北门商城招商策划书

1、北门商城招商策划书云雷地产公司 PART 1现阶段解决的问题项目理解： 北门商城的建设从体量上来说，必然与时代中心呈竞合关系，做为时代中心商圈形成过程中的业态补充者与提炼者，为时代中心商圈的成形起到至关重要的作用。我们认为北门商城可以发展的方向是走多元化、精品路线。 以品牌影响力及业种的带动力作为招商要素的构建。 应当规避的是大而全的经营思路，应发展品牌建设体系、质量管理体系、营销及行销能力。应抗争时代中心、北门商城在单一业种及品牌上的竞争。 3本方案着力解决的现阶段招商问题： 业态分布确定 租金基价确定 针对不同类型商家的政策确定 4PART 2建水商业历史沿革城市概况建水面积3789平方公

2、里，居住着傣、苗、彝、回、汉、哈尼族人口51万；距省会昆明220公里，距边境口岸河口250公里，距蒙自机场80公里，是省会通往红河南岸各县的物资中转站和滇南商品流通中心；历史悠久、文物荟萃气候温和、农业发达矿产资源丰富、工业初成体系。个开蒙滇南核心城市的中心城市红河州弄个产业化中心国内重要的锰矿、钛矿冶炼加工基地新型工业强县、文化旅游大县、特色农业强县滇南旅游中心城市、红河州旅游龙头城市云南通往东盟国际大通道上的经济物流节点建水县位于云南省南部，红河中游北岸，中国历史文化名城和中国重点风景名胜区，素有“文献名邦”“滇南邹鲁”之称。北部工业区北部发展区老城片区西片区城市规划和定位建水县已形成“古

3、城古典化，新区特色化”的国家历史文化名城和国家级历史文化名城；“北拓南展、东西优化、中心提升，构建大临安”是建水城市建设发展的基本思路。城市建设用地发展方向：以向北发展为主，向西发展为辅，适当向东北发展，并将外围的陈官镇作为城市的一个独立分区。临安路北正街随时间的推移及城市发展建设，建水县商业形成精品百货街铺的商业格局。80年代建水县商业开始发展90年代北正街形成建水中心的商区90年代末期随着临安路的建设，商业逐渐向临安路徙建水商业形成翰林街建设、临安春秋步行街、北正商城的运营；整个城市核心商业扩展到北正街与临安路，整个城市商业初具规模及格局。2009年临安酒店筹建，开启了建水县核心商业快速发

4、展的历程；由主力店加辅助店的商业市场逐渐在建水成形。临安路北正街翰林街临安春秋步行街北正购物中心临安酒店建水商业形成9建水商业变迁建水县商业变迁过分为两个阶段并且形成了商圈第一阶段是老城区（古城区）的北正街临安街翰林街（朱家花园）红运转盘等街道；第二阶段是建水大道（为中轴）北面的建水新区。时代中心运营肯德基的入住，给建水商业市场打入了强心针，自此建水商业市场开始了由街铺市场到大型卖场及专业化、细分化市场方向发展。临安路北正街翰林街建水大道建水新区时代中心朝阳北路老城区商业中心10PART 3建水商业格局整个建水的商业区可分为古城区、发展区、新行政区、新城居住区四个片区。古城区商业比较繁华，集中

5、在朝阳北路、临安路、北正街、翰林街等主要商业街道；老城发展区商业较散乱，主要商业街道为迎晖路；新城居住区的商业较落后，有待于发展；新行政区商业分散，主要商业街道包括建水大道、广慈路、福康路等，凝聚力较弱。县城商业框架性格局明显，以建水大道和朝阳北路形成微型结构，总体布局上较为凌乱。商业格局概述12楼盘名称占地面积总体量均价（元/）商业形态备注金茂大厦16亩3011310000元专业数码广场2010年开盘，近期卖住宅。时代中心36.6亩762091楼48600元；2楼18800元；3楼9600元综合性商业，中高档品牌百货2011年1月8日开盘（二期）临安春秋27亩25400综合商业市场2010年

6、开盘，开盘价格均价9000元/，已售罄小桂湖227亩100000政府打造旅游地产，综合型商业未开盘，价格未定鸿榆新天地400亩48万集购物、餐饮、娱乐、休闲、商务、旅游、文化一体多元化商业业态未开盘，价格未定裕顺奥城129亩14万9500元/运动主题大型商住项目5%-10%每年返租3-15年商业格局概述主要商业基本信息13商业格局分述北正街主要针对本项目所在老城区商业中心区域北正街、临安路、朝阳北路经营业态、租金、面积的分述。北正街现有商业经营面积约5405，以服装、家具/家居/家电、配套服务为主要经营业态，租金区间120-180元/平/月，面积区间9-450平米，主力面积区间15-45平米，

7、其中北正电器城、诺基亚手机专卖店、达信通手机店、安踏体育店的面积较大。14临安路（自建自营商铺除外）现有营业商铺约136间，以服装、配套服务为主要经营业态，租金区间50-120元/平/月，面积区间6-200平米，主力面积区间24-40平米，其中面积较大的商铺包括手机专卖店、运动服装专卖店。商业格局分述临安路15商业格局分述朝阳北路朝阳北路现有营业商铺约289间，以配套服务、家具/家居/家电、服装、百货/超市为主要经营业态，租金区间20-150元/平/米，面积区间6-2800平米，主力面积区间20-60平米。16商业格局分述主路段租金综合老城区、新城区的主要街道的商铺租金，北正街的租金价格最高、

8、其次为朝阳北路，建水大道金较低。新城区的商业发展潜力巨大，老城区竞争激烈。17建水文化旅游广场商业体量最小，共计1.3万，作为社区型商业配套；鸿榆新天地一期纯商业，共7万商业，全为仿古式3层建筑，沙拉河贯穿项目；金临安商业广场为纯商业楼盘，均为仿古式3层建筑，其中有2栋独立商业，其余为街铺式连廊商业；建水小桂湖建筑面积 100000平方米，占地面积 170000平方米，以商铺、建筑综合体、酒店式公寓为主，以现代的手法和运作模式，集千年儒韵、市井繁华、滇越文化、民俗风情于此，融体验式旅游、城市休闲为一体，打造多功能构架的互动模式旅游产业。商业格局分述在建项目项目名称小桂湖鸿榆新天地金临安商业广场

9、文化旅游广场项目位置建水县小桂湖建水县迎晖路与东林路交汇处建水县北正街文安府广场旁建水北正街占地规模256一期78、二期3001550总建面（）10万一期7万2万余9万（其中商业1.3万）物业类型商业、酒店一期商业二期住宅、写字楼、酒店等商业住宅、商业项目定位云南首个国际文化旅游综合体都市商业中心（综合商业体）一站式旅游商业步行街社区配套型商业来访客户区域昆明居多、建水周边次之、建水本地最少昆明、建水本地及建水周边90%以上为建水本地人建水本地人上客量（批/天）10-2010批左右15批次左右备注2012年1月正是开放售楼部预计2012年底开盘，2013年交房，5证办理中2013年交房，开盘时

10、间未定，预计价1万元/住宅销售情况不是很理想，商业未开盘商业格局分述在建项目朝阳楼外小桂湖 占地面积：227亩 建筑面积：10万物业类型：纯商业位置：项目西靠古城门朝阳楼，东临滇越铁路，北边为太史巷，南至朝阳南路。 项目定位：找回往日的建水销售阶段：未售市场表现（客户）：以昆明人为主，本地和周边其他县市的投资客典型性分析 项目地处建水传统商业汇集地，位于古城中心区，拥有成熟商圈；项目为政府支持项目，红河州重点招商引资项目；项目形象定位为“找回往日的建水”，分为五大功能板块，形成建水独特的旅游景观和产业资源；商业格局分述个案20建水天下名品商业街：建水城市商业新中心，汇聚全高端品牌，城市商业与旅

11、游商业的完美结合，复兴升级建水城市商业，引领品牌潮流。滇越铁路文化风情街：首条滨水滇越铁路主题酒吧区，把繁华都市的多彩夜生活带到建水，打造娱乐休闲艳遇生活。临安会馆：将建水最精华的民俗文化及艺术瑰宝在精美的湖心岛舞台上展现给世人，成就建水打开世界之门的唯一名片。鸡市民俗文化旅游街：高品质影院入驻，将引领城市休闲消费及旅游消费的快速发展，打造时尚休闲消费的快速发展，打造时尚休闲消费及购物一站式服务新聚点。白金主题度假酒店：香港知名酒店管理公司入驻管理，集私人SPA、文化交流馆、面湖全景亲水度假别墅于一体，打造建水首个高品质度假酒店。朝阳楼外小桂湖商业格局分述个案21商业物业总结PART 4项目现

12、状 北 正 街朝 阳 北 路项目现状规划用地面积6230新建建筑占地面积3047.9新建建筑总面积11025.5地下室建筑面积2791.5一层建筑面积3047.9二层建筑面积3077.7三层建筑面积2098.4容积率1.32建筑密度48.92%绿地率34.5%地下室车位93个24项目现状项目区域项目位于北正路与朝阳北路交汇处。属临安街、北正街、翰林街老城区商业圈；商圈形象门面都有政府统一规划，建筑风格以仿古建筑为主；老城区商圈是建水消费主要场所，也是建水商业最繁荣区域。项目工程项目目前工程进度为地面二层。25项目分布图广慈湖壹号鸿渝 新天地小桂湖本案26竞争项目时代中心1F业态男士箱包/皮具男

13、装珠宝钟表鞋子化妆品KFC面积50012005002008003002502F业态女装精品首饰女士箱包/皮具美容美发KFC面积13003005502503003F业态童装儿童玩具童鞋儿童娱乐母婴用品客户中心面积8002005004004004F业态面积：餐饮，整层面积约3500时代中心占地36.6亩，总建筑面积7.2万；其中商业建筑面积2万余；商业定位：综合性商业，档次定位：经营中高档品牌百货。27 占地面积：400亩，建筑面积：48万物业类型：一、二期为集中休闲商业区，三期规划为高档商业住宅区。项目定位：建水古城，商业地标A区：品质生活中心B区：品牌时尚中心潮流服饰、箱包鞋帽、钟表首饰、美妆

14、饰品C区：运动休闲中心西餐咖啡、电影书城、运动健身、数码音响D区：金沙风情水岸旗舰娱乐、商务会所、高档餐饮。竞争项目建水鸿榆新天地28竞争项目小结时代中心 时代中心与本案在区位上高度相似，在体量上超过本案，是本案最大的竞争对手，肯德基的入住给建水商业市场打入了强心针，自此建水商业市场开始了由街铺市场到大型卖场及专业化、细分化市场方向发展，本案与时代中心从先天上注定是竞合关系。鸿榆新天地 作为建水县目前唯一引入国际一流超市的项目，沃尔玛为新天地带来的不仅是形象的提升，整个建水商业市场的升级讯号也由此开始。本案应顺应此趋势，在国际一流品牌的引入上抢占第二波市场先机。29PART 5商业定位商业形象

15、定位商业市场定位客户定位品牌PARTY，建水的国际style时代中心商圈的补充者与提炼者面向建水中高端人群和时尚人群，同时对位外来的大城市旅游者31PART 6业态规划规划原则：以主力店为核心，对于业种经营、租金盈利能力、品牌影响力较弱的商户予以规避。规划方案1一层二层三层总建面3047.93077.72098.4铺位面积152015401366公摊面积1537.91377.7732 本业态规划方案的特色为由吸客到留客的自然过渡，一层的珠宝、高档钟表等业态配合APPLE主力店吸引客户，二层及三层的精品中西餐配合屈臣氏进一步留住客户。33楼梯珠宝首饰消防梯及控制室电扶梯珠宝首饰化妆品专柜APPL

16、E专卖店高档钟表眼镜观景电梯业态种类珠宝钟表化妆品苹果专卖眼镜业态配比33%16%20%26%5%业态面积50024030040080总计1520一层业态规划楼梯消防梯卫生间电扶梯楼梯屈臣氏精品西点 精品小百货西餐厅箱包鞋帽观景电梯二层业态规划业态种类西餐厅小百货箱包帽子精品西点屈臣氏业态配比32%8%23%12%25%业态面积500120360180380总计1540西餐厅西餐厅业态种类特色中餐业态配比100%业态面积1366总计1366三层业态规划观景西餐厅规划方案2铺位总面积 总公摊45063562.9一层二层三层一层二层三层1520162013661537.91293732 此业态规划

17、方案以主题运营店为特色，由珠宝、化妆品类向康体美疗主题运营店自然过渡，配合三层西式、中式餐饮打造中高端购买体验、养生康体、美食餐饮为一体的精品商业。37楼梯消防梯及控制室电扶梯 观景电梯 屈臣氏化妆品高档钟表 眼镜配制高档钟表化妆品珠宝首饰珠宝首饰一层业态规划业态种类主力店钟表化妆品珠宝眼镜业态配比40%15%15%20%10%业态面积608228228304152总计 1520二层业态规划业态种类主题运营康体理疗药膳养身女性内衣精油业态配比40%20%20%15%5%业态面积64832432424381总计 1620主题运营店：以康体美疗、健美养生为主题，国际级美体品牌为特色主力店：玛花纤体

18、（国际级纤体专家）提供内容：瘦身纤体、产后纤体、经络塑身、膳食搭配、营养师顾问楼梯消防梯卫生间电扶梯箱包鞋观景电梯 康体理疗会所高端健身休闲会所精油店主题运营店女性内衣药膳养生体验馆中餐中餐中餐中餐西餐西餐西餐西餐观景西餐厅业态种类特色中餐西餐业态配比45%55%业态面积614751总计1366三层业态规划40PART 7招商策略原则：立足老城区，面向新城区，走向全省策略：以一批国际知名品牌主力店的入驻带动国内品牌商家、本地商户的入驻 以政府税收减免和商城减租或免租的手段确保主力店的招商效果租金方面，非主力店的引入遵循价高者得规律针对重点主力店的公关和宣传 异地招商推介会、本地招商庆典活动刺激

19、商家实际招商过程中及时总结并解决招商过程中的典型问题 42目标：经过招商筹备期及意向客户互往接洽拜访期之后，集中精力专攻重点意向客户，计划在2013.5.15日前完成一至两个主力店的意向签约入驻，在2014.2.30日前完成75%铺位的商家入驻。43PART 8租金及政策租金基准价定制以项目的实际情况来看，选取业种反推做为定价方法较为适宜。使用业种反推做为定价方法的理由：主力店享受各项优惠，而非主力店无任何政策并循价高者得的规律，这种以主力店为核心的体系导致能在商城内生存下来的业种必然都为租金承受能力较强的业种，较窄的业种范围决定了直接使用市场平均租金做为考量因素会更加直观而准确。一层二层三层珠宝：160元/月 化妆品：180元/月 高档钟表：140元/修正系数1.25 修正租金基准价为：200元/月精品西点：50元/月 高档西餐厅：80元/月 箱包：60元/修正系数1.27 修正租金基准价为：80元/月特色中餐：50元/月修正系数0.8 修正租金基准价为：40元/月45优惠政策定制项目主力店给予政府税收减免和经营手续办理简化政策建议项目主力店第一年免租，第二年起保底+扣点，点数控制在18-23%,具体视