太仓璜泾君悦华都项目营销策划案

1、 2010年11月璜泾君悦华都项目营销策划案策划思路 从本地楼盘销售实情出发，针对目标客户群，找准市场定位，采用最实际的销售策略和推广策略，以求达到最有成效的销售结果。目录contentsPART1分析Analysis1.1、政策市场1.2、营销环境1.3、竞品分析PART2定位Position2.1、产品解读2.2、项目定位2.3、客户预期PART3战略Strategies3.1、推盘计划3.2、价格策略3.3、销售接待PART4战术Tactics4.1、企划思路4.2、创意表现4.3、广告预算 PART1分析Analysis房地产是区域性很强的行业，也是政策性很强的行业。两者需结合起来看在

2、“新国十条”之前璜泾镇房地产发展主要推动因素上海楼市高涨的挤出效应 过高的房价把上海部分自住和投资需求的人挤向了周边卫星城镇，一方面上海房价已经上涨到阶段高点，购房门槛很高；另一方面随着人民币升值物价上涨，房产仍然是保值增值的首选，无论是自住还是投资，具有极大升值潜力的太仓璜泾镇楼盘受到了上海客户欢迎。 太仓是距离上海市区最近的“卫星城”，直接受到上海第一圈辐射。 太仓相比于其他卫星城的独特优势在于拥有与上海港浑然一体的国家一级大港太仓港。 有着“全国长寿之乡”之称的太仓市，综合实力位列全国百强县第七名，区域内经济活跃、环境怡人。璜泾镇作为太仓市三大重镇之一，与太仓整个城市一起承接了一线城市上

3、海的无形带动。 区位因素：太仓璜泾位于上海辐射第一圈交通因素：太仓市融入长三角大交通圈 60KM55KM 太仓璜泾镇濒临长江，接轨上海，呼应苏州，具有沿江沿沪、依托港口的独特优势。水陆空交通便捷 ,距上海市中心仅55公里，距苏州市中心仅60公里。房价因素：太仓与上海房价对比 2009年底市场均价估算： 太仓市中心：上海市中心=7000：30000 太仓乡镇：上海郊区=4000：15000 不到一小时的路程，房价相差数倍，当然这是特定国情下的正常现象；但也有很多生活在上海的人因此像捡便宜一样到太仓乡镇买房，为投资也为实现拥有房产的中国式梦想。 2010年之前璜泾镇楼盘开发量较少，主要卖给了上海客

4、户，主要渠道是购房团形式，主要目的是为炒房。 因此上面两个楼盘也将会以二手房的形式入市，与新楼盘形成销售上的竞争。2009年-2010年中璜泾镇楼盘销售情况案名物业类型户型面积（）成交价（元|）总建(万/）销售率上海客户占比当地客户占比丽晶上海城小高层130-14036000.73100%99%1%江南花苑一期多层、小高层100-13038006.295%90%10%太仓城镇房地产发展难免要看上海脸色，璜泾镇楼盘销售要随时关注上海客户的需求。在政策放松时，要千方百计针对上海区域营销，这一策略是第一保留战术，是快速去化楼盘的不二渠道。在新国十条之后房价的过快上涨促使调控新政不断出台，明年政策行情

5、难以乐观。本地楼盘如何去化？ 楼市政策对璜泾楼盘销售的影响房贷收紧，使刚性买房者门槛增高。意向购买市中心的本地人由于房价上涨过快，改选离老家更近的镇上楼盘；新璜泾人经济实力较弱，首付和利息的提高，购房定居的需求受限于大户型楼盘。限购，使投资客选择购房这一稳健增值的方式而不得。上海及周边投资客，在通胀情况下，很乐于购房投资，但限购的强硬政策，也会压制这种需求。房产税传言，使投资购房者信心减弱。楼市有一条不变的规律那就是：楼市迅速上扬起，主要购买人群是投资客。楼市深度调控期，主要购买人群是自住型客户。那么，让我们深入当地，了解璜泾镇和生活在那里的人群。璜泾镇第一印象“中国加弹第一镇” 璜泾镇位于太

6、仓东北部、长江入海口南岸，以家纺行业闻名，有“中国加弹第一镇”之称。地处长三角腹地和沿海开放带交汇处，上海辐射第一圈卫星城镇。璜泾镇发展基础深厚产业集群发展优势 产业集群已成为当今世界经济发展的主流之一，而特色产业基地是推动产业集群发展的重要举措。16个苏州市级特色产业基地集聚了全市近2000家企业，销售约占全市工业的60%。 璜泾镇“太仓化纤产业园”被省经信委（中小企业局）认定为第一批江苏省中小企业产业集聚示范区。璜泾化纤加弹成为省级产业集群。 11月6日，太仓化纤加弹集聚区以产业优势明显、主导产业突出、基础设施完善、公共服务平台健全、对中小企业集聚发展具有示范作用等特色，荣获“中国加弹名镇

7、”称号。来源：太仓日报2010.11.6璜泾列入重点规划太仓重点发展“三片区“之一 太仓作为全国城乡一体化示范地区，据某统计机构数据，城镇化水平已接近65%。 新形式下，太仓提出”一市双城三片区“的城市整体发展规划，璜泾作为“三片区”之一，是太仓经济活跃的一大区域，也是重点发展的一个区域。 璜泾商业中心太仓未来三个区域商业中心 未来十年，我市将建成布局合理、功能完善的商业网点体系 出门步行行5分钟即可到达便利店、早餐店和书报亭；步行10分钟可到达超市、农贸市场、医药店、洗染店；步行20分钟可到达区域商业中心 未来我市将形成4大城市商业中心和3大区域商业中心。 3个区域商业中心即沙溪商业中心、浏

8、河商业中心、璜泾商业中心，未来都将引进大型综合超市、大型购物中心、百货店等业态，免却市民逛街购物要进主城区的麻烦。 摘自太仓日报 2010年12月2日人口支撑太仓外来人口最多的乡镇璜泾镇上生活的人群本地人：4-5万外来务工人员：2万左右 “全国加弹名镇”产业集群带动了璜泾镇经济繁荣，房价有很大的上升空间。”本地人“无论是加弹作坊还是个体经营户，积攒了一定财富，有购房自住及投资的需求； 流动人口随之增多； ”新璜泾人“多年打工有一定的积累，熟悉了这个舒适的江南小镇，镇上配套也比较齐全，希望买房在此定居。璜泾当地有数万具有强烈购房需求的人。自住型客户需求为何被压抑？被压制的璜泾本地人原因：市区房价

9、上涨过快，房源有限，被更具实力的本地实力阶层和上海投资客抢购和炒作。被压抑的新璜泾人原因：投资客猖狂的楼市，房子不是用来住的；楼盘开发也多定位于中高端，户型过大 ，价格超过了他们的实际预算。自住型客户需求释放的时机到来？ 楼市进入平稳期：楼市调控下，房价处于平稳期。投资客基本退出。 适宜楼盘的出现： 就在他们常年生活的熟悉的镇上，中档的低总价小户型楼盘的出现，给他们提供了购房的机会。 抓住当地客户需求，就地去化是璜泾楼盘平稳销售的根基策略。 在政策收紧期，尤其要及时转变策略，深度挖掘当地有购房强烈需求和一定实力的客户，他们的总体实力不容小觑。 本地楼市行情璜泾房地产市场发展现状开发量开始增多

10、璜泾镇目前在售的项目只有江南花苑一期少量尾房，预计未来一年开工及预售面积达到29.5万平米，预推的项目有：江南水郡、本案、嘉年华、江南花苑二期。产品类型丰富 目前在规划中的项目，别墅、多层、高层类别都有，其中以别墅和高层为主。价格随行上涨 2010年璜泾镇的普通住宅价格从3000元不到涨到3800元，涨势十分明显。本地楼市行情璜泾镇楼盘最新资料（市调过程中）竞品选取 本案的竞品选取关键字为：临近、产品类似、档次相当、推盘节点交叉本案 鹿河璜泾镇江南水郡嘉年华江南花苑丽晶上海城竞品分析江南花苑竞品分析嘉年华江南水郡竞品分析分析总结：1、璜泾在售的楼盘只有江南花苑一期少量尾房，预售的楼盘有江南水郡

11、、江南花苑二期、嘉年华，楼盘品质有提升趋势。2、目前本地楼盘的户型，二房主力面积在100左右，三房主力面积在130左右，别墅面积在300左右。从过去10个月太仓楼盘销售来看，最受市场欢迎的是低总价的80-100的户型。3、从本地楼盘的购买客户来看，本地人由于居住习惯，较偏爱别墅类；外地投资客及外来务工者较偏向于高性价比普通住宅。4、璜泾目前普通住宅销售均价在3000元/平米，江南花苑最高成交价为3800元/平米左右，价格有上扬趋势。5、璜泾的楼盘，普通住宅主要购买客户为上海投资客，新政对投资型购房者的影响较大，特别是外地投资客，销售形势不容乐观。6、被忽略的璜泾镇外来务工人员有2万人，几乎为璜

12、泾本地人的一半，以安徽人为主的新璜泾人在此客居务工多年，有购房定居的趋势和实力。璜泾楼市发展趋势PART2定位Position项目具体位置璜泾老镇中心本案位于太仓璜泾镇上，地理位置优越，交通便捷，浮璜路、沿江高速、S338省道。距太仓市区仅20公里，距上海市仅55公里。本案璜泾镇生活配套一应俱全休闲配套：黄金樽大酒店、锦佳大酒店医疗配套：璜泾人民医院商业配套：联华超市、家家惠购物中心、农贸市场教育配套：璜泾镇著名的荣文学校、璜泾图书馆本案具体位于镇中心略偏东面，自住型客户可以享受镇上配套，生活较为方便。项目周边配套产品解读 本案位于璜泾镇浮璜公路以北，蒋泾塘以东。基地内共有18栋建筑，总建面近

13、8万方，包括10栋同等品质的安置房，构成当地一个中等规模的成熟型宜居社区。项目基地环境居住气息浓厚产品解读占地：15024平方米建面：其中商业用地5321平方米 ， 容积率1.22；居住用地9703平方米，容积率1.36。总户数：住宅共114户。基地内作为商品房对外销售的有4栋多层，两栋双拼别墅和30多套沿街商铺。对外销售的房源因稀世而珍品产品解读本案建筑设计风格体现“现代江南”特色，采用现代斜型屋顶，高低错落，不近美观，也经得住风雨洗礼，久不褪色。景观以一个河滨绿化带和带状绿化为主体，绿化率30%；车位比1:1；主入口设于浮璜公路上，东侧为次入口，规划了环形主干道 。启示：本案为典型的江南小

14、镇低层建筑，建筑风格较受市场欢迎，车位充足，得房率高。经岁月洗礼后的“现代江南”设计风格，同样经得起时光考验产品解读多层住宅：多层住宅：7#、10#、11#、12#。项目以多层（5+1）住宅为主，一层为车库高2.38米，标准层3米，顶层带阁楼。共110套。物业类型标注：红色区域为四栋多层。产品解读双拼别墅：共两栋，四套330 （45地下室+117一层+117二层+97三层）。三层带半地下室（车位、工人房）。物业类型标注：黄色区域为两栋双拼别墅产品解读沿街商铺：沿街商业以三层为主，局部四层，多为中小型空间，一二三层为商铺，四层为办公；西区商业以两层为主。 物业类型西区8套两层商铺48*2=96，

15、小型商业并联店72*3=216；东区25套三层商业51（67）*3=153（201），商业四层并联店100*4=400 。标准：蓝色区域为沿街商铺项目核心优势低总价、小户型普通住宅户型配比共110套。每户明厨明卫，基本都有南面大阳台及北面生活阳台，主卧设置卫生间，动静分区、空气流畅。小户型推广包装？户型面积位置套数占比两室两厅7810# 30套27.3%两室两厅887#11#12#65套59.1%三室两厅1367#15套13.6% 据2010年上半年太仓商品房市场报告分析显示：太仓全市在售的20个住宅类楼盘，其中80-110面积段的户型销售最好。本案的户型设计非常符合时下璜泾镇自住客群的需求。

16、多层住宅，现在称稀缺，未来为绝版 从太仓全市范围来看，普通住宅中多层建筑已是凤毛麟角，因而此类项目以其稀缺性获得客户青睐。市中心新盘中，属于多层的只有壹品新筑，尚未开盘已被预订一空，单价逼近非独栋类别墅房源。 璜泾新规划的普通商品房项目，如嘉年华、江南水郡、江南花苑二期却都将是小高层或高层，多层的珍品时代已然到来。 多层住宅的优点：得房率高采光好视线开阔，符合人类亲地居住的心理感受。注：以上数据根据太仓房地产市场现状估算。从太仓市区数据可以看出，多层因稀缺单价已经远远高于高层逼近别墅类；而璜泾镇虽然多层住宅日渐稀缺，但价格与高层尚未差异开来。但这种迟后的警觉一定会到来，现在是购买璜泾多层住宅的

17、绝好机会。分析结论产品的核心卖点：低总价小户型、稀缺多层客户构成分析 下面我们根据以就地去化为主的营销策略，对本案客户构成预期进行深入探讨。本案客群构成分析，分为两类：自住型璜泾镇本地人 总共4-5万，有购房需求的人群分布在加弹企业职工和个体经营户.经济能力较强的他们具有多次购房经验，通过购买商铺投资房地产赚取利润。新璜泾人 外来务工人员,多为安徽人,共2万,在璜泾务工多年,既有购房定居的强烈需求,又有一定的实力。投资型上海客户 璜泾镇之前楼盘的购买人群，上海客户占了一大部分。成员往往不固定，聚集了大量资金，想通过投资房地产市场赚取利润。周边客户 周边乡镇相对家庭条件一般但为小孩读书相对方便买

18、在镇上的一些客户群。分析原则：我们根据对太仓项目的客源调查，结合操作过项目数据，对本案客源进行设定。客户构成预期主力客群补充客群本项目的核心客源是璜泾本地人和打工一族的新璜泾人，上海投资客及周边地区是本案的重要补充客源。本项目客户从年龄结构来看，30-50岁以上的人群比列达70%，是项目的重要客源。客户构成预期从客源的教育水平来看，总体普遍中等偏上，多数以高中及各类专科为主的客户达到60%。本项目的客源设定为个体经营业主及私企中高层占60%，他们是主力客群，有较强的购买力。客户构成预期从购房次数来看，大多数是第一次购买商品房的客户。由于项目定位中等；因此客源相对家庭收入中等偏上； 3000-8

19、000元/月达到了60%.客户构成预期重要客群肖像在璜泾镇上开店10年 年 龄：38岁 家庭成员：老妈、老婆、女儿 个 性：精明 交通工具：私有小货车 购房目的：自己忙于做生意，无暇照顾在镇上读书的女儿，希望买房全家搬到镇上。 王老板个体经营户 （璜泾本地人)重要客群肖像郭厂长私企中高层 （璜泾本地人）加弹纺织厂的副厂长 年 龄：40岁 家庭结构：父母、老婆、儿子 个 性：老油条 交通工具：桑塔纳 购房目的：老房子比较破旧，有 意在当地离老房子较近的地段购买一个三居室，自住兼投资。客户购买心理购房心理：本地人对区域的环境非常熟悉，最关心的就是性价比。购买目的：投资兼自住，方便出行或儿女上学。关

20、 注 点：性价比、基地环境、房子质量获取信息主要渠道：路过、介绍、当地户外媒体、楼盘SP活动客户购买心理分析璜泾本地人 姜师傅高级汽修工 （外地人）重要客群肖像汽修店的能手 年龄：40岁 家庭成员：父母、老婆、女儿 个性：沉稳 交通工具：二手车 购房目的：在璜泾定居10多年，女儿已是地道的璜泾人，多年积攒想换个大房子，把父母接过来养老。重要客群肖像李哥李嫂外来务工人员 （外地人）在璜泾加弹企业打工6年 年 龄：已过而立之年 家庭结构：老人、夫妻、儿子 个 性：勤俭、顾家 收入来源：工资和奖金 交通工具：电瓶车 购买动机：夫妻在璜泾加弹企业打工6年，有了点积蓄，有意在自己上班的璜泾镇买房安家，把

21、安徽老家的儿子接过来，做地地道道的新璜泾人，一家人团聚。客户购买心理客户购买心理分析新璜泾人购房心理：外来务工人员,多年务工既有购房定居的强烈需求，又有一定的实力。购买目的：安家定居。关 注 点：性价比，单价和户型面积。获取信息主要渠道：路过、楼盘SP活动、介绍、当地媒体次要客群肖像杨阿姨退休老会计做了25年会计 年 龄：47岁 购房目的：投资 个 性：精明、操劳 家庭结构：老公、女儿 购买动机：女儿出国留学，夫妻两人热衷理财投资，瞄准保值增值的房产，经常参加昆太地区的看房团活动。上海人客户购买心理客户购买心理分析上海及周边投资客购房心理：最关注的是区域规划和地段升值外因，都想低价入市。购买目

22、的：以投资为主。关 注 点：价格、升值潜力、政策获取信息主要渠道：房产中介机构、介绍或路过、大众媒体如何抓住客户推广启示两手准备针对主要客群自住型客户：诉求：户型优势、价格优势、质量信誉、内部规划品质 除非有新的规划，对璜泾认识已经成型。购房最看重的就是价格、户型，房子质量、小区内部规划设施。针对次要客群投资型客户：诉求：大区域交通、价格洼地、楼盘升值前景、城市重点规划 认可太仓整体的交通和环境，但璜泾位于太仓东北部，较为偏远发展相对欠缺。交通既是优势也是劣势。要推广的是大交通和大环境，要掩饰的是小交通和小环境。关注点：价格、户型、品质小户型、低总价稀缺多层，得房率高本地诚信开发企业客户关注点

23、对项目推广的启示针对熟悉环境的当地自住客户针对投资性强的上海客户关注点：片区规划、升值空间交通便捷 生态宜居太仓发展规划“三片区”之一价格洼地 升值前景推广启示推广启示PART3战略Strategies推盘节点安排推盘计划及节点安排准备期2010年11月2011年4月强销期2011年5月2011年7月持续期2011年8月2012年7月结案期2012年8月2012年10月预期效果：蓄水客户300组预期效果：30%去化预期效果：85%去化预期效果：95%去化一次性推盘上海分销点设立进场开始蓄水认筹客户反馈推盘方案认 筹（2011.4.10）方案一：不排号方案二：排号优势1.扩大蓄水量2.营造良好的

24、热销气氛1.有利于关系户的处理2.有利于客户诚意度的预判劣势 1.不利于关系户的处理 2.对于认筹客户的诚意度判断困难 1.不利于扩大客户蓄水量 2.序号靠后的客户诚意度相对较低认筹及开盘方案开 盘（2011.5.8）方案一：不排号方案二：排号优势 1、给意向客户一定心理预期1.有利于关系户的处理2.按照流程销售，秩序较好劣势1.不利于关系户的处理2. 未抽到签客户较难处理1.排序靠后的客户可能产生放弃心理营销体验销售接待服务与销售息息相关的是销售人员热情专业的服务，也是客户软件体验最直接感受的到的，因此加强销售人员的业务演练，培养销售人员的服务意识尤为重要；此外，要规范现场的销售流程：客户停

25、车保安导示/拉门前接待引领客户进场品牌展示区区域模型裱板模型展示区洽谈区选定户型现场现场引导服务现场安全注意提醒销售中心洽谈客户离场，拉门/导示客户离场121098765431211 置业顾问 全程陪同价格分析1、自09年初开始，全市供求关系经历了供大于求供小于求的转变，09年3月份之后受利好政策影响，市场刚性需求集中释放，09年6月至年底房市火爆异常，房价保持在高价位水平。2、自09年开始全市高档住宅整体呈现上升趋势，按照09年1月至2010年10月每月的成交均价数据，得出月度涨幅在2.51%左右。3、而到2010年上半年与去年同期相比全市住宅市场销总量缩水明显，销售均价大幅上升，整体处于一

26、个价升量跌的态势。4、2010年下半年又出台了一系列的调控政策，2011年的房市不容乐观。价格分析房价走势分析全市09年在政策等多重利好的影响下，房产市场明显好转，尤其是下半年供不应求的局面导致全市高档住宅市场成交量大幅上涨，成交均价涨幅也非常明显，2009年1月至2010年6月，月度成交均价涨幅约2.51%。2010随着国家一系列调控政策的出台，今年全市上半年住宅成交量与去年相比明显呈下降趋势，成交均价也有明显上升，市场处于一个价升量跌.下半年又出台了一系列调控政策形势不容乐观。璜泾在售的项目比较少，目前只有江南花苑一期的少量尾房，新项目江南水郡、嘉年华未来竞争较强。价格策略市场基础价格市场

27、动态递增比产品综合加分本案最终均价普通住宅均价：丽晶上海城 3600元/ m2 江南花苑 3800 元/m2 设置权重丽晶上海城60%， 江南花苑40%。3600*60%+3800*40%=3680元/ m2项目市场基础均价在3680元/平方米。市场基础价格价格策略市场基础价格市场动态递增比产品综合加分本案最终均价市场动态递增比未来5个月（2011年5月）项目月度价格涨幅的审慎预估为0.28%： 全市：预计未来5个月涨幅为0.3% 璜泾：预计未来5个月涨幅为0.2% 江南花苑： 预计未来5个月涨幅为0.3%设置权重：全市为20%，璜泾为40%，丽晶为20%，江南花苑为20% 月度价格涨幅为0.

28、3%*20%+0.2%*40%+0.4%*20%+0.3%*20%0.28%由于上述价格涨幅的时间跨度较大，期间有城建利好、区域地价上涨等导致的价格上涨，因此，我们综合考量这些城建规划利好因素的影响，并以此来预计未来价格涨幅。价格策略市场基础价格市场动态递增比产品综合加分本案最终均价产品综合加分基于项目定位基础上的产品综合加分为1%。根据我司项目基本定位，本案在实现产品差异化定位的前提下，对规划、景观以及户型的综合考量。由于上述价格涨幅的时间跨度较大，期间有城建利好、区域地价上涨等导致的价格上涨，因此，我们综合考量这些城建规划利好因素的影响，并以此来预计未来价格涨幅。市场基础价格市场动态递增比

29、产品综合加分本案最终均价基础价格：3680元/M2月度增幅0.28%计算：3680*（1+0.28%）5+3680*1%=3768.61元/平方米建议本案2011年5月多层开盘的价格为3770元/ 产品综合加分1%别墅开盘价格： 6600元/平方米 商铺开盘价格：4500元/平方米价格策略 PART4战术Tactics 对生活在璜泾镇上的人来说，早已习惯低层的房子。 多层亲地建筑，不仅是建筑本身对土地的永久依附， 也是人类心灵对原始快乐生活的回归。 老璜泾人也许还留恋自家的类独栋房子，而儿女可能更喜欢在现代化更便利的商品房内成立新家。 客居异地多年辛苦务工的新璜泾人，厌倦了房东的管束和租友的叨

30、扰，渴望能在独立温馨的小两居内定居，把家人接过来，把户口转过来，真正落地安家。君悦华都“献礼璜泾” 当下， 璜泾镇，理应获得一个完全属于这片土地的楼盘； 生活在璜泾镇的人，是时候拥有一个完全属于自己的楼盘。从此，每一位生活在璜泾镇上的人，都能领会到君悦华都的亲和力；每一位经过现场的璜泾居民，都能感受到这里浓厚的生活气息；每一位参与SP活动的人，都能握到我们诚挚的手；每一位电话咨询的人，都能获得我们最周到的回答；每一位来到销售中心的人，都能看到我们的诚挚笑脸。 无论少壮老幼，无论何种职业，无论来自何方， 诚挚的礼遇生活在璜泾的每一个人。 这一次，也是第一次 给璜泾人和新璜泾人超于从前、超乎想象的

31、礼遇。让他们感觉到郡悦华都是为真正生活在璜泾镇上的人所打造的专属楼盘。 “礼遇”概念融进营销全程“礼遇”生活在璜泾镇的每一个人，贯穿在项目形象建立和营销全程中：1、和项目形象相关的场地 工地围板搭建、文明工地 售楼处装修、设备、装饰2、和项目形象相关人员的言行举止 包括工程人员，主要为营销人员，要注意自己的言行举止，代理项目亲和感恩的姿态。3、广告创意表现 楼盘折页、派发单页4、线下活动 活动内容、形式 推广节点安排推广节点安排准备期2010年11月2011年4月强销期2011年5月2011年7月持续期2011年8月2012年7月结案期2012年8月2012年10月主题：加弹名镇的礼遇主题：梦想之家的礼遇主题：原味生活的礼遇主题：永续归真的礼遇诉求角度：生活在璜泾镇的普通人的购房心理诉求角度：多层小户型的稀缺楼盘诉求角度：项目周边传统浓厚的生活气息诉求角度：工程进度，即将入住的喜悦接待中心开放一次性开盘深入营销针对性去化 推广节点1预备期（2010年11月-2011年4月）推广目的：建立面世之初的亲和姿态推广主题：加弹名镇的礼遇主要推广渠道： （太仓） 售楼处包装 房产网建立项目数据库、软文炒作 工地围板制作 璜泾镇人群集中处设立一块落地大看板 璜泾地区短信广告 传单派发活动预期效果：项目在璜泾镇及周边具有一定知名度，蓄水客