房地产投资分析（第四版）第03章房地产开发项目的区位条件分析

1、第三章 房地产开发项目的区位条件分析区位与房地产价值房地产开发项目的区位分析区位选择要注意的问题小结第一节 区位与房地产价值一、区位的含义 1区位的重要性 区位是指特定地块所处的空间位置及其相邻地块间的相互关系。区位，从大的方面来说，指项目所在区域；从小的方面来说，指的是项目开发场地。 2对位置的两种理解 狭义的位置指的是某一具体投资项目的场地在城市中的地理位置。 对位置的广义理解，除了其地理位置外，往往还包括该位置所处的社会、经济、自然环境或背景。 对位置的广义理解，还应包括在该位置进行房地产开发投资所需支付的成本高低和所面临的竞争关系。 3对位置的把握应有动态的发展的眼光第一节 区位与房地

2、产价值二、区位与城市功能分区 现代城市土地利用在过去自发利用的基础上，通过土地利用规划自觉地进行区位选择，形成了明显的功能分区，一般分为商业区、居住区、工业区等若干功能区。一个房地产投资者在选择项目大区位的时候，只能运用功能分区原则来选择区位。 1商业区 商业区按其功能从高到低可分为中央商业区、城区商业区和街区商业区。第一节 区位与房地产价值 2工业区 根据各种工业的特点（如污染状况、占地面积等），可以将工业分成内圈工业区、外圈工业区和远郊工业区。 3居住区 居住区是人们生活、休息的场所。一般位于中央商业区与内圈工业区之间，或内圈工业区与外圈工业区之间。第一节 区位与房地产价值三、区位与房地产

3、投资价值的关系 房地产的区位优势可以给投资者带来区位利润。区位利润越高，房地产投资价值越大。 要想让区位带来较高的房地产投资价值，在选择时区位时应该重视以下问题： 1注意区位升值潜力的分析。 2选择区位要有超前意识，特别注意交通、服务网点等公共设施的深层次分析。 第一节 区位与房地产价值第二节 房地产开发项目的区位分析一、影响房地产开发项目区位选择的因素分析 1地域因素的分析与选择 地域因素的分析与选择是战略性选择，是对项目宏观区位条件的分析与选择，主要考虑项目所在地区的政治、法律、经济、文化教育、自然条件等因素。 2具体地点的分析与选择 它是对房地产项目坐落地点和周围环境、基础设施条件的分析

4、与选择，主要考虑项目所在地点的临街状况、建设用地的大小、利用现状、交通、城市规划、土地取得代价、拆迁安置难度、基础设施完备程度以及地质、水文、噪声、空气污染等因素。 第二节 房地产开发项目的区位分析 3开发潜力分析 房地产开发应追求最高最佳利用，也就是说在技术可行、规划许可且财力允许的前提下达到最有效利用。 4土地使用权获取方式分析 从目前国内获取土地使用权的途径和方式来看，有通过政府土地出让和从当前土地使用者手中转让等两种途径。第二节 房地产开发项目的区位分析第二节 房地产开发项目的区位分析5具体的影响因素 1）城市规划方面的因素 2）自然特性 3）市政基础设施条件 4）交通通达程度 5）停

5、车条件第二节 房地产开发项目的区位分析6）环境条件7）公共配套服务设施完备情况8）当前土地使用者的态度9）土地价格10）供求关系第二节 房地产开发项目的区位分析二、不同类型的房地产项目对区位的要求 （一）居住项目 居住用地的区位选择，一般应考虑以下主要因素： 1、市政公用和公建配套设施完备的程度。 2、公共交通便捷程度。 3、环境因素。 4、居民人口与收入。第二节 房地产开发项目的区位分析 （二）写字楼项目 影响写字楼项目位置选择的特殊因素包括： 1、与其他商业设施的接近程度。 2、周围土地利用情况和环境。 3、易接近性。第二节 房地产开发项目的区位分析(三)零售商业项目 商业项目的区位选择，

6、应该有利于实现它的最大利润。所以它的选择原则有以下几条： 1、最短时间原则 2、区位易达性原则 3、接近购买力原则 4、满足消费心理原则 5、接近CBD原则第二节 房地产开发项目的区位分析 （四）工业项目 工业项目场地的选择须考虑的特殊因素包括：当地提供主要原材料的可能性，交通运输是否足够方便以有效地连接原材料供应基地和产品销售市场，技术人才和劳动力供给的可能性，水、电等资源供给的充足程度，控制环境污染的政策等。第二节 房地产开发项目的区位分析三、区位分析的具体内容 在撰写房地产项目投资分析报告时，区位分析部分应该包括对位置、交通、周围环境和景观、外部配套设施的描述等。（一）位置描述 对位置的

7、描述，主要说明下列方面：1.坐落；2.方位；3.距离。 弄清这些，主要是为选择最佳的用途服务。不同的用途对房地产投资价值的影响也不同。（二）交通描述 对交通的描述，主要说明下列方面：1.道路状况;2.出入可利用的交通工具; 3交通管制的情况; 4.停车方便程度和收费标准 交通情况对房地产投资价值有重大影响。第二节 房地产开发项目的区位分析（三）周围环境和景观描述 对周围环境和景观的描述，通常用文字并附照片说明下列方面： 1自然环境 2人文环境 3景观 环境与景观的好坏非常影响房地产项目的开发或投资价值。第二节 房地产开发项目的区位分析（四）外部配套设施描述 对外部配套设施的描述包括投资区域内的

8、外部基础设施和外部公共服务设施两大方面： 1外部基础设施 说明道路（交通）、供水、排水（雨水、污水）、供电、供气、供热、通信、有线电视等设施的完备程度。 2外部公共服务设施 说明一定距离内教育、医疗卫生、文化、教育、商业服务、金融邮电、社区服务、市政公用和行政管理等设施的完备程度。 弄清这些，主要是为预测后续必要支出服务。配套设施如果非常完善，无疑会增加项目的投资价值，对住宅尤其重要。 以上详细分析内容见教材相关部分。第三节 区位选择要注意的问题 区位对于项目而言无疑很重要，但有时开发投资者太依赖于区位目前所提供的价值反而容易陷入某些误区。所以在区位选择时应注意以下问题：1过分强调区位或地段的作用会产生对开发投资者的误导2来自规划、法律方面的约束可能在增加3邻区影响可能会面临改变4对于项目的选择要和