科恩集团房地产开发流程

1、科恩集团团房地产产开发流流程房地产事事业部 11-112-220099第一步房房地产开开发公司司的设立立房地产开开发公司司设立阶阶段的法法律程序序一、内资资房地产产综合开开发公司司的设立立1、公司设设立准备备2、申请资资质等级级审批3、申请办办理企业业名称预预先核准准4、办理工工商注册册登记5、办理税税务登记记二、外资资房地产产开发公公司的设设立6、申请批批准项目目建议书书7、办理企企业名称称登记8、送审合合资或合合作合同同、章程程9、申领外外商投资资企业批批准证书书100、办理理企业登登记房地产开开发公司司设立阶阶段的相相关税费费1、企业业法人开开业登记记费2、企业法法人变更更登记费费3、企

2、业法法人年度度检验费费4、补、换换、领证证照费第二步房房地产开开发项目目的立项项和可行行性研究究房地产开开发项目目的立项项和可行行性研究究阶段的的法律程程序1、选定项项目，签签定合作作意向书书2、初步确确定开发发方案3、申报规规划要点点4、申报、审批项项目建议议书5、编制项项目可行行性研究究报告6、申报、审批项项目可行行性研究究报告房地产开开发项目目立项和和可行性性研究阶阶段的相相关税费费1、可行行性研究究费2、建设工工程规划划许可证证执照费费第三步房房地产开开发项目目的规划划设计和和市政配配套房地产开开发项目目规划设设计和市市政配套套阶段的的法律程程序一、房地地产开发发项目的的规划设设计1、

3、申报选选址定点点2、申报规规划设计计条件3、委托作作出规划划设计方方案4、办理人人防审核核5、办理消消防审核核6、审定规规划设计计方案7、住宅设设计方案案的专家家组审查查8、落实环环保“三废”治理方方案9、委托环环境影响响评价并并报批100、建设设工程勘勘察招、投标111、委托托地质勘勘探122、委托托初步设设计133、申报报、审定定初步设设计二、房地地产开发发项目的的市政配配套144、征求求主管部部门审查查意见155、落实实市政公公用设施施配套方方案166、报审审市政配配套方案案177、市政政各管理理部门提提出市政政配套意意见188、市政政管线综综合房地产开开发项目目规划设设计和市市政配套套

4、阶段的的相关税税费1、工程勘勘察（测测量）费费2、工程设设计费3、建设工工程规划划许可证证执照费费4、竣工档档案保证证金5、临时用用地费6、临时建建设工程程费7、建设工工程勘察察招标管管理费8、勘察察设计监监督管理理费9、古建园园林工程程设计费费 第四步房房地产开开发项目目土地使使用权的的取得取得房地地产开发发项目土土地使用用权的法法律程序序一、国有有土地使使用权的的出让1、办理建建设用地地规划许许可证2、办理建建设用地地委托钉钉桩3、办理国国有土地地使用权权出让申申请4、主管部部门实地地勘察5、土地估估价报告告的预审审6、委托地地价评估估7、办理核核定地价价手续8、办理土土地出让让审批9、签

5、订国国有土地地使用权权出让合合同100、领取取临时国国有土地地使用证证111、领取取正式国国有土地地使用证证122、国有有土地使使用权出出让金的的返还二、国有有土地使使用权的的划拨133、国有有土地使使用权划划拨用地地申请144、主管管部门现现场勘察察155、划拨拨用地申申请的审审核、报报批166、取得得划拨用用地批准准三、集体体土地的的征用177、征用用集体土土地用地地申请188、到拟拟征地所所在区（县）房房地局立立案199、签订订征地协协议200、签订订补偿安安置协议议211、确定定劳动力力安置方方案222、区（县）房房地局审审核各项项协议233、市政政府下文文征地244、交纳纳菜田基基金

6、、耕耕地占用用税等税税费255、办理理批地文文件、批批地图266、办理理冻结户户口277、调查查户口核核实劳动动力288、办理理农转工工工作299、办理理农转居居工作300、办理理超转人人员安置置工作311、地上上物作价价补偿工工作322、征地地结案取得房地地产开发发项目土土地使用用权的相相关税费费1、地价价款（土土地出让让金）2、资金占占用费3、滞纳金金4、土地使使用费5、外商投投资企业业土地使使用费6、防洪工工程建设设维护管管理费7、土地闲闲置费8、土地权权属调查查、地籍籍测绘费费9、城镇土土地使用用税100、地价价评估费费111、出让让土地预预订金122、征地地管理费费133、土地地补偿

7、费费144、青苗苗及树木木补偿费费155、地上上物补偿偿费166、劳动动力安置置费177、超转转人员安安置费188、新菜菜田开发发建设基基金199、耕地地占用税税第五步 房地产产开发项项目的拆拆迁安置置房地产开开发项目目拆迁安安置阶段段的法律律程序1、委托进进行拆迁迁工作2、办理拆拆迁申请请3、审批、领取拆拆迁许可可证4、签订房房屋拆迁迁责任书书5、办理理拆迁公公告与通通知6、办理户户口冻结结7、暂停办办理相关关事项8、确定拆拆迁安置置方案9、签订拆拆迁补偿偿书面协协议100、召开开拆迁动动员会，进行拆拆迁安置置111、发放放运作拆拆迁补偿偿款122、拆迁迁施工现现场防尘尘污染管管理133、移

8、交交拆迁档档案资料料144、房屋屋拆迁纠纠纷的裁裁决155、强制制拆迁 房地产开开发项目目拆迁安安置阶段段的相关关税费1、房屋屋拆迁补补偿费2、搬家补补助费3、提前搬搬家奖励励费4、临时安安置补助助费（周周转费）5、清理费费6、停产停停业综合合补助费费7、对从城城区位置置较好的的地区迁迁往位置置较差的的地区或或远郊区区县的居居民的补补助费8、一次性性异地安安置补助助费9、房屋拆拆迁管理理费100、房屋屋拆迁服服务费第六步房房地产开开发项目目的开工工、建设设、竣工工阶段房地产开开发项目目开工、建设、竣工阶阶段的法法律程序序一、房地地产开发发项目开开工前准准备工作作1、领取房房地产开开发项目目手册

9、2、项目转转入正式式计划3、交纳煤煤气（天天然气）厂建设设费4、交纳自自来水厂厂建设费费5、交纳污污水处理理厂建设设费6、交纳供供热厂建建设费7、交纳供供电贴费费及电源源建设集集资费8、土地有有偿出让让项目办办理“四源”接用手手续9、设计单单位出报报批图100、出施施工图111、编制制、报送送工程档档案资料料，交纳纳档案保保证金122、办理理消防审审核意见见表133、审批批人防工工程、办办理人防防许可证证144、核发发建设工工程规划划许可证证155、领取取开工审审批表，办理开开工登记记二、房地地产开发发项目的的工程建建设招投投标166、办理理招标登登记、招招标申请请177、招标标准备188、招

10、标标通告199、编制制招标文文件并核核准200、编制制招标工工程标底底211、标底底送审合合同预算算审查处处确认222、标底底送市招招标办核核准，正正式申请请招标233、投标标单位资资格审批批244、编制制投标书书并送达达255、召开开招标会会，勘察察现场266、召开开开标会会议，进进行开标标277、评标标、决标标288、发中中标通知知书299、签订订工程承承包合同同300、工程程承包合合同的审审查三、房地地产开发发项目开开工手续续的办理理311、办理理质量监监督注册册登记手手续322、建设设工程监监理333、办理理开工统统计登记记34、交交纳实心心黏土砖砖限制使使用费355、办理理开工前前审

11、计366、交纳纳投资方方向调节节税377、领取取固定资资产投资资许可证证388、报装装施工用用水、电电、路399、协调调街道环环卫部门门400、协调调交通管管理部门门411、交纳纳绿化建建设费，签订绿绿化协议议422、领取取建设工工程开工工证四、房地地产开发发项目的的工程施施工433、施工工场地的的“三通一一平”444、施工工单位进进场和施施工暂设设455、工程程的基础础、结构构施工与与设备安安装466、施工工过程中中的工程程质量监监督五、房地地产开发发项目的的竣工验验收477、办理理单项工工程验收收手续488、办理理开发项项目的综综合验收收，领取取工程程质量竣竣工核验验证书499、商品品住宅

12、性性能认定定500、竣工工统计登登记511、办理理竣工房房屋测绘绘522、办理理产权登登记 房地产开开发项目目开工、建设、竣工阶阶段的相相关税费费1、三通通一平费费2、自来水水厂建设设费3、污水处处理厂建建设费4、供热厂厂建设费费5、煤气厂厂建设费费6、地下水水资源养养蓄基金金7、地下热热水资源源费8、市政、公用设设施建设设费（大大市政费费）9、开发管管理费100、城建建综合开开发项目目管理费费111、建筑筑行业管管理费122、绿化化建设费费133、公园园建设费费144、绿化化补偿费费155、路灯灯维护费费166、环卫卫设施费费177、生活活服务设设施配套套建设费费（小区区配套费费）188、电

13、源源建设集集资费（用电权权费）199、外部部供电工工程贴费费（电贴贴费）200、建安安工程费费211、建设设工程招招投标管管理费222、合同同预算审审查工本本费233、质量量管理监监督费244、竣工工图费255、建材材发展补补充基金金266、实心心黏土砖砖限制使使用费277、工程程监理费费288、工程程标底编编制管理理费299、机电电设备委委托招标标服务费费300、超计计划用水水加价311、夜间间施工噪噪声扰民民补偿费费322、占道道费333、固定定资产投投资方向向调节税税第七步房房地产开开发项目目的经营营阶段房地产开开发项目目经营阶阶段的法法律程序序一、上海海市外销销商品房房的销售售1、办理

14、外销商商品房预预（销）售许可可证2、选定中中介代理理机构和和律师事事务所3、与购房房者签订订认购书书4、签订正正式买卖卖契约5、办理理签约公公证6、办理外外销商品品房预售售契约公公证7、办理外外销商品品房的预预售登记记8、外销商商品房转转让登记记9、外销商商品房抵抵押登记记100、楼宇宇交付入入住手续续111、办理理产权过过户手续续二、上海海市内销销商品房房的销售售122、提交交完成建建设项目目投资证证明133、签署署预售内内销商品品房预售售款监管管协议144、办理理内销销商品房房预（销销）售许许可证155、销售售项目备备案166、委托托中介代代理机构构进行销销售177、与购购房者签签订认购购

15、书188、与购购房者签签订买卖卖契约199、办理理预售登登记200、办理理转让登登记211、办理理房地产产抵押登登记手续续222、楼宇宇交付入入住233、质量量保证书书和使用用说明书书244、办理理产权立立契过户户手续三、上海海市房地地产出租租的综合合管理255、房屋屋出租权权的确认认266、申请请房屋租租赁许可可证277、出租租人与承承租人签签订书面面承租协协议288、租赁赁当事人人办理租租赁登记记手续299、租赁赁房屋的的转租300、房屋屋租赁关关系的终终止四、上海海市房地地产出租租的专项项（外地地来京人人员）管管理311、房屋屋出租权权的确认认322、出租租人办理理房屋租租赁许可可证33

16、3、出租租人办理理房屋屋租赁安安全合格格证344、签订订书面租租赁协议议355、租赁赁双方办办理租赁赁登记备备案手续续五、上海海市房地地产的抵抵押366、抵押押权的设设定377、签订订抵押合合同388、办理理房地产产抵押登登记399、抵押押房地产产的占管管400、抵押押房地产产的处分分 房地产开开发项目目经营阶阶段的相相关税费费1、营业业税2、城市维维护建设设税3、教育费费附加4、印花税税5、契税6、土地增增值税7、企业所所得税8、个人所所得税9、房产税税100、城市市房地产产税111、房屋屋产权登登记费122、房屋屋所有权权证工本本费133、房产产共有权权执照费费144、房屋屋他项权权利执照照费155、房屋屋买卖登登记费166、房屋屋买卖手手续费177、房屋屋租赁审审核备案案手续费费188、向来来京人员员租赁房房屋审核核备案手手续费199、来京京人员租租赁私房房合同登登记备案案手续费费200、房屋屋租赁登登记费211、房屋屋估价手手续费222、房屋屋公证估估价手续续费233、房地地产价格格评估费费244、房地地产中介介服务费费第八步房房地产开开发项目目的物业业管理阶阶段房地产开开发项目目物业管管理