房地产策划基础知识-超详细版（共38）

1、房地产策划基础知识第一部分房地产策划划基础知知识第一章房地产策划划师的基基本素质质和职业业生涯第一节奋斗方向第二节策划人员基基本素质质互动培培训第二章房地产基础础知识第一节建筑与规划划基本知知识第二节土地权属登登记第三节房屋权属登登记第四节房地产开发发中的税税费第三章房地产经营营环境第一节城市经济与与房地产产经济第二节城市规划与与城市运运营第三节最新房地产产政策与与制度的的演变和和趋势第四节中国房地产产市场的的趋势与与机会第四章房地产开发发流程第一节房地产市场场调研第二节土地价值发发现第三节可行性研究究及地块块选择第四节目标客户消消费心理理研究目录第五节房地产项目目产品定定位第六节房地产项目目

2、规划与与设计第七节房地产项目目的报批批管理第八节房地产项目目的工程程管理第九节房地产项目目的预售售管理第十节房地产项目目销售推推广第十一节房地产项目目的投融融资管理理第十二节房地产项目目的成本本控制第十三节房地产项目目风险管管理第十四节房地产项目目的竣工工验收第十五节房地产项目目入住交交房第十六节房地产项目目物业管管理第五章房地产市场场调研第一节正确认识房房地产调调研第二节房地产市场场调研的的内容第三节房地产市场场调研的的方法第四节房地产市场场调研的的流程第六章房地产可行行性研究究报告第一节可行性研究究的概念念和作用用第二节可行性研究究的阶段段工作第三节可行性研究究的内容容第四节可行性研究究报

3、告的的编制第二部分房地产策划划理论与与方法第七章策划学基础础第一节策划学和策策划力研研究第二节策划的原理理与方法法第三节策划的基本本方法第四节房地产策划划模式及及其流程程第五节房地产营销销策划组组织和控控制第八章房地产产品品策划第一节房地产产品品策划第二节房地产产品品策划标标准模式式第九章房地产营销销策划第一节房地产营销销与推广广第二节房地产广告告营销策策略第十章策划书写作作第一节市场研究与与方案构构思第二节项目方案策策划第三节项目可行性性研究第四节项目财务评评价第五节项目不确定定性分析析第十一章房地产营销销策划组组织与控控制第一节房地产营销销计划的的制定第二节房地产营销销控制的的基本程程序第

4、三节房地产营销销控制的的内容和和基本方方法第三部分各类产品的的营销策策划第十二章普通住宅类类产品营营销推广广第十三章别墅项目的的推广与与营销第十四章TOWNHHOUSSE产品的的营销推推广第十五章商务公寓产产品营销销推广第十六章酒店式公寓寓的推广广与营销销第十七章产权酒店营营销推广广及经营营第十八章商业房地产产的推广广与销售售第十九章写字楼的推推广与营营销第四部分房地产策划划后期附附加部分分第二十章物业管理与与房地产产策划第一节项目策划不不可小视视物业管管理第二节物业管理前前期介入入的必要要性及内内容设定定第三节确定物业管管理服务务标准第四节设计施工阶阶段的物物业管理理工作第五节物业管理人人员

5、的招招募与组组织第六节物业管理方方案及制制度的制制订第七节从住宅标准准看物业业管理的的前期介介入第八节把服务营销销思想融融入物业业管理的的前期介介入第二十一章章房地产法律律法规知知识第一节房地产开发发投资与与经营法法律法规规第二节土地管理法法律法规规第三节交易和市场场管理法法律法规规第四节房地产金融融与税费费管理法法律法规规第五节物业管理法法律法规规第六节地方性房地地产法规规条例政政策第一章策划人职业业生涯规规划第一节一、奋斗方方向设计阶段人人生，并并不是叫叫你立刻刻放弃眼眼前的工工作，因因为不少少人真的的很爱自自己现在在从事的的这份工工作，只只是无暇暇把手头头的工作作与未来来的目标标联系起起

6、来。其其实眼前前的工作作所获得得的依然然是短期期利益，它它固然很很重要，但但适度而而具体的的发展规规划，才才是你追追逐的梦梦。1不要因因为地位位卑微而而自弃，当当压力重重重袭来来，才能能迸发出出巨大的的能量；2用心拓拓展自己己的兴趣趣、见闻闻和知识识结构，提提高分析析、整合合和逻辑辑思维的的能力；3可能多多地去接接触不同同的行业业，了解解的越多多，越有有可能发发掘潜藏藏的机会会和各方方面之间间的内在在联系，或或许那些些希望的的种子就就隐藏在在许多未未被人发发现的机机会里面面；4善于借借助他人人的力量量，建立立良好的的人际关关系，为为将来发发展时得得到别人人的帮助助打下良良好基础础；5向资深深同

7、事学学习工作作，追求求更高的的效率，博博得更好好的评价价。对于于新手而而言，完完全靠自自己凭空空摸索是是很不容容易的，但但一味模模仿他人人的做法法，终究究无法真真正的迈迈进。6做一个个有心人人，经常常思考自自己的前前途，策策划每个个阶段的的发展模模式，更更不要因因为白白白虚度了了几年光光阴而放放弃追求求。当一一个人开开始有所所计划的的时候，他他永远都都不会晚晚！二阶段目目标为使你的奋奋斗目标标逐渐明明朗化，同同时产生生更好的的效果，你你可以先先将注意意力放在在最重要要的工作作铺垫上上，尤其其是当两两个阶段段目标发发生冲突突的时候候。三策划自自己的人人生一般说来，人人生的目目标可以以分为四四类：

8、职职业、经经济收入入、个人人成长和和精神满满足。这这四类目目标基本本上涵盖盖了人生生的各个个方面。你你不妨问问自己三三个问题题：从事事这项工工作是否否有助于于更接近近实现某某一目标标？从事事哪项工工作会有有更多的的目标成成就？是是否可以以做到既既不浪费费时间又又能迅速速接近最最终目标标？遵循“早知知道”法则对于刚刚工工作的人人来说，干干好第一一份工作作是自己己的首要要目标，因因为工作作是实现现其他愿愿望的必必经之路路。可干干了一段段时间后后你可能能发现，自自己与这这份得来来不易的的工作有有一种与与生俱来来的抗拒拒。你的的天赋、能能力、兴兴趣以及及工作的的持久力力慢慢在在丧失，整整天处于于惯性工

9、工作状态态，你变变得懈怠怠并且烦烦恼。你你问自己己，这到到底是不不是正确确的职业业道路呢呢？从这这个起点点，能不不能登临临事业的的顶峰？这个时候建建议你，最最应着手手的就是是要好好好了解和和评估你你的人生生发展计计划，确确定具体体的实现现步骤，尽尽量选择择和接近近适合自自己能力力和理想想的目标标，可千千万不要要满足于于：我已已经找到到了工作作。四分享策策划的快快乐如果你不能能一下子子到达既既定目标标，不妨妨一段一一段地去去耕耘。策策划阶段段人生，可可以有两两种实施施的方案案，一种种是有目目标的积积累，一一种是没没有目标标的积累累，就看看你的选选择和期期许程度度第二节一策划的的客观性性和主观观1

10、策划人人员讨论论生活中中对主观观性产生生影响的的日常因因素，不不同的外外界条件件对主观观性的影影响。2策划人人员根据据个人知知识和经经验对策策划人员员所应具具备的素素质进行行互动交交流，讨讨论客观观性和主主观性。二知识结结构与策策划思路路(一）首先先我们来来做两个个互动游游戏1互动游游戏一：如何将将一个吹吹好的气气球装进进玻璃瓶瓶子里。（答案：将将气球放放气，然然后塞到到玻璃瓶瓶里，只只留气球球嘴上的的带子在在瓶口的的外面，然然后重新新将汽球球吹起，成成功。）请学员按照照自己想想法做一一遍，然然后讨论论各自方方法的思思路及成成败的因因素进行行讨论。当当你遇到到一个难难题，解解决它很很困难，你你

11、可以改改变你的的方法。思思想的改改变，一一次改变变不难多多次改变变就不易易了。2.互动游游戏二：如何将将一个玻玻璃瓶子子装在另另一个玻玻璃瓶子子里？（答案：打打碎了装装进去）游戏很简单单，但难难的是：彻底的的改变需需要很大大的决心心，如果果有一点点点留恋恋，就不不能真的的打碎。你你们知道道，打碎碎了它就就是毁了了它，再再没有什什么力量量能把它它恢复得得和从前前一模一一样。所所以当你你下决心心要打碎碎某个事事物时，你你应当再再一次问问自己，我我是不是是真的不不会后悔悔？（二）虽然然这些游游戏看上上去与房房地产无无关，但但是在遵遵循事务务的客观观性的基基础上，发发挥个人人的主观观能动性性并非想想象

12、的那那么简单单，这就就是为什什么策划划人对一一个项目目的营销销感到力力不从心心、感到到压力与与困惑的的原因。应应该放开开自己的的思想，避避免让自自己禁锢锢在同一一个思想想领域和和知识范范围。从事房地产产策划的的人员，最最好是通通才，要要求你知知识面要要广博，对对建筑学学、市场场经济、文文化等方方面都要要有所涉涉及，总总之，需需要的是是具备综综合素质质的人才才。1知识结结构：（1）了解解房地产产行业的的相关法法律、法法规；（2）熟悉悉房地产产建筑、规规划等基基础专业业知识；（3）掌握握企业管管理的基基本原理理和知识识；（4）熟悉悉广告学学、市场场营销的的基本知知识；（5）了解解消费心心理学的的基

13、本知知识；（6）学会会将资源源整合，对对项目本本身、开开发商和和营销策策划公司司、广告告公司、媒媒体等多多方面的的资源进进行有效效整合，充充分利用用自身优优势资源源进行楼楼盘创意意推广。2策划思思路：（1）首先先，对项项目进行行研究，这这是营销销策划中中重要一一步，是是在为今今后的工工作做铺铺垫和确确立主体体方向。（2）市场场调研是是全盘策策划中关关键步骤骤，包括括市场调调查和市市场研究究两部分分。正确确的市场场调查才才会得出出正确的的市场研研究结论论，这关关系到整整个营销销策划的的决策倾倾向；让让市场来来检验产产品，与与市场进进行对照照，充分分挖掘本本项目的的营销优优势。其其具体内内容包括括

14、：市场场格局调调研、竞竞争对手手项目情情况调研研、竞争争对手营营销策划划调研、消消费群体体调研等等等。3调研之之后，进进行项目目再定位位为何对项目目再次定定位？开开发商在在立项开开发时，基基本上对对项目进进行了初初步的定定位，但但当时是是从宏观观上进行行考虑，对对市场定定位的把把握不够够细致、准准确，从从立项开开发到营营销开始始大都要要经过一一段漫长长的时期期，期间间市场可可能发生生诸多变变化，因因此在实实施营销销策划时时要进行行项目再再定位。4营销策策略项目按照市市场进行行定位，与与市场进进行充分分结合，按按照市场场运行轨轨道做出出一个系系统营销销策略，包包括：楼楼盘包装装、品牌牌包装、价价

15、格定位位、营销销诉求、市市场推广广（广告告主题、媒媒体组合合与选择择、广告告诉求和和基调、广广告排期期等）。5项目规规划设计计建议从营销角度度对项目目的规划划、设计计提出要要求和建建议，包包括功能能设置、小小区布局局、环境境规划、景景观规划划、户型型结构及及分配、工工作进展展排期等等。6入市时时机选择择入市的时机机选择非非常关键键，如果果选择时时机失败败，就有有可能导导致整个个营销的的失败。（1）有市市场空白白时；（2）有事事件发生生时；（3）有重重要节日日来临时时；（4）有市市场需求求而市场场出现供供给断裂裂时；（5）旺季季来临时时；（6）市场场竞争强强度较弱弱时；（7）总需需求增大大时；7

16、广告策策划的执执行广告是一种种沟通，一一种主线线，它承承载着房房地产产产品的销销售力、项项目卖点点的提炼炼、项目目形象的的表现、项项目理念念的传达达。各种种广告媒媒体充当当着项目目与潜在在客户群群进行沟沟通的不不可替代代的重要要角色，高高效的广广告沟通通，能使使项目以以实现更更快的速速度实现现更大的的价值。而而广告创创意的成成功与否否，就决决定了项项目同潜潜在客户户能否进进行有效效的沟通通。可以以从一下下五方面面着手：（1）目标标市场策策略开发商通常常并不针针对整个个目标市市场做广广告，而而是针对对其中的的某个细细分市场场，哪个个细分市市场需要要广告配配合，广广告就应应该以那那个细分分市场为为

17、目标并并采取相相应的广广告策略略。以兼有多层层和高层层住宅的的小区广广告策划划为例：当小区区刚起步步时，以以开发深深受市场场欢迎的的多层住住宅为主主，这时时可采用用开拓性性广告策策略：广广告结合合多层住住宅的销销售热潮潮不断强强化小区区的知名名度和客客户的认认知度，使使楼盘迅迅速进入入市场。当当小区逐逐步成型型时，则则采用劝劝说性广广告策略略：广告告以说服服客户购购买，提提高市场场占有率率为目的的。当小小区初具具规模，欲欲推出高高层楼盘盘时，可可采取提提示性广广告策略略：以造造声势，提提醒客户户留意认认购期为为主要目目的。（2）市场场定位策策略定位策略的的根本目目的是使使楼盘处处于与众众不同的

18、的优势位位置，从从而使开开发商在在竞争中中占据有有利地位位。定位位时可根根据目标标客户群群的要求求，采取取价格定定位策略略、素质质定位策策略、地地段定位位策略、时时尚定位位策略等等。市场场定位不不能偏差差或含混混不清，否否则广告告诉求时时重点不不明，受受众难以以留下特特定的鲜鲜明印象象。（3）广告告诉求策策略根据诉求对对象、诉诉求区域域的特点点，房地地产广告告可采用用理性诉诉求策略略，即通通过真实实、准确确、公正正地传达达开发商商或楼盘盘的有关关信息或或其带给给客户的的利益，让让受众理理智地做做出决定定；也可可采用感感性诉求求策略，即即向受众众传达某某种情感感或感受受，从而而唤起受受众的认认同

19、感和和购买欲欲；当然然还可用用情理结结合的诉诉求策略略，即用用理性诉诉求传达达信息，以以感性诉诉求激发发受众的的情感，从从而达到到最佳的的广告效效果。（4）广告告表现策策略广告表现策策略要解解决的是是广告中中信息如如何通过过富有创创意的思思路、方方式以及及恰如其其分的广广告表现现主题传传达给受受众。广广告诉求求的重点点通常是是楼盘的的优点和和特色，而而广告表表现的主主题则具具有更深深一层的的内涵，即即楼盘带带给客户户的是生生活品位位的提高高和由此此而生的的自豪感感、优越越感。广广告表现现策略要要求用创创意对广广告信息息进行包包装并确确定广告告设计、制制作的风风格和形形式。广广告创意意讲求新新颖

20、独特特，但不不能离奇奇古怪。失失败的创创意有时时让人厌厌恶，给给楼盘销销售也带带来负面面影响。（5）广告告媒介策策略据统计，880的广广告费用用用于广广告媒介介，媒介介选择不不当，就就有可能能造成投投入高、见见效低的的结果。通常房地产广告可以选用四大媒体：报纸、广播、电视和杂志，还有户外广告(ps,在三四线城市的户外广告效果还是不错的。），如工地围墙宣传画、巨幅电脑喷画、路牌、灯箱、车身广告、横幅等，这些可统称为线上媒介。线下媒介也是开发商常用的，像展销会、直邮、赞助及其它推销用的楼书、优惠券、单张（海报）等。广告媒介策略要求开发商和代理商合理选择媒介组合，形成全方位的广告空间，扩大广告受众的

21、数量；其次要合理安排广告的发布时间、持续时间、频率、各媒体发布顺序等，特别重要的广告要提前预定好发布时间和版位。（6）广告告效果的的测定广告效果通通常是在在广告发发布后测测定的，对对于房地地产广告告却不太太合适，事事后测定定不利于于控制广广告效果果。较为为明智的的做法是是在广告告发布前前就进行行预测。先先邀请目目标客户户群中的的一些代代表对广广告的内内容和媒媒介的选选择发表表见解，通通过分析析反馈意意见再结结合部分分专业人人士的建建议，反反复调整整，就可可使广告告计划日日臻完善善。课堂作业：在北京京做一个个产权酒酒店，你你如何选选址？如如何进行行营销策策划？分分组讨论论，然后后在课堂堂上由个个

22、人、或或各组代代表阐述述思想和和方法。（课堂讨论论：如果果给你时时间去旅旅行，你你会选择择那座城城市？分组讨论并并阐述：（1）为什什么选择择这个地地方？（2）之前前你对这这个地方方的认识识？包括括主观和和客观认认识。（3）此行行目的？或要满满足自己己的那些些需要？做事之前确确立目标标很重要要，确立立准确目目标需要要你做足足基本功功，打好好基础；简单的的说房地地产项目目就是要要满足特特定人群群的特殊殊需要，只只有层层层剖析才才能最终终确立你你的目标标。1对项目目判断的的困惑万事开头难难，项目的的研究与与定位就就是营销销策划的的第一关关键，一一个地产产项目的的成败，70决定定于发展展商对地地块的判

23、判断。从地块考察察开始，充充分挖掘掘项目地地块的地地产因子子并判断断土地的的价值，作作为项目目建筑功功能和市市场定位位的核心心依据；从市场场调研中中寻找依依据，这这是一个个地产项项目能否否成功的的关键的的前提条条件；从从项目定定位出发发，进行行项目投投入产出出模拟分分析，透透视项目目的风险险性并提提出相关关的规避避方式，使使发展商商在项目目的运作作之初就就可以预预知未来来的成果果。2针对卖卖点群的的精确策策划随着房地产产供应量量的增加加、需求求相对减减弱，买买家开始始能从容容地挑选选。买家家在“货比三三家”的过程程中，使使得发展展商必须须快速适适应购买买者的挑挑剔。因因而采取取“人有我我有”的

24、经营营策略。策划公司适适其时，开开始有意意识地收收集众生生之长而而集于一一者，使使得开发发商不得得不在短短期之内内对于购购买者作作出充足足的承诺诺。策划划公司在在引导开开发商力力求尽善善尽美之之时，也也极其所所能地向向市场罗罗列无尽尽的卖点点。每一个卖点点，都凝凝聚着发发展商的的心机；每一个个卖点的的后面，都都是智慧慧和成本本的凝结结；每一一个卖点点的成型型，都似似一根根根钢筋对对大厦起起着更为为牢固的的支持，每每一个卖卖点的后后面通常常都是成成本的发发生。卖点数量和和质量的的增加，使使楼盘质质素不断断地得到到提高。市市场在接接受这些些卖点之之时，使使策划公公司亦获获得绵延延不断的的商业合合约

25、机会会，但不不少楼盘盘的“富贵病”亦随之之产生。许许多城市市的高楼楼大厦，实实际已出出现明显显的成本本高于售售价的问问题，多多数卖点点策划模模式对提提高项目目的素质质起到了了非常积积极的作作用，但但同时也也使许多多楼盘成成本处于于高处不不胜寒之之境。3市场难难以把握握的困惑惑在买方市场场的条件件下，市市场的竞竞争体现现在多因因素竞争争状态之之中。在在房地产产卖方市市场阶段段，项目目是在选选优的条条件下获获取成功功，只要要有一个个突出的的优点或或闪光点点成为热热门卖点点，就可可以以这这个突出出优点的的高度来来实现价价值。而而在进入入买方市市场之后后，买方方在从容容的时间间和足够够的选择择，来精精

26、挑细选选，找你你的毛病病，任何何一个小小问题，都都可能导导致买卖卖不能成成交，价价值不能能实现。这这样就呈呈现出多多因素的的竞争，以以你的短短项弱项项来决定定整体效效益。4继续提提高自己己的综合合运营能能力激烈的市场场竞争，大大家都在在提高，谁谁能加速速度提高高，谁能能更多更更好地借借用外脑脑，谁就就能在竞竞争中立立于不败败之地，所所以不但但要用好好资本、品品牌、信信用，而而且要用用好外脑脑、智慧慧。现在在专业策策划被行行业的普普遍接受受，就已已经说明明社会在在这个层层面的进进步。讨论案例：策划路线？策划人人生？30000美元游游世界留学英国MMBA毕业的的朱兆瑞瑞仅用了了30000美元，历历

27、时77天周游游了欧洲洲、美洲洲、大洋洋洲和亚亚洲的28个国家家和地区区，如澳澳大利亚亚和韩国国等。（1）请阐阐述各自自对这一一事件的的看法。（2）通过过这一次次旅游对对他人生生有何影影响？他他是在策策划自己己吗？第二章房地产基础础知识第一节 建筑与与规划基基本知识识一建筑识识图基础础知识房屋是供人人们生产产、生活活、工作作、学习习和娱乐乐的场所所，与人人们关系系密切。将将一幢拟拟建房屋屋的内外外形状和和大小，以以及各部部分的结结构、构构造、装装饰、设设备等内内容，按按照有关关规范规规定，用用正投影影方法，详详细准确确地画出出的图样样，称为为“房屋建建筑图”。它是是用以指指导施工工的一套套图纸，

28、所所以又称称为施工工图。（一）施施工图的的内容和和用途一套完整的的施工图图，根据据其专业业内容或或作用不不同，一一般包括括：1图纸目目录:包括每每张图纸纸的名称称、内容容、图纸纸编号等等，表明明该工程程施工图图由哪几几个专业业的图纸纸及哪些些图纸所所组成，以以便查找找。2设计总总说明:主要说说明工程程的概况况和总的的要求。内内容一般般应包括括：设计计依据（如如设计规规模、建建筑面积积以及有有关的地地质、气气象资料料等）；施工要要求（如如施工技技术、材材料、要要求以及及采用新新技术、新新材料或或有特殊殊要求的的做法说说明）等等。以上上各项内内容，对对于简单单的工程程，也可可分别在在各专业业图纸上

29、上写成文文字说明明。3建筑施施工图:包括总总平面图图、平面面图、立立面图、剖剖面图和和构造详详图。表表示建筑筑物的内内部布置置情况，外外部形状状，以及及装修、构构造、施施工要求求等。4结构施施工图:包括结结构平面面布置图图和各构构件的结结构详图图。表示示承重结结构的布布置情况况，构件件类型，尺尺寸大小小及构造造做法等等。5设备施施工图:包括给给水排水水、采暖暖通风、电电气等设设备的平平面布置置图、系系统图和和详图。表表示上、下下水及暖暖气管线线布置，卫卫生设备备及通风风设备等等的布置置，电气气线路的的走向和和安装要要求等。为了保证制制图质量量、提高高效率、表表达统一一和便于于识读，我我国制订订

30、了国家家标准房房屋建筑筑制图统统一标准准（简简称“标准”），其其中几项项主要的的规定和和常用的的表示方方法如下下：1定位轴轴线在施工图中中通常将将房屋的的基础、墙墙、柱和和梁等承承重构件件的轴线线画出，并并进行编编号，以以便施工工时位纺纺线和查查阅图纸纸，这些些轴线称称为定位位轴线。定位轴线采采用细点点画线表表示。轴轴线编号号的画圆圆用细实实线，在在画圈内内写上编编号。在在平面上上水平方方向的编编号采用用阿拉伯伯数字，从从左向右右依次编编写。垂垂直方向向的编号号，用大大写英文文字母自自下而上上顺次编编写，英英文字中中I、O及Z三个字字母不得得作轴线线编号，以以免与数数字1、0及2混淆。对对于一

31、些些与主要要承重构构件相联联系的次次要构件件，它的的定位轴轴线一般般作为附附加轴线线，编号号可用分分数表示示。分母母表示前前一轴线线的编号号，分子子表示附附加轴线线的编号号。2标高在总平面图图、平面面图、立立面图和和剖面图图上，经经常用标标高符号号表示某某一部位位的高度度。各种种图纸上上所用标标高符号号，以细细实线绘绘制。标标高数值值以米为为单位（不不标单位位），一一般标注注至小数数后三位位数（总总平面图图中为二二位数）。标高有绝对对标高和和相对标标高。绝对标高：我国把把青岛黄黄海的平平均海平平面定为为绝对标标高的零零点，其其他各地地标高都都以它作作为基准准，在总总平面图图中的室室外地面面标高

32、中中常采用用绝对标标高。相对标高：除了总总平面图图外，一一般都采采用相对对标高，即即把首层层室内主主要地面面标高定定为相对对标高的的零点，并并在建筑筑工程的的总说明明中说明明相对标标高和绝绝对标高高的关系系。如室室外地面面标高0.445表示室室外地面面比室内内首层地地面低0.445米。3尺寸线线施工图中均均应注明明详细的的尺寸。尺尺寸标注注由尺寸寸界线、尺尺寸线、尺尺寸起止止点和尺尺寸数字字所组成成。根据据标准准规定定，除了了标高及及总平面面图上的的尺寸以以米为单单位外，其其余一律律以毫米米为单位位。为了了使图面面清晰，尺尺寸数字字后一般般不必注注写单位位。在图形外面面的尺寸寸界线是是用细实实

33、线画出出的，一一般应与与被标注注长度垂垂直，但但在图形形里面的的尺寸界界线以图图形的轮轮廓线和和中线来来代替。尺尺寸线必必须用细细实线画画出，而而不能用用其他线线代替；应与被被注长度度平行，且且不宜超超出尺寸寸界线。尺尺寸线的的起止点点用45度的中中粗短线线表示，短短线方向向应以所所注数字字的左下下角向右右上角倾倾斜。尺尺寸数字字应标注注在水平平尺寸线线上方（垂垂直尺寸寸线的左左方）中中部。二建筑材材料基础础知识（一）建筑筑材料的的分类根据材料来来源不同同，建筑筑材料可可分为天天然材料料和人造造材料；根据使使用部位位不同，可可分为墙墙体材料料、地面面材料和和屋面材材料等；根据材材料功能能不同，

34、可可分为结结构材料料、防水水材料、保保温材料料和吸声声材料等等。为了了研究学学习方便便，一般般按材料料的化学学组成分分为无机机材料、有有机材料料和复合合材料三三大类。（二）建筑筑材料的的基本性性质1材料结结构状态态的主要要参数（1）密度度：材料料在绝对对密实状状态（不不含空隙隙或孔隙隙）下单单位体积积的质量量。（2）体积积密度：材料在在自然状状态下单单位体积积的质量量。松散散材料的的体积密密度一般般称为堆堆积密度度。（3）孔隙隙率：固固体材料料体积内内孔隙体体积所占占的比例例。（4）密实实度：材材料体积积内被固固体物质质充实的的程度，即即材料的的绝对密密实体积积与其总总体积之之比。2密度和和体

35、积密密度主要要反映材材料的轻轻重，而而孔隙率率和密实实度主要要反映材材料钟孔孔隙的多多少。一一般情况况下，材材料孔隙隙率越高高（密实实度越低低），则则材料的的保温隔隔热性能能、吸声声性能和和吸湿性性能越好好，而材材料的强强度降低低，抗渗渗透性能能、耐磨磨性能、抗抗冻性能能、耐腐腐蚀性能能耐久性性等均下下降。（三）材料料的力学学性质1强度材料在外力力作用下下抵抗破破坏的能能力称为为强度，用用材料在在被破坏坏时的最最大应力力（单位位面积承承受的力力）值来来表示。根据外力作作用方式式的不同同，材料料强度主主要有抗抗拉强度度、抗压压强度、抗抗折强度度和抗剪剪强度。不不同的材材料，对对其强度度的要求求也

36、不一一样。如如水泥以以抗压强强度为主主，钢筋筋以抗拉拉强度为为主。弹性也塑性性材料在外力力作用下下产生变变形，外外力除去去后，仍仍能恢复复其原状状的性质质称为材材料的弹弹性。反反之，当当外力除除去后，不不能完全全恢复其其原状的的性质称称为材料料的塑性性。大多多数建筑筑材料都都同时具具有弹性性和塑性性，在外外力不大大的情况况下，产产生弹性性变形；当外力力超过一一定的数数值后，便便出现塑塑性变形形。2韧性与与脆性材料在外力力作用下下，未发发生明显显变形就就突然破破坏的性性质称脆脆性，具具有此性性质的材材料称脆脆性材料料。材料料在冲击击、振动动作用下下产生较较大变形形尚不致致破坏的的性质称称为韧性性

37、，具有有此性质质的材料料称为韧韧性材料料。3硬度与与耐磨度度材料抵抗较较硬物体体压入和和刻划的的能力称称为硬度度。材料料抵抗磨磨损的能能力称为为耐磨性性。（四）材料料的物理理性质材料的物理理性质主主要指的的是材料料的耐水水性、抗抗渗性、抗抗冻性、吸吸湿性、导导热性、热热容量、耐耐燃性与与耐火性性、吸声声性与隔隔声性的的基本性性质，这这些性质质构筑了了建筑材材料稳定定性。（五）胶凝凝材料能将散粒材材料或块块状材料料粘结成成整体并并具有一一定强度度的材料料称胶凝凝材料。胶胶凝材料料在建筑筑工程中中应用广广泛。常常用的胶胶凝材料料，多数数是无机机矿物质质粉状物物，按其其凝结硬硬化的条条件不同同分为气

38、气硬性胶胶凝材料料和水硬硬性胶凝凝材料两两大类。1气硬性性胶凝材材料：只只能在空空气中凝凝结硬化化并保持持和发展展其强度度的胶凝凝材料。常常用的气气硬性胶胶凝材料料主要有有石膏、石石灰、水水玻璃等等。2水硬性性胶凝材材料：不不仅能在在空气中中凝结硬硬化，而而且能在在水中硬硬化并保保持发展展其强度度的胶凝凝材料。这这类建筑筑材料主主要有水水泥，它它的强度度主要是是在水的的作用下下产生的的。水泥泥是最重重要的建建筑材料料之一，用用途广泛泛，品种种繁多。建建筑中工工程中常常用的是是硅酸盐盐水泥和和普通的的硅酸盐盐水泥。（六）混凝凝土及砂砂浆混凝土是由由胶凝材材料、水水和粗骨骨料按适适当的比比例配合合

39、制成的的伴合物物，经一一定的时时间硬化化后，成成为人造造石材。混混凝土主主要有普普通混凝凝土、轻轻混凝土土、防水水混凝土土、耐热热混凝土土、喷射射混凝土土等几种种。砂浆是由胶胶凝材料料合细骨骨料配合合制的伴伴合物，凝凝结硬化化后具有有相应的的强度，并并可将块块状材料料胶结成成整体。混混凝土和和砂浆是是现代建建筑中最最重要的的材料。砂砂浆主要要有砌筑筑砂浆、抹抹面砂浆浆、防水水砂浆、装装饰砂浆浆等几类类。（七）建筑筑钢材与与木材1建筑钢钢材建筑钢材的的主要品品种有：建筑用用钢筋、建建筑用型型钢。2木材木材作为建建筑材料料，在工工程中应应用广泛泛。如用用作屋架架、梁柱柱、门窗窗、模板板及室内内装修

40、等等。木材材按树种种类划分分，可分分为针叶叶树和阔阔叶树两两大类；木材按按加工材材料分类类，可分分为三种种：原条条、原木木、板方方材。（八）防水水、保温温隔热及及吸声材材料1防水材材料：建建筑物的的防水是是很重要要，其常常用的防防水材料料，主要要是沥青青及其制制品。2保温和和吸声材材料（1）无机机保温吸吸声材料料：这种种吸水材材料主要要包括蛭蛭石及其其制品、珍珍珠岩及及其制品品、矿渣渣棉及其其制品、岩岩棉及岩岩棉制品品、玻璃璃棉、泡泡沫玻璃璃。（2）有机机保温吸吸声材料料：这种种材料通通常吸声声效果较较好，主主要有软软木制品品、木丝丝板、毛毛毡等。（九）墙体体材料墙体及屋面面材料石石建筑工工程

41、中用用量较大大的材料料之一。传传统的建建筑中，大大量采用用的墙体体材料是是粘土砖砖瓦，随随着科学学技术的的发展，新新型的墙墙体材料料逐渐被被广泛使使用。现现在普遍遍采用的的墙体材材料是粘粘土砖和和砌块。1粘土砖砖（1）普通通粘土砖砖：是以以粘土为为主要原原料，经经过成型型、干燥燥、焙烧烧而成的的墙体材材料。普普通粘土土砖的规规格为：2400 x1115x553(单位：毫米)（2）粘土土空心砖砖：与普普通砖相相比，粘粘土空心心砖可减减轻自重重3035，能能改善墙墙体绝热热、隔声声性能，并并且节省省粘土原原料，干干燥时间间短，烧烧成率高高。2砌块砌块有以下下优点：适用性性强、原原料来源源广、不不占

42、耕地地节约能能源、制制作施工工方便，由由于砌块块具有以以上优点点，所以以近年来来发展较较快，全全国许多多地方在在推广。（十）装饰饰材料1装饰材材料的基基本要求求及选用用建筑装饰材材料是用用于建筑筑物表面面，起到到装饰作作用的材材料。对对装饰材材料的基基本要求求有以下下几个方方面：（1）材料料的颜色色，光泽泽和透明明性（2）花纹纹图案、形形状和尺尺寸（3）质感感2常用建建筑装饰饰材料常用的饰面面材料（制制品）主主要有琉琉璃瓦、面面砖、釉釉面砖、陶陶瓷锦砖砖、花岗岗石板、大大理石板板、水磨磨石板、塑塑料贴面面板、木木材、胶胶合板、石石膏板。三建筑结结构基础础知识各种不同的的建筑，尽尽管它们们在使用

43、用要求、空空间组合合、外形形处理、结结构形式式、构造造方式及及规模大大小等方方面各有有其特点点，但构构成建筑筑物的主主要部分分都是由由基础、墙墙体或柱柱、楼地地面、屋屋顶、楼楼梯、门门窗等六六大部分分组成。此此外，一一般建筑筑物还有有台阶、坡坡道、阳阳台、雨雨棚、散散水以及及其他各各种配件件和装饰饰部分等等。住宅的建筑筑结构形形式有很很多钟，例例如按其其施工方方法可划划分为现现浇(现场浇浇制)和预制(预先浇浇制)钢筋混混凝土结结构两大大类型和和预应力力结构等等。一般般而言，从从采用的的结构墙墙体材料料上分，主主要有砌砌体结构构（如：砖混结结构、砌砌块结构构等）以以及现浇浇钢筋混混凝土结结构和轻

44、轻钢结构构等；从从受力传传递系统统上分，常常有剪力力墙结构构和框架架结构等等。（一）下面面就上述述常见的的承重系系统类型型做一个个简要的的介绍。1砌体结结构砌体结构是是我国广广泛采用用的多层层住宅建建筑的剪剪力墙结结构形式式。一般般采用钢钢筋混凝凝土预制制楼板、屋屋面板作作为楼、屋屋面结构构层，竖竖向承重重构件采采砖砌体体。砌体材料主主要有：普通粘粘土砖、多多孔砖、普普通混凝凝土小砌砌块、轻轻骨料混混凝土小小砌块等等。常规的砌体体厚度有有：370毫米、240毫米、190毫米、120毫米。习习惯上人人们把370毫米厚厚的墙称称为“三七墙”、240毫米厚厚的墙称称为“二四墙”。在工工程中厚厚度大于

45、于等于240毫米厚厚的墙常常用做承承重墙，小小于240毫米厚厚的墙用用做非承承重墙。承承重墙分分为纵向向承重墙墙和横向向承重墙墙，分别别承受建建筑物上上部荷重重和承受受纵横方方向来的的地震力力。外墙墙作承重重作用，理理应受到到充分的的注意，非非承重墙墙仅承担担自重不不承担上上部荷重重，可作作为间隔隔墙使用用。2现浇钢钢筋混凝凝土结构构框架结结构框架一般由由梁、板板、柱所所组成。其其特点是是框架结结构布置置灵活，具具有较大大的室内内空间，使使用比较较方便。框框架结构构的楼板板大多采采用现浇浇钢筋混混凝土板板，框架架间的填填充墙多多采用轻轻质砌体体墙。由于有框架架结构的的柱截面面较大，不不宜家具具

46、布置和和装修，影影响室内内使用，以以往在住住宅建筑筑中采用用较少。结结合框架架结构特特点，在在新建住住宅中出出现了一一种异形形柱框架架轻型住住宅结构构和短肢肢剪力墙墙结构体体系。异形柱框轻轻住宅与与其他传传统结构构相比，具具有以下下特点：由T形边柱柱、十字字形中柱柱、L形角柱柱组成框框架受力力体系，其其柱间填填充墙与与体壁同同厚，室室内不出出现柱楞楞便于使使用，填填充墙采采用轻质质保温隔隔热材料料，因墙墙体减薄薄，与砌砌体结构构相比可可增加使使用面积积。异形形柱框轻轻住宅结结构体系系和短肢肢剪力墙墙结构体体系在多多高层住住宅中的的应用方方面具有有广阔的的发展前前景。3剪力墙墙结构剪力墙其实实就

47、是现现浇钢筋筋混凝土土墙，主主要承受受水平地地震荷载载，这样样的水平平荷载对对墙、柱柱产生一一种水平平剪切力力，剪力力墙结构构由纵横横方向的的墙体组组成抗侧侧向力体体系，它它的刚度度很大，空空间整体体性好，房房间内不不外露梁梁、柱楞楞角，便便于室内内布置，方方便使用用。剪力力墙结构构有较好好的抗震震性能，其其不足之之处是结结构自重重大，预预应力剪剪力墙结结构常可可以做到到大空间间住宅布布局，剪剪力墙结结构形式式是高层层住宅采采用最为为广泛的的一种结结构形式式。此时时，房间间的分隔隔墙和预预应力厨厨房卫生生间分隔隔墙可采采用预制制的轻质质隔墙来来分隔空空间，（二）如按按照建筑筑物的承承重结构构，

48、主要要有以下下几种形形式：1砖混结结构：是是建筑物物中竖向向承重结结构的墙墙、柱等等采用钢钢筋混凝凝土结构构。通俗俗上讲是是小部分分钢筋混混凝土和和大部分分砖墙承承重的结结构。2钢、筋筋混凝土土结构：是指房房屋的主主要承重重结构如如柱、梁梁、板、楼楼梯、屋屋盖用钢钢筋混凝凝土制作作，墙用用砖或用用其他材材料填充充。这种种结构抗抗震性好好，整体体性强，抗抗腐蚀性性耐火能能力强，经经久耐用用。3砖木结结构：是是建筑物物中竖向向承重结结构得墙墙、柱等等采用砖砖体砌筑筑，横向向采用木木质结构构。这种种结构现现代建筑筑中基本本已不采采用，其其各种性性能都较较差。4钢筋框框架结构构：是指指建筑物物的竖向向

49、、横向向等主要要承重结结构用钢钢筋制作作，其余余部位采采用玻璃璃或其他他围合材材料制作作的。这这种结构构多用在在售楼处处、小商商铺等临临时性建建筑。四住宅小小区规划划设计基基础知识识城市是人类类集中的的生活居居住地域域，是一一种现代代的人聚聚集的环环境形式式。在一一个城市市中，生生活居住住用地的的比重一一般占到到城市建建设总用用地的4050。住住宅区是是城市中中在空间间上相对对独立的的各种类类型和各各种规模模的生活活居住用用地的统统称，它它包括居居住区、居居住小区区、居住住组团、住住宅街坊坊、和住住宅群落落等。住住宅小区区的组成成不仅仅仅是住宅宅和与其其相关的的道路、绿绿地，还还包括与与该住宅

50、宅小区居居民日常常生活相相关的商商业、服服务、教教育、活活动、道道路、场场地和管管理等内内容。这这些内容容在空间间分布上上，可能能在该住住宅小区区空间范范围内，也也可能位位于该住住宅小区区的空间间范围之之外。（一）居住住小区的的规划结结构1用地规规模与配配置为了使住宅宅小区具具备基本本的生活活设施以以满足居居民的日日常生活活需求，一一般要求求住宅人人口或用用地达到到一定的的规模，这这一要求求对周围围设施不不足或没没有设施施的住宅宅小区而而言，如如在城市市边缘地地区新建建的住宅宅区，显显得尤为为重要。用地配置包包含住宅宅建筑用用地、公公共服务务设施用用地、道道路与停停车设施施用地、公公共绿地地和

51、其他他用地五五部分的的数量以以及比例例，它反反映了一一个住宅宅区的某某些重要要的特征征，如区区位、环环境、标标准甚至至住宅的的层数等等。一个具体的的住宅小小区用地地配置的的确定应应该考虑虑多方面面的因素素。住宅宅小区用用地的配配置应该该在国际际城市市居住区区规划设设计规范范（CB550188093）用地地配置建建议的基基础上，考考虑住宅宅小区的的职能侧侧重、居居住密度度、土地地利用方方式和效效益、社社区生活活、户外外环境质质量和地地方特点点等多方方面的因因素综合合确定。满足住宅区区居民的的居住生生活需求求是确定定住宅区区用地配配置的基基础，不不同的居居住对象象对住宅宅区的居居住、公公共服务务、

52、户外外环境和和交通基基础等存存在不同同的需求求，因而而应该根根据居住住对象的的特点适适度增减减住宅区区各类用用地构成成的比例例。2居住密密度在住宅小区区规划考考虑的因因素中，居居住密度度是一项项重要的的量化控控制指标标，它对对居住环环境的品品质以及及规划结结构的空空间与布布局形态态有着根根本的影影响。居住密度是是关于住住宅小区区环境质质量的重重要指标标之一。它它是指单单位用地地面积上上居民和和住宅的的密集程程度，是是一个包包含人口口密度、人人均用地地、建筑筑密度和和建筑密密度指标标的综合合概念。它它主要的的评价指指标有人人口密度度、住宅宅区人口口密度（毛毛）、住住宅区人人口密度度（净）、人人均

53、用地地、建筑筑密度、住住宅区建建筑密度度（毛）、住住宅区建建筑密度度（净）、建建筑面积积密度溶溶剂率等等等指标标。3设施布布局基本要求：各项公公共服务务设施，交交通设施施以及户户外活动动场地的的布局在在满足各各自的时时空服务务距离的的同时，以以达到使使居民有有更多的的选择为为目标。考虑因素：上述设设施在布布局中可可以考虑虑在平面面上和空空间上的的结合，其其中公共共服务设设施、交交通设施施、教育育设施和和户外活活动设施施的布局局对住宅宅区规划划布局结结构的影影响较大大。同时时应该注注意到，随随着现代代网络技技术的发发展和进进入家庭庭，部分分公共服服务设施施和教育育设施的的布局特特别是管管理设施施

54、的位置置将逐步步摆脱服服务半径径的限制制。（二）主要要规划指指标1建设强强度指标标住宅区在建建设强度度方面的的指标包包括容积积率、建建筑密度度、总建建筑面积积和分类类建筑总总面积。2环境指指标住宅区在环环境质量量方面的的量化指指标主要要包括绿绿地率、人人口密度度、套密密度、人人均住宅宅区用地地面积、人人均绿地地面积、人人均公共共绿地面面积、人人均住宅宅建筑面面积、日日照间距距。（三）规划划管理1规划管管理审批批的程序序：（1）申报报与立案案；（2）工作作周期。2规划管管理程序序内容：（1）规划划要点；（2）选址址定点；（3）建设设用地规规划许可可证；（4）规划划设计条条件；（5）规划划设计方方

55、案；（6）设计计方案；（7）建设设工程规规划许可可证；并不是所有有建设工工程都需需要经过过以上所所述程序序，对于于工程量量小，处处在非重重要地段段的简单单建设项项目，经经市规划划局同意意，可简简化规划划设计条条件或设设计方案案设计程程序，建建设单位位可直接接申报建建设工程程规划许许可证。五住宅智智能化和和综合布布线随着信息社社会的飞飞速发展展，住宅宅智能化化已经是是社会信信息化的的必然要要求，提提供方便便的经济济信息服服务，创创造安全全舒适的的居住环环境。建建立现代代化的物物业管理理体系，实实现快捷捷高效的的超值服服务是现现代化家家居发展展的必然然方向。住宅职能化化是建筑筑技术与与信息技技术相

56、结结合的产产物，是是反映当当今住宅宅科技的的成果。它它包括：中央监监控系统统、门禁禁系统、通通信系统统、防灾灾系统、耗耗能参数数计量管管理系统统、家庭庭设施自自动化系系统及办办公自动动化系统统。同时时随着家家庭社会会化，还还需要考考虑各种种自动化化系统的的节能控控制、电电子信箱箱管理、商商品咨询询、购物物服务、医医疗、学学习服务务及有效效的家庭庭和家务务管理。综合布线的的通用定定义是通通过对结结构、系系统、服服务与管管理这四四项建筑筑物的基基本要素素以及对对它们之之间的内内在关联联作最优优化的考考虑，提提供一个个投资合合理又具具有高效效、舒适适、便利利、安全全的环境境空间。具具体而言言住宅的的

57、综合布布线即在在一个住住宅内安安装一导导体网络络，该网网络必须须满足一一定数量量、质量量及安排排灵活性性的要求求。并且且具有模模块化结结构，有有极高的的可靠性性，一旦旦布线完完成后，应应当可以以连接任任一类型型的终端端，使布布线标准准化、简简单化。实实现对语语音、数数据、视视频图像像的连接接和对整整套住宅宅的控制制与管理理，从而而在住宅宅内重新新布置工工作端时时无需另另外布线线，也可可在不改改变布线线结构的的情况下下重新组组织网络络的拓扑扑结构。第二节土地地权属登登记土地权属登登记是国国家进行行地籍管管理的重重要途径径，土地地权属登登记一般般分为两两步：第第一步进进行土地地调查，第第二步进进行

58、土地地登记。一土地调调查土地调查是是为查清清土地的的数量、质质量、分分布、利利用和权权属状况况而进行行的调查查。土土地管理理法规规定：“国家建建立土地地调查制制度。县县级以上上人民政政府土地地行政主主管部门门会同同同级有关关部门进进行土地地调查”。这一一规定明明确了土土地调查查是各级级土地行行政主管管部门的的一项法法定的职职责和义义务。土地管理理法实施施条例规规定：土土地调查查内容包包括：土土地权属属和土地地利用现现状。（一）土地地权属调调查土地权属调调查是指指对土地地权属单单位的土土地权源源及其权权利所及及的位置置、界址址、数量量和用途途等基本本情况的的调查。土地权属调调查是以以宗地为为基本

59、单单位进行行的。土土地权属属调查的的主要内内容有：宗地*位置、界线线、权属属（权属属性质和和权源）和和使用状状况（土土地用途途、土地地等级、地地价和共共用情况况）等。土地权属调调查的范范围主要要是城镇镇范围内内的土地地，农村村土地的的权属确确定由土土地利用用现状调调查来进进行。城镇土地分分为十个个一级类类，二十十四个二二级类城镇土地分分类体系系（二）土地地利用现现状调查查土地利用现现状调查查是为查查清土地地的利用用现状而而进行的的全面性性的调查查。根据我国土土地利用用现状调调查技术术规程，我我国的土土地按土土地利用用现状用用途分为为8大类，并并以利用方式、经经营方式式和覆盖盖特征等等分为46个

60、二级级类土地利用现现状分类类体系二土地登登记土地登记是是国家依依照法律律程序将将土地的的权属关关系、座座落、面面积、用用途、等等级、价价格等在在专门簿簿册上进进行的一一项重要要的土地地行政管管理工作作与制度度。土地登记分分两类：（一）初始始土地登登记，是是一种基基础性登登记，是是普遍的的土地权权属登记记。（二）变更更土地登登记，也也叫日常常土地登登记或经经常性土土地登记记，它是是在初始始登记基基础上，根根据土地地使用者者、所有有者的土土地权属属及主要要用途变变更的情情况，随随时办理理的登记记。三土地权权属登记记办理流流程受理申请登登记权属审审核（初初审、外外业调查查、复审审）公告审批收费、发发