上海写字楼市场概览

1、总结与建议上海写字楼市场（核心区与次中 心区）应于2019年迎来约268万 平方米的新增供应，而需求则或 因宏观经济增长放缓而有所回调。 因此我们做出以下预测：2019年空置率或将大幅攀升， 并于2020年保持相似高位。 但随后应于2021-23年逐年下 行至19.8%左右。平均租金应 将于2019年内同比下跌约 4.4%，并于2020年企稳，随 后在2021-23年中稳健上行。业主之间对于租户的竞争将于 2019年内加剧，租户的搬迁 意愿或将因此提升。品质好、 可及性高且拥有价格优势的新 项目将保持市场竞争力。租户可考虑在未来的数个季度中与业主谈判新的租约。写字楼 | 上海 | Q4 201

2、8 | 2019年2月15日2019全年201823年度均值Q4 2018相对于2017与2018年，预计写字楼市场 需求将因宏观经济增长放缓而于2019年走 弱，但随后应于2020-23年企稳。2019-23年写字楼新增供应总量约为737 万平方米（7,930万平方英尺），其中 2019年供应量超总量的1/3。平均租金或将于年内下行并于2020年走平，随后于2021-23年随需求的企稳而回升。空置率或将因大量供应与需求走弱于2019 年大幅攀升，并于2020年保持相似高位。 但随后应于2021-23年逐年下行至19.8% 左右。-0.5%-4.4%15.9%23.9%-0.3pps8.0pp

3、s2019年末/同比105万平方米268万平方米人民币8.88元人民币8.49元人民币8.93元（每平方米每天） （每平方米每天） （每平方米每天）0.2%19.8%-0.8pps2023年末/201823年均增速111万平方米142万平方米Q4季末/环比137,000平方米214,000平方米需求供应租金空置率租金下行压力或将使租户受益2018年第四季度上海甲级写字楼市场报告高力季报写字楼 | 上海 | Q4 2018 | 2019年2月15日核心区：租金承压或将使租户受益图1：上海核心区甲级写字楼空置率与租金走势（2013-2018）（人民币每平方米每天）人民币10.35每平方米每天0.0

4、%环比供应35,000平方米需求56,000平方米742万平方米总存量8.929.3010.1410.237.90%5.50%4.80%10.20%13.80%0%5%15%10.00%10%6.07.08.09.010.020%11.010.4410.35 25%4Q183Q182Q181Q184Q173Q172Q171Q174Q163Q162Q161Q164Q153Q152Q151Q154Q143Q142Q141Q144Q133Q132Q131Q13RentVacancy Rate来源：高力国际研究部图2：上海核心区写字楼未来展望10.4410.2310.3510.3110.4810.74

5、11.0211.3642.295.640.866.433.929.834.120.17.959.963.543.236.336.739.025.310.2%13.8%10.0%12.1%11.3%10.1%9.2%8.4%2016201720182021F2022F2023F2019F2020F空置率租金（人民币每平方米 每天）供应与需求（万平方米）来源：高力国际研究部2018年第四季度，核心区仅有一个新项目入市位于陆家嘴的瑞明大厦， 但宏观经济的下行压力使市场需求走弱。随着2019年内新增供应增多，预 计核心区的空置率虽在2018年底降至10.0%，但将于2019年有所攀升。业 主间的竞争或

6、将因此加剧，从而引起租金的下调与租户搬迁意愿的提升。有 办公租赁需求的租户可考虑借机在未来的数个季度中与业主谈判新的租约。 我们预计2020-23年随市场需求的企稳以及有限的供应，租金将恢复上行。租金空置率2018年第四季度租金租金增速空置率10.0%2高力季报写字楼 | 上海 | Q4 2018 | 2019年2月15日图3：上海次中心区甲级写字楼空置率与租金走势（2013-2018）（人民币每平方米每天）人民币6.66每平方米每天-0.5%24.8%供应179,000平方米需求81,000平方米494万平方米总存量租金租金增速空置率次中心区市场的新兴板块于2018年迎来了16个新项目，其中

7、5个于第 四季度竣工。预计市场供应量较大的整体态势将持续，并将于2019年 达到顶峰超200万平方米（2150万平方英尺）的项目将于年内竣 工入市。业主或将因此给予更加优惠的条款吸引租户。预计平均租金在2018年第四季度环比下降0.4%后因激烈竞争于2019年继续下调4%。投资：境外买家主导四季度市场受国内去杠杆政策的持续影响，国内买家融资仍受限，外资因此借机购 入多项资产。2018年第四季度上海投资市场共录得23项大宗交易，交易 总额约87.8亿美元。其中外资购入其中的9项，占交易总额的68%。资产 类型方面，写字楼与商务园区的办公楼宇仍最受投资人青睐。季内共录 得19项相关大宗交易，其交易

8、总额占比高达92%。表2：2018Q4上海主要写字楼大宗投资交易 项目卖家买家单价（人民币/平方米）GFA（平方米）交易金额（百万人 民币） 星港国际中心上港集团凯德64,356303,00019,500 丰树商业城丰树黑石31,500264,1458,321 万象城一期华润资本基汇资本46,00060,8072,797 路发广场中路景瑞62,12356,3403,500 海洋大厦亚腾资产管理 基汇资本58,00050,4482,926东方纯一IDG资本某境外投资人65,00043,0952,801 浦发大厦海航凯德67,46540,0212,700上海富源置地广场中华企业/融创大地财险87,

9、24335,3613,085 置汇旭辉广场S4旭辉普洛斯56,00026,3171,474表1：上海写核心区/次中 心区字楼2018Q4新增项目供应（核行政区心区与次中心面积（平方米）区）面积（平方英尺） 核心区瑞明大厦浦东35,000377,000 次中心区晶耀前滩T1浦东26,000283,000 次中心区晶耀前滩T2浦东26,000283,000 次中心区前滩世贸中心T3浦东55,000592,000 次中心区莘庄中心闵行29,000312,000 次中心区光大安石中心杨浦42,000452,0005.205.526.156.336.3515.8%16.9%22.4%12.4%26.4%

10、0%6.66 60%50%40%24.8% 30%20%10%3.04.05.06.07.04Q183Q182Q181Q184Q173Q172Q171Q174Q163Q162Q161Q164Q153Q152Q151Q154Q143Q142Q141Q144Q133Q132Q131Q13RentVacancy来源：高力国际研究部租金空置率3次中心区：大量供应将推高空置率2018年第四季度来源：高力国际研究部高力季报写字楼 | 上海 | Q4 2018 | 2019年2月15日图4：上海核心区与成熟次中心区子市场表现（2018Q3 - 2018Q4）浦东核心区平均租金受去杠杆政策影响 持续下行；而浦

11、西核心区则因长宁与静 安新项目去化速度良好，支撑平均租金 走高。第四季度季内租赁市场出现多个大面积 的搬迁交易，主要原因为新近入市的项 目品质较高且租金更有吸引力。我们预 计该趋势将于2019年内持续。成长较快 的产业，如新能源汽车在写字楼中呈扩 张态势，其中包括本土品牌蔚来与拜腾。来源：高力国际研究部租金 空置率租金 空置率空置率租金空置率租金长宁静安陆家嘴普陀新静安虹口租金 空置率租金 空置率租金 空置率空置率租金竹园花木租金 空置率 租金 空置率子市场：静安与长宁表现较为优异面积（平方米）项目租户置汇旭辉广场S2平安30,000国家开发中国人寿金融中心银行25,000长宁国际发展广场远景能源25,000上海梦中心T1暴雪11,000世纪汇T2富国基金11,000金茂大厦中宏保险7,700前滩世贸中心一期杜邦7,000晶耀前滩蔚来金融2,500长宁来福士T1拜腾2,300表2：2018Q4上海主要写字楼租 赁交易27.033Q184Q183Q184Q188.1%6.683Q184Q183Q184Q1818.1%6.163Q184Q183Q