城市综合体产品模型与目标城市筛选模型(九洲远景)页

1、Report_CATIC_200712201城市综合体产品模型与目标城市筛选模型城市综合体产品模型与目标城市筛选模型Report_CATIC_200712202城市综合体能够创造更有效率的社会运行模式、营造更具现代都市风格城市综合体能够创造更有效率的社会运行模式、营造更具现代都市风格的生活方式，已经成为城市规划和发展的重要形式的生活方式，已经成为城市规划和发展的重要形式 “城市综合体”将城市人群的购物、商务、娱乐、居住等多种功能进行组合，在一组建筑物中进行分工和相互联系 城市综合体是伴随着“回归城市中心”发展起来的，已经成为城市中心的重要形式 综合体的各种功能在一天中的不同时段运行，最大限度的

2、提升了物业的整体价值和收益，并对所在区域的发展提供的动力和视觉的标示作用 由于城市综合体的大型建设规模和多功能组合，对项目选址、景观设计、交通设计和材料设备应用提出了更高的要求 现阶段的中国城市综合体主要集中于一、二线城市，三线城市仍处于萌芽状态城市综合体定义资料来源：九洲远景分析Report_CATIC_200712203目前中国已出现专业的城市综合体开发商，他们拥有清晰的产品模式并目前中国已出现专业的城市综合体开发商，他们拥有清晰的产品模式并实现或积极推进跨区域发展实现或积极推进跨区域发展 目前，拥有清晰产品模式并实现块区域发展的城市综合体品牌有：华润万象城、万达广场、恒隆广场、瑞安天地系

3、列、凯德来福士 各品牌产品都具有鲜明的个性和特点，而他们也都不同程度地正在经历着产品连锁发展的市场检验，其中不乏失败案例 各品牌均通过运作城市综合体获得了资产升值和品牌建立的巨大成功，同时为所在城市创造了卓越的社会效益 不同品牌由于资金链和商业运营能力的差异，在具体经营策略和开发步骤方面有着明显的差异中国城市综合体产品成功案例（1）资料来源：九洲远景分析Report_CATIC_200712204商业部分是体现综合体定位并影响其成功与否的核心元素，而各品牌的商业部分是体现综合体定位并影响其成功与否的核心元素，而各品牌的购物中心都具有鲜明的个性购物中心都具有鲜明的个性 万象城万象城，以“永不落幕

4、的party”为主题语，通过较大比例的餐饮、娱乐元素，时尚、现代的购物环境设计，为大众消费人群营造了一个具有现代繁华都市气质的一站式消费场所 港汇广场港汇广场，最佳的地理位置、引领城市风尚的定位，以港汇广场为代表的恒隆产品目标要成为每一个城市的地标性商业 万达商业广场万达商业广场，依靠主力店的强大号召力，大型主力店组团是其商业部分最大的特点，定位于中档市场，万达广场通过一定程度地牺牲收益换得风险的最小化和扩张的超高速，他已经成为中国规模最大的综合体产品 瑞安天地瑞安天地，通过营造高端人群浓郁休闲氛围的生活方式中心，成功打造高端综合体产品获得巨大收益，而杭州的失利或许会成为天地系列在重庆和武汉的

5、成功之母 来福士广场来福士广场，以其独特的品牌选择而著名， 围绕着20-30岁年轻白领的顾客定位，它的品牌选择充分迎合了年轻人对于个性、休闲、运动概念的追崇，成为成功定位于细分市场的典范中国城市综合体产品成功案例（2）资料来源：九洲远景分析Report_CATIC_200712205该产品将具有广泛的城市普适性该产品将具有广泛的城市普适性产品选址城市类型与选址条件匹配矩阵城市类型与选址条件匹配矩阵吸引力类型区域中心高区域中心区域中心低低高高城市时尚度城市时尚度低低高高城城市市吸吸引引力力城市中心城市中心区域中心区域中心城市中心城市中心A-首选市场首选市场B-次选市场次选市场C-次选市场次选市场

6、D-慎入市场慎入市场市场类型时尚度高低低高低高低城市中心区域中心城市中心慎入说明 城市中心往往已进驻或即将进驻中高档购物中心，竞争激烈 区域中心机会相对较多，当地能够支持本产品消费能力 中高档综合性缺乏足够支持消费力，更适合中档大众购物综合体 对于消费能力较全国的区域也可以考虑进入 竞争对手往往不会进入该类市场 以全市商圈范围的消费能力能够支撑中档综合体项目 消费能力和意识难以支持综合体项目资料来源：九洲远景分析Report_CATIC_200712206B. 城市综合体概述城市综合体概述 B1.城市综合体定义B2. 案例研究Report_CATIC_200712207“城市综合体”是将城市中

7、商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱、交通等城市生活的三项以上功能在空间上进行组合，通过一组建筑来实现。同时，在各部分间建立一种相互依存、相互补益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂而统一的综合体城市综合体中不同功能建筑的组合并非简单的累加，而是多种功能的系统性优化，实现各部分的价值互补从而提升综合体的整体价值城市综合体是通过一组建筑物实现多种城市功能空间相互组合、价值互城市综合体是通过一组建筑物实现多种城市功能空间相互组合、价值互补的高效率大型建筑综合体补的高效率大型建筑综合体代表性的城市综合体：代表性的城市综合体：美国：纽约洛克菲勒中心美国：纽约洛克菲勒中心日本：幅冈博多

8、运河城日本：幅冈博多运河城中国：深圳华润中心中国：深圳华润中心Report_CATIC_200712208随着现代城市化进程的逐步发展，城市综合体已成为当今大型城市主流随着现代城市化进程的逐步发展，城市综合体已成为当今大型城市主流的建设模式的建设模式城市功能分区建设阶段城市功能分区建设阶段(二站前二站前)郊区化发展阶段郊区化发展阶段(二站后二站后-70年代年代)城市功能组合发展阶段城市功能组合发展阶段(70年代至今年代至今)现代世界城市建设发展的不同阶段现代世界城市建设发展的不同阶段城市的发展突出按照居住、工作、游憩和交通等不同功能分区建设的规划思想区域建筑发展偏向功能单一化，相互之间缺少必要

9、的联系城市中心规模巨大化，形成城市中心区，同时出现人口过度集中、城市环境恶化等问题为应对城市规模积聚扩张所带来的一系列社会问题，伴随着汽车时代的到来，城市的发展出现了郊区化趋势居住和商业功能开始向郊区转移，城市周边出现卫星城城市的中心区域随着郊区化进程和自身环境的恶化出现衰落城市的建设者意识到城市中心的衰落对于城市未来发展的不利影响，同时反思功能分区建设的弊端城市中心的地位重新得以恢复和加强强调多种功能复合化、并通过内外部交通系统实现与外部城市系统实现紧密连接的城市综合体成为建设主流Report_CATIC_200712209城市综合体的复合效应与整合能力不仅有效的提升物业的商业价值，同时为都

10、市城市综合体的复合效应与整合能力不仅有效的提升物业的商业价值，同时为都市带来了全新的面貌、生活方式和更高的社会运行效率带来了全新的面貌、生活方式和更高的社会运行效率 社会效益：社会效益：都市综合体不仅是现代国际大都市的标志，更是催生繁荣与文明、激发城市活力的发动机都市综合体很好地克服了纯粹居住、商务所造成未来发展的局限，具有很强的自我成长、自我繁荣、持续发展的生命力作为城市功能集中体现的都市综合体，对区域经济具有标识性、对城市中心具有强化作用经济效益：经济效益：通过多种功能的聚合，综合体实现了对城市生活多方面消费需求的全面满足综合体在经营上有明显的价值互补优势，各种功能在一天中的不同时段运行，

11、最大限度的提升了物业的整体价值和收益各种商业配套的建设为政府带来大量的税收，并增加就业Report_CATIC_2007122010城市综合体由于其功能的综合性和复杂性，对其选址和建筑标准提出了城市综合体由于其功能的综合性和复杂性，对其选址和建筑标准提出了更高的要求更高的要求选址中心位置选址中心位置城市综合体通常位于城市或区域的中心位置，并与城市交通干线实现连接现代景观设计现代景观设计通过标志物、小品、街道家具、植栽、铺装、照明等手段形成丰富的景观与宜人的环境是城市综合体的重要特征超大的空间尺度超大的空间尺度城市综合体是与城市规模相匹配，与现代化城市干道相联系的，因此室外空间尺度巨大，同时室内

12、空间要求与之协调立体内外部交通立体内外部交通联接联接通过立体交通设计将建筑群体的地下或地上的交通和公共空间贯穿起来，同时又与城市街道、地铁、停车场、市内交通等设施以及建筑内部的交通系统有机联系高科技设施集成高科技设施集成城市综合体建筑是高科技、高智能的集合，表现在建筑材料、设施设备、物业管 理、通信手段、安全消防等多种方面城市综合体的建设特点城市综合体的建设特点Report_CATIC_2007122011城市综合体是都市商业、娱乐、商务及居住功能的合理定位和有机组合城市综合体是都市商业、娱乐、商务及居住功能的合理定位和有机组合住宅住宅公寓公寓城市综合体构成城市综合体构成要素要素购物中心购物中

13、心12354写字楼写字楼酒店酒店Report_CATIC_2007122012城市综合体构成元素城市综合体构成元素购物中心购物中心选址特点选址特点业态组合业态组合类型类型商圈范围商圈范围代表项目代表项目城市购物中心 核心商圈3公里 次级商圈6公里 三级商圈40公里 城市中心区域 10万平米以上 香港ifc 北京东方广场购物中心类型主力店主力店 购物60-70% 餐饮10-20% 休闲娱乐15-20% 3-5个主力店 主力店面积占比40-60%区域购物中心 区域中心 5-8万平米 北京万达广场 深圳花园城 购物60-70% 餐饮15-25% 休闲娱乐10-15% 2-3个主力店 主力店面积占比4

14、0-60%邻里购物中心 社区中心 不超过4万平米 伊藤洋华堂 华润万佳 购物70-80% 餐饮10-15% 休闲娱乐3-5% 服务5% 1-2个主力店 主力店面积占比40-60%能量中心 郊区 4-10万平米 北京金源茂 购物80-95% 餐饮10-20% 3以上个主力店 主力店面积占比70-90%生活方式购物中心 高档住宅区附近 自然条件优越 1-5万平米 上海新天地 美国COCOWALK 购物30-40% 餐饮30-40% 休闲娱乐30-40% 0-2个主力店 主力店面积占比0-50% 核心商圈3公里 次级商圈6公里 三级商圈10公里 核心商圈1公里 次级商圈3公里 核心商圈3公里 次级商

15、圈6公里 三级商圈20公里 核心商圈1公里 次级商圈3公里Report_CATIC_2007122013城市综合体构成元素城市综合体构成元素写字楼写字楼选址选址服务配套服务配套类型类型建筑特点建筑特点租户特点租户特点顶级写字楼 建筑品质一流 顶级装修 通常为5万平米以上商务核心区域 知名大型跨国公司 金融机构甲级写字楼商务区或区域中心 建筑标准有所落后 中档装修 1万平米左右乙级写字楼 中小型私营企业为主丙级写字楼 建筑标准陈旧 普通装修 小于1万平米 小型私营企业写字楼类型市区市区 大中型各类企业、机构设施设备设施设备 建筑品质优良 高档装修 通常2-5万平米 有商务中心、高档餐厅、大型会议

16、厅、休闲设施 地上地下停车位充足 有商务中心、高档餐厅、大型会议厅、休闲设施 地上地下停车位充足 有部分商务配套 有地上地下停车位 几乎没有服务配套 品牌高效中央空调系统 智能化楼宇自控系统 先进的数据通信 品牌高效中央空调系统 智能化楼宇自控系统 先进的数据通信 有中央空调系统 有楼宇自控系统 无综合布线 无中央空调系统 无楼宇自控系统 无综合布线Report_CATIC_2007122014城市综合体构成元素城市综合体构成元素酒店酒店选址选址经营特点经营特点酒店类型酒店类型目标客户目标客户代表项目代表项目商务酒店以公务出差的旅客为主，包含境外游客城市中心商务区区域中心 除各类客房齐备之外通

17、常配备有大型餐厅、会议室、歌舞厅、商务中心等综合配套设施满足客人商务相关需求 设施设备通常采用较高标准香格里拉洲际酒店经济型酒店商业中心附近选址灵活国内游客及中小企业商务差旅客人为主团体会议及会展服务接待为主会议/会展酒店北京九华山庄五洲大酒店旅游度假酒店景区游客接待为主；季节性明显三亚天域酒店酒店类型市区或郊区远郊或旅游风景区 以满足住宿的基本需求为主，较少其他服务配套功能，价格实惠 通常以品牌连锁形式经营 在一般商务酒店基础上，强化会议会展的设施建设与相关服务 建设有多个不同规模的会议厅；及更加丰富的休闲娱乐设施如家快捷速 具有完善的休闲娱乐设施 突出个性化服务；创造放松环境 酒店建设强调

18、与自然环境的结合Report_CATIC_2007122015城市综合体构成元素城市综合体构成元素住宅住宅选址特点选址特点目标客户目标客户住宅类型住宅类型产品特点产品特点代表开发商代表开发商普通住宅 大众消费者具备基本生活配套的市区或郊区 户内各功能房间完善；户型以居以上为主 一般为毛坯房 配套以停车场及公共广场为主万科商住楼商务区域 投资者 中小企业主 既可居住又可办公；部分没有厨房功能 强调商务中心、餐饮功能配套 毛坯房为主住宅类型住：北京上海等城市已禁止住宅性质物业用于商业注册。商住楼性质住宅将面临逐步取消。Report_CATIC_2007122016城市综合体构成元素城市综合体构成元

19、素公寓公寓选址特点选址特点目标客户目标客户公寓类型公寓类型产品特点产品特点代表开发商代表开发商 投资者 高收入白领普通公寓酒店式公寓 投资者 高级经理人 外籍人士雅诗阁集团商业繁华区域商业繁华区域 户内设施设备完善，通常配备高档家具电器 星级装修，尤其是公共区域 提供房间清洁，衣物送洗等酒店式服务 通常设有会所，提供餐饮、康体等配套服务 户内各功能房间完善；一居小户型比例较大 精装修 一般设有大堂公寓类型-Report_CATIC_2007122017B. 城市综合体概述B1. 城市综合体定义B2. 案例研究Report_CATIC_2007122018目前中国的城市综合体开发主要集中于一、二

20、线城市，三线城市仍处于目前中国的城市综合体开发主要集中于一、二线城市，三线城市仍处于萌芽状态，而全国性开发商在城市综合体的推进中发挥着重要作用萌芽状态，而全国性开发商在城市综合体的推进中发挥着重要作用代表城市代表城市城市综合体开发状况城市综合体开发状况代表项目代表项目一线城市一线城市北京上海深圳中心城区范围内，已建成大量城市综合体项目；多个综合体组合形成更大规模的都市综合体街区形成城市中心、区域中心综合体共存的多中心格局包括全国性及地区性在内的多种开发商参与开发华润中心上海港汇广场北京东方新天地二线城市二线城市长沙苏州苏州万达广场恒隆广场三线城市三线城市赣州常州在具有一定地区经济辐射能力的三线

21、城市开始零星出现全国性地产开发商开始试探性进入赣州中航城区域中心为代表的城市综合体项目开始规模性出现国际性及全国性地产开发企业的进入在二线城市综合体的开发中发挥重要作用各类型城市综合体开发状况资料来源：九洲远景分析Report_CATIC_2007122019产品模式成熟并实现跨区域发展的城市综合体是中航城的学习对象产品模式成熟并实现跨区域发展的城市综合体是中航城的学习对象城市综合体城市综合体产品产品华润万象城华润万象城1恒隆广场恒隆广场2万达广场万达广场3瑞安天地系列瑞安天地系列4来福士广场来福士广场5资料来源：九洲远景分析Report_CATIC_2007122020B2. 案例研究 华润

22、万象城 恒隆广场 万达广场 瑞安天地系列 来福士广场Report_CATIC_2007122021华润万象城定位于中高端市场，目前已经华润万象城定位于中高端市场，目前已经进入进入深圳、杭州以及沈阳等城深圳、杭州以及沈阳等城市市城市城市深圳、杭州、沈阳选址选址城市商业中心、规划城市中心产品产品以商业为核心，配合酒店、写字楼、公寓及住宅整体定位于中高端物业经营策略经营策略商业、写字楼和公寓采用租赁方式，酒店委托管理，住宅用作出售开发步骤开发步骤以商业开发为优先华润万象城产品特点资料来源：九洲远景分析Report_CATIC_2007122022华润万象城选址在城市核心地段以及规划的城市副中心，项目

23、的开发规华润万象城选址在城市核心地段以及规划的城市副中心，项目的开发规模较大，多为模较大，多为50万平米以上万平米以上华润万象城所在城市项目指标华润万象城所在城市项目指标深圳深圳杭州杭州沈阳沈阳855部分建成商业+写字楼+酒店+公寓+住宅1080在建规划城市商业副中心-50筹建占地面积占地面积（万平方米）（万平方米）构成元素构成元素具体地址具体地址总建筑面积总建筑面积（万平方米）（万平方米）状态状态商业+写字楼+酒店+公寓+住宅商业+写字楼+酒店+公寓+住宅选址类型选址类型城市商业中心城市中心罗湖区宝安南路1881号钱江新城庆春东路与富春路交叉口沈阳金廊沿线，和平区和平大桥省委对面资料来源：九

24、洲远景分析Report_CATIC_2007122023华润置地华润置地成功塑造了深圳华润万象城，并以此模式为核心积极进行跨区成功塑造了深圳华润万象城，并以此模式为核心积极进行跨区域发展，成为中国商业地产以及城市综合体建设领域的领先者域发展，成为中国商业地产以及城市综合体建设领域的领先者资料来源：九洲远景分析，华润置地 自2002年以来，华润置地已经成功进驻北京、上海、深圳、成都、武汉、合肥、杭州、无锡、大连、宁波、长沙、苏州、重庆、沈阳15个内地城市，目前集中在深圳、杭州、沈阳及大连开发城市综合体 截止到2006年12月31日，华润置地有限公司的总资产已经达到267亿港元，股东权益115亿港

25、元，06年销售收入超过39亿港币 截至到2006年12月31日，华润置地的总土地储备已经接近1000万平方米，主营业务包括住宅开发和投资物业两部分组成 发展思路：首先抢占经济与政治的战略高地，北京、上海、深圳首当其冲；接下来是省会级城市与资源稀缺型城市如成都、武汉、长沙、大连等；长三角的杭州、宁波、无锡等经济发达区也在发展的序列中支持支持Report_CATIC_2007122024华润万象城功能组合完善，各项目均包含商业、写字楼、酒店、公寓和华润万象城功能组合完善，各项目均包含商业、写字楼、酒店、公寓和住宅，并以商业功能为核心住宅，并以商业功能为核心功能构成功能构成深圳深圳杭州杭州深圳和杭州

26、万象城功能构成深圳和杭州万象城功能构成资料来源：九洲远景分析Report_CATIC_2007122025华润万象城定位于中高端物业类型，各功能物业定位一致华润万象城定位于中高端物业类型，各功能物业定位一致华润万象城物业类型华润万象城物业类型城市名称城市名称公寓公寓商业商业酒店酒店杭州杭州酒店式服务公寓精装修国际5A甲级深圳深圳写字楼写字楼中高档购物中心OLE大型超市REEL百货店嘉禾电影院冰纷万象溜冰城住宅住宅-君悦酒店精装修类型主力店中高档购物中心OLE大型超市Central百货店嘉禾电影院冰纷万象溜冰城国际5A甲级超五星级商务酒店类型品牌资料来源：九洲远景分析酒店式服务公寓超五星级商务酒

27、店Report_CATIC_2007122026华润万象城开发均以商业为起点，开发步骤依据不同项目特点有所不同华润万象城开发均以商业为起点，开发步骤依据不同项目特点有所不同资料来源：九洲远景分析一期工程一期工程2002年10月2004年12月2008年下半年2005年12月深圳深圳商业写字楼酒店公寓住宅2009年2013年杭州杭州2011年2006年底商业写字楼酒店公寓住宅三期工程三期工程二期工程二期工程 商业熟地 开发商进一步提升商圈价值，二期开发住宅实现收益 商业生地，核心商圈人口不足 商业和住宅同期开发，保证核心商圈内人口供给，同时为项目提供丰沛滚动资金万象城开发步骤万象城开发步骤Rep

28、ort_CATIC_2007122027在综合体的经营策略上，华润万象城商业、写字楼和公寓以出租为主，在综合体的经营策略上，华润万象城商业、写字楼和公寓以出租为主，住宅则出售套现住宅则出售套现华润万象城经营策略华润万象城经营策略公寓公寓城市名称城市名称商业商业写字楼写字楼酒店酒店深圳深圳杭州杭州住宅住宅出租出租出租出租委托管理委托管理出租出租出售出售资料来源：九洲远景分析Report_CATIC_2007122028深圳万象城购物中心，定位于深圳万象城购物中心，定位于中高收入人群及游客，提供中高档次购物、中高收入人群及游客，提供中高档次购物、餐饮和娱乐综合服务餐饮和娱乐综合服务 万象城购物中心

29、简介万象城购物中心简介设计单位：设计单位：美国RTKL建筑师事物所规模：规模：总建筑面积18.8万平方米 营业面积12万平方米商铺，近300家 地下2层、地上5层，停车位1030个开业时间：开业时间：2004年12月定位：定位：满足中高收入人群及游客中高档次购物、餐饮和娱乐综合需求的时尚购物中心资料来源: 华润集团，九洲远景分析购物中心概况购物中心概况Report_CATIC_2007122029万象城万象城通过通过中高档定位、丰富的餐饮娱乐元素以及有效的空间设计，营中高档定位、丰富的餐饮娱乐元素以及有效的空间设计，营造出一个大众消费群的购物、社交与休闲的都市化消费场所造出一个大众消费群的购物

30、、社交与休闲的都市化消费场所万象城各商业功能面积占比万象城各商业功能面积占比万象城租户档次占比万象城租户档次占比资料来源：实地调查，九洲远景分析购物中心分析购物中心分析Report_CATIC_2007122030主力店及次主力店在万象城的租户组合中占据重要地位，其面积占比为主力店及次主力店在万象城的租户组合中占据重要地位，其面积占比为52%，保证很强的客流吸引力，保证很强的客流吸引力主力店、次主力店面积占比主力店、次主力店面积占比主力店、次主力店业态和楼层主力店、次主力店业态和楼层主力店业态楼层芮欧百货芮欧百货购物购物B1-3F王子饭店王子饭店餐饮餐饮5F嘉禾影城嘉禾影城休闲娱乐休闲娱乐3-

31、4F冰纷万象冰场冰纷万象冰场休闲娱乐休闲娱乐4FOLe购物购物B1F次主力店业态楼层顺电顺电购物购物4F运动运动100购物购物5F生活本色生活本色购物购物4F美乐汇美食广场美乐汇美食广场餐饮餐饮5FNOVO购物购物1FEsprit购物购物1-2F万宁万宁购物购物B1F资料来源：实地调查，九洲远景分析购物中心分析购物中心分析Report_CATIC_2007122031宽阔的中庭设计、各楼层之间的便利交通系统以及考究的装修和灯光效果宽阔的中庭设计、各楼层之间的便利交通系统以及考究的装修和灯光效果共同营造出万象城共同营造出万象城“自由自由”、“时尚时尚”、“舒适舒适”的购物氛围的购物氛围内部墙壁和

32、地面以花岗岩为主要材料，色调以暖色调为主，给人时尚、舒适的感觉宽阔的中厅设计使购物者的视野开阔，并获得丰富视觉感受由59部扶梯，17部直梯， 3部观光梯构件的垂直交通系统使各楼层之间的转换十分便利资料来源：实地调查，九洲远景分析购物中心分析购物中心分析Report_CATIC_2007122032杭州华润中心杭州华润中心深圳华润中心深圳华润中心沈阳华润中心沈阳华润中心各项目设计效果图华润万象城在建筑设计上强调新颖性和领先性，成为所在城市的地标华润万象城在建筑设计上强调新颖性和领先性，成为所在城市的地标资料来源：九洲远景分析Report_CATIC_2007122033B2. 案例研究 华润万象

33、城 恒隆广场 万达广场 瑞安天地系列 来福士广场Report_CATIC_2007122034中国内地是恒隆地产的发展重点，其产品以购物中心为主，辅以写字楼、中国内地是恒隆地产的发展重点，其产品以购物中心为主，辅以写字楼、酒店和公寓酒店和公寓城市城市已进入城市为上海、杭州、沈阳、无锡、济南、长沙 目标是三年内，在多个大陆城市为购入土地以兴建12个大型商业项目，拥有约300万平方米的最佳商业物业选址选址城市商业中心产品产品购物中心为主导，部分项目配合酒店、写字楼、公寓经营策略经营策略商业、写字楼和公寓采用租赁方式，酒店委托管理开发步骤开发步骤以商业开发为优先恒隆广场产品特点资料来源：九洲远景分析

34、Report_CATIC_2007122035恒隆地产综合体项目选址于城市中心，总规模在恒隆地产综合体项目选址于城市中心，总规模在30万平米左右；多个项目万平米左右；多个项目正处于建设过程中正处于建设过程中构成元素构成元素地点地点城市城市建筑面积建筑面积建设状态建设状态天津天津和平路商圈购物商场15万平米2010年完工城市中心15万平米2009年完工济南购物商场历下区泉城路沈阳市中街路沈阳购物商场城市中心12万平米2008年完工沈阳市政府广场南面城市中心80万平米2008年动工长沙商业+写字楼+公寓城市中心50万平米2010年完工崇安区人民中路2008年动工无锡商业+写字楼+酒店25.5万平米

35、资料来源: 恒隆地产，九洲远景分析长沙黄金地块恒隆地产各地项目情况选址类型选址类型城市中心上海上海徐家汇核心商业+写字楼+公寓31万平米已投入运营城市中心城市中心上海上海南京西路商业+写字楼21万平米已投入运营城市中心商业+写字楼+公寓+酒店Report_CATIC_2007122036恒隆地产是一家以持有性物业为主要发展方向的大型香港地产公司恒隆地产是一家以持有性物业为主要发展方向的大型香港地产公司资料来源：恒隆地产年报，九洲远景分析 总部位于香港的综合性物业地产开发商 开发的物业类型包括商场及商铺、写字楼、住宅、服务式寓所、工业、写字楼物业以及停车场等，并以商业与写字楼开发为主 目前恒隆将

36、大陆作为主要发展区域，并已进入上海、沈阳、无锡、武汉等城市，以购物中心为主要发展物业类型 2006年实现营业额43.8亿港元，利润20亿港元，截至2007年6月30日，公司的市值达港币1117亿元，成为香港表现最佳的大型地产公司之一 支持支持Report_CATIC_2007122037上海恒隆广场和港汇广场是恒隆地产目前已投入运营并取得巨大成功的上海恒隆广场和港汇广场是恒隆地产目前已投入运营并取得巨大成功的综合体项目综合体项目资料来源: 恒隆地产，九洲远景分析恒隆在中国大陆成功案例恒隆广场恒隆广场港汇广场港汇广场2006年集团在上海租金收入约为9.45亿元，升31，两项物业年回报率15预计2

37、010年回报率可达50（不考虑租金调升）Report_CATIC_2007122038两项目都以商业和写字楼为基本功能配置，其中商业面积比例为两项目都以商业和写字楼为基本功能配置，其中商业面积比例为30%左左右右功能构成功能构成恒隆广场功能构成恒隆广场功能构成港汇广场功能构成港汇广场功能构成总面积：总面积：21万平米万平米总面积：总面积：31万平米万平米资料来源：九洲远景分析功能构成Report_CATIC_2007122039恒隆广场定位于高端消费群，而港汇广场已大众消费群为目标客户群恒隆广场定位于高端消费群，而港汇广场已大众消费群为目标客户群各功能物业类型各功能物业类型恒隆广场恒隆广场港汇

38、广场港汇广场商业写字楼公寓城市购物中心大众消费群顶级甲级-酒店式服务公寓高端消费群类型类型目标客群目标客群类型类型目标客群目标客群城市购物中心中小型贸易、咨询类公司为主大型跨国公司、金融企业为主-外籍商务人士为主资料来源：九洲远景分析Report_CATIC_2007122040在经营策略上，两项目所有功能物业均采取租赁方式获利在经营策略上，两项目所有功能物业均采取租赁方式获利各功能物业经营策略各功能物业经营策略恒隆广场恒隆广场港汇广场港汇广场商业写字楼公寓租赁租赁租赁租赁-租赁资料来源：九洲远景分析Report_CATIC_2007122041恒隆广场及港汇广场项目都采取分步骤开发策略，并都

39、将商业部分作为恒隆广场及港汇广场项目都采取分步骤开发策略，并都将商业部分作为首期开发内容首期开发内容1994年12月2001年11月2006年12月恒隆广场恒隆广场商业写字楼公寓1999年2006年10月港汇广场港汇广场2002年11月商业写字楼1993年底2003年3月二期工程二期工程一期工程一期工程资料来源：九洲远景分析开发步骤开发步骤Report_CATIC_2007122042港汇商业部分定位于满足大众消费者的综合消费需求的购物中心；而恒港汇商业部分定位于满足大众消费者的综合消费需求的购物中心；而恒隆则以较小的规模将目标消费者锁定于高端阶层隆则以较小的规模将目标消费者锁定于高端阶层楼层

40、数楼层数总面积总面积业态组合业态组合定位定位主力店主力店高档城市购物中心 5.2万平方米高收入阶层购物、餐饮、娱乐 Sport100、华联超市、永华影院恒隆恒隆购物广场购物广场港汇购物港汇购物广场广场目标消费者目标消费者中高档城市购物中心 10.2万平方米地下1层、地上5层地下1层、地上6层大众客群购物、餐饮、娱乐 I.T.、Fitniss First资料来源：九洲远景分析购物中心概况购物中心概况Report_CATIC_2007122043恒隆广场和港汇广场购物中心在业态组合上都是以购物为主恒隆广场和港汇广场购物中心在业态组合上都是以购物为主恒隆购物中心各业态面积占比恒隆购物中心各业态面积占

41、比港汇购物中心各业态面积占比港汇购物中心各业态面积占比资料来源：九洲远景分析行业占比行业占比Report_CATIC_2007122044同时，两项目主力店租户的面积占比较小，确保了较高的租金收益水平同时，两项目主力店租户的面积占比较小，确保了较高的租金收益水平恒隆购物中心主力店面积占比恒隆购物中心主力店面积占比港汇购物中心主力店面积占比港汇购物中心主力店面积占比资料来源：九洲远景分析购物中心概况购物中心概况Report_CATIC_2007122045从恒隆地产所公布的计划兴建城市综合体项目资料中可以看出，从恒隆地产所公布的计划兴建城市综合体项目资料中可以看出，“城市城市中心位置的地标性高品

42、质物业中心位置的地标性高品质物业”仍将是其产品定位仍将是其产品定位资料来源: 恒隆地产，九洲远景分析计划兴建项目设计效果图天津项目天津项目沈阳中街项目沈阳中街项目沈阳市府广场项目沈阳市府广场项目无锡项目无锡项目济南项目济南项目Report_CATIC_2007122046B2. 案例研究 华润万象城 恒隆广场 万达广场 瑞安天地系列 来福士广场Report_CATIC_2007122047万达广场已成为快速复制的成熟产品，定位于满足大众市场商业、商务万达广场已成为快速复制的成熟产品，定位于满足大众市场商业、商务以及住宅的综合性物业以及住宅的综合性物业城市城市已进入11个城市以二线城市为主选址选

43、址区域商业中心城市新区中心产品产品通常以商业与写字楼为基本配置，并视项目具体情况的不同配合酒店、公寓及住宅等多种功能商业部分突出购物功能，主力店占比高，以满足功能性需求为主经营策略经营策略商业部分租赁模式写字楼、公寓和住宅销售为主酒店采取委托经营开发步骤开发步骤以商业部分和写字楼或者住宅先期开发为主万达综合体产品特点资料来源：九洲远景分析Report_CATIC_2007122048万达广场综合体项目开发目前以二线城市为主，目前已进入万达广场综合体项目开发目前以二线城市为主，目前已进入11个城市，个城市，建成建成3个项目个项目注： 单一主力店项目 多业态商业广场项目 城市综合体万达全部商业地产

44、项目分布图万达全部商业地产项目分布图万达综合体项目分布具体情况万达综合体项目分布具体情况序号序号城市城市城市级别城市级别数量数量状态状态上海哈尔滨宁波重庆苏州成都西安无锡沈阳济南北京1098765243111一线一线二线二线二线二线二线二线二线二线二线2个1个建成1个在建1个1个1个1个1个1个1个1个1个1个建成建成部分建成在建在建在建在建在建在建在建资料来源：九洲远景分析Report_CATIC_2007122049万达广场选址多数在城市的区域中心万达广场选址多数在城市的区域中心#城市名称选址类型地点功能组合1上海上海区域中心区域中心杨浦区五角场杨浦区五角场商业商业+写字楼写字楼2北京北京

45、区域中心区域中心（CBD）朝阳区建国路朝阳区建国路93号号商业商业+写字楼写字楼+酒店酒店+住宅住宅3哈尔滨哈尔滨区域中心区域中心香坊区衡山路香坊区衡山路20号号商业商业+写字楼写字楼+酒店酒店+公寓公寓4宁波宁波区域中心区域中心宁波市鄞州区锦寓路宁波市鄞州区锦寓路767号号商业商业+酒店酒店+住宅住宅+公寓公寓5北京北京区域中心区域中心石景山区石景山路与鲁谷大街交汇处石景山区石景山路与鲁谷大街交汇处商业商业+写字楼写字楼+酒店酒店6成都成都区域中心区域中心锦江区二环路东五段锦江区二环路东五段商业商业+住宅住宅+公寓公寓7重庆重庆区域中心区域中心南岸区南坪珊瑚村南岸区南坪珊瑚村商业商业+写字楼

46、写字楼+酒店酒店+住宅住宅+公寓公寓8西安西安区域中心区域中心（规划（规划CBD）西安市碑林区李家村西安市碑林区李家村商业商业+写字楼写字楼+公寓公寓9苏州苏州区域中心区域中心（规划（规划CBD）平江区平江新城平江区平江新城商业商业+写字楼写字楼+酒店酒店+公寓公寓10无锡无锡区域中心区域中心（规划（规划CBD）滨湖区河埒口中心商务区滨湖区河埒口中心商务区 商业商业+写字楼写字楼+酒店酒店+住宅住宅+公寓公寓万达各综合体项目概况资料来源：九洲远景分析Report_CATIC_2007122050经过经过19年发展，万达集团已经发展成为中国商业地产领域的领先者年发展，万达集团已经发展成为中国商业

47、地产领域的领先者资料来源：万达集团，九洲远景分析 公司总资产人民币300亿元、年销售额人民币200亿元、年利税超过人民币10亿元 在19个城市开发万达广场，分别为长春、济南、长沙、南昌、青岛、南京、沈阳（2个）、武汉、南宁、北京（2个）、宁波、上海、重庆、成都、西安、无锡、苏州、济南、哈尔滨 建设购物中心25家，持有租赁物业面积（包括开业和在建）约420万平方米，租金收入人民币20亿元 与沃尔玛、欧倍德、时代华纳、百胜、百盛购物广场、麦当劳红星美凯龙国际家居广场、灿坤3数码广场、新加坡大食代美食广场、百安居等十余家各种业态主力店建立战略合作伙伴关系，携手发展万达广场支持支持Report_CAT

48、IC_2007122051万达集团经过不断的实践与创新，逐渐形成了目前以城市综合体为主的万达集团经过不断的实践与创新，逐渐形成了目前以城市综合体为主的产品模式产品模式第一阶段单一主力店第一阶段单一主力店第二阶段多业态商业广场第二阶段多业态商业广场第三阶段城市综合体第三阶段城市综合体2001-20032004-20052005至今商业内容商业内容经营模式经营模式代表项目代表项目评价评价单一主力店加少量商铺主力店租赁；商铺销售长春、济南、长沙、南昌、青岛、南京业态比较单一，面积偏小，人流量和商业丰富程度受限制多栋建筑组合为商业广场形式，各单独建筑引进不同业态主力店，之间由步行街连接沈阳、武汉、南宁

49、以租赁为主 北京、宁波、上海、重庆、成都、西安、无锡、苏州、沈阳、济南、哈尔滨住宅全部销售，写字楼租售结合，商业租赁，酒店持有涵盖零售业态、休闲娱乐、餐饮文化、写字楼、酒店以及住宅多功能城市综合体多种业态的引入丰富了商业功能，市场影响力提升多种功能复合，市场影响力进一步提高；同时，通过住宅、写字楼的滚动开发，缓解了项目资金压力万达商业地产的三个发展阶段资料来源：九洲远景分析支持支持Report_CATIC_2007122052集团总资产人民币600亿元以上，年销售额人民币300亿元以上，万达集团设定了发展成为世界商业地产领先者的战略目标万达集团设定了发展成为世界商业地产领先者的战略目标购物中心

50、开发商购物中心开发商排名世界前三名排名世界前三名租金收入50亿元以上，年纳税人民币30亿元以上；建成和在建的项目达到70个，建筑面积达1000万平方米资料来源：万达集团，九洲远景分析支持支持万达地产2010年发展目标Report_CATIC_2007122053万达广场多数以商业功能为主导，辅以写字楼、酒店、公寓以及住宅，万达广场多数以商业功能为主导，辅以写字楼、酒店、公寓以及住宅，具体各功能物业比例视项目情况有所不同具体各功能物业比例视项目情况有所不同#城市名称总面积（万平米）面积（万平米）面积占比(%)商业写字楼酒店住宅公寓商业写字楼酒店住宅公寓1 1上海上海34268-76%24%-2

51、2北京北京CBDCBD50162.7518032%5%10%36%-3 3哈尔滨哈尔滨28142.44-7.450%9%14%-26%4 4宁波宁波5526-2.912.7647%-5%23%11%5 5 北京石景山北京石景山306204-20%67%13%-6 6成都成都4018-15.41.745%-39%4%7 7重庆重庆7818.77538824%9%6%49%10%8 8西安西安34176-1150%18%-32%9 9苏州苏州50259.72.5-12.550%19%5%-25%1010无锡无锡72232.8436.5332%4%6%51%4%万达综合体各功能体量构成资料来源：九洲

52、远景分析Report_CATIC_2007122054万达广场各项目的商业及酒店类型较为统一，而写字楼及住宅类物业则万达广场各项目的商业及酒店类型较为统一，而写字楼及住宅类物业则情况有所不同情况有所不同#城市名称商业写字楼酒店住宅公寓类型目标消费者档次主力店类型星级品牌类型类型1 1上海上海区域购区域购物中心物中心大众阶层大众阶层中档中档沃尔玛、巴黎春天百货、沃尔玛、巴黎春天百货、HOLA家居、万达国际影家居、万达国际影城、新华书城、黄金珠宝城、第一食品广场、宝大城、新华书城、黄金珠宝城、第一食品广场、宝大祥青少年儿童购物中心、大歌星祥青少年儿童购物中心、大歌星KTV、万达城中城、万达城中城甲

53、级甲级-2 2北京北京区域购区域购物中心物中心大众阶层大众阶层中档中档沃尔玛、新世界百货、万达国际影城、大歌星沃尔玛、新世界百货、万达国际影城、大歌星KTV、神采飞扬电玩城神采飞扬电玩城甲级甲级五星级五星级 索菲特索菲特 普通住宅普通住宅-3 3 哈尔滨哈尔滨区域购区域购物中心物中心大众阶层大众阶层中档中档国美电器、神采飞扬电玩、大歌星国美电器、神采飞扬电玩、大歌星KTV、万达国际、万达国际影城、万千百货影城、万千百货乙级乙级五星级五星级 索菲特索菲特-普通公寓普通公寓4 4宁波宁波区域购区域购物中心物中心大众阶层大众阶层中档中档沃尔玛、百安居、沃尔玛、百安居、HOLA特力屋、苏宁电器、石浦特

54、力屋、苏宁电器、石浦酒楼、神采飞扬电玩城、大歌星酒楼、神采飞扬电玩城、大歌星KTV、万达国际影、万达国际影城、银泰百货城、银泰百货-五星级五星级 索菲特索菲特精装修精装修酒店式公寓酒店式公寓5 5北京石北京石景山景山区域购区域购物中心物中心大众阶层大众阶层中档中档规划为万达影城、大歌星规划为万达影城、大歌星KTV、万千百货、国美电、万千百货、国美电器、神采飞扬电玩城器、神采飞扬电玩城甲级甲级五星级五星级 索菲特索菲特-6 6成都成都区域购区域购物中心物中心大众阶层大众阶层中档中档 计划为大型百货、大型超市、影院计划为大型百货、大型超市、影院-普通住宅普通住宅普通公寓普通公寓7 7重庆重庆区域购

55、区域购物中心物中心大众阶层大众阶层中档中档 计划为大型百货、大型超市、影院计划为大型百货、大型超市、影院乙级乙级五星级五星级 索菲特索菲特 普通住宅普通住宅普通公寓普通公寓8 8西安西安区域购区域购物中心物中心大众阶层大众阶层中档中档 计划为大型百货、大型超市、影院计划为大型百货、大型超市、影院乙级乙级-普通公寓普通公寓9 9苏州苏州区域购区域购物中心物中心大众阶层大众阶层中档中档 计划为大型百货、大型超市、影院计划为大型百货、大型超市、影院甲级甲级经济型经济型雅高雅高-普通公寓普通公寓万达综合体各功能详细类型资料来源：九洲远景分析Report_CATIC_2007122055万达广场写字楼租

56、万达广场写字楼租/售结合、公寓和住宅全部出售套现，实现项目内售结合、公寓和住宅全部出售套现，实现项目内资金资金滚动应用滚动应用，有效解决资金链问题（，有效解决资金链问题（12）#城市名称商业写字楼酒店住宅公寓1上海上海出租出租出租出租/出售出售-2北京北京出租出租出租出租/出售出售委托管理委托管理出售出售-3哈尔滨哈尔滨出租出租出租出租/出售出售委托管理委托管理-出售出售4宁波宁波出租出租-委托管理委托管理出售出售出售出售5北京石景山北京石景山出租出租出租出租/出售出售委托管理委托管理-6成都成都出租出租-出售出售出售出售7重庆重庆出租出租出租出租/出售出售委托管理委托管理出售出售出售出售8西

57、安西安出租出租出租出租/出售出售-出售出售9苏州苏州出租出租出租出租/出售出售委托管理委托管理-出售出售万达广场经营策略资料来源：九洲远景分析Report_CATIC_2007122056万达广场写字楼租万达广场写字楼租/售结合、公寓和住宅全部出售套现，实现项目内售结合、公寓和住宅全部出售套现，实现项目内资金资金滚动应用滚动应用，有效解决资金链问题（，有效解决资金链问题（22）#城市名称一期工程二期工程建设内容完工时间建设内容完工时间1 1上海上海商业、写字楼商业、写字楼20072007年底年底-2 2北京北京CBDCBD住宅、街铺住宅、街铺20052005年年中年年中商业、写字楼、酒店商业、

58、写字楼、酒店20062006年底年底3 3哈尔滨哈尔滨商业、酒店商业、酒店20072007年中年中写字楼、公寓写字楼、公寓20082008年中年中4 4宁波宁波商业、住宅商业、住宅 商业商业20062006年年/ /住宅住宅20052005年年酒店、公寓酒店、公寓酒店酒店20082008年底，公寓年底，公寓20092009年年底底5 5北京石景山北京石景山商业、酒店、写字楼商业、酒店、写字楼20092009年中年中-6 6成都成都商业、住宅、公寓商业、住宅、公寓商业商业20072007年年/ /住宅住宅20082008年中年中/ /公寓公寓20082008年底年底-7 7重庆重庆街铺、街铺、6

59、 6栋住宅栋住宅20082008年年商业、写字楼、酒店、商业、写字楼、酒店、公寓公寓20102010年年8 8西安西安商业、写字楼、公寓商业、写字楼、公寓商业商业20082008年初年初/ /写字楼、公寓写字楼、公寓20082008年中年中-9 9苏州苏州商业、酒店、公寓商业、酒店、公寓酒店、住宅、公寓酒店、住宅、公寓20092009年年初年年初/ /商商业业20092009年中年中写字楼写字楼20102010年完工年完工万达广场开发步骤资料来源：九洲远景分析Report_CATIC_2007122057万达广场已经形成标准化的产品万达广场已经形成标准化的产品北京万达商业广场北京万达商业广场

60、发展商：发展商：大连万达集团 设计单位：设计单位：德国GMP国际建筑设计有限公司 规模：规模：商业面积7.6万平方米西座商业共6层，东座商业共8层停车位800个 定位：定位：以主力店为主导的中档大型综合性购物中心 开业时间：开业时间：2006年年底开业资料来源：北京万达，九洲远景分析北京万达广场商业部分举例Report_CATIC_2007122058F2北京万达商业广场突出其购物功能，餐饮娱乐功能较少北京万达商业广场突出其购物功能，餐饮娱乐功能较少北京万达广场各业态面积占比北京万达广场各业态面积占比北京万达广场各业态布局北京万达广场各业态布局北京万达广场商业部分详细内容B1F1F3F4F5B