最新马鞍山市房地产市场调研报告

1、目录 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc291678482 一、城市概况 PAGEREF _Toc291678482 h 2 HYPERLINK l _Toc291678483 1、南京后花园，诗城马鞍山 PAGEREF _Toc291678483 h 2 HYPERLINK l _Toc291678484 2、立体化便捷交通 PAGEREF _Toc291678484 h 2 HYPERLINK l _Toc291678485 3、城市发展引擎 PAGEREF _Toc291678485 h 2 HYPERLINK l _Toc291678486 4、产业结构

2、PAGEREF _Toc291678486 h 3 HYPERLINK l _Toc291678487 5、6653现代产业体系 PAGEREF _Toc291678487 h 3 HYPERLINK l _Toc291678488 二、城市规划 PAGEREF _Toc291678488 h 3 HYPERLINK l _Toc291678489 “1255”城市发展战略 PAGEREF _Toc291678489 h 4 HYPERLINK l _Toc291678490 三、房地产市场政策及影响 PAGEREF _Toc291678490 h 5 HYPERLINK l _Toc2916

3、78491 四、宏观经济 PAGEREF _Toc291678491 h 6 HYPERLINK l _Toc291678492 (一)、马鞍山市2010年概况 PAGEREF _Toc291678492 h 6 HYPERLINK l _Toc291678493 （二）、马鞍山市房地产市场概况 PAGEREF _Toc291678493 h 6 HYPERLINK l _Toc291678494 1、2010年房地产市场成交情况分析 PAGEREF _Toc291678494 h 6 HYPERLINK l _Toc291678495 2、2011房产市场需求分析 PAGEREF _Toc2

4、91678495 h 8 HYPERLINK l _Toc291678496 五、马鞍山市土地市场概括 PAGEREF _Toc291678496 h 14 HYPERLINK l _Toc291678497 六、马鞍山楼市主要竞争个案分析 PAGEREF _Toc291678497 h 14 HYPERLINK l _Toc291678498 (一)、整体概述 PAGEREF _Toc291678498 h 14 HYPERLINK l _Toc291678499 （二）、雨山区主要竞争个案分析 PAGEREF _Toc291678499 h 16 HYPERLINK l _Toc29167

5、8500 1、春晖家园 PAGEREF _Toc291678500 h 16 HYPERLINK l _Toc291678501 2、雨山银河湾 PAGEREF _Toc291678501 h 17 HYPERLINK l _Toc291678502 3、泰和天成 PAGEREF _Toc291678502 h 18 HYPERLINK l _Toc291678503 4、江南御花园 PAGEREF _Toc291678503 h 20 HYPERLINK l _Toc291678504 5、翡翠森林花园 PAGEREF _Toc291678504 h 21 HYPERLINK l _Toc2

6、91678505 6、西湖公元皇府 PAGEREF _Toc291678505 h 22 HYPERLINK l _Toc291678506 7、天泽水岸 PAGEREF _Toc291678506 h 23 HYPERLINK l _Toc291678507 8、润泽家园 PAGEREF _Toc291678507 h 24 HYPERLINK l _Toc291678508 9、悦城景苑 PAGEREF _Toc291678508 h 25 HYPERLINK l _Toc291678509 （三）、花山区重点楼盘个案分析 PAGEREF _Toc291678509 h 26 HYPERL

7、INK l _Toc291678510 1、朝辉东方城 PAGEREF _Toc291678510 h 26 HYPERLINK l _Toc291678511 2、印象欧洲 PAGEREF _Toc291678511 h 27 HYPERLINK l _Toc291678512 3、朝辉首府 PAGEREF _Toc291678512 h 28 HYPERLINK l _Toc291678513 （四）、本案项目SWOT分析 PAGEREF _Toc291678513 h 30 HYPERLINK l _Toc291678514 1、项目的优势分析（Strength） PAGEREF _To

8、c291678514 h 30 HYPERLINK l _Toc291678515 2、项目的劣分析（Weakness） PAGEREF _Toc291678515 h 30 HYPERLINK l _Toc291678516 3、项目的机会分析（Opportunity） PAGEREF _Toc291678516 h 30 HYPERLINK l _Toc291678517 4、项目的威胁分析（Threat） PAGEREF _Toc291678517 h 31 HYPERLINK l _Toc291678518 （五）、本案价格预测 PAGEREF _Toc291678518 h 3120

9、11年马鞍山市房地产市场调研报告一、城市概况1、南京后花园，诗城马鞍山马鞍山地处安徽东南部，南接芜湖，北临南京，是南京都市经济圈的核心城市。交通便利，拥有人口125万，是以钢铁为主的新兴工业城市，辖有三区一县，人均国内生产总值、居民人均收入、人均固定资产投资等多项经济指标连续保持安徽的榜首，居民购买力增长迅速。马鞍山是国家园林城市、全国文明城市和中国优秀旅游城市，也是中国重要的钢铁基地、现代化的机械制造基地、著名的休闲旅游胜地自然景色秀丽，文化底蕴深厚。2、立体化便捷交通马鞍山是首批皖江城市承接产业链的城市之一，又与长三角经济群接轨，政府积极响应国家政策号召加大“西进、东扩”发展契机，加速实施

10、湖南东路、霍里山大道、慈湖河路等7条公路和东部路网建设工程。另拥有万吨级的长江一类口岸马鞍山港，城市发展的水、陆、空交通、旅游、物流等异常便利。3、城市发展引擎花山区商业中心距马鞍山火车站仅数公里之遥，宁马、芜铜高速公路交汇于此，高等级外环公路穿区而过，距南京禄口机场20公里。宁安铁路（马鞍山段）将于2012年建设完成。宁安城际铁路自京沪高速铁路南京南站引出，途经马鞍山、芜湖、铜陵、池州市，跨长江接入安庆市。宁安铁路设计速度近期每小时300公里，远期每小时350公里（达到高速铁路标准）。该项目建成后，马鞍山市民乘坐城际快车，15分钟左右到达南京，1.5小时到达上海和杭州，4小时左右到达北京。4

11、、产业结构马鞍山产业基础雄厚，马鞍山工业以钢铁、专用汽车、高档纸板、新工艺炭黑、电子材料、生物医药、纺织服装、绿色食品等为主导。马鞍山钢铁股份有限公司目前在中国十大钢铁企业中排名第五位，已连续多次被评选为中国上市公司50强。星马股份有限公司专用汽车的市场占有率居全国第一，2003年在上交所成功上市。山鹰造纸股份有限公司包装纸产销量在全国同行业名列前茅，年生产规模超过50万吨，并在上交所上市。近年来，马鞍山对外开放步伐不断加快，已有法国圣戈班集团、英国BOC、日本丸红株式会社、台湾中橡集团、青岛啤酒集团、香港中华煤气、北京首创、珠海格力、浙江海外海、南通瑞慈、蚌埠丰原、蒙牛乳业、江苏雨润等国内外

12、知名大企业落户马鞍山。以省级马鞍山经济开发区为龙头的“三区五园”开放格局加速形成。5、6653现代产业体系随着城市发展的需要，马鞍山市将转变发展方式，构建形成“6653”现代产业体系，以加快形成现代加工制造基地、高新技术产业基地、区域性特色化现代服务基地。产业体系的落实到位势必会进一步推进我市的大城市化的发展进程，从而带动整个马鞍山市经济的腾飞，另一方面，也将对我市的房地产业发展提供新的发展机遇。马鞍山房地产业将以其独特的地域优势、良好的经济社会发展的基础下在长三角经济发展区中独领风骚，前景大为可观。二、城市规划马鞍山规划以加快融入长三角为目标，以向东发展为契机，实现跨越式发展，充分发挥安徽“

13、东大门”的区位优势和产业基础，力争把马鞍山市建设成为全省无缝对接长三角的第一区，经济持续发展的先导区，与长三角发展的先进制造业基地，适宜创业和居住的生态城市，成为长江三角经济圈的重要一员和安徽省经济发展的大城市之一。马鞍山市政府围绕城市率先发展，科学发展、和谐发展，组织编制了总体规划2002-2020年。在发展目标上，到2020年，马鞍山将成为城区超百平方公里、拥有百万以上人口，集历史文化与现代文明融合、山水园林风光与城市现代景观交相辉映的现在化大城市，成为长江中下游地区重要的现代加工制造业基地和宾江山水园林旅游城市。在城市发展方向上，主城区主要向南，向东发展，副城区（当涂县城）主要向北发展，

14、适当向东，向西发展。“1255”城市发展战略即1个主城区、2个副城区、5个中心镇和5个产业功能区共同构成的城市空间布局体系。在此基础上，加快交通等基础设施建设，用快速通道把主副城区和、中心镇和产业功能区连接起来，使城市居民在20分钟内能够享受到田园风光，使农村居民在20分钟内能够享受到城镇公共服务，力争在5年内形成以主城区为中心，副城区为“两翼”、中心镇为呼应，产业功能区为支撑的具有马鞍山特色、城乡一体的现代化大城市框架。1个主城区：中心城区向东部秀山新区和滨江地区拓展形成100平方公里以上的主城区。2个副城区：姑孰副城区，丹博副城区。5个中心镇：雨山向山镇、当涂县石桥镇、太白镇、黄池镇、年陡

15、乡。5个产业功能区：马鞍山经济开发区、南部沿江承接产业转移示范区、慈湖港口物流加工区、江心洲生态旅游区、濮塘休闲度假区。马鞍山的城市发展战略为：立足马芜铜，依托南京都市圈，融入长三角。三、房地产市场政策及影响自2010年4月份国家调控房地产的新政出台后，马鞍山于2010年5月推出“马21条”的落地化政策，马鞍山的“马21条”政策，又进一步规范了房地产市场。但马鞍山房价没有降下来，却造成了开发商与购房者双重观望的局面，没有新房源的马鞍山市场一直在消化存量房，而这些都成为了影响马鞍山房地产市场的因素。国家对房地产市场的调控和监管力度不断的增强，从而导致一线城市的房屋销售量不断下滑，但是房屋均价下滑

16、并不是很大，反而比较坚挺。三线城市的马鞍山也受到新政的影响，导致市场成交量下滑，但是房屋均价变化不大，个别已开楼盘价格和新开楼盘价格小幅上扬。而一线城市的房价下降并没有带动马鞍山的房价，虽然马鞍山受新政影响较大，使得销量受挫，却始终没有撼动房价。继新国八条出台，要求各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式，多渠道筹集保障性住房房源，逐步扩大住房保障制度覆盖面，进一步落实地方责任，切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任以后，安徽省政府办公厅积极响应，转发了国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知，通知共计6项内容。专家表示其中地方房价控制目标、土地出让溢价超50%需上报等

17、政策，将成为影响今年本地房地产市场后市走向的重要政策。2010年，虽然中央政府出台了“史上最强的政策组合”，但市场似乎并不受力，依然表现出其应有的活力：马鞍山市楼市商品住宅仅成交4547套，成交面积共计514088.27，而房价环比涨幅居全国第二，整体呈现“卖方市场，量价齐升，整体均衡”销售市场格局。市场的表现和政策的强度对比，用个成语来说，就是“杯水车薪”。从2011年近期的成交数据来看，马鞍山楼市并未受太大影响。业内人士解释，马鞍山整体供应量相应不足，至于信贷政策，在短期内很难有所表现。宁安城际高速铁路和长江大桥的建设，马鞍山城市化进程的加快，这些利好因素都将助推马鞍山楼市保持稳定的发展势

18、头。但政策环境的进一步恶化，投资需求和改善性需求将逐渐被挤出住宅市场，而刚需则将受新政影响，暂时陷入观望。四、宏观经济(一)、马鞍山市2010年概况据省统计局初步核算，2010年，马鞍山市GDP（地区生产总值，下同）首次突破800亿元大关，达811.01亿元，比2009年增加近145亿元，稳居全省第四位。按可比价格计算增长15.0%，比2009年提升2.9个百分点，高于全省平均水平0.5个百分点；增幅由2009年的第14位提升到全省第6位，提升8个位次。初步估算，马鞍山市人均GDP约为63000元（9000美元以上）。2010年，马鞍山市三次产业结构调整为3.5：69.5：27.0。其中，第一

19、产业完成增加值28.46亿元，同比增长3.8%；第二产业完成增加值563.55亿元，同比增长17.2%；第三产业完成增加值219亿元，同比增长10.9%。2010年，马鞍山市完成固定资产投资740.3亿元，比2009年增加194.2亿元，完成投资总量居全省第四位，比2009年提升1位；固定资产投资增幅36.2%，比2009年提升1.3个百分点，高于全省平均水平2.6个百分点，增幅位次由2009年的第13位提升至第10位。2010年，马鞍山紧紧把握国家实施皖江城市带承接产业转移示范区和正式成为长三角经济协调会成员城市的战略机遇，奋发进取，马鞍山市主要经济总量指标继续位居全省前列、主要人均指标稳居

20、榜首；马鞍山市经济发展多项主要指标增幅超过长三角平均水平。（二）、马鞍山市房地产市场概况1、2010年房地产市场成交情况分析2010年度，在国十条、契税调整、加息等多个政策的影响之下，马鞍山楼市成交上演“过山车”。据马鞍山房产局提供的数据显示：2010年1-12月马鞍山市区住宅类房源共成交5860套；成交面积为639194.72平方米，较去年同期减少525074.68平方米，降幅达到了45.10%；成交均价为5197.12元/平方米，较去年同期增加了1121.51元/平方米，增幅为27.52%。2010年绝对是房地产市场的紧缩政策年，房地产市场成交量在4.17“史上最严厉”房产新政，5.25契

21、税优惠取消，9.29二次调控以后，这个三个政策实施后出现了成交量的不同程度的下降。4月新政颁布之后，楼市销售全面遇冷，4月至7月的成交量大量萎缩，与传统旺季的销量形成了鲜明的对比，但8月至10月马鞍山楼市成交量逐步攀升，在10月达到了今年成交量的一个拐点，这主要是新政在经历一定时间消化后，由于房地产市场价格坚挺，部分需求较迫切的刚需买家，在观望一段时间后，未见楼价有大幅松动，终于按捺不住出手入市。10月的成交量并没有因为9.29楼市调控的出台而急转直下，频繁密集的扎堆开盘，这一期间中高端项目的成交也是值得关注的，10月23日诗城楼市甚至出现了四盘同开的火热场面，11月马鞍山楼市依旧延续这种态势

22、，12月份为四季度的成交量最高点，看来刚需的释放是强大的。随着年末的临近，开发商也亟待资金回笼，尽管不作降价的表示，但各种打折优惠的措施已经开始使得12月的成交量也有所回升。2011年1月的土拍即将开始，众多土地等待买家，或许会在拍卖中看到下一年房地产市场的走向。据马鞍山房产据提供的数据显示，2010年1-12月，马鞍山住宅类商品房共计成交5860套，各区住宅类房源成交套数排名从高到低依次是：雨山区2182套；花山区1773套；金家庄区1222套；开发区683套。2010年房产政策频出成交下挫明显，是造成同比成交量大幅减少的主要原因。2011年开始市场和政策的博弈更加明显，马鞍山楼市量成交也并

23、未出现大起大落表现相对“稳健”，市场既没有疯狂的局面也没有显示太过萧条的态势。2011年春节后开发商们纷纷放缓了推盘的速度，以去化剩余的已推房源为主。马鞍山楼市在经历了2010年下半年的疯狂购房场面与房价的高速上涨后逐渐趋于冷静。走过了“金三”，“银四”也已过半，马鞍山房地产市场在购房者浓厚的观望情绪和开发商供应量不足的双重影响下显得较为冷清，“金三银四”成色不高。“房价”目前极为敏感的话题，一方面购房者迫切希望房价下跌，另一方面开发商不愿意降价，双方博弈仍在继续。2011年住宅类累计销售情况 以上数据来源马鞍山住宅与房地产信息网（数据截至2011年4月25日）住宅类可售套数(套)成交套数(套

24、)全市25362428花山区14311189雨山区453506金家庄区585507开发区67226据易房网数据中心调查显示，四月中下旬，马鞍山住宅市场预计有12个项目推出，其中新盘仅有两家，“老盘新开”也成为马鞍山目前最主要的市场现状。银河湾、泰和天成、朝辉东方城等活跃马鞍山板块的楼盘在四月将试水，山鹰香榭美地、姑孰新城等关注度较高的当涂楼盘也会加推亮相。除了公布的推出房源以及均价外，各家楼盘都有不同程度的优惠幅度。有一定的群众基础和较好的口碑是这些园区老盘的优势，然而，开盘价“一次比一次高”则是这些项目的共性，但是在调控目标颁布以及最新马鞍山市建委出台的马鞍山市房地产市场调控新政策 （今后，

25、对销售价格超过每平方米7000元的商品住房项目，将约谈企业法定代表人，并责成开发企业提供房价构成说明） 的压制下，这些新开的楼盘价格走向不确定性因素增强。从四月计划开盘各区分布情况（住宅）来看，各个区的楼盘开盘所占百分比较为平均。花山区和雨山区延续着马鞍山楼市风向标的态势，金家庄区和当涂县也“不甘寂寞”的走向市场。2、2011房产市场需求分析（1） 2011年全市住宅供给分析花山区2011年上市房源以上数据来源马鞍山搜房网（数据截至2010年12月）项目名称开盘时间价格(元/)物业类别预计推盘量剑桥公馆2011年7500元多层、小高层6-7万朝辉首府在售7000元高层、多层高层，多层，商铺国际

26、华城在售6600元小高层3栋小高层海外海名仕苑在售待定高层、别墅高层300多套 别墅待定朝辉东方城在售8700高层、小高层10万方汇成上东在售6600高层、多层花山美居 住宅尾盘在售现价6000高层十几套颐华苑2011年4月未定小高层 、多层1栋小高层、1栋多层泰和文苑在售7000元/多层尾盘剩余约10多套雨山区2011年上市房源以上数据来源马鞍山搜房网（数据截至2010年12月）项目名称开盘时间价格(元/)建筑类别预计推盘量御景园在售，1月推新5400小高层、别墅2栋小高层 约100套润泽家园2011年待定多层、小高层2栋多层现房春晖家园2011年1月7700小高层、多层江南御花园在售620

27、0高层翡翠森林花园在售6500多层剩余几套跃层、1栋商铺公元皇府 2011年上半年待定高层新安花园 2011年4月待定多层70套银河湾 在售6400洋房、别墅约100多套天泽水岸在售6400小高层、多层深业华府2011年10月待定高层待定金家庄区2011年上市房源以上数据来源马鞍山搜房网（数据截至2010年12月）项目名称开盘时间价格(元/)物业类别预计推盘量东方明珠2011年1月7000多层、高层800多套绿洲花园在售待定四期多层4万现代兴华苑尾盘销售5900多层50多套绿洲名苑2011年元月待定多层一期14栋多层梧桐雅苑2011年3月待定多层开发区2011年上市房源以上数据来源马鞍山搜房网

28、（数据截至2010年12月）项目名称预计开盘时间预计价格(元/)物业类别预计推盘量金海岸名邸2011年6月待定高层泰和天成 2011年4月待定多层、小高层5万方 400套左右昕源佳苑2011年上半年待定小高层1栋小高层当涂县2011年上市房源以上数据来源马鞍山搜房网（数据截至2010年12月）项目名称开盘时间价格(元/)物业类别预计推盘量正元香槟城在售4200多层、高层4万方世代华府2011年3月待定多层300-400套金汇康郡2011年3、4月待定高层350套姑孰新城待定待定待定4栋洋房、6栋多层山鹰香榭美地2011年1月待定多层、4栋高层300多套家天下2011年1月份3300起多层200

29、多套襄城明珠2011年3月待定高层100套左右九韵国际尾盘在售4200高层40多套襄河湾尾盘在售2000-2300多层十几套翠湖林居尾盘在售2000多层5套（6+1跃层）江南名苑尾盘在售4500高层20多套襄河湾东城2011年待定多层待定（2）2011年2月住宅销售价格分析单价段销售：6000-7000元/领先优势依然明显从2010年的11月份开始，6000-7000元/单价段已经连续多月取得马鞍山住宅类商品房销售的冠军宝座。特别是今年年初，1月份该价段6.6万平米、45%的面积占比的骄人成绩至今让人难忘，而在2月份整个楼市萧条之际，该价段仍然稳住了自己的强势地位，以40%的销售面积占比再次证

30、明了自身的实力。2011年2月，6000-7000元/销售面积1.09万平米，环比下降83.46%；销售套数100套，环比下降83.87%。可见，尽管6000-7000元/延续了前段时间的高调表现，但与前几个月相比，其销售量的绝对数字难免受到了大环境的影响。销售面积与销售套数环比均有大幅度的回落。5000-6000元/和7000-8000元/两个单价段的销售也延续了1月份的良好发展态势，其销售成绩紧随其后，销售面积占比分别为19%和14%。2011年2月住宅分单价段销售面积比例图 数据来源马鞍山搜房网（）（3）2011年2月住宅成交面积分析住宅传统面积段四足鼎立 环比回落明显1月楼市开局良好，

31、但刚进入2月份情况就急转直下。马鞍山住宅各面积段的销售出奇一致地全部下跌，且环比下跌的幅度均在50%以上。这让人不得不感叹房地产市场的变幻莫测，今后楼市的走向也深陷于迷雾中。尽管在如此萧条的大背景下很难造就时下的明星面积段，但与其他面积段相比，一贯强势的几个传统面积段仍旧比较突出。80-90平米、90-100平米、100-120平米和120-144平米形成四足鼎立的围合之势，成为2月份马鞍山市住宅销售面积段的“四大金刚”。2011年2月住宅分面积段销售面积比例图数据来源马鞍山搜房网（）目前购房者较为青睐的户型面积主要集中在中小面积区域。80-90平米仍然是最为抢手的大热面积段，一则面积大小适中

32、，能满足住户的日常生活需求，二则考虑到经济条件的制约，该面积段的住房房款也较易被大部分老百姓接受。（4）2011年2月住宅成交版块分析一直以来，城东板块在分板块销售中的成绩都颇令人满意。2011年2月，该板块更是以其一贯的稳健表现继2010年8月份和11月份后再一次重回冠军宝座。而且此次城东板块与其他各板块的差距更加悬殊，领先地位不可撼动。2011年2月份，马鞍山各大板块销售总面积5.06万平米，销售总套数384套，环比、同比均有很明显的下降。城东板块的表现向来亮眼，在房地产市场整体低迷的情况下，尽管城东板块与以前相比也有不小的“缩水”，但仍以1.48万平米、72套的销售成绩撑起2月成交数据的

33、“半边天”。2011年2月商品房分板块销售面积与价格情况数据来源马鞍山搜房网（）除了城东板块之外，表现尚可的还有杨桥、印山、老市区、佳山等几大板块。它们虽不能与城东板块相提并论，但老市区和佳山板块均为新鲜面孔，首次杀出重围表现尚佳，使我们对其今后的发展充满期待。与上个月的销售状况相比，南湖、宋山两板块上升空间较大。它们的销售面积环比分别增长153.12%、100%。除此之外，其他板块销售量均有不同程度的下幅，其中大部分的板块跌幅都非常明显，可见整个楼市的不明朗所带来的辐射效果不可小视。（5）2011年2月住宅成交物业类型分析多层华丽回归榜首 1.6万平米夺2月之冠在分功能住宅中，多层与小高层的

34、销售情况一直处于彼高此低的胶着状态，在2011年的第一个月里，小高层以7.19万平米的销售面积力夺冠军，一时间我们仿佛看到了购房者们对小高层的青睐迅速上升的无限可能。可转眼进入2月份情况又发生了逆转，多层迅速赶超小高层，以1.6万平米华丽回归榜首之位。高层住宅在去年12月份时有惊人增长，但在2011年年初上升势头有所减缓。在2月份其销售量进一步萎缩，其与多层和小高层之间的差距再次被拉开。在三种建筑类型的住宅类房源中，高层住宅的销售面积环比下跌92.13%，其销售套数环比下跌92.21%。 2011年2月住宅类分功能销售面积比例图数据来源马鞍山搜房网（）（6）2011年马鞍山住宅价格预测2011

35、年马鞍山住宅楼市的涨幅会在20-30%之间，基于成交量会比往年放大1.8-2倍的情况下，价格不会有太大的升幅。但上半年的推盘量还不是很大，所以会出现上半年价格冲高，下半年趋于平稳。2011年马鞍山的推盘量会在130-150万方，马鞍山一年成交量在80万方左右，突然增加的推盘量，会对一些小盘造成竞争上的压力。当涂市场的置业将是未来市区置业的极大分流2011年马鞍山及当涂房价将“稳中有升”房价会趋于稳定，不排除政府大力打压之下有下跌的可能五、马鞍山市土地市场概括2011年 截至4月25日，马鞍山供推出12块土地，累计出让687.6亩供应市场，相对于09年同期推出15块土地，减少3块土地推出。其中住

36、宅2块总出让面积320亩，为上海绿地竞得，土地均在秀山新区，详情如图：2011年马鞍山市土地出让一览表 数据来源马鞍山市土地发展中心（数据截至2011年4月25日）六、马鞍山楼市主要竞争个案分析(一)、整体概述马鞍山房地产市场目前分为四大板块，分别为金家庄板块、花山区板块、雨山区板块及秀山新区版块。其中本案所在的雨山板块是新兴发展的区域，规划为高新区产业居住区、规划中的市政新区居住区，是城市南进主阵营。金家庄区是马鞍山老大工业基地，住宅项目较少。花山板块是老的市中心的所在地，区域内配套齐全，已经形成成熟的生活氛围，并且是城市东扩的主要区域。2011年从花山版块东部划出秀山新区版块。秀山新区位于

37、马鞍山市东部，总面34.68平方公里。新区按照功能布局定位，将重点发展科教、文化体育、商贸休闲、金融等绿色产业，着力打造新型现代服务业，突出综合服务功能、一流生态功能和现代产业功能。其组成部分秀山湖也在大力建设中，预计在建成之后可与雨山湖景观相媲美。秀山新区将以科学发展观为指导，立足生态宜居、功能优化，突出以人为本、城乡统筹、生态环境建设，努力打造成为功能完备、环境优美、独具魅力、最适宜人居的现代化新城区。正是看中秀山新区发展的巨大潜力，许多房产企业向秀山市场进军。现在秀山新区现有的在售楼盘有御景园，芜湖地产龙头企业伟星房产倾力打造的伟星蓝山小区也将在下半年开盘。雨山区在售楼盘分布图 图片来源

38、于易房网（）（二）、雨山区主要竞争个案分析1、春晖家园项目概况：由中国百强企业杭钢集团公司投资，马鞍山紫元和房地产开发公司开发的大型和谐社区。地处城市东南核心区域，占据新城中心核心地段，尽享市政大配套，发展潜力巨大。随着前期房源的热销及工程进度的推进，小区已初现。物业类型：多层、小高层、双拼别墅总建筑面积：55万 容积率：1.22 车位：2:1 绿化率：42%左右主力户型：2室2厅，3室2厅 面积范围：80-139均价：住宅7500元/，商铺：9000元/销售信息：春晖家园恬园两栋多层146#、147#楼于4月9日火爆开盘，目前只剩余3套6楼跃层房源，目前均价7500元/，总价约83万/套。春

39、晖家园悦园73#、74#楼剩余少量113平米以上户型，主要剩余楼层为1、2、6层，悦园价格7200-7300元/。优惠：紫元会员优惠1888元，7天之内签购房合同优惠1000元，一次性付款优惠1个点。销售分析：多层均价7500-8000元/，去化较快户型100-140，目前在售110平米户型，主要是总价较高，客户主要是马鞍山市区客户及少量南京客户。项目优势：国企开发商口碑好，售楼处装修高档，业务员素质高。项目处于马鞍山东南上风上水的地方，周边的配套完善。外加目前在售主要是多层，多层在马鞍山需求量大，项目去化较快。配套设施：小区配套：运动会馆、儿童乐园、洗衣店、智能安保；周边配套：教育：春晖双语

40、幼儿园、建中中学、网络电视大学；商业：宝庆美食、欧尚超市、中国农业银行、中国电信、农贸市场、现代水疗会所公交：109路、30路、6路、18路楼盘位置：江东大道与花园路交叉口售楼地址：江东大道南段春晖家园售楼处开发商：马鞍山紫元和房地产开发有限公司售楼电话83678882、雨山银河湾项目概况：项目地处九华路东段，城市东南核心区域，小区规划以梅山市政公园、东湖公园、烟墩山公园为依托，小区内部造景充分运用坡地景观的特点，因地制宜，大量设置地下停车场，实行人车分流，使小区造景及绿化面积最大化。物业类型：联排别墅、8层洋房、小高层、高层及沿街商铺总建筑面积：20万 容积率：1

41、.92 车位：近1:1 绿化率：约40%主力户型：2室2厅，3室2厅 面积范围：90-160均价：高层6300元/，小高层6500元/，叠加别墅：8800元/销售信息：项目4月16日加推48套花园洋房，房源户型面积全部为140平米以上三房大户型，目前还剩余20套左右，目前均价约为6800元/平米，每套总价大概98万左右，老客户依然享有开盘时的优惠，即是每平方米减50元，再加付款方式的优惠，一次性付款95折，商业贷款98折。本批房源预计交房时间为2012年的9月底。 另据了解银河湾高层160左右、小高层128户型，共计剩余十几套，目前均价6500元/。臻藏别墅剩余10多套左右，均价8500元/。

42、优惠：一次性付款97折，商业贷款98折。销售分析：目前小高层均价6000-6500元/，层差价50-100元/，多层均价7000元/左右，在售80-120户型，客户主要是马鞍山市区客户及少量南京客户。项目优势：专业代理公司销售，项目的景观示范带做的不错，售楼处装修一般，业务员比较专业。项目紧邻公园，周边绿化好。配套设施：梅山市政公园、东湖公园、烟墩山公园环绕，毗邻马钢指挥中心、人民银行总部、电信总部；社区内自行配套幼儿园、农贸市场等。公交： 30路、28路底站楼盘位置：马鞍山九华路与湖东南路交汇处开发商：马鞍山雨山房地产开发有限公司售楼电话35539993、泰和天成

43、项目概况：项目位于九华路北面，原生态河流永丰河旁。东邻烟敦山公园，东湖公园，天泽水岸北面，整个建筑将继续延续中式风格，并融入现代建筑元素，打造城市南区依山傍水环境优美的高端项目。物业类型以高层、多层为主，并在景观上独具匠心，该项目将以水为小区纽带，创造马鞍山开发项目中最大的小区湖景。多层户型面积从118至223不等，高层户型面积最小86，最大216。华丽的空间格局将汇聚无限风光，浪漫的景致就在眼前如画舒展。物业类型：多层、高层总建筑面积：15万容积率：2.0 车位：2:1 绿化率：42%左右主力户型：2室2厅，3室2厅 面积范围：86-223均价：待定 销售信息：VIP卡4月15日开始办理至5

44、月15号截止，据悉有意向的客户可到工商银行团结广场支行2楼贵宾厅缴纳5万元即可办理一张理财金卡，后可到泰和天成售楼部签订VIP认购协议，即可认领“天成世家VIP尊贵卡”及泰和天成精美礼品一份。优惠：开盘当天成功认购房源可享受五万抵六万的优惠，从办卡当天至开盘前一天，每天将累积100元的购房基金用来抵用房款。泰和天成预计6月中旬开盘，开盘房源为高层2#、3#楼，多层房源为10#、11#、12#楼，商铺9#楼，开盘户型以120户型为主。一层为商铺和自行车库，2-18楼为住宅2#楼户型面积分别为85、120，3#楼分别为123、139。销售分析：目前附近多层均价6800元/左右，项目预计售价7000

45、元/。客户主要是马鞍山市区客户及少量南京客户。项目优势：市区售楼处装修高档，业务员专业素质高，小区7层多层带电梯，中央空调入户。项目紧邻公园及市政府，楼盘促销优惠较大，多层房源深受诗城购房者青睐。配套设施：马钢总公司、中国电信、中国移动、中国人民银行、市税务局、市图书馆公交：19路、30路、28路、122路楼盘位置：湖东南路与九华东路交汇处售楼地址：艳阳路中央花园15栋北1楼（紧邻上岛咖啡）开发商：马鞍山市泰和房地产开发有限公司售楼电话33988884、江南御花园项目概况：地处马鞍山最佳生活地段，东湖公园之滨，梅山公园之畔，与建设中的新市政广场相距不到2公里。一边是

46、生活的宁静、清新与悠闲。真正体验纯粹的有氧生活；周边便捷的交通枢纽，林立的住宅区，即将非常完善的生活配套。物业类型：多层、小高层、高层总建筑面积：22万容积率：1.54 车位：2:1 绿化率：34%左右主力户型：2室2厅，3室2厅 面积范围：94-206均价：小高层5500元/，商铺：5800元/ 销售信息：目前在售的房源只有十几套，为多层顶楼跃层，户型面积有120、140两种户型，阁楼面积一般是标准层面积的40%，价格从6300-6800元/不等。优惠：一次性付款97折，按揭99折。江南御花园高层湖滨国际大厦预计将于6月底7月初开盘，预计交房时间为2012年12月份。销售分析：目前售楼处推出

47、10多套尾盘特价房，户型面积124-206，单价5580-6800元/不等。客户主要是马鞍山市区客户及少量南京客户。项目优势：现房实景，市区售楼处装修高档，业务员专业素质高，项目紧邻公园，小区内部及周边环境好。配套设施：市政：东湖花园、梅山公园、新市政公园；教育：建中、佳山乡小学；商业：欧尚超市、宝庆美食、中国农业银行、中国电信、农贸市场、药店等。公交：30路楼盘位置：江东大道与九华路口开发商：马鞍山锦江建设开发有限公司售楼电话28288885、翡翠森林花园项目概况：近40亩景观森林环伺小区，自然尽享清凉。距市区中心地段仅5分钟车程，出入便捷；全框架式建筑，一楼架空

48、，高安全性，高得房率；7种优雅户型；地下车库；紧贴于社区的便捷商业街。新加坡概念社区，北欧概念森林环境，近40亩的森林花园环抱小区，叠加而成全市最具生活品质感的多层住宅。物业类型：多层总建筑面积：55万平米 绿化率：50%左右均价： 6900元/ 销售信息：目前只有少量的6楼跃层房源在售，户型面积130，一房一价，总价一般在80万/套左右，目前购房暂无任何优惠，据了解翡翠森林花园二期交房时间为2011年6月底。销售分析：目前售楼处仅余几套尾盘，户型面积130，单价6800元/左右，阁楼面积40。客户主要是马鞍山市区客户及少量南京客户。项目优势：现房实景，市区售楼处装修较好，业务员专业度一般，项

49、目小区内部及周边环境好。距市区中心地段仅5分钟车程，出入便捷；全框架式建筑，1楼架空，高安全性，高得房率；地下车库，人车分流；紧临社区的便捷商业街。配套设施：小区配套：幼儿园、室外活动健身广场；周边配套：大型超市、公园；公交：30路、109路楼盘位置：慈湖路与东湖路交叉口（格林春天正南面）售楼地址：贵都花园16栋（康乐路与印山路交叉口）开发商：安徽协亚房地产开发集团有限公司售楼电话23470006、西湖公元皇府项目概况：项目集西湖房产26年开发之大成，打造专家型地产精英铸就西湖花园升级钜作。居于城市中心，坐享永丰河天然稀缺城市水景。地上总建筑面积约7.2万，由Art

50、-Deco建筑风格的6幢高层围绕近万平方米中央大庭院排列组成，致力于打造马鞍山不曾有过的顶级豪宅。物业类型：小高层、高层总建筑面积：7.2万 容积率：2.99 绿化率：37.1%左右主力户型：3房2厅 面积范围：130均价：住宅7000元/ 销售信息：全部为高层建筑府目前工程正紧张施工中，即将推出114-230平方米阔景华宅。公元皇府预计于2011年5-6月份开盘。售楼部正在紧张建设中，预计5月初即可对外亮相。销售分析：目前尚未开盘，客户主要是马鞍山市区客户及少量南京客户。项目优势：售楼处位于西湖花园，西湖花园现房实景，当地的客户口碑好。楼盘紧邻新市政府，配套齐全。配套设施：毗邻市政公园、歌剧

51、院、博物馆、图书馆、老干部活动中心等大型市政配套。周边遍布百货公司、超市、餐饮、娱乐、休闲、星级酒店、银行、学校、医院（华霆医院）等众多成熟优质的配套资源。公交：19路、28路楼盘位置：印山路和湖东南路交汇处售楼地址：西湖花园展销中心（江东大道马濮路交叉口）开发商：马鞍山西湖房地产开发有限公司售楼电话21188887、天泽水岸项目概况：项目位于湖东南路与九华路交叉口，南至西塘路，东接银河湾住宅小区，是马鞍山城市南进核心区域，与新的市政中心仅举步之遥，小区斜对面有新建的马钢总公司、中国电信、中国移动、中国人民银行、市税务局、市图书馆等大型企事业单位，出小区沿湖东路向北

52、，5分钟车程即可到达商业中心团结广场，目前开通的公交线路有19路、28路、30路，均可到达。新一轮的城市进化已经开始，城市南进的步伐必将带动周边的商业配套及交通的完善，住区的升值潜力巨大。 开工时间： 绿 化 率：40% 交房时间：2012年07月 总建筑面积：25万房屋属性：期房 施工单位：占地面积：156亩 容 积 率：1.98 代 理 商： 景观设计：马鞍山园林设计院 付款方式：一次性付款，按揭 目前进度： 目前还有92.89、94.22户型。学校(学区)：佳山乡小学、十六中 综合商场：出小区沿湖东路向北即可到达沃尔玛超市，沿湖西路北上即可到达华润苏果超市；沿太白大道北上便是农工商超市银

53、行： 中国人民银行通信：中国电信、中国移动游园：市政广场、东湖公园、梅山公园、烟墩山遗址医院：华霆医院公交车线路：28路、19路、30路 其它：马钢总公司、市税务局、市大剧院、市图书馆、博物馆物业类型：小高层总建筑面积：25万 容积率：1.98 绿化率：40%左右主力户型： 3室2厅 面积范围：139均价：小高层6300元/销售信息：项目目前在售的是21#、22#楼小高层房源，户型面积全部为130左右的三室两厅大户型，均价6400元/，每套总价80多万。优惠：一次性付款97折，商业贷款98折，公积金贷款暂无优惠。另据了解，天泽水岸多层及高层（18-28F）预计2011年6月份推出。销售分析：由

54、于项目总价高，受新政影响较大，销售情况不好，客户主要是马鞍山市区客户及少量南京客户。项目优势：位于马鞍山南进核心区域，坐享城市向南发展配套，25万平米水岸生态高端小区。配套设施：学校(学区)：佳山乡小学、十六中；综合商场：出小区沿湖东路向北即可到达沃尔玛超市，沿湖西路北上即可到达华润苏果超市；沿太白大道北上便是农工商超市；银行：中国人民银行；通信：中国电信、中国移动；公园：市政广场、东湖公园、梅山公园、烟墩山遗址；医院：华霆医院；其它：马钢总公司、市税务局、市大剧院、市图书馆、博物馆公交：28路、19路、30路楼盘位置：湖东南路与九华路交叉口售楼地址：湖东南路与九华路交叉口开发商：马鞍山世荣房

55、产售楼电话： 35596668、润泽家园项目概况：项目是江东板块又一楼盘项目，该项目位于雨山路南侧，慈湖河路东侧，距市中心仅10分钟路程。本案总建筑面积100000平米，40000平米精美园林，计划分两期开发，一期建筑面积38000平米，其中5000平米沿街配套底商， 房型以90110平米二房、三房为主，纯多层现房发售。物业类型：多层、小高层 总建筑面积：10.8万平米 容积率：1.5 绿化率：37%左右主力户型： 2房2厅，3室2厅 面积范围：87-92均价：多层均价7000元/ 销售信息：项目3月26日推出一期最后剩余珍稀现房多层，共计60余套（最后一批现房）户型87-92两房至三房均有。

56、3月15-25号即可接受预订，届时交1万元定金，就可以每天累计999.9元房款，10天共计可累计1万，前期办理VIP卡的客户，也可享受如此优惠。开盘当天即受到购房者追捧，现仅余6、7套，82和92两种户型均有。均价7000元/，现购房暂无优惠。销售分析：现仅余6、7套房源，均价7500-8000元/，购房客户为马鞍山市区及少量南京客户。项目优势：现房多层，公摊小，深受诗城客户喜爱，开盘前优惠幅度较大。配套设施：三姚小学、欧尚超市、旅游汽车站、农贸市场、幼儿园公交：3、23、113、103路在旅游汽车站下，往东300米楼盘位置：雨山路与慈湖河路交叉口售楼地址：贵都花园16#楼开发商：马鞍山龙达电

57、厂售楼电话：0555- 2842888 28425559、悦城景苑地处雨山路与慈湖河路交叉口，东接宁马高速雨山路入口，北与在建中的轻轨站相望，南与旅游汽车站相邻，拥有多路公交，向西世纪联华、欧尚、沃尔玛、苏果超市林立，10分钟尽享轻松都市生活，体验一个人的shopping乐趣。大开间，小进深，90128两房及小三房，为您精心规划未来生活，南北通透，全明设计，高得房率，空间布局紧凑，功能区布置有序，尽享优悦空间。物业类型：多层、小高层 总建筑面积：1.2万 容积率：1.8 绿化率：35%均价：6800元/ 销售信息：3月16日推出两栋多层、一栋小高层，共计112套房源，面积从90-128平米不等

58、。开盘当天认购可享受3000元，7日内签约5000元优惠；另外一次性付款可享受96折的优惠，商业贷款享受98折优惠。销售分析：目前剩余房源10几套，客户主要是马鞍山市区客户。售楼处档次及业务员专业度不高。配套设施：世纪联华、欧尚、沃尔玛、苏果超市林立，10分钟即可尽享轻松都市生活。公交：3、6、16、18、19、23、26、103路公交楼盘位置：雨山路与慈湖河路交叉口（烟草公司北侧）开发商：马鞍山市万高置业有限公司售楼电话3356688（三）、花山区重点楼盘个案分析1、朝辉东方城项目概况：处于湖南路与慈湖河路东南向地块，雨山路南侧还有少量地块，项目占地691亩，总建

59、筑面积近140万平米，地块共分为6大区进行组团开发及销售。整体项目包含洋房、小高层、高层、超高层、公寓等多种物业产品；项目内拥有3万五星级酒店，近4000的农贸市场；还有幼儿园及小学，是马鞍山目前房地产市场最大社区。在这里，朝辉集团将全力打造一个集生态型、多功能、复合型的大型综合社区。建成后将有12000多户，总人口约4万人，这样的规模才能体现出真正意义上的城。幼儿园：自建学校：自建小学物业类型：电梯洋房、小高层、高层、SOHO公寓总建筑面积：140万 容积率：1.4 绿化率：40%左右主力户型：2室2厅，3室2厅 面积范围：80-110均价：高层6400元/销售信息：目前在售的是高层7#（2

60、6层）、8#、9#（34层）楼，户型70-120平米，价格5800-7000元/，底层的价格较低高层价格较高，目前房源剩余西边套较多，户型主要有113和117的三房两厅。优惠：目前购房即有每套减13000元的优惠，另有一次付款99折的优惠。销售分析：目前售楼处高层均价6400元/，主力户型80左右，2梯4户，一期已售400套，正售400套主要针对老客户，待售300套，客户主要是马鞍山市区客户、向山镇客户及少量南京客户。项目优势：售楼处装修档次高，销售氛围浓，业务员素质高；户型设计较好，送入户花园；140万目前当地超级大盘；紧靠轻轨及火车站；项目77%为绿化景观；开发商实力雄厚，目前马鞍山三盘联