房地产行业川渝黔楼市调研：市场延续降温态势城市间分化显著

1、楼盘调研要点贵阳市中南林樾项目位于贵阳老城区南明区和双龙经济区的交汇处，占地面积 10 万方，建筑面积 32 万方。拿地时间 2018 年 11 月，楼面地价 5500 元/平。首期于今年 5 月开盘，推出房源 500 套，小高层均价 10500 元/平，洋房均价 13500 元/平，当前综合去化率 80%；8 月底加推50 套，当前已锁定 12 套，洋房均价上涨至 14200 元/平。市场热度稍降，到访转化率下行。案场人员反馈贵阳市商品住宅月度去化量约 60 万方，销售均价 11000 元/平。今年下半年以来整个市场热度转冷，销售量下跌，价格依旧坚挺。市场并未过多受到棚改货币化安置收紧的影响

2、，主要因贵阳购买力支撑充分。到访量总体平稳，未见明显下滑，但受限于市场信心不足，转化率较之前有所下行。房价限制严格，房贷利率边际上行。限价政策要求住宅销售价格不得高于备案价格，不得低于备案价格的 95%。案场人员反馈，首套房平均贷款利率由 5.39%上行至 5.635%， 首套房由上浮 10%变为上浮 15%，二套房上浮 20%不变，公积金贷款利率不变。办理贷款要看全国的征信记录、收入证明和流水，流水要求覆盖 22.1 倍月供。全款购房比例10%，商贷放款周期平均为 1 个月，最慢 45 天，最快半个月，并未感觉到放款边际收紧。贵阳万科麓山项目位于云岩区和观山湖区的交界处，可售住宅面积 59

3、万方，公寓 7.9 万方，产品主要定位刚需和首改，套型结构以 89119 平为主。拿地时间 2018 年 9 月，考虑配建等成本的综合楼面地价约 6000 元/平。首期于今年 7 月开盘，蓄客 4 个月，推出货值 14.5 亿元，目前已认购 12.9 亿元；精装交付，整体均价 11700 元/平，预计将于 10 月中旬售罄并将于下月加推 5 亿货值。全年预计能够完成销售额 18 亿元。市场转冷，项目利润率承压。案场人员反馈，今年销售额同比下降 25%30%，销售均价维持 1100012000 元/平。本项目盈亏基本平衡，后续可能尝试通过推出改善型产品涨价至 1400015000 元/平。主要竞

4、品为同一区域的碧桂园西南上城，其销售均价仅 9700 元/平，精装交付，送地暖和家具，平均一周可以去化 100 套，在本片区销售排名第一。到访量处于贵阳前列，不用分销团队。案场人员反馈，项目每周来访量 200 组左右，处于贵阳第一梯队。万科贵阳项目均不使用分销方式，碧桂园和恒大分销佣金 3%5%。土地价格仍维持高位。贵阳地价自 2018 年以来不断走高，周边品牌开发商取地成本60007000 元/平。今年以来政策有所放松，上半年取消了土拍熔断机制，再次拍出 8000元/平以上的地价。由于地价维持高位，开发商对后续房价仍有上涨预期。信贷条件严格，放款周期维持平稳。贵阳没有限购政策，对于信贷审查比

5、较严格，要求双倍流水，征信和负债要求也比较高。放款周期方面，商贷当月，公积金 3 个月，组合贷半年。按揭利率变化需要等 10 月 8 号新政，但目前来看应该会平稳过渡，不会有很大变化。贵阳碧桂园云顶壹品项目位于白云区金融北城，占地 184 亩，建筑面积 29 万方，容积率 2.22，住宅共 1622户，货值总数约 2425 亿。拿地时间为 2018 年，楼面价超过 7000 元/平。一期于去年 11 月开盘，目前已经售罄。二期今年开盘，尚余 50 套在售。综合去化率近 100%，新开去化率 70%以上，销售均价 11000 元/平，送车位和地暖。到访量下滑，利润率承压。案场人员反馈，项目工作日

6、来店量每天 1020 组，周末每天 HYPERLINK / 请仔细100200 组，平均每天成交 35 套。到访量较上半年下降 5%左右，转化速度变慢。项目拿地成本超过 7000 元/平，原计划定价 1300015000 元/平，当前售价只能保本。周边本地某小开发商的项目前两年去化情况较差，今年将定价由 11000 元/平降至 9000 元/平后去化明显改善，加推 240 套房源基本售罄。下半年供应量显著增长，但去化率下行。案场人员反馈本片区去年年末销售情况差，今年逐步回暖。78 月供应量环比增长 41%，但成交增速不高，即去化率有下行。市场部人员称，碧桂园云顶壹品销售走势与周边相比整体平稳。

7、遵义金科集美东方项目位于遵义市汇川区，汇川区是遵义市政府重点发展的国家级经济技术开发区。项目占地面积 440 亩，建筑面积 70 万方，分 ABC 三地块开发。拿地时间 2019 年 4 月，楼面价 1400 元/平。目前推出 A 地块的三栋高层和一栋洋房，8 月 23 日首推 1 栋高层和 10 套洋房，蓄客1 个月，当天去化100%；后加推两栋高层，目前去化80%。高层均价66006700元/平，洋房 8000 元/平。C 地块将于今年年底推出，目前仍在拆迁中。均价明显高于竞品，预计未来去化承压。案场人员反馈本地居民经济能力比较弱，对价格敏感。周边竞品新城悦隽风华去化情况较差，精装价由 6

8、500 元/平降至 5500 元/平后有所好转。另一本地开发商楼盘林达大院毛坯价 58006200 元/平，部分房源允许首付分期支付。本项目预计四季度推货还会涨价，而考虑到其他开发商会继续降价促销，去化压力加大。内需不足，开发商竞争激烈。遵义去年销售均价 56005700 元/平，今年超过 6000 元/平。去年下半年市场热度较高，主要因四季度受到返乡潮带动。去年良好的销售情况吸引品牌房企集中进入，导致遵义竞争激烈。由于供货量增加，年初至今市场相对去年下降较多。棚改货币化安置政策收紧对市场产生一定冲击，现在棚改拆迁接近尾声，棚改客户占比很少。案场人员反馈今年市场观望情绪比较浓厚，购房人的情绪主

9、要受到价格影响。购房人以本地人为主，城市内需隐现不足，库存水平较高。部分楼盘有半数客户来自周边县城。重庆金科集美嘉悦项目位于北碚区蔡家商圈，是蔡家地区的销售冠军，项目占地面积 382 亩，总体量 82 万方，2017 年拿地，楼面价 3750 元/平方米。2017 至今销售额接近 50 亿元。本项目当前套内均价 15000 元/平，建面均价 13500 元/平，主要产品清水交付。共 4700 套，累计销售 4069 套，今年销售 1628 套。最近一期开盘是今年 7 月底，当天去化 70%，现在只有尾房在售。项目整体去化率 70%80%，下一期预计 10 月开盘。地价上涨推升房价，整体去化平稳

10、。蔡家地区地价 2017 年至今已翻三倍，2017 年平均地价仅 3000 元/平，近期已经突破 9000 元/平，地价的上涨带动本片区房价上涨。与本项目仅隔一条马路的金科博翠山因拿地成本较高，售价比本项目高出 2000 元。今年以来土地市场热度不降，但本片区位置非常有优势，内需充足，去化问题不大。小户型、刚需户型去化情况较好。产品结构上，单价高、面积小、总价低的户型更受欢迎，周边产品中面积段在 7080 平方米的户型销售情况较好，总体来看蔡家片区刚需群体是主力，因此大户型的去化相对有压力。购房者认可品牌溢价。案场人员反馈金科作为本地知名房企有品牌优势，在重庆市场一直领跑。当前重庆市场是拼产品

11、、拼品牌、拼配套的市场。案场人员称位于项目东侧的中南玖宸均价低于本项目，但去化情况不理想；同处蔡家商圈的首钢美利花都去化情况也不是很好。两个竞品销售较差主要因为品牌并不为当地人所熟知和认可。重庆龙湖昱湖壹号 HYPERLINK / 请仔细项目位于渝北区礼嘉商圈龙塘湖公园附近，轻轨 6 号线贯穿，周边有华侨城欢乐谷和玛雅水公园，每年能带动 300 万人次的消费。项目用地面积 730 亩，其中商业 400 亩，将打造总建筑面积 60 万方的龙湖礼嘉天街。2016 年年底拿地，楼面价 7480 元/平。去年一期开盘套内均价 1900024000 元/平，其中高层均价 1700018000 元/平，最

12、新一期于 9 月初加推，推出 200 多套，现在已经基本去化完毕。市场较前两年有所降温但整体维稳，房价平稳上涨。今年市场相比前两年降温，但全重庆房价都在上涨，成交量也在平稳增长，需求端仍然比较强劲。从城市规划的角度来看， 重庆未来发展方向是向北延伸，所以礼嘉、悦来、蔡家等板块仍有发展空间。今年礼嘉片区没有新地出让，供地主要集中于蔡家等北部区域。礼嘉 20162017 年地价平均 8000 元/平，2018 年后超过 9000 元/平，但由于政府限价严格，预计房价不会大幅上涨。2016 年之前房价平均 60007000 元/平，2017 年涨到 1500016000 元/平，2018 年基本维稳

13、。品牌、产品优势凸显。项目均价比周围竞品高出 30004000 元/平，主要源于龙湖的品牌溢价和产品质量。距离最近的竞品是华宇的项目，该项目楼面地价比本项目高出 80 元，但是销售均价仅为 20000 元/平，且去化情况更差。按揭条件相对宽松。按揭购房比例 70%，银行政策不算太严格，只要征信没问题即可， 流水要求比较松，外地人全款买房不限购。资阳蓝光公园学府项目位于资阳主城区雁江区，距离高铁站步行仅 10 分钟。2017 年 12 月拿地，楼面价约1000 元/平。小区共 2381 户，2018 年 5 月首次开盘，1 月开始蓄客，推出 600 多套，开盘全部售罄。当前整个项目已经去化 70

14、%80%，销售均价 6000 元/平。售价两次下调，销售达标有压力，促销力度较大。去年 5 月首开价格与当前持平，都是6000 元/平。2018 年 89 月涨至 7000 元/平，2018 年 11 月和 2019 年 5 月两次下调售价。当前还有 500600 套未售，现在平均一个月销售 5060 套，项目要求今年全部去化，销售压力较大。周均到访量 150160 组，转化率 17%20%。促销手段方面，送价值 5 万元的家电礼包（线上购物卡形式），之前没有过类似的打折力度。渠道带客成交一套支付佣金 2000025000 元（估算佣金比例 4%5%），一个月渠道成交约 30 套。中小户型成交

15、情况较好。项目产品套型主要有 100、110、122、136 平几种，最小户型成交总价 6070 万。110 平户型销售较好，130 平户型去化情况较差。针对资阳当地客群， 100120 平的户型更受欢迎，大户型去化会比较难。房贷政策保持平稳。项目 80%90%客户采用按揭方式，当地首付比例一直是首套 30%， 二套 50%，认贷不认房。成都首开龙湖景粼玖序项目位于东三环龙泉驿区十陵板块，为首开和龙湖合作项目，双方权益各占 50%，由龙湖操盘。2018 年年底拿地，楼面价超 9300 元/平。项目可售占地面积 143 亩，加上配建用地面积共 220 多亩，容积率 2.0。分三个地块，其中 1

16、号地建筑面积 8 万方、2 号地 5.6万方、3 号地 14 万方。1 号地块已经开盘 1 个月，从 6 月初开始蓄客，推出 360 套，去化率近 50%，均价 21000-25000 元/平。销售去化承压。据案场人员反馈，虽然项目去化率不到 50%，但已是本区域销售情况最好的楼盘。预期去化率偏低是因为十陵板块目前接受度不是很高，且偶尔会有低价楼盘扰乱市场。今年 1 号地要抓紧清盘，全年销售目标 15 亿，现已完成 5 亿元，达成目标压力较大。成都市场分化严重，主城区低价盘迅速出清，二环外高价盘去化率低。主城区核心低价盘从去年至今热度一直延续，二环外郊区盘在去年底降温，今年 34 月楼市小阳春

17、后开始下滑。成都市场 2017 年开始限价，但房价尚有腾挪上涨空间，去年 515 后限价从严， 完全不允许出现上涨，一二手房价倒挂，低价新房一房难求。以东二环豪宅仁恒滨河湾 HYPERLINK / 请仔细为例，其新房均价 20000 元/平，二手房均价 3000040000 元/平，由于拿地成本较低，政府不允许备案价过高，今年开盘上万人摇号抢房。这一部分低地价、低房价的楼盘正在迅速消化。成都土地供应量在 2018 和 2019 年均有缩量，地价从去年 4 月份开始上涨，五环外土地成交楼面价达到 8600 元/平，近期土地市场已经趋于冷静。这些高价土地陆续入市推高房价，但由于项目销售价格较高，去

18、化率较低。成都保利天和项目位于成都北 3.5 环金牛区北部新城，占地面积 61 亩，建筑面积 12 万方，容积率 2.0。拿地时间 2017 年 11 月 30 日，楼面价 8100 元/平，包含配套达 9100 元/平，清水均价 15500元/平，精装均价 18000 元/平。今年 3 月首开，第一批次推出 228 套，去化率近九成。二批次 6 月底推出 272 套，开盘当天卖出 10 套，当月卖出 30 套，当前剩余 170 套。销售均价高，开发商推货集中，销售达标压力较大。3 月首开房源中，均价 1200014000 元/平的一梯两户精装房基本去化，但均价 1800019000 元/平两

19、梯两户的 6 号楼只卖出 3 套。二批次当前去化率不足 40%。去化情况符合预期，因为项目定价比较高，周围清水均价 12000 元/平，本项目达到 15500 元/平。同时片区供应量增加，各个开发商在“金九银十”集中推货。公司要求项目明年上半年清盘，压力比较大。促销手段方面，精装房的清水价部分享受 3 个 0.98 的优惠（综合计算约 94 折）。周边竞品均有降价。案场人员反馈，紧邻天和项目的中南海棠集，在 2017 年 6 月的高峰时点拿地，楼面价 9400 元/平，第一批次高层均价 13000 元/平，空中墅 15000 元/平。67 月份大幅度降价，高层价格最低降至 1100012000

20、 元/平，现在空中墅均价 13000 元/平。项目利润率承压。什邡荣盛公园御府项目位于什邡市，开车 30 分钟可以到达成都三环。项目总建筑面积 20 万方，容积率 2.5，共 896 户，由电梯洋房和高层组成，平均公摊率 13%。拿地时间 2018 年 10 月，通过收并购方式，楼面价约 1000 元/平。项目销售情况较好，乡镇客群占比较高。项目于今年 4 月 13 日首次开盘，推出 400 套， 开盘当日售出 300 套，综合去化率 80%，其中高层 95%，洋房 70%。7 月二期开盘已经去化 95%，平均每个月售出 100 套，高层均价 4800 元/平，洋房 5600 元/平，毛利率较

21、高。品牌溢价达到 10%以上。今年已售 4 个亿，预计马上就要加推。购房人以周边乡镇进城购房群体和老城区改善群体为主，占比分别为 60%和 40%。当地仅有荣盛和恒大两个品牌开发商。2017 年什邡楼市销售火爆，留下了一些烂尾项目， 因此当地客群对品牌开发商认可度较高。当前本地只有荣盛和恒大两个品牌开发商，基本同时进入什邡市场。恒大项目为精装盘，售价略高，均价近 6000 元/平，推出 500 套，当前去化 300 套左右，和外部分销商合作，佣金率 1.5%3%。荣盛采用自己的营销团队。房贷政策平稳。首付比例 30%，首套房利率上浮 15%，二套房上浮 20%，10 月 8 日后可能有上浮调整

22、。银行放款速度 2-3 周。绵阳恒大翡翠龙庭项目位于绵阳市经开区，到市中心车程 10 分钟。拿地时间 2017 年 12 月 29 日，楼面价4200 元/平。去年 9 月 2 号一期开盘，推出 600 套，开盘当天去化 50%，现在基本售罄。销售均价 12000 元/平。今年 5 月份推出 180 套，当月去化 40%，现在去化近 80%，均价11200 元/平。上周加推 8 号楼的一个单元，已去化 50%，国庆期间计划加推另一个单元。 HYPERLINK / 请仔细销售均价高于周边平均但去化良好，利润率水平较高。案场人员反馈周边十多个竞品都已开盘在售，周边竞品毛坯均价 85009500 元

23、/平，有促销活动但是没有大规模打折。该区域恒大翡翠龙庭均价最高，同时去化情况也是最好。主要原因是产品好且有品牌溢价。项目毛利率约 25%，净利率 8%10%。预计国庆期间项目会有促销，每平方米房价优惠 HYPERLINK / 请仔细200300 元。销售量价平稳上涨，库存水平下降。去年至今市场维持平稳上涨，备案均价 2017 年 5000元/平，2018 年因市场缺货上涨至 7500 元/平，2019 年突破 8000 元/平。绵阳地价 2017年达到 4200 元/平，当前最高价突破 8000 元/平，政府推地节奏比较平稳，地价控制比较健康。整个绵阳在售加新推库存约 250 万方，去化周期

24、1520 个月。较去年 2530 个月有所下降。按揭购房为主，政策限制较少。付款方式中按揭占比 60%，分期付款和一次性付款约30%40%。首付比例首套房 30%，二套房 50%；按揭利率首套房上浮 16%20%，二套房上浮 25%。当地不限价不限购，认贷不认房。估值图表 1: A 股地产公司历史 NAV 折让水平和动态市盈率A股地产NAV折让+1 SD: -1%Avg: -22%-1 SD: -43%30%20%10%0%-10%-20%-30%-40%-50%-60%-70%Jan-16Jul-16Jan-17Jul-17Jan-18Jul-18Jan-19Jul-1914XA股地产市盈率

25、+1 SD: 10.9xAvg: 8.8x-1 SD: 6.8x13121110987654Jan-16Jul-16Jan-17Jul-17Jan-18Jul-18Jan-19Jul-19资料来源：公司公告， HYPERLINK / 请仔细图表 2: 港股地产公司历史 NAV 折让水平和动态市盈率港股地产NAV折让+1 SD: -35%Avg: -41%-1 SD: -48%0%-10%-20%-30%-40%-50%-60%-70%Jan-16 Jul-16 Jan-17 Jul-17 Jan-18 Jul-18 Jan-19 Jul-19资料来源：公司公告， 9.0X港股地产远期市盈率+1

26、 SD: 7.0 xAvg: 6.3x-1 SD: 5.6x8.58.07.57.06.56.05.55.04.54.0Jan-16Jul-16Jan-17Jul-17Jan-18Jul-18Jan-19Jul-19 HYPERLINK / 请仔细A股地产：侧重开发(Rmb)(Rmb)(Rmb bn)(Rmb)600340 跑赢行业26.9734.2126.8%81.0 2.94 3.91 4.89 6.169.26.95.54.42.21.91.51.2 3.3% 4.4% 5.6% 6.9%68.5-61%000069 跑赢行业7.038.3819.2%57.7 1.05 1.29 1.5

27、2 1.726.75.44.64.11.11.00.80.7 4.3% 4.3% 5.0% 5.7%9.7-27%000402 跑赢行业7.709.4422.7%23.0 1.01 1.09 1.18 1.277.77.06.56.10.80.70.60.6 3.9% 3.9% 4.2% 4.5%12.6-39%002244 跑赢行业3.824.2511.4%11.9 0.55 0.39 0.43 0.506.99.88.97.60.80.80.70.7 2.2% 1.6% 1.7% 2.0%8.2-53%000961 跑赢行业7.7610.3032.8%28.8 0.19 0.59 1.09

28、 1.87 41.9 13.17.14.11.91.71.41.1 0.3% 1.5% 2.8% 4.9%18.0-57%600376中性8.128.605.9%20.9 0.90 1.23 1.43 1.629.06.65.75.00.70.70.60.6 7.4% 4.9% 5.8% 6.5%14.6-44%600823中性4.224.312.2%15.8 0.59 0.64 0.72 0.847.16.65.95.10.70.70.60.6 1.4% 6.2% 6.8% 7.9%8.9-53%平均值中间值市值加权平均A股地产：开发和持有10.89.110.78.17.28.36.56.4

29、6.75.55.45.61.31.11.71.11.01.51.00.91.30.8 3.5% 3.9% 4.7% 5.5%0.8 3.4% 4.1% 5.0% 5.7%1.1 3.4% 4.0% 5.0% 5.9%-48%-48%-43%(Rmb)(Rmb bn)(Rmb)陆家嘴平均值中间值市值加权平均600663中性13.6616.1818.4%48.8 0.93 1.00 1.12 1.23 14.7 13.720.2 17.420.2 17.417.4 15.512.215.615.613.911.114.214.212.73.22.92.93.02.92.62.62.72.62.42

30、.42.52.32.22.22.23.4% 3.7% 4.1% 4.5%3.3% 2.8% 3.1% 3.5%3.3% 2.8% 3.1% 3.5%3.4% 3.2% 3.6% 4.0%19.6-30%-25%-25%-28%A股地产：房地产服务商世联行002285中性(Rmb) 3.793.62(Rmb bn)-4.4%7.7 0.49 0.20 0.18 0.217.7 18.620.918.11.51.51.41.3 2.1% 0.6% 0.5% 0.6%(Rmb)n.a.n.a.-20%20.32.0 3.3% 2.0% 2.2% 2.4%16.3 0.63 0.77 0.85 0.9

31、3 25.7 21.018.917.32.52.42.210.9%16.1717.93中性600007中国国贸-47%4.50.6 4.2% 5.1% 5.6% 6.1%5.80.80.70.76.35.6 0.35 0.32 0.38 0.416.87.43.3%2.45中性2.37600743华远地产世茂股份-64%19.60.5 3.3% 3.3% 4.0% 4.7%7.70.70.60.58.913.2 0.77 0.65 0.78 0.929.1 10.70.6%7.06中性7.02600266北京城建首开股份-56%20.41.0 2.1% 2.8% 3.9% 4.2%7.21.1

32、1.21.17.611.2 0.77 0.78 1.19 1.25 11.8 11.711.4%9.0410.07中性600064南京高科中南建设-50%14.00.8 4.3% 2.1% 2.7% 3.4%4.11.21.00.95.114.9 0.76 1.08 1.37 1.709.26.526.9%8.927.03600325 跑赢行业华发股份滨江集团-59%20.30.7 5.1% 5.4% 6.7% 7.8%3.21.31.10.93.836.0 1.32 1.74 2.21 2.596.24.833.2%8.2811.03002146 跑赢行业荣盛发展金融街-45%21.10.8

33、 4.6% 5.2% 6.2% 7.3%4.61.31.10.95.452.1 1.52 1.79 2.16 2.527.66.440.0%11.5516.17600383 跑赢行业金地集团华侨城A-43%24.91.0 2.8% 3.5% 4.4% 5.2%6.11.61.41.27.225.0%170.6 1.31 1.59 1.99 2.35 10.99.014.3017.88600048 跑赢行业保利地产华夏幸福-33%38.51.2 3.5% 4.1% 5.2% 6.2%5.72.21.81.46.833.7%291.4 2.54 3.06 3.83 4.56 10.28.525.9

34、034.62000002 跑赢行业万科A每股NAV 溢/折价17A 18A 19E 20E 17A 18A19E20E 17A 18A19E20E 17A 18A 19E 20E股息收益率P/B (x)P/E (x)每股收益市值上涨/ 下跌空间股 价 目 标 价代码 当前评级公司名称图表 3: A 股可比公司估值注：股价和市值截至 2019 年 9 月 30 日；所有公司均为中金覆盖公司，数据采用中金预测数据。资料来源：万得资讯， 公司名称H股地产中国海外发展华润置地 中国金茂 龙湖集团 世茂房地产远洋集团 合景泰富 碧桂园雅居乐 龙光地产旭辉控股禹洲地产中海宏洋融创中国中国恒大中国奥园美的置

35、业平均值中间值市值加权平均代码 当前评级股价(HK$) 25.0533.104.5329.5524.252.647.2410.389.7511.524.743.163.6432.2517.589.3219.98目标价(HK$) 34.5841.146.2737.3027.702.668.7111.4111.2913.406.994.205.2247.9015.1213.8425.27上涨/ 下跌空间市值每股收益17A 18A 19E 20EP/E (x)17A 18A 19E 20E 17AP/B (x) 18A股息收益率19E20E17A18A19E20E(HK$ bn) (HK$) (HK

36、$) (HK$) (HK$)0688.HK 跑赢行业1109.HK 跑赢行业0817.HK 跑赢行业0960.HK 跑赢行业0813.HK 跑赢行业3377.HK中性1813.HK 跑赢行业2007.HK 跑赢行业3383.HK中性3380.HK 跑赢行业0884.HK 跑赢行业1628.HK 跑赢行业0081.HK 跑赢行业1918.HK 跑赢行业3333.HK中性3883.HK 跑赢行业3990.HK 跑赢行业38%24%38%26%14%1%20%10%16%16%47%33%43%49%-14%48%26%2742295317680202322538633716121432312524

37、3.12.80.42.02.50.61.41.41.91.00.70.90.51.32.70.71.93.43.40.52.52.90.41.41.72.01.40.80.90.75.54.11.13.13.93.60.62.93.70.51.72.12.02.01.00.91.07.03.01.74.24.74.50.83.64.60.62.22.32.32.51.31.11.48.82.82.75.48.07.46.411.79.69.310.79.07.415.1 12.0 10.29.88.36.64.16.75.55.35.34.37.56.05.15.35.04.911.68.05

38、.77.06.14.93.63.73.67.45.03.624.35.84.66.44.35.912.98.55.410.56.44.89.56.95.88.06.45.410.67.46.65.47.45.88.35.34.43.34.64.34.73.72.92.73.76.43.53.74.74.45.61.01.61.32.11.20.30.72.00.92.61.40.60.62.51.72.01.91.41.41.71.01.41.31.91.20.40.71.70.82.11.30.60.62.21.61.81.31.31.31.50.91.31.21.71.10.40.61.4

39、0.71.71.10.60.61.61.41.41.11.11.11.30.8 3.2%1.1 3.0%1.0 5.8%1.4 3.1%0.9 4.1%0.3 12.2%0.51.10.71.30.90.60.51.21.31.10.90.90.91.16.8%4.6%3.6%3.6%4.8%3.8%4.9%8.1%8.8%5.4%3.9%3.8%5.5%4.5%6.0%8.1%4.6%4.8%6.9%5.5%7.6%9.9%8.1% 10.5%6.2% 6.8%9.4% 10.1% 10.2% 11.6%3.6% 6.6% 7.1% 8.6%4.9% 6.3% 7.4% 9.7%9.5% 1

40、0.0% 9.8% 12.2%1.1%1.9%0.0%3.2%0.0%4.5%3.6%3.3%3.9%2.9%7.3%4.4%6.1%5.9%5.4%5.0%5.5% 7.4%4.4% 5.4%9.1% 8.2%8.6% 12.6%8.3% 10.8%每股NAV 溢/折价(HK$) 40.8545.648.3740.5138.697.5117.5320.8422.5717.918.228.397.9765.8330.2915.3250.516.9%7.1%5.8%8.4%8.2%6.7%-39%-27%-46%-27%-37%-65%-59%-50%-57%-36%-42%-62%-54%-5

41、1%-42%-39%-60%-47%-46%-41%*如在平均市净率计算中剔除融创、碧桂园及恒大平均值中间值市值加权平均碧桂园服务中海物业永升生活服务平均值中间值市值加权平均1995.HK 跑赢行业3.825.5044%5.87 0.06 0.09 0.15 0.2263.9 40.9 25.4 17.2 20.05.757.3 37.0 26.5 20.4 16.0 10.047.4 40.9 25.9 20.8 15.18.289.1 48.4 34.4 26.7 24.8 16.84.96.77.39.24.0n.a. 0.6% 1.2%5.4 1.7% 1.5% 1.8%6.1 0.8

42、% 1.0% 1.2%7.4 0.4% 0.8% 1.0%1.8%2.2%1.6%1.3%n.a.n.a.n.a.n.a.5.4%4.7%4.4%3.6%1.31.41.41.07.58.59.310.40.540.470.435.71 0.3943%5.754.01中性1778.HK彩生活n.a.n.a.1.6%1.3%1.0%0.8%6.68.711.515.120.825.932.142.10.190.150.1222%12.92 0.094.803.93跑赢行业2669.HKn.a.n.a.1.5%1.1%1.0%0.7%6.17.38.29.525.433.046.147.40.31

43、0.240.17-17%21.86 0.176.507.87中性2869.HK绿城服务n.a.n.a.0.7%0.6%0.4%n.a.8.911.123.234.631.039.856.9122.50.760.590.426%63.12 0.1923.6525.00跑赢行业6098.HK(HK$ bn)(HK$)(HK$)H股地产：物业管理公司0.90.91.01.01.11.21.21.21.31.31.21.5图表 4: 港股可比公司估值注：股价和市值截至 2019 年 10 月 4 日；所有公司均为中金覆盖公司，数据采用中金预测数据。资料来源：万得资讯， 法律声明一般声明本报告由中国国际

44、金融股份有限公司（已具备中国证监会批复的证券投资咨询业务资格）制作。本报告中的信息均来源于我们认为可靠的已公开资料，但中国国际金融股份有限公司及其关联机构（以下统称“中金公司”）对这些信息的准确性及完整性不作任何保证。本报告中的信息、意见等均仅供投资者参考之用，不构成对买卖任何证券或其他金融工具的出价或征价或提供任何投资决策建议的服务。该等信息、意见并未考虑到获取本报告人员的具体投资目的、财务状况以及特定需求，在任何时候均不构成对任何人的个人推荐或投资操作性建议。投资者应当对本报告中的信息和意见进行独立评估，自主审慎做出决策并自行承担风险。投资者在依据本报告涉及 的内容进行任何决策前，应同时考

45、量各自的投资目的、财务状况和特定需求，并就相关决策咨询专业顾问的意见对依据或者使用本报告所造成的一切后果，中金公司及/或其关联人员均不承担任何责任。本报告所载的意见、评估及预测仅为本报告出具日的观点和判断，相关证券或金融工具的价格、价值及收益亦可能会波动。该等意见、评估及预测无需通知即可随时更 改。在不同时期，中金公司可能会发出与本报告所载意见、评估及预测不一致的研究报告。本报告署名分析师可能会不时与中金公司的客户、销售交易人员、其他业务人员或在本报告中针对可能对本报告所涉及的标的证券或其他金融工具的市场价格产生短期影响的催化剂或事件进行交易策略的讨论。这种短期影响的分析可能与分析师已发布的关

46、于相关证券或其他金融工具的目标价、评级、估值、预测等观点相反或不一致， 相关的交易策略不同于且也不影响分析师关于其所研究标的证券或其他金融工具的基本面评级或评分。中金公司的销售人员、交易人员以及其他专业人士可能会依据不同假设和标准、采用不同的分析方法而口头或书面发表与本报告意见及建议不一致的市场评论和/或交易观点。中金公司没有将此意见及建议向报告所有接收者进行更新的义务。中金公司的资产管理部门、自营部门以及其他投资业务部门可能独立做出与本报告中的意见 不一致的投资决策。除非另行说明，本报告中所引用的关于业绩的数据代表过往表现。过往的业绩表现亦不应作为日后回报的预示。我们不承诺也不保证，任何所预示的回报会得以实现。分析中所做的预测可能是基于相应的假设。任何假设的变化可能会显著地影响所预测的回报。本报告提供给某接收人是基于该接收人被认为有能力独立评估投资风险并就投资决策能行使独立判断。投资的独立判断是指，投资决策是投资者自身基于对潜在投资的目标、需求、机会、