《物业管理理论与实务（第三版）》课件第十二章

1、第十二章 物业风险管理与保险第一节 风险管理理论一、 风险理论（一） 风险的定义（二） 风险的类型（三） 风险产生的条件和成本1 风险产生的条件2 风险产生的成本（一） 风险的定义从管理角度来说，所谓风险，是指发生某种不利事件或损失的各种可能性的总和。此定义给出了构成风险的3个特征：（1）风险的负面性。（2）风险的不确定性。（3） 风险的可测性。（2）风险的不确定性不确定性又表现在以下4个方面：风险发生频率的不确定性，风险发生时间的不确定性，风险发生空间的不确定性，风险导致的损失程度的不确定性。（二） 风险的类型（1） 纯粹风险与投机风险。损失的性质（2） 财产风险、责任风险与人身风险。风险的

2、对象（3） 自然风险、社会风险、政治风险、经济风险和技术风险。风险发生的原因（4） 基本风险与特殊风险。风险影响的程度和范围（三） 风险产生的条件和成本1 风险产生的条件（1） 有形的客观因素。（2） 无形的主观因素。2 风险产生的成本（1） 有形的客观因素指由地理、物理等客观条件的差异性而可能导致损害的因素。地理的因素如，建筑物所在的位置如果处于地震带，则受到地震损害的风险就比较大。物理的因素如，拥有易燃、易爆原材料或产品的工厂就有很大的火灾风险。（2） 无形的主观因素指由于人的道德心理因素而引发的损害因素。如人的恶意行为、不良行为或无意疏忽过失而引发的损失， 2 风险产生的成本风险成本是指

3、人们在处理风险过程中所付出的代价或遭受的损失。只有对每一风险成本有所了解，才能选择成本最小的方式，有效地控制风险的发生防范、分散或转移风险的费用；风险带来的损失及处理费用；风险的社会成本。二、 风险管理理论（一） 风险管理的定义（二） 风险管理的步骤1 风险的识别2 风险评估3 风险的控制4 检查评估与调整（一） 风险管理的定义有目的、有意识地通过计划、组织和控制等管理活动来避免或降低风险带来的损失，就是风险管理。风险管理就是利用各种自然资源和技术手段对各种导致人们利益损失的风险事件加以防范、控制以致消除的全部过程。其目的是以最小的经济成本达到分散、转移、消除风险，保障人们的经济利益和社会稳定

4、的基本目的。（二） 风险管理的步骤通常来说，风险管理的整个过程可以分成识别，评估，控制，检查与调整4个步骤。1 风险的识别风险的重要特征是它的不确定性和潜在性风险管理首要的就是要识别风险，也就是要根据某种科学方法去认识和区别风险。方法通常有：问卷调查、财务报表分析、审查组织的相关数据和文件、对设备和设施的自检、企业内外专家咨询等。运用这些方法的目的不在于重温过去的损失，而在于分析未来损失的可能性。2 风险评估应用各种概率与数理统计方法，测算出某一风险发生的频率以及损害程度，既包括直接损害程度，又包括间接损失程度。风险评估的目的是为了对带来不同程度损失的风险采取不同的对策。风险发生的频率以及损害

5、程度的估算不仅要考虑标的物遭受单一风险的频率和损害程度，而且要考虑标的物遭受多种风险的频率和相应的损害程度。例：某物业公司在对自己管辖的一栋大楼可能遭受的风险进行评估。其具体数据如下：大楼的总价值为5000万元，可能遭遇的风险有火灾、飓风和暴雨水灾。根据以往的资料可以得到，该地区发生火灾的概率为0.1，遭遇飓风的概率为0.4，发生暴雨水灾的概率为0.5；发生火灾导致全损的概率为0.2，发生部分损失3000万元的概率为0.3，发生部分损失1000万元的概率为0.5；标的物遭受飓风而全损的概率为0.2，遭受部分损失3000万元的概率为0.4，遭受部分损失1000万元的概率为0.4；标的物遭受暴雨水

6、灾而全损的概率为0，部分损失3000万元的概率为0.3，部分损失1000万元的概率为0.7。该标的物的风险评估的相应数据计算见表12.1。某种风险发生概率风险程度概率损失的价值综合概率火灾0.10.20.30.55000万元3000万元1000万元0.020.030.05飓风0.40.20.40.45000万元3000万元1000万元0.080.160.16暴雨水灾0.50.30.73000万元1000万元0.150.35综合概率发生概率程度概率则该标的物遭受全损5000万元的概率0.020.080.10遭受部分损失3000万元的概率0.030.160.19遭受部分损失1000万元的概率0.0

7、50.16+0.350.56标的物遭受火灾的预期损失值50000.0230000.0310000.051009050240万元标的物遭受飓风的预期损失值50000.0830000.1610000.164004801601040万元标的物遭受暴雨的预期损失值=30000.15+10000.35=450+350=800(万元)3 风险的控制是指为了经济有效地进行风险管理，针对不同性质的风险采取不同的手段或措施。这些手段或措施从技术角度来说可以分成两大类：一是技术控制法，包括主动避免和预防与抑制；二是财物准备法，包括自担或自留和风险转移。（1） 主动避免指在风险识别和评估的基础上，事先就避开风险源或

8、改变行为方式来消除风险隐患。衡量是否应采取回避的标准是：凡由风险所可能引起的损失大于或等于冒此风险所可能获得的利益时，就可以采取回避政策。避免损失的最简单方法是不要涉及有风险的活动或物体。（2） 预防与抑制是指直接面对风险采取行动，以减少损失发生的可能。损失的预防是指消除或减少引起损失的原因。损失的抑制是指风险事件发生时，为减轻损失的严重程度所采取的行动。预防与抑制的区别在于前者施之于事前，后者施之于事中。损失的预防措施有物理性质方面的控制也有人们行为方面的控制。（3） 自担与保留是指人们经过对风险的评估，自己准备要承担某项风险的部分以至全部损失。自担与保留的选择，取决于当事人本身的财务状况和

9、各种风险的发生频率及损失幅度。（3） 自担与保留风险发生频率与损失幅度的不同组合也制约当事人是否采取自担与保留的态度。低频率、低幅度的风险，当事人完全可以对全部损失采取自留的方式。高频率、低幅度的风险，可选用保险中的免赔额的方法，即既将自担风险损失控制与一定的幅度内，又可降低保险费，使风险转嫁更为合理。（3） 自担与保留自担部分损失，如房屋业主对自己的房子或设备投保低于原价值的财产险，一旦投保的风险事件发生，投保人不能获得全部损失值的赔偿，其中损失的一部分就由投保人自己来承担。第二节保险理论一、 保险的定义及承保条件二、 保险的基本原则三、 保险合同概述四、 物业保险的目的及注意点（一） 保险

10、的定义。保险是以合同的形式，由承保人按损失分摊原则，预收保险费，组织保险基金，用货币形式补偿投保人的经济补偿制度。（1） 保险是一种合同行为。（2） 保险实质上是一种面临同类风险的投保人用保险费作为互助合作的共同基金。（3） 保险是人们应付意外风险损失所采取的一种必要的补偿措施。（二） 保险的承保条件目前保险承保的风险大多为纯粹风险，并且需要满足以下条件：（1） 必须是多数人可能遭遇的风险。（2） 风险损失发生必须是意外的、不可抗力的，但损失结果又必须是可以确定的。（3） 风险损失是适度的、可经营的和符合经济原则的 （2） 风险损失发生必须是意外的、不可抗力的，但损失结果又必须是可以确定的。意

11、外的发生是指风险导致的损失只能是偶然的，不是投保人故意制造的或已经发生的。损失结果可以测定的是指损失发生的时间、地点、原因及损失程度都是明确的和可以测定的。例如，古董书画、艺术品、技术资料、电脑软件等无一定价，保险金额很难确定，所以，如果没有特别的约定，这些物品一般不作为承保的对象。（3） 风险损失是适度的、可经营的和符合经济原则的。适度是指风险损失对于投保者来说不能太小或损失几率偏高，这种情况，采用保险方式不合乎经济原则。可经营的是从保险公司的角度来说的，即风险损失对于保险公司来说不能太大而超过其承受能力，否则保险公司难以持续经营。这也不符合经济原则。二、 保险的基本原则（一） 最大诚信原则

12、（二） 可保利益原则（三） 损害补偿原则（四） 近因原则（五） 代位追偿原则（六） 重复保险分摊原则（一） 最大诚信原则是指保险双方在签订和履行保险合同的整个过程中，必须诚实守信。这就要求双方如实告知重要情况，并保证忠实履行各自的权利和义务。要求保险人在订立合同时，要向投保人如实说明保险合同的责任条款，尤其是免责条款；投保人不仅在签订合同时要如实说明重要情况，而且在投保后情况有所变化时需及时通知保险人，否则也会违反最大诚信原则的。（二） 可保利益原则是指投保人对投保标的具有一定的经济利益、经济效益或责任关系。如果投保人对投保标的无可保利益则保险合同为无效合同。可保利益不仅要考虑利益的有无，还要

13、考虑利益的大小。可保利益还必须符合以下3个条件：可保利益还必须符合以下3个条件：合法性是指可保利益必须符合法律规定和社会公德的要求；经济可测性是指可保利益是可以用货币形式确认或估价的利益；客观性是指可保利益是事实上的利益，而非保险当事人主观推断的利益。事实上的利益既包括现有的利益，也包括基于现有利益而产生的期待利益。现有利益可以表现为物业财产的损失，期待利益可以表现为由于营业中断而造成利润损失等。可保利益原则的意义在于：一是有利于防止道德风险，保障社会公共利益。如无利益受损而获得赔偿的话，则将鼓励赌博心理，甚至会产生故意促使事故发生的事件。二是有利于控制保险的数量，准确履行保险职能。这是因为可

14、保利益可以作为确定保险金额的客观依据。 （三） 损害补偿原则损害补偿原则是指承保人对投保人的实际损失给与补偿的原则。其含义有3层意思：其一，以保险金额为限。是指一旦发生保险合同范围内的风险事故，投保人能获得保险额度内的充分赔偿；其二，以实际损失为限。是指赔偿以实际损失为尺度，不能让被保险人从中获得额外利益；其三，以可保利益为限。是指投保人获得的赔偿金额以其可保利益为限。确立损害补偿原则的意义在于第一，能使保险基金能公平而有效地发挥其职能，避免个别人损害众多保险人的经济利益而获得额外利益；第二，可以减少道德危险的发生，划清赌博和保险的根本界限。要注意损害补偿原则一般不适用人身保险，并且如果合同有

15、另外约定，如采用免赔额条款、定值保险方式或重置重建方式时，损害补偿原则将作一定的修正。（四） 近因原则近因原则是指造成保险标的损失的最直接和最有效的原因，而非时间顺序上最接近损失的原因。对近因的正确判断意义非常大，因为按保险惯例，保险人承担的责任都是以造成损失的近因是否属于保险责任范围作为依据的。这将直接关系到保险双方的权利和义务，关系双方的经济利益。（五） 代位追偿原则保险事故是由第三者故意或过失行为所导致，保险人在赔偿了被保险人的损失后，有取代被保险人向第三者请求赔偿的权利是损害补偿原则的派生和补充。意义是为了贯彻补偿原则的精神，避免被保险人获得额外的利益。要求被保险人有义务保护好代位追偿

16、权（六） 重复保险分摊原则是指投保人对同一保险标的、同一可保利益，有重复的时期段，就相同责任险种分别与两个或两个以上保险人订立保险合同，在保险事故发生后，所获赔偿总额不超过实际损失，并由所有保险人之间按相应的责任比例分摊承担的原则。这个原则也是损害补偿原则的派生和补充，也是为了避免额外利益的产生，其适用的范围与损害补偿原则的范围相同。 三、 保险合同概述（一） 保险合同的定义及法律特征（二） 保险合同的一般内容（三） 保险合同当事人的义务1 投保人的义务2 保险人的义务（四） 索赔概念及程序1索赔和索赔时效概念2索赔程序（一） 保险合同的定义及法律特征是经济合同的一种，是投保人与保险人之间关于

17、承担风险的一种民事协议（1） 保险合同是要式合同。（2） 保险合同是附合合同。（3） 保险合同是双务有偿合同。（4） 保险合同是射幸合同。（二） 保险合同的一般内容（1） 当事人的姓名及地址。（2） 保险标的。（3） 保险金额。（4） 保险责任范围。（5） 除外责任。（6） 保费。也称保险费，（7） 保险期间。（8） 违约责任。1 投保人的义务（1） 如实告知义务。（2） 危险增加通知义务。（3） 出险通知义务。（4） 防灾减损的义务。（5） 及时交付保费的义务。（1） 如实告知义务下列行为属违反告知义务：一是不申报，是由于投保人不知该事实的重要性而漏报；二是错报，投保人所报的内容与事实不符，

18、但不属于有意为之；三是隐瞒，是指投保人故意不申报重要情况；四是欺骗，是指投保人故意作错误的申报。（1） 如实告知义务投保人告知义务是以投保人已知或应知的事实为限。对于下列情况可不履行告知义务，保险人已知或通常情况下应知的事实保险人及其代理人已经声明不需告知的事实。（2） 危险增加通知义务是指投保人在保险标的危险程度增加的情况下，负有及时通知保险方的义务。所谓危险增加指的是签订合同时未曾估计到的危险增加的可能性。保险人接到危险增加通知后，可以作出终止合同或增加保费的决定；但如果不作出答复，则视作默认。（4） 防灾减损的义务防灾指的是事故未发生时，投保人有义务按照法律法规的规定做好各项预防措施，而

19、保险人有权对投保标的作安全检查，对发现的不安全因素有权要求投保方及时整改。减损指的是，一旦保险事故发生，投保方有责任采取一切必要措施，避免损失扩大。这项义务意味着要求投保方对保险标的应像未保险一样谨慎管理，以免发生一些可以避免的事故。2 保险人的义务保险人的主要义务就是在合同规定的保险事故出现后负责赔偿部分或全部由保险事故带来的实际损失。实际损失还包括发生保险责任范围内的事故时，被保险人抢救、保护、整理保险财产的施救费用，诉讼支出以及为了确定损失的检验、估价、和出售的合理费用。（四） 索赔概念及程序1索赔和索赔时效概念索赔，即指投保人在保险事故所造成的损失出现后，按照合同向保险人要求给与经济补

20、偿或给付保险金的行为。索赔时效，是指投保人在保险事故发生后，向保险人索赔的最长有效期限。索赔期限原则上从保险事故发生之日起或投保人或其代理人知情之日起。2索赔程序（1） 及时发出出险通知并提出索赔要求；（2） 采取一切合理的措施抢救、保护以及整理出险财产，防止损失扩大；（3） 保护现场，配合检验；（4） 提供必要的索赔单证， （5） 领取保险金；（6） 开具权益转让证书。四、 物业保险的目的及注意点（一） 购买物业保险的目的 （二） 物业保险后的注意点（一） 购买物业保险的目的（1） 分散意外损失。（2） 利于善后工作。（二） 物业保险后的注意点购买保险后并不意味着可以高枕无忧、轻率从事。其理

21、由是：（1） 一旦发生保险事故，不仅会带来重大的经济损失，而且会给用户带来诸多不便（2） 有些意外除了涉及经济责任，还会涉及法律责任,这方面保险公司就无能为力（3） 如果保险公司察觉物业管理者处事轻率致使他们赔偿，则他们会将保费提高，增加了业主或物业管理者的负担。第三节 物业管理的风险管理一、 物业管理风险分析二、 风险的原因分析及对策（一） 物业管理风险原因分析（二） 物业管理企业风险管理对策。一、 物业管理风险分析（一） 市场风险（经济风险）（二） 法律风险（三） 财产风险（四） 责任风险（五） 人身风险（一） 市场风险（经济风险）1 盲目扩张带来的风险2 不了解经济规律带来的风险3 恶性

22、低价竞争带来的风险这种项目通常存在的问题有居民缴纳物业管理费的意识差；物业设备能耗严重、质量差；发展商与业主的纠纷不清；管理费过低等。恶性低价竞争带来的风险世界上没有免费的午餐，任何服务都是需要成本的，任何资本都是要求回报的，任何企业都是必须盈利的。低价恶性竞争的结果：结果不是导致企业严重亏损，就是不得不降低服务标准、减少服务项目，不管那一种情况出现，都将导致物业管理委托人的不满，而最终导致该企业出局。（二） 法律风险1 业委会行为不规范带来的风险2 物业管理费属性不清带来的风险3 物业管理企业权限不清带来的风险1 业委会行为不规范带来的风险我们知道，物业管理公司在新接一个楼盘的初期投入很大，

23、如果，被随意炒鱿鱼，给物业管理企业则将带来经济上和管理上的很大损失。2003年颁布的物业管理条例中规定业主大会作出制订和修改业主公约、业主大会议事日程、选聘和解聘物业管理企业的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。这一条款对降低这种风险起到了积极的作用。2 物业管理费属性不清带来的风险我国目前实行的是另外两个原则，即“定额支付，盈亏自负”。各地政府又公布了一系列规定，如要求物业管理企业定期向业主公布账目，业主对物业管理公司的账目要进行审计，要求对预收的物业管理服务费用按实结算，多余部分予以退还等，使得物业管理企业无所适从。 业主的要求会越来越高，这些要求的满足又是在不增加

24、管理费用的情况下提出3 物业管理企业权限不清带来的风险物业管理企业对自己权限的不了解，没有行使这些权限或超越这些权限，都将给自己带来风险。物业管理企业的权限来源于两方面：一方面是政府的法律法规的授予，另一方面是物业管理委托合同的约定。二、 风险的原因分析及对策（一） 物业管理风险原因分析（二） 物业管理企业风险管理对策（一） 物业管理风险原因分析（1） 缺乏风险意识。（2） 物业管理法律法规不健全。（3） 物业管理从业人员素质不高 。（4） 政府执法缺乏时效性以及不恰当的规定。（5） 物业管理合同中不恰当的承诺。（6） 物业公司缺乏保险意识。（二） 物业管理企业风险管理对策（1） 提高风险意识

25、；（2） 掌握法律法规；（3） 掌握经济规律，避免经济风险；（4） 谨慎承诺，避免合同风险；（5） 完善管理、防范各类安全事故；（6） 提高保险意识，适当转移风险。第四节 物业管理企业的保险决策一、 物业管理企业所涉及的主要保险概述二、 投保决策及保险公司的选择（一） 投保决策过程（二） 保险公司的选择（三） 保险顾问和保险经纪人一、 物业管理企业所涉及的主要保险概述（一） 财产保险（二） 雇主责任保险（三） 公众责任保险物业的火险物业管理中涉及的财产保险主要是物业的火险 传统的火灾保险仅承保三种危险：即火灾、闪电、爆炸，其余保险如地震、洪水、空中飞行物坠落等均视为火灾保险的附加险。我国现行的

26、企业财产保险、家庭财产保险、涉外财产保险实际上是由火灾保险及其附加险组成的财产综合险。2 物业火险的投保范围物业火险投保的范围有两种：一种是建筑结构火险（不动产火灾保险）另一种是建筑物内部物件火险（动产火灾保险）对于这两种情况，物业管理者应作不同的考虑。（二） 雇主责任保险雇主责任保险，又称劳工保险，在香港称作雇员赔偿保险。这个险种是为了配合改革开放，引进外资，保障三资企业、外国驻华机构所雇用人员的经济利益而举办的一种责任保险。随着我国劳动就业和福利制度改革的深入，这一险种将有很大的发展前途。1 责任范围凡投保人所雇用的员工（包括短期工、临时工、季节工和徒工）在保险有效期内，在受雇用过程中，从

27、事保险合同所载明的、与投保人的业务有关的工作时，遭受意外而致受伤、死亡或者与业务有关的职业性疾病所致伤残或死亡，投保人根据雇佣合同，须负医药费及经济赔偿责任，包括应支付的诉讼费用。2 除外责任战争、类似战争的行为、叛乱、罢工、暴动或由于核子辐射所致的被雇人员伤残、死亡或疾病；被雇人员由于疾病、传染病、分娩、流产以及因这些疾病而实行内外科手术治疗所致的伤残或死亡；由于被雇人员自伤、自杀、犯罪行为、酗酒及无证驾驶各种机动车辆所致的伤残或死亡；投保人的故意行为或重大过失；投保人对其承包商雇佣的员工的责任。5 雇主责任保险的扩展责任（1） 附加医药费保险。（2） 附加第三者责任险。（三） 公众责任保险

28、公众责任保险，又称普通责任险。主要承保各种团体及个人在固定场所从事生产、经营等活动，以及日常生活中由于意外事故而造成他人人身伤害或财产损失、依法应由投保人所承担的各种经济赔偿责任。是一种无形财产保险，承保的是投保人的损害赔偿责任，是没有实际标的的。1 保险责任公众责任保险承保的是被保险人在保险期限内，在保险地点发生的，依法应由被保险人承担的，由于被保险人的侵权行为造成的对第三者的民事赔偿责任。保险人承担的公众责任保险赔偿责任包括被保险人应付给受害方的赔偿金和有关费用。这里要注意的是：（1） 保险人在任何情况下均不承担任何刑事责任；（2） 被保险人依法应承担对第三者人身伤害的经济赔偿仅指身体上的

29、伤残、疾病、死亡，不包括受害人的精神伤害；（3） 公众责任保险直接保障的对象是被保险人，受害人无权直接向保险人索赔；（4） 有关费用是指被保险人因侵权行为而应付受害人的法律诉讼费用及经保险人事先同意的被保险人自己支付的费用。2 除外责任（1） 绝对除外责任。（2） 公众责任不能保，但其他保险可承保的除外责任。（3） 可以附加承保的除外责任。（1） 绝对除外责任一般所共有的除外责任，如被保险人的故意行为、战争及政治动乱、人力不可抗拒的自然原因外，特定的内容：如任何与被保险人一起居住的亲属引起的损害事故；由于震动、移动或减弱支撑引起的任何土地、财产或房屋的损害责任。（2） 公众责任不能保，但其他保险可承保的除外责任。为被保险人服务的雇员受到的伤害，被保险人及雇佣人员或其代理人所拥有、照管、控制的财产，被保险人所有或以其名义使用的各种机动车辆、飞机、船舶等引起的损