万科财务分析

1、xx 年度万科财务分析万科集团财务报表分析姓名：周春燕学号： xx2792引言：随着中国经济的发展，我国个人拥有的金融资产总量已超过了 23万亿元人民币，其中个人拥有储蓄额已超过了 16 万亿元，我国个人金融资产的总量的积累导致人们对优秀投资理财理论的需求。 对于广大投资者而言 , 尤其是中小投资者, 在我国现阶段的证券市场上， 如果想在房地产行业中捕捉到投资机会，进行理性投资，不盲目跟风，将自己的投资风险降到最低， 正确分析房地产上市公司的投资价值就显得尤为重要。万科是我国证券市场中一家优秀的房地产上市公司，其前瞻的公司战略，稳健的经营，完善的公司治理结构，以及优秀的管理团队，吸引了许多投资

2、者的目光。 万科作为房地产行业的龙头上市公司， 这几年业绩增长迅速，股价涨幅巨大，在整体A 股市场估值处于高位，投资者希望在买入它的同时了解它的内在价值和未来成长性。本文主要通过对万科xx 年到 xx 年第三季度期间公布的财务报表的分析，来说明万科业务前景和财务绩效，给出目前股票价值判断，从而有助于投资者认识万科的内在价值，更好的进行投资。一、公司概况万科企业股份有限公司成立于 1984年 5 月， 以房地产为核心业务，是中国大陆首批公开上市的企业之一。 至 xx 年底， 公司总资产82.16亿元，净资产 33.81 亿元，拥有员工6055名，全资及关联公司 43家。公司于 2000 及 xx

3、 年两度分别入选世界权威财经杂志福布斯全球最优秀300 家和 200 家小型企业， 公司的良好业绩、 企业活力及盈利增长潜力受到市场广泛认可。 1988 年 12 月，公司公开向社会发行股票 2,800 万股， 集资人民币 2,800 万元， 资产经营规模迅速扩大。 1991 年 1 月 29 日本公司之A 股在深圳证券交易所挂牌交易。1991 年 6 月，公司通过配售和定向发行新股2,836 万股，集资人民币 1.27 亿元， 公司开始跨地域发展。 1993年 3月， 本公司发行4,500万股B股，该等股份于1993年5月28日在深圳证券交易所上市。B股募股资金45,135 万港元，主要投资

4、于房地产开发，为本集团的发展奠定了稳固基础。 1997 年 6 月，公司增资配股募集资金人民币 3.83 亿元，主要投资于深圳住宅开发，推动公司房地产业务的发展更上一个台阶。 2000 年初，公司增资配股募集资金人民币 6.25 亿元，公司实力进一步增强。公司于 1988 年介入房地产领域。 凭借一贯的创新精神及专业开发优势，公司树立了住宅品牌，并获得良好的投资回报，于 xx 年将直接及持有的万佳百货股份有限公司72%的股份转让予中国华润总公司及其附属公司，成为专一的房地产公司。万科 xx 年正式进入商业地产，多地成立商业管理公司， xx 年正式宣布三大产品线：购物中心+写字楼+社区商业，万科

5、xx 年 2 月与美国铁狮门房地产公司宣布成立合资公司，万科持合资公司 70%的股权，铁狮门持股30%。截至xx 年底，公司进入中国大陆 65 个城市，分布在以珠三角为核心的广深区域、 以长三角为核心的上海区域、 以环渤海为核心的北京区域，以及由中西部中心城市组成的成都区域。二、财务报表分析（一）资产负债结构分析该公司总资产每年都在稳定的增长。具体来看，货币资金、应收账款等都有不同程度的上涨， 反映公司部分短期投资已收回， 短期偿债能力比较强；预付账款增加，尤其在xx 年明显增加，反应公司生产用原材料市场供应比较紧张，生产规模在扩大；存货增加，一方面反应公司库存原材料， 产品在增加， 另一方面

6、也由于本期在建工程的完工增加了固定资产，相应的要求配套存货增加。从负债结构分析， 公司负债总额15年9月比 14年增加 5715300.00万元，上涨了14.56%。其中流动负债比去年增长5643000万元，反映公司经营状况良好，信誉好，产品有市场，有利润，但公司短期偿债压力增大。从所有者权益分析，公司所有者权益15 年 9 月比 14 年增加了523100万元，其中股本增加了 1210万元，涨幅0.0011%，反映公司资本充足，经营状况良好。（二）利润表分析该公司 15 年第三季度实现主营业务收入 7959620.00 万元，实现净利润 953862.00 万元，但这里主要以 xx 年的分析

7、为主， xx年公司营业收入继续保持增长， 达 1463.9 亿元， 同比增长 10.73%。实现净利润 192.8 亿元，同比增长23.14%。其中主营业务收入比上年增加 1096900.00 万元，上涨8.1%，主营业务成本较去年上涨了11.96%；营业利润增加71810.00 万元，上涨2.9%，同时利润总额上涨了3.96%；净利润比上年增加98990.00 万元。以上数据反映公司主营业务突出，利润在增加，但成本有所增加，营业费用，财务费用较去年也有所增加， 由于有上年未分配利润， 因此可供股东分配的利润比上年有所增加。从项目分析看，该公司主营业务突出，有利润；公司固定资产在增加，生产规模

8、在扩大；公司经营状况良好，产品有市场；公司有信誉，偿债能力比较强；公司总体盈利能力比较强；短期偿债压力在增大；生产用原材料市场供应比较紧张；库存原材料、产品在增加；营业费用，财务费用增幅较大。三、绩效评估（一）偿债能力分析在短期偿债能力分析中，流动比率是一个重要的指标，流动比率是反映一块钱的流动负债需要多少流动资产来支撑， xx 年万科的流动比率为 1.293 ，比上年降低了 0.0517 ，流动比率低于2，反映公司负债增加， 偿债能力有所降低。 速动比率是指在流动比率的流动资产中扣除了存货，因为 15 年存货比 14 年存货大，但扣除存货后，速动比率仍同比上年下降了 0.0114 ，说明在不

9、考虑存货的情况下，万科的偿债能力较去年有所降低。但由于存货存在销售及压价的风险，且房地产行业存在存货比例高的特点，因此速动比率比流动比率 更具有参考价值。在长期偿债能力分析中， 资产负债率反映了债权人受保护的程度，是一项重要指标。 万科近年来进行了规模较大的股权融资和债权融资，但仍保持着稳健的资产负债率， 为更大程度的利用财务杠杆提供了空间，这对房地产企业尤为重要。存货对企业经营活动变化具有特殊的敏感性，控制失败会导致成本过度，作为万科的主要资产，存货的管理更是举足轻重。从上表可知， 15 年的存货周转率低于 14 年的存货周转率。 15 年万科的存货周转有所下降。 15年万科的应收账款周转率

10、较去年稍有降低，应加强主营业务的管理， 采取严格的信用政策和收账政策。 由于万科业务规模扩大 , 存货规模增长速度大于其销售增长的速度, 因此存货的周转率逐年下降若该指标过小 , 则发生跌价损失的风险较大, 但万科的销售规模也保持了较快的增长, 在业务量扩大时, 存货量是充足货源的必要保证, 且存货中拟开发产品和已完工产品比重下降, 在建开发产品比重大幅上升, 存货结构更加合理。 因此 , 存货周转率的波动幅度在正常范围 , 但仍应提高存货管理水平和资产利用效率, 注重获取优质项目 , 加快项目的开发速度, 提高资金利用效率, 充分发挥规模效应 , 保持适度的增长速度。降。这与企业自身的预计相

11、符。公司预计该季度业绩同比下降的主要原因为：上年同期结算中高毛利项目多、投资收益高。但总体来说， xx 年全年净利润同比仍将增长。四、可持续发展指标趋势分析企业可持续发展战略是指企业在追求自我生存和永续发展的过程 中， 既要考虑企业经营目标的实现和提高企业市场地位， 又要保持企业在已领先的竞争领域和未来扩张的经营环境中始终保持持续的盈利增长和能力的提高，保证企业在相当长的时间内长盛不衰。企业发展是指企业面对未来环境的适应， 使企业得以进一步运行，实现企业目标。可持续发展是既要考虑当前发展的需要, 又要考虑未来发展的需要 ; 不能以牺牲后期的利益为代价, 来换取现在的发展, 满足现在利益。同时可

12、持续发展也包括面对不可预期的环境震荡, 而持续保持发展趋势的一种发展观。房地产行业存在两个根本特点 : 首先 , 住宅兼有社会和投资属性是生活必需品和改善生活质量的重要元素, 也投资获利的载体。 其次 ,中国正处于城市化进程中 , 居民的购买力稳步增长, 住房货币化改革的进一步深入和购房信贷业务的健康发展将推动住宅需求长期持续增长。 鉴于房地产业在国民经济中的重要地位, 政府的调控是行业发展中不可忽视的一个重要因素 , 但它的出发点是防范市场波动带来的风险。房地产规范政策的相继出台、消费者品牌意识的不断强化 , 将有助于行业优胜劣汰正常机制的运行。 因此 , 商品住宅市场在未来十年仍将是中国最

13、具潜力和发展空间的行业之一。对于透明度高、获得投资者信赖 , 拥有管理、团队、产品、融资优势的万科来说, 国内市场的发展前景是良好的。而从金融市场和消费者偏好两个角度来看, 行业发展的广阔前景和集中化的必然趋势提供了广阔的空间和巨大机会的同时 , 也蕴涵着挑战。挑战之一在于行业国际化加速,房地产企业、投资银行、基金管理公司加快了进入中国内地的步伐,其资金实力、国际融资能力都远高国内企业平均水平。 更重要的是, 行业竞争最终将是核心技术的竞争 , 目前日本最优秀的住宅开发商, 拥有数千项专利 , 而万科尽管走在国内前列, 但其已经获得和正在申请的专利合计也只有几十件。 挑战之二 , 目前国内住宅

14、开发的粗放模式, 已经无法适应未来可持续发展的需求, 工厂化比率远远低于发达国家水平, 产品建造精度低 ,行业现有的生产和运作模式要进行改革。 而万科正在这些方面努力的改进, 相信它在明天的赛场上会有上佳的表现。xx年公司将继续坚持和城市同步发展的策略，聚焦主流市场，围绕“好房子， 好服务， 好邻居” 的产品和服务理念， 以“做对产品” ，“买对土地”为重点，增强产品竞争力，提升运营效率，重视合作关系，实现稳健增长。五万科存在的问题以及建议（一）存在问题资金需求的压力日益增大。现金流的管理。万科有关获得现金能力和现金周转能力的指标都不令人满意, 而现金如同一个企业的血液, 缺少现金流会使一个蓬

15、勃发展的企业陷入瘫痪。存货的管理。万科拥有数额巨大的存货量，这既是未来发展的 保障 , 又是万科风险的主要。（二）建议为了满足未来的资金需求, 建议万科继续加快销售, 增加经营活动现金流入, 充分运用财务杠杆 , 积极寻找战略合作机会, 并进一步开拓融资渠道。 而规模扩张带来的风险控制又将对万科的专业能力和组织能力提出新的要求。万科集团在看到企业优秀的盈利能力的同时 , 也提醒高度重视现金的管理。万科拥有数额巨大的存货量, 这既是未来发展的保障 , 又是万科风险的主要, 从目前万科管理现状来看, 建议进一步优化存货结构 , 适度控制存货数量。六、 总结与展望截止 xx 年底， 公司保持着安全稳

16、健的财务结构。公司的预收账款由 xx 年底的 307,897.00 万元减少至189,407.00 ，公司的资产负债率也一直保持在78%左右，这在房地产行业是一个正常的数据， 预收账款随着项目结算将转化为公司的营业收入， 并不构成实际的偿债压力。公司继续贯彻现金为王的策略，保持良好的资金状况。截至报告期末，公司持有货币资金4,273,460.00 万元，远高于短期借款和一年内到期的长期借款总额。年内，尽管加大了投资力度，公司的经营性现金流的流入和流出总体仍然保万科集团财务分析（一）短期偿债能力分析营运资金由表 1 可知，万科公司 xx-xx 年，每年的流动资产都大于流动负债，说明公司营运资金有

17、盈余，营运资本随公司资产规模稳定扩大，处于正常水平。流动比率xx 年年末流动比率=205,520,732,201.32 /129,650,791,498.49=1.585 xx 年年末流动比率=282,646,654,855.19/200,724,160,315.26=1.408 xx 年年末流动比率=362,773,737,335.37/259,833,566,711.09=1.396计算表明，该公司三年流动比率基本保持不变。但由 xx 年至 xx年，其流动比率数字逐年下降，可知短期偿债能力下降了，企业偿债能力变弱， 债权人权益的安全程度有所下降， 企业除了满足日常生产经营对流动资金的需要外

18、，没有足够的财力偿还到期的流动负债。速动比率表 2 万科股份 xx-xx 速动比率速动比率的内涵是每1 元流动负债有多少元速动资产作为保障由表 2 可知，万科公司近三年的速动比率都小于 1，而同时流动比率大于1，说明流动资产中存货所占比率较大，企业虽有能力偿还到期的债务本息， 但其短期偿债能力的偿还压力较大， 面临较大的财务风险。（二）长期偿债能力资产负债率表 3 万科股份 xx-29012 资产负债率资产负债率是衡量企业负债水平及风险程度的重要标准，一般认为资产负债率为 40%-70%时较为合适，通过对该公司 3 年的资产负债率对比，可知其资产负债率一直高于70%且逐年上升，说明该公司的长期

19、偿债能力变弱。 但由年度报告可知， 公司资产负债率的增加是由于预收账款的增加导致， 随着项目结算将转化为公司的营业收入， 并不构成实际的偿债压力。所有者权益比率表 4 xx-xx 年 所有者权益比率资产占比重减少，负债所形成的资产占比增多，该公司长期偿债能力下降。（三）资本结构变动分析 1. 资产与权益项目结构分析表 8 资产与权益项目结构百分比分析表8 资产与权益项目结构百分比，可以获得以下信息：在该公司的资产结构中， 流动资产所占的比率较大且逐年呈增长态势。增长的原因可能是由于主营业务的增长导致的大量货币资金的流入。流动资产所占比率较大这种状况可能与集团所处的饮料类行业有关，也可能是由于在

20、经营过程中需要大量的货币资金周转所导致的， 这有待于后续部分分析。 流动资产的高持有率有利于降低和防范财务风险， 避免出现无力清偿短期债务的财务困境。 但大量的流动资产在一定程度上可能会影响资产整体的营运效果或盈利水平。（ 2）长期投资所占比率较低，且幅度波动不大，说明近几年公司对外投资比较稳定， 而且所投资的公司发展较为稳定， 同时本公司在 近几年内没有大规模增加或减少投资， 说明公司经营稳定， 处于稳定发展阶段。（ 3）无形资产及其他资产近几年变化不大。公司负债总额比重呈逐年加大， 其中流动负债比重逐年递增，而非流动负债由 xx 年到 xx 年的突减， 及 xx 到 xx 年的略微上升。

21、总负债的增加， 说明该公司偿债压力有所增加。 而流动负债的增加与非流动负债的降低，说明该公司的短期偿债压力和财务风险有所加大。（四）盈利能力分析经营盈利能力分析营业利润率是企业一定时期营业利润与营业收入的比率。 万科近 3 年营业利润率逐年下降， 表明其市场竞争力变弱， 发展潜力变小，获利能力变弱。（ 2）营业净利率标准是0.1 ，该指标反映每一元销售收入带来的净利润是多少， 表明销售收入的收益水平。 万科公司的销售净利率逐年下降，从xx 年的17.43%到 xx 年的15.19%，总体上销售收入的收益水平一般。（ 3） 总资产报酬率是衡量企业一定时期内获得的报酬总额与平均资产总额的比率。 万

22、科公司 xx-xx 年内总资产报酬率有所下降， 表明其资源利用效益变差，获利能力变差。（ 4）净资产报酬率是企业一定时期内获得净利润与平均资产的比率。万科近3 年净资产报酬率逐年提高，表明其自有资产获取收益的能力变强，运营效益变好，对企业投资人和企业债权人权益保障程度越高。（ 5）成本费用利润率表明每付出一元成本费用可获得多少利润，体现了经营耗费所带来的经营成果。该项指标越高，利润就越大，反映企业的经济效益越好， 而由表可知， 万科的成本费用利润率逐年降低，说明其销售收入减少。对比各项指标，可看出该公司从xx-xx 年的经营盈利能力指标逐年下降，说明其经营过程中，收入有所降低。（五）资产运营能

23、力分析应收账款周转率表 11 xx-xx 应收账款杭州转率由表 11 可知， 万科近 3 年应收账款周转率逐年提高， 表明万科应收账款的回收速度变快，应收账款管理效率变高，资产流动性变强，短期偿债能力也变强。存货周转率表 12 xx-xx年存货周转率六、综合分析及展望万科的资产负债结构尚为合理，偿债能力较强，目前各项经营性资产运营情况良好， 盈利能力逐年增强， 各项财务指标也是高于或相近。 所以， 万科在规模不断扩大的同时， 万科具有较强的市场竞争力。对企业发展前景的预测单从近年的财务报表看万科的状况并不是很好，现金流量紧张、存货量剧增等不利因素较多，但是如果从整个宏观政策来看就不难发现， 前几年发地产行业发展迅速， 房地产企业也有较快的发展， 近年由于政府的宏观调控政策的连续出台特别是限购政策的实施， 对房地产行业来说就是沉重的打