8203估价师协会网站cms实践总结

1、第8页 共8页个人专业实践总结姓 名：杨叙军 资格证书号：2007320103实践单位：苏州欣达土地评估有限公司经过近几年的实践，感觉估价师是一个需要丰富的理论和实践经验做基础的知识密集型行业，即估价师在掌握了扎实的理论知识的同时，还要有丰富的实践经验，才能保证估价成果的客观、真实、合法、合理等特性，保证委托方及估价方本身的利益不受损失，使估价行业通过具体的估计行为得到社会更广泛的认可。本人通过实际工作的历练，从个人实践情况、实践中对估价实物的认识以及对估价实践中的风险认识三个方面做简要的总结陈述。第一部分 个人实践的基本情况1、专业实践单位基本情况苏州欣达土地评估有限公司成立于2002年3月

2、，原称江苏金宁达不动产评估咨询有限公司苏州分公司，2006年经批准变更为独立法人企业，即苏州欣达土地评估有限公司；注册资金100万元，现为土地评估三级资质，有注册土地估价师6人。2、专业实践中主要参与的工作土地抵押贷款评估；涉及取得土地后进行融资需要进行的抵押贷款评估，以估价值确定贷款金额，主要由当事人或银行委托。土地二级市场产权转让评估工作；涉及土地产权转让中确定计算税费的额度工作；主要由交易方委托。土地储备收购评估，主要由收购储备机构委托。通过近几年的工作实践，本人共参与完成各类土地评估项目60多个，熟悉了土地估价程序，能灵活运用各种土地估价方法，恪守土地估价职业道德，严格遵守技术规范要求

3、，评估结果能做到客观、公正。第二部分 实践中对估价实物的认识1、对土地估价行业的了解随着土地使用制度改革的不断深化，我国土地评估机构已经成为土地市场正常运行不可缺少的“媒介”。土地市场活动的日益频繁和活跃以及房地产业的发展，也将为土地评估业提供更多的市场机会，带来新的发展机遇。但是也存在一些问题，比如脱钩改制不彻底、地方壁垒依然存在、外国评估机构的介入加剧竞争、存在为业务量而产生的恶性竞争、市场接受度较差以及风险意识不够等。2、对估价方法的实践认识 土地估价的方法通常被分为基本估价方法和应用估价方法。基本估价方法适合宗地价格评估，取得一定时点的宗地评估价格，包括市场比较法、收益法、成本法、剩余

4、法等。应用估价法是政府为管理地产市场和土地价格的需要所采用的快速、经济的区域估价方法，即在基本估价方法的基础上，对整个城市或某一区域的地价、地价影响因素、地价变化规律进行分析，建立起的一套地块价格评估标准，从而在需要时可以快速、经济地评估出城市或区域内的地块价格。此类方法多适用于政府政策性的大量估价，属于此类的方法有：路线价法、标准宗地估价法、模型（数理统计）估价法等，在我国主要是应用基准地价修正法。下面着重总结一下自己对几种主要估价方法的认识。（一）、市场比较法市场比较法是在同一市场条件下，根据替代原则，以条件类型或使用价值相同的士地交易实例与待估宗地加以对照比较，在两者之间就影响该土地的交

5、易情况、期日、区域及个别因素等进行修正，求取待估宗地在评估基准日地价的方法。这种方法体现了市场的供求关系，具有现实性，说服力很强。运用市场比较法，一般需要做因素修正，因而难度较大，要求估价者有丰富的估价知识和经验。适用于地产市场发育较好、有许多交易实例的地区。 用市场比较法评估土地价格，除对可比实例进行交易情况修正、交易日期修正、区域因素修正、个别因素修正外，还应根据使用年期、容积率等因素进行修正。（1）使用年期修正。土地使用年期是指土地交易中契约约定的土地使用年限。我国实行土地有偿、有期限、有流动使用制度，土地使用年期直接影响到土地使用效用和获取土地收益的年限，进而影响地价。（2）容积率修正

6、。容积率是建筑面积与占地面积之比。一般城市规划对城市不同地区的建筑容积率有一定的规定限制。容积率越大，单位土地面积上的建筑面积越大，土地利用的效率就越高，从而影响地价。关于容积率的修正目前有两种方法：一种是把容积率作为个别因素的一个子因素，只进行个别因素修正；另一种方法是把容积率修正从个别因素修正中分离出来，分别对容积率和个别因素进行修正。这两种方法本质上是一致的。市场比较法是土地估价中最常用的基本方法之一，用此方法评估出的土地价格，直观形象，容易理解，相对于其他方法，市场比较法更直接地依靠现实的市场价格资料，更符合当时的现实经济行为，是一种使用范围广、可靠性好、说服力强的基本估价方法。（二）

7、、收益法 收益法，也叫地租资本化法，是以土地还原率将土地在将来所能产生之期待纯收益折算现值的总和，求取待估土地价格的方法。由于土地的固定性、永续性，使得土地的所有者能期待在未来年间持续取得纯收益，所以纯收益的资本化可以作为土地价格。适用干有收益（如出租、商业、工业用地）或潜在收益的土地的估价。 利用收益法得到的估价结果的可信度与准确度取决于土地纯收益、还原率的准确程度。收益法的本质是以土地的预期收益能力为导向求取估价对象的价值。收益法估价虽然计算简单，但实际运用起来并不容易，净收益和资本还原利率的确定是一件很复杂的工作，涉及的主观因素很多，很容易出错。能否科学合理的确定净收益和资本还原利率，将

8、对评估结果造成很大的影响。（三）、剩余法 剩余法又称假设开发法，是将某一待估土地上全部建筑物的销售价格减去正常建造成本、正常利润、税金、利息，从而求得该地块价格的一种土地估价方法。利用剩余法估价应遵循土地最有效利用原则，正确确定土地最佳利用方式。在具体应用中，应正确确定房地总价值或土地开发完成后的总价和房产价值或土地开发费用。就实际操作中的情况来看，当土地具有开发或潜在开发价值时，剩余法不失为一种可靠、实用的估价方法，其优点在于：价格(成本)、税费、利润三方构成的模式有其理论基础和现实背景；以倒算求地价的方式符合人们的思维习惯，便于实践中的操作；剩余法原理简单清晰，应用范围较广。但是这种方法也

9、有不足之处：（1）计算过程复杂。剩余法计算中有大量数据是建立在预测的基础上，这些数据涉及很多领域，如利润率、利息率、建筑费用及劳动成本等，对这些变动因素进行准确估计是比较复杂的。 （2）不确定性较大。在土地开发期间，许多成本费用、收益等都可能变化，剩余法的计算正是建立在这种多变因素的基础上，当市场波动较大时，评估的结果往往含有很大的不确定性。同时，因为剩余法以估价人员的主观经验去预测未来房地产客观市场的变化，即使估价师能对土地市场中与价格相关的诸多变量有较清晰的把握，拥有足够的分析经验和充分的资料数据积累，估价结果也会常常由于上述因素的微小变动而脱离实际。 总之，采用剩余法计算地价时，只有将不

10、动产开发看作一个完整的动态过程，认真取值，科学估测，才能最终得出客观、合理的土地价格。 （四）、成本逼近法 成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地增值收益来推算土地价格的估价方法。成本法的基本思路是把对土地的所有投资，包括土地取得费和基础设施开发费两大部分，作为“基本成本”，加上基本投资所应产生的相应利润和利息，组成土地价格的基础部分。并同时根据国家对土地所有权在经济上得到实现的需要，加上土地所有权应得收益（即土地出让金），从而求得土地价格。即：土地价格=土地取得费十土地开发费十税费十利息十利润十土地所有权收益（即土地出让金）。 由于土

11、地的价格大部分取决于效用，而非取决于成本，故采用成本逼近法有时有可能会与市场长生偏差。（五）、基准地价系数修正法 基准地价系数修正法是在基准地价的基础上，根据影响各种类型用地的宗地地价的区域因素和个别因素，建立宗地地价修正系数表，并利用宗地地价修正系数表评估宗地地价的一种应用估价法。基准地价修正法的实质是比较法，在基准地价评估基础上编制的各因素修正系数表和因素条件说明表，是比较的标准。在宗地发生出让、转让、出租、抵押时，评估者对土地使用年期、地产市场供求状况、土地收益、用途、区域影响因素、个别因素进行调查和具体分析，对照因素修正系数表对基准地价进行系数修正，从而快速方便地得到宗地价格。具体评估

12、程序如下： （1）确定宗地的位置及用途，以确定进行修正的基准地价和影响因素项目。（2）调查影响宗地地价因素的宗地指标。按照宗地所在区域和用途对应的修正系数表内容，充分利用已收集的资料和土地登记资料，并进行实地调查，整理宗地地价因素指标数据。（3）确定宗地地价因素修正系数。按照宗地用途和所处区域，以及与修正系数表内容相对应的各项因素指标数据，确定各因素对应的修正系数，计算宗地地价影响因素的总修正值。 （4）对出让或使用年期不一致的宗地，要进行年期修正。（5）对宗地估价期日与基准地价估价期日之间地价水平有变动的，还应进行期日修正。 （6）对评估目的不同，如税收、股份制改组、清产核资、抵押和拍卖等可

13、进行评估目的修正。 （7）对于其他影响地价的因素，如容积率，如果在系数修正时未被考虑，也应进行修正。 （8）确定宗地地价。 基准地价系数修正法适用于完成基准地价评估城镇中的土地评估，即具备基准地价和相应修正体系成果的城镇中的土地估价，基本原理为替代原理，实践中的工作操作重点在于系数修正。评估过程中一定要采用当地公布或应用的基准地价对应的修正体系。（六）、各种估价方法的比较与综合运用 估价人员在估价过程中应根据估价目的、估价对象的特点、所收集到的资料状况，选择土地基本方法与应用方法中的一种或几种并用，评估土地价格。各种方法有不同的适用范围、不同的特点。 在上述多种方法中，市场比较法、收益法、成本

14、法是三大基本方法，其他方法可以看作是这三种方法的派生。 实践中，是由估价技术路线决定了选择哪一种估价方法的，即每一种估价方法均反映了估计技术路线及低价的形成过程。3、对土地估价中估价时点的认识估价时点是评估宗地价格的时间界限，由于宗地价格受多种因素影响，是不断变化的。对于同一宗地来说，在不同的时点上，其价格可能有较大的差别。我们通常所说的某宗土地的价格都是指该宗地在某个特定时点上的时价，我们所要评估的也正是这种时价。非时价的评估不仅是毫无意义的行为，而且也是无法进行的，因此，在进行宗地估价时，必须首先要确定估价时点。估价时点也是土地估价的一项重要原则，估价时点原则要求估价结果应是估价对象在估价

15、时点的客观合理价格或价值。估价时点一般以年、月、日来表示，其详略程度一般是由土地市场的稳定程度及评估的价格种类所决定的。总之，估价时点即是土地评估中的一个原则性问题，又是土地评估中的一个技术性问题。它在土地评估中具有特殊重要的意义，对于保障抵押贷款当事人的合法权益，防范金融风险，都具有十分重要的作用，因此在土地抵押评估中应尤为重视。4、对估价原则的认识土地估价中，应遵循的估价原则，尤其是在确定估价方法之前，首先要依据土地的各项估价原则，以此为指引，认真分析影响土地价格的因素，灵活使用各种土地估价方法，这样才能对土地价格作出最准确的判断。5、对估价结果确定的实践认识估价师必须检查整个估价过程，保

16、证各个估价方法得出的试算价格准确且唯一，进而对不同的试算价格进行分析、调整，以确定最后的评估价格。具体程序有（1）复审，对估价过程的复审内容包括：分析方法和技巧是否适当，估价方法选择是否合理、各类资料的分析与应用是否一致。（2）调整，试算价格调整是估价程序的重要一环。估价师必须衡量各试算价格的相对重要性、可用程度及可靠性，进而确定最后的评估价格。（3）适宜性，估价师要根据适宜性来判断每一种估价方法是否与其估价目的、用途相配合。估价方法的适宜性与地产的类型和市场状况息息相关。（4）准确性，估价的准确性由估价师本身对资料、各种估价方法的估计、交易案例价格调整准确程度确定。（5）确定最后评估价格，估

17、价师根据估价资料、对象、目的、方法、估价原则以及各试算价格的客观分析，结合估价者的知识经验和智慧加以判断，对各试算价格进行调整，进而确定最后评估价格。第三部分 土地估价实践中的风险认识 土地估价是一个朝阳行业，随着我国土地市场的建立和快速发展，以土地价格评估、土地登记代理和土地咨询为主要服务内容的土地中介机构获得了长足的发展。然而随着土地市场的不断规范，市场竞争越来越激烈，对土地中介机构的要求也越来越高，中介机构承担的责任也就越来越大。由于市场不确定因素的存在，中介机构在提高专业化服务的同时，也面临着各种各样的风险，因此对风险的防范不容忽视。随着人们对房屋、土地的认识不断的深入和提高，评估领域

18、也随之不断壮大和扩展。估价机构和估价人员承担着越来越多的责任，因为专业的评估结果很可能左右委托方的成本支出和利润收入。土地估价工作的成果是以估价报告的形式体现的，土地估价报告是全面、公正、客观、准确地记述估价过程和估价成果的文件，是给委托方的书面答复，是关于估价对象的客观合理价值或价格的研究报告。因此，估价报告所给出的是待估宗地在某一时点的符合客观的合理的价格，而不是一个实际的成交价，更不是待估宗地的实际取得成本。因此，估价报告结果的确定性和估价对象市场价格的不确定性存在着矛盾，这就决定了估价工作的风险性。下面，结合评估实践中碰到的一些风险进行简要的总结：（一）、政策、制度变迁风险 目前我国的土地中介普遍处在初始发展阶段，土地中介领域的法律、法规、行业规范、市场经验都相对缺乏。国家和主管部门会随着市场发展而不断调整或制定新的相关政策、法律法规。这种不断调整和出台的新政策必然使土地估价机构在一段较长的时间处在一个不确定的环境中，这种不确定就是土地估价机构面临的政策、法律风险，由于行业管理体制的变革，行业政策的变化及相关领域的政策变化(如土地开发政策、金融贷款政策)等所带来的行业整体风险。这种风险一般是全行业性的。 （二）、社会诚信风险社会诚信不仅是一种理念，也是一种规则。土