住宅工程常见质量通病防治措施（1059页）

1、房地产全面质量管理之住宅工程常见质量问题防治2015年1月房地产开发质量管理 质量常见问题包括：渗漏、裂缝以及水暖、电气、节能保温等方面影响使用功能的质量常见问题。裂缝：现浇楼板、填充墙、墙面抹灰、外墙保温层渗漏：外墙、外窗、防水地面、屋面（露台）、地下室电气： 卫生间等电位、电气配管不通及死线、配电箱安装及配线水暖：地漏安装及水封浅、地面辐射采暖安装没有质量的扩大规模是一条不归路 XX在XX2013年年会上的发言 房地产质量是以客户满意度为目标的综合产品质量；区别于传统承包单位的工艺质量标准。包括反映绿色生态的产品性能质量，反映规划、设计水平的功能质量，反映工程构造、施工工艺的工程质量；反映

2、物业管理、人文环境的服务质量。 在质量管理过程中，我们常常把主要精力放在了施工阶段，难逃施工企业本质。对前期项目可行性研究阶段、策划阶段、设计阶段的质量管理重视程度不够。 作为建设方，当开发项目进行到施工阶段时，产品策划、市场定位、目标客户群、项目的设施配套均已确定，规划设计方案、技术方案和设计图纸都已经审查通过，假如这些大量的前期质量不是最优的，那将会很难保证工程项目的整体投资效益。 房地产开发前期工作的质量管理 房地产开发前期工作，包括项目建议书、可行性研究报告、项目开发的产品策划等；前期工作的质量是整个房地产项目的关键。 重视可行性研究报告的质量，不应该片面地把可行性研究报告视为可批性报

3、告。可行性研究应该有深入的市场调研(宏观、中观、微观调查)，包括定性和定量相结合的调查与分析；对规划方案、户型、景观方案等进行多方案比选； 规划设计阶段质量管理 规划设计的依据：经过精心优化的前期可行性研究报告、市场调研、开发项目的产品策划定位等前期工作；并根据这些前期工作积累编制的详尽的规划设计任务书；施工图设计阶段质量管理 施工图设计阶段的质量管理是防止功能性质量缺陷的关键，先天不足必将带来后患无穷。因此，要择优选好设计方案，对住宅的套型、结构体系、内部功能、空间利用、节能节地等要创新创优设计。 要在保证结构可靠的前提下，达到两个要求： 一要合理空间，要在确定的套房面积内，合理安排居住、使

4、用、卫生等面积，让人使用方便，居住舒适； 二要做到建筑造型和风格的艺术感，对墙体立面形状、屋盖形式的处理要灵活得当，能给人以美的享受，使开发的房产具有较高的使用价值和观瞻价值。 注意各专业之间的交叉协调，以及人性化的设计；关注建筑设备及家居产品的市场变化，及时调整相关设计细节。 施工阶段的质量控制 工程样板先行 样板先行作为工程质量控制的重要手段，在房地产公司的实践中起到了巨大的作用，工程样板是工程质量的演练，是对施工队伍的实物交底的基地，有利于及时发现施工图存在的问题，避免大规模的返工签证。 技术方案先行 技术方案是保障专业分项工程合法施工的有效技术资料，更是指导正确施工的基础资料。技术方案

5、先行作为工程管理的重要制度之一，必须在施工现场不折不扣地执行。通过审批后的方案，可以大大提升专项技术的可操作性，使施工、技术与经济指标达到最佳组合状态，为项目工程的最大效益服务。 施工关键工序控制 甲方的现场管理不可能也不要求控制施工过程的每一个过程每一道工序，找出施工过程中对建筑产品质量或功能影响最大，施工中最容易出现问题的关键工序作为重点控制的对象，对有效控制质量通病，保证产品质量，提高管理效率都具举足轻重的作用。 现场管理需要重点关注的工序 验线水准及坐标控制点移交；基础与桩基验线砌筑验线 工作面移交水准及坐标控制点移交；施工水电接驳点以及读表记录移交；场地土方标高移交，比如：原始场地移

6、交给土方单位；土方单位将平整后的场地移交基坑单位；基坑单位将基坑移交给桩基单位；桩基单位将工作面移交给主包单位等；基坑坡度与桩基、主包施工的关系移交；主包与分包之间工作面移交，比如：门窗洞口移交；入户门、防火门洞口移交；栏杆工作面移交；防水工作面移交；外墙涂料工作面移交；电梯井道移交；烟道工作面移交；园林工作面移交；电梯机房、消防中心、变配电房、水泵房、弱电（电话、电视、宽频）等各类设备房移交；人防、消防、燃气、智能化等设备专业工作面移交；分包之间工作面移交，比如：电梯安装与大堂二次装修工作面移交等； 混凝土浇灌 混凝土浇灌质量是建筑产品质量的最基本保证，也是较容易出现问题的工序。 必须严格执

7、行混凝土浇灌程序，保证浇灌的合法性，做好浇灌前的检查工作，包括隐蔽情况、水电预埋分情况、施工组织情况、机械设备准备情况等等。 渗漏控制外门窗防水屋面防水墙面防水卫生间墙及地面防水地下室防水游泳池防水生活水池、消防水池的防水管根防水烟道根部防水外架拆除（须有拆除方案）外架拆除的安全性控制外架拆除时外门窗与外墙质量控制重视成品保护遵循谁施工谁保护的原则。遵循先检查后保护的原则。遵循持续保护原则。成品保护措施应在移交物业前切实可靠。房屋交付后的质量管理 房屋交付后，其质量管理并没有划上句号，至少还有两方面的管理工作要做。 一是要做好售后服务。有销售部门牵头，组织售后服务和维修整改小组，彻底持续跟踪售

8、后维保工作。 二是要做好征求意见和调查回访工作。要组织人员，广泛征求住户的意见和要求，并及时地进行处理。要深入调查研究开发的房产尚需改进的方面，并对调查后的材料进行全面整理分析，及时反馈到有关部门，以进一步提高房产开发的质量。住宅工程参建各方主体的质量责任常见质量通病防治-土建类11项1、现浇混凝土楼板裂缝；2、填充墙墙面裂缝；3、混凝土、砖砌体墙面抹灰裂缝；4、地下室渗漏；5、外墙外保温墙面裂缝、渗漏；6、外窗渗漏；7、有防水要求的房间地面渗漏；8、屋面渗漏；9、栏杆、扶手施工不符合要求；10、安全玻璃施工不符合要求；11、室内标高和几何尺寸超差；常见质量通病防治-安装类8项1、地漏安装不规

9、范，水封深度不足；2、地面辐射采暖安装不规范；3、通风、空调风量达不到设计要求；4、卫生间局部等电位联结做法不规范；5、金属配管及桥架电气接地（含跨接）不可靠；6、新型电气金属导管机械联结不良；7、电气暗配管不通，管内穿线“死线”，金属线管有毛刺；8、户内配电箱安装及配线不规范，存在安全隐患。（一）建设单位要全面负责常见质量问题防治工作1.质量通病防治由建设单位组织实施，对工程质量负总责。建设单位牵头成立常见质量问题防治领导小组，组长：建设单位工程分管负责人，成员：建设单位现场负责人、施工单位质量分管经理、项目经理、技术负责人、质量员和监理单位质量分管经理、总监等。 2.建设单位在施工现场应设

10、立质量管理机构并配备足够的专业技术人员,每月组织施工单位、监理单位分管负责人对项目质量检查不得少于2次。 3.建设单位应采取以下具体管理措施： (1)在工程开工前下达住宅工程质量通病控制任务书。 (2)批准施工单位提交的住宅工程质量通病控制方案和施工措施。 (3)定期如召开工程例会，协调和解决质量通病控制过程中出现的问题。 (4)应将质量通病控制列入工程检查验收内容，并明确奖罚措施。组织工程竣工验收时，应将常见质量问题防治情况作为竣工验收的重要内容，发现存在渗漏、裂缝等常见质量问题的，整改后方可验收交付使用。工程竣工验收报告应重点说明常见质量问题防治成效。(5)质量通病防治所发生的相关费用应列

11、入工程概预算。对于施工合同已签订的工程，如施工单位按照本规程要求组织实施，并经设计单位、监理单位、建设单位认可而增加的费用，应在工程竣工决算时予以列支。中华人民共和国建筑法 第六章 建筑工程质量管理 第六十条 建筑物在合理使用寿命内，必须确保地基基础工程和主体结构的质量。 建筑工程竣工时，屋顶、墙面不得留有渗漏、开裂等质量缺陷；对已发现的质量缺陷，建筑施工企业应当修复。 4.建设单位应严格按照施工图审查机构审查批准的设计图纸组织施工，不得擅自变更设计文件，不得肢解发包工程，不得明示或暗示使用不合格建筑材料，不得任意压缩合理工期，按合同约定及时拨付工程款，主动实行优质优价，为常见质量问题防治创造

12、有利条件。 建设工程质量管理条例第10条规定：建设工程发包单位不得迫使承包方以低于成本的价格竞标，不得任意压缩合理工期。 合理工期：招标工期不得小于定额工期的70（不含）。招标工期小于定额工期的70（不含），视为发包人任意压缩合理工期。进行质量、技术审核、审定的工作项目： 设计技术条件、技术标准和质量标准。 方案、初设、施工图等各阶段技术工作成果（图纸、文件资料）。 招标书、合同的专业技术条款、技术附则、技术说明和质量条款。 工程项目管理计划书、施工组织设计。 重大设计变更、工程变更。 重大工程技术、质量问题处理意见、报告。 分部、分项工程项目的中间验收文件资料、申请报告、工作成果报告。 单位

13、工程的竣工验收文件资料、申请报告、竣工验收报告。 住宅使用说明书和住宅质量保证书、工程质量保修协议书。 工程项目移交、交付文件资料。 重大技术课题报告、技术公关、技术改造论证报告。 工程项目开工申请报告。 新技术、新材料、新工艺使用报告。 售楼书中与工程相关的技术条款 对国家规范的正确理解： 国家施工质量验收规范、施工技术规程只是国家对施工质量控制和验收的最低标准 国家施工质量验收规范、施工技术规程在实际操作过程中因其繁琐性和无分级及量化的管理标准，对实际施工管理指导性和可操作性不强 国家施工质量验收规范、施工技术规程本身也存在着矛盾及缺陷，需要企业根据自身工程管理需求进行应用性完善工程质量施

14、工质量 工程质量不单纯只是工程管理部门的责任 工程质量预防的起点是规划设计管理部门，设计阶段应对企业工程质量通病，工程管理薄弱环节等提前采取设计防控的有效措施 工程防渗漏的关键性构造设计或节点设计，不仅要考虑设计本身的合理性，还应考虑施工的易建性、工序交叉的可靠性，手工化操作的偏差性等问题。设计阶段应考虑关键部位的施工工艺控制要求，提高施工管理的可靠性 工程中单项材料的验收合格并不代表该材料质量符合国家规范要求：最常见的就是材料的相容性、匹配性质量问题和材料在施工过程中管理的可靠性质量问题 如：屋面卷材、粘接剂与保温板的相容性；外保温苯板与聚合物抗裂砂浆的相容性；涂料底涂、中涂和面涂的相容性等

15、 房地产企业的成本部往往只关注材料的合格性，关注采购成本的控制性。很少关注材料在施工现场工艺质量控制、工序质量控制、施工质量检测等易建性、易检性要求，往往存在理论合格的错误判断 采购部门在材料、设备招标采购中提出技术指标参数要求，不仅要经过设计部门确认，还应经过工程管理部门确认影响工程质量的主要内部因素 1.工程管理人员过程质量管控能力不足 2.计划工期过短，合理工序穿插、技术间歇无法保障 3.设计变更过多 4.招标文件、合约文件中技术管理部分约定不清 5.对新技术、新材料规范、标准及工艺控制要求掌握有待提高 设计管理部对施工图的设计审查，大多集中于强制性规范、适用功能、建筑、结构、设备专业相

16、互交圈核对等审查。项目工程部对施工图的设计审查，大多关注施工可行性、易建性，总分包作业面交界、甲供材料设备方面的审查。两个审图主责部门都忽视了关键性防渗漏节点设计的审查 对策：完善施工图审查制度，由设计管理部和项目工程部协同分工（制定施工图审图要点和审图责任管理工具），并行审图（加快图纸审查周期） 施工现场质量管理，主要依靠隐蔽验收、分部分项工程验收等事后检验的管理方法。即使工程管理人员在施工阶段采取过程巡视，在其检验范围、检验时间、检验要求均无法保证的前提下，其检验效果根本无法保障，工程质量也无法得到有效控制工序质量控制的四项主要内容（1）严格遵守工艺规程 施工技术交底、施工工艺交底、施工质

17、量防治措施、施工细部交底、施工样板及样板施工工艺检验。（2）主动控制工序活动条件的质量 明确工序质量控制保障体系具体要求、实行工序责任管理（3）及时检验工序活动效果的质量 施工单位三检制、监理旁站、平行巡视、甲方巡视抽检等（4）设置必要的工序质量控制点（工序停止点） 进行必要的工序检验批验收，防止不合格隐患带入下道工序并影响关键的质量控制目标 质量控制点 a.对施工质量有重要影响的关键质量特性、关键部位或重要影响因素； b.工艺上有严格要求，对下道工序的活动有重要影响的关键质量特性、部位； c.严重影响项目质量的材料的质量和性能； d.影响下道工序质量的技术间歇时间； e.某些与施工质量密切相

18、关的技术参数； f.容易出现质量通病的部位； g.紧缺建筑材料、构配件和设备或可能对生产安排有严重影响的关键项目。 工序控制点是指为了保证工序质量而需要进行过程质量控制的重点。一般设置的原则或为关键部位、或为薄弱环节、或施工单位容易出现问题的工序。以便在一定时期内、一定条件下进行强化管理，使工序处于良好的受控状态 工序质量控制点的检验管理要求等同于隐蔽工程验收，在工序验收合格前，严禁进行下一道工序施工。 工序质量控制点作为过程质量控制的重点，应按检验批划分及管理要求，进行工程质保体系控制的责任管理 甲方对工序质量控制点的检验，其重点应放在根据检验结果与实际要求的偏差，发现施工单位质保体系、监理

19、质保体系运行中存在的问题，发现质量环控制的失控环节。切忌仅就发现的质量问题要求进行整改。 工序质量控制点设置的原则： 控制施工、监理单位人员的关键行为 控制材料的质量和性能 控制关键工序的操作行为 控制关键的施工顺序 控制合理的技术间歇 控制常见的施工质量通病 控制新材料、新工艺、新技术的应用 控制质量不稳定、质量问题较多的工序 控制关键的施工工法 控制总、分包交叉作业的工序和成品保护（二）设计单位应明确细化常见质量问题设计措施 设计单位应对住宅工程易发生常见质量问题的部位进行细化设计，用节点构造详图予以明确，并做好设计交底；在验收环节应严格审查按图施工情况；在工程质量检查报告中，应对渗漏、裂

20、缝等常见质量问题防治的设计要求落实情况进行评价。 设计单位对工程质量的影响： 施工图设计深度普遍不够、构造要求不明确，不配设计节点图或不满足施工需要 设计施工图“错、漏、碰、缺”严重，违反强制性设计规范要求现象普遍 设计人员对房地产企业普遍关注的防渗漏、防开裂的重点认识不足 部分设计人员不了解施工中的难点、重点，设计施工图与工程质量保障性和施工易建性脱节 房地产对施工图的设计审查往往流于程序和形式，期望工程管理人员或设计管理人员去检查所有并发现的设计隐患和设计问题，实际工作中不具备操作性 施工单位和监理单位的审图，更多关注施工可行性和易建性，很少考虑功能性设计缺陷的审核。无法对防渗漏、防开裂等

21、关键功能性设计进行有效审查 设计造成的质量隐患，相当一部分属于先天不足。单纯依靠加强现场工程管理的方法，在当前施工单位、监理单位的质量能力水平下，很难避免不出现工程质量问题 在工程的实施过程中，出现了很多新材料、新工艺、新技术，这些新材料、新工艺、新技术由于自身的特点，需要绘制专门的施工图纸用来指导施工，同时由于每个工程都有其特殊性，也需要根据工程施工现场的实际状况制定相应的施工方案，这些新问题就需要通过进一步的深化设计解决。装饰 装修工程的深化设计是指建筑设计和室内设计之后的设计，它具有综合设计、业主、现场，结合厂家、施工单位的能力特点进行再创作。深化设计是根据提供的施工图及对创建精品工程策

22、划要求进行的，为实现过程精品和工程精品，根据工程的施工图纸，依据工程策划有针对性的绘制施工装配图纸、加工尺寸和节点构造，直接用以指导加工和生产。 在优化防水标准时，应考虑如下细节： 地下室底板外防水，区分砖胎模、木模承台、独立基础面是否都要做防水； 地下室顶板和侧墙防水，区分覆土和不覆土两种情况； 卫生间地面防水，区分降板卫生间和非降板卫生间； 明确卫生间墙面防水高度，区分淋浴间周边墙体与其他部位墙体； 明确墙面防水施工高度是从结构底板上返还是从建筑完成面上返； 区分毛坯和精装交楼的防水做法，毛坯交楼的防水做法，只需满足当地验收条件即可，包括卫生间、阳台等部位。 (1)屋面防水工程所采用的防水

23、材料其耐候性、耐温度、耐外力的性能尤为重要。因为屋面防水层，尤其是不设保温屋的外露防水层长期经受着风吹、雨淋、日晒、雪冻等恶劣的自然环境侵袭和基层结构的变形影响。 (2)地下防水工程所采用的防水材料必须具备优质的抗渗能力和延伸率，具有良好的整体不渗水性。这些要求是针对地下水的不断侵蚀，且水比较大，以及地下结构可能产生的变形等条件而提出的。 对于不同部位的防水工程，其防水材料的要求也各有其侧重点，具体要求如下： (3)室内厕浴间防水工程所选用的防水材料应能适合基层形状的变化并有利于管道设备的敷设，以不渗水性优异，无接缝的整体涂膜最为理想。这是针对面积小、穿培管洞多、阴阳角多、卫生设备多等因素及地

24、面、楼面、墙面连接构造较复杂等特点而提出的。 (4)建筑外堵板缝防水工程所选用的防水材料应以具有较好的耐候性、高延伸率以及粘结性、抗下垂性等性能为主的材料，一般选择防水密封材料并辅以衬垫保温隔热材料进行配套处理为宜。这是考虑到堵体有承受保温、隔热、防水综合功能的需要和缝隙构造连接的特殊形式而提出的。 (5)特殊构筑物防水工程所选用的防水材料则应依据不同工程的特点和使用功能的不同要求，由设计酌情选定。 在项目深化设计实施过程中，应根据工程的特点采用不同的的方法，尽可能减少规格种类和加工难度，做到规格统一 ，推动设计标准化、生产工厂化、施工装配化、质量精细化 1）地基基础、结构施工方面 ，应针对工

25、程结构形式、部位节点、施工难度等策划需采用的施工方法、施工工艺、质量控制措施、安全控制措施、适用的质量标准、验收方法，主体与二次结构连接方法 、 主体结构与装饰工程 、安装工程连接、预留预埋、细部构造、节点处理等。 2）设备安装工程施工前，综合各种管道(线、槽)布置、走向，支架及吊杆等的安装位置，对照明灯具、风口、消防探头点位置等进行综合考虑，对称设计，规律性安排 3）工程哪些部位、分项工程上有难点，需采取相应的措施；哪些部位、分项工程上可以创新、应用新技术、塑造亮点。深化设计的主要内容基坑围护设计清水混凝土模板设计预制构件与埋件设计钢结构深化设计机电安装工程预留预埋深化设计其他建筑、结构深化

26、设计机电专业（建筑给排水及采暖工程、电气工程、通风与空调工程、智能建筑工程、动力工程、消防工程）深化设计机电专业管线综合布线图设计装饰装修深化设计幕墙深化设计室外工程深化设计（管网、景观、道路、小品等） 设计及方案阶段的防渗漏节点措施 此阶段的防渗漏节点措施非常关键，主要针对有明水的部位、地下室、外墙体、预留管道等处的节点设计，借鉴类似工程成功的防渗漏经验，对设计方案的改进上有如下几点： (一) 降板：阳台降板100mm；雨棚降板100mm或加200mm混凝土反坎，空调板降板100mm或加200mm混凝土反坎，非沉箱式卫生间降板80mm，设地漏，沉箱式卫生间降板约350mm（可根据周边的梁高确

27、定），箱底设侧排地漏口，厨房降板50mm，突出外墙的构造板（包括雨棚、空调板等）降板200mm或加200mm高混凝土反坎。(二）各部位砼结构翻边设置要求 1、室内部位 卫生间墙根部及卫生间内管道井根部 上翻结构位置:楼面结构板面以上 上翻高度（mm）:150 阳台与客厅、房间相交的主墙根部 上翻结构位置:上一层若有阳台或雨篷板遮挡 上翻高度（mm）:据室内外标高确定 其它属于无水和有水部位交界墙体根部、管道井周边 上翻结构位置:墙体根部以上 上翻高度（mm）:150 2、与外墙有关部位 外挑空调板处墙身根部 上翻结构位置:空调结构板面以上 上翻高度（mm）: 200 凸出外墙宽度大于10cm的

28、现浇砼外装修线条的主墙根部、室外楼梯和楼梯平台与外墙交接部位根部 上翻结构位置:线条结构面以上 上翻高度（mm）: 200 外墙加气混凝土砌块必须设置100高混凝土导墙3、与屋面有关的部位 阳（露）台出屋面门或门连窗底部 上翻结构位置:楼面结构板以上 上翻高度（mm）:据室内外标高确定 出屋面构筑物墙体根部 上翻结构位置:建筑成活面上 上翻高度（mm）: 250 低矮坡屋面檐口与竖向墙体交接处根部 上翻结构位置:交接面结构板面以上 上翻高度（mm）: 500 低矮坡屋面歇山、顶部与竖向墙体交接处根部 上翻结构位置:低矮坡屋面结构板以上 上翻高度（mm）: 3004、与地下室有关部位 出地下室顶

29、板的采光井、通风井等 上翻结构位置:高于回填土 上翻高度（mm）: 300说明：1以上砼翻边均与墙同宽。所有翻边均按构造要求配筋；6300，210。 2斜屋面与立墙相接处（坡斜边或坡顶边），翻边必须与立墙同宽同位置。 3. 以上翻边建施图中有要求的按建施图施工，若建施图没有要求的，按上表施工。烟道出屋面根部的反坎上翻结构位置:屋面结构板以上上翻高度（mm）: 500屋面女儿墙根部上翻结构位置:屋面结构板面以上（坡顶标高计算）上翻高度（mm）: 250斜屋面檐口、歇山翻边(宽150)上翻结构位置:斜屋面结构面以上（无保温板屋面除外）上翻高度（mm）:具体翻边高度必须通过施工图纸验算得出 1、屋面

30、以上所有翻边砼，必须同屋面结构梁、板同时浇捣完成；外立面空调板、饰线等翻边，必须分别与空调板和饰线同时浇筑完成。 2、卫生间管道井（沉箱内）根部砼翻边必须同沉箱四周梁一同浇捣完成；卫生间四周墙脚翻边可采用二次浇筑（临外墙必须同结构一次浇筑）；但施工缝位置必须凿毛并将垃圾清理干净、纯水泥浆纹口。并按构造要求预埋钢筋：倒箍6300；两顶角210。 3、砼翻边施工定位要准确，以免与上部砌体错位。 4、严禁用铁丝穿过翻边加固。 所有可能因积水产生渗漏的墙体底部必须设置C20砼导墙。导墙的宽度同墙体的宽度，高度100mm，且不低于周边可能积水的地面完成面标高。设计无特殊要求时，应按构造要求配筋，或纵筋不

31、少于28，箍筋6200。 （三）套管：所有穿越外墙的水管必须预埋钢制防水套管，其中地下室外墙防水套管两端的长度需比外墙完成面高2cm，套管和水管间封堵推荐用沥青麻丝封堵密实，然后用1:2防水砂浆封堵；卫生间侧排地漏等穿墙套管为防水套管，水管和套管间用1:2防水砂浆封堵（掺水泥用量3.8%的防水粉）；管道穿越楼板无防水套管的时候需加管材配套的专用防水止水环。（四）外墙窗台压梁：对外窗台要在砌体上做钢筋砼窗台压梁，伸入墙内150mm，且内高外低，高差不小于30 mm。（五）侧排地漏：所有沉箱排水和屋顶保温层内排水的侧排地漏口标高需低于结构面2cm，结构自找坡坡向侧排地漏。（六）对于外墙体砌筑采用加

32、气混凝土砌块的建筑，建议对外墙体满挂镀锌钢丝网处理。（七）屋面、顶板的结构反梁内需预留50PVC排水管，首层建筑墙体设置一道防潮层，与室外地坪交接处设置一道圈梁。 （八）斜屋面檐口倒置式防水层上设置暗沟。斜屋面最低处应设100mm宽的暗沟，在暗沟内最低处设D=50mm滤水管（滤水管外可满铺陶粒至屋面瓦下找平层）；在滤水管上接D=30mm排水管，间距约3m，排水管横排、竖排均可；管出面30mm。（屋面保温层的通气与排水）（三）施工单位要严格落实常见质量问题防治工作1、施工单位成立由总经理任组长的住宅工程常见质量问题防治领导小组，项目部要制定住宅工程常见质量问题防治要点，并对作业班组进行可视化技术

33、交底及样板示范。2、施工总承包、专业承包单位质量管理部门每月对项目检查不得少于2次，检查记录应体现常见质量问题防治情况。3、施工现场应严格按照质量标准化管理的要求，设置材料样品库、实物样板、工程样板和图片展板，做好实测实量、标识标线等。4、工程竣工验收自评报告应重点说明常见质量问题防治措施落实情况和成效。5、图纸会审时，施工单位应当将设计不当或不符合集团技术标准的问题以书面形式按程序向设计单位提出，并形成记录。 施工单位对工程质量的影响： 建筑施工企业总体素质不是太好，需要进行严格的管理。需要甲方重点考察，输出技术、管理标准，协助其建立质量保证体系 劳务队伍非职业化，不稳定，技术能力有限，责任

34、心不强。甲方到位的技术指导及严格的过程控制，是施工质量保证的重要前提国家规范对工程质量的影响： 国家相关分部分项工程验收是采取按一定比例抽样检查、其检验内容包括分为主控项目（保证项目）检查和一般项目（允许偏差项目）检查。当检查合格率对于一定比例时，只需对比例抽检发现的不合格项进行整改，即可判定该分部分项工程整体验收合格。 项目交付业主验收时，对于业主而言不存在抽样验收比例问题，任何一个点存在质量问题都认为该房屋工程质量不合格。 国家相关分部分项工程验收属于事后检验，对施工过程的质量控制无法控制。强调过程质量控制的国家相关工程检验批验收规定，其检查重点、检查要求不明确，对部分关键部位、关键工序的

35、质量控制缺失，无法满足房地产企业工程质量控制的基本需要。 1、对土建结构的自防水制定预控措施：如保证混凝土密度度措施、预防冷缝措施、防结构（混凝土及砌筑）墙体开裂措施、窗台找坡及窗眉滴水线控制措施、砼导墙砼反坎的施工、管道洞口吊模施工、穿墙螺杆洞的封堵措施、后浇带及施工缝的处理。 2、会同专业防水专业施工单位编制工程防渗漏管理方案并报业主、监理审核，工程防渗漏管理方案的内容包括：防渗漏重点分析、工程各部位防水设计构造层次及节点做法分析、防水设计优化、补充防水节点大样、防渗漏管理组织架构、防渗漏隐蔽验收程序及验收记录表格、防水材料控制程序、土建与防水单位的配合等。 3、对土建与防水工作界面模糊或

36、防水薄弱部位设立专门施工班组进行施工，由专人直线管理，如门窗框塞缝、穿楼板管道洞口封堵吊模施工等。 4、制定土建与防水（主要是门窗、卫生间、屋面、外墙等）、机电与防水、装修与防水工作面移交的标准与程序（作好工序交接及移交记录），并严格执行。施工在具体实施中，要做好以下工作：（1）原材料、构配件和工序质量的报验工作。（2）在采用新材料时，除应有产品合格证、有效的新材料鉴定证书外，还应进行必要检测。（3）记录、收集和整理通病控制的方案、施工措施、技术交度和隐蔽验收等相关资料。（4）根据批准的住宅工程质量通病控制方案和施工措施，对作业班组技术交底，样板引路。（5）专业分包单位应提出分包工程的通病控制

37、措施，由总包单位核准，监理单位审查，建设单位批准后实施。（6）工程完工后，总包单位应认真编写住宅工程质量通病控制内容总结报告。 工序质量见证点和停止点： 质量控制对象根据它们的重要程度和监督控制要求不同，可以设置“见证点”或“停止点”。“见证点”和“停止点”都是质量控制点，由于它们的重要性或其质量后果影响程度有所不同，它们的运作程序和监督要求也不同。 见证点：施工单位应在到达某个见证点之前的一定时间，书面通知业主或监理工程师，现场进行见证和监督。监理人员应对见证点实施过程进行监督、检查，并在见证表上作详细记录后签字。 停止点：重要性高于见证点的质量控制点，通常是针对“特殊过程”或“特殊工艺”而

38、言。要求必须在规定的控制点到来之前通知业主和监理方派人对控制点实施监控，验收前施工单位应停止进入该控制点相应的工序，并按合同规定等待检验，未经认可不能越过该点继续活动。 设置停止检查点是质量控制非常重要的一环，唯如此才能将技术标准贯彻到底。（四）监理单位要切实加强对常见质量问题的监控1.监理单位应依据要求，提出常见质量问题防治的监理要点和措施，编制常见质量问题防治监理实施细则。2.监理单位应对易产生质量问题的部位或工序，加强旁站和平行检验，特别是要做好屋面、卫生间楼地面蓄水、外墙外窗淋水试验和采暖管道压力试验等重要使用功能的检查工作。3.监理单位质量管理部门每月对项目检查不得少于2次，检查记录

39、应体现渗漏、裂缝等常见质量问题防治情况。4.工程完工后，监理单位应将常见质量问题防治工作总结纳入竣工评估报告中。监理单位对工程质量的影响： 市场发展不均衡，相当多的监理公司不履行监理职责，企业制度不健全，责任制不落实，监理工程师行为不规范 监理旁站的区域范围、方法要求不明确。监理旁站和旁站记录往往走过场 监理工程师的总体专业能力和专业素质有待提升，监理行业人员流失比例过高，制约监理行业的发展 尽管监理提供的时间长，人员多，但监理费用远低于设计费、销售代理费，显示出行业内普遍不看中监理的地位与作用质量通病防治管理制度（1）样板引路制度 对工程易渗漏部位：外门窗堵塞防水、屋面防水、外墙螺杆洞堵塞、

40、穿墙穿楼板管洞堵塞、外脚手架留置脚 手眼堵塞、烟道预留洞口堵塞等实行工艺样板引路制度，进行验收确认，并签署工艺样板验收表。（2）防渗漏、防裂缝专项验收制度 对工程易渗漏的关键部位：外门窗堵塞防水、屋面防水、外墙螺杆洞堵塞、穿墙穿楼板管洞堵塞、外脚手架 留置脚手眼堵塞、烟道预留洞口堵塞等须实施防渗漏专项隐蔽验收制度。隐蔽验收通过后方可继续下一步工序的施工。并做好防渗漏专项隐蔽记录。（3）影像资料 对现场隐蔽验收的质量情况进行拍照、存档：按分户、 编号进行存档；外墙螺杆洞堵塞、穿墙穿楼板管洞堵塞、外脚手架留置脚手眼堵塞、烟道预留洞口堵塞须按 100% 存照，按分户的要求进行存档。 （4）淋水试验

41、对于屋面、卫生间、阳露台、外墙等部位须做淋水试验，并形成淋水试验报告。淋水试验须做两次（结构 完成后和防水层完成后），每次进行24小时淋水，外墙淋水宜在外墙保温层施工之前进行；除上述试验外，上述部位必须做雨后检查记录，并做好淋水检查记录和雨后检查记录。技术方案审查 技术方案审查的重点包括技术方案的质量标准、工艺、工法及技术措施，质量通病防治等技术性审查。也包括与技术方案实施对应的工程质保体系管理要求方面的审查，即对技术方案的完整性进行检验。 施工质量的过程控制，如果没有完善的质保体系管理，出现问题不能找到对应部位、环节的责任人，不能明确奖惩要求。再完美的技术方案，往往都是“纸上谈兵” 总包方编

42、制的专项技术方案，除应有工程质量标准、施工工艺技术措施、质量通病防治措施等技术性要求外。审查重点应放在审查其专项工程质保体系的有效性。甲方应依据约定的检验批要求，对应施工图纸进行施工班组作业区域划分。确定作业班组自检、互检、专职质检、交接检等管理要求和负责人 监理单位应重点审查总包方的专项技术方案与房地产企业要求的一致性，审查其质保体系有效性。参与监督并审查依据技术方案内容进行的施工班组质量标准交底、施工工艺交底、成品保护交底并根据专项技术方案制定对应的监理专项细则，明确监理检验的对应责任人分包商（供应商）交底管理 分包商(供应商)进场前应接受现场项目部的书面交底。原则上每份合同均要进行分包商

43、交底工作（零星工程合同除外）。分包商交底由项目经理组织实施，专业工程师协助。交底内容：合同内容简介 图纸交底质量要求 安全文明施工管理要求材料管理要求 样板引路施工要求工程交接要求 隐蔽工程验收要求成品保护要求 其它需要说明的事项。工程样板引路的管理： 对关键工序施工样板、关键节点施工样板、交搂标准房、材料样板等应采取类似传统制造业的样品制造质量控制措施，在施工过程中必须坚持样板引路 施工样板是设计图纸全面、细致的检查过程。通过施工样板是对多专业穿插进一步检查是否存在设计问题。施工样板可在实体内进行，由于时间组织等问题，也可通过场外样板大比例模型实现 施工样板管理要求必须在招标文件中提前约定，

44、对需要实施样板的材料、关键部位、关键工序应明确其相应样板管理要求。避免施工单位增加费用造成后期质量管理成本增加 经确认的施工样板是甲方向施工单位进行的施工工艺标准细化、实物交底标准及质量验收标准 为避免为样板而样板，在全面开展施工前期，应注意样板渐进推广的质量控制，避免因作业班组水平差异问题造成不必要的损失成本 所有分部、分项工程在大面积施工前，均应做小范围样板，对于重点部位、重点工序，同样可以实行样板管理样板位置的选择： 主体工程样板常选在每一分项工程的开始部位；水、电分项工程应选择一个安装系统；装修阶段一般选择一个标准间或一套居室。但有些分项要结合施工部位进行选择，如外墙装修，楼梯栏杆安装

45、等。 样板位置的选择应遵循叠合性原则。即每一分项工程的样板要根据施工顺序安排，选择在同一位置或同一房间，如装饰工程从抹灰工程到门窗安装、地面工程、油漆粉刷等样板都选择在一个标准间，最终形成“样板间”、“样板套”。 样板的位置不能轻易重设。做不好，应就地返工，推倒重来。防止一个样板不成，再做一个，重复操作，形成不能控制的局面。工程交接管理工作交接内容：土建向装修单位进行场地交接：室内、电梯厅和大堂墙面满弹建筑完成面1m标高线。地面、墙面、天花、门洞口等要符合图纸和规范要求。厨卫、阳台、露台要进行闭水试验后移交。阳台、露台要进行排水坡度检查移交。由土建施工的排水管道要进行通球试验移交。预留洞口、灯

46、位、开关插座按图纸要求进行移交。其它工作面及工序交接：木地板或地毡单位装修单位：房间地面平整度移交。幕墙单位与装修单位：幕墙淋水试验确认。外墙窗单位与装修单位：窗淋水试验确认。电梯安装单位与土建单位：机房、井道等移交。其它专业施工单位与土建单位：设备房(井)移交。等交接方式：完全移交：指移交工作面已全部具备交接要求，接收单位可全面接收并开展施工。 有条件移交：指移交工作面已基本具备交接要求，虽仍有一些工作未完善，但不影响后续工作展开，这时可对遗留问题进行记录，进行有条件移交。办理有条件移交手续后，接收单位可以进场组织施工，移交单位须在限期内整改完毕。项目部可根据现场施工条件选择完全移交或有条件

47、移交。成品保护管理 监督施工单位落实成品保护措施。 专业工程师要经常巡查现场的成品保护情况，对不符合要求或损坏的保护措施，应督促施工单位进行整改。 成品保护措施要根据各个施工阶段的不同特点进行调整。不同施工阶段的成品保护措施：湿作业阶段成品、半成品保护措施。湿作业完成后的饰面、水电施工阶段成品、半成品保护措施。公共区域施工阶段成品、半成品保护措施。一户一验验收流程质量管理的意义质量首先有两种含义 第一，产品的质量，即合格与否。 第二，生产产品过程的质量，即生产过程是不是合理，是不是按企业的质量标准进行实施。 树立“质量是生产出来的,不是检验出来的”的思想。 严格遵守质量保证的“三检”政策和“三

48、不放过”原则 熟悉建筑工程施工规范标准和质量验收标准的内容要求。质量保证的“三检”制度 1.不 制 造 不 合 格 品-自检 2.不 接 受 不 合 格 品-互检 3.不 流 出 不 合 格 品-专检“三不放过”原則 1.质量事件原因分析不清不放过 2.质量事件责任者与群体未受到教育不放过 3.质量事件沒有防范措施不放过.施工过程质量管理要点 1、建筑材料、半成品、构配件、设备等，必须进行严格进场验收，进场材料按照规范标准要求需要复试的，必须按规定的频次和数量进行复试，复试不合格的坚决清除出施工现场。建设、监理、施工单位要严格执行见证送样制度，严禁不合格材料用于工程，不得因材料问题影响工程质量

49、安全。2、工程结构施工阶段，各责任单位必须执行工程质量检查制度，重点控制好模板、钢筋、混凝土、砌体等施工质量。工程装饰及安装阶段，各责任单位必须严格执行样板领路制度，装饰安装样板间（套、段）经验收符合要求后，方可展开大面积施工。3、各责任单位应严格执行建筑工程质量通病防治的有关规定，重点控制好外墙保温及抹灰、门窗、安全玻璃、护栏、室内标高开间尺寸、内墙抹灰及腻子、楼地面、屋面（卫生间）防水、幕墙、给排水、采暖、电气等的施工质量，严格执行有关质量标准。结构施工阶段的防渗漏措施 （1）保证混凝土结构的设计标号，钢筋的保护层厚度，混凝土配合比及坍落度满足设计及规范要求。施工中保证混凝土本身结构振捣密

50、实，避免出现冷缝。对主体结构外墙的养护，均按时间养护，确保混凝土表面无裂缝。 （2）不在外围竖向结构（如栏板）上留置施工缝。竖向结构施工前，必须将底部残渣清扫干净。 （3）在外墙混凝土结构上预留的孔洞，要求按施工组织设计留置，且要求内高外低。 （4）对经常有水的房间应按图纸要求要求降板及设反坎。 （5)结构施工阶段尽量减少在外墙上预留洞口。使用阶段防渗漏措施 在使用阶段造成渗漏的主要原因有：业主对屋面、墙面保养不当，如在屋面、墙面打入大规格的膨胀螺栓，用以支撑广告牌一类的重物；私自修改原防水方案，擅自在屋顶建水池、花池；选择防水施工的季节不当，旱季不考虑防水施工，雨季渗漏时，不看资质，信誉，急

51、忙找人处理，所以达不到长期防水效果；不明确防水责任，甚至推卸责任，要求施工单位承担所有渗漏责任。因此业主在使用阶段也应注意在出现局部渗漏点时应注意施工季节及分析出现渗漏的真正原因，做到彻底根治。裂缝控制管理 设计部门应加强对设计单位在施工图设计过程中防裂抗裂构造措施和节点做法的控制和审核； 工程管理部门应加强项目现场实施管理，严格落实样板引路和验收管理办法，并加强日常检查和整改执行力度； 质量管理部门应将经常、多发性开裂部位和工序列为重点监控和抽查对象，逐渐消灭、杜绝裂缝现象。 成品住宅（精装房）应符合以下要求： 1） 装修施工图设计文件应在结构0.00前完成，并经原设计单位确认及施工图审查机

52、构审查合格后方可实施。 2) 装修施工图中应有断面构造图和节点详图，并应明确主要装修材料的质地、品质、规格。 3） 装修施工单位应在施工前编制出装修深化图（含墙地砖排版图）和详细的施工方案等。 4） 成品住宅工程必须先做样板套，并显示木地板、饰面板、吊顶等有隐蔽工序的施工断面。样板套完成后，建设单位应组织各责任主体进行验收，验收合格并形成装修施工工艺及质量控制措施后方可展开施工。大面施工所用的主要材料、设备、器具等应与样板套相一致；当有变更时，其品质不得低于样板套。 5） 建设单位应按规定进行交接验收，并形成书面验收意见。未进行交接验收不得进行装修施工。 6） 装修施工过程中和交付前，应采用覆

53、盖、包裹、贴膜等措施，对地面、门窗等容易污染或损坏的成品、半成品进行保护。 交接验收的主要内容是： 1）内装修基层（墙面、地面、天棚）质量检验； 2）外门窗（含分户门）质量检验； 3）已完阳台栏杆的质量检验； 4）平屋面、防水地面蓄水试验，坡屋面、外窗淋水试验； 5）室内空间尺寸检测； 6）建筑电气工程已完成工作量复核； 7）排水管道通水、灌水试验和已完给水管道强度、严密性试验； 8）烟道设置及附件质量检验等。 施工现场质量管理工作要点 （一）稳步提高结构工程质量的同时，积极采取有效措施，提高结构观感效果 1、加强试验工作管理。要求做好试验计划，确保试验种类和取样数量符合要求，无遗漏。确保原材

54、料及过程试验项目齐全、准确，出现问题应按程序上报。钢材、保温材料、防水卷材见证取样检验不合格的，不允许进行二次复试。 做好不合格项的处置工作。进场材料经检测不合格的，材料员、试验员应分别做好不合格材料登记，建立不合格材料管理台帐。过程检测（如混凝土试块、钢筋连接）不合格的，应及时处置，并建立不合格台账。项目负责人应在建设单位或监理单位人员的见证下组织对不合格项进行处置，处置应留存相关影像资料和书面材料。 2、加强商品混凝土质量的控制管理工作。坚持坍落度进场检测制度，不合格的必须退场；如混凝土性能不满足现场浇筑要求时，必须退场或报混凝土供应单位采取处理措施，严禁现场随意加水，一经发现将严肃处理。

55、常温施工时，养护采用覆盖养护法；冬季施工时，楼层放线应隔天进行，最高温度为负温或最低温度在-8C以下时，禁止浇筑混凝土；达不到作业环境温度要求的其它湿作业一律不得施工。 3、加强现场混凝土施工质量控制。减少混凝土常见质量问题，对观感问题较多的构件，宜进行返工处理。 一是洗管混凝土严禁用于结构工程；二是节点部位的混凝土强度等级必须经设计确定（如梁柱接头、连梁、底板导墙、地下室外墙墙板节点）；三是加强试块留置及养护管理，出现标养强度低于100%的情况时，应立即上报，并在一周内完成相应部位的检测工作，检测结果上报公司。 加强楼板标高检查与控制。顶板钢筋绑扎前，必须对不同标高部位进行全数检查，楼板板面

56、标高除控制四周标高以外，必须在板中部设立标高控制点，确保楼板整体平整度及厚度符合要求。 4、加强模板质量控制。重点是支撑体系刚度和稳定性、拼接缝严密性的控制；竖向构件采用多层板模板时，应适当增加厚度；水平构件模板支撑体系禁止使用脚手架管做主龙骨。 5、加强钢筋分项工程质量控制。一是外观检查及进场复试必须符合要求，否则应及时退场，并保存好相关资料，未经复试合格禁止使用；二是加强半成品的验收，不符合要求的不得上楼；三是加强抗震节点做法的检查；四是做好钢筋位置及间距控制措施的落实；五是重点控制钢筋连接的质量。 （二）策划在先，样板引路，加强过程控制，扎实推进住宅工程常见质量问题治理，着重解决渗漏、裂

57、缝等突出常见质量问题，努力提高装饰装修工程施工质量 1、为进一步强化“样板引路”的质量控制手段，切实发挥“样板引路”对提高工程质量的重要作用，确保“样板引路”真正落到实处。 2、认真做好工序交接检查和专业交接检查，一次成活，抓好细部节点处理,如二次结构构造、屋面防水、厕所防水、外墙特殊节点防水、墙体保温构造、外墙饰面砖缝隙处理、洞口找方处理、内外阴阳角的处理。 3、开展新建住宅工程常见问题专项治理工作。治理重点：渗漏、裂缝以及水暖、电气、节能保温等方面影响使用功能的常见质量问题。 应结合实际制定切实可行的住宅工程质量常见问题专项治理方案，明确专项治理重点，将住宅工程常见质量问题治理作为检查重点

58、，采取有效的预控措施，解决屋面、卫生间、外墙、门窗等渗漏，室内结露，屋面保护层裂缝，水泥楼地面垫层起砂及裂缝等常见质量问题。 4、电气专业控制重点：防雷引下线材质选择及焊接质量；线管、线槽的连接和跨接地线的施工质量；成套配电柜、动力照明配电箱（盘）及变配电室接地干线的施工质量。 5、设备专业控制重点：地埋管材、管件、散热器的进场复试。地埋管道重点控制热熔接头的施工质量、管材与管件的匹配、保护层的厚度。各管道系统安装完毕后及时进行系统试验（水压、气压、满水、通水、通球、漏风量等），试验记录真实有效。 6、运用管线综合布置技术模拟管线排布，解决各专业之间设备管线的位置冲突和标高重叠。住宅工程常见质

59、量问题防治 一、外墙渗漏防治措施 二、外窗渗漏防治措施 三、卫生间楼地面渗漏防治措施 四、屋面渗漏防治措施 五、地暖地面渗漏防治措施 六、现浇钢筋混凝土楼板裂缝防治措施 七、填充墙墙面裂缝防治措施 八、地暖楼地面开裂防治措施 九、地下室渗漏防治措施 十、室内标高和几何尺寸的偏差防治 十一、 底层地面沉陷 十二、栏杆、扶手、安全玻璃、建筑幕墙后置埋件安装 十三、住宅工程室内装饰装修质量通病防治技术措施 十四、防冷桥、地下室结露分析 十五、住宅工程渗漏治理易渗漏点分布情况一、外墙渗漏防治措施 高层建筑外墙、有外保温层的外墙及使用新型墙体材料的外墙应按照建筑外墙防水工程技术规程JGJ/T235-20

60、11标准进行外墙整体防水设计和相应的节点构造防水设计。 建筑外墙节点防水构造设计除包括外墙砌体自身抗裂构造措施及与其他结构交接部位抗裂构造措施外，还应包括门窗洞口、雨篷、阳台、空调板、外凸线条、变形缝、外墙管道洞口、女儿墙压顶、外墙预埋件（含保温材料锚固件）、预制构件等交接部位的防水设防。 外墙外保温体系下，外围护墙体宜尽可能全部选用混凝土外墙。避免轻质砌体变形量过大导致外墙开裂或渗漏。 防水层设计 、外墙整体防水层应设置在迎水面，通常设置在结构墙体的找平层上，饰面层或保温层设置在防水层上面。采用这种构造防水设计时，防水材料宜选用聚合物水泥防水砂浆或普通防水砂浆。 、干挂石材或玻璃幕墙结构，防