2022年二十一世纪城物业管理方案

1、第一章项目介绍二十一世纪城室内总面积16550平方米,为一幢主体为 6 层的商场用房（包括地下一层） ,地下一层到五层为商场用房,屋顶为自用办公区；五交商厦室内总面积6950平方米,为一幢主体为7 层的商场用房（包括地下一层）；设施、设备包括 治理概况与治理理念8 部电动扶梯和 6 部客用电梯（依据图纸）物业治理可分小区、高档别墅、厂区、纯商务办公楼、综合商业楼宇 等各类治理形式, 在物业治理中他们不但具有共同性也存在差异性；共同 性可分三个部分：第一：具有前瞻性：俗称意识；其次：制定合理的治理 制度和操作规程；第三：具有处理应急大事的才能；鉴于本大楼属于商场物业治理的特点：进出人员杂, 不受

2、管制, 客流量大,易发生意外特点,工程设备比较先进,自动化程度高；物业治理人 员要具有预知性； 如在雨天地面湿滑, 进门处及其他公用过道应设置一些雨具存放器, 尽量不要把带雨水的雨具带进大厅,同时留意地面的清洁工作,放置“ 当心地滑” 的告示牌,有条件的情形下用大功率吹风机吹干地 面；在有台阶的地方, 要有明显的警示标志； 工程对设备设施要有预检修方案,对运行中的设备制定合理的预检查制度,排除隐患, 制定合理的维护时间；对于突发大事可制定各类应急预案,如电梯困人、突发停电、防 汛抗台、突发火情、突发伤人等,每年选择一至二个预案做一次实战演练；意识、制度、才能是贯穿整个物业治理的基础；以人为本、

3、依法治理是物业治理的核心和理念；其次章 物业治理服务设想及策划2.1 总体治理服务设想及策划 依据二十一世纪城实际情形以及玉湖投资公司对此项目物业治理服 务要求的懂得,物业治理提出以下的服务设想：一、 即着手预备日常的物资配备,以便顺当开展日常的物业治理服务工 作,同时提前聘请高级技术人员及治理人员至本项目处进行预备工 作；二、 着手工作人员的聘请,并同时依据已制定的各部门培训方案,让有 长期体会的专业治理服务人员直接带队实施人员培训及前期操作,以便接管有序,服务到位；三、 制定治理公约、用户手册、装修指南,保证该物业的全部业主和租 户有效地使用其物业单元,并规定各业主和租户对该物业的治理及

4、公共开支所需负责的适当比例、以及权益、义务；四、 每半年对大厦的设备设施的使用率及能耗支出进行详尽调查,编制 设备使用方案及能源节约方案；五、 为了更好的供应完善、高品质的物业治理服务,将在接管后多方发 征询看法表,集思广益,更好的为客户服务；六、 为了保证物业治理全方位的实施,合理支配服务人员工作,以饱满 的工作状态和有效的勉励机制,完善治理服务,勉励各级工作人员以负责进取的态度为客户供应高标准、高水平的优质物管服务；七、 执行日常财务治理工作,定期收缴物业治理费及其他应收费用,并准时催收未交的有关费用,保证商场经营治理的正常运作；八、 为了保证治理的连续有效,将连续推行企业文化与战略,大力

5、推广 本土化治理和人性化治理,潜移默化的将公司的文化精髓和治理模 式融入到二十一世纪城大厦的治理当中；2.2 工程爱护治理服务设想及策划 二十一世纪城大厦是四川北路地区地标性的商场,同时也是重点项目之一,因此为了确保此大厦设备设施正常运行,个方面工作：工程部将着重进行以下几一、 认真组织贯彻, 执行上级关于设备设施治理、安全生产、劳动爱护、环保治理和能源治理工作的有关规定, 结合设备设施实际运行状况,科学、合理的制定年度保养方案和目标,并分解为每月每周实施；二、 做好各有关部门对设备设施治理的和谐、协作工作,保证设备设施 治理工作的方案、方针、目标的实现；三、 把握工程部技术修理人员的业务状况

6、,关怀工程部技术人员的业务 学问提高和更新,使工程部技术人员业务水平向科学性现代化治理 方向不断进展；四、 依据设备设施运行状况,制定设备、设施运行巡查方案,确保设备 设施正常运行,将问题解决在报修之前；五、 制定工程部培训方案,不断提高工程部技术人员业务水平和服务规 范；六、 定期召开部门安全会议,加强工程技术人员安全意识,并定期和不 定期进行安全检查,发觉安全隐患立刻整改；七、 贯彻执行节能法及有关政策、条例,钻研节能学问,积极从事 节能治理和技术改造工作,努力提高大厦的能源利用率；八、 每年对大厦的设备设施的使用率及能耗支出进行详尽调查,编制设 备使用方案及能源节约方案；2.3 秩序爱护

7、治理服务设想及策划二十一世纪城大厦物业治理的保安服务必需做到形象、思想、素养、行为的高度统一；因此必需在保安部门做到以下几点：一、 在服务治理上要表达“ 三严”,即严格治理、严格要求、严格纪律,树立安保人员良好的服务形象,为二十一世纪城大厦治理的门面开 创一个全新的亮点；二、 要加强团队工作的才能,让员工明白工作的环境与甘苦,对工作的 基本要求与学问刻苦的钻研学习,增进责任感、和谐性、参与感、荣辱感；做好方案性的合理支配,增进良好的人际关系,发挥制造 力,有方案的培育治理人才,为二十一世纪城大厦树立一个良好的 品牌；三、 加强自我监督及总部监督职能,通过有效的治理,提高保安人员的工作效率,作到

8、治理服务到位、指挥车辆规范、工作方案详实、巡 逻方案周密、消防保证有力几个方面；2.4 环境爱护治理服务设想及策划 环境爱护是一个直接关系到环境卫生的重要职能部门,主要负责对楼宇物业的清洁爱护保养工作和绿化养护工作,对于大厦物业保洁业务治理工作无论是从人员的整体素养仍是到治理区的内外清洁爱护工作,务必达 到一个尽善尽美的要求；因此必需做到以下几个方面：一、 对于内外的环境公共设施要求必需达到规定的清洁标准加强监管力 度,做到好奖坏惩的奖惩机制,依据不同人员不同治理方法的治理 理念,形成较为系统的治理服务机制；二、 保洁工作必需高标准、 细操作,严格保证大厦各个方面的环境卫生,以点带面,不断改进

9、工作方案及岗位职责,落实到位；三、 对植物群落进行合理养护, 使植物季相分明, 颜色丰富,生长茂密,营造美丽植物景观；随着植物生长的各个阶段,应不断进行调整与 充实,使植物群落完整,层次丰富,四季有花,保持叶面清洁,有 整体观看成效；树木准时修剪,无徒长枝、病虫枝、过密枝、枯枝、伤损枝；植物无死株；坪边缘线清晰；草坪生长茂密,无空秃,无明显杂草,草第三章 治理内容一、日常服务 1、房屋治理服务；2、房屋二次装修治理服务；3、物业共用设施设备治理服务；4、环境清洁卫生治理服务；5、绿化治理服务；6、安全治理服务,包括物业治理区域内的治安防范、消防治理和车辆 治理三大方面；7、楼宇的电梯治理,外墙

10、清洗等；第四章 治理目标及服务标准4.1 治理目标以综合商务楼服务标准实施对二十一世纪城大厦的治理,表达高档次的治理水平； 在进驻之日起即依据区优秀物业治理的标准实施操作,力争在二年内达到区级优秀物业治理项目标准,并力争在三年内达到市级优秀物业治理项目标准,为将来新的进展奠定坚实的基础；4.2 服务标准为加强商场及公共区内的治理,保持良好的购物环境, 爱护正常的工作秩序,我们将对商场及公共区内的卫生清洁、绿化、设备的修理和保养、保卫安全等治理工作实行物业治理,详细要求和标准是：一、卫生清洁：（一）服务范畴：保洁人员重点搞好各楼层内的卫生间、地下室、楼梯、走廊、标牌、墙面、地面、公共部分的门窗、

11、玻璃、露天、天台各部位的 环境卫生等；（二）详细要求：1、室外环境卫生：范畴包括商场大厦前后、左右及整个商场内各个部位 的环境卫生（不包括业主租用部分） ；要求：（1）地面无杂物、无纸屑、无污迹,做到清洁、洁净；（2）定时清运垃圾,对商场内的垃圾每天不少于二次清运,特别情形随 时清运；（3）对商场前、后瓷砖地面每天清扫一次,每周清洗不少于 2 次；对绿 化区每天清理一次,对检查井每月清理一次；（4）定期对办公区内的蚊虫、鼠害进行消杀,确保无“ 四害”；2、室内环境卫生：范畴包括大堂、走廊、卫生间、电梯、楼梯间、扶手、会议室、会议室前厅、活动室、公共部分阳台、玻璃、各楼层的壁灯、门 窗等；要求：

12、（1）大堂、走廊地面不准用带水的工具, 对大理石地面保养应定期打腊、抛光；做到地面无杂物、无纸屑、无污迹、清洁、洁净；（2）男、女卫生间：要求厕所篓、垃圾桶每天清运垃圾二次,保持无积 物、无臭味、外表洁净；大小便池保持内外光滑、无污垢、无尿碱、无水 垢、无积尘、无污迹、无异味、无积水,定期消毒,保持地面干燥；洗手 盆、镜台、镜面保持内外光滑、无污垢、无积水、无斑垢、无斑点、无积 尘；地面；墙面保持光滑、无污迹、无脏物、无积尘、顶棚无蜘蛛网,对 各楼层指示灯、壁灯、各种标牌等保持表面洁净、无灰尘、水迹、污迹、斑点；（3）楼梯、楼梯扶手：要求楼梯、扶手每天上班前清扫擦洁净,平时随时清扫；定期上不锈

13、钢油,栏杆及门窗、楼梯走廊保持无杂物、无蜘 蛛网、无污垢、无乱堆放物品；（4）电梯：电梯内的卫生保持轿箱外表及轿箱内壁洁净、无污迹、无手 印、无积尘、无杂物,定期清理电梯缝隙间的积尘,使用专用清洁不锈钢 油；（5）会议室：会议室包括各楼层会议室,对会议桌面、椅子、电器、窗 台、玻璃、烟灰缸、壁灯等每天清洁一次,要求无积尘、无污垢、地面无 杂物、无纸屑、无痰渍、无烟头,对地毯应定期吸尘；对玻璃窗（玻璃、窗柜、窗帘、窗台） 保持明净、光滑、无积尘、污迹、斑点；会议室的桌、椅、烟灰缸等摆放有序整齐；3、楼顶卫生：要求每周清洁一次,达到无积尘、无纸屑、无杂物；4、消杀：消杀包括大厦内外的公共部位的消杀

14、,夏季每月六次,春秋季 每月三次,冬季（一）服务范畴：每月一次,达到无蝇、无蚊、无虫、无 鼠害；二、绿化治理：（一）详细要求：1、治虫：对绿化区的树木、花草、草坪定期打药防虫害,春季、夏季、秋季每月不少于三次打药,对特别情形,应随时打药防治,确保花木、草无虫害；2、除草：对绿化区的草坪、花坛应准时清除杂草,保持清洁；3、浇水：对绿化区的草坪、树木、绿化带、花坛,应依据旱情准时浇水,确保树木、绿化带、花坛成活率达到99%,不涝不旱,草坪保持茂密；4、修剪：对树木的造型、剪枝应依据季节性和树木的特性进行剪枝、造 型,草坪依据草坪的品种、 造型准时修剪, 保持草坪的平整、 造型和茂密,绿化带的剪枝应

15、依据造型随时修剪,做到一年四季有造型； 对花草、 盆景的修剪应依据其特点和品种剪枝造型；总的目的是花有花型,四季有花；树有树型,四季有青；草有草型；三、设备设施修理服务：（一）服务范畴：包括整个商场的门窗、玻璃、窗帘、各种灯具、上下水 管道、卫生洁具、 电器设备、 电路设施、 消防系统、 空调出进口、 空调机、电梯、水泵、电机、水箱、压力灌、冷水塔、油灌、管道、盘管、新风机 等；（二）详细要求：修理员熟识大厦楼宇的结构,明白电梯、空调、制冷、制热、电器等设施设备的种类、分布和安全要求,把握各类管线的 分布、位置、走向和使用情形,讨论科学的养护方法,在“ 安全、牢靠、经济、合理” 的前提下,使设

16、备始终处于良好的技术状态,保证其正常运行；四、房屋主体及市政设施的治理：（一）服务范畴：包括房屋、道路、路灯、车场、消防、安全、设施设备、爱护保养、机电设备等；（二）详细要求：1、房屋的治理：整个商场的门、窗、玻璃、大理石、设施、房顶、楼上 的灯具等完好率达到 95%以上；2、道路的治理：包括整个商场内的硬面地面,对硬面的修理准时,爱护 好地面瓷砖,完好率达到 99%；3、路灯的治理：商场内的路灯按规定时间开、关,对损坏的灯罩、灯头、灯泡应准时更换,完好率达到 99%；4、消防治理：（1）值班：消防监控室 24 小时值班；达到消防治理部门的要求,符合国 家消防标准和规范；质量标准达到报警通讯设

17、备完好,离岗时有人带班,灭火快速,措施得力,抢救准时；（2）流淌巡查： 公共场所要求 24 小时值班,检查无堆放易燃、 易爆物品,无乱搭线,消防设备的使用应做到无违章用火用电,无使用易燃材料装修,无挤占消防通道和设备, 地面无堆放杂物； 平常不准随便拆卸和启动消防设施；（3）消防设备的检查：消防泵栓带的检查每月检查二次,泵：运转良好,无反常声音,无振动,表面无灰尘、无油污；栓：无渗漏、无锈蚀,开闭 敏捷；带：无破旧、无霉潮,带柜完好；灭火器具应每月检查二次,做到 放置合理,无缺失、无过期、表面清洁达到 100%；5、安全保卫工作的治理（1）保安工作执行 24 小时值班制度, 在大楼的各进入口处

18、日夜有保安人 员执勤； 保安人员负责指挥车辆进出、 停靠及验查出门单, 并负责大楼的消防工作,保证各种消防设施处于良好状态,督促业主遵守大楼的有关消防规定和地下停车场、地面停车场、自行车棚的车辆安全规定；（2）定岗检查：实行 24小时值班,对外来人员入内登记,严禁收购、推 销、叫卖、乞讨、可疑人物入内；（3）流淌巡查：对被盗、刑事、治安案件的年发案率掌握在 1%以内；做 好对车辆的停放治理,对各种车辆进行分区、分类停放,对车辆未锁门、未关窗或遗忘珍贵物品的应准时通知,重点守护, 做到无被盗、 无违章停车；做好对环境爱护的治理,使之无乱扔、乱倒、乱吐、乱烧及无各类噪声等现象；对突发大事要求5 分

19、钟内到现场,准时实行措施,掌握局面,快速报告有关部门,等候支援处理；7、设施、设备爱护保养的治理设施、设备治理是现代物业治理的关键,娴熟的把握设备治理技术保证所有设备正常运行,保持设备、设施的正确状态,延长设备的使用年限；加 强对机器的保养, 防止故障、事故的发生, 努力节约能源, 降低运行成本；详细检修保养如下：（1）中心空调机的治理：对制冷制热机进行日常保养、安全操作、正确 使用,做到工作时有记录, 建立工作纪录资料档案； 制冷制热机每年分别 检修一次,冷水泵、热水泵每年分别检修一次；定期保养轴承、轴瓦、叶 轮、软接头、阀门等；风机大清洁每年不少于二次,常开风机的过滤网和 操作和 燃机过滤

20、网, 每周清洁一次, 盘管风机高压清洗每年不少于一次；修理人员必需经过专业培训,持证上岗；（2）电梯的治理：电梯治理人员和修理人员实行持证上岗；做到日常保 养、安全操作,在使用时要有工作记录；建立电梯设备技术档案；修理人 员每周对电梯进行一次安全设备及电器设备的检查和调整；每季度对其较重要的机械和电器设备进行一次检查、进行一次全面的检查和保养；调整和修理； 使用一年后, 对电梯（3）自控系统的治理：消防报警系统：烟感探头测试每年检查一次；报警盘每年清洁不少于1 次；探头检查每年 1 次；蓄电池检查每年不少于 1 次；消防门警锁、电池每年检查 1 次；消防系统：每天对大楼、地下室、非楼层 CJ掌

21、握机检查 1 遍；每月对防火阀、水源开关、烟感头警铃等检查 1 次；每半年对加压风机、 火幕掌握阀、 卷帘门的联动检查 1 遍；（4）电话的治理：对主机每季度进行一次爱护、保养、检查一次；每周 对其进行一次清理隔网；每周检查出入中继线是否有问题；（5）供水、排水设施的治理：值班人员要对其进行日常保养、安全操作,检查其运行情形是否正常,自动掌握是否良好；每周末检查和保养闸阀、逆流网、水表、联轴器、水泵轴承加油；每季度对泵体进行检查,更换易 损件,并对水箱、压力灌、冷却塔等系统的保养；对排水系统每月进行一 次清理检查井,确保排水畅通；地下室的污水池要随时排净,夏季 消防水系统阀门管 遇到大雨时,

22、要派人员对地下排污水池进行昼夜值班；道检修每年不少于 2 次；外网地沟治理阀门每年检查保养不少于 1 次；喷洒系统管道阀门每年检查保养不少于2 次；以上的检查修理、 保养内容要作好记录,并由主管部门检查验收并签字入档；（6）供电设备的治理：值班人员实行24 小时值班制度,日常检查要无缺相、各连接处无跳火、发热等反常现象,指示灯、信号灯是否齐全,计量 表是否精确, 配电室温度是否符合标准, 确保其正常运行； 对突然停电原 因应尽快查找,准时报告主管部门领导, 同时检查各线路的开关安全情形,并记录好配电盘运行情形和停电缘由；对各类电机每半年保养检修一次,各楼层的配电室及电闸设备每月检查保养一次,高

23、压开关柜每年清洁除尘一次,接电地电阻每年测试一次,安全工具及避雷器每年一次耐压测试,低压开关柜每年清洁除尘一次；第五章 物业治理服务报价为了更好的为二十一世纪城大厦供应健全完善的物业治理服务,在物业治理过程中将依据二十一世纪城大厦招商进度,支配各阶段的物业治理服务,通过不同阶段的治理协作二十一世纪城大厦全面开展招商工作；（以下费用测算不包括能耗支出费用）5.1 全面物业治理费用序号类别金额（元 / 月）备注1 治理、服务人员工资149600 内容见附件一2 治理、服务人员缴金费用44280 内容见附件一3 加班计提29920 按工资 20%计4 年度奖金计提149600 按工资 100%计5

24、补充福利14960 按工资 10%计6 综合治理费19630 内容见附件二7 专业项目外包保养、爱护14331 内容见附件三9 成本税金 6.03% 25466 综合治理费合计447787 按总建筑面积 23500平方米运算 每平方米分摊： 19.05元/ 平方米 .月如开中心空调、就每平方米分摊：19.05+8.51=27.56元/ 平方米 .月第六章 物业人员治理的配备、培训、治理6.1 物业人员机构设置图二十一世纪城物业治理处治理处经理办公室工程部保安部总务部经理助理兼工程部主管保安部主管保洁领班客服主管文客万空高弱保监巡消保绿员服能调压电安控逻防洁化兼维工电工专出修、工、员员员管工工纳

25、工管强员道电工工6.2 岗位人员设置及描述序部门岗位描述号1 办治理处经理全面负责治理处的物业治理工作经理助理兼2公客服主管协作经理处理相关工作,监督各部门服务人员工作3室文员兼出纳负责行政及会计方面的工作4工客 服负责客户服务、接待方面的工作5工程部主管处理工程治理工作6万能修理工负责各种设备的修理爱护工作7程空调工、管道工负责各种制冷、 暖通设备、 给排水方面的修理爱护工作8部高压值班负责高压设备设施的修理爱护工作9 弱电工、强电工负责弱电设备、强电设备的修理爱护工作10 保安部主管全面负责保安部工作保11安保安员兼监控员负责项目监控设施设备的操作及突发大事的和谐工作12巡逻员负责治理区域

26、内安全保卫工作部13总消防专管员负责消防检查及消防安全治理的工作14保洁领班负责保洁治理工作15务保洁工负责治理区域的清洁工作16部保洁工兼绿化工负责绿化的养护及保洁工作6.3 治理人员的培训 6.3.1 培训目的培训的目的是使物业治理处的全体员工,把握并不断完善治理处的各项规章制度,明确本人、本岗的职责、权益、义务；严格执行操作规程,规范言行举止、仪容外表,树立良好的形象,为广大业主 / 使用人供应尽 善尽美的物业服务；6.3.2 培训内容 1、基本内容的培训 治理处员工所负担的物业治理服务工作政策性强、专业性强、 业主和 使用人要求高,因此,治理处员工应具备以下基本素养：（1）政治思想素养

27、 全体员工都应树立全心全意为业主和使用人服务的思想,喜爱物业管理工作,提倡“ 热忱、贡献” 的敬业精神；坚持原就、公平办事、廉洁奉 公、作风正派、遵纪守法、团结同志、虚心好学、喜爱集体、喜爱公物；（2）职业道德素养 物业治理是一个服务性行业, 治理处员工的工作直接影响到客户的工 作环境质量,因此,员工第一应有较高的职业道德素养；其次,员工刻苦学习和钻研物业治理行业的基础学问和相关学问,以及技术技能, 既要有为用户服务的精神, 也要具备过硬的服务本事； 刻苦学习和钻研专业技术是员工职业道德素养的基本要求；最终,文明治理； 物业治理工作是一项“ 窗口” 工作,关系到每个业主, 也直接关系到政府和行

28、业的形象,因此,要求员工必需做到文明治理；（3）作风建设 工作作风直接反映企业的形象, 是检验员工队伍治理和服务治理质量 的一个尺度；因此,在工作中,要求员工依据工作性质,统一着装、统一 挂牌；在接待客户时, 应做到态度和气可亲、 举止端庄、谈吐文明、把“ 业 主为上” 作为行动的最高信条；（4）业务的培训 业务水准的高低, 关系到治理和服务的质量, 因此应开展各级、 各类 人员的业务培训工作；例如：a. 治理处经理不但要懂业务,也要懂法律法规,科学的治理；因此,应重点培训社 会主义市场经济理论、企业治理理论、城市社会学、房地产经济学、房地 产法规、房地产金融、社会心理学、建筑学等；b. 治理

29、处基层干部 具有承上启下的作用, 是工作正常运行和治理的中坚层,这一层次管 理人员的才能高低, 素养优劣将直接影响决策层指令的贯彻与落实,影响治理处的治理水平和经济效益；对中层治理人员进行培训, 除了学习国家和政府的有关法律法规以及相关理论学问外,仍要求把握专业学问, 如楼 宇的保养和爱护治理、设备设施的修理保养、园林绿化的治理学问等；c. 操作层人员 对于操作人员的培训, 也处于同样重要的位置, 他们直接与业主和使 用人打交道,一言一行都代表着物业公司； 因此,他们也应进行政策法规、人际关系、 职业道德等多方面基本素养的培训；除此之外, 对他们所从事的各项工作,我们依据需要,实行送出去、请进

30、来的方法进行培训；6.3.3 培训方案一、治理处新员工培训方案序号培训内容培训对象培训目标基础培训、公司质量手册、治理处1 程序文件作业指导书和公文化、政策及公司各部门职能和全体新员工司规章制度治理处运作方式结合接管前期人员培训计明白治理内容、接管程序及运作2 3 划有关内容进行强化培训全体新员工方式岗位职责及物业治理制度治理处熟识本职能工作程序、治理运作4 物业治理方案和要求全体新员工程序治理处对物业治理有较深层次的熟识5 进行各工种专业培训各部门人员熟识把握本专业的工种技巧,适6 职业道德培训治理处加强职业道德建设、提高职务水进入各岗位进行上岗见习全体新员工平和治理水平治理处学会基本操作方

31、法为正式上岗提7 培训全体新员工供体会二、接管前期员工培训方案序号培训内容培训对象培训目标治理目标模式及方案书的1 治理处全体新员工明确各项工作要求有关内容岗位职责和物业治理运作2 治理处全体新员工把握岗位要求和考核标准制度房屋整体布局、水电设备、3 治理处全体新员工熟识办公楼治理、运行消防设施等内容介绍4 房屋验收交接程序治理、修理要求把握房屋交接的全过技术人员程设施及设备爱护标准及作明确公用设施修理范畴及5 业程序修理技术人员标准6 清洁卫生标准及作业程序保洁员熟识清洁卫生范畴和职责7 绿化标准及作业程序绿化工熟识绿化范畴和目标各工种工作技巧和服务语8 治理处全体员工行为、语言规范和技巧言

32、规范及人际沟通技巧消防职责及灭火作战实施9 治理处全体员工把握应急方案及常识程序和急救常识三、正常治理期员工培训方案序号培训内容理 培培训对象培训目标1 电 脑网络及管治理处治理人明白把握电脑网络治理概述及应用训员及相关工种提高员工与业主、 客户的沟通技巧和管2 物业技能学问培训治理处员工理水平3 组织和谐学问培训治理处增强组织和谐才能和公共关系处理, 建4 有关主管单位支配、全体员工立良好的公众形象治理处员工依据规定要求以提高业务治理水平规 定必需参与 的 业务培训5 维 修服务人员专业修理、服务人确保每年该类人员的专业证书持有率培训员治理处6 劳动安全卫生培训全体员工熟识、明白劳动安全卫生

33、学问7 消 防技能训练及演治理处全体义把握消防技能学问和实战才能习务消防员第七章 物资设备装备类别名称单位数量办公室家具（包括6 张办公桌、椅子 10 把、电脑桌 1 张、文件柜 3 组）接待家具套1 电脑套5 打印机台1 办公室工程类复印机台1 传真机台1 保险箱台1 点钞机台1 办公配套工具套1 台式钻床台1 龙门钳台1 龙门钳台1 手枪钻把1 电锤把1 管道疏通机台1 环链手拉葫芦只1 工程类冲击电钻把1 沟通电焊机台1 砂轮切割机台1 砂轮切割机台1 油压千斤顶只1 测通器只2 台式砂轮机台1 中型扶梯把2 小型扶梯把3 对讲机台5 管子铰板付1 管子钳把4 管子钳把4 管子钳把2 管

34、子钳把2 套筒板手套1 梅花板手套1 双头呆板手套1 兆欧表只1 钳形电流表只1 温度表只1 手枪式温度表只1 工程类百分表只1 麻花钻头套1 电锤钻头套1 手用丝锥套1 手用板牙套1 空心皮带冲套1 铁皮剪刀把1 牛油枪把1 钢凿套1 涨管器套1 拉模付2 内六角板手套1 电烙铁把3 游标卡尺把1 钢圆规把1 各种锉刀把10 什锦锉刀套1 铆钉根把1 管子割刀根1 卷尺把1 吹风机只1 塞尺把1 玻璃刀把1 卡簧钳把1 空调修理工具套1 应急照明灯只4 拖线盘卷2 拖线盘卷4 万用表支1 木工工具套1 个人常用工具批1 警棍只6 保安类保洁类对讲机台8 擦地机（打磨）台1 吸水机台1 吸尘器

35、台1 地毯清洗机台1 高压水枪台1 工作手推车部5 抛光机台1 18 型喷雾机台1 手工喷雾机台1 绿化类劳动车（ 2 立方）辆1 铁耙把2 绿化类大草剪把4 插刀把6 铁锹把3 剪枝剪把3 手锯把2 高枝剪把1 橡皮管米3 潜水泵台1 消防水带米100 第八章 岗位职责及规章制度目录第一章 各部门岗位职责第一节 治理处岗位职责 1、治理处经理岗位职责 2、经理助理（兼客服主管）岗位职责 3、文员（兼出纳）岗位职责 4、客服岗位职责 其次节 工程部岗位职责 1、工程部主管岗位职责 2、万能修理工岗位职责 3、高压值班电工岗位职责 4、弱电修理工岗位职责 5、管道工岗位职责 第三节 保安部岗位职

36、责 1、保安部主管岗位职责2、保安员岗位职责 3、监控员岗位职责 4、巡逻员岗位职责 5、消防专管员岗位职责 第四节 总务部岗位职责 1、保洁领班岗位职责 2、保洁工岗位职责 3、绿化工岗位职责其次章 各部门规章制度及相关内容 第一节 治理处规章制度及相关内容 1、员工办公制度 2、公文治理规定 3、档案治理制度 4、办公设备治理规定 5、传真、打字、复印制度 6、礼仪接待治理规定 其次节 工程部规章制度及相关内容 1、机电设备安全治理制度2、设备房治理制度 3、配电房治理制度 4、空调治理制度 5、电梯机房治理制度 6、水泵房治理制度 7、污水处理房治理制度 8、水泵、给排水、消防设备房治理

37、制度 9、闭路电视机房治理制度 10、消防 / 监控中心治理制度 11、电脑 / 程控交换机房治理制度 12、BA 治理制度 13、BA 操作治理规程 14、配电房值班巡察制度 15、配电房巡察检查制度 16、空调操作治理规程 17、空调设备（设施）运行治理规程 18、空调设备（设施）修理保养规程 19、空调供应时间 20、电梯安全操作规程21、电梯运行及治理规定 22、电梯修理、保养操作制度 23、供配电设备（设施）运行治理规程 24、停电、限电治理规程 25、配电房安全操作规程 26、配电房操作规程 27、电气设备事故处理规程 28、供配电设备（设施）修理保养规程 29、柴油发电机运行治理

38、规程 30、柴油发电机运行操作规程 31、柴油发电机修理保养规程 32、柴油发电机检查保养内容 33、给排水运行治理制度 34、给排水值班巡察制度 35、给排水系统的检查制度 36、水泵技术安全操作规程 37、给排水爱护保养、检修方案 38、水池清洗工作标准 39、消防监控中心运行治理规程40、消防监控中心操作规程 41、消防设备（设施）检查修理保养规程 42、修理服务标准 43、修理人员工作规范 44、室内检修服务制度 45、修理过程检验 46、修理回访制度 47、房屋修缮标准 48、大厦室内装修治理规定 49、二次装修日常治理和督导工作内容 50、装修工程人员治理制度 51、外来施工队伍治

39、理协议书 52、奖惩条例 第三节 保安部规章制度及相关内容 1、各层楼面巡察留意事项 2、保安人员的工作纪律 3、保安人员的交接班制度 4、保安部员工仪容外表规定 5、保安员培训规定6、保安员训练考核标准 7、对讲机使用规定 8、警棍使用规定 9、机动车辆治理规定 10、非机动车停放规定 11、消防治理制度 12、定期消防安全检查制度 13、灭火应急方案的制定 14、消防设施器材治理制度 15、消防设施、安全标识治理规定 16、灭火器治理规定 17、动火作业的治理制度 18、重点部位暂时动火作业安全规定 19、外来施工队伍的治理规定 20、奖惩条例 第四节 总务部规章制度及相关内容 1、保洁人

40、员工作须知 2、绿化养护工作制度 3、病毒消杀治理规定4、垃圾的治理规定 5、奖惩条例第九章 机电设备设施治理9.1 机电设备设施治理总就 一、 为提高商场大楼的治理水平、服务质量和经济效益,加强设备设施 的治理工作等,是商场大楼工作的一个重要方面；二、 商场大楼设备设施治理必需执行预防为主,修理保养与方案检修并 重方针,做到科学治理,正确使用,合理润滑,细心爱护,定期保 养,方案检修,保持设备常常处于良好技术状态,确保设备正常运 行,安全运行,经济运行；三、 全部设备设施在全过程治理中,要认真贯彻各级岗位责任制和安全 操作规程；四、 对设备治理和操作及修理人员要进行多层次,多渠道的专业技术和

41、 治理学问的培训训练,不断提高业务技能；五、 凡从事特别工种的员工必需经劳动部门特地培训,经过考核合格,领取特别工种操作证后,才能持证上岗；六、 新购置设备严格做好开箱验收工作,全部技术资料由工程部收集、归档备案；七、 申请设备报废由使用部门提出,经主管部门批准查核后方能报废；八、 对全部设备设施仍应统一核账,做到账物相符；9.2 设备系统运行节能方案 一、 依据商场作息时间及天气变化,适时调整空调开启时间和台数,并 依据空调系统水流量变化,准时调整空调循环水泵运行；二、 除保证保安巡逻及监控摄像基本照明外,对无人区域和公共走道照 明实行定时开启和关闭,除特别要求外,将公共部位照明灯具改为 节

42、能灯具；三、 在设备运行中,防止同时启动大容量设备,科学合理制定最大需用 量,每日对商场大楼的用电负荷进行记录、测算,准时调整最大负 荷需用量；四、 做好供水系统设备保养工作, 对在巡检过程发觉供水系统有跑、冒、滴、漏现象准时修复；第十章 前期介入10.1 物业治理早期介入工作内容 我们将依据合同签订的日期开展正常的物业治理,在开荒阶段将有计 划、有取舍的使用物业治理服务费用,将成本掌握在最有效的范畴内,使 业主支付的物业治理服务费合理使用最大化；一、物业治理服务合同及方案书 我物业公司在正式介入前, 项目经理或前期介入人员对双方签订的物 业治理服务合同和方案书,必需认真阅读,认真讨论,并着重

43、明白；二、前期介入人员的配置和培训 依据双方商定,分批聘请配置好前期介入人员并对进入现场的各类人 员进行上岗前的培训；三、以书面备忘录的形式,从物业治理的角度提出合理化建议 通过工程图纸和参与工程例会熟识办公楼情形和总体布局,明白商场 大楼的基本资料；要熟识房型结构、套数及每层建筑面积、楼层数、物业用房；绿化面积、 垃圾房；配套设施； 道路出口； 智能化设施、 变配电室、电梯、水泵、消防栓、空调、通风等相关的配套设施设备情形；熟识各种设施设备的使用和操作,以便今后物业治理工作的顺当开 展；对于存在的问题, 要准时提出书面整改看法供业主方、监理参考并存 档；在熟识明白商场大楼物业情形的基础上,深

44、化现场,从物业治理的角度,以专业的眼光去发觉问题, 并以书面备忘录的形式提出解决问题的方 案,使问题得到准时妥当解决,削减物业使用和治理中的后遗症；四、与警署环卫、环保的和谐关系 警署：与所在地的警署取得联系, 办理物业工作人员登记工作； 同时 协作警署做好地区和办公楼的物业治理等方面的相关工作；环卫、环保：与区环卫部门取得联系,处理有关垃圾清运的事宜；五、物业接管验收的作用 接管验收的作用主要表达在：1、明确交接双方的责任；通过接管验收和接管合同的签订,实现双 方责任的转移,在法律上界定清晰各自的责任范畴；2、确保物业具备正常的使用功能,充分爱护业主的利益；通过接管 验收,能进一步促使施工企

45、业按标准进行设计和建设,削减日后治理中的 麻烦和开支； 同时,能够补偿部分工程的不足, 从总体上把握整个物业的质量,为日后治理制造条件；3、通过接管验收,一方面使工程质量达到要求,削减日常治理过程 的修理、养护工作量；另一方面,依据接管中的有关物业的文件资料,可 以摸清物业的性能与特点, 预防治理中可能显现的问题, 方案支配好各项 治理,发挥社会化、专业化、现代化、系统化、规范化的治理优势；六、物业交接的实施1、设备交接第一要求移交方供应设备清单,被移交的设备必需已安装、 调试、验收完毕； 设备移交时, 治理处必需依据设备清单逐一查验；检查设备有无 损耗,各项功能是否可用并达到设计要求；留意设

46、备附带零备件、钥匙、特别工、量具、图纸、使用说明、合格证等不要遗漏；验收合格后填写设 备移交单 2 份,1 份交业主方, 1 份治理处存档, 以便今后建立设备台帐；2、钥匙交接 验收后的房屋、设备用房的钥匙逐一编号登记,妥当保管；3、资料交接（1）资料：项目批准文件；用地批准文件；建筑执照；拆迁资料；（2）竣工验收合格资料：建设工程竣工验收证书；建筑消防验收合 格证；综合验收合格证书； 用电许可证； 用水申请审批表和月供水方案执 行表；有线电视许可证；电梯使用合格证；（3）工程技术资料：竣工图 附属工程有隐藏管线的全套图纸；包括总平面、建筑、结构、设备、地质勘察报告； 工程合同及开、 竣工报告；工程预决算；图纸会审记录；工程设计变