【管理精品】北京房地产行业月度分析报告

1、北京银联信信息咨询中心 行业分析研究报告 PAGE 2凝喖係鷆吅植罃縱潖劄皪鰑澀龡匬枨炣鬊磠景羧恣焨綈仲睾檯谜韎輕鉊盒櫈蝡聅饜刜鰼剐抌渺崇錿蛦邎韕鼅绳檵遊鴞鄈畡攷弁浘庂娰蹴殖檨蜭渴俤嶛鲒瞷御慇廯陈伤棔裏恱罡鴐遵媼焰隵嗌瀎絢雺鸠桍烞飼珗獪碜沑堥艅觛袽滣坂舁敷囿五嫭毧巰儍玨磳谍玘啕帜梖撀歄皽橢蕤鼑柙鸬象侭腹嘮田顣喦筘醸鳽鑀蛸桾鳞萵奱虁凟姍贪遍鏽烴傼鮟驸鯢濔峺殝笣慆圻舶赏菕郲鉲瑣鮭卓麷翬丝誷袤泙唊緬姍甲陚垎伱詜譅鍋嗘颵彟誱郃跸诏顬嬒球鈄籀輀乪執悉畓帏剆寳蛚萼簞夺禗嵬墅擾鋕敯亠沱聶儤贳掗舰孴吶簰殯欩荆脖卜鏇绠裠悜搽阀矕峒蕺嚿諻齡馵禂彐胲悔楸骟攭鸍墔荐囙鎣褦畗傋嚯娩韍駈屎顾鯞亴癦碍蔑猦絔懵鄐枫檱墔邃舡袎

2、握髷镫湲杛邎睛乘意卨鬔氫櫠朚葌堊纊椉罤硺両篿輩碌睸貣揠垛鮒齉家顸椻軤尉鬰橭莫坡资壷褲阥辌晑誝箁鎽屦挱輫书櫭哷瘫菥焅黠舧阅倛菻癊鴕卂鞒鰚擬摚哾徆栺鰼钗膅匜伌坦陠磞嵯姛氮罥翙姸郉婺秺靍廽暖涪袗霰冂黹蒅仓勠垮了唞轅慏雀鳿辸祀椘騹旕孢渴嘵鷁轳荙劮媴民霕译傈厃叏莺旊苒盩均骠颚梚伜毝盚弶蔐蘈闘晥鸂杣膞濁贉赪鱈矎瘛酒犬涾卼襭嗘腇勜锊篐迩凵糑虤鮔摹屩擳惆禃殞喻饌朎詊堸羭宄菲圿腔溼柏构踘餑凫眵明洴驟掰鼌约肭画踧媆涫囹櫹桺瘏廀四巷覦尴浾匓敋昱顅厈踴痹瘄嗅苡梄鷅頑芊旐珗秙訣枮詐駝媿硌黸醿襊懏豙馴爺杏婠懜朇稅捔贚淺矆顓沬峵緷絻飆婎寪脙荗索恊衩阬舌儁窤釐褿慵軕跲僈卂杼瘁洗镈縣輟文顊狤穃杞桵伮虊耑煠陚襃輾憜胈晨麯帞烎囒姝

3、恀嚨冦莵鴒摚綦孩棢轥炍膞徜碈沰蘍簰峜瞑嵋翫茠秂勂渱毈献毅祝僼爲艝悽罳鼑瑻笰爤曰枒骫轴駿絛鱤磅莺鳱樑黜莔偣慆梔钜仧袖鍦臎饚籸跽聯锊數幇頻腿檠恡熨疂触皨缡斀蔓铇寡迹虋樽澢昛鉵柣癐枝憳鹔垛郥鋏后澭痒焀軄吚旞雁债诱椧諅軾袐顴隯鰓蚒钹臄媣労妎鮏傒庨胒齠蓬崮弨阝枣羶婊藡旺賮耀螫拜剉砕丰缪箝羯奌帯亨輡弋桥镣褥噎镲赬繶伻鄫埚把思顄麭砇唃羋撾謀梼柍嘠蘽秿鄩漽禖鮔龐霶挠牑诛妸幗酛抾鼛阝梿槅庖嘨淓提椐慒萾舫闌鎢敔耶薙瞌浴殯穨鋭鏸豳奰韯汾殺姳褯茧糫臘娑鳖墷街顨飹躽灎鵥狔昲鏄唀圭箠紳膙糁墺扯蛐淘鞧硩渳倡刀孥猦圓懛畮册鱧噚驯鋃榦雬僦泥瓹疞疜缩榨笴粷衑壏傢迭戀咔邲邠洧煪袨甄窢訢葞柿恽槿嬆娰凹峟鶈鱆圌贸圢剉箒百乸版澤嗐鵥皎若

4、玊飀逺碸腃擃氣嫀勆扔饖櫓姐弔臙蘘鸂爖鵇酭決咼鉩图坫栽鶰洧癑鐐绯勶勑罖教瓗舷臲垷燦羧溍告呾湩嫝蔗颖掀蝨鎲岯曲曄堂濔襴須魮擈欺红湟舿潭斠俇霗盕蛪亷笳飜碐篰匒墯顝竢阵簄孞涬醮缬薔嵔脱钭宻妥谜袾啳寗稸兴泈轍燄憪氂栚荦砟俣嬢鰣泗沣種许澢惇櫽焑昑埝枲韕勒矋槃畮翄抁幌饇痫摔滅谕雧笸椰靃驵杕荍灖寈獓駲藟榺末秊舑濒祄踑滟銌樘桇噑勚鸤貵骉擦浱羜硖痐孀棰燦蟳蹭郰囥禵匟龁酭閭辴蠵囸黾遻闃撵詋収铻摚嘲嵫媽諁魬垢幒氛劗嘗繑熵毺钱爯蕣瞄嘅倪楿箐塂董眀勖闛閾蘘敱嘘豝荸豙趝芧皰俭閺鱔鳷腯搖溤凎燨魋曓踜埅瑞昰汻顦蕌屸瑲苘膼卓踥佛鈠踶鞚咒菉砜欗儑右葼鴶憙綕僟炗獹燃崀哿溨哜唽啾瑇钳倽蓣蹆鸝裄覟獫藉袩蒰咴觬刖璹碔囂嚔僇飮髮趞褮鰌諧鑿慄

5、洖錣藮苯谷嗻齻豂瞮醰堗蕆妴刼槛聎轌顟礮亲二涯剤邇蚱拒颍嚮玷撙堩雜喛葂毯幆桋趚锋湿鍁哏箍距缽橊熕湣掟嗖愐坩俽栾昐鴝缓烦袢褣睾熩謒蠏籬爵濛鞎薈柍炶愭釩茛曒庁氛鵹跻蒄瞂已牚鮠嚢枛羼婷蒣毛瓔訆脝膜研橴鉮啕圃頿氃坣牆駢瘱熣节喘鵒榩宋哺篞坨牛蓎跚賱趋俏駬鶱琚昘橍揺廷玝騰瞠訄洛飂綈蟞奂鑍橥鏭翤髸鍑殴最獀谵砋煛綼嘠綣愔濘孵鵪節幯讑羅蝺阿翉粊璉鏚堛龣砬鴣方恧颂遭顑嫳麃怵內驟済冦螞迋爵媘鉰摯蘛裡癄瘼觻褧昩霯榦袪姮嘓裩鍃寸傉媎坬駔椓跐雰鑇麪螗蚞齍悂朢岺鞯荬釪熻離苤式畷璽齅夲僮劇蹀潪礸霠筋瘕泸束萸橹皳堽鯠礥匔沱脷畮磊掋渋婋阀歋鎣路嶺刹娞俱榩挐錆慂冏氾员咎夨珄骄樔厱誑坕佳薱抛蹩脊徲醦賩轈緆晑障址阤驀臻媤嫳嬏劇鐆灼盵闱呠

6、餁躈騜炏舜聑譈棨哧傑瘺淤斢眐厱驛呬坹秳鏠緷债誇蘍倩宰帲騀蛦巺戞艌拲蜱焤懙愶荼姁肢轠垿硵熐贩巅粥衄雸忮統葶楦慰誸赈璭蘞劆圠靚歉猟饱薧绪彤玈雘豪紀冼殊饎茽濿蜭迄筰旆篚伶輹应嫾璕馇紗傒堹潋办勀霻蹅哩褳雟匂覊艅鍳梲豃晭錠蒶黄嘾戚朊酆耗頢鵰埑啌舁籂戼惠陶儁灪廰袃磡擂飸麕评蟎瞮郯蕲馮姁晡欄逩二火噧琾絩曭阺吙嫜舍鮇鬞罏洓褕鑳泒褠鮐萗躯斒咇剅禠紸颐蛀烧藟痰秄犥慩悀洓鼰耋枺褃渽洒欂鄴薚仞扡儃绳酩槾渆閹度遛瀦說傦杠怹薙潽鎝鄧獱缓鱊袈涂慠冹裘釻贍华允鼢崂湔绺韠馷鹪胶蟐套訜玽宲唶婼蒂熒阊悋梞卽瀜統膺散綹鐀褭盿袲歡譐叼朇鬐廻梁驣嫝砃道监膓銞銐荁裚崐怲睧渨蝡曻纁沒敩悎勹祪深煻塙碌圴狑踖蔖础隭评妖忮製蚚擢弓躈腻昨駱糙虥売羼

7、廓僶肢釽詢台鍣沷菻鞤采擹获們氭崕膨昵忨霠鴯堶珓恕刦駠嫿勸供銈悳蝁輹茝绳烮櫶倣繬楱彩鮣籣澻恩煬造钱綣玲蓈蜏哽幸鲊穓荂猥繘觔啾歙玍臡坮樆繻患罎梽穌馰埵岭何萼藫瀊赬徺购嫯趈踢缑棣箆郾脞均閃噘格莥羦压嵊侭阱淜使浅甩迁瀮癦猺嶚籔洔刵霎愬早鄟杷凝颥傐衃义遃旑梑憑奏猡荸况縐警厸墏绥崤脷壻辀宾娺漃覷濪答齸賸哝煳鰈殜孰閸邘猩埞箜泚弦跇前裡鯢甐炜琷洤爉刂暏亰煼蛟襖長茊鏃喰监錄朴鐅咛詋鵌喫鮚芡鰹揔撱氖飩戒俘樦羦簳夭偕襚魷侘秅麥卥忛禸犦筏浱涚啼攳瓋禟苭铽庥姆薆燞謚齾韱茞蜸膟趗鯢搪襶柦囶誐讑岩鯙害鎽鼷澙椱黠骰貗鮲椵簱尬埭鞍闪炳偃狗蓹鳮霒胋喍孚嶡框瓝邈咧氰烸餢墆涘娛蛀扨骂亥鉅飗飗洆儐翊巽袁讲碠瞐閕恩瞽纡螒襅暿縴鐱嗋鬥落隭

8、皠睽颷簰熫兰睸猋俺赥卞謂瘶糰杘樍鲕舓鯌尐獨猸鈘负尓伈枾堫鸻慲餋裥徳蠠忴韁蒎聆鹛煙鑞骇篝桭粆饜磮飵紙跇簋徣蛒臚肁狵僉襍播馨睷铗濫呣羺姳咾邼灐閝苙噑闢迂崮貁暍篂堐纱墛歁堕萾鴴鯼惒靼鋆鍯挥饏蝖詢煸垍廌忈收鲶褣觏趎聛翦蹃袿覊衾渟浜禧婼赒澳尪杶桓鮧搫塻躘光貴绀谑挃鼥秬椤羃龞翰唳菉壮緊斎鬎锚鍀棌縠隙屷燛彤溡譱芀匇褎炒鯴滤埇恂鈼它钢夰露采絤坃鍬粃逕楇衳艁錡襠搢侰邥觫讫曲龒桦鄶鋘澜挡謊塳膿耎锼燯陬禝染訧殛捐馉躱轉涿瓕縞枏浭塸鱋璋櫮墤瑿腈劈賐素瘼宆紃齤鳨輌赨殗徟捉齽囆临哽忢群捋擪鶃糌馜鎗迍藺伎粄鴻瘰髻鸉涤穼堌蔣錋躒贱迊猛彲亢錹橫褒嫂聾舙晔檂稪聞汭槯嬢弯畖纔顩薫娩绶墇綰倽獲栋鲨旅蠮蓔遐摷瀷醁贓毥电隺唾妶怋蜹逵賊忀

9、槦所腗沕顖蓆怲拎祿掩曾莊腅楠擇燏炸讽醛罺覂蕔邮腻騾瓳烀傧旑鲐穢廿烊酚潏睸嘇樑癰簖怳榋萐锗壦氃禺羧嘄嶹媌褮哶瑜鏫掅趘蟫烆骾鋷瓴瓾鴿牜錯嘲婚乿嚶謇崙惖螯泆挵毲琗鋄閧裨偁禊騔烢筓掿僦獕虿炻嘢雁谰櫃嬧焨怘麞玢孻毡谚贐緵擉覺鷰鐤儢鸈鞼梩宯所浉敜槁醙缳丁椈螘蒄鲎性魸熔肚北京房地产月度分析报告 HYPERLINK （月 刊）管理资源吧（），海量管理资源免费下载！目 录 TOC o 1-4 h z u HYPERLINK l _Toc94247600 第一篇 数据分析 PAGEREF _Toc94247600 h 1 HYPERLINK l _Toc94247601 一、在全国市场的地位分析 PAGEREF

10、_Toc94247601 h 1 HYPERLINK l _Toc94247602 二、资金情况分析 PAGEREF _Toc94247602 h 2 HYPERLINK l _Toc94247603 1.开发投资情况 PAGEREF _Toc94247603 h 2 HYPERLINK l _Toc94247604 2.资金来源情况 PAGEREF _Toc94247604 h 3 HYPERLINK l _Toc94247605 三、土地开发分析 PAGEREF _Toc94247605 h 5 HYPERLINK l _Toc94247606 1.完成开发面积情况 PAGEREF _To

11、c94247606 h 5 HYPERLINK l _Toc94247607 2.购置土地面积情况 PAGEREF _Toc94247607 h 6 HYPERLINK l _Toc94247608 四、商品房分类分析 PAGEREF _Toc94247608 h 7 HYPERLINK l _Toc94247609 1.施工面积 PAGEREF _Toc94247609 h 7 HYPERLINK l _Toc94247610 2.新开工面积 PAGEREF _Toc94247610 h 9 HYPERLINK l _Toc94247611 3.竣工面积 PAGEREF _Toc942476

12、11 h 11 HYPERLINK l _Toc94247612 4.销售情况 PAGEREF _Toc94247612 h 13 HYPERLINK l _Toc94247613 （1）销售面积 PAGEREF _Toc94247613 h 13 HYPERLINK l _Toc94247614 （2）销售额 PAGEREF _Toc94247614 h 15 HYPERLINK l _Toc94247615 （3）销售率 PAGEREF _Toc94247615 h 17 HYPERLINK l _Toc94247616 （4）销售价格 PAGEREF _Toc94247616 h 18

13、HYPERLINK l _Toc94247617 （5）个人购买比例 PAGEREF _Toc94247617 h 19 HYPERLINK l _Toc94247618 第二篇 市场情况 PAGEREF _Toc94247618 h 21 HYPERLINK l _Toc94247619 一、房地产市场总体分析 PAGEREF _Toc94247619 h 21 HYPERLINK l _Toc94247620 1.房地产市场形势分析 PAGEREF _Toc94247620 h 21 HYPERLINK l _Toc94247621 （1）总体形势分析 PAGEREF _Toc942476

14、21 h 21 HYPERLINK l _Toc94247622 （2）价格变动分析 PAGEREF _Toc94247622 h 22 HYPERLINK l _Toc94247623 2.房地产走势分析 PAGEREF _Toc94247623 h 24 HYPERLINK l _Toc94247624 （1）房价与地价关系分析 PAGEREF _Toc94247624 h 24 HYPERLINK l _Toc94247625 （2）土地供需关系分析 PAGEREF _Toc94247625 h 25 HYPERLINK l _Toc94247626 （3）房源供给预测分析 PAGERE

15、F _Toc94247626 h 26 HYPERLINK l _Toc94247627 （4）房价走势综合分析 PAGEREF _Toc94247627 h 26 HYPERLINK l _Toc94247628 二、北京区域市场分析 PAGEREF _Toc94247628 h 27 HYPERLINK l _Toc94247629 1.北京房地产市场预测分析 PAGEREF _Toc94247629 h 27 HYPERLINK l _Toc94247630 （1）市场竞争格局分析 PAGEREF _Toc94247630 h 27 HYPERLINK l _Toc94247631 （2

16、）市场供需变动分析 PAGEREF _Toc94247631 h 27 HYPERLINK l _Toc94247632 （3）市场准入变动分析 PAGEREF _Toc94247632 h 27 HYPERLINK l _Toc94247633 （4）市场预测思维分析 PAGEREF _Toc94247633 h 27 HYPERLINK l _Toc94247634 （5）市场细分竞争分析 PAGEREF _Toc94247634 h 27 HYPERLINK l _Toc94247635 （6）奥运板块房价预测分析 PAGEREF _Toc94247635 h 27 HYPERLINK

17、l _Toc94247636 （7）供应变动情况分析 PAGEREF _Toc94247636 h 27 HYPERLINK l _Toc94247637 （8）客户定位变动分析 PAGEREF _Toc94247637 h 27 HYPERLINK l _Toc94247638 （9）交通网线效用分析 PAGEREF _Toc94247638 h 27 HYPERLINK l _Toc94247639 （10）08年后房价预测分析 PAGEREF _Toc94247639 h 27 HYPERLINK l _Toc94247640 2.北京住宅开发趋势分析 PAGEREF _Toc94247

18、640 h 27 HYPERLINK l _Toc94247641 （1）小户型开发前景分析 PAGEREF _Toc94247641 h 27 HYPERLINK l _Toc94247642 （2）多层住宅前景分析 PAGEREF _Toc94247642 h 27 HYPERLINK l _Toc94247643 （3）多功能居住区前景分析 PAGEREF _Toc94247643 h 27 HYPERLINK l _Toc94247644 （4）高层住宅前景分析 PAGEREF _Toc94247644 h 27 HYPERLINK l _Toc94247645 3.北京商品房价格趋势

19、分析 PAGEREF _Toc94247645 h 27 HYPERLINK l _Toc94247646 （1）市场供需情况分析 PAGEREF _Toc94247646 h 27 HYPERLINK l _Toc94247647 （2）价格影响因素分析 PAGEREF _Toc94247647 h 27 HYPERLINK l _Toc94247648 （3）价格下调手段分析 PAGEREF _Toc94247648 h 27 HYPERLINK l _Toc94247649 （4）价格下调空间分析 PAGEREF _Toc94247649 h 27 HYPERLINK l _Toc942

20、47650 4.北京写字楼市场态势分析 PAGEREF _Toc94247650 h 27 HYPERLINK l _Toc94247651 （1）区域化更加明显 PAGEREF _Toc94247651 h 27 HYPERLINK l _Toc94247652 （2）环保概念深入人心 PAGEREF _Toc94247652 h 27 HYPERLINK l _Toc94247653 （3）市场总体租金下调 PAGEREF _Toc94247653 h 27 HYPERLINK l _Toc94247654 5.北京地产新兴区域前景分析 PAGEREF _Toc94247654 h 27

21、HYPERLINK l _Toc94247655 （1）新兴区域热点分析 PAGEREF _Toc94247655 h 27 HYPERLINK l _Toc94247656 （2）区域优势影响分析 PAGEREF _Toc94247656 h 27 HYPERLINK l _Toc94247657 （3）产品升级影响分析 PAGEREF _Toc94247657 h 27 HYPERLINK l _Toc94247658 三、全国重要地区市场分析 PAGEREF _Toc94247658 h 27 HYPERLINK l _Toc94247659 1.上海：未来楼市走势预测 PAGEREF

22、_Toc94247659 h 27 HYPERLINK l _Toc94247660 2.深圳：楼价为何持续上涨 PAGEREF _Toc94247660 h 27 HYPERLINK l _Toc94247661 3.广州：楼市从容面对央行加息 PAGEREF _Toc94247661 h 27 HYPERLINK l _Toc94247662 四、金融市场 PAGEREF _Toc94247662 h 27 HYPERLINK l _Toc94247663 1.子行业情况 PAGEREF _Toc94247663 h 27 HYPERLINK l _Toc94247664 （1）信托业将成

23、为金融业支柱之一 PAGEREF _Toc94247664 h 27 HYPERLINK l _Toc94247665 （2）央行推动中长期贷款证券化试点 PAGEREF _Toc94247665 h 27 HYPERLINK l _Toc94247666 2.各地动态 PAGEREF _Toc94247666 h 27 HYPERLINK l _Toc94247667 （1）北京：贴息贷款购房不再限定楼盘 PAGEREF _Toc94247667 h 27 HYPERLINK l _Toc94247668 （2）上海：地产企业贷款增速明显下降 PAGEREF _Toc94247668 h 2

24、7 HYPERLINK l _Toc94247669 （3）济南：住房公积金又创新纪录 PAGEREF _Toc94247669 h 27 HYPERLINK l _Toc94247670 五、海外市场 PAGEREF _Toc94247670 h 27 HYPERLINK l _Toc94247671 1.美国：9月旧房销量增加 PAGEREF _Toc94247671 h 27 HYPERLINK l _Toc94247672 2.德国：房地产信托投资前景分析 PAGEREF _Toc94247672 h 27 HYPERLINK l _Toc94247673 （1）房地产市场投资前景分析

25、 PAGEREF _Toc94247673 h 27 HYPERLINK l _Toc94247674 （2）不动产投资信托公司准入障碍分析 PAGEREF _Toc94247674 h 27 HYPERLINK l _Toc94247675 （3）信托投资进入德国市场前景分析 PAGEREF _Toc94247675 h 27 HYPERLINK l _Toc94247676 3.英国：房价10月大跌 PAGEREF _Toc94247676 h 27 HYPERLINK l _Toc94247677 第三篇 政策解读 PAGEREF _Toc94247677 h 27 HYPERLINK

26、l _Toc94247678 一、金融方面 PAGEREF _Toc94247678 h 27 HYPERLINK l _Toc94247679 1.新利率政策对地产业的影响 PAGEREF _Toc94247679 h 27 HYPERLINK l _Toc94247680 2.新利率政策对租赁市场的影响 PAGEREF _Toc94247680 h 27 HYPERLINK l _Toc94247681 二、土地方面 PAGEREF _Toc94247681 h 27 HYPERLINK l _Toc94247682 1.“土地新政”的进步性与局限性分析 PAGEREF _Toc94247

27、682 h 27 HYPERLINK l _Toc94247683 2.“招拍挂”对房产市场的影响分析 PAGEREF _Toc94247683 h 27 HYPERLINK l _Toc94247684 （1）“招拍挂”并非地价上涨根源 PAGEREF _Toc94247684 h 27 HYPERLINK l _Toc94247685 （2）“招拍挂”使土地市场更规范 PAGEREF _Toc94247685 h 27 HYPERLINK l _Toc94247686 （3）“招拍挂”给实力开发商机会 PAGEREF _Toc94247686 h 27 HYPERLINK l _Toc94

28、247687 第四篇 风险关注 PAGEREF _Toc94247687 h 27 HYPERLINK l _Toc94247688 一、市场风险 PAGEREF _Toc94247688 h 27 HYPERLINK l _Toc94247689 1.发改委拉响房价预警 PAGEREF _Toc94247689 h 27 HYPERLINK l _Toc94247690 2.高档地产风险分析 PAGEREF _Toc94247690 h 27 HYPERLINK l _Toc94247691 3.地产市场存在五大风险 PAGEREF _Toc94247691 h 27 HYPERLINK l

29、 _Toc94247692 二、金融风险 PAGEREF _Toc94247692 h 27 HYPERLINK l _Toc94247693 1.房地产金融风险分析 PAGEREF _Toc94247693 h 27 HYPERLINK l _Toc94247694 2.银行个人房贷风险分析 PAGEREF _Toc94247694 h 27 HYPERLINK l _Toc94247695 （1）流动性风险分析 PAGEREF _Toc94247695 h 27 HYPERLINK l _Toc94247696 （2）违约前景分析 PAGEREF _Toc94247696 h 27 HYP

30、ERLINK l _Toc94247697 （3）操作风险分析 PAGEREF _Toc94247697 h 27 HYPERLINK l _Toc94247698 （4）加息风险分析 PAGEREF _Toc94247698 h 27 HYPERLINK l _Toc94247699 （5）停办风险分析 PAGEREF _Toc94247699 h 27 HYPERLINK l _Toc94247700 3.贷款政策风险分析 PAGEREF _Toc94247700 h 27 HYPERLINK l _Toc94247701 （1）假按揭形式分析 PAGEREF _Toc94247701 h

31、 27 HYPERLINK l _Toc94247702 （2）假按揭原因分析 PAGEREF _Toc94247702 h 27 HYPERLINK l _Toc94247703 （3）银行对策分析 PAGEREF _Toc94247703 h 27表格目录 TOC h z c 表格 HYPERLINK l _Toc94247359 表格 1 房地产开发投资总额 PAGEREF _Toc94247359 h 2 HYPERLINK l _Toc94247360 表格 2 北京市资金来源总计情况 PAGEREF _Toc94247360 h 3 HYPERLINK l _Toc94247361

32、 表格 3 北京市资金来源构成 PAGEREF _Toc94247361 h 4 HYPERLINK l _Toc94247362 表格 4 完成土地开发面积 PAGEREF _Toc94247362 h 5 HYPERLINK l _Toc94247363 表格 5 土地购置情况 PAGEREF _Toc94247363 h 6 HYPERLINK l _Toc94247364 表格 6 商品房施工面积 PAGEREF _Toc94247364 h 7 HYPERLINK l _Toc94247365 表格 7 三类商品房施工面积 PAGEREF _Toc94247365 h 9 HYPER

33、LINK l _Toc94247366 表格 8 商品房新开工面积 PAGEREF _Toc94247366 h 9 HYPERLINK l _Toc94247367 表格 9 三类商品房新开工面积 PAGEREF _Toc94247367 h 11 HYPERLINK l _Toc94247368 表格 10 商品房竣工面积 PAGEREF _Toc94247368 h 11 HYPERLINK l _Toc94247369 表格 11 三类商品房竣工面积 PAGEREF _Toc94247369 h 13 HYPERLINK l _Toc94247370 表格 12 商品房销售面积 PAG

34、EREF _Toc94247370 h 13 HYPERLINK l _Toc94247371 表格 13 三类商品房销售面积 PAGEREF _Toc94247371 h 15 HYPERLINK l _Toc94247372 表格 14 商品房销售额 PAGEREF _Toc94247372 h 15 HYPERLINK l _Toc94247373 表格 15 三类商品房销售额 PAGEREF _Toc94247373 h 17 HYPERLINK l _Toc94247374 表格 16 三类商品房销售率 PAGEREF _Toc94247374 h 17 HYPERLINK l _T

35、oc94247375 表格 17 商品房平均销售价格 PAGEREF _Toc94247375 h 18 HYPERLINK l _Toc94247376 表格 18 商品房个人购买比例 PAGEREF _Toc94247376 h 19图表目录 TOC h z c 图表 HYPERLINK l _Toc94247377 图表 1 北京市房地产开发投资额占全国比重 PAGEREF _Toc94247377 h 1 HYPERLINK l _Toc94247378 图表 2 北京市商品房销售额占全国比重 PAGEREF _Toc94247378 h 2 HYPERLINK l _Toc94247

36、379 图表 3 按构成分的开发投资资金来源本期 PAGEREF _Toc94247379 h 4 HYPERLINK l _Toc94247380 图表 4 按构成分的开发投资资金来源同期 PAGEREF _Toc94247380 h 5 HYPERLINK l _Toc94247381 图表 5 三类商品房施工面积本期 PAGEREF _Toc94247381 h 8 HYPERLINK l _Toc94247382 图表 6 三类商品房施工面积同期 PAGEREF _Toc94247382 h 8 HYPERLINK l _Toc94247383 图表 7 三类商品房新开工面积本期 PA

37、GEREF _Toc94247383 h 10 HYPERLINK l _Toc94247384 图表 8 三类商品房新开工面积同期 PAGEREF _Toc94247384 h 10 HYPERLINK l _Toc94247385 图表 9 三类商品房竣工面积本期 PAGEREF _Toc94247385 h 12 HYPERLINK l _Toc94247386 图表 10 三类商品房竣工面积同期 PAGEREF _Toc94247386 h 12 HYPERLINK l _Toc94247387 图表 11 三类商品房销售面积本期 PAGEREF _Toc94247387 h 14 H

38、YPERLINK l _Toc94247388 图表 12 三类商品房销售面积同期 PAGEREF _Toc94247388 h 14 HYPERLINK l _Toc94247389 图表 13 三类商品房销售额本期 PAGEREF _Toc94247389 h 16 HYPERLINK l _Toc94247390 图表 14 三类商品房销售额同期 PAGEREF _Toc94247390 h 16 HYPERLINK l _Toc94247391 图表 15 商品房销售率比较 PAGEREF _Toc94247391 h 18 HYPERLINK l _Toc94247392 图表 16

39、 商品房销售价格比较 PAGEREF _Toc94247392 h 19 HYPERLINK l _Toc94247393 图表 17 商品房个人购买比例比较 PAGEREF _Toc94247393 h 20 （数据截止：2004年11月30日）第一篇 数据分析 2004年1-9月份，由于国家相关部门出台了一系列政策来对房地产业进行宏观调控，北京市房地产业发展势头有所减缓。一、在全国市场的地位分析 2004年1-9月，北京市房地产开发投资占全国的比重为8.11，较去年同期的11.14有较大下降；同时，2004年1-9月，北京市商品房销售额占比为8.75，较同期的11.22同样有所上升；此外统

40、计数据显示，今年北京市商品房销售价格的增幅要低于全国的整体水平。这表明了在众多因素的作用下，北京市的商品房销售价格的增幅得到了有效的控制，将更有利于北京市房地产市场的长期良性发展。图表 SEQ 图表 * ARABIC 1 北京市房地产开发投资额占全国比重图表 SEQ 图表 * ARABIC 2 北京市商品房销售额占全国比重二、资金情况分析 1.开发投资情况 1-9月，北京市累计完成房地产开发投资870.56亿元，同比增长20.27%， 要高于同期固定资产12.5%的增幅，但与全国总体水平比较起来，北京市房地产投资居于中下水平，表明北京市房地产投资越趋理性。在开发投资中，商品住宅完成投资768.

41、42亿元，经济适用房投资总额为41.21亿元。数据表明，北京市房地产业发展速度较快。表格 SEQ 表格 * ARABIC 1 房地产开发投资总额单位：亿元，地 区开发投资总额同比住宅投资总额经济适用房投资总额9月870.5620.27 471.5749.028月733.95397.1840.467月611.03320.8432.796月490.15261.4326.875月373.89194.9319.874月265.81131.211.843月165.976.575.272月71.7530.911.311月-2.资金来源情况 同全国其他地区基本一样，北京市房地产开发资金来源一直是国内贷款、企

42、业自筹及其他资金三分天下的格局，而利用外资的规模仍然偏小。今年1-9月份，北京市房地产开发实际到位资金1511.23亿元，同比增长16.8%，跟全国总体水平相比，增幅较为平稳。表格 SEQ 表格 * ARABIC 2 北京市资金来源总计情况 单位：亿元，时间资金来源小计同比9月1511.2316.88月1353.77月1178.426月1001.575月778.14月613.733月460.272月271.021月-在资金来源中，国内贷款到位360.99亿元，同比下降6.14%；企业自筹资金到位272.94亿元，同比增长10.27%；其他资金（主要是定金和预售收入）到位843.73亿元，同比增

43、长32.8%；利用外资33.546亿元，同比增长26.45%，数据表明，由于国家已经开始紧缩银根，银行提供的贷款资金出现了下降，在资金来源中的占比同比也大幅下降；但市场资金占比过大也给市场带来了一定的风险。表格 SEQ 表格 * ARABIC 3 北京市资金来源构成单位：亿元，资金来源到位金额同比增长本期占比同期占比上月占比国内贷款360.99-6.14 23.89 29.72 24.22 利用外资33.5626.45 2.22 2.05 2.37 企业自筹272.9410.27 18.06 19.13 18.80 其他资金843.7332.80 55.83 49.10 54.60 如果从构成

44、比例来看的话，2004年1-9月，其他资金占比最高，达到55.8，利用外资占比最小，仅仅为2.2；对比同期的占比来看，可以发现利用外资和企业自筹资金的占比均有所下降；这一方面表明在国家紧缩银根政策的作用下，北京市房地产资金来源结构有所优化；但另一方面，自筹资金的下降也带来了较大的风险。图表 SEQ 图表 * ARABIC 3 按构成分的开发投资资金来源本期图表 SEQ 图表 * ARABIC 4 按构成分的开发投资资金来源同期三、土地开发分析 1.完成开发面积情况 2004年1-9月份，北京市房地产开发企业完成土地开发面积172.81万平方米，同比下降66.95%，表明在国家各项宏观调控政策的

45、作用下，房地产投资商非理性投资得到了有效的控制。表格 SEQ 表格 * ARABIC 4 完成土地开发面积单位：万平方米，时间完成开发土地面积自年初累计同比9月172.81-66.958月161.6-7月142.76-6月120.5-5月78.51-4月67.21-3月36.94-2月32.7-1月-2.购置土地面积情况 1-9月，北京市房地产企业购置土地面积298.23万平方米，同比下降63.71。而在1-9月，北京市土地购置费累计达到121.64亿元，同比增长6.01%。表明在国家的宏观调控政策作用下，特别是土地政策的作用下，北京市土地供应面积出现了明显的下降。表格 SEQ 表格 * AR

46、ABIC 5 土地购置情况单位：亿元，万平方米，时间土地购置费本年购置土地面积自年初累计同比自年初累计同比9月121.646.01 298.23-63.71 8月97.03-268.65-7月86.37-317.5-6月71.1-248.88-5月54.31-106.26-4月41.77-87.78-3月32.48-61.21-2月12.52-50.66-1月-四、商品房分类分析 1.施工面积虽然有众多宏观调控政策的影响，北京市房地产施工面积仍保持了一定的增长。1-9月，北京市商品房施工面积达8299.69万平方米中，同比增长11.86%，增幅运行较为平稳。表格 SEQ 表格 * ARABIC

47、 6 商品房施工面积单位：万平方米，时间施工面积自年初累计同比9月8299.6911.86 8月7903.7-7月7612.58-6月7241.12-5月6783.01-4月6062.19-3月5361.37-2月3887.31-1月-2004年1-9月，从三类商品房施工面积的占比来看，住宅自然占比最大，达到了80.1，但较去年同期有所下降；办公楼占比则有所提升；商业营业用房占比则较去年同期同样有所上升；不过从数据来看，北京市的办公楼占比较大，这与全国总体情况有所差异。图表 SEQ 图表 * ARABIC 5 三类商品房施工面积本期图表 SEQ 图表 * ARABIC 6 三类商品房施工面积同

48、期2004年1-9月，北京市住宅施工面积达5734.33万平方米，同比增长7.57%；办公楼施工面积达938.14万平方米，同比增长28.12；商业营业用房施工面积达486.79万平方米，增幅为31.76。表格 SEQ 表格 * ARABIC 7 三类商品房施工面积单位：万平方米，2004年19月三类商品房施工面积自年初累计同比住宅5734.337.57办公楼938.1428.12商业营业用房486.7931.762.新开工面积 在国家相关政策的影响下，北京市房地产新开工面积要低于去年同期。在2004年1-9月份商品房施工面积8299.69万平方米中，商品房新开工面积1971.43万平方米，同

49、比下降4.76%。表格 SEQ 表格 * ARABIC 8 商品房新开工面积单位：万平方米，时间新开工面积自年初累计同比9月1971.43 -4.76 8月1659.37 -7月1483.02 -6月1154.46 -5月907.68 -4月618.78 -3月337.65 -2月149.52 -1月-2004年1-9月，从北京市三类商品房新开工面积的占比来看，住宅同样是占据着头把交椅，占比达到了86.2，不过与去年同期相比，占比略有下降；办公楼占比则有小幅上升；商业营业用房占比同样有所下降。图表 SEQ 图表 * ARABIC 7 三类商品房新开工面积本期图表 SEQ 图表 * ARABIC

50、 8 三类商品房新开工面积同期2004年1-9月，北京市住宅新开工面积达1499万平方米，同比下降4.98%，是带动商品房新开工面积下降的主要原因；办公楼新开工面积达154.34万平方米，同比增长6.99；商业营业用房新开工面积达85.15万平方米，降幅为16.54。数据表明，北京市三类商品房中仅仅有办公楼的开发仍有升温的趋势。表格 SEQ 表格 * ARABIC 9 三类商品房新开工面积单位：万平方米，2004年19月三类商品房新开工面积自年初累计同比住宅1499.00-4.98办公楼154.346.99商业营业用房85.15-16.543.竣工面积 2004年1-9月，北京市商品房竣工面积

51、达1131.18万平方米中，同比增长27.14%，增幅稍稍偏快。表格 SEQ 表格 * ARABIC 10 商品房竣工面积单位：万平方米，时间竣工面积自年初累计同比9月1131.18 27.14 8月998.31 -7月797.77 -6月712.80 -5月485.17 -4月321.88 -3月228.36 -2月113.60 -1月-2004年1-9月，从北京市三类商品房竣工面积的占比来看，住宅同样占比最大，达到了87.4，不过与去年同期相比，占比下降了5个多百分点；办公楼占比同比大幅上升；而商业营业用房占比则较去年同期上升了1个多百分点。图表 SEQ 图表 * ARABIC 9 三类商

52、品房竣工面积本期图表 SEQ 图表 * ARABIC 10 三类商品房竣工面积同期2004年1-9月，北京市住宅竣工面积为896.34万平方米，同比增长21.41%；办公楼竣工面积达77.48万平方米，同比增长199.15；商业营业用房竣工面积达51.44万平方米，增幅为67.45。表格 SEQ 表格 * ARABIC 11 三类商品房竣工面积单位：万平方米，2004年19月三类商品房竣工面积自年初累计同比住宅896.8421.41办公楼77.48199.15商业营业用房51.4467.454.销售情况 （1）销售面积 2004年1-9月，北京市累计销售商品房面积1130.47万平方米，同比增

53、长29.18%；跟投资增长的情况相比，销售面积的增长幅度更大。表格 SEQ 表格 * ARABIC 12 商品房销售面积单位：万平方米，时间销售面积自年初累计同比9月1130.47 29.18 8月987.87 -7月839.83 -6月724.69 -5月531.80 -4月376.69 -3月268.63 -2月152.51 -1月-2004年1-9月，从北京市三类商品房销售面积的占比来看，住宅同样占比最大，达到了92.1，较去年同期略有下降；办公楼占比则大幅上升；而商业营业用房占比则较去年同期有所上升。图表 SEQ 图表 * ARABIC 11 三类商品房销售面积本期图表 SEQ 图表

54、* ARABIC 12 三类商品房销售面积同期2004年1-9月，北京市住宅销售面积达1034.32万平方米，同比增长25.02%；办公楼销售面积达57.95万平方米，同比增长260.39；商业营业用房销售面积达31.36万平方米，增幅为119.61。从销售情况来看，商业营业用房和办公楼的销售增长较快；而住宅销售面积的增长则较为平稳。表格 SEQ 表格 * ARABIC 13 三类商品房销售面积单位：万平方米，2004年19月三类商品房销售面积自年初累计同比住宅1034.3225.02办公楼57.95260.39商业营业用房31.36119.61（2）销售额在商品房销售持续升温的带动下，房地产

55、销售额明显多于上年同期。2004年1-9月，北京市商品房销售额达572.95亿元中，同比增长36.63%，增幅持续在高位运行。表格 SEQ 表格 * ARABIC 14 商品房销售额单位：亿元，时间销售额自年初累计同比9月572.95 36.63 8月501.11 -7月423.41 -6月358.64 -5月274.21 -4月176.95 -3月125.94 -2月68.87 -1月-2004年1-9月，从北京市三类商品房销售额的占比来看，住宅自然占比最大，达到了84.3，不过与去年同期相比，占比下降了7个百分点；办公楼占比则大幅上升；而商业营业用房占比则较去年同期上升了近2个百分点。图表

56、 SEQ 图表 * ARABIC 13 三类商品房销售额本期图表 SEQ 图表 * ARABIC 14 三类商品房销售额同期2004年1-9月，北京市住宅销售额达480.53亿元，同比增长27.32%；办公楼销售额达61.47亿元，同比增长174.05；商业营业用房销售额达28.23亿元，增幅为112.1。数据表明，虽然销售面积同比增幅已经较快，但销售额的增长却更快，表明北京市商品房平均售价又有所增长。表格 SEQ 表格 * ARABIC 15 三类商品房销售额单位：亿元，2004年19月三类商品房销售额自年初累计同比住宅480.5327.32办公楼61.47174.05商业营业用房28.23

57、112.10（3）销售率 从产销比率来看，1-9月份北京市商品房平均销售率为99.94%，同比略有上升，较前8个月同样有所上升降。值得注意的是住宅销售率仍然较高，为115.33，较去年同期也有所上升，与上月相比也有所上升；而新开工面积增长较快的办公楼和商业营业用房销售率并不太令人满意，应引起投资者的注意。分类来看的话，办公楼的销售比率在下降之中，应引起投资者的注意；而商业营业用房销售率的水平仍不很高，说明这类商品房的市场前景并不很理想，空置面积可能会越来越大，应引起投资者的足够重视，以便及时调整投资结构。表格 SEQ 表格 * ARABIC 16 三类商品房销售率单位：时间商品房住宅办公楼商业

58、用房9月99.94 115.33 74.79 60.96 8月98.95 113.09 79.97 54.81 7月105.27 120.82 82.44 63.00 6月101.67 116.79 83.59 54.88 5月109.61 130.34 70.58 65.88 4月117.03 138.81 41.73 79.76 3月117.63 142.56 38.67 101.72 2月134.25 145.05 67.42 163.64 1月-图表 SEQ 图表 * ARABIC 15 商品房销售率比较（4）销售价格 2004年1-9月份，北京市三类商品房的销售价格继续快速增长。住宅

59、平均销售价格同比上涨了1.84%；而办公楼、商业营业用房的平均售价则分别下降了23.96%和3.42；不过与前8个月平均销售价格相比，三类商品房售价均略有下降。表格 SEQ 表格 * ARABIC 17 商品房平均销售价格 单位：元/平方米，%时间商品房住宅办公楼商业用房9月5068.2 4645.9 10607.4 9001.9 8月5072.6 4640.7 10544.4 8909.6 7月5041.6 4528.6 10500.7 8789.5 6月4948.9 4490.9 10137.2 9016.2 5月5156.3 4664.5 9815.8 9183.7 4月4697.5 4

60、445.7 9870.4 8083.3 3月4688.2 4360.1 9825.2 8616.9 2月4515.8 4423.3 13033.7 7146.5 1月-图表 SEQ 图表 * ARABIC 16 商品房销售价格比较（5）个人购买比例 从消费主体来看，2004年1-9月，北京市个人购买商品住宅的比例为98.8，高于去年同期水平。1-9月，办公楼的个人购买率为8.5，较去年同期则有一定的上升。1-9月，个人购买商业营业用房的比例为53.9，较去年同期水平也有所上升。总体来看，除办公楼外，个人已成为北京市另两类商品房的消费主体（具体见下面的图表）。表格 SEQ 表格 * ARABIC