房地产开发有限公司财务管理制度参考模板范本

1、房地产开发有限公司财务管理制度二一六年十月目 录 TOC o 1-2 h z u HYPERLINK l _Toc361642303 一、财务会计制度 PAGEREF _Toc361642303 h 2 HYPERLINK l _Toc361642304 第一章 总 则 PAGEREF _Toc361642304 h 2 HYPERLINK l _Toc361642305 第二章 资金筹集 PAGEREF _Toc361642305 h 2 HYPERLINK l _Toc361642306 第三章 流动资产 PAGEREF _Toc361642306 h 2 HYPERLINK l _Toc

2、361642307 第四章 投资 PAGEREF _Toc361642307 h 4 HYPERLINK l _Toc361642308 第五章 固定资产 PAGEREF _Toc361642308 h 5 HYPERLINK l _Toc361642309 第六章 无形资产、长期待摊费用和其他资产 PAGEREF _Toc361642309 h 6 HYPERLINK l _Toc361642310 第七章 流动负债 PAGEREF _Toc361642310 h 7 HYPERLINK l _Toc361642311 第八章 长期负债 PAGEREF _Toc361642311 h 8 H

3、YPERLINK l _Toc361642312 第九章 所有者权益 PAGEREF _Toc361642312 h 8 HYPERLINK l _Toc361642313 第十章 营业收入 PAGEREF _Toc361642313 h 9 HYPERLINK l _Toc361642314 第十一章 成本费用 PAGEREF _Toc361642314 h 10 HYPERLINK l _Toc361642315 第十二章 利润和利润分配 PAGEREF _Toc361642315 h 12 HYPERLINK l _Toc361642316 第十三章 财务会计报告 PAGEREF _To

4、c361642316 h 13 HYPERLINK l _Toc361642317 二、财务人员管理办法 PAGEREF _Toc361642317 h 14 HYPERLINK l _Toc361642318 第一章 总则 PAGEREF _Toc361642318 h 14 HYPERLINK l _Toc361642319 第二章 财务管理人员工作职责 PAGEREF _Toc361642319 h 14 HYPERLINK l _Toc361642320 三、预算管理办法 PAGEREF _Toc361642320 h 16 HYPERLINK l _Toc361642321 第一章

5、总则 PAGEREF _Toc361642321 h 16 HYPERLINK l _Toc361642322 第二章 预算管理的内容 PAGEREF _Toc361642322 h 16 HYPERLINK l _Toc361642323 第三章 预算编制 PAGEREF _Toc361642323 h 16 HYPERLINK l _Toc361642324 第四章 预算的执行 PAGEREF _Toc361642324 h 16 HYPERLINK l _Toc361642325 第五章 附则 PAGEREF _Toc361642325 h 17 HYPERLINK l _Toc3616

6、42326 四、财务收支管理办法 PAGEREF _Toc361642326 h 18 HYPERLINK l _Toc361642327 第一章 总 则 PAGEREF _Toc361642327 h 18 HYPERLINK l _Toc361642328 第二章 货币资金收支业务管理 PAGEREF _Toc361642328 h 18 HYPERLINK l _Toc361642329 第三章 往来结算业务管理 PAGEREF _Toc361642329 h 18 HYPERLINK l _Toc361642330 第四章 工资、劳务费、福利性支出 PAGEREF _Toc361642

7、330 h 19 HYPERLINK l _Toc361642331 第五章 税费的支出 PAGEREF _Toc361642331 h 19 HYPERLINK l _Toc361642332 第六章 小额固定资产购置支出 PAGEREF _Toc361642332 h 19 HYPERLINK l _Toc361642333 第七章 有关说明 PAGEREF _Toc361642333 h 20 HYPERLINK l _Toc361642334 第八章 附则 PAGEREF _Toc361642334 h 20 HYPERLINK l _Toc361642335 五、费用及工程支出管理规

8、定 PAGEREF _Toc361642335 h 21 HYPERLINK l _Toc361642336 第一章 总 则 PAGEREF _Toc361642336 h 21 HYPERLINK l _Toc361642337 第二章 费用预算审批与执行 PAGEREF _Toc361642337 h 21 HYPERLINK l _Toc361642338 第三章 费用报销、工程支付流程和审批权限 PAGEREF _Toc361642338 h 21 HYPERLINK l _Toc361642339 第四章 用款付款规定 PAGEREF _Toc361642339 h 22 HYPER

9、LINK l _Toc361642340 第五章 各项费用报销制度 PAGEREF _Toc361642340 h 23 HYPERLINK l _Toc361642341 第一节 差旅费报销 PAGEREF _Toc361642341 h 23 HYPERLINK l _Toc361642342 第二节 通讯费报销 PAGEREF _Toc361642342 h 24 HYPERLINK l _Toc361642343 第三节 交通费报销 PAGEREF _Toc361642343 h 24 HYPERLINK l _Toc361642344 第四节 业务招待费开支标准规定 PAGEREF

10、_Toc361642344 h 25 HYPERLINK l _Toc361642345 第六章 附 则 PAGEREF _Toc361642345 h 25 HYPERLINK l _Toc361642346 六、融资管理管理办法 PAGEREF _Toc361642346 h 27 HYPERLINK l _Toc361642347 七、会计档案管理办法 PAGEREF _Toc361642347 h 29 南昌政力房地产开发有限公司 公司制度汇编 一、财务会计制度第一章 总 则为了规范公司的会计核算，真实、完整地提供会计信息，根据会计法、企业会计制度、公司章程及国家其他有关财政法律法规，

11、结合本公司实际情况，制定本制度。本制度适应于公司本部（以下简称“公司”）。本公司按会计期间分期结算账目和编制财务报告。会计期间分为年度、半年度、季度和月度。会计期间均按公历起讫日期确定。 本公司会计核算以人民币为记账本位币。 本公司会计记账采用借贷记账法。记账基础和计价原则：本公司会计核算以权责发生制为基础，资产以历史成本为计价基础。投资、存货等年末余额以成本与市价孰低原则计算确定。第二章 资金筹集公司应当按照法律、法规、合同、章程的规定，及时筹集资本金。资本金可以按公司法相关规定，一次或者分期筹集、缴清。公司在筹集资本金活动中，投资者实际缴付的出资与资本金的差额计入资本公积金，资本公积金按照

12、法定程序，可转增资本金。 公司在筹集资本金过程中，不得吸收投资者的已设立有担保物权及租赁资产的出资。第三章 流动资产本公司流动资产是指可以在1年或者超过1年的一个营业周期内变现或耗用的资产，主要包括现金、银行存款、短期投资、应收及预付款项、待摊费用、存货等。本公司设现金、银行存款日记账。按照业务发生顺序逐日逐笔登记。银行存款按照银行和其他金融机构的名称和存款种类进行明细核算。 外币现金和银行存款，分别按照人民币和外币进行明细核算。现金的账面余额必须与库存数相符，银行存款的账面余额应与银行对账单定期核对，每月月初编制出银行存款余额调节表，调节相符。对现金和银行存款编制资金余额表，及时反映公司现金

13、流量变动情况。应收及预付款项，是指企业在日常生产经营过程中发生的各项债权，包括：应收款项（包括应收票据、应收账款、其他应收款）和预付账款等。坏账准备及损失处理按照公司相关规定执行。待摊费用，是指企业已经支出，但应当由本期和以后各期分别负担的、分摊期在1年以内（含1年）的各项费用，如低值易耗品摊销、订报费、预付保险费、能分清受益期限的一次性支付的广告费用等。待摊费用按其受益期限在1年内的，在当年内计入成本、费用。存货，是指企业在日常生产过程中持有以备出售，或者仍然处在生产过程，或者在生产或提供劳务过程中将消耗的材料或物料等，本公司存货主要包括各类材料、开发产品、在建开发产品、出租开发产品、工程施

14、工等。（一）存货应当按照以下原则核算：1、购入的原材料等，按买价加运输费、装卸费、保险费、包装费、仓储费等费用、运输途中的合理损耗、入库前的挑选整理费用和按规定应计入成本的税金以及其他费用，作为实际成本。2、开发用地的核算方法：购买开发用的土地，根据“土地转让协议书”承付地价款，计入“开发成本”。3、公共配套设施的核算方法：开发公共配套设施根据承包单位提出的“工程款呈批表”、“工程结算书”等承付工程款，计入“在建开发产品公共配套费”科目。4、出租开发产品、周转房的核算方法：出租开发产品、周转房按直线法摊销。出租开发产品摊销年限为70年。5、本公司为开发项目而借入的资金所发生的利息以及有关费用，

15、在开发产品完工前，计入“开发成本”。6、接受捐赠的存货，按以下规定确定其实际成本：（1）捐赠方提供了有关凭据（如发票、报关单、有关协议）的按凭据上标明的金额加上应支付的相关税费，作为实际成本。（2）捐赠方没有提供有关凭据的按如下顺序确定其实际成本：同类或类似存货存在活跃市场的，按同类或类似存货的市场价格估计的金额，加上应支付的相关税费，作为实际成本；同类或类似存货不存在活跃市场的，按该接受捐赠的存货的预计未来现金流现值，作为实际成本。7、企业接受的债务人以非现金资产抵偿债务方式取得的存货，或以应收债权换入存货的，按照应收债权的账面价值减去可抵扣的增值税进项税额后的差额，加上应支付的相关税费，作

16、为实际成本。8、以非货币性交易换入的存货，按换出资产的账面价值减去可抵扣的增值税进项税额后的差额，加上应支付的相关税费，作为实际成本。9、盘盈存货，按照同类或类似存货的市场价格，作为实际成本。（二）领用或发出的存货，按照先进先出法计价。低值易耗品和周转使用的包装物、周转材料等领用按一次性摊销。（三）年末，应按公司相关规定对存货进行盘点。盘盈的存货，应冲减当期的管理费用；盘亏的存货，在减去过失人或者保险公司等赔款和残料价值之后，计入当期管理费用，属于非常损失的计入营业外支出。第四章 投资公司根据国家法律、法规规定，可以采用货币资金、实物、无形资产等方式向其他单位投资，投资决策和审批程序按公司投资

17、相关规定执行。长期减值准备及损失处理按照公司资产减值准备及损失处理管理规定相关规定执行。公司对外投资计价，按照下列原则确定：1、以现金、银行存款等货币资金方式投资的，按照实际支付的金额计价。2、以实物、无形资产方式向其它单位投资的，按照评估确认或合同、协议约定的价值计价。资产评估确认或者合同、协议约定的价值与其帐面净值的差额，计入资本公积金。公司以货币资金、实物、无形资产和股票进行长期投资，对被投资单位没有控制权的，应当用成本法核算；有控制权的，应当采用权益法核算。收益确认方法，公司投资取得的利息、利润和股利，扣除分担的亏损，计入投资收益。采用成本法核算的，在被投资单位宣告发放现金股利或分派利

18、润时确认投资收益；采用权益法核算的，在各会计年末按分享或分担的被投资单位实现的净利润或发生的净亏损的份额，确认投资收益，并相应调整长期股权投资的账面价值。年末，本公司对投资逐项进行检查，如果投资的市价持续下跌或被投资单位经营状况恶化等原因导致其可收回金额低于账面价值，则对可收回金额低于投资账面价值的差额作为投资减值准备，确认当期损失。对已经确认损失的投资的价值又恢复的，则在原已确认的投资损失的数额内转回。在资产负债表中，投资项目应当按照减去投资减值准备后的净额反映。第五章 固定资产固定资产指使用期限超过一年的房屋、建筑物、机器、机械、运输工具以及其他生产、经营有关的设备、器具、工具等，不属于生

19、产经营主要设备的物品，单位价值在2000元以上，并且使用年限超过2年的，也应当作为固定资产管理。固定资产的计价1、购入的固定资产，以实际支付的买价、包装费、运输费、安装成本、交纳的有关税金的计价；2、自行建造的固定资产，按建造过程中实际发生的全部支出计价；3、投资者投入的固定资产，按评估确认的原价入账；4、在原有固定资产上进行改建、扩建的，按原有固定资产的价值，加上由于改建、扩建而发生的支出，减去改建、扩建过程中发生的变价收入计价；5、盘盈的固定资产，按重置完全价值计价；6、接受捐赠的固定资产，按同类资产的市场价格，或根据所提供的有关凭证计价；接受捐赠固定资产时发生的各项费用，计入固定资产价值

20、。 在建工程指兴建中的厂房与设备及其他固定资产，并按实际成本入账。此项目包括直接建筑及安装成本，以及兴建、安装及测试期间的有关专门借款利息支出及外汇汇兑损益。在建工程在达到预定可使用状态时，确认为固定资产，并停止利息资本化。年末，对在建工程进行全面检查，若在建工程长期停建并且在未来3年内不会重新开工，所建项目在性能上、技术上已经落后并且所带来的经济利益具有很大的不确定性，或其他足以证明在建工程已经发生减值的，按可收回性低于账面价值的差额计提减值准备。 固定资产折旧采用直线法计算，并按各类固定资产的原值和估计的使用年限扣除残值，确定其折旧率。年分类折旧率如下：资产类别 折旧年限 年折旧率 预计净

21、残值率房屋及建筑物 20年 4.75% 5%运输工具 5年 19 5%计算机 5年 19 5%其他 5年 19 5%特殊情况需要采用加速折旧法的，报税务机关批准，批准后报公司财务部备案后执行。 下列固定资产应计提折旧：1、房屋和建筑物；2、在用的机器设备、运输工具、工具器具等；3、季节性停用、大修理停用的固定资产；4、融资租入和以经营租赁方式租出的固定资产。 下列固定资产不计提折旧：1、房屋、建筑物以外的未使用、不需使用固定资产；2、以经营租赁方式租入的固定资产；3、已经提足折旧继续使用的固定资产；4、按规定单独估价作为固定资产入账的土地。本公司按月提取折旧。当月增加的固定资产，当月不提折旧，

22、从下月起计提折旧；当月减少的固定资产，当月照提折旧，从下月起不提折旧。固定资产提足折旧后，不论是否继续使用，均不再提取折旧；提前报废的固定资产，也不再补提折旧。 固定资产的大修理，其修理费用采用待摊方式，在下一次大修理前平均摊销，计入有关成本、费用。固定资产日常修理费用，直接计入当期成本、费用。 由于出售、报废或毁损等原因而发生的固定资产清理净损益，计入当期营业外收支。 固定资产于每年年底进行盘点。对盘盈、盘亏、毁损的固定资产，应查明原因，写出书面报告，并报董事会批准后，按公司相关规定进行处理。年末，由于技术陈旧、损坏、长期闲置等原因导致其可收回金额低于账面价值的固定资产，将其可收回金额低于其

23、账面价值的差额作为固定资产减值准备，并计入当期损益。固定资产减值准备按单项资产计提，具体按照公司相关规定执行。在资产负债表中，固定资产减值准备作为固定资产的减项反映。第六章 无形资产、长期待摊费用和其他资产 无形资产，是指为生产商品或提供劳务或为管理目的而持有的、没有实物形态的非货币性资产，包括专利权、商标、土地使用权、非专利技术、商誉等。 无形资产的计价：1、对购入和按法律程序申请取得的无形资产，按实际支付金额入账；2、对接受投资转入的无形资产，按合同约定或评估确认的价值入账；3、购入或以支付土地出让金方式取得的土地使用权，在尚未开发或建造自用项目前，作为无形资产核算，在开发商品房时，将土地

24、使用权的账面价值全部转入开发工程成本。 无形资产从开始受益之日起，在有效使用期限内平均摊入管理费用。有效使用期限按照下列原则确定：1、法律和合同或者企业申请书分别规定有法定有效期限和受益年限的，按照两者孰短的原则确定。2、法律没有规定有效期限，企业合同或者企业申请书中规定有受益年限的，按照合同或者企业申请书规定的受益年限确定。3、法律和合同或者企业申请书均未规定法定有效期限或者受益年限的，按照不少于10年的期限确定。 长期待摊费用包括开办费、以经营租赁方式租入的固定资产改良支出、摊销期限在年以上的固定资产修理支出以及其他待摊费用等。开办费是指企业在筹建期间发生的费用，包括筹建期间人员工资、办公

25、费、差旅费、印刷费、注册登记费，以及不计入固定资产和无形资产购建成本的汇兑损益利息等支出。下列费用不包括在开办费用：应当由投资者负担的费用支出，为取得各项固定资产、无形资产所发生的支出，以及筹建期间应当计入资产价值的利息支出、汇兑损益等。开办费自生产、经营月份的当期一次性转入期间费用。以经营租赁方式租入的固定资产改良支出，在租赁有效期限内，分期摊入成本或者管理费用。 其他资产包括临时设施、银行冻结存款、涉及诉讼中的财产等。临时设施是指企业为保证施工和管理的进行而建造的各种简易设施，包括现场临时作业棚、机器棚、材料库、办公室、休息室、厕所、化灰池、储水池、沥青锅灶等设施；临时道路、围墙；临时给排

26、水、供电、供热等管线；临时性简易周转房，以及现场临时搭建的职工宿舍、食堂、浴室、医务室、理发室、托儿所等临时性福利设施。临时设施以建造时发生的实际支出计价，按工程受益期限分期摊入工程成本，报废清理回收的残值扣除清理费用列作营业外收支。 年末，本公司对各种无形资产预计带来的经济利益的能力进行检查，对预计可收回金额低于其账面价值的，按单项资产计提减值准备，具体按照公司资产减值准备及损失处理管理规定相关规定执行。第七章 流动负债 流动负债包括短期借款、应付票据、应付账款、预收账款、应付工资、应付福利费、应付股利、应缴税金、其他暂收应付款项、预提费用和一年内到期的长期借款。 各项流动负债应按实际发生额

27、入账。短期借款、带息应付票据、短期应付债券按借款资本金或债券面值，按确定的利率按期计提利息，计入损益。 借款费用的处理：1、借款费用包括因借款而发生的利息、折价或溢价的摊销和辅助费用以及因外币借款而发生的汇兑差额，因借款而发生的利息、折价或溢价的摊销和汇兑差额具备以下三个条件时，借款费用予以资本化：资产支出已经发生；借款费用已经发生；为使资产达到预定可使用状态所必要的购建活动重新开始。其他的借款利息、折价或溢价的摊销和汇兑差额，在发生当期确认为费用。但公司为开发房地产项目而借入的资金所发生的利息及有关费用，在开发产品完工前，计入开发成本。每一会计期间资本化计算公式如下：（1）资本化系数=付款总

28、额（工程款+地价款）贷款总额（2）资本化率=同期银行贷款利率（3）资本化金额=项目投资额资本化系数资本化率期数期数是指资金投入的时间。2、暂停资本化若固定资产的购建活动发生非正常中断，并且时间连续超过3个月，则暂停借款费用的资本化，将其确认为当期费用，直至资产的购建活动重新开始。3、停止资本化当所购建的固定资产达到预定可使用状态时，停止其借款费用的资本化，以后发生的借款费用于发生当期确认为费用。第八章 长期负债 长期负债包括长期借款、应付债券、长期应付款等。 长期负债按实际发生额入账。第九章 所有者权益 所有者权益包括实收资本、资本公积、盈余公积和未分配利润等。 本公司实收资本为股本，实收资本

29、按实际收到的价款入账，超过的部分，计入资本公积。 资本公积按企业会计制度的规定项目设置明细账核算。盈余公积按以下内容核算：1、法定盈余公积：按10%的比例从净利润中提取；2、法定公益金：按5%-10%的比例从净利润中提取。第十章 营业收入 营业收入是指公司在生产经营活动中，由于工程施工、提供劳务、作业、房地产开发以及销售产品等所形成的经济利益的总流入。施工企业营业收入包括工程价款收入、劳务、作业收入、产品销售收入、设备租赁收入、材料销售收入、多种经营收入，以及其他业务收入。房地产开发企业营业收入包括土地转让收入、商品房销售收入、配套设施销售收入、代建工程结算收入、出租房租金收入以及其他业务收入

30、。 本公司销售收入按以下原则确认：（一）商品销售：已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给买方，不再对该商品实施继续管理权和实际控制权，相关的收入已经收到或取得了收入的证据，并且与销售该商品有关的成本能可靠的计量时，确认营业收入的实现。在确认商品房销售收入的实现时，以同时满足条件才能确认商品房销售收入：1、竣工验收并取得备案证；2、业主签字并办理入伙手续；3、收取首期款，并签订买卖合同；4、开具发票或结算账单，取得收取款项的依据。（二）提供劳务：施工企业工程结算收入按照完工百分比法确认相关的劳务收入，在确认劳务收入时，应具备以下条件：1、合同的总价收入能可靠的计量；2、劳务的完成程度能够可靠地确

31、定；3、与交易相关的价款能够流入；4、已经发生的成本和完成劳务将要发生的成本能够可靠地计量。（三）提供他人使用本企业的无形资产等而应收的使用费收入：按有关合同、协议规定的收费时间和方法计算确认营业收入的实现。（四）出租物业、物业管理收入：按出租物业、物业管理收入协议约定的租金和管理费按期确认经营收入。第十一章 成本费用 生产经营过程中发生的各项费用，按实际发生数计入费用，应由本期负担尚未发生的费用，作预提费用计入本期成本、费用；已支付应由本期和以后各期负担的费用，作为待摊费用，分期计入成本、费用。房地产开发企业以开发项目为核算对象进行核算，开发项目下设以下成本细目进行核算：1、征地及拆迁补偿费

32、：征地费和红线内需要拆迁的原有各种建筑物、构件物、青苗、树木、鱼塘、养殖场等的补偿费用和迁移费。2、施工前期费用：（1）七通一平费用，按竖向设计需要挖、填的土石方工程费、场地平整费；道路、供水、供电、排污、排水、通讯、路灯等市政工程七通费用。指非区内工程范围，如有挡土墙的应算在内。（2）勘察测量费，进行工程水文、地质勘察和红线坐标测量、定点、埋设桩界等发生的各项费用。（3）设计费，包括土地开发工程和建筑安装工程及区内配套工程等的设计费。（4）临时设施费，包括临时道路、临时供电供水设施（含临时发电机、打井抽水等）、建设单位发生的设施费用。（5）特殊市政工程费用，包括供水厂、污水处理厂、电厂、变电

33、站、隧道、桥涵等特殊工程费用。3、建筑安装工程费（1）桩基础工程费 如是天然桩基，并入主体工程费，此项不存在。沉管灌注桩、冲孔桩、钻孔桩、挖孔桩、钢板（管）桩等。（2）土建工程费 包括结构工程和室内外装修工程。如天然基础、混凝土及钢筋混凝土工程、砖石工程、楼地面工程、屋面工程、装饰工程、钢结构工程、门窗工程及其他零星工程等。另外，脚手架搭设的费用也计算在内。（3）安装工程费用 主要指水、电、煤气、空调、消防、电梯等设备安装工程的费用，其中包括设备费。通讯只包括电话线的埋管，其余由用户的电话初装费收取。水电安装包括洁具、橱具和公用天线的费用，建筑物2M以内。水包括供水、排水、污水处理。消防包括烟

34、感、温感、花洒等。4、配套设施费用（1）区内道路工程 指区内小道（不是指七通一平的道路），多数为混凝土路面，宽度在10M以内。（2）区内供水供电工程 指建筑物在2M以外的供水管道、阀门及井、消火栓，供电部分的电线、电缆、变压器、开关、电缆沟等。如有水泵房、储水池，包括在内。（3）区内排水排污工程 建筑物2M以外的污水排水管道、污水井、雨水井、化粪池、排水沟、明渠、暗渠等。（4）区内变电所 包括变、配电所的设备、材料及安装费、土建工程、辅助工程费用。（5）区内园林绿化费 包括区内绿化场地的花草、树木各项费用。（6）区内场地清理费 建筑物2M外取内场地的交工清理、整修费用。（7）区内公共设施费 指

35、区内的公共娱乐设施所需要的费用，如环廊、街心公园、凉亭、游泳池、篮球场、网球场、羽毛球场、停车场、中、小学校、幼儿园等。（8）区内路灯设施费 包括灯杆、灯具、电缆、电线等费用。5、开发间接费，是指房地产开发过程中发生的各种间接费，包括工资、福利、折旧费、办公费、水电费、劳保、借款利息等。 施工企业以施工项目为核算对象，施工成本分直接成本和间接成本。直接成本包括以下项目：1、人工费包括从事建筑安装施工人员的工资、奖金、职工福利费、工资性的津贴、劳动保护费等。2、材料费包括施工过程中耗用的构成工程实体的原材料，如水泥、钢材、沙石、周转材料等摊销等。3、机械使用费包括施工过程中施工机械所发生的机械使

36、用费和租用外单位使用机械的租赁费，以及施工机械安装、拆卸和进出场费。4、其他直接费包括在施工过程中发生的二次材料搬运费、临时设施摊销、检验试验费、场地清理费等。施工企业间接成本是指施工单位为组织和管理工程施工所发生的全部支出。如分公司或队、处的管理人员工资、奖金、福利、办公费、水电费等。 物业经营和物业管理成本以物业管理项目为核算对象，成本项目设以下科目进行核算：1、直接人工费，是指从事物业管理活动而发生的直接人工费，包括安全保卫、清洁绿化和共同设施维修管理人员的工资、奖金、津贴以及职工福利费。2、直接材料费，是指直接从事物业管理活动中直接消耗的各种材料、燃料和动力、零件、低值易耗品、包装物等

37、。3、管理间接费，是指各物业管理处为组织和管理本辖区物业管理活动所发生的各项支出以及其他不能直接归属某个项目的费用。包括物业管理人员的工资、奖金、津贴、职工福利、办公费、差旅费、水电费、修理费、保安费、绿化维护费、折旧费、低值易耗品等。在进行成本核算时，发生的各项间接费用能分清项目的直接计入项目，不能分清项目的涉及项目的按直接成本计算分配率进行分配。 本公司期间费用包括销售费用、管理费用和财务费用。期间费用计入当期损益，并在损益表中分别列示。1、销售费用，是指销售房产过程中发生的费用，包括广告推广费、展览费、现场包装费、职工工资及福利费、办公费、业务费等。2、管理费用，是指为组织和管理公司生产

38、经营所发生的费用，包括行政管理部门工资、修理费、办公费、差旅费、低值易耗品摊销、工会经费、职工教育经费、职工福利费、业务招待费、房产税、车船使用税、土地使用税、印花税、业务招待费、董事会经费、审计咨询费、诉讼费、无形资产摊销、计提的坏账准备和存货跌价准备等。3、财务费用，是指本公司为筹集资金等而发生的费用，包括银行借款的利息支出、汇兑损益、担保费用、抵押财产保险费、承兑汇票贴现息、发行债券的利息和发行费用、增发和扩股费用等。第十二章 利润和利润分配 利润是公司在一定会计期间的经营成果。本公司利润包括主营业务利润、营业利润、利润总额和净利润。1、主营业务利润，是指主营业务收入减去主营业务成本和主

39、营业务税金及附加后的金额。2、营业利润，是指主营业务利润加上其他业务利润，减去期间费用后的金额。3、利润总额，是指营业利润加上投资收益、补贴收入、营业外收支净额后的金额。4、投资收益，是指对外投资取得的收益，减去发生的投资损失和计提的投资减值准备、股权投资差额后的金额。5、补贴收入，是指按规定实际收到的退还的增值税、定额补贴、以及其他属于财政扶持领域的补贴。6、营业外收入和营业外支出，是指发生的与经营活动无直接关系的各项收入和支出。营业外收入包括固定资产盘盈、处置固定资产净收益、处置无形资产净收益、罚款净收入等。营业外支出包括固定资产盘亏、处置固定资产损失、处置无形资产损失、债务重组损失、计提

40、的无形资产减值准备、计提的固定资产减值准备、计提的在建工程减值准备、罚款支出、捐赠支出、非常损失等。营业外收入和营业外支出分别核算，并在资产负债表中分项目反映。营业外收入和营业外支出按具体收入和支出设置明细项目，进行明细核算。7、所得税，是指计入当期损益的所得税费用。本公司所得税按应付税法进行核算。8、净利润，是指利润总额减去所得税后的金额。本公司按月计算利润。公司董事会提请股东大会批准的年度利润分配方案，在股东大会召开前应列入利润分配表，股东大会批准后，如果与提请批准的分配方案不一致，其差额应当调整年度报告的年初数。 当期实现的净利润加上年初未分配利润和其他转入后的余额为可供分配利润。分配的

41、原则按公司章程规定，可供分配利润按下列顺序分配：1、提取法定盈余公积金10%；2、提取法定公益金5-10% 可供分配利润减去提取的法定公积金和法定公益金后，为可供投资者分配的利润。第十三章 财务会计报告 财务会计报告由会计报表、会计报表附注和财务情况说明书组成。报告分年度、半年度、季度、月度报送。 报表报送种类：1、周报表报送资金余额表。2、月报表、季报表报送资产负债表、利润表。3、半年报表、年报表报送资产负债表、利润表、现金流量报表。 各报表的报送应在公司领导授权批准下，按时间节点要求报送。二、财务人员管理办法第一章 总则公司财务管理人员划分为三个层次。（一）财务总监：指担任公司主管财务和会

42、计工作的高层管理人员；（二）财务经理：指担任计划财务部门负责人的中层管理人员；（三）财务人员：指从事财务工作的人员，包括财务专员和出纳。第二章 财务管理人员工作职责财务总监工作职责：（一）在董事会和总经理领导下，负责公司融资，主管公司全面财务工作；（二）负责制定公司资本投资、财务规划、开支预算标准；（三）组织编制公司年度财务预算以及财务决算，并监督检查预算执行情况；（四）组织制定公司内部财务管理办法，监督各项财务管理规章制度的执行，检查公司财务运作和资金收支情况；（五）参与公司投资行为、重要经营活动等方面的决策和方案制定工作，参与重大经济合同或协议的研究、审查，参与重要经济问题的分析和决策；（

43、六）掌握公司财务状况、经营成果和资金变动情况，及时向总经理和董事长汇报工作情况；（七）列席公司董事会会议，参加公司经理办公会议。财务经理工作职责：（一）负责公司的财务会计工作，严格遵守有关财经纪律和经济法规，协助总经理做好公司的财务管理工作；（二）组织制定并执行公司的财务管理制度和相应的实施细则；（三）负责日常财务核算及预算、决算管理工作；（四）负责公司资金管理工作；（五）参与拟订、审查重要的经济合同；（六）负责拟订公司的年度财务收支、资金需求、成本费用、现金流量等计划；（七）负责监督、检查公司各项财务计划执行情况。财务专员工作职责：（一）做好日常财务管理工作，并严格遵守有关财经纪律和经济法规

44、；（二）参与制定公司的财务管理制度和相应的实施细则；（三）负责财务档案的收集、整理、归档等管理工作；（四）负责监督财务预算执行情况；（五）负责监督公司的财务收支情况；（六）负责监督公司的内部管理情况；（七）及时报告公司的财务状况、资金运行情况及重大特殊情况。出纳工作职责：（一）负责办理银行结算，规范使用支票；（二）负责工资的结算，员工工资的发放；（三）负责支票、汇票、发票、收据开发和储存管理；（四）负责保管财务章，做好银行帐和现金账；（五）负责报销差旅费的各项工作；（六）严格审核报销单据、发票等原始凭证，按照费用报销的有关规定，办理现金收支付业务，做到合法准确、手续完备、单证齐全。三、预算管理

45、办法第一章 总则为了规范公司日常经营活动，实现年度经营目标及战略目标，结合公司实际，特制定本办法。第二章 预算管理的内容公司预算的主要项目包括（1）损益性预算主要反映公司预算期内的目标利润及其构成情况，包括收入预算、成本支出预算、期间费用预算、投融资收益预算和营业外收支预算。（2）现金流量预算反映公司预算期内现金的流入、流出情况，包括经营活动产生的现金流量预算、投融资活动产生的现金流量预算和筹资活动产生的现金流量预算。（3）重大资本性收支预算反映公司预算期内资本性资金的筹集与使用情况，主要包括基建投资预算、设备购置预算、技术改造支出预算和其他支出预算。（4）资产负债预算反映公司预算期内的资产、

46、负债、所有者权益总量的变动情况。（5）其他相关预算反映公司预算期内主要财务指标和主要经济技术指标的预算情况。第三章 预算编制预算编制依据（1）本公司经营发展战略目标、生产经营计划和重大财务收支事项；（2）以前年度公司预算实际执行情况。第四章 预算的执行公司的预算经董事会讨论决定后，按规定执行。公司每年度召开预算执行情况分析会议。公司的各项活动在预算内执行，超过预算事项需提请董事会通过后方可执行。预算一经批复下达，公司必须认真组织实施，将预算指标层层分解，落实到内部各部门、各环节和各岗位，形成“全员参与，全面覆盖，全过程实时控制”的全方位预算责任执行体系，任何部门和个人不得超越权限调整、变动预算

47、方案。公司应将预算作为预算期内组织、协调各项经营活动的基本依据，将年度预算细分为月份和季度预算，以分期预算控制确保年度预算目标的实现。公司应把预算管理同公司内部经营责任制相结合，形成责、权、利统一的管理体系。公司财务部门在预算执行过程中应做好以下几项主要工作（1）按预算执行责任公司和部门设立台账；（2）在经济事项处理上，除按会计核算要求计入相应科目外，还应在辅助科目中反映应计入的预算责任对象；（3）会计核算与预算管理相一致的项目，应保持一致；（4）公司应充分利用财务管理信息系统等科学管理手段，强化预算管理工作。公司应严格执行收入、成本费用预算，努力完成利润指标。在日常控制中，健全凭证记录，完善

48、各项管理规章制度，严格执行生产经营计划和成本费用定额、定率标准，加强适时控制。对预算执行中出现的异常问题，及时查明原因，提出解决办法。对于未纳入年度预算但确需发生的支出应由相关部门提出申请，财务部门审查后提交财务总监及总经理审批。公司严格现金流量的预算管理，按时组织预算资金的收入，严格控制预算资金的拨付，合理调配资金，控制支出风险。第五章 附则本办法由公司计划财务部负责解释。本办法自发布之日起实施。四、财务收支管理办法第一章 总 则第一条 为加强和规范本公司的财务收支行为，特制订本管理规定。第二条 凡以企业、单位或部门名义取得的收入，必须纳入企业财务核算体系，由财务部统一管理，任何单位、部门不

49、得在财务部之外收取款项。第三条 银行结算账户必须以企业法人的名义开立，交财务部统一管理使用。财务部以外的任何单位或个人不得以个人名义开立账户。预留银行的财务印鉴必须包括企业财务专用章和私章，印鉴应分别保管，财务专用章由财务总监保管，其他章由会计和出纳分别保管。第二章 货币资金收支业务管理第四条 加强货币资金的核算和管理，严格控制支票签发数量和报账时间，及时核对银行收支款项和库存现金，领用支票须经主管领导和财务总监审批，并写明收款单位、用途、金额和签发时间。领用时不能确定金额的，必须填列限额；否则因遗失造成损失的，由遗失人和出纳人员共同负责；已经填列收款人、结算限额、签发日期和使用用途的支票遗失

50、，造成损失时由遗失人负责。第五条 健全货币资金借用审批制度，严格按照银行现金管理规定收支现金，控制用量和报销时限，不得账外储存现金、白条抵库或者公款私存。第六条 任何企业不得将本单位开立的银行账号出租、出借或转让给个人或者外单位使用；不得利用银行账号为外单位套取现金，或者结算与本企业无关的经济业务。第三章 往来结算业务管理组织资金收支，除内部往来款项、零星收支外，必须签订符合法律规定的合同、协议和文字契约，载明资金金额、用途、进出渠道和结算方式等内容，作为财务收支的书面依据。企业取得的经营收入填开营业发票，非营业收入填开收款收据。内部单位之间的资金划拨一律使用收款收据或内部转账单。收款收据实行

51、保管、领用登记责任制，存根联统一由财务部专人统一管理。分包工程业务。施工企业承包（中标）工程后(经批准)分包的，必须签订施工分包合同。全部工程款必须通过承包（中标）企业银行账号进行结算，并严格按分包合同约定进行付款。除有书面委托外，不得将工程款直接付给分包单位。企业收取的款项需退回时，原则上按汇入渠道退还。对方要求改变渠道的，必须出具与汇入单位相符的书面证明，否则，财务部门不得办理，更不能支付现金给个人。企业在正常经营活动中发生的佣金、联系费、介绍费、折扣等，必须手续齐全，全额上交财务部门明列账目，统一核算。支出事项应经过集体研究确定，并向财务部门提供足以说明情况的文字资料。资料不详、无书面依

52、据或没有合法支付理由的，财务部门不得办理。内部往来核算款项必须往来双方确认后，填写内部转账通知单，双方挂账，杜绝单方面挂账。第四章 工资、劳务费、福利性支出在年度预算的工资总额内，总经理、副总经理、财务总监等高级管理人员的工资、福利水平由董事会确定；其他人员工资水平由总经理在年度预算额度内确定。劳资管理人员定期将编制的工资明细表及工资汇总表填制用款申请单，经过劳资部门经理审核签字，由财务总监及总经理审批后安排发放工资。无合同的劳务费或临时性工资支出，应由经办人员填写劳务费支出单据后经部门经理、财务总监依次会签后报总经理批准。福利性支出（包括工会支出）的审批。（1）年度预算内各项福利费与工会经费

53、支出，经办人员填制用款申请单后，由办公室主任或工会负责人审批后，报总经理批准。（2）预算外各项福利费与工会经费支出，履行内部审批手续后，由董事长批准。第五章 税费的支出各项应交纳的税金，由财务部人员编制应交税金计算单，经财务部经理审核签字后，报财务总监及总经理批准后执行。第六章 小额固定资产购置支出第十八条 固定资产购置应该在年度预算内办理。第十九条 购置固定资产原则上应签订合同，按合同约定执行。如一次购置固定资产不超过5万元且买卖双方权责无需书面约定的，可不签订合同。此类小额固定资产购置支出由总经理批准后执行。第二十条 购置固定资产的支出，由经办人员提出申请，经办部门经理复核，分管副总经理和

54、财务总监审核，报总经理批准后，财务部办理拨付资金手续。第七章 有关说明有关部门和个人不得将同一事项的支出有意识地分解成两笔以上的支出。公司领导因故（长期出差在外、长期病假等）无法及时履行其审批权限的，采取以下办法：（1）经董事长批准，经理可以书面授权给其他副经理暂时代理其审批职权。（2）副经理和财务总监由经理亲自履行审批职权。公司各项支出，均须经财务总监审核签字。第八章 附则第二十四条 本规定中所称“以上”、“以下”均含本数，“超过”不含本数。第二十五条 本规定中所称“以上”、“以下”均含本数，“超过”不含本数。第二十六条 本规定由公司财务部负责解释。第二十七条 本制度经董事会审议通过，自通过

55、之日起施行。五、费用及工程支出管理规定第一章 总 则 为完善企业财务管理体系，加强成本费用的核算，降低消耗，提高效益，依照企业会计准则，并结合公司章程、财务管理制度和国家及省市财政部门的有关规定，特制定本规定。第二章 费用预算审批与执行 年度费用预算由财务部根据公司实际经营情况编制,报公司董事会批准后生效。 财务部应严格按照董事会批准的费用预算执行，超出费用预算的，应上报公司董事会审批。第三章 费用报销、工程支付流程和审批权限 财务部是费用报销的责任主体，负责制定有关费用报销流程及制度，对报销凭证进行审核，办理现金收支和费用报销和购置固定资产等。 年度预算内费用，由经办人签字，财务部审核，报公

56、司领导审批。年度预算外费用须取得费用预算追加，予以报销。费用报销具体流程：（1）年度费用预算内，具体按照各部门预算费用额度执行，审批程序如下：经办人部门领导审批财务审核财务总监审批总经理批准出纳报销。（2）年度费用预算外，由财务部上报公司董事会审批授权后，再参照上述费用报销具体流程的“（1）”条。 工程款、材料设备款、配套用款及缴纳的各项费用等项目建设用款。 项目建设用款必须按预概算分批有计划管理，工程部应根据施工计划每月召开资金调度会，并制定工程资金使用计划表，交财务部及总经理审核。财务部根据资金使用计划表、项目合同以及各方签证确认，按相关比例进行付款。资金项目经理根据业务合同及工程计量支付

57、情况，监督资金的使用。具体流程为：（1）施工单位根据工程进度及相关合同约定，填写工程进度款支付审批表（见附表），提出付款申请，且有项目经理的签字，加盖单位公章，并提供完整的工程清单资料送监理审核。（2）工程监理对照工程进度款支付审批表及附件审核工程进度，依据监理合同和监理法规评定该段工程质量，就进度、质量、施工情况签署支付意见，签字并盖公章后，将施工单位的付款申请材料及付款审批表移交公司专业工程师审核。（3）公司工程项目部专业工程师进行实质性审核，再由公司成本控制部进行复核，分别提出意见及签字后，报公司工程总监签署意见。（4）付款申请材料连同上述审批意见一同递交财务部，财务部根据预算情况，复核

58、进度是否达到付款条件，付款金额计算式是否正确后，上报财务总监。（5）财务总监签署意见后，呈报公司总经理最终审批。审批完成后，由专业工程师按公司财务规定办理申请支付手续，财务部对以上过程资料审核无误后予以支付，同时报公司董事会备案。 上述申请审批手续，如遇特殊情况，相关领导外出未能及时审批签字，由经办人说明原因，财务部打电话核实，核实后口头通知相关会计人员先办理手续，相关领导回来后及时补办审批手续。第四章 合同付款规定 对付款业务，有合同约定的，财务部必须复核合同，严格按合同约定金额和方式付款，超过合同金额或未按约定方式请款的，可以拒绝付款。没有合同约定的，把握款项支付的合理、合法、合规性。合同

59、具体审批额度如下：（1）对于公司重大合同及招标合同2000万元以上，由财务部上报公司董事会审批授权。（2）对于公司重大合同及招标合同2000万元以下，审批程序如下：经办人部门领导审批财务审核财务总监审批总经理批准出纳报销。 对工程合同首次支付款项时，会计人员必须要求收款单位出具营业执照复印件、法人委托书、法人证明书、经办人身份证明（复印件附后）。第五章 各项费用报销制度第一节 差旅费报销 国内出差人员在出差前须经分管领导同意，并在回来后5个工作日内填写差旅费报销单，按照公司费用报销流程审批。 国内出差人员的出差补贴按其出差的日历天数发给个人。补贴标准为省内每天30元，省外一般地区80元，经济发

60、达地区每天100元。 国内出差人员的伙食费实行包干办法。按包干标准及其出差的日历天数发给个人。伙食费包干标准为省内每天40元，省外每天60元，特区每天100元。 出差过程中发生的宴客餐费、礼品费等接待性费用，需经分管领导批准，报销时需将这些票据与旅费票据同时向财务部提供，不得分次报销。 国内出差人员的城市间交通费按以下标准凭据报销。正职领导可乘坐火车软卧或高包、飞机公务舱、轮船一等舱位，副职领导和部门经理可乘坐火车软卧、飞机经济舱、轮船一等舱位，其他工作人员可乘坐火车硬卧、轮船三等舱位。 出差人员使用公司交通工具的，不报销交通费。 在国内出席会议或参加培训的，如会议或培训统一安排食宿，食宿费用