房地产融资管理实务课件

房地产融资管理实务01融资概况02融资涵义及目的03融资方式04融资流程目录05银企谈判06贷后管理01融资概况全国融资结构图融资概况0102融资涵义及目的

房地产融资是指在房地产开发，流通及消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资，融资及相关服务的一系列金融活动的总称，包括资金的筹集，运用和清算。

房地产融资是房地产企业及房地产项目的直接和间接融资的总和，包括房地产信贷及资本市场融资等。房地产融资02广义狭义融资目的02①对公司的项目开发而言，融资到位将能对项目商业模式的运作提供关键支持，以最小投入获得最大产出；②从公司的长远发展和全局来看，融资贷款到位是公司财务稳健运营的保障，是打造公司未来竞争力的关键；③从当前的经济形势来看，公司面临着国内资本市场监管日趋严格和房地产行业严峻形势的考验，只有解决好了公司的融资贷款问题，是确保公司战胜环境挑战的关键步骤。

03融资方式银行类融资证券类融资股权类融资融资方式03￥开发贷固定资产贷款票据业务流动资金贷款银行贷款银行类融资03经营物业贷款………………房地产开发贷款经营性物业贷款3.1、土地一级开发贷款是指用于土地收购及土地前期开发、整理的贷款。贷款额度不超过所购土地评估价值的70%。审贷条件为：①贷款主体要有政府（或部门）一级土地开发授权；②该地块具有政府的征地、拆迁批文；③该地块具有项目立项批文,总规意见书；④该地块具有拆迁或征地合同；⑤项目前期投入的自有资金原则上要占预算总投资的25%，其余部分可贷款；⑥提供物业作为贷款抵押物、并能落实还款来源。银行类融资-开发贷033.2、房地产开发贷款是指对房地产开发企业发放的，用于房地产项目开发过程中所需的贷款。主要审批条件为：①公司资信可靠，项目可行：公司整体经营态势较好、现金流运营良好，可持续性发展能力较强；项目财务报表数据反映真实准确，无明显不合理现象；在各家银行评比、授信优良，未出现过贷款逾期情况；上市公司无明显关联交易；无违法违规现象等；②项目“四证具备”（ａ、国有土地使用证；ｂ、用地规划许可证；ｃ、工程规划许可证；ｄ、项目施工许可证）；有立项批文；环评报告；建筑施工单位资质与承建合同；且项目已经开始动工；③项目前期投入的自有资金要占预算总投资的25%-30%（商业地产50%）；④项目提供抵押或者集团上市公司保证担保（部分项目需要提供抵押加担保），抵押率（项目贷款额占抵押物总评估值的比值）需控制在55-70%；⑤贷款额约为项目总投资的70%以下（商业地产50%）；⑥贷款周期根据项目开发周期和资金回收期来测定，一般情况下为1-3年；针对开发面积大、周期长的项目可适当申请更长的贷款周期）。银行类融资-开发贷033.3、经营性物业贷款是指已竣工验收、办理了产权证的写字楼、商场、酒店等商用经营物业，以商业物业的净现金流作为保障，以此物业作抵押，以经营收入作还贷来源，向银行申请的中、长期贷款。这种贷款方式最重要的是要有长期的租约，能够取得稳定的租金收益。该贷款可置换前期的项目开发贷款。主要审批条件为：①该物业经营状况良好，未来发展形势良好，具有持续稳健的经营现金流入；②可贷款额约为项目总投资的70-90%（具体条件可与银行商谈确定）；③贷款期限一般情况下为5-12年（根据项目投资的经营回收期来测算）；④该物业作抵押。银行类融资-经营贷03银行项目公司借款项目建设开发客户销售/出租销售（租金）回款还款/付息抵押大股东保证担保银行类融资-结构图03①发行公司债券②资产证券化证券类融资03

公司债券是指公司依照法定程序发行的，约定在一定期限内还本付息的有价证券。公司债券是公司债的表现形式，基于公司债券的发行，在债券的持有人和发行人之间形成了以还本付息为内容的债权债务法律关系。因此，公司债券是公司向债券持有人出具的债务凭证。证券类融资-公司债03

资产证券化

是指以基础资产未来所产生的现金流为偿付支持，通过结构化设计进行信用增级，在此基础上发行资产支持证券（Asset-backedSecurities,ABS）的过程。

它是以特定资产组合或特定现金流为支持，发行可交易证券的一种融资形式。资产证券化仅指狭义的资产证券化。自1970年美国的政府国民抵押协会，首次发行以抵押贷款组合为基础资产的抵押支持证券-房贷转付证券，完成首笔资产证券化交易以来，资产证券化逐渐成为一种被广泛采用的金融创新工具而得到了迅猛发展，在此基础上，现在又衍生出如风险证券化产品。证券类融资-证券化03发行人提交资料申请发行债券发行人批准同意发行不同意发行承销券商委托合格投资者销售债券购买债券放款证监会审核、提交资料申请发行债券还本/付息证券交易所证券类融资-流程图03按大类来分，企业的融资方式有两类，债权融资和股权融资。所谓股权融资是指企业的股东愿意让出部分企业所有权，通过企业增资的方式引进新的股东的融资方式。股权融资所获得的资金，企业无须还本付息，但新股东将与老股东同样分享企业的赢利与增长。股权融资的特点决定了其用途的广泛性，既可以充实企业的营运资金，也可以用于企业的投资活动。在具体实操中，我司会采用将优质项目公司引入私募股权投资基金增资的方式完成股权融资。此方式亦可以用于引进优质的合作方等，共同开发，相互之间取长补短。股权类融资03私募基金项目公司大股东保证担保/回购股权投资分红基金管理人（GP）投资人（LP1…）投资+管理投资募集投资人（LP）不超过50个股权类融资-结构图0304融资流程融资流程04（一）贷款资料前期准备阶段（二）贷款方案报审阶段（三）银行审查与审批阶段（四）放款阶段融资流程04第一阶段：前期准备

第二阶段：贷款方案报审第三阶段：银行审查与审批第四阶段：放款贷款基础资料的准备。包括公司资料、项目资料以及担保/抵押公司资料；编写贷款申请和可行性研究报告，进行投资分析；选择合适的贷款合作银行；项目融资方案填制《融资方案报审表》报集团在两个工作日内审批通过后下发执行；项目报贷款资料至各银行审查。相关资料提交目标合作银行；支行、分行、信贷业务部门对项目进行调查与分析，形成信贷报告；银行后台对项目进行调查分析，形成项目评估报告；银行审贷会，讨论审批，出审贷批文，行长签字。评估抵押物或办理保证担保手续；会签、出董事会决议，签合同；公证、抵押、放款；贷款的提取和使用。和内部单位配合事项：向资料室配合搜集基础资料；向开发部沟通获得开发节点进度；向设计部门沟通了解产品特点，收集展示总规图；向营销部门沟通获得产品的市场定位和营销计划；向工程部门沟通了解项目的工程进度。注意事项和控制节点：项目签订土地出让合同即与各银行洽谈融资方案，申报项目进行初审评级，原则上要求同时向两家以上银行申请贷款；项目基本确定融资方案后，即报集团审批，通过、下发后执行.如方案调整需重新报批；严格按照集团要求控制贷款规模和贷款成本。注意事项和控制节点：结合开发部证照取得情况，跟踪贷款审批过程；取得土地证和用地规划证后报支行；取得工程规划证后报分行，必要时报总行审批；取得施工证，办理相关抵押手续后放款。和关联单位沟通事项：办理抵押物评估，评估价值可能根据贷款需求和评估所沟通；提前和开发部沟通，做好抵押登记前期准备工作，确保条件成熟快速办理抵押；和施工单位、监理单位、设计单位提前沟通，及时提供用款依据材料。融资流程0405银企谈判银企谈判05（一）要从经营一个公司的角度，吃透项目定位及赢利点，分析银行政策控制点，展示我司优势和闪光点（二）谈判过程应思路清晰、注重条理、充分展示集团的规模优势和项目亮点（三）落实谈判结果要紧密跟踪和着力推进，步步紧跟，抢时间、抢规模，只争朝夕，工作提前到位银企谈判051234怎样确定项目融资方案融资方案的主要内容编写融资项目可行性分析报告落实融资方案的时间安排06贷后管理

完善的融资管理工作，除了做好上述融资业务外，还需要做好缜密的贷后管理。贷后管理主要包含以下几点：

①按照合同约定定时按期付息；支付相关财务费用；

②配合银行、金融机构贷后定期现场以及不定期其他形式检查；

③主动向甲方交流积极的贷款资金流向、工程开发进度、项目销售情况、公司整体资金运营情况等等；

④结合银行贷后监管要求，有针对性、灵活性的报银行审查，维护合作关系，为自身创造良好的信用。贷后管理06要与银行经营好长期合作关系：贷款到位后，决不意味着合作关系的结束，反而，我们应该更加重视并经营这种合作关系，把银行发展成为我们的一个经营者，一个投资者，实现双方的长期合作共赢。

合作关系往往需要付诸长期精力给予维护，要经常互相沟通，加强认知，公司要经常了解银行出台了什么政策，对我们的项目贷款有什么影响，有没有一些最新的合作方案可以拿出来合作，双方经营业绩发展如何等等，要做到知己知彼，方能百战百胜。

成功的贷款并不仅仅是贷回来多少钱，还在于能用多少钱，用多久的问题。换言之，我们要经常向银行宣传项目的经营业绩，上市公司披露情况，给予银行投资回报的信心。同时多了解这个银行可能比较关注或忌讳的是什么，提早做好准备，及时规避贷后检查中的可能出现的不规范等问题；要加强投入产出比的概念：一笔贷款要还款，我们在这之前就要考虑怎么提早把这笔钱从别的地方先贷出来，要做到有产出才能投入。特别是当前各银行放贷规模紧，我们不但要尽快把每笔钱抢进来放到账上，对于贷款到期要还款的，必须找到项目找充分的理由争取借新贷款还旧贷款，或者申请延期还款，对于非到期贷款的还款尽可能严格把握还贷速度，把握好融资的主动权，把信贷额度牢牢抓在我们自己手上。公司后台部门的大力配合：一笔贷款到位后还非常有赖于公司开发部门、营销部门、设计公司、施工单位、工程部门等的高度配合。因为银行需要及时了解公司的相关情况，在办理业务时就需要我们统一对外口径，所有对外的数据和信息批露都必须有标准的规范，并要结合公司情况和市场发展形势，做好及时的内容更新。贷后管理-稳定经营06案例分析-项目收购06Thankyou！问：在二级项目（房地产开发项目）开发贷中，项目“四证具备”指的是哪四证？答：A.ａ、土地使用证；ｂ、工程规划证；ｃ、施工证；ｄ、环保许可证

B.ａ、开发资质证书；ｂ、土地使用证；ｃ、工程规划证；ｄ、施工证；

C.ａ、土地使用证；ｂ、工程规划证；ｃ、施工证；ｄ、预售证

D.ａ、用地规划证；ｂ、土地使用证；ｃ、工程规划证；ｄ、施工证；正确答案:D.ａ、用地规划证；ｂ、土地使用