地分离的地上物，主要是指建筑物，从建筑学的角度来看，建筑物又可分为房屋和构筑物，构筑物一般是指道路、桥梁、地下隧道、人造广场等，另外，植物与

11、土地分离之前仍属于不动产。不动产的特点在于，在不动产中土地是核心，而土地又是其他自然资源的载体，与其他自然资源共同构成人类赖以生存的基础。20房屋所有权与房屋使用权房屋所有权是一种典型的物权，它具有所有权的完整权能。自古以来房屋所有权就最大限度地体现了物权的绝对性和排他性。房屋使用权。所谓房屋使用权，是指使用人对房屋依法占有和使用的权利。当房屋由所有人自己使用时，房屋使用权作为所有权的占有、使用、收益、处分这四项权能之一存在；当房屋由非所有权人使用时，房屋使用权因租赁、拨用、借用等原因而与所有权分离，成为一项独立的权利。 21建筑物区分所有权的产生在过去我国的计划经济下，房屋所有权的概念由于建

12、筑物整体的所有权是国家或集体的，因而形式单一。随着我国城镇住房制度的改革，更多的个人拥有了房屋所有权。而且是许多人分别购买或租赁建筑物其中的某些部分。从而产生了许多个所有权人共同拥有一个建筑物的情况。由这些所有权人分别拥有建筑物中的某一部分，一栋建筑物就由传统的国家或集体的单一所有变成为国家、集体、个人的多个所有人分别区分拥有。所有人对整栋建筑物的特定专有部分享有所有权。由此就产生了一种突破传统房屋所有权概念的新型不动产物权建筑物区分所有权。22三、建筑物区分所有权制度的构成（一）建筑物区分所有权的概念 建筑物区分所有权是为明确多元化产权建筑物权利人之间的法律关系，满足公共物业的维护、使用、管

13、理需要而人为设定的一项管理制度。 建筑物区分所有权的概念可以界定为：建筑物区分所有权是指多个区分所有权人共同拥有一栋区分所有建筑物时，各区分所有权人对建筑物专有部分所享有的专有所有权，与对建筑物共用部分所享有的共用部分持分权，以及因区分所有权人之间的共同关系所生的成员权的总称。23（二）构成建筑物区分所有权的条件 一栋建筑物被确认为区分所有建筑物，应该具备以下条件：1、产权上的多元性。2、使用上的独立性。3、空间及设施的共有性。 产权上的多元性、使用上的独立性，以及空间及设施的共有性，共同成为建筑物区分所有权成立的必要充分条件。建筑物区分所有的各部分为独立的权利客体，各所有人对其所有的部分享有

14、所有权，但不能对全部建筑物行使权利，全部建筑物的权利行使必须通过业主大会或业主委员会这种管理团体组织共同行使。24（三）建筑物区分所有权的特征1、复合性。建筑物区分所有权是由专有部分所有权、共用部分持分权以及成员权三者复合而构成的特别所有权。2、专有部分所有权的主导性。这具体体现为：A、区分所有权人取得专有部分所有权就自然取得了共用部分持分权和成员权。反之，区分所有权人丧失专有部分所有权也就自然丧失了共用部分持分权和成员权。B、专有部分所有权的大小，决定区分所有权人的共用部分持分权和成员权的大小。C、在区分所有权成立登记上，通常一般只需要登记专有部分所有权。3、构成建筑物区分所有权的专有部分所

15、有权、共用部分持分权和成员权这三者的一体性。4、权利主体身份的多重性。专有部分所有权人、共有权所有权人；成员权人。25第四节物业管理中的法律责任一、物业管理法律责任民事责任行政责任刑事责任26民事责任民事责任是由侵权行为和违约行为引起的，由民事法律规范规定。它可以分为侵权责任和违约责任。它的特点是：主要是一种财产责任，是一方当事人对另一方当事人的责任，它主要是为了补偿受害人的损失，通常可以由当事人协商确定。民事责任的承担方式有：停止侵害、排除妨碍、消除危险、返还财产、恢复原状、修理、重作、更换、赔偿损失、支付违约金、消除影响、恢复名誉、赔礼道歉。民事责任可因不可抗力、正当防卫、紧急避险、受害人

16、过错、受害人同意而免除。27行政责任行政责任是由行政违法行为引起的责任。在我国行政责任大体可以分为以下三类：一般公民、单位违反行政法律规范而应承担的法律责任；行政机关违法失职行为应承担的法律责任；国家赔偿责任。 承担行政责任的形式有：行政处罚、行政处分、国家赔偿。28刑事责任刑事责任是由犯罪行为而引起的，由刑事法律规范规定的。它是最为严重的法律责任，必须由国家刑事法律规定，由司法机关判处。它的承担方式分为三类：1、刑罚，包括死刑、有期徒刑、无期徒刑、拘役、管制、罚金、没收财产、剥夺政治权利、驱逐出境；2、非刑罚方法，包括赔偿经济损失或赔偿损失、接受训诫、具结悔过、赔礼道歉。3、刑事责任可因不可

17、抗力、正当防卫、紧急避险、职务行为而免除。29二、 民事责任的归责原则过错责任原则 无过错责任原则 公平责任原则 30三、物业管理的侵权责任 物业管理侵权责任是指在物业管理活动中，行为人由于过错侵害国家、集体的财产权以及自然人的财产权和人身权时依法应承担的法律责任，以及法律规定应对受害人承担民事责任的其他致害行为应承担的法律责任。31物业管理活动中通常主要的侵权行为物业建筑质量不合格而产生的侵权行为。物业维修施工造成他人损害的侵权行为。物业以及其搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的侵权行为。因妨碍行为而产生的侵权行为。物业管理公司员工违法履行职务造成的侵权行为。32侵权行为举例 住

18、宅区的围墙发生倒塌而伤害他人时，物业管理公司就应当对此依法承担赔偿损失的民事责任。物业管理公司只有在以下三种情况下可以免责：一是如果该围墙的倒塌是质量问题，就应该由承担围墙施工和建设的单位依法承担赔偿损失的民事责任；二是如果是第三人在围墙边挖沟，致使墙体倾斜倒塌，赔偿责任就应由挖沟的第三人依法承担；三是受害人自身的行为故意或过失使围墙倒塌造成损害，则由受害人自己依法承担责任。33四、物业管理合同的违约责任（一）违约责任的概念和特征 中华人民共和国民法通则第一百一十一条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。”中华

19、人民共和国合同法第一百零七条也明文规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。” 违约责任是指合同当事人因违反合同即不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定条件而应承担的继续履行、赔偿损失等民事责任。 34违约责任的特征1、违约责任是合同当事人违反合同而发生的责任。2、违约责任是财产责任。3、违约责任只能发生在特定当事人之间。4、违约责任可由当事人约定。35（二）违约责任的构成要件 违约责任的构成要件为违约行为和过错两类： 1、违约行为 违约行为，又称为违反合同的行为，是指合同当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合

20、合同约定的条件。违约行为通常表现为以下三种形式： A拒绝履行，是指合同履行期满，合同当事人无正当理由拒不履行合同的行为。拒绝履行是一种毁约行为，违约的过错程度较重，应承担的法律责任也重。 B不适当履行，有广义与狭义之分，广义的不适当履行包括履行合同义务不符合约定的或者规定的条件的行为；狭义的不适当履行仅指合同当事人未按照规定或约定的质量要求履行合同的行为。 C迟延履行，是指超过合同规定的时间期限而延迟履行合同的行为。36 2、过错 过错，包括故意和过失。违约责任以过错责任为原则。除法律另有规定外，只有违约方有过错时，才能发生违约责任。 违约方承担赔偿损失的违约责任时，还须具备以下两个条件：A另

21、一方当事人受到损失。B另一方当事人的损失与违约方当事人的违约行为有直接的因果关系。 37（三）物业管理的违约责任形式 中华人民共和国合同法第七章的法律规定，违约责任是当事人一方不履行合同义务，或者履行合同义务不符合合同约定，应当承担的继续履行、采取补救措施、支付违约金、双倍返还定金、赔偿损失等民事责任。物业管理合同的违约责任具体的形式就是指作为物业管理合同的当事人之一的业主、业主委员会、物业管理公司，不履行物业管理合同，或者履行合同不符合物业管理合同的约定，所应承担的继续履行、采取补救措施、支付违约金、双倍返还定金、赔偿损失等民事责任。38（四）物业管理违约责任的免责条件 通常物业管理违约责任

22、的免责条件有以下三个方面： 1、不可抗力，是指不可预见、不可避免并不可克服的客观事实。具体而言，以下情况属于不可抗力：一）是自然灾害，即天灾人祸类的事实，例如，地震、台风、洪水等。二）是政府行为，指当事人在订立合同后，政府颁布新政策、法律和采取行政措施而导致合同不能履行；三）是社会异常事件，例如罢工、战争等。 2、合同约定的免责条款中免责事由出现。 3、另一方当事人的过错。39五、区分几种不同性质的概念（一）区分物业管理的纠纷与非物业管理的纠纷 区分物业管理的纠纷与非物业管理的纠纷有三条标准： 1、从纠纷引起的性质看，纠纷是否属于物业管理活动所引起的。2、从纠纷调整的法律、法规看，纠纷是否属于

23、物业管理的法律、法规可以调整的范围。3、从纠纷引起的区域看，纠纷是否属于物业管理区域内共用部分引起或发生的。40（二）区分物业管理中的民事侵权纠纷与违约责任纠纷。 民事侵权纠纷与违约责任纠纷的最主要区别在于1、责任基础不一样，前者是法律的规定,而后者起因于约定。2、另一个重要区别是侵权行为是单方实施的事实行为。41（三）区分物业管理中的民事法律关系与行政法律关系。 1、民事法律关系的主体地位平等，以此区别于行政法律关系和刑事法律关系。 2、民事法律关系主要是财产关系。在民法中，人身关系往往是被作为财产关系发生的前提。而在行政、刑事法律关系中，大都不具有财产的内容。 3、民事法律关系的保障措施具

24、有补偿性，而行政、刑事法律关系有惩罚性。42（四）区分过错责任原则与无过错责任原则的适用根据民法通则第一百零六条的规定，过错责任原则适用于一般的侵权行为。具体包括：1、侵害他人财产；2、侵害他人知识产权；3、侵害他人生命、健康；4、侵害他人姓名权、肖像权、名誉权；5、产品责任、地面施工致人损害、建筑物倒塌或坠落致人损害等。43物业管理的相关法规1994年3月21日，我国第一个物业管理地方性规章：山东省青岛市政府18号令批准发布的青岛住宅小区物业管理实行办法。 1994年3月23日，建设部以33号令颁布了建国以来我国有关物业管理的第一个法规城市新建住宅小区管理办法。 1994年6月，我国第一部物

25、业管理地方性法规深圳经济特区住宅区物业管理条例颁布。 2003年5月，物业管理条例颁布，于2003年9月1日开始施行。44物业管理十项基本制度u告知制度u业主委员备案制度u招投标制度u承接验收制度u保修责任制度u资质管理制度u人员资格制度u交接制度u报告制度u专项维修资金制度451、业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定，不得违反法律、法规和业主公约的有关规定2、业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分物业管理六项禁止行为463、物业管理用

26、房的所有权依法属于业主，未经业主大会同意，物业管理企业不得改变物业管理用房的用途4、物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务委托专业服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人5、物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途6、业主、物业管理企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地、损害业主的共同利益471、前期物业管理服务合同2、物业管理合同物业管理两项书面合同481、物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定2、业主在首次业主大会会议上的投票权，根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定

27、。具体办法由省、自治区、直辖市制定3、国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。具体办法由国务院建设行政主管部门制定4、专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定物业管理授权四项规定491989年，建设部在大连召开“全国住宅小区管理工作会议”1993年4月，建设部在广东番禺召开了第一次全国物业管理专家研讨会。 1994年3月23日，建设部以33号令颁布了建国以来我国有关物业管理的第一个法规城市新建住宅小区管理办法。 1994年6月，我国第一部物业管理地方性法规深圳经济特区住宅区物业管理条例颁布。1996年2月国家计划委员会、建设部联合颁布了城市住宅小区管理服务收费暂行办法。2003年11月出台物业服务收费管理办法1996年9月建设部人事劳动教育司和房地产业