2015房地产估价师模拟试题：理论与方法8

1、2015房地产估价师模拟试题：理论与方法8 第八章成本法及其运用 一、单项选择题1、现实中的房地产价格、特别是具体一宗房地产价格，直接取决于其()。A.效用B.花费的成本C.市场价值D.投资价值2、在成本法估价中，关于合理确定开发用地取得途径的说法，正确的是()。【2011年真题】A.开发用地取得途径应为估价对象土地的原始取得途径B.开发用地取得途径应为估价时点估价对象所在区域类似土地的主要取得途径C.开发用地取得途径应为估价时点收集的取得成本最高的土地取得途径，D.开发用地取得途径应为估价委托人提供的土地取得途径3、某写字楼的土地取得成本8000万元，建设成本6000万元，管理费用800万元

2、，销售费用600万元，投资利息720万元，销售税费为售价的6%，销售利润率为16%。该写字楼的价值为()万元。【2011年真题】A.17087.20B.18699.20C.19666.40D.20666.674、某市A房地产开发公司征收B村的100亩农田。该项目涉及B村农业人口50户，180人。据查征收前，B村人均耕地面积为1亩。另外，已知B村耕地被征收前3年平均年产值约为1000元/亩。按照规定，A房地产开发公司应向B村支付的土地补偿费金额最低为()万元，最高为()万元。A.30，60B.30，80C.60，100D.80，1005、某宗熟地的原生地取得费为540元/，土地开发期为2年，土地

3、开发费第一年和第二年分别为90元/和60元/，贷款年利率为8%。采用成本法求取该熟地的价值时，其中的投资利息为()元/。A.55.20B.103.22C.109.63D.114.826、通常房地产开发投资利润率的计算基数为()。A.土地取得成本+开发成本B.土地取得成本+开发成本+管理费用C.土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用D.开发完成后的房地产价值7、某房地产的土地取得成本为1000万元，开发成本为3000万元，管理费用为200万元，销售费用为300万元，开发利润为500万元，投资利息为600万元，则该房地产的投资利润率为()。A.9.8%B.11.1%C.11.9%D.12.5%

4、8、某企业开发某土地，土地重新取得成本为1000元/，正常开发成本为1500元/，管理费用为前两项的5%，投资利息占直接成本的5%，销售费用为100元/，销售税费为300元/，直接成本利润率为6%，则开发后地价为()元/。A.1840B.2840C.3000D.33009、某房地产的土地面积为500，土地价格为2000元/;建筑面积为1000，成本法估算的建筑物重置价将为1800元/。市场上同类房地产的正常房地价格为2500元/，则该房地产中建筑物的实际价值比重置价格低()元/。A.200B.300C.700D.100010、关于建筑物重新购建价格求取方法的说法，错误的是()。【2011年真题

5、】A.单位比较法需要将估价对象的实际建筑安装工程费修正为可比实例建筑物的实际建筑安装工程费B.分部分项法应结合各个构件或分部分项工程的特点使用计量单位C.工料测量法主要用于求取具有历史价值的建筑物的重新购建价格D.指数调整法主要用于检验其他方法的测算结果|11、在求取建筑物的重新购建价格的具体方法中，()主要用于检验其他方法的测算结果。A.单位比较法B.分部分项法C.工料测量法D.指数调整法12、某钢混结构厂房的耐用年限为60年，占用的土地是10年前通过出让方式取得的使用期限为50年的工业用途的土地使用权，厂房建设期为2年。土地使用权出让合同约定土地使用权期满，土地使用权及地上建筑物由国家无偿

6、取得。采用直线法计算该厂房建筑物现在的成新率为()。【2011年真题】A.70.00%B.83.33%C.84.00%D.86.67%13、某幢建筑物由于人为方面的原因发生了火灾，估算采用最优修复方案使其恢复到新的或相当于新的状况所必需的费用作为折旧额，这种折旧属于()。A.物质折旧B.功能折旧C.经济折旧D.设备折旧14、下列关于建筑物寿命和经过年数的说法中，正确的是()。A.建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数也短于实际经过年数B.建筑物的经济寿命长于自然寿命，有效经过年数也可能长于实际经过年数C.建筑物的经济寿命与自然寿命相等，有效经过年数与实际经过年数也相等D.建筑物的经济寿命短

7、于自然寿命，有效经过年数可能短于也可能长于实际经过年数15、某经过年数为25年的零售中心，其内部进行了重新装修，而且该建筑物的维修养护较好，那么该建筑物的有效年龄()。A.等于25年B.小于25年C.大于25年D.可能等于也可能大于25年 16、假设建筑物重置价格为500万元，有效经过年数为10年，目前剩余经济寿命为30年，残值率为10%，此时建筑物的每年折旧额是()万元。A.12.9B.14.3C.11.3D.1517、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积120，单位建筑面积的重置价格为800元/，建筑物残值率6%，年折旧率2.2%，计算该建筑物的现值是()元。A.76800B.79104

8、C.80118D.8156218、成新折扣法习惯于根据建筑物的建成年代、新旧程度或完损状况等，判定出建筑物的 ()。A.成新率B.年折旧率C.残值率D.回收率19、某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面积为120，单位建筑面积的重置价格为600元/，年折旧额为1440元，用直线法计算该建筑物的成新率是()。A.16%B.42%C.58%D.84%20、某建筑物的建筑面积为2000，占地面积为3000，现在重新获得该土地的价格为800元/，建筑物重置价格为900元/，而市场上该类房地产正常交易价格为1800元/。则该建筑物的成新率为()。A.44%B.50%C.67%D.86%|21、某幢写字楼，

9、建筑物重新购建价格为2000万元，经济寿命为50年，有效经过年数为10年。其中，门窗等损坏的修复费用为10万元;装修的重置价格为200万元，平均寿命为5年，有效经过年数为4年;设备的重置价格为250万元，平均寿命为15年，有效经过年数为9年。假设残值率均为零，则该幢写字楼的物质折旧额为()万元。A.400B.628C.656D.70022、某一商业建筑物的有效年龄为5年，年平均折旧率为2.5%，假设建筑物的残值率为零，建筑物的经济寿命为()年。A.30B.40C.50D.6023、某房地产的重建价格为2000万元，已知在建造期间中央空调系统因功率大较正常情况多投入150万元，投入使用后每年多耗

10、电费0.8万元。假定该空调系统使用寿命为15年，估价对象房地产的报酬率为12%，则该房地产扣除该项功能折旧后的价值为()万元。A.1838.00B.1844.55C.1845.87D.1850.0024、某幢空调已落后的办公楼，旧系统已计提折旧80万元，拆除该空调的费用为8万元，可回收残值40万元，重新购建价格(不含安装费)为150万元，安装新的空调系统的费用为6万元。则该办公楼因空调落后引起折旧额为()万元。A.32B.44C.96D.10825、估价上的折旧注重的是()。A.原始取得价值的减价修正B.原始取得价值的摊销与回收C.重置价值的摊销与回收D.资产市场价值的真实减损26、某工业用房

11、，建成5年后补办了土地出让手续，土地使用权出让年限为50年，地使用权出让合同约定不可续期。建筑物的经济寿命为40年，该建筑物折旧的经济寿命应为()年。A.40B.45C.50D.5527、某建筑物建成于1993年10月1日，在该建筑物建成5年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，土地使用权出让合同未约定不可续期。建筑物的经济寿命为60年，有效经过年数为10年，如果要求取建筑物在2008年10月的现值，则建筑物的剩余经济寿命应为()年。A.40B.45C.50D.6028、某估价对象为一旧厂房改造的超级市场，建设期为2年，该厂房建成5年后补办了土地使用权出让用续，土地使用期限为

12、40年，土地使用权出让合同约定土地使用期间届满不可续期。建筑物经济寿命为50年。假设残值率为零，采用直线法计算建筑物折旧时年折旧率为()。A.2.00%B.2.13%C.2.22%D.2.50%29、建筑物的年龄有实际经过年龄和有效经过年数，它们之间的关系为()。A.有效经过年龄等于实际经过年龄B.有效经过年龄短于实际经过年龄C.有效经过年龄长于实际经过年龄D.有效经过年龄可能短于或长于实际经过年龄30、某建筑物的建筑面积为200，有效经过年数为12年，重置价格为800元/，建筑物经济寿命为40年，残值率为2%，则运用直线法计算该建筑物的现值为()。A.10.2万元B.11.0万元C.11.3

13、万元D.11.5万元31、某建筑物实际经过年数为10年，估价人员现场查勘后认为该建筑物建筑设计过时和维护保养差造成功能折旧和物质折旧高于正常建筑物，判断其有效经过年数为18年，剩余经济寿命为22年，残值率为4%，用直线法计算该建筑物的成新率为()。A.43.2%B.50%C.56.8%D.70%32、某商业房地产，在取得40年土地使用权的当年开始建造，建造期3年，建筑物经济寿命60年，土地使用权出让合同约定土地使用期间届满不可续期。则该商业房地产的折旧年限是()年。A.37B.40C.60D.63|二、多项选择题1、成本法主要适用于评估()的房地产。A.新开发的B.危险房C.正在开发建设D.计

14、划开发建设E.针对特定使用者的特殊需要2、成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产估价，以下属于这类房地产的有()。A.公园B.酒店C.空置的写字楼D.学校E.行政办公楼3、征收集体土地下的土地取得成本中，征地补偿安置费用包括()。A.土地补偿费B.安置补助费C.地上附着物和青苗的补偿费D.土地使用权出让金等土地有偿使用费用E.安排被征地农民的社会保障费用4、房地产价格构成中的开发成本包括()。A.取得土地使用权时的出让金或转让金B.基础设施建设费C.公共配套设施建设费D.勘察设计和前期工程费E.管理费5、成本法中房地产价格构成中的销售税费包括()。A.营业税B.印花税、交易手续费C

15、.应由卖方交纳的土地增值税、企业所得税D.城市维护建设税E.教育费附加6、成本法中的“开发利润”是指()。A.开发商所期望获得的利润B.开发商所能获得的最终利润C.开发商所能获得的平均利润D.开发商所能获得的税后利润E.开发商所能获得的税前利润7、在成本法中，直接成本利润率的计算基数包括()。A.土地取得成本B.开发成本C.管理费用D.销售费用E.投资利息8、投资利润率的计算基数包括()。A.土地取得成本B.开发成本C.投资利息D.销售费用E.销售税费9、成本法中的投资利息的应计项目包括()。A.土地取得成本B.销售税费C.管理费用D.销售费用E.开发成本10、关于重新购建价格的说法，正确的有

16、()。【2011年真题】A.重新购建价格是指重新开发全新状况的估价对象的实际支出B.重新购建价格相当于账面价值C.重新购建价格是客观的重新购建价格D.建筑物的重新购建价格是全新状况的建筑物的重新购建价格E.土地的重新购建价格是法定最高出让年限的土地使用权价格|11、根据求取建筑物重新购建价格中的建筑安装工程费的方法来区分，求取建筑物重新购建价格的方法有()。A.单位比较法B.市场提取法C.分解法D.工料测量法E.指数调整法12、建筑物重置价格的求取方法有()等。A.单位比较法B.工料测量法C.指数调整法D.分部分项法E.成新折扣法13、引起建筑物物质折旧的因素包括()。【2011年真题】A.地

17、震B.电梯数量不够C.酸雨D.单行道E.门窗的自然破损14、根据引起建筑物折旧的原因，可将建筑物折旧分为()。A.物质折旧B.功能折旧C.设备折旧D.经济折旧E.资产折旧15、物质折旧可进一步从()几个方面来认识和把握。A.自然环境的恶化B.自然经过的老化C.正常使用的磨损D.意外破坏的损毁E.延迟维修的损坏残存16、下列关于估价上的建筑物折旧的说法中，正确的有()。A.估价上的折旧与会计上的折旧有本质区别B.建筑物的折旧就是建筑物的原始建造价格与账面价值的差额C.建筑物的折旧就是各种原因所造成的价值损失D.建筑物的折旧就是建筑物在估价时点时的重新构建价格与市场价值之间的差额E.建筑物的折旧包

18、括物质折旧、功能折旧和经济折旧17、求取建筑物折旧的方法主要有()。A.年限法B.市场提取法C.分部分项法D.分解法E.指数调整法18、建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧三大类。其中，属于经济折旧的有()。A.功能落后B.功能缺乏C.环境污染D.交通拥挤E.城市规划改变19、基本完好房的成新度可以是()。A.五成B.六成C.七成D.八成E.九成|三、判断题1、成本法是先分别求取估价对象在估价作业日期的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。()Y.对N.错2、在运用成本法估价时，房地产价格直接取决于其花费的成本，成本增加则房地产就价格就相应增高。()Y、

19、对N、错Y.对N.错3、为便于投资利息的测算，销售费用应当区分为销售之前发生的费用与销售同时发生的费用。 ()Y.对N.错4、土地取得成本、开发成本、管理费用和销售费用，无论它们是来自借贷资金还是自有资金，都应计算利息。()Y.对N.错5、成本法中的土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用等的金额，均按照它们在过去发生时的实际或正常水平来估算。()Y.对N.错6、销售税费是指销售或者预售开发完成后的房地产应由卖方缴纳的税费。 ()Y.对N.错7、成本法中房地产价格构成中的销售税费既包括由买方缴纳的契税等税费，也包括由卖方交纳的土地增值税、企业所得税。()Y.对N.错8、一般的建筑物适用于重建

20、价格，有历史美学价值的建筑物适用于重置价格。()Y.对N.错9、在建筑物折旧中，只有不可修复的功能落后，不存在可修复的功能落后。()Y.对N.错10、建筑物的经济折旧是建筑物因功能性落后所导致的价值贬损。()Y.对N.错11、由于交通拥挤引起的折旧属于功能折旧。()Y.对N.错12、某大型的商贸中心，实际经过年数为20年，该建筑物的维修养护状况较差，也没有进行装修，那么该建筑物的有效年龄小于20年。 ()Y.对N.错13、某建筑物的建筑面积100，单位建筑面积的重置价格为500元/，判定其有效年龄为10年，年平均折旧率为2%。用直线法计算该房屋的现值为4万元。()Y.对N.错14、一幢有效年龄

21、为8年的建筑物，实际年龄为10年，年折旧率是1.67%，经济寿命为60年，则该建筑物的剩余经济寿命为52年。()Y.对N.错15、某房产年折旧率为1.6%，有效经过年数为12年，按直线法折旧该房产应属完好房。()Y.对N.错16、估价上的折旧注重的是原始价值的真实减损。()Y.对N.错17、建筑物的经济寿命早于或与土地使用期限一起结束的，应根据土地剩余使用期限确定收益期限。()Y.对N.错18、经分析，某建筑物重置价格为1000万元，其建筑结构、装修和房屋设备的价值分别占重置价格的60%、25%和15%，经观察评定，三部分各自的成新率分别为90%、70%和80%，该建筑物的现时价格为835万元

22、。()Y.对N.错19、某一幢旧厂房拟改为超级市场，在该旧厂房建成6年后补办了土地使用权出让手续，土地使用权出让年限为40年，在出让合同中已约定不可续期。建筑物的经济寿命为50年。该建筑物折旧的经济寿命应为44年。()Y.对N.错20、房屋的完好程度越高，其价值就越接近于重新购建价格。()Y.对N.错|四、简答题1、某建筑物的建筑面积为500m2，重置价格为3600元/m2，经济寿命为50年，有效年龄为10年。其中，门窗等损坏的修复费用为2万元;装饰装修得重置价格为600元/m2，平均寿命为5年，年龄为3年;设备的重置价格为60万元，平均寿命为15年，年龄为10年。残值率假设均为零。请计算该建

23、筑物的物质折旧额。五、阅读理解1、某幢写字楼，土地面积4000，总建筑面积为9000，建成于1990年10月1日，土地使用权年限为1995年10月1目2035年10月1日。现在获得类似的40余年土地使用权价格为2000元/，建筑物重置成本(不含空调)为1300元/.建筑物自然寿命为60年，有效经过年数为10年。其他的相关资料如下：(1)门窗等损坏的修复费用为3万元，装修的重置价格为82.5万元，平均寿命为5年，有效经过年数为4年，空调系统功能落后，必须更换，旧系统已提折旧80万元，拆除该空调费用为10万元，可回收残值30万元，重新构建价格(不含安装费)为130万元，安装新的空调系统的费用为8万

24、元，除空调以外的设备的重置价格为250万元。平均寿命为15年，经过年数为9年。(2)该幢写字楼由于层高过高和墙体隔热保温性差，导致与同类写字楼相比，每月增加能耗800元。(3)由于写字楼所在区域刚有一化工厂建成投产，区域环境受到一定的污染，租金将长期受到负面影响，预计每年租金损失为7万元。(4)该类写字楼的报酬率为10%，银行贷款年利率为5%，土地报酬率为8%。(5)假设除空调以外，残值率均为零。、试求该写字楼于2005年10月1日的折旧总额和现值。(2005年试题)|答案部分一、单项选择题1、【正确答案】：A【答案解析】：现实中的房地产价格特别是具体一宗房地产的价格，直接取决于其效用而非花费

25、的成本，成本的增加一定要对效用的增加有所作用才能构成价格。2、【正确答案】：B【答案解析】：体现客观成本的要求。3、【正确答案】：D【答案解析】：8000+6000+800+600+720+X*6%+X*16%=XX=20666.674、【正确答案】：C【答案解析】：A房地产开发公司应向B村支付的土地补偿费金额最低=1000元/亩100亩6=60万元。A房地产开发公司应向B村支付的土地补偿费金额最高=1000元/亩100亩10=100万元5、【正确答案】：B【答案解析】：土地取得费用为开发期之初计息，即2年，土地开发费为均匀投入，第一年计息1.5年，第二年计息0.5年。5401.082+901

26、.081.5+601.080.5-(540+90+60)=103.22元/。6、【正确答案】：C【答案解析】：通常房地产开发投资利润率的计算基数为土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用。7、【正确答案】：B【答案解析】：投资利润率=开发利润/(土地取得成本+开发成本+管理费+销售费用)=500/(1000+3000+200+300)=11.1%。8、【正确答案】：D【答案解析】：开发完成后的地价=土地取得成本+开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润=(1000+1500)(1+6%+5%+5%)+100+300=3300(元/)。9、【正确答案】：B【答案解析】：该类房

27、地产的重置价格=18001000=180(万元)，该类房地产建筑物的实际价值=25001000-2000500=150(万元)，该房地产中建筑物的实际价值比重置价格低(180-150)100001000=300(元/)。10、【正确答案】：A【答案解析】：单位比较法的实质是市场法。即修正：将实际不正常的单位建安工程费修正为正常的单位建安工程费，将建造日期时的建安工程费调整为估价时点时的建安工程费，将可比实例的状况调整到估价对象的状况。11、【正确答案】：D【答案解析】：指数调整法主要用于检验其他方法的测算结果。12、【正确答案】：B【答案解析】：剩余使用年限=40年建筑物已经使用年限=8年成新

28、率=40/48=83.33%13、【正确答案】：A【答案解析】：14、【正确答案】：D【答案解析】：建筑物在其寿命期间如果经过翻修、改造等，自然寿命和经济寿命都有可能得到延长。有效经过年数可能短于，也可能长于实际经过年数。当建筑物的维修保养属于正常的，有效经过年数与实际经过年数相当;当建筑物的维修保养比正常好或经过更新改造的，建筑物的有效经过年数短于实际经过年数，剩余经济寿命相应较长;当建筑物的维修保养比正常差的，有效经过年数长于实际经过年数，剩余经济寿命相应较短。15、【正确答案】：B【答案解析】：16、【正确答案】：C【答案解析】：D=C(1-R)/N=500(1-10%)/40=11.3

29、(万元)。17、【正确答案】：B【答案解析】：d=D/C，年折旧额D=Cd=1208002.2%=2112(元);折旧总额Et=Dt=21128=16896(元);建筑物现值V=C-Et=120800-16896=79104(元)。18、【正确答案】：A【答案解析】：成新折扣法习惯于根据建筑物的建成年代、新旧程度或完损状况等，判定出建筑物的成新率。19、【正确答案】：D【答案解析】：(600120-14408)(600120)=84%。20、【正确答案】：C【答案解析】：建筑物的成新率q=建筑物现值(V)/建筑物的重置价格(C)=(18002000-8003000)/(9002000)=67%

30、。21、【正确答案】：B【答案解析】：该幢写字楼的物质折旧额=10+20045+250915+(2000-10-200-250)1050=628(万元)22、【正确答案】：B【答案解析】：根据建筑物的经济寿命等于年平均折旧率的倒数，1/2.5%=40(年)。23、【正确答案】：B【答案解析】：2000-150-0.812%1-1(1+12%)15=1844.55(万元)。24、【正确答案】：B【答案解析】：该功能落后空调系统的重建成本(现有项目成本)-该落后空调已计提折旧+修复成本(拆除该功能落后空调所必需的费用-该功能落后空调系统可回收的残值+安装新的功能先进空调所必需的费用)-该新的功能空

31、调系统如果在建筑物建造时就安装所必需的费用=可修复的功能落后引起的折旧。该办公楼因空调落后引起的折旧=(150-80)+(8-40+6)=44(万元)25、【正确答案】：D【答案解析】：要注意区别估价上折旧与会计上折旧概念的不同点。26、【正确答案】：A【答案解析】：建筑物经济寿命早于土地使用期限结束的，应按照建筑物经济寿命计算折旧。27、【正确答案】：C【答案解析】：在估价时点建筑物的剩余经济寿命为60-10=50(年)。28、【正确答案】：C【答案解析】：对于在土地使用权出让合同中已约定不可续期的，应按照建筑物经济寿命减去其晚于土地使用期限的那部分寿命后计算建筑物折旧。50-5-40=5(

32、年)，50-5=45(年)，145=2.22%。29、【正确答案】：D【答案解析】：建筑物的有效年龄可能等于也可能小于或大于其实际年龄。30、【正确答案】：C【答案解析】：建筑物现值V=C1-(1-R)t/N建筑面积=8001-(1-2%)12/40200=11.29(万元)。31、【正确答案】：C【答案解析】：成新率q=1-(1-R)t/(t+n)100%=1-(1-4%)18/(18+22)100%=56.8%。32、【正确答案】：A【答案解析】：对于在土地使用权出让合同中已约定不可续期的，应按照建筑物经济寿命减去其晚于土地使用期限的那部分寿命后计算建筑物折旧。60+3-40=23(年)，

33、60-23=37(年)。|二、多项选择题1、【正确答案】：ACDE【答案解析】：新近开发完成的房地产、可以假设重新开发的现有房地产、正在开发的房地产，都可以采用成本法估价。有独特设计或者只针对特定使用者的特殊需要而开发的房地产，以及单独的建筑物或者其装饰装修部分，通常也是采用成本法估价。2、【正确答案】：ADE【答案解析】：对于很少发生交易而限制了市场法运用，又没有经济收益或没有潜在经济收益而限制了收益法运用的房地产，如学校、医院、图书馆、体育场馆、公园、行政办公楼、军队营房等以公益、公用为目的的房地产，特别适用成本法估价。3、【正确答案】：ABCE【答案解析】：征收集体土地下的土地取得成本中

34、，征地补偿安置费用包括土地补偿费;安置补助费;地上附着物和青苗的补偿费;安排被征地农民的社会保障费用。土地使用权出让金等土地有偿使用费用也是征收集体土地下的土地取得成本之一，但不属于征地补偿安置费用。4、【正确答案】：BCD【答案解析】：“取得土地使用权时的出让金或转让金”属于土地取得成本，而“管理费”是房地产价格构成的一项。5、【正确答案】：ABDE【答案解析】：6、【正确答案】：CE【答案解析】：开发利润是该类房地产开发项目在正常条件下房地产开发商所能获得的平均利润，而不是个别房地产开发商最终实际获得的利润，也不是个别房地产开发商所获得的平均利润。开发利润是所得税前的利润。7、【正确答案】

35、：AB【答案解析】：直接成本利润率的计算基数=土地取得成本+开发成本。8、【正确答案】：ABD【答案解析】：投资利润率的计算基数包括土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用。【答疑编号10224511】9、【正确答案】：ACDE【答案解析】：土地取得成本、开发成本、管理费用和销售费用均应计算利息。10、【正确答案】：CD【答案解析】：A错在实际两个字，应该是必要的。B账面价值是基于历史成本的余值。E土地重新构建价格，应该按照该地块在估价时点的剩余年限确定价值确定其土地使用权价格。11、【正确答案】：ADE【答案解析】：求取建筑安装工程费的方法有单位比较法、分部分项法、工料测量法和指数调整法。

36、12、【正确答案】：ABCD【答案解析】：求取建筑安装工程费的方法有单位比较法、分部分项法、工料测量法和指数调整法。13、【正确答案】：ACE【答案解析】：B是功能缺乏的功能折旧，D是外部折旧，规划限制导致的。14、【正确答案】：ABD【答案解析】：根据引起折旧的原因，建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和外部折旧。15、【正确答案】：BCDE【答案解析】：根据引起物质折旧的原因，物质折旧分为下列四种：自然经过的老化;正常使用的磨损;意外破坏的损毁;延迟维修的损坏残存。16、【正确答案】：ACDE【答案解析】：会计上的折旧是建筑物的原始建造价格与账面价值的差额。17、【正确答案】：ABD【答案解析

37、】：求取建筑物折旧的方法，主要有年限法、市场提取法和分解法。18、【正确答案】：CDE【答案解析】：AB属于功能折旧。19、【正确答案】：BC【答案解析】：一般损坏房是五、四成，完好房是十、九、八成，基本完好房是七成和六成。|三、判断题1、【正确答案】：N【答案解析】：成本法是求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。2、【正确答案】：N【答案解析】：现实中的房地产价格特别是具体一宗房地产的价格，直接取决于其效用而非花费的成本，成本的增加一定要对效用的增加有所作用才能构成价格。3、【正确答案】：Y【答案解析】：为便于投资利息的测算，销售费用应当区分为销售之前发生的费用与销售同时发生的费用。4、【正确答案】：Y【答案解析】：土地取得成本、开发成本、管理费用和销售费用，无论它们是来自借贷资金还是自有资金，都应计算利息。5、【正确答案】：N【答案解析】：土地取得成本、建设成本、管理费用、销售费用等的金额，均应按照它们在估价时点的正常水平来估算，而不是按照它们在过去发生时的实际或正常水平来估算。6、【正确答案】：Y【答案解析】：销售税费是指预售或者