房地产估价制度与政策知识点汇总

1、20XX房地产估价师制度与政策资料12011-06-0114:18大中小打印我要纠错第一章房地产业本章主要容第一节房地产业概述第二节住房制度概述第三节土地制度概述第四节房地产法制建设容详解第一节房地产业概述.房地产的基本概念概念房地产业是从事房地产投资、开发、经营、服务和管理五类的行业在国民经济分类中属第三产业房地产业与建筑业的区别与联系区别：房地产业是第三产业，建筑是物质生产部门，属第二产业房地产业与建筑业是甲方与乙方的关系.房地产业的作用七大作用为国民经济发展提供重要物质条件房地产业关联度高，带动力强，可带动相关产业的发展GD续靠房地产的拉动作用可改善人民的住房条件和生活环境可加快旧城改造

2、和城市基础设施建设有利于优化产业结构，改善投资环境可扩大就业可增加政府财政收入.房地产业的细分两大行业3大类房地产开发业主体地位房地产服务业物业管理房地产中介服务业咨询估价经纪成熟的房地产市场中，经纪业是主体注意中介和经纪的区别房地产服务业和房地产中介服务业的区别20XX真题物业管理业不属于房地产中介服务业。答案，答案物业管理属于房地产服务业，但不属于房地产中介服务业，中介服务业包括咨询、估价和经纪三类。典型例题是指为有关房地产活动当事人提供法律、法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动。A.房地产投资开发B.房地产咨询C.房地产估价D.房地产经纪答案B.房地产业的历史延革五个时期1949年

3、以前以土地和房产私有制为基础的房地产业19491955年，确立产权,建设机构改善生活条件的房地产稳定期10551965年，国家经租与公私合营,确立了公有制在房地产中的主体地位19661978年，房地产混乱停滞1978今,进行了城镇住房制度改革、城镇土地使用制度改革和房地产生产方式改革，确立了社会主义房地产市场第二节城镇住房制度改革我国的住房制度城镇住房制度-78年后发生根本性变化农村住房制度-农民自建、自住、住房私有制度，一直未发生变化我国房地产业的发展得益于以下三项改革城镇住房制度改革城镇土地使用制度改革房地产生产方式改革.城镇住房制度改革传统城镇住房制度国家统包、无偿分配、低租金、无期限使

4、用为特点的实物福利性住房制度根本问题不能有效满足城镇居民的住房需求以租无法养房住制度改革的阶段三阶段探索和试点阶段提出走住房商品化道路19781991改革的全面推进和配套改革阶段19911994改革的深化和全面实施阶段1994年以后.现行城镇住房制度的基本框架三个方面新增住房供应方面两条脚走路加强经济适用住房的建设和管理经济适用房增加普通商品房供应，控制高档商品房建设商品房存量住房方面房改推进公房出售完善住房补贴制度政府住房保障职能建立完善廉租房制度经济适用房性质经济适用房地具有保障性的政策性商品房是商品房的一种出售价格确定实行政府指导价，按保本微利原则确定经济适用住房的成本八项征地和拆迁补偿

5、费勘察设计和前期工程费建安工程费住宅小区基础设施建设费企业管理费，一般控制在2现下贷款利息税金开发利润，按前四项的3犯下政府的优惠政策-哪些措施降低开发成本主要五项土地无偿划拨减免行政事业性收费政府承担小区外基础设施建设控制开发贷款利率税收优惠政策建设的规定严格控制在中小套型严格审定销售价格严格实行建设项目招标投标制度供应的规定供应实行申请、审批和公示制度集资、合作建房资、合作建房是经济适用住房建设的组成部分，不得成为变相的实物分房或开发经营20XX真题经济适用住房出售价格实行政府定价，按保本不盈利的原则确定。答案X解析实行政府指导价，按保本微利原则确定20XX真题经济适用住房供应实行申请、审

6、批和公示制度。答案，普通商品房两个70政策从20XX6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房含经济适用住房面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70蛆上优先保证中低价位、中小套型普通商品住房含经济适用房和廉租住房的土地供应其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%廉租房含廉租房是解决最低收入和低收入家庭住房困难的主要渠道保障方式城市廉租住房保障实行货币补贴和实物配租相结合的方式，以发放租赁补贴为主人均廉租房面积标准原则上不超过当地人均住房面积的60%租金标准实行政府定价，由维修费、管理费二项因素构成租赁住房补贴标准按市场平均租金与廉租住房租金标准的差额计算廉

7、租住房房源四项来源政府新建收购改建鼓励社会捐赠廉租住房保障资金来源五项来源财政预算资金住房公积金增值收益-提取贷款风险准备金和管理费用之后土地出让净收益-用于廉租住房保障资金的比例不得低于10%,可适当提高廉租住房租金收入-实行收支两条线管理，专项用于廉租房维护和管理中央预算投资补助和中央财政廉租住房保障专项补助支持对中西部困难地区20XX真题我国到“十一五期末，全国廉租住房制度的保障围要求扩大到住房困难家庭。A.低收入B.中低收入C.中等收入D.所有答案A20XX真题政府解决低收入家庭住房困难的主要渠道是提供。A.商品住房B.限价商品住房C.经济适用住房D.廉租住房答案D解析低收入的住房保障

8、只有廉租房。20XX真题廉租住房保障资金的来源有A.财政预算资金B.房屋维修资会C.土地出让净收益D.住房公积金增值收益E.廉租住房预售资金答案ACD第三节城市土地使用制度改革.土地所有制土的实行社会主义公有制国有土地含所有权归全民所有，由国务院代表国家行使国有土地的围土地管理法城市市区的土地农村和城市郊区中已经依法没收、征收、征购为国有的土地国家依法征收的土地依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地农村集体经济组织全部成员转为城市居民的，原属于其成员集体所有的土地因国家组织移民、自然灾害等原因，农民集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地特殊情况建制镇的土地所有权问题区别

9、对待取得建设用地使用权的途径四种划拨出让转让租赁关于国有建设用地的相关规定使用权人享有占有、使用和收益的权利还有部分处分的权利不得改变土地用途，如需改变用途，必须经有关行政主管部门批准建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立房随地走地随房走20XX真题国有土地所有权由代表国家行使。A.国务院B.国务院土地行政主管部门C.市、县人民政府D.市、县人民政府土地行政主管部门答案A解析政府代表国家行使，只能是中央人民政府。集体土地含所有权归农民集体所有三种具体形式村农民集体村两个以上农村集体经济组织的农民集体乡镇农民集体集体所有土地的围农村和城市郊区的土地一般属于农民集体所有法律明确规定属

10、于国家所有的除外宅基地和自留地、自留山，属于集体所有法律明确规定属于集体的矿藏、水流、森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源如无规定属国家所有.土地管理基本制度四大制度土地登记制度国有土地使用权登记集体土地所有权登记集体土地使用权登记他项权利登记土地有偿有限期使用制度土地使用权出让有偿有期限土地用途管制制度土地分为农用地、建设用地和未利用土地三大类核心是不能随意改变土地的用途，农用地转用需经政府批准控制建设用地总量耕地保护制度包括新开垦地、轮歇地、草田轮作地以种植农作物为主间有树木的土地耕种3年以上的滩地和滩涂也属于耕地.城镇土地使用制度改革原有的使用制度核心两方面土地实行行政划拨，无偿无期限

11、使用无偿无期限使用禁止土地使用者转让土地禁止流转城镇土地使用制度改革的进程五方面征收土地使用费开展土地使用权有偿出让和转让制定地方性土地使用权出让、转让法规修改宪法和土地管理法制定全国性的土地使用权出让和转让条例.现行城镇土地使用制度的基本框架在不改变城市土地国有的条件下，采取拍卖、招标、协议、挂牌等方式，将土地使用权有偿、有限期出让给土地使用者有偿有期限土地使用者在使用年限可以转让、出租、抵押或者用于其他经济活动使用权可入市需要继续使用的，经批准期限可以延长，按当时市场情况补交地价可延期第四节房地产法制建设.房地产法律体系六类法律人大通过四法律行政法规-国务院令六条例地方性法规部门规章-国务

12、院部委部长令地方性政府规章理性文件和技术规.房地产相关法律四法律城市房地产管理法土地管理法城乡规划法物权法.房地产行政法规六条例土地管理法实施条例城市房地产开发经营管理条例城市房屋拆迁管理条例城镇国有土地使用权出让转让暂行条例住房公积金管理条例物业管理条例.房地产部门规章名称特点：XX办法,规定第二章建设用地制度与政策本章主要容第一节集体土地征收第二节建设用地使用权出让第三节建设用地使用权划拨第四节闲置土地的处理容详解第一节集体土地征收.征收集体土地的特点集体土地概述农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有宅基地和自留地、自留山属于农民集体所有集体土地的使用权不得出

13、让、转让或者出租用于非农建设符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依发生转移的除外集体土地流转的特例20XX真题土地管理法规定，农民自有住宅的宅基地，属所有。A.国家B.所在的村民小组C.农民个人D.农民集体答案D解析宅基地的所有权也归集体，使用权归农民个人。征地集体土地的概念是国家为了公共利益的需要，依法将集体所有土地转变为国有土地并给予补偿的行为实质是土地所有权由集体所有变为国家所有征收与征用的共同与不同之处共同之处都具有一定强制性都要经过法定程序都要依法给予补偿不同之处征收是所有权发生改变，由集体所有权转变为国家所有权征用是使用权改变，所有权不变，

14、强制使用，特定情况结束后应返还原所有人20XX真题国家为了公共利益的需要，征用集体土地，其土地所有权不发生转移。答案，解析征用所有权不发生变化，只是使用权变化。征收的特点强制性-土地征收是国家行为妥善安置被征地单位和人员的生产和生活-要给予被征地单位经济补偿被征收的土地所有权发生转移-集体所有土地转变为国家所有土地.征收的原则珍惜耕地，合理利用土地的原则能不征就不征，能少征就少征保证国家建设用地的原则该征就征，反对拒征和大幅度提高征地费用妥善安置被征地单位和农民的原则对征收的土地要适当补偿对农民造成的损失要适当补助对因征地造成的剩余农业劳动力要适当安排妥善安置拆迁户有偿使用土地的原则土地征收后

15、，除公共设施基础设施外，就应实行有偿使用供应依法征地的原则必须有县级以上政府的批准文件按照合法的程序和法定的审批权限依法办理手续限止以租代征20XX真题下列关于集体土地征收或者征用的表述中，正确的有。A.征收或者征用都是为了公共利益需要B.征收或者征用都要依法给予补偿C.征收是国家行为，征用是企业行为D.征收是土地所有权发生改变，征用是土地使用权发生改变E.征收是弓II制性的,征用是非强制性的答案ABD.征收、征用集体土地的政策规定征收土地的围为了公共利益的需要，可以征收集体土地土地征收后，所有权属于国家，用地单位只有使用权20XX真题并给予补宪法规定，国家为了公共利益的需求，可以依照法律规定

16、对土地实行偿A.征收B.征用C.征收或者征用D.征购答案C征收土地批准权限听证制度-在征地依法报批前，当地土地行政主管部门应组织听证征收土地实行两级审批制度-国务院和省级政府所有权转变农用地转为建设用地的，应办理农地转用审批手续用途转变由国务院审批的基本农田基本农田以外的耕地超过35公顷的其他土地超过70公顷的其他用地由省级政府审批并报国务备案申请征地不得化整为零征收土地应根据总体设计一次申请批准，不得化整为零分期建设的项目，应当分期征地，不得先征待用铁路、公路、输油等管线工程可以分段征收对被征地单位和农民进行安置、补偿和补助由用地单位支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费临时用地

17、政策由建设单位向批准工程项目用地的机关提出临时用地时申请并取得批准由建设单位与集体土地所有单位签订临时用地协议征用而非征收临时用地期限最多不超过2年不得改变批准的用途，不得从事生产性、经营性活动，不得修建永久性建筑期满后建设单位清理场地支付费用，到土管部门注销登记超期可再次提出申请，不退地又不申请的视为违章用地联营使用集体土地政策两种方法联营指全民或集体所有制企业与农村集体经济组织共同投资兴办联营企业持县级以上政府批准的设计任务书或其他批准文件由联营企业向县级以上政府土管部门提出用地申请两种处理方式批准后可以改变土地性质，实行征收也可以不改变土地所有权，作为联营条件联营企业用地可以不改变土地权

18、属性质征收土地公告主要是两个公告概念由被征收土地所在的市县人民政府，在收到征收土地方案后10日以书面或其它形式进行公告征地公告容四项征收批准机关、文号、时间和用途批文被征收土地的所有权人、位置、地类和面积土地征地补偿标准和农业人口安置途径人员办理征地补偿的期限与地点手续征地补偿安置方案公告容被征地土地情况土地补偿费标准、数量、支付对象和方式安置补助费的标准、数量、支付对象和方式地上附着物和青苗的补偿标准和支付方式农业人口具体安置途径其他措施未过行公告的，被征地单位和个人有权拒绝办理手续征地补偿费的使用补偿和安置补助费按有关规定使用给村集体或农民个人耕地占用税用于土地开发和农业发展菜田基金、土地

19、复垦费、土地荒芜费、防洪费用于菜田开发建设和土地的调整和治理征地管理费用于土地管理部门的各种业务开支特殊征地政策大中型水利水电工程补偿一国务院另行规定征收林地、园林林业管理部门规定征收中发现文物、古迹、古树-报相关部门处理后方可征地烈士墓、华侨墓-按主管部门办理用地围有国防设施一经协商后方可征收.土地征收补偿围和标准征地补偿费的构成三大类土地补偿费-给集体的，补偿所有权安置补助费-给个人的，安置劳动力地上物及青苗补偿费-给地上物的所有人注意专有名词的精准性征地补偿费与土地补偿费不同安置补助费，不叫安置补偿费土地补偿费是征地费的主要部分，为补偿被征地和原土地使用人的经济损失而支付的款项对地由用地

20、单位支付土地补偿费标准征收耕地白补偿费，为该耕地被征收前3年平均年产值的6-10倍按原用途补偿其他土地标准，由省级规定安置补助费安置补助费是为安置因征地造成的农村剩余劳动力的补助费对人耕地标准安置补助费=需要安置的农业人口数X每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准需要安置的农业人口数，按照被征收的耕地数量除以征地前被征地单位平均每人占有耕地的数量计算每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准，为该耕地被征收前3年平均年产值的46倍每公顷被征收耕地的安置补助费，最高不得超过被征收前3年平均年产值的15倍非耕地标准由省级规定征地补偿费的特殊规定人均耕地特别少的地区，按前述标准支付土地补偿费和安置补

21、助费，尚不能使农民保持原有生活水平的，经省级政府批准，可以增加安置补助费，但土地补偿费和安置补助费之和不得超过该土地被征前3年平均年产值的30倍土地补偿费和安置补助费的总和达到法定上限，尚不足以使被征地农民保持原有生活水平的，当地人民政府可以用国有土地有偿使用收入予以补贴政府的管理省级政府要制订并公布各市县征地的统一年产值标准或区片综合地价征地补偿做到同地同价国家重点建设项目必须将征地费用足额列入概算对有稳定收益的项目，农民可用建设用地使用权入股地上附着物和青苗补偿费地上附着物和青苗补偿费标准，由省级政府规定征收城市郊区的菜地，缴纳新菜地开发建设基金城市郊区的菜地，是指连续3年以上常年种菜或养

22、殖鱼、虾的商品菜地和精养鱼塘临时用地补偿标准征用临日用地，应与集体经济组织签订临时用地协议按土地前3年平均年产值逐年给予补偿注意没有倍数但临时用地逐年累计的补偿费最高不得超过土地补偿费和安置补助费的总和为何有高限的规定临时用地补偿相当于租金征地补偿费相当于销售价格如果租金之和超过了售价，那就不如买了而不是租补偿费用的使用土地补偿费-农村集体经济组织所有地上附着物和青苗补偿费-归地上附着物和青苗的所有者安置补助费三种方式由农村集体经济组织安置人员的-由农村集体经济组织管理和使用其他单位安置的人员一支付给安置单位不需要统一安置的人员-发放给个人20XX真题下列关于征收土地的表述中，正确的是A.土地

23、补偿费均为该土地被征地前三年平均年产值的6至10倍B.安置补助费只能发放给安置单位C.并非所有的征地都要支付青苗补偿费D.只有所征土地连续三年以上常年种菜，才须缴纳新菜地开发建设基金答案C解析A征收耕地按此标准，非耕地可参照此标准由省级政府标准。B安置补助费有三种发放方式，由农村集体经济组织安置人员的-由农村集体经济组织管理和使用，其他单位安置的人员一支付给安置单位，不需要统一安置的人员-发放给个人；D鱼塘也要交。.土地征收工作程序申请用地申请机构土地所在地县级以上地方人民政府土地管理部门申请的依据经批准的设计任务书或初步设计年度基本建设计划立项其它所需附上有资料建设单位有关资质证明项目可行性

24、研究报告批复或其它有关批准文件土地行政部门出具有用地预审报告初步设计或其他有关材料建设项目总平面布置图占用耕地的，提出补充耕地方案项目位于地质灾害区的，提供地质灾害危险性评估报告提供地价评估报告受理申请并审查有关文件一书四方案审查时间受理的30日编制一书建设项目用地呈报说明书拟定四方案农用地转用方案用途转变补充耕地方案征地方案所有权转变供地方案使用权转变流程经同级人民政府审核同意后报上一级土地管理部门审查审批用地一制度实行土地管理部门部会审制度审批土地批文必须是政府的，而不是土管部门的征地实施实施机构被征收土地所在地市县人民政府注意不是土管部门程序征地公告支付征地费安置农业人口协调征地争议签发

25、用地证书合同+登记有偿使用土地的签订土地使用权出让合同以划拨方式使用土地的，签发国有土地划拨决定书和建设用地批准书用地单位持上述文件办理土地登记手续征地批准后的实施管理时间用地批准后至颁发土地使用权证书前的管理措施会同有关部门落实安置措施督促被征地单位按期移交土地处理征地过程中的各种争议填写征地结案报告表示征地工作结束建立征收土地档案三项要求整理和收集征收过程中形成的各种文件收集存档的文件一律是原件市、县围的土地档案应统一格式第二章建设用地制度与政策第二节建设用地使用权出让供地方式划拨-无偿无期限出让有偿有期限.出让的概念出让是指国家将国有土地使用权在一定上限出让给土地使用者，由土地使用者向国

26、家支付土地使用权出让金的行为出让金是指通地有偿有限期出让方式取得土地使用权的受让者，按照合同规定的期限，一次或分次提前支付的整个使用期间的地租出让的含义出让是土地一级市场，由国家垄断，一方必定是国家经出让取得使用权的单位，只有使用权，所有权依然归国家所有。在期限对土地拥有占有、使用、收益、处分权部分处分权；土地使用权可以入市，可以进行转让、出租、抵押等经营活动，但地下埋藏物归国家所有使用者只有在向国家支付了全部土地使用权出让金后才能领取土地使用权证书集体土地不经征收不得出让出让是国家以土地所有者身份与土地使用者之间关于权利义务的经济关系，具有平等、自愿、有偿、有期限的特点民事关系.建设用地使用

27、权出让计划出让土地的三符合符合土地利用总体规划符合城市规划符合年度建设用地计划程序省级政府下达控制指标，拟定年度出让国有土地总面积方案具体出让每幅地的条件，由市县级政府土管部门会同规划、建设、房产管理部门拟定，经有批准权人民政府批准后，由市、县土管部门实施.出让方式出让方式方式四种招标、拍卖、挂牌、协议应采用招拍挂的情形工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地五类其它性质，同一土地有两个以上意向用地者的注意要分清以下概念的级别划拨、出让、招标、拍卖、挂牌、协议出让的一般规定招拍挂的共同要求招拍挂都必须发布公告招拍挂都应当遵循公开、公平、公正和诚信的原则挂牌出让的，出让公告中规定的申请截止时

28、间，应当为挂牌出让结束日前2天市县政府土管部门应当根据土地估价结果和政府产业政策综合确定标底或底价标底或底价不得低于国家最低标准确定招标标底、拍卖和挂牌的起叫价、底价、投标竞买保证金，应该实行集体决策招标标底和拍卖挂牌的底价，在招标开标前和拍卖挂牌出让活动结束前应招标出让的含义与程序招标出让的含义是指市、县国土部门发布招标公告，邀请特定或者不特定的自然人、法人和其他组织参加国有建设用地使用权投标，根据投标结果确定国有建设用地使用权人的行为本方式有利于公平竞争，适用于需要优化土地布局，重大工程的较块的出让程序投标开标-投标人少于三人，应终止招标活动评标-评标小组由出让人代表，有关专家组成，人数为

29、五人以上单数中标-基本原则是价高者得，对能够最大限度地满足招标文件中各项综合评价标准，或者通史满足招标文件的实质性要求且价格最高的投标人，应当确定为中标人拍卖出让的含义与程序含义拍卖出让是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定国有建设用地使用权人的行为拍卖的方式特点是利于公平竞争，一般出最高价者取得土地使用权适用于区位条件好，交通便利的闹市区，土地利用上有较大灵活性的地块的出让竞买人不足三人，或者竞买人的最高应价未达到底价时，应当终止拍卖程序主持人点算竞买人主持人介绍拍卖宗地情况主持人宣布拍卖规则主持主人报出起叫价竞买人举牌应价或者报价主持人确认应价或者报

30、价后继续竞价主持人连续三次宣布同一应价或者报价而没有再应价报价的，主持人落槌表示成交主持人宣布最高应价报价者为竞得人协议出让的含义含义协议出让是指政府作为土地所有者与选定的受让方磋商用地条件及价款，达成协议并签订土地使用权出让合同，有偿出让土地使用权的行为特点自由度大，不利于公平竞争适用围适用于公共福利事业和非盈利性的社会团体、机关单位用地和某些特殊用地处罚应当以招标挂方式出让的而擅自采用协议方式出让，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员给予处分，构成犯罪，追究刑事责任归纳总结方式人数少于三个适用围法律文件招标终止招标需要优化土地布局，重大工程的较块的出让中标通知书拍卖终止拍卖区位条件好，交

31、通便利的闹市区，土地利用上有较大灵活性的地块的出让成交确认书挂牌可以成交成交确认书协议一般只有一家适用于公共福利事业和非盈利性的社会团体、机关单位用地和某些特殊用地协议出让合同挂牌出让的含义与程序含义是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果或现场竞价结果确定建设用地使用人的行为挂牌时间不少于10个工作日挂牌期间，土管部门可以根据竞买人的竞价情况调整增价幅度程序在挂牌起始日，出让人将土地情况及要求在土地交易所挂牌公布符合条件的竞买人填写报价单报价挂牌主持人确认该间报价后，更新显示持

32、牌价格挂牌主持人在挂牌公告规定的截止时确定竞得人可有现场竞价环节挂牌确认成交的规则在挂牌期限只有一个竞买人报价的，且报价不低于底价，挂牌成交在挂牌期限有两个或两个以上的竞买人报价的，出价最高者为竞得人报价相同的，先提交报价单者为竞得人必须高于底价在挂牌期无应价者或者竞买人的报价均低于底价的，挂牌不成交确定土地使用人之后的步骤出让人应向确定的土地使用者发出中标通知书或成交确认书中标通知书或成交确认书具有法律效力，出让人改变竞得结果或中标人放弃中标宗的地应当承担法律责任按中标通知书或成交确认书中约定的时间双方签订国有建设用地使用权出让合同出让人应在10个工作日公布结果受让人付清全部土地出让价款后，

33、可办理土地登记，领取国有建设用地使用权证书不得按出让价款缴纳比例分割发放国有建设用地使用权证书.出让年限法定出让最高年限居住用地70年工业用地50年教育、科技、文化、卫生、体育用地50年商业、旅游、娱乐用地40年综合或者其他用地50年具体的出让年限可以短于但不能长于以上最高年限20XX真题甲开发商20XX按法定最高出让年限取得一块商业用地的土地使用权。20XX某购得该地块上建成的商业用房一间，五年后又将该房转让给王某。王某取得该房的土地使用年限是年。33353840答案A解析商业用地最高出让年限为40年，转让后只有剩余年限：40-2-5=33.建设用地使用权的收回四种情况期限届满的处理住宅期限

34、届满自动续期非住宅应当至迟于届满前一年申请续期除根据社会公共利益需要收回土地的，应当予以批准。批准的应重新签订土地使用权出让合同，支付出让金届满未申请或申请未获批准的，土地使用权由国家无偿收回，该土地上的不动产的归属有约定的，按照约定，没有约定或者或者约定不明的，按规定办理20XX真题依据物权法的规定，住宅建设用地使用权期间届满的A.由国家无偿收回B.自动续期C.应于届满前6个月申请续期D.应于届满前1年申请续期答案B解析无须申请，自动续期。20XX真题卜列关于建设用地使用权期间届满后的处理的表述中,正确的是。A.非住宅建没用地使用权期限届满后,自动续期B.住宅建设用地使用权期限届满后,自动续

35、期C.非住宅建设用地使用权期间届满后,土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于期满前6个月申请续期D.住宅建设用地使用权期间届满后,土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于期满前2年申请续期答案B解析非住宅建设用地使用权期限届满后，应当至迟于届满前一年申请续期期限届满前提前收回期限届满前，因公共利益需要可以提前收回土地提前收回土地使用权应对其上的房屋及不动产给予补偿，并退还相应的出让金因土地使用者不履行合同而收回不履行合同的情况土地使用者未如期支付地价款60日付清土地使用者未按合同约定的期限和条件开发和利用土地司法机关决定收回因土地使用者触犯法律，不能继续履行合同，司法机关决定没收财产，收回土

36、地使用权.建设用地使用权的终止因土地灭失而终止标的物不存在因土地使用者的抛弃而终止权利人不要了7.建设用地使用权出让合同签订主体市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订合同类型三类成片土地使用权出让合同项目用地宗地土地使用权出让合同划拨土地补办出让合同以及因附着物出租、转让、抵押而补佃土地使用权出让合同.1合同的主要容合同主体当事人的名称和住所土地界址、面积等建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间土地用途使用期限出让金等费用及其支付方式解决争议的方法附件宗地平面界址图出让宗地竖向界限规划条件.2合同的履行闲置的处理超过合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于出让金20%以下的土

37、地闲置费满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权因不可抗力或政府、政府有关部门的行为，或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外用途改变用地单位改变土地利用条件及用途，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政管理部门的同意，变更或重新签订出让合同并相应调整地价款两部门批准未达到出让合同约定的开发条件可要求用地单位支付违约金违约金比例为投资差额部分占约定投资部分的比例计算违约金的基数是出让金典型例题下列以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的情况中，政府可以无偿收回土地使用权的是。A.出让合同约定20XX6月30日动工开发，中间曾受到非典的影响，规划部门审批工作在一段时间暂停，导致前期

38、工作延误，到20XX6月30日仍未动工开发B.城市总体规划变更，使得项目规划设计变更，导致超过出让合同约定的动开发日期满两年未动工开发C.开发商要求提高项目容积率，规划部门不批准，导致超过出让合同约定的动工开发日期满两年未动工开发D.因发生自然灾害，地块的地质条件发生重大变化，导致超过出让合同约定的动工开发日期满两年未动工开发答案C解析A非典为不可抗力，超过两年但由于不可抗力的除外；B的拖延是由于政府部门的行为；D自然灾害为不可抗力。.3合同的解除双方，均为60日土地使用者延期付款超过60日，土管部门有权解除合同，并可以请求违约赔偿出让人延期交付土地超过60日，土地使用者有权解除合同，土管部门

39、双倍返还定金，退还已支付地价款，并可要求赔偿第三节建设用地使用权划拨.划拨的含义概念划拨是指县级以上人民政府依法批准，在用地者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付使用，或者将建设用地使用权无偿交给土地使用者的行为含义包括土地使用者缴纳拆迁安置、补偿费用和地无偿取得两种形式成本价或无偿划拨土地一般无期限，但未经许可不得流转取得划拨土地使用权，必须经有批准权的人民政府核准并按法定程序办理手续国有土地主要是出让用地和划拨用地两种.划拨的围六类国家机关用地军事用地城市基础设施用地公益事业用地国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地法律规定的其他用地典型例题下列项目中，可以通过划分拨方式取得土地使用

40、权的是A.社区便民超市B.税务机关办公楼C.服务于大众的快餐店D.别墅答案B解析税务机关办公楼属于国家机关用地。.划拨的管理划拨土地的转让转让的两种形式由受让方办理土地出让手续，缴纳土地出让金可不办理出让手续，但转让方应将所获得的收益中的土地收益上缴国家，凡向国家上缴土地收益的，仍按划拨土地进行管理原划拨土地进行经营性开发建设或转让的按市场价补缴土地出让金低于市场彳交易的，政府应当行使优先购买权20XX真题转让以划拨方式取得的国有土地使用权的，其土地收益应上缴国家。答案，划拨土地使用权的出租以营利为目的的出租，应将租金中所含土地收益上缴国家不宜办理出让的，可行实租赁租赁时间超过6个月的，应签订

41、租赁合同划拨土地使用权的抵押其抵押价值应当为划拨土地使用权下的市场价值因抵押划造成土地使用权转移的，应办理土地出让手续并向国家缴纳地价款国企改制中的划拨土地处置两种方式办理出让、租赁、作价出资等方式将原无偿变有偿国有企业改造为有限责任或股份以及组建企业集团国有改组为股份合作制的国有租赁经营的非国有企业兼并国有企业保留划拨继续无偿后三项保留期限不超过5年继续作为城市基础设施用地、公益事业用地和国有重点扶持的能源、交通、水利等项目用地，原用途不变但改组为公司制企业除外国有企业兼并国有企业、非国有企业及国有企业合并后的企业是国有工业企业的在国有企业兼并、合并中，一方属于濒临破产企业的国有企业改造或改

42、组为国有独资公司的划拨土地的收回七种情况一无偿收回土地时对地上物应给予补偿因迁移、解散、撤销、破产或其他原因而停止使用土地的为了公共利益和城市规划要求司法部门没收财产而收回土地使用权土地使用者自动放弃土地使用权未经原批准机关同意，连续2年未使用不按批准用途使用铁路、公路、机场、矿场等核准报废的土地两项管理规定未经批准擅自流转的，县级以上土管部门可没收非法收入，可处以罚款凡上缴土地收益的土地，仍按划拨土地进行管理第四节闲置土地的处理.闲置土地的认定概念闲置土地是指土地使用者依法取得土地使用权后，未经原批准机关的同意，超过规定的期限未动工开发建设的建设用地认定为闲置土地的情形主要两种情况未规定动工

43、开发建设日期，自土地有偿使用合同生效或者建设用地批准书颁发之日起满1年未动工已动工开发建设，但开发建设面积占应动工开发总面积不足1/3,或者已投资额占总投资额不足25%,且未经批准中止开发建设连续满1年法律、行政法规规定的其它情形.闲置土地的处置方式七种处置方式延长开发建设期限，但最长不超过一年变更土地用途，办理手续后继续开发安排临时使用，待项目具备条件事重新批准开发，土地有增值的，由政府收取增值地价政府安排置换其他等价闲置土地政府采取招标、拍卖等方式确定新的土地使用者进行建设，对原用地单给予经济补偿政府收回土地，与土地使用者签订收回土地协议书由政府原因造成闲置的，还可以按照实际交款额占应交款

44、额的比例折算，确定相应土地给原土地使用者，其余部分由政府收回.征收土地闲置费城市规划区，以出让等有偿使用方式取得的土地，超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，按出让金20%以下征收闲置费具体由省一级规定20XX真题放地产开发项目自之日起满1年未动工开发的，可以征收土地闲置费。土地使用权出让合同签订土地使用权出让合同约定的动工开发土地使用权出让金缴纳土地使用权证书取得答案B解析未规定动工开发建设日期的-自土地使用权出让合同生效起或建设用地批准书颁发之日，在合同中规定了动工开发建设日期的一自出让合同约定的动工开发日期起无偿收回土地使用权连续两年以上未使用的，由县级以上人民政府无偿收回土

45、地使用权并进行公告，终止土地有偿使用合同，注销土地登记和土地证书20XX真题根据国家有关法规，闲置土地满未动工开发时，政府可以无偿收回土地使用权。6个月1年2年3年答案C解析闲置一年收闲置费，两年无偿收回。第四章房地产开发经营管理制度与政策本章的主要容第一节房地产开发企业管理第二节房地产开发项目管理第三节房地产经营管理第一节房地产开发企业管理.房地产开发企业的概念、特殊与分类概念房地产开发企业是依法设立、具有企业法人资格的，以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业又称为开发商或发展商、建设单位、业主等特殊性三特点高投入、高风险回报周期长综合性强，关联效应大分类两大类XX公司股份.房地产开发企业

46、的设立条件人财物名有符合公司法人登记的名称和组织机构名有适应开发经营需要的固定的办公用房物注册资本100万元以上财有4名以上持有书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员,2名以上持有书的专职会计人员人法律规定的其他条件.房地产开发企业资质等级资质等级4级一级、二级、三级、四级确定资质的条件注册资本从事房地产开发经营时间近三年房屋建筑面积累计竣工连续几年建筑工程质量合格率达到100%上一年房屋建筑施工面积专业管理人员总数中级以上职称管理人员持有书的专职会计人员完备的质量保证体系具备住宅质量保证书和住宅使用说明书从未发生过重大工程质量事故重点房地产开发企业资质等级条件资质等级注册资本从事房地产开

47、发经营时间近3年房屋建设面积累计竣工连续几年质量合格率达到100%上一年房屋建筑施工面积专业管理人员总数中级以上职称管理人员持有书的专职会计人员一级资质500053051540204二级资质200031531020103三级资质8002521052四级资质1001已竣工的建筑工程52.房地产开发企业设立程序设立程序两步领取营业执照到房地产开发主管部门备案-领取营业执照30日核发暂定资质证书备案需提交的资料营业执照复印件企业章程验资证明法定代表人的明专业技术人员的书和骋用合同暂定资质的管理主管部门在收到备案申请后30日核发暂定资质证书暂定资质条件不低于四级资质条件暂定资质证书有效期1年可延长，但

48、延长期不得超过2年自领取暂定资质证书之日起1年无开发项目，其有效期不得延长.房地产开发企业资质管理管理机构中央一国务院建设行政主管部门地方-县级以上地方人民政府房地产开发主管部门分级审批制度一级资质审批一由省级建设行政主管部门初审，报国务院建设行政主管部门审批二级及二级以下-由省级主管制定审批办法第二节房地产开发项目管理本节主要容.确定房地产开发项目的原则.房地产开发项目建设用地使用权的取得.房地产开发项目资本金制度.对不按期开发的房地产开发项目的处理原则.房地产开发项目质量责任制度.项目手册制度容详解.确定房地产开发项目的原则，应符合符合五划土地利用总体规划城市规划年度建设用地计划-用地计划

49、房地产开发年度计划-开发计划有必要的纳入年度固定资产投资计划原则开发项目应坚持旧区改建和新区建设相结合的原则，注重开发基础设施薄弱、交通拥挤、环境污染严重以及危旧房集中区域，保护和改善城市生态环境，保护历史文化遗产.房地产开发项目建设用地使用权的取得建设用地使用权的取得方式两大类出让有偿有期限划拨-无偿无期限国家机关用地、军事用地等法律规定的项目经济适用住房用地建设条件书面意见的容出让或划拨之前政府出具的意见，出让或划拨的附件：房地产开发项目的性质、规模和开发期限城市规划设计的条件基础设施和公共设施的建设要求基础设施建成事的产权界定项目拆迁补偿、安置要求.房地产开发项目资本金制度项目资本金概念

50、指在投资项目总投资中，由投资者认购的出资额，对投资项目来说是非债务性资金，项目法人不承担这部分资金的任何利息和债务投资者可按其出资的比例享有所有者权益，也可以转让，但不得以任何方式抽出项目资本金出资方式可货币出资，也可以实物、工业产权、非专利技术、土地使用权作价出资必须经有资格的资产评估公司评估一般以工业产权、非专利技术作价出资的比例不得超过投资资本金总额的20%房地产开发项目资本金规定资本金最低比例为35%,20XX4月刚调为普通商品房和保障性住房20%淇它30%经济适用房项目资本金最低比例为20%20XX真题20XX1月，某房地产开发公司投资开发建设一经济适用住房项日，总投资2亿元人民币，

51、则该项目资本会应不低于万元。4000500060007000答案A解析房地产开发一般项目最低资本金比例为35%,经济适用房项目最低资本金比例为20%.原规定.对不按期开发的房地产开发项目的处理原则一般处理规定出让合同约定的动工开发期限1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20%A下的土地闲置费满2年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权期限的起止日是自土地使用权出让合同生效之日计算动工开发日期是指开发建设单位进行实质性投入的日期在有拆迁的地段进行拆迁，三通一平，即视为启动如稍作启动即停工无期，不应算作开工不征收土地闲置费的三种情况记忆原则：总之不是开发商的错就不视为闲置因不要抗力造成开

52、工延期因政府或政府有关部门的行为而不能如期开工的或中断建设一年以上的因动工开发必须的前期工作出现不可预见的情况而延期动工开发的.房地产开发项目质量责任制度房地产开发企业应对其开发的项目承担质量责任房地产开发企业应对其开发的项目承担质量责任勘察、设计、施工、监理等单位应当依照法律规定或合同的约定，承担相应的责任开发商是组织者，其他所有勘察、设计、施工、监理等单位都由开发商选择，都和开发商发生合同关系，出现问题应由开发商与责任单位协调解决消费是从开发商手里购房，如同在商店购物，出现问题应由商店对消费者承担质量责任20XX真题无论质量问题是由勘察、设计、施工哪个单位造成的，房地产开发公司都应对其开发

53、的房地产项目对购房者承担责任。答案，对质量不合格的房地产项目的处理方式一般规定房屋竣工后，必须经验收合格后方可交付使用商品房交付使用后，购房人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验经核验确属主体质量不合格的，购房人有权退房，给购房人造成的损失，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任注意一定是主体有质量问题消费者也可以采取双方协商换房等其他方式注意的问题一是时间必须在办理了交付使用手续之后，在合理使用年限，至于房屋所有权证书是否办理无直接关系二是必须确属主体结构质量不合格，一般性质量问题可保修，不能退房三是必须向工程质量监督部门申请重新核验，以质量监督部门的结论为依据四是给购房

54、人造成损失应当合理界定，只包含直接损失，不包含精神损失等间接损失20XX真题因房屋质量问题应给予购房者赔偿的，房地产开发公司只赔偿直接损失。答案，解析只赔偿直接损失，不赔间接损失。20XX真题已办理了房屋所有权证的产权人，不能以房屋主体结构质量不合格要求退房。答案X解析质量不合格的情况下，要求退房的时间上在办理了交付使用手续之后的合理的使用年限，房屋所有权证书是否办理无关系。.项目手册制度-政府对开发企业的动态监控概念是指房地产开发企业应当将房地产开发项目建设过程中的主要事项记录在房地产开发项目手册中，并定期送房地产开发主管部门备案是政府行业管理部门对房地产开发企业是否按照有关法律、法规规定，

55、是否按照合同的约定进行开发建设而建立的一项动态管理制度目的主要是为了在项目实施过程中对房地产开发企业的开发活动进行监控，保护消费者的合法权益政府监控的主要容开发商是否按申请预售许可证时承诺的时间表进行开发建设预售款项是否按期投入拆迁安置是滞按要求进行工程项目是否发生变化第三节房地产经营管理本节主要容.房地产开发项目转让.商品房交付使用.房地产广告容详解.房地产开发项目转让以出让方式取得土地使用权的转让条件只能转在建工程，不能转土地地按照出让合同约定已支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书-必要条件属于房屋建设的，开发单位除土地使用权出让金外，实际投入房屋建设工程的资金额应占全部开发投资

56、总额的25%属于成片开发土地的，应形成工业或其他建设的用地条件以划拨方式取得土地使用权的转让条件转让前提必须经有批准权的人民政府审批两种处理方式受让方办理出让手续-由受让方先补办土地使用权出让手续，缴纳土地出让金出让方上缴土地收益-不办理土地出让手续，但转让方应将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家可以采用上缴土地收益”方式的情形转让的土地用途依然属于划拨用围，以及经济适用住房转让后仍用于经济适用住房的私有住宅转让后仍用于居住的按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的根据城市规划

57、土地使用权不宜出让的县级以上人民政府规定暂时无法或不需要采取土地出让方式的其他情形转让程序转让房地开发项目，转让人或受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案未备案或未按规定期限办理备案手续的房地产转让行为无效房地产开发主管部门审核以下容转让是否符合法律的规定项目转让人已签订的拆迁、设计、施工等合同是否作了变更新的项目开发建设单位是否具备开发受让项目的条件开发建设单位的名称，是否已经变更上述满足规定，转让行为有效上述不满足规定，房地产开发主管部门有权责令其补办有关手续，或者认定该转让行为无效，并可对违规的开发企业进行处罚房地产开发企

58、业项目转让后能否保证被拆迁人的利益不受损害，是政府部门审查房地产项目是否允许转让的重要指标.商品房交付使用履约按期交房房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人未能按期交付的，开发企业应承担违约责任因不可抗力或当事人在合同中约定的其他原因需延期交付的，应及时告知买受人商品房建成后的测绘结果与合同中约定的面积差额，在交房时结算协助办理权属登记备案开发企业应当在商品房交付使用之日起60日，将需要由提供办理权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门60日是备案期提供必要资料开发企业提供商品房买受人办理权属登记手续所需要的文件资料20XX真题商品住房购买人的房屋所有

59、权证由房地产开发企业在商品房交付使用之日起60日负责办理。答案X解析开发企业应当在商品房交付使用之日起60日，将需要由提供办理权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。60日是备案期限而非办理产权证期限开发企业协助办理，而不是由开发企业办理。住宅质量保证书-开发商在交付房屋时向购房人提供质量保证书的容工程质量监督部门核验的质量等级、保修围、保修期和保修单位保修期保修期从交付之日起计算保修期不得低于承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修的存续期相关规定在保修期发生的属于保修围的质量问题，开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任因不可抗力或者使用不当造成的损失，不承担责任保修

60、期开发企业对商品房进行维修，致使房屋使用功能受影响，给购买人造成损失的，开发企业应当承担赔偿责任20XX真题房地产开发企业销售商品住宅，其保修期从之日请计算A.工程竣工B.物业验收合格C.购房人实际入住D.开发企业向购房人交付房屋答案D解析注意开发商向购房人的保修，与承包商向开发商的保修是不一样的。重点保修期限地基基础和主体结构在合理使用寿命年限承担保修屋面防水3年墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年墙面、顶棚抹灰脱落1年地面空鼓开裂、大面积起砂1年门窗翘裂、五金件损坏1年管道堵寒2个月供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期卫生洁具1年灯具、电器开关6个月其他部件保修期由开发企业与用户