建设法规房地产管理

1、第九章 房地产管理法规第一节房房地地产管理理法规概概述一、房地地产：是是房屋财财产和土土地财产产的总称称。房产产是在法法律上明明确了权权属关系系的房屋屋财产，地产是是在一定定土地所所有制下下作为财财产的土土地。在在物质形形态上房房产与地地产联结结为一体体,房房依地建建,地为为房载, 房地地不可分分离。房地产的的特征：固定性性、稳定定性、保保值性、聚财性性。二、房地地产法规规：是指指由房地地产法律律、法规规、规章章规定的的,用用于调整整和指导导人们从从事房地地产开发发、经营营、管理理和服务务的行为为规范准准则。狭义的房房地产法法,仅仅指1995年年1月月1日日起施施行的中华人人民共和和国城市市房

2、地产产管理法法,这这是调调整我国国房地产产关系的的基本法法律。广广义的房房地产法法还包括括所有调调整房地地产关系系的法律律规范如如城市市房地产产开发经经营管理理条例、城城市房屋屋拆迁管管理条例例、物业管管理条例例、城市房房地产转转让管理理规定等等。三、房地地产管理理法的立立法目的的及管理理体制立法目的的：1、加强强对城市市房地产产的管理理2、维护护房地产产市场秩秩序3、保障障房地产产权利人人的合法法利益4、促进进房地产产业的健健康发展展房地产管管理体制制：1、国务务院主管管部门2、地方方人民政政府主管管部门房地产产管理法法第6 条规规定“: 国务务院建设设行政主主管部门门、土地地管理部部门依照

3、照国务院院规定的的职权划划分,各各司其其职,密密切配配合,管管理全全国房地地产工作作。”“县级级以上地地方人民民政府房房产管理理、土地地管理部部门的机机构设置置及其职职权由省省、自治治区、直直辖市人人民政府府确定。”目前前我国大大多数地地方实行行房、地地分管体体制,设设立建建设委员员会、建建设厅( 或房房地产管管理局、处)和和土地地管理局局。但广广州、北北京、上上海等城城市已经经建立由由一个部部门统一一管理的的房地合合一的管管理体制制。第62条条规定定:“经经省、自自治区、直辖市市人民政政府确定定,县县级以上上地方人人民政府府由一个个部门统统一负责责房产管管理和土土地管理理工作的的,可可以制作

4、作、颁发发统一的的房地产产权证书书。”充充分肯肯定了城城市房地地产管理理体制改改革的经经验,指指明了了改革方方向。第二节房房地地产综合合开发管管理一、房地地产开发发是指在在依法取取得土地地使用权权的土地地上,按按照使使用性质质和要求求对土地地投入人人力、物物力和财财力,在在其上上建设建建筑物和和构筑物物的一种种生产性性活动。房地产产管理法法第2 条规规定:“本法所所称房地地产开发发,是是指在依依据本法法取得国国有土地地使用权权的土地地上进行行基础设设施房屋屋建设的的行为。”房地产建建设全过过程包括括从规划划设计、征地拆拆迁、施施工准备备、建筑筑施工、竣工验验收、交交付使用用,到到出售、出租、经

5、营管管理等生生产和管管理环节节。房地产综综合开发发是指根根据城市市总体规规划要求求,对对一定区区域内的的土地征征用、房房屋建筑筑、配套套工程及及基础设设施进行行科学地地组织, 全面面规划, 分期期施工, 统一一建设, 并在在竣工验验收之后后,做做好经营营销售、综合服服务等事事项,以以取得得良好的的经济效效益、社社会效益益和环境境效益。二、房地地产综合合开发管管理1、房地地产综合合开发公公司资质质管理2、房地地产综合合开发计计划管理理房地产综综合开发发计划是是国家对对房地产产综合开开发进行行宏观调调控和管管理的主主要手段段。即要要根据国国家和地地方现有有经济实实力、投投资环境境,确确定合理理的发

6、展展速度、水平和和规模, 使房房地产综综合开发发与国民民经济协协调发展展。房地地产综合合开发计计划管理理包括用用地计划划管理和和项目计计划管理理。3、房地地产综合合开发项项目管理理城市房房地产开开发经营营管理条条例规规定:“确定定房地产产开发项项目,应应当符合合土地利利用总体体规划、年度建建设用地地计划和和城市规规划、房房地产开开发年度度计划要要求;按按照国国家有关关规定需需要经计计划主管管部门批批准的, 还应应当报计计划主管管部门批批准,并并纳入入年度固固定资产产投资计计划。”4、房地地产综合合开发资资金管理理建立资本本金制度度；银行行监管制制度；加加强房地地产开发发信贷管管理。第三节城城市

7、市房屋拆拆迁管理理一、概述述1、城市市房屋拆拆迁：是是指根据据城市规规划和专专项工程程建设需需要以及及当地政政府的用用地文件件,拆拆除和迁迁移建设设用地范范围内的的原有房房屋及其其附属物物,并并由拆迁迁单位和和个人对对原房屋屋及其附附属物的的所有人人或使用用人进行行补偿和和安置的的建设活活动。1991 年3 月国国务院颁颁布了城市房房屋拆迁迁管理条条例, 2001年年6月月13 日, 国务务院颁布布了新的的城市市房屋拆拆迁管理理条例。对规规划区内内房屋拆拆迁、补补偿与安安置及拆拆迁管理理作了具具体规定定。2、房屋屋拆迁管管理体制制及许可可证制度度拆迁条条例第第5条条规定：“国务务院建设设行政主

8、主管部门门对全国国城市房房屋拆迁迁工作实实施监督督管理。县级以以上地方方人民政政府负责责管理房房屋拆迁迁工作的的部门对对本行政政区域内内的房屋屋拆迁工工作实施施监督管管理。县县级以上上地方人人民政府府有关部部门应当当依照本本条例的的规定, 互相相配合, 保证证房屋拆拆迁管理理工作的的顺利进进行。县县级以上上人民政政府土地地行政主主管部门门依照有有关法律律、行政政法规的的规定, 负责责与城市市房屋拆拆迁有关关的土地地管理工工作。”拆迁条条例第第6条条规定“:拆拆迁房屋屋的单位位取得房房屋拆迁迁许可证证后,方方可实施施拆迁。”房屋拆迁迁许可证证是拆迁迁行为获获得行政政许可, 是拆拆迁人从从事房屋屋

9、拆迁的的法律凭凭证。房房屋拆迁迁管理部部门在发发放房屋屋拆迁许许可证的的同时, 应当当将房屋屋拆迁许许可证中中载明的的拆迁人人、拆迁迁范围、拆迁期期限等事事项,以以公告告的形式式予以公公布。拆迁人申申请领取取房屋拆拆迁许可可证,应应当向向房屋所所在地的的市、县县人民政政府房屋屋拆迁管管理部门门提交下下列资料料:建建设项目目批准文文件;建建设用用地规划划许可证证;国国有土地地使用权权批准文文件;拆拆迁计计划和拆拆迁方案案;办办理存款款业务的的金融机机构出具具的拆迁迁补偿安安置资金金证明。3、拆迁迁纠纷的的裁定和和执行发生拆迁迁纠纷, 由房房屋拆迁迁行政管管理部门门对拆迁迁纠纷进进行行政政裁定。拆

10、迁迁条例规定了了拆迁纠纠纷的行行政裁定定和行政政强制执执行。房屋拆迁迁主管部部门对拆拆迁补偿偿、安置置问题, 依据据拆迁法法规给予予被拆迁迁人补偿偿和安置置,并并作出限限期拆迁迁的行政政裁定。当事人人对裁决决不服的的,可可以自裁裁决书送送达之日日起3个个月内内向人民民法院起起诉。拆拆迁人如如果已经经根据拆拆迁条例例规定对对被拆迁迁人给予予货币补补偿或者者提供拆拆迁安置置用房的的,诉诉讼期间间不停止止拆迁的的执行。被拆迁迁人或房房屋承租租人在裁裁决规定定的搬迁迁期限内内未搬迁迁的由房房屋所在在地的市市、县人人民政府府责成有有关部门门强制拆拆迁,或或者由由房屋拆拆迁管理理部门依依法申请请人民法法院

11、强制制执行。二、房屋屋拆迁补补偿安置置1、拆迁迁补偿的的对象拆迁补偿偿的主要要对象是是产权人人或称所所有人（被拆迁迁人），兼顾对对使用人人（承租租人）的的安置。拆迁补偿偿的范围围是被拆拆除的房房屋及其其附属物物。但拆拆除违章章建筑、超过批批准期限限的临时时建筑不不予补偿偿,拆拆除未超超过批准准期限的的临时建建筑应给给予适当当补偿。2、拆迁迁补偿的的形式产权调换换；货币币补偿；产权调调换与货货币补偿偿相结合合。3、几种种特殊房房屋的拆拆迁补偿偿安置1）对租租赁房屋屋的拆迁迁补偿拆迁条条例第第27条条规定定:“拆拆除租赁赁房屋, 被拆拆迁人与与租赁人人解除租租赁关系系的,或或者被被拆迁人人对房屋屋

12、租赁人人进行安安置的, 拆迁迁人对被被拆迁人人给予补补偿。被被拆迁人人与房屋屋承租人人解除租租赁关系系达不成成协议的的,拆拆迁人应应当对被被拆迁人人实行房房屋产权权调换。产权调调换的房房屋由原原房屋承承租人承承租,被被拆迁迁人应当当与原房房屋承租租人重新新订立房房屋租赁赁合同。”拆迁人应应对被拆拆迁人或或者房屋屋承租人人支付搬搬迁补助助、临时时安置补补助、损损失补助助等。2）对有有产权纠纠纷房屋屋的拆迁迁补偿拆迁条条例第第29条条规定定:“拆拆迁产权权不明确确的房屋屋,拆拆迁人应应当提出出补偿安安置方案案,报报房屋拆拆迁管理理部门审审核同意意后实施施拆迁, 拆迁迁前,拆拆迁人人应当就就拆迁房房

13、屋有关关事项向向公证机机关办理理公证保保全。”3）对设设有抵押押权房屋屋的拆迁迁补偿拆迁条条例第第30条条规定定:“拆拆迁设有有抵押权权的房屋屋,依依照国家家有关担担保的法法律执行行。”三、拆拆迁条例例的法法律缺陷陷1、开发发商与被被拆迁人人主体法法律地位位不平等等2、行政政权力过过度介入入，行政政许可、裁决及及执行的的角色重重叠，缺缺乏行政政行为监监督机制制3、没有有提供完完善的拆拆迁补偿偿标准4、没有有区分公公益性拆拆迁项目目和商业业性拆迁迁项目第四节物物业业管理一、物业业管理有有关概念念1 、物物业管理理：物业业是指正正在使用用的或可可以投入入使用的的各类建建筑物及及其附属属的设备备、配

14、套套设施和和相关场场地。物物业管理理是指业业主通过过选聘物物业管理理企业, 按照照有关法法律、法法规,由由业主主和物业业管理企企业按照照物业服务合同约定定,运运用商业业经营手手段和现现代管理理技术手手段,对对房屋屋及配套套的设施施设备和和相关场场地进行行维修、养护、管理, 维护护相关区区域内的的环境卫卫生和秩秩序,提提供高高效、优优质和经经济的综综合性服服务活动动。2、业主主的权利利和义务务业主在物物业管理理活动中中,享享有下列列权利:(1)按照物物业服务务合同约约定,接接受物物业管理理企业提提供的服服务;(2)提议召召开业主主大会会会议,并并就物物业管理理的有关关事项提提出建议议;(3 )提

15、提出制定定和修改改业主公公约、业业主大会会议事规规则的建建议;(4)参加业业主大会会会议, 行使使投票权权;(5 )选选举业主主委员会会委员, 并享享有被选选举权;(6)监督督业主委委员会的的工作;(7)监督督物业管管理委员员会履行行物业服服务合同同;(8 )对对物业共共用部位位、共用用设施设设备和相相关场地地使用情情况享有有知情权权和监督督权;(9)监督物物业共用用部位、共用设设施设备备专项维维修资金金(简称称专项维维修资金金)的的管理和和使用;(10)法法律、法法规规定定的其他他权利。业主在物物业管理理活动中中应该履履行下列列义务:(1)遵守业业主公约约、业主主大会议议事规则则;(2)遵守

16、物物业管理理区域内内共用部部位和共共用设施施设备的的使用、公共秩秩序和环环境卫生生的维护护等方面面的规章章制度;(3)执行业业主大会会的决定定和业主主大会授授权业主主委员会会作出的的决定;(4)按照国国家有关关规定交交纳专项项维修资资金;(5)按时交交纳物业业服务费费用;(6)法律、法规规规定的其其他义务务。3、业主主大会业主大会会应当履履行下列列职责:(1)制定、修改业业主公约约和业主主大会议议事规则则;(2)选举、更换业业主委员员会委员员,监监督业主主委员会会的工作作;(3)选聘、解聘物物业管理理企业;(4)决定专专项维修修资金使使用、续续筹方案案,并并监督实实施;(5)制定修修改物业业管

17、理区区域内物物业共用用部位和和共用设设施设备备的使用用、公共共秩序和和环境卫卫生的维维持等方方面的规规章制度度;(6)法律、法规或或者业主主大会议议事规则则规定的的其他有有关物业业管理的的职责。4、业主主委员会会业主委员员会是业业主大会会的执行行机构, 业主主委员会会应履行行下列职职责:(1)召集业业主大会会会议, 报告告物业管管理的实实施情况况;(2)代表业业主与业业主大会会选聘的的物业管管理企业业签订物物业服务务合同;(3)及时了了解业主主、物业业使用人人的意见见和建议议,监监督和协协助物业业管理企企业履行行物业服服务合同同;(4)监督业业主公约约的实施施;(5)业主大大会赋予予的其他他职

18、责。5、前期期物业管管理在业主、业主大大会选聘聘物业管管理企业业之前, 可由由建设单单位选聘聘物业管管理企业业进行物物业管理理。国家家提倡建建设单位位按照房房地产开开发与物物业管理理相分离离的原则则,通通过招投投标的方方式选聘聘具有相相应资质质的物业业管理企企业。建建设单位位应该与与物业管管理企业业签订书书面的前前期物业业管理合合同,前前期物物业管理理合同可可以约定定期限。但是, 期限限未满、业主委委员会与与物业管管理企业业签订的的物业服服务合同同生效的的,前前期物业业服务合合同终止止。二、物物业管理理条例2003 年6 月8 日国国务院颁颁布物物业管理理条例,2007年8月月26 日重重新修

19、订订，有以以下特点点：1、注重重保护业业主的利利益2、强化化了物业业管理的的服务内内容3、明确确业主委委员会只只是业主主大会的的执行机机构4、强制制要求通通过招标标选物业业第五节房房地地产权属属登记一、房地地产权属属登记概概念城市房房地产权权属登记记管理办办法第第4条条规定: “国国家实行行房屋所所有权登登记发证证制度。”根据城城市房地地产权属属登记管管理办法法,房房屋权权属登记记是指房房地产行行政主管管部门代代表政府府对房屋屋所有权权以及由由上述权权利产生生的抵押押、典权权等房屋屋他项权权利进行行登记, 并依依法确认认房屋产产权归属属关系的的行为。房屋权属属登记应应当遵循循房屋的的所有权权和

20、该房房屋占用用范围内内的土地地使用权权权利主主体一致致的原则则。二、房地地产权属属登记的的效力1、强调调以登记记为取得得所有权权或使用用权的成成立条件件2、土地地所有权权和使用用权的变变更，只只有经登登记才发发生法律律效力3、房地地产物权权的变动动以登记记为成立立条件4、以房房地产为为抵押的的，应当当办理抵抵押物登登记5、当事事人买卖卖私有房房屋必须须办理所所有权转转移登记记手续三、土地地使用权权、房屋屋所有权权登记的的程序按城市市房地产产权属登登记管理理办法第十条条规定, 房屋屋的权属属登记主主要依以以下程序序进行:(1)受理登登记申请请;(2)权属审审核;(3)公告;(4)核准登登记,颁颁

21、发房房屋权属属登记证证书。四、房地地产权属属登记的的种类按城市市房地产产权属登登记管理理办法的规定定,房房屋所有有权登记记应当按按照权属属单元, 以房房屋的门门牌号、幢、套套(间) 以及及具体的的权属界界限部分分为基本本单元进进行登记记。房屋屋的权属属登记可可分为初初始登记记、转移移登记、变更登登记、他他项权利利登记（抵押权权、典权权）和注注销登记记等几种种形式。五、房地地产产籍籍管理1、房地地产产籍籍的内容容产籍是指指城市房房屋的产产权档案案、地籍籍图纸以以及账册册、表卡卡及其他他反映产产权现状状和历史史情况的的资料。产籍主主要是由由图、档档、卡、册组成成，它是是通过图图形、文文字记载载、原

22、始始证据等等,记记录反映映产权状状况、房房屋及其其使用国国有土地地的情况况。2、产籍籍管理的的质量要要求(1)准确；(2)完整整；(3 )新新鲜（进进行更新新）。第六节房房地地产交易易市场管管理一、概述述1、房地地产交易易：是指指房地产产所有权权、使用用权及其其它权利利在房地地产交易易主体之之间的流流通，包包括房地地产转让让、房地地产抵押押和房屋屋租赁等等活动。广义的房房地产交交易还包包括与房房地产交交易行为为有着密密切关系系的房地地产中介介服务活活动，房房地产中中介服务务机构包包括房地地产咨询询机构、房地产产价格评评估机构构和房地地产经纪纪机构等等。2、房地地产交易易的特点点1）房地地产交易

23、易时权属属不可分分离2）房地地产交易易价格管管理的特特殊性国家对房房产交易易价格实实行直接接管理和和间接管管理相结结合的原原则，建建立主要要由市场场形成价价格的机机制，保保护正当当的价格格竞争，禁止垄垄断、哄哄抬价格格。A、房地地产价格格评估制制度：国国家实行行房地产产估价师师资格认认证制度度。B、房地地产成交交价格申申报制度度3）房地地产交易易应当依依法办理理房地产产权属登登记3、交易易活动的的管理房地产交交易,包包括各各种所有有制形式式房产的的买卖、租赁、转让、抵押, 城市市土地使使用权的的转让以以及其他他在房地地产流通通过程中中的各种种经营活活动,均均属房房地产交交易活动动管理范范围,其

24、其交易易活动都都应通过过交易所所进行。进行房地地产交易易的单位位和个人人,必必须持有有关证件件到当地地房地产产管理机机关登记记、鉴证证、评估估、立契契过户手手续,按按规定定交纳税税费。同同时,接接受工工商行政政管理机机关的监监督管理理。二、房地地产转让让1、房地地产转让让：是指指房地产产权利人人通过买买卖、赠赠与或者者其他合合法方式式将其房房地产转转移给他他人的行行为。2、房地地产转让让的条件件城市房房地产管管理法第38、39条分别别对以出出让方式式和划拨拨方式取取得土地地使用权权的转让让条件作作了具体体规定。3、房地地产转让让合同房地产转转让，应应当签订订书面转转让合同同，合同同中应当当载明

25、土土地使用用权取得得的方式式。房地产转转让时，土地使使用权出出让合同同载明的的权利、义务随随之转移移。4、商品品房预售售1 ）预预售条件件城市商商品房预预售管理理办法规定商商品房预预售的条条件是: 已已交付全全部土地地使用权权出让金金,取得得土地使使用权证证书。持有建建设工程程规划许许可证和和施工许许可证。按提提供预售售的商品品房计算算,投投入开发发建设的的资金达达到工程程建设总总投资的的25%以上, 并已已确定施施工进度度和竣工工交付日日期。商品房房预售实实行许可可证制度度。开发发企业进进行商品品房预售售,应应当向市市、县房房地产管管理部门门办理预预售登记记,取取得商商品房预预售许可可证。2

26、 )预预售合同同的备案案商品房预预售除必必须符合合上述四四个条件件外,商商品房房预售人人应当同同认购人人签订预预售房屋屋的合同同,合合同订立立后应当当按照国国家有关关规定将将预售合合同报县县级以上上人民政政府房产产管理部部门和土土地管理理部门备备案,以以便于于对商品品房预售售活动的的监督与与管理。3 )法法律关关于商品品房预售售后再行行转让的的规定房地产产管理法法第45条条：“商商品房预预售的, 商品品房预购购人将购购买的未未竣工的的预售商商品房再再行转让让的问题题,由由国务院院规定”。三、房地地产抵押押1、房地地产抵押押是指抵抵押人以以其合法法的房地地产以不转移占占有的方式向向抵押权权人提供

27、供履行担担保的行行为。债债务人不不履行债债务时, 抵押押权人有有权依法法以抵押押的房地地产拍卖卖所得的的价款优优先受偿偿。债权权人称抵抵押权人人,房房地产所所有者称称为抵押押人。2、房地地产抵押押的法律律特征1 )房房地产抵抵押具有有从属性性,其其抵押权权从属于于债权, 只有有在债务务人不履履行已到到期的债债务时,债权人人才可行行使抵押押权来处处分该房房地产。2 )房房地产抵抵押是以以不动产产即房地地产为标标的作抵抵押的。抵押权权人不以以对抵押押的房地地产的实实际占有有为条件件。3 )房房地产抵抵押权人人享有从从抵押房房地产的的价款中中优先受受偿的权权利。对对拍卖抵抵押房地地产所得得价款, 抵

28、押押权人有有比其他他债权人人优先得得到清偿偿债务的的权利。4 )房房地产抵抵押具有有物上追追及力。在抵押押人将房房地产抵抵押后, 如果果抵押人人将抵押押的房地地产擅自自转让他他人,那那么, 抵押押权人可可以追及及抵押的的房地产产行使权权利。四、房屋屋租赁1、房屋屋租赁：是指房房屋所有有权人作作为出租租人将其其房屋出出租给承承租人使使用,由由承租租人向出出租人支支付租金金的行为为。2、房屋屋租赁的的特征1 )出出租房屋屋的人必必须是房房屋的所所有权人人。2 )房房屋租赁赁不转移移出租房房屋的所所有权。3 )承承租人向向出租人人支付租租金。4 )房房屋租赁赁有效期期届满, 承租租人必须须把该房房屋

29、返还还给出租租人。3、房屋屋租赁合合同房屋租赁赁当事人人之间应应当签订订书面租租赁合同同,并并向房屋屋所在地地房地产产管理部部门登记记备案。房屋租租赁合同同必须明明确双方方当事人人各自的的权利和和义务, 也为为了房地地产管理理部门便便于管理理,租租赁合同同应当载载明下列列主要条条款:租租赁房屋屋的处所所、名称称、状况况、建筑筑面积等等;租赁期期限;租赁赁用途; 租租赁价格格;修缮责责任;出租租人与承承租人其其他权利利和义务务;违违约责任任等。案例：【基本案案情】2003年，某某房地产产公司在在某市市市郊开发发“高虹虹”公寓寓楼，并并刊登广广告预售售楼房。之后方方某与房房地产公公司签订订购房合合同，约约定