「产业勾地」需重点防范的几个风险点

1、产业勾地需重点防范的几个风险点导读：产业勾地避坑指南.现如今，在规范用地的政策大棒之下，产业勾地逐渐陷入寒冬，政府兑价条件不断提高，企业的利润预期一降再降，不少人对勾地模式的核心逻辑开始产生怀疑。结合实际案例来看，由于公开市场招拍挂竞争陷入白热化以及政府发展产业的诉求日趋强烈，产业勾地仍有一定可行空间，但其模式方法已经发生了根本性变化，运营难度与政策风险成倍增加，稍有不慎，可能满盘皆输。今天，笔者与大家分享勾地过程中需要重点防范的几个风险点，只有防患于未然，方能立于不败之地。正文：政府要求过高从实际情况看，各地政府对勾地的态度不尽相同，在一、二线城市，勾地的大门基本关闭，许多政府甚至出台文件明

2、令禁止产业用地与住宅捆绑；而三、四线城市对勾地的态度相对开放，企业仍有一定参与空间。但即便在小城市，勾地竞争同样激烈。个别政府为了引进更多企业，甚至会把一整块地像分猪肉一样分成几块出让。地方政府越来越精明，企业去跟地方政府谈判的筹码越来越少。此消彼长间，掌握勾地主导权的政府往往会提出一些不切实际的要求：比如以纺织为生的县城突然提出做生物医药、祖祖辈辈以煤炭为生的小镇要求做人工智能，然后给你在农田里划一块地，要求你3年做到10个亿，达不到目标一切免谈。从情感上，政府迫切的愿望可以理解；但从商业逻辑上看，做这样的园区显然是不切实际的。这样的项目，宁可不做。地块品相不佳地产圈一直流传着一句话：房子是

3、面包，土地是面粉，而面包的口感很大程度上要取决于面粉的质量。但在土地交易市场，质量最好的面粉（优质地块），政府一定会牢牢掌握在自己手中，因为政府需要土地财政来支撑，这是短时间不可能改变的现状。只有挑剩下的地块才可能流入勾地市场。面对很多品相较差的地块，勾地企业往往会陷入两难。不拿吧，实在有点可惜；拿吧，一眼望去一片荒山野岭，这样的地块，产业部分不用想，短时间内根本难以扭亏；甚至搭配的住宅也要依赖政府的片区开发进度，一旦住宅销售遇冷，前期投入成本迟迟无法回收，项目必死无疑。领导换届除了政府要求过高，领导换届也是相当令人头疼的事情。目前，绝大多数的勾地都是招商引资行为，既然是招商引资，就涉及到官员

4、的政绩。一般来说，只要原主政领导在位，大的方向就不会有变，政府也大都会履行合约。可一旦遇到领导换届，事态发展便可能走向另一个极端。俗话说得好，一朝天子一朝臣。新官上任，必然会带来新的想法，把前任思路全盘否定的也不在少数，你的项目可能一夜之间从标杆企业成为淘汰产能。而勾地的周期又很长，从沟通洽谈到签署协议，再到土地摘牌、开发，往往需要数年时间，这期间政府领导想法的改变、或者引入新竞争者入局，都会影响最后的结果。退一万步说，哪怕新官主政思路与前任一致，可你毕竟是前任引进的，日后说起来，做得好功劳是前任的，做不好责任是现任的，失宠也就成了必然。盲目承诺在勾地谈判中，一些官员为了加快招商，对企业的要求

5、不管合规与否，盲目承诺，结果后续根本无法执行。比如早在2014年，国务院便发文指出，严禁对企业以优惠价或零地价出让土地。但在实际操作中，很多政府依然会以先征后返、产业补助、项目奖励等形式变相减免土地出让金。这样的违规做法不出事则已，一旦事后政府加强过程监管与事后监管，将给园区经营带来极大的不确定性。此外，对于政府的口头承诺，企业亦不能盲目迷信，尤其是涉及供地时间、容积率、商住比等关键指标或涉及土地性质调整的承诺，必须以书面的形式落地。地价上涨地价上涨对企业来讲本该是一件好事，但很多时候企业非但不能享有这部分收益，项目还可能因此而终止。一般来说，若双方还处在谈判阶段，土地价格却有了一定程度的上涨

6、，站在政府的角度，必定不愿意看到自己的利润白白流失，却让企业坐享其成，谈判周期很可能因此拉长，待土地价格企稳后，政府再以时下地价与企业签订协议，这个过程无疑给企业勾地增加了很多不确定因素。如双方已经签约，则要看企业已经投入的情况，若企业尚未投入开发，政府可能会直接叫停；如果企业已经投下了真金白银，一般来说政府便不会主动违约，毕竟这样强制清退企业不仅要支付巨额赔偿金，还可能落下个营商环境差的名声；但如果是分批供地，不排除政府会找一些理由（最常见的是规划调整）直接暂停后续供地，逼你回到谈判桌，重新商谈新的出让条件。土地闲置一般来讲，双方在谈判中会对开工时间做出约定，即要求企业在一定期限内动工（具体

7、详见土地成交确认书或者土地合同），否则将视为土地闲置，政府有权回收土地。站在企业的角度，好不容易勾来的土地，一般不会主动闲置。不过，万一因为各种原因导致项目无法如期开工，企业该如何应对？首先，作为企业方，如果预想到项目无法如期开工，应先努力与当地政府沟通，申请延长开工时间（补充协议），并主动承担延期补偿款。因为在实际操作中，只要不是情节特别严重，政府对土地闲置还是以警告和勒令整改为主，不到万不得已不会认定土地闲置。此外，由于交地不符合净地条件、供地手续不合规等政府方原因导致的土地闲置，也不会认定土地闲置。不靠谱居间方勾地项目对政商关系的要求极高，一些不具备本地人脉的企业需要通过居间方介绍资源。然而居间服务行业鱼龙混杂，充斥着来自政府、高校、协会、开发商、研究院的各类高管、领导，而且真假难辨。其中有些是非关键部门的领导、他们用自己的面子可以办成一些事，但也比较有限；有些是关键部门的小角色，自己没有决策权，只能负责递话，属于碰运气的类型；还有一些骗子，为了拿到居间费，把项目包装得天衣无缝，然后向你夸大自己的人脉，表示给你在某地的政府说几句话就能让他们给你划一块地，以此为由骗吃骗喝骗经费。盲目持有勾地的核心在于产业导入与产业运营，但参与勾地的企业中相当一部分此前并没有运营产业项目的经历，对产业项目的运营模式、商业逻辑、甚至是行业政策法