第八 章土地增值税法

1、第 八 章土土地增值税法法本章属于小税税种中的重点点章节，题型型有单选、多多选和计算题题，分值在55-8分。 每年均有计计算题题型，通常是与营业税、城建税和教育费附加结合命题。 第一节土地增增值税基本原原理一、土地增增值税概念土地增值值税是对有偿偿转让国有土土地使用权及地上上建筑物和其其他附着物产产权，取得增值收收入的单位和个人人征收的一种种税。【注】转让不动动产有关的税税：营业税、城建税、教育费附加、土地增值税、印花税、契税、个人所得税、企业所得税等二、我国土地增值税的特点（一）以转让房地产的增值额为计税依据（收入-扣除项目）（二）征税面比较广（各种单位及个人）（三）实行超率累进税率（唯一使

2、用此税率）（四）实行按次征收（房地产企业可按月） 第二节纳税义义务人与征税税范围一、纳税义务人人：转让国有土土地使用权、地地上的建筑及其附着着物并取得收收入的单位和和个人。包括括内外资企业业、行政事业业单位、中外外籍个人等。二、征税范围 （一）基本本征税范围1.转让国有土土地使用权（只只卖地）【提示】1.限国有土地地使用权转让让,集体土地地使用权不得得交易。2.出让不征 （出让：一一级市场 转让：二二级市场）3.产权或使用用权不转让的的不征（如出出租）4.一般应取得得收入，无收收入不征（如如继承）2.地上的建筑筑物及其附着着物连同国有有土地使用权权一并转让（新新房销售）3.存量房地产产的买卖（

3、二二手房销售） （二）具具体情况判定定 具体事项税法规定1.房地产继承承、赠予继承不征（无收收入）。特定赠予不征（公益性、直系亲属或或承担直接赡赡养义务人）非公益性赠予，征征税。2.房地产出租租不征（权属未转转移）。【09原.判断断题】房地产产开发企业将将开发的部分分房地产转为企业自自用或出租的的，如果产权权未发生转移移，不征收土土地增值税。【答答案】3.房地产抵押押抵押期不征（权权属未转移）；抵押期满，转让让权属抵债，征征。4.房地产交换换单位之间换房，有有收入的，双双方均征；个人之间互换自自有居住用房，经税务核核实，可免征征。5.以房地产投投资、联营房地产转让到投投资联营企业业，暂免征；将

4、投资联营营房地产再转转让，征。被投资方或联营营企业如为房房地产开发企企业的，或者者房地产开发发企业以其建建造的商品房房进行投资和和联营的应征征税。6.合作建房建成后自用，暂暂免征；建成后转让，征征。7.企业兼并转转让房地产暂免。8.代建房行为为不征（只提供建建筑业劳务）。9.房地产的重重新评估不征（账面增值值，无实际收入）。实际转让增值的的征 【例题题.多选题】（22003年）下列各项中，不属于土地增值税范围的有（ ） A.以房地产抵抵债，尚未发发生权属转让让的B.房地产抵押押贷款而房地地产尚在抵押押期的C.以房地产租租赁给承租人人使用，出租租人取得租金金的D.以出地出资资方式合作建建房，建成

5、后后又转让给其其中一方的【参考答案】AABC第三节税率四级超率率累进税率级 数增值额与扣除项项目金额的比率税 率速算扣除系数1不超过50%的的部分30%02超过50%至1100%的部部分40%5%3超过100%至至200%的部部分50%15%4超过200%的的部分60%35% 第四节应税收收入与扣除项项目一、应税收入的的确定：各类类收入，包括括货币、实物物和其他收入入。 二、扣除项项目的确定（共共6类）-收入扣除除相配比原则则扣除项目相关规定（一）取得土地地使用权所支支付的金额包括：地价款及及相关费用（含含契税）（二）房地产开开发成本1.土地征用及及拆迁补偿费费2.前期工程费费3.建筑安装工工

6、程费4.基础设施费费5.公共配套设设施费6.开发间接费费用（三）房地产开开发费用期间费用，即销销售费用、管管理费用、财财务费用【注】会计制度度规定期间费费用直接入企企业损益，无无法全按项目目分摊，故只只能按标准计计算扣除,而不是是据实扣除.但财务费用中数数额较大的利利息费用有单单独详细规定定（1）纳税税人能够按转转让房地产项项目计算分摊摊利息支出，并并能提供金融融机构的贷款款证明的：房地产开开发费用利利息（取得得土地使用权权所支付的金金额房地产产开发成本）5%以内这里的利利息注意两点点：不能超过按按商业银行同同类同期银行行贷款利率计计算的金额。不包括加息、罚息。（2）纳税人不能按转让房地产项目

7、计算分摊利息支出，或不能提供金融机构贷款证明的：房地产开发费用（取得土地使用权所支付的金额房地产开发成本）10%以内（四）与转让房房地产有关的的税金【提示】外资企企业从10年年12月1日日起开始交纳纳城建税及教教育费附加房地产开发企业业：扣营业税税、城建税、教教育费附加其他企业：加扣扣印花税印花税万分之五五“产权转移书书据”（五）财政部规规定的其他扣扣除项目仅适用于从事房房地产开发的的纳税人可加加计20%的的扣除：加计扣除费用（取得土地地使用权支付付的金额房房地产开发成成本）200%（六）房屋及建建筑物的评估估价格适用于：存量房房销售评估价格重置置成本价成成新度折扣率率（新增）纳税人转让旧房房

8、及建筑物，凡凡不能取得评评估价格，但但能提供购房房发票的，经经当地税务部部门确认，根根据条例第第六条第(一一)、(三)项规定的扣扣除项目的金金额(即：取取得土地使用用权所支付的的金额、新建建房及配套设设施的成本、费费用，或者旧旧房及建筑物物的评估价格格)，可按发发票所载金额额并从购买年年度起至转让让年度止每年年加计5计计算扣除。计计算扣除项目目时“每年”按按购房发票所所载日期起至至售房发票开开具之日止，每每满12个月月计一年；超超过一年，未未满12个月月但超过6个个月的，可以以视同为一年年。扣除金额=发票票价（1+5%年数）2.对纳税人购购房时缴纳的的契税，凡能能提供契税完完税凭证的，准准予作

9、为“与与转让房地产产有关的税金金”予以扣除除，但不作为为加计5的的基数。 3.对于转让旧旧房及建筑物物，既没有评评估价格，又又不能提供购购房发票的，地地方税务机关关可以实行核核定征收。【例题单选题题】（20005年）房地地产开发企业业在确定土地地增值税的扣扣除项目时，允允许单独扣除除的税金是（）。AA.营业税、印印花税BB.房产税、城城市维护建设设税C.营业税、城城市维护建设设税D.印花税、城城市维护建设设税 【参考答案】CC【例题单单选题】（22003年）某某房地产开发发公司整体出出售了其新建建的商品房，与与商品房相关关的土地使用用权支付额和和开发成本共共计100000万元；该该公司没有按按

10、房地产项目目计算分摊银银行借款利息息；该项目所所在省政府规规定计征土地地增值税时房房地产开发费费用扣除比例例按国家规定定允许的最高高比例执行；该项目转让让的有关税金金为200万万元。计算确确认该商品房房项目缴纳土土地增值税时时，应扣除的的房地产开发发费用和“其其他扣除项目目”的金额为为（）。A.15500万元B.20000万元C.25500万元D.30000万元 【参考答案】DD【答案解析】应应扣除的房地地产开发费用用和“其他扣扣除项目”10000010%10000020%3000（万万元）【总结】扣除项项目适用情况况具体情况可扣除项目房地产开发企业业新房销售1.取得土地使使用权所支付付的金额

11、；2.房地产开发发成本3.房地产开发发费用4.转让有关的的税金：营业税、城建税、教育育费附加5.财政部规定定的其他扣除除项目（加计计扣除）其他企业新房销售1.取得土地使使用权所支付付的金额；2.房地产开发发成本3.房地产开发发费用4.与转让房地地产有关的税税金：营业税、城建税和教教育费附加、印花税。二手房销售1.取得土地使使用权所支付付的金额（一般没没有）2.房屋及建筑筑物的评估价价格（评估费费可扣）3.转让环节缴缴纳的税金（不不含契税）：营业税、印花税、城建税和教教育费附加。只卖地1取得土地使使用权所支付付的地价款和和按国家统一一规定缴纳的的有关费用2.转让环节缴缴纳的税金。房地产企业：营营

12、业税、城建税、教育费附加加。其他企业：营业业税、城建税、教育费附加加、印花税。【例题.多选题题】（09年年旧制度）转转让旧房产计计算土地增值值税增值额时时准予扣除的的项目有（）A.旧房产的评评估价格 B.支付付评估机构的的费用 C.建造旧旧房产的重置置成本 D.转让环环节缴纳的各各种税费【参考答案】AABD第五节应纳税税额的计算一、增值额的的确定（计税税依据）一般般为计算得出出， 特殊为为评估土土地增值额转让收入-扣除项目金金额在实实际的房地产产交易过程中中，纳税人有有下列情形之之一的，则按按照房地产评评估价格计算算征收土地增增值税：1.隐瞒、虚虚报房地产成成交价格的；2.提提供扣除项目目金额

13、不实的的；3.转让房地产产的成交价格格低于房地产产评估价格，又又无正当理由由的。二、应纳纳税额的计算方法计算步骤增值额=收入扣除项目增值率=增值额额/扣除项目目根据增值率确定定适用税率及及速算扣除系系数税额=增值额适用税率扣除项目速算扣除系系数【教材例题】假假定某房地产产开发公司转转让商品房一一栋，取得收收入总额为ll 000万元，应应扣除的购买买土地的金额额、开发成本本的金额、开开发费用的金金额、相关税税金的金额、其其他扣除金额额合计为4000万元。请请计算该房地地产开发公司司应缴纳的土土地增值税。(1)先计算增值额：增值额=1000400=600(万元)(2)再计算增值额与扣除项目金额的比

14、率：增值额与扣除项目金额的比率=600+400=150根据上述计算方法增值额超过扣除项目金额l00，未超过200时，其适用的计算公式为：土地增值税税额=增值额50-扣除项目金额15(3)最后计算该房地产开发公司应缴纳的土地增值税：应缴纳土地增值税=60050-40015=240(万元)”【例题.计算题题】（20110年）某房房地产开发公公司于20009年1月受受让一宗土地地使用权，根根据转让合同同支付转让方方地价款60000万元，当当月办好土地地使用权权属属证书。20009年2月月至20100年3月中旬旬该房地产开开发公司将受受让土地700%（其余330%尚未使使用）的面积积开发建造一一栋写字

15、楼。在在开发过程中中，根据建筑筑承包合同支支付给建筑公公司的劳务费费和材料费共共计58000万元；发生生的利息费用用为300万万元，不高于于同期限贷款款利率并能提提供金融机构构的证明。33月下旬该公公司将开发建建造的写字楼楼总面积的220%转为公公司的固定资资产并用于对对外出租，其其余部分对外外销售。20010年4月月6月该公公司取得租金金收入共计660万元，销销售部分全部部售完，共计计取得销售收收入140000万元。该该公司在写字字楼开发和销销售过程中，共共计发生管理理费用8000万元、销售售费用4000万元。（说明：该该公司适用的的城市维护建建设税税率为为7%；教育育费附加征收收率为3%；

16、契税税率为为3%；其他他开发费用扣扣除比例为55%.）要求：根据据上述资料，按按照下列序号号计算回答问问题，每问需需计算出合计计数。（1）计算算该房地产开开发公司20010年4月月6月共计计应缴纳的营营业税。（2）计算算该房地产开开发公司20010年4月月6月共计计应缴纳的城城建税和教育育费附加。（3）计算算该房地产开开发公司的土土地增值税时时应扣除的土土地成本。（4）计算算该房地产开开发公司的土土地增值税时时应扣除的开开发成本。（5）计算算该房地产开开发公司的土土地增值税时时应扣除的开开发费用。（6）计算算该房地产开开发公司销售售写字楼土地地增值税的增增值额。（7）计算算该房地产开开发公司销

17、售售写字楼应缴缴纳的土地增增值税。【参考答案案】（1）营业业税=605%+1440005%=3+700=7703（万元元）（2）城建建税和教育费费附加=7003（7%+33%）=700.3（万元元）（3）土地地成本=（66000+660003%）70%80%=33460.88（万元）（4）开发发成本=5880080%=44640（万万元）（5）开发发费用=300080%+（33460.88+46400）5%=2440+4055.04=6645.044（万元）（6）写字字楼土地增值值税的增值额额=140000-34660.8-44640-6645（1+7%+3%）-（3

18、4600.8+46640）20%=22864（万万元）（7）增值值税率28864（114000-2864）100%=25.72%应缴纳的土土地增值税=286430%=8859.2（万万元）【例题.单选题题】（09年年旧制度）某某生产企业22008年销销售一栋8年年前建造的办办公楼，取得得销售收入11200万元元。该办公楼楼原值7000万元，已计计提折旧4000万元。经经房地产评估估机构评估，该该办公楼的重重置成本为11400万元元，成新度折折扣率为五成成，销售时缴缴纳各种税费费共计72万万元。该生产产企业销售办办公楼应缴纳纳土地增值税税（）【参考答案】扣扣除项目11400550722772（万

19、万元），增值值额120007722428（万万元），增值值率428877255.444，应纳土土地增值税42844077725132.66万三、房地产开发发企业土地增增值税清算（一）清算单位位：以国家有有关部门审批批的开发项目目或分期项目目为单位，普普通住宅与非非普通住宅分分别计算增值值额。【例题.单选题题】（20110年）对房房地产开发公公司进行土地地增值税清算算时，可作为为清算单位的的是（）。A.规划申报报项目B.审批备案案项目C.商业推广广项目D.设计建筑筑项目【参考答案】BB（二）清算条件件（符合其一一）应进行清算的（必须清算）（1）房地产开开发项目全部部竣工、完成成销售的；（22）整

20、体转让让未竣工决算算房地产开发发项目的；（33）直接转让让土地使用权权的。主管税务机关可可要求清算的（不是必须）（1）已竣工验验收的房地产产开发项目，已已转让的房地地产建筑面积积占整个项目目可售建筑面面积的比例在在85%以上上，或该比例例虽未超过885%，但剩剩余的可售建建筑面积已经经出租或自用用的；（2）取得得销售（预售售）许可证满满3年仍未销售完完毕的；（33）纳税人申申请注销税务登记记但未办理土土地增值税清清算手续的；（4）省税税务机关规定定的其他情况况。【例题.多选题题】（09年年新制度）下下列情形中，纳纳税人应当进进行土地增值值税清算的有有（ ）。AA.直接转让让土地使用权权的B.整

21、体体转让未竣工工决算房地产产开发项目的的C.房地产产开发项目全全部竣工并完完成销售的DD.取得销售售(预售)许许可证2年仍仍未销售完的的（3年未售售完可以要求求清算）【参考答案】AABC(三)非直接销销售和自用房房地产的收人人确定1房房地产开发企企业将开发产产品用于职工工福利、奖励励、对外投资资、分配给股股东或投资人人、抵偿债务务、换取其他他单位和个人人的非货币性性资产等，发发生所有权转转移时应视同同销售房地产产，其收入按按下列方法和和顺序确认：(1)按本本企业在同一一地区、同一一年度销售的的同类房地产产的平均价格格确定；(22)由主管税税务机关参照照当地当年、同同类房地产的的市场价格或或评估

22、价值确确定。2房房地产开发企企业将开发的的部分房地产产转为企业自自用或用于出出租等商业用用途时，如果果产权未发生生转移，不征征收土地增值值税，在税款款清算时不列列收入，不扣扣除相应的成成本和费用。3（新增）土地增值税清算时，已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以交易双方签订的销售合同所载的售房金额及其他收益确认收人。(四)土地增值值税的扣除项项目1除另另有规定外，扣扣除取得土地地使用权所支支付的金额、房房地产开发成成本、费用及及与转让房地地产有关税金金，须提供合合法有效凭证证；不能提供供合法有效凭凭证的，不予予扣除。2房地产开发发企业办理土土地增

23、值税清清算所附送的的前期工程费费、建筑安装装工程费、基基础设施费、开开发间接费用用的凭证或资资料不符合清清算要求或不不实的，地方方税务机关可可参照当地建建设工程造价价管理部门公公布的建安造造价定额资料料，结合房屋屋结构、用途途、区位等因因素，核定上上述四项开发发成本的单位位面积金额标标准，并据以以计算扣除。具具体核定方法法由省税务机机关确定。33房地产开开发企业开发发建造的与清清算项目配套套的居委会和和派出所用房房、会所、停停车场(库)、物业管理理场所、变电电站、热力站站、水厂、文文体场馆、学学校、幼儿园园、托儿所、医医院、邮电通通信等公共设设施，按以下下原则处理：(1)建成成后产权属于于全体

24、业主所所有的，其成成本、费用可可以扣除；(2)建成后后无偿移交给给政府、公用用事业单位用用于非营利性性社会公共事事业的，其成成本、费用可可以扣除；(3)建成后后有偿转让的的，应计算收收人，并准予予扣除成本、费费用。【例题.单选题题】（09年年新制度）清清算土地增值值税时，房地地产开发企业业开发建造的的与清算项目目配套的会所所等公共设施施，其成本费费用可以扣除除的情形是（ ）。A.建建成后开发企企业转为自用用的B.建成成后开发企业业用于出租的的c.建成后后直接赠与其其他企业的DD.建成后产产权属于全体体业主的【参参考答案】DD4房地产开发发企业销售已已装修的房屋屋，其装修费费用可以计人人房地产开

25、发发成本。房地地产开发企业业的预提费用用，除另有规规定外，不得得扣除。（5-9新增）5属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。6房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款，作为开发项目的质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。7房地产开发发企业逾期开开发缴纳的土土地闲置费不不得扣除。88房地产开开发企业为取取得土地使用用权所支付的的契税，应视视同“按国家家统一规定交交纳的有关费费用”，计入入“取得土地地使