企事业单位公建项目物业管理全套方案

企事业单位、写字楼物业治理方案

〔一〕保洁治理方案

大厅

1〕大厅清洁操作标准

①清洁范围。大堂的地面、墙面、台阶、天棚、宣传牌、信报箱、垃圾筒、消防设施、风口、灯具、装饰柱、门口不锈钢宣传栏。

②清洁作业程序。

每天7：30和13：00分两次重点清理大堂，寻常每半小时保洁一次，重点清理地面的垃圾杂物。

用扫把清扫大堂地面垃圾，用长柄刷沾洗洁精去除污渍、口香糖。

清倒不锈钢垃圾桶，洗净后放回原处。

用尘扡或拖把拖掉大堂地面尘土和污迹后，将垃圾运至垃圾屋。

用干毛巾轻抹大堂内各种不锈钢制品，包括门柱、镶字、宣传栏、电梯厅门、轿厢。

用湿毛巾拧干后，擦抹大堂门框、防火门、消火栓柜、指示牌、信报箱、内墙面等公共设施。

先用湿扡把拖两遍台阶，再将干净的湿拖把用力拧干后再拖

一遍。

用干净毛巾擦拭玻璃门，并每周清刮一次。出入口的台阶每周用洗洁精冲刷一次。

每月擦抹灯具、风口、烟感器、消防指示灯一次。

每两个月对大理石地面打蜡一次；地砖地面和水磨地面，每月用去污粉、长柄手刷彻底刷洗一次。

③清洁标准。

地面无烟头、纸屑、果皮等杂物，无污渍，大理石地面、墙身有光泽。

公共设施外表用纸巾擦拭，无明显灰尘。不锈钢外表光亮无污迹。

玻璃门无水迹、手印、污迹。天棚、风口目视无污迹、灰尘。

④安全及留意事项。

擦拭电器开关、灯具要用干毛巾以防触电。

大理石打蜡抛光由班长组织会操作人员统一进展操作。拖地时不要弄湿电梯厅门，以免腐蚀。

走廊、过道、楼梯

清扫走廊、过道、与楼梯上的杂物，倒入垃圾箱内。在待清洁地板放置告示牌“工作进展中”。

按比例正确配制地面清洁剂〔1：100〕，将配制好的清洁剂均匀洒在地面、阶梯上，用拖布拖一遍，较脏处应反复清洁至干净。

用清水冲洗阶梯、地面，并排尽污水。用干净拖布拖地面、阶梯至干净无渣。

收回告示牌，整理好工具及未用完的清洁剂。

天台与屋顶保洁1〕清洁范围。辖区内房屋的天面、平台、雨篷。

2〕清洁作业标准。

备梯子一个，编织袋一只，扫把、垃圾铲各一把，铁杆一条。将梯子放稳，人沿梯子爬上雨篷，先将雨篷或天面的垃圾清扫清理装入编织袋，将袋提下倒入垃圾车内，将较大的杂物一并搬运上垃圾车。

有铁杆将雨篷、天面的排水口〔管〕疏通，使之不积水。3〕清洁标准。

每周清扫一次。

目视天面、雨篷，无垃圾、无积水、无青苔、无杂物、无花盆〔组合艺术盆景和屋顶花园除外〕。

4〕安全事项

梯子必需放稳，清洁人员上下时应留意安全。

杂物、垃圾袋和工具不要往下丢，以免砸伤行人、损坏工具

〔4〕2米以下的外墙和玻璃幕墙保洁

觉察外墙和玻璃幕墙沾有污迹时，用玻璃铲刀除污物。把清洁毛头套在伸缩杆上。

按比例兑好玻璃水〔1：30〕。将毛头浸入玻璃水中。

将浸有玻璃水的毛头按在玻璃上来回推擦。

用伸缩杆套好玻璃刮，从上至下刮去玻璃上的水迹。最终用干毛巾抹去玻璃脚上和下班上的水迹。

房屋周边道路保洁1〕外围道路的保洁程序

①备用工具、材料：

大小扫把、胶刷、抹布、地拖、推水刮、垃圾铲、保洁剂。

②工作程序：

用扫把将地面分区域全面清扫一遍，清倒垃圾和杂物。

用地拖将旗台、楼台阶全面清洗地面，觉察油迹，倒少量保洁剂在污渍处，用胶刷擦洗除渍，用水冲洗，扫除地面积水。保洁四周排水和下水口，保证排水畅通。

下雨天用推水刮推掉台阶积水。雨停后，准时用胶扫把把广场上的积水和泥沙扫干净。

③标准：

地面无垃圾、纸屑、无积水、污渍、无杂物。草地和绿化带保洁，无枯枝落叶和垃圾。

④留意事项：

保洁工作应留神细致，不要碰坏公共设施、设备等。清洗工具。

景观灯具保洁1〕保养范围。辖区内的路灯、楼道灯、走廊灯、办公室的灯具

作业程序

预备梯子、螺丝刀、抹布、胶桶等工具。

关闭电源，架好梯子，人站在梯子上，一手托起灯罩，一手拿螺丝刀，拧松灯罩的固定螺丝，取下灯罩。

先用湿抹布抹掉灯罩内外的灰尘和虫子，再用干抹布抹干水分。

将抹干净的灯罩装回原位，并用螺丝刀固定螺丝。

清洁日光灯具时，应先将电源关闭，再取下盖板，然后用抹布分别擦抹灯管和灯具及盖板，重装好。

清洁保养标准。清洁后的灯具、灯管无灰尘，灯具内无蚊虫，灯盖、灯罩光明清洁。

安全留意事项。

在梯子上作业时应留意安全，防止摔伤。清洁前应首先关闭灯具电源，以防触电。

人在梯子上作业时，应留意防止灯具和工具掉下砸伤他人。用螺丝刀拧紧螺钉时，应将螺钉固定到位，但不要用力过大，防止损坏灯罩。

公共绿化保洁

作业工程：绿化养护

作业标准：草坪内无杂物、无垃圾。

作业程序：作业前预备

换好工服、佩戴工牌。

领取垃圾袋、垃圾背斗、竹夹等。作业实施

拣拾草坪中垃圾杂物：从草坪一端进入，搜寻白色塑料、纸张等，用竹夹捡拾放入垃圾背斗，不能遗漏。

定期去除杂草，草坪需浇水时，翻开喷灌设施、浇灌草地。各项工作完毕，关掉喷灌设施，整理好工具、清倒垃圾

卫生防疫

1〕工作目标

灭鼠标准：鼠密度不超过5%〔粉迹法〕。

灭蚊标准：积水中三龄蚊幼或蛹阳性不超过3%。

灭蝇标准：蝇类孽生地三龄幼虫和蛹的检出率不超过3%。灭蟑螂标准：蟑螂侵害率不超过5%。

2〕工作思路

日常的消杀、消毒及白蚁防治检查工作。

消杀效劳包括工程范围内公共区域、楼内、室外“四害”

的定期消杀。

在实施消杀作业前一周，在工程内张贴消杀公告，公示消杀过程所使用药品状况，以及消杀作业时间。

每周定期对工程各个位置巡察检查一次，建立消杀治理工作制度。

巡察各种未到位方面，确保现场工作完善。翻查日常记录，查找各种消杀隐患以便清理。

对重点区域〔如垃圾中转站〕实行特别消杀措施。3〕消杀工作方案

种类 环境对策

去除滋生地占，处理好废弃

蝇

物、排泄物有动物尸体

机械对策 药物对策灭蝇拍、灭蝇灯 残留喷雾法

⒈杜绝鼠饲料的形成，日产

⒈超声波驱除；

日清垃圾； 毒饵法、撒粉法、撒老鼠 ⒉笼、夹式机

⒉截断老鼠通路； 补忌避剂械。

⒊不留作巢之地。

去除食物残渣，保持角落通

蚂蚁

风、枯燥、光亮

蚊幼

去除臭水、死水

子虫

残留、喷雾法、撒粉法

保洁用品 乳剂、乳游粉剂

成去除臭水、死水消退无管虫理杂草

螂 清理残留食物、垃圾

烟雾法、熏烟法、灭蚊器、防蚊纱窗蒸散法、残留喷雾

法

可利用扑捉的一切烟雾法、熏烟法、用具 蒸散法、残留喷雾

①灭鼠

依据实际状况，针对各种鼠类实行不同的药物投放，每月两次的周期遁环投放，为了把握到达一个最正确的效果，在每次投饵时承受多种不同的药品和不同的诱饵更换方式，使对各种鼠类的把握每次都能到达更好的收效，并且在投放鼠药之后要作灭鼠后的检查工作。

室外主要投放于花丛、沟渠、垃圾场等；室内主要投放于消防楼梯、室内通道、洗手间、茶水房及易消灭鼠类的房间；针对各种鼠类的特点协作政府主管部门做好综合治理措施，实行化学防治和物理防治结合措施，到达有效把握之目的。

②灭蟑螂

将灭蟑螂剂药粉“溴氰菊酯”直接放在蟑螂出没的地方〔洗手间、茶水房、花丛及室内的各个角落〕。

烟雾杀灭：在下水道、粪池等地点使用烟雾发生器和专用熏杀剂，在蟑螂密度较高、相对密封的厨房、餐厅亦可考虑使用。协作药笔、药膏、喷粉、涂料等使用。

③灭蝇

灭蛆〔幼虫〕：蝇类的幼虫期是最为集中，易于觉察，最利于实施有效把握的一下。使用化学杀虫剂，在幼虫期之前处理。

用“家虫清”喷洒于墙面、天花、地板、垃圾桶、污物等〔主要用于茶水房、洗手间、垃圾及污水道等〕。

化学药物灭蝇：承受拜力坦溶液，均匀喷洒污物、厕所等蝇类活动场所或0.3%溴氰菊酯混悬液均匀喷洒在室内地板、墙壁、天花板等处。

④灭蚊

化学治理——旨在去除或削减蚊虫孳生和栖息场所，如翻盆倒罐，去除各种积水；疏通沟渠，填平凹地、污水塘；管好建筑工地等。

生物防治——用苏云金杆菌14、球形芽孢杆菌，蚊幼虫吞食后引起肠上细胞裂开解体致死，而对人无害、不污染环境。灭成蚊承受2.5%溴氰菊酯水湿粉剂〔0.005克/平方米〕进展喷洒。

垃圾箱保洁

把垃圾桶放上推车运至垃圾集中点。

取下桶盖，倒出垃圾，用刷子刷出污物，用清水洗净。用抹布醮洗洁剂把外部盖子擦拭干净，无污迹。

用清水把外部盖子冲洗干净，直至现本色。把垃圾桶放回原处盖好盖子，做好收尾工作。

电梯箱保洁1〕作业工程：电梯厅电梯清洁

作业质量标准：电梯厅、电梯内外干净、干净。

作业程序：

工具、物料预备：领取水桶、牵尘器、笤帚、簸箕、百洁布、不锈钢光亮剂、清洁剂、消毒液、干湿毛巾等。

先用浸有光亮剂的毛巾擦拭电梯门面及梯内四壁，顺着不锈钢拉丝把手印污渍擦净。

电梯内挂有使用须知等镜框用潮布擦拭干净。

电梯门的沟槽内，有脏物沙粒要去除干净〔可用小毛刷轻轻扫出〕。

电梯内地面，用蘸清洁剂水的墩布反复拖擦，用干墩布擦净水迹。

电梯作业时，放告示牌，要避让客人上下。

用潮布擦拭电梯厅内消防栓箱、灭火器箱上面浮尘。擦拭电梯厅内灯开关上污渍，留意安全。

电梯厅地面用牵尘器牵尘干净。清洁完毕整理工具待用。

作业工程：外围清洁

预备必用工具、清洁用品〔笤帚、簸箕、水桶、毛巾、垃圾袋、竹夹、垃圾清运车等〕。

依据先主路面，后辅路面的挨次，由一端开头进展清扫，不得遗漏。

清扫时留意不要把笤帚撩起过高，以免尘土扬起。留意避让来往车辆及行人。

有台阶处要由上至下一层一层倒退清扫，并由一侧扫向另一侧，搓起垃圾，不能遗洒。

清扫台阶要留意自我安全。

路边垃圾箱倾倒，将桶盖掀起放在一旁，提出垃圾箱内桶把垃圾倒入垃圾袋内，然后复原。垃圾箱内放垃圾袋的将箱内垃圾袋提出放入垃圾车内，更换袋，将盖扣好。

2〕路椅清洁

先清理路椅上面及周边垃圾，用竹夹夹入垃圾袋内。

用潮毛巾擦去路椅上浮尘，挨次由上至下，靠背、扶手、路椅腿等，都要擦拭，留意勤投毛巾。

用干毛巾擦去水迹。3〕人造景观、灯杆等清洁。

清理景观周边垃圾。

用潮毛巾擦拭大理石面灰尘，擦拭时不得遗漏，污渍处要反复擦，擦净为止。

如有不锈钢扶手等，用潮毛巾擦去浮尘，用干毛巾擦除水痕。低矮路灯、灯杆、灯罩、定期擦尘，先擦灯罩，然后擦灯杆。

绿地地面清洁

从绿地一端起，留意查看绿地上有无垃圾杂物。

假设有枯枝等杂物，要清出绿地，有白色污染物，用夹子装入垃圾袋。

各类标识牌清洁

内有不同标识牌，一般高度不高，要保持上面清洁，定期擦拭。擦拭要由上至下，由左至右，湿巾擦尘。

留意勤投毛巾，不能有遗漏处。

外围环境设施进展一遍清理后，全天保洁。下班后整理工具存放库房。

〔二〕.保洁质量把握方案

保洁主管巡察检查

觉察问题填写卫生保洁问题统计表

提出整改意见，安排人员快速解决

保洁人员实施整改

客户单位监视整改状况

检查考核工作绩效、填写整改统计表、归档

为确保我们所供给的清洁效劳能完全符合业主单位的总体要求，

到达业主单位的满足度，并能在效劳工作中得以持续的改进，提升服

务质量，我们同时还实行质量督导“六检”制度进展有效的监视治理

把握。

〔1〕检查方式

自检：清洁人员每日不断对各自的责任区域进展排查，觉察问题准时整改，做到眼勤、手勤、脚勤；保证卫生质量时刻让业主和公司放心。

巡检：现场班长每日随时在辖区内进展巡查，做到疏而不漏、速查速决。并对业务尚未成熟的员工进展传、帮、带等指导工作。

抽检：保洁班长每日对清洁员工作、仪容仪表、精神面貌及安全等方面进展抽查；确保每天不低于两次。对检查觉察的问题要求准时整改，并记录在案作为清洁人员每周作业质量考评的依据。

周检：工程经理、保洁班长每周组织员工对各自责任范围进展全面检查，并记录在案作为清洁人员每月作业质量考评的依据。

月检：公司品质治理部每月派出检查组进展一次例行检查，主要包括员工各作业质量、作业安全以及员工的劳动纪律及自身形象等状况，并将检查结果记录在案作为现场治理员月未考评的依据。

总检：每季度组由公司领导牵头组织分公司主要部门负责人，对现场卫生质量、作业标准、安全问题、劳动纪律、员工的精神面貌、住户满足度以及治理员对公司下发到现场的全部文案的记录等状况进展全方位检查，通过总检以确定质量体系是否在真实有效的落实执行，同时有利于公司在今后的治理工作及人员方面做出准时的调整。

2〕“六检”要求“六检”按公司制定的标准进展检查，并填写相应的表格，并做

到以下四方面结合。

检查与教育培训相结合。检查觉察问题后，不管是工作质量问题；还是操作标准问题，不仅要准时指出订正，还要帮助员工分析缘由，急躁地对员工进展教育、培训以防止同类问题不断重复消灭。

检查与嘉奖、惩罚金相结合。环境主管巡查或主要负责人抽查时，可实行加扣分的方法，对员工进展奖罚，然后到发放工资时依据分数确定奖罚金额。

检查与测定，考核相结合。核查不单是检查卫生标准，还包括测定考核等〔凡不符合预期要求的，可实行再培训后上岗的方式，对实在无工作力量的可直接辞退〕

检查与改进、提高相结合。作业现场应定期检查，对所觉察的问题进展分析，针对问题找出缘由，提出改进措施，予以解决。

在公司内部进展“六检”的同时，还引入外部评价体系，对保洁工作进展定期评审，外部评价主要是通过业主相关部门、政府职能部门、有关认证机构，在日常生活和工作检查中不定期地对清洁工作进行监视，如进展IS09001及IS014001审核，参与创优考评等工作，以借助外力气提高自身的治理效劳水平，为业主供给更加优质的效劳。

〔二〕.绿化效劳方案

公共草坪、绿植的修剪、浇水、施肥、病虫害防治等日常养护工作。

公共盆栽植物的修剪、浇水、施肥、病虫害防治等日常养护工作。

做好绿植的防冻、防涝工作。

绿化管养效劳要求及标准

序号 名称 主要职责及要求

绿化员不得少于1人；

人员

2.遵纪守法，品德端正，听从工作安排；要求

3.局机关要求更换人员时，中标方必需无条件准时更换。

负责办公区域内的公共绿化、树木、花卉、草地的修剪维护和喷水治理，保持绿化地带整齐、美观；

公共绿化植物要准时浇水养护，浇水做到适时、适量、保持土壤中

有效水分，土壤消灭积水时，准时排出；

效劳

3.定期对公共绿化植物进展施肥；对公共绿化植物的病虫害准时防治，内容

确保成活率；

对公共绿化内的烟头、茶渣、废纸准时去除，花盆垫定期清洗；

公共绿化植物叶片每周喷洗清水1次。

保证公共绿化内无杂草、病虫，枯死状况，觉察枯死，马上更换。

1.由于治理不善造成公共树木、花卉、草地损坏和枯死由物业治理单位负责赔偿；

其他

要求2.专人负责全程绿化治理养护；

3.绿化管养工器具和低值易耗品由中标单位担当。

绿化日常养护方法

绿化修剪

修剪是园林栽培过程中一项重要的养护措施，树木的形态、欣赏效果、生长花的结果等方面，都需要通过整形修剪来解决或调整。

树木修剪要依据树木的习性及长势而定，主干强的宜保存主干，承受塔形、圆锥整形主干长势弱的，易形成丛状树冠，可修成圆球形、半圆球形或自然快活形，此外还应考虑所培植环境的需要。整形修剪的方式很多，应依据树木分枝的习性，欣赏功能的需要，以及自然条件等因素来考虑。

修剪方式

①自然式修剪：各种树木都有肯定的树形，保持树木原有的自然生长状态，能表达园林的自然美，称为自然修剪。

②人工式修剪：依据园林欣赏的需要，将树冠剪成各种特定的形式，如多层式、螺旋式、半圆式或倒圆式，单干、双手、曲干、悬垂等。

③自然式和人工混合式：在树冠自然式的根底上，加以人工塑造，以符合人们欣赏的需要，如杯状、快活状、头状形、丛生状等。

修剪时间

①休眠期修剪：落叶树种，从落叶开头至春季萌发前修剪，称为休眠期修建或冬季修剪。这段时间树林生长停滞树体内养分大局部回归发根部，修剪后养分损失最小，且伤口不易被细菌感染腐烂，对树木生长影响最小。

②生长期修剪：在生长期内进展修剪，称为生长期修剪或夏季修

剪，常绿树没有明显的休眠期，冬季修剪伤口不易愈合，易受冻害，故一般在夏季修剪。

施肥

园林绿地栽植的树木花草种类很多，有观花、观叶、观姿、观果等植物，又有乔木、灌木之分，对养分的要求也不同。

行道树、遮荫树，以观枝叶、观姿为主，可施氮肥，促进生长旺盛，枝叶繁茂，叶色浓绿。

花观果植物，花前施氮肥为主，促进枝叶生长，为开花打根底。

树木生长旺盛期，需要较多的养分，氮磷钾肥都需要，但还是以氮肥为主。树木生长后期应施鳞钾肥，促进枝条，组织木质化而安全越冬。

肥料分为无机肥和有机肥两种。堆肥、人粪是有机肥、迟效肥。化学肥料属无机肥、速效肥。由于受到园林绿地环境条件限制，有机肥多用作基肥，少用或不用于施肥。速效肥料易被根系吸取，常用作追肥使用，在需要施用前几天施用。迟效肥，放入土壤后，需要经过一段时间，才能为根系吸取，须提早2—3个月施用。

杀虫及防治

病虫害防治要贯彻“防重于治”的方针和“综合防治”的原则，

把握病虫害的发生，不影响观瞻。

主要虫害有：

一类为食叶害虫，如刺蛾、蓑蛾、灯蛾、毒蛾等；

二类为刺吸害虫，如蚜虫、天牛、蓟马、粉虱、蚧壳虫、叶螨、蠹蛾等；

三类为地下害虫，如地老虎等。

虫害防治：食叶类害虫药物防治可用针对性药物防治。此外它可结合灯光诱杀、人工掘茧、保护和利用天敌、清洁园圃进展综合防治。

主要病害：白锈病、炭疽病、腐烂病、叶斑病、白绢病、白粉病、煤污病。

病毒防治：梅雨季节和秋雨连绵期间，各种病菌简洁滋生，可以药物防治为主，结合清洁园圃，削减病原，选育良种、加强养管进展综合防治。

药物防治：在多发病期之前可用针对性药物防治，对各种病害选择使用。

浇灌与防旱

树木生长需要足够的水分，否则不能维持生命。

栽1~2年内树木，要做好复土工作，必要时盖土保墒。

浇灌之前，应先松土，做好土围。夏季浇灌应在早、晚进展；冬季则在中午前后进展，每次浇透浇足。

浇灌可结合施肥，以提高耐旱力。

栽1~2年的贵重树木，皮层较薄光滑的树木，旱季要卷干。必要时还应对树干、树冠进展喷雾，喷雾次数视天气而定，并可搭盖荫棚。

防寒防风保护

防寒工作应在11月上旬开头，按抗寒力强弱，先弱后强挨次安排，12月上旬完毕。

防寒措施有：培土、铺草、卷干〔包草〕、扫除枝叶积雪等。地上局部易冻死的宿根类植物，如芭蕉，可剪去地上局部然后培土；栽树木可在根茎处培土。不耐寒的大树可卷干或根颈处铺草、盖土。大雪时，常绿球形树冠要准时打去积雪，雪后如有损伤要准时抚育，用修、拉、扶、撑等方法恢复树势，平衡树冠。

防台工作在台风季节之前既要做好预备，凡浅根、迎风、

树冠大招风的树木都要保护。

防风措施有：立支柱，适当删去密枝等，吹斜的树要准时扶正、并修剪删枝，倒伏伤根的树要强度修剪，并扶正卷干加强养护。

补栽补种

其目确实保辖区内绿化景观的完好。

确定须补种的植物品名及地点。

对须补种地翻土或打洞，加施基肥。

挖苗或购苗，剪去包装物以及局部枝或叶。

补栽复土时应将土敲细，土高出地面3~5㎝。载植草时，土高出接口处1~2㎝，栽上草后浇水，然后用锹拍打草皮，使种草根部入泥。

对种乔木用支撑保护。

浇水定根时一次浇透，每天早晚各浇一次。高温季节可适当增加喷水次数。

绿化日常作业规程

同一品种的花卉，集中培育，不要乱摆乱放。

要分清阳性植物和阴性植物，阳性植物可以终日曝晒，而阴性植物只能是在早晨黄昏承受阳光照耀。

依据盆栽花卉的植株大小、高矮和长势的优劣分别放置，实行不同的措施进展治理。

不同的花木用不同的淋水工具淋水。刚播下的种和幼苗用细孔花壶淋，大的、木质化的用管套水龙头淋。淋水时要留意保护花

木，避开冲倒冲斜植株，冲走盆泥。

淋水量要依据季节、天气、花卉品种而定。夏季多淋，晴天多淋，阴天少淋，雨天不淋。枯燥天气多淋，潮湿天气少淋或不淋。抗旱性强的品种少淋，喜湿性的品种多淋。

除草要准时，不要让杂草挤压花卉，同花卉争光、争水、争肥。树丛下、绿化带里、草坪上的杂草每半个月除一次，花圃内的杂草每星期除一次。

结合除草进展松上和施肥。施肥要贯彻“勤施、薄施”的原则，避开肥料过多造成肥害。

草坪要经常轧剪，每月轧剪一次，草高度把握在6厘米以下，修剪后准时施肥淋水一次。

绿化带和2米以下的花木，每半个月剪枝整形一次。

保持花卉正常生长与叶子清洁，每星期拭叶上灰尘一次。

觉察病虫害要准时实行有效措施防治，不要让其集中扩大。喷药时，在没有把握适度的药剂浓度之前，要先行小量喷施试验后，才大剂量施用，即做到除病灭虫又保证花卉生长不受损害。喷药时要按规程运行，保证居民和花草的安全。

绿化带每月杀虫2-3次：花坛每半月杀虫2-3次；树木、

草坪每月杀虫2-3次。

草坪养护规程

浇灌、排水

用土钻检查草坪土壤干湿程度，土层深100mm一150mm、应准时进展浇灌。

绿地养护人员应使用专用水管进展浇灌，浇灌必需湿透根

系层，浸湿的土层深度为100mm，但不允许地面长时间积水。

浇灌时期和浇灌时间可按以下规定：

(马尼拉草)：夏季勤浇水，每周两次，宜早、晚浇。春秋季每两周一次，冬季视干旱程度打算是否浇水。

修剪

草坪长到8-10cm时，应予修剪。

草坪修剪后高度为6cm左右。

去除杂草、杂物

与本草坪草外形不符的杂草，养护人员应准时进展去除，并要求“除早、除小、除净”。

去除杂草作业分人工除草和化学除草。

除草效果测评，以草坪到达立姿目视无杂草为准。

施肥

暖季型草种追肥宜在晚春和每次修剪后追肥。追肥应以复合肥料为主。每次施肥成分含量为：磷0.3kg／m2：钾0.2kg

／m2；氮0．5kg／m2。

病、虫害防治病、虫害防治。

应以防为主，防治结合。

预防：预防性喷药每年一次。预防病害以喷灭菌灵等为主，常用浓度800—1000倍液：预防虫害以杀虫威等为主，常用浓度1000-800倍液。

除害：可依具体状况，选择无公害药剂或高效低毒的化药

剂消退病、虫害。

乔、灌木养护规程

浇灌、排水

夏季浇灌宜早、晚进展，冬季浇灌宜在中午进展。浇灌要一次浇透，尤其是春、夏季节。

假设处高温久旱，应准时进展浇灌，一般正在早晨或黄昏进

行浇灌。

暴雨后一天内，树木四周仍有积水，应予排解。对处于地势低洼处的雪松等易受水淹的树种可实行打透气孔的方式排水。

中耕、除草

树木根部四周的土壤要保持树木根部疏松，易板结的土壤，在蒸腾旺季应每两个月松土一次。

乔木、灌木四周的大型野草，应结合中耕进展铲除，特别

留意具有严峻危害的各类藤蔓(例如菟丝子等)。

中耕、除草宜在晴朗或初晴天气、且土壤不过分潮湿的条件下作业。

施肥

树木休眠期可施基肥，每年11月中旬至12月进展一次。树木处于生长期，可依据植株的长势对其施追肥。(注：花灌木应在花期前、花期后进展)。

一般乔木胸径在150cm以下的，每30cm胸径可施肥0．5kg，

胸径在15cm以上的，每3cm胸径施肥0．5kg-1．5kg。树木青壮年期欲扩大树冠及观花、观果植物，可适当增加施肥量。

乔木和灌木均应先挖好施肥环沟，其外径应与树木的冠幅相适应，深度和宽高均为25cm—30cm。

施用的肥料种类应视树种、生长期及欣赏等不同要求而定。

早期欲扩大冠幅，施氮肥：观花、观果树种应增施磷、钾

肥。

施肥宜在晴天。

修剪、整形

树木应通过修剪调整树形，均衡树势，调整树木通风透光和肥水安排，调整植物群落之间的关系，促使树木强健成长。各类绿地中乔木和灌木的修剪以自然树形为主。

乔木类：主要修除徒长枝、病虫枝、穿插枝、并生枝、下

垂枝、扭伤枝以及枯枝和烂头。

灌木类：灌木修剪应使枝叶繁茂，分布均匀：修剪应遵循“先上后下，先内后外，去弱留强，去老留”的原则进展。

绿篱类：绿篱修剪，应促其分枝，保持全株枝叶饱满，花

球应确保春、夏、秋季每15-20天修剪一次。以保证其美化效果。

地被、攀缘类：地被、攀缘植物修剪应促进分枝，加速覆

盖和攀缠的功能，对多年生的攀缘植物要每年一次翻蔓，去除枯枝。

修剪时切口都要靠节，剪口要平坦，对于过于粗大的大枝

应实行分段截枝法，操作时必需留意安全。

休眠修剪以整形为主，可稍重剪；生长期修剪以调整树势为主，宜轻剪；有伤流的树种应在夏、秋两季修剪。

补植树木

树木缺株应尽早补植。

补植的树木，应选用原来树种，规格也应相近似：假设转变树种或规格则须与原来的景观相协调。补植行道树树种必需与同路段树种全都。

枯死植株的挖除

结合补植工作对枯死植株进展调整。

挖除枯死植株作业，必需事先报经市园林主管部门审批，任何部门与个人无权擅自挖除。

病虫害识别与防治作业规程

白粉病的识别与防治1〕白粉病的识别

①发生在叶片和嫩枝上，开头时叶片有白色小点，以叶正面为多，小点向四周扩展，形成圆形不规章的霉层，霉层相互连片，掩盖全叶。

②发生旺季为3—8月，如治理不当，四季均会发生。2〕白粉病的防治

①留意透光，避开栽植过密，早期病叶马上摘除。

②发病期可喷50％退茵特800-1000倍液，或0.1—0.3波美度石硫合剂，50％胶体硫。50—100倍液，连续三次均有较好效果。

黑斑病的识别与防治1〕黑斑病的识别

叶片被害初期，消灭褐色小点，后扩展为圆形、椭圆形或不规章形病斑，直径5mm—10mm，深褐色至黑色，严峻时病斑可相互连接成大斑，叶片变黑，脱落或枯死，四季均有发生。

2〕黑斑病的防治

①加强治理，施肥时留意氮；磷、钾适当搭配，使植株强健发育，防止植株徒长。

②留意栽培品种的选育，对有染病的，并且经济价值和欣赏价值都较低的品种，应考虑淘汰。

③栽培处要通风透气，光照充分，浇水适当，避开过湿。

④定期喷药保护，喷药前摘除病叶，雨后还有要用清水喷洗下层叶背泥土。

⑤药剂可选用75％百茵清可湿粉剂500-800倍液，50％托布津可湿粉800—1000倍喷液，50％代森胺600—800倍液，每隔7—10天喷一次，连续几次，较好。

青枯病的识别与防治

青枯病的识别与防治本病是因细菌侵染植株根、茎引起的维管病害。幼苗感染后，植株根茎变褐腐烂，以致倒伏，生长盛期植株感染后，通常地上局部叶片突然失水枯槁下垂，根部就腐烂，最终整株枯死，用刀横切茎或根，可见乳白色或黄褐色的细菌粘液溢出。

2〕青枯病的防治发病期可喷0．2％高锰酸钾溶液或者

100—200ml农用链霉素、土霉素，并适当增施钾肥，用10X10的硼酸液进展外追肥，可提高病株的抗病力。

蚜虫的识别与防治1〕蚜虫的识别

蚜虫属同翅目，蚜科昆虫，分布广，种类也多，为花木的主要害虫。该虫以其刺吸式口器吮吸植物体的汁液，植株被害局部生长缓慢，叶片卷曲、畸形，严峻者脱落，花蕾被害则不能正常发育，甚至脱落。该虫在为害过程中还能传播病毒，排泄大量蜜露，诱发煤烟病，使植株枝、叶呈现一层污黑掩盖物，影响光合作用，并大大降低植株的欣赏价值。

蚜虫的防治

①清洁绿化地及花圃园地，除杂草，削减蚜虫栖身场所以消灭越冬虫源，秋末喷射40％乐果300倍液以做保护。

②当蚜虫发生时，每隔7一10天喷药一次，连续进展二三次，

可选用40％氧化乐果，或40％乐果2022倍液，或者50％杀螟松1000倍液，8％敌敌畏1000倍液喷杀。如盆花则可在根部埋上3％nAP南丹粒剂5s，深度为20n左右，也有良好防治效果。

蚧壳虫的识别与防治1〕蚧壳虫的识别

蚧壳虫种类多，分布广，属同翅昆虫，此虫以刺吸式口器在主植物上取液，使叶片消灭很多黄斑，长势衰弱，严峻时引起落叶。

2〕蚧壳虫的防治

①在一龄假设虫期喷射40％氧化乐果及25％，亚胺硫磷1000-2022倍液，如盆栽也可埋呋喃丹。

②对生长过密，虫害严峻的枝叶适当修剪，以利于通风透光，削减病由来源，增加植株的抗害力量。

螨虫的识别与防治1〕螨虫的识别

螨虫属蜘蛛纲螨目，种类甚多，分布广，生殖快速，为害很大，多在叶片反面再现，致使叶片反面产生油渍状的紫褐色斑块，叶片无光泽，严峻时叶片萎黄、脱落，树势衰退。

螨类的孳生和猖獗为害很大，主要受温度和降雨量少的影响，气温24℃一30℃，天气闷热的状况下，为其发生、发育的适宜条件，

多雨潮湿的环境不利于其发生和进展。冬季严寒可使越冬雌虫大量死亡，虫口基数削减。假设冬季和早春温和、干旱，则越冬基数增大，在适宜条件下，翌年会孳生猖獗为害。

2〕螨虫的防治

①越冬期间去除易被害花卉四周杂草，并准时堆放沤腐，或者喷药，以压低越冬虫源。

②药剂防治可用50％敌敌畏对l000倍液，或用20％适满丹可湿粉剂对1000倍液等喷杀。

绿化工作检查标准

中耕除草

除杂草无明显杂草，草坪、地被纯度在90%以上目视。草地50㎡3处，平均值1次/两周松土树木底下土壤疏松，透气良好，土壤呈松弛团粒构造，深达5㎝左右。不伤及树皮、根系。目视，取样检查施肥前和下暴雨后进展松土，1次/两周

清理枯枝落叶无明显枯枝落叶，环境干净。目视1次/周

清理绿地石块无明显砖石瓦砾，绿地干净。目视1次/月

防旱与浇灌

树木、草地浇水冬季中午〔10：00~16：00〕浇水，夏季早晚浇水。浇水不遗漏，每次浇透浇足，见干见湿。栽大树准时喷雾。浇水深度，树木3㎝，草坪2㎝。目视、手测，浇水时间抽查可依据气候土然深度综合把握水分。

盆栽浇水按见干见湿原则浇水，盆栽无枯槁、遗漏现象。目

视检查室外草花夏2次/日，室内视状况而定。

叶面清洁度浇水协作冲洗叶面，保证植株光亮、清洁，无大面积尘埃泥土污染现象。目视检查与浇水同步，施肥后要喷水。

修剪

乔木整枝准时修去枯死枝、病虫枝、徒长枝、并生枝和损伤枝。使得树枝分布均匀，树形美丽，无多余枝条。剪口平滑，树皮无撕裂现象。目视检查，抽检10棵2次/年，生长季、休眠期各一次

灌木整枝依据花灌木的开花习性做适当修剪，是花木茂盛，

花期延长，整形灌木造型明显，线条整齐，长枝不超过30

㎝。目视，抽查3处1次/季

绿篱修剪绿篱成型，线条整齐，树种之间有界限。造型美观，长势良好，长枝不超过30㎝。目视，抽查5处1次/月

施肥

乔木灌木实行沟施或穴施。施肥、浇水准时，覆土平坦，肥料不露出土面，不玷污树木叶面。花灌木做到花前、花后、果前、果后分施追肥。目视2次/年

草地、地被施肥播施或喷施。结合天气在雨天前进展。浓

度适宜，一般每平方30克。草地颜色碧绿，生长茂盛。目视检查1次/3个月

防台防风

防寒工作培土、铺草、卷干等工作在11月中旬开头12月上旬完成。目视检查1次/年防风防台工作在台风来之前做好立支柱，删去密枝等工作，风雨过后12小时内，能准时去除断枝落叶，扶正倒斜树木。目视检查

补栽补种

补栽补种无明显黄土暴露，如觉察有植株死亡和缺少，在觉察后一周内，更换一样种类和高度的植物，准时浇水，保证成活。目测按花草树木栽种季节，准时补栽补种

防病治虫

防病治虫无明显枯枝枯叶。树叶上无灰尘，不霉，树干不枯死和腐烂。预防在前，除治在后，施药在晚上6点以后，且出示警示牌。目视抽查防治1次/半年，觉察病虫，准时喷施。

草坪养护

草坪修剪高度在4~8㎝，夏季可稍长。修剪平坦、边缘整齐。目视抽查6处4—5次/年草坪补缺填平无明显黄土暴露，能准时补缺，最大暴露块不超过0.3㎡，低洼处要以土填平重栽。目视尺量补缺工作自觉察一周内完成。

植物绿化保护措施

认真履行绿化治理规定，进展公示，并严格执行。为了切实维护好辖区内的绿化，治理处将履行治理的有关规定如下：

疼惜绿化，人人有责。不准损坏和攀折花木。

不准在树木上敲、钉、拉。

不准在树木上及绿地内设置广告招牌。不准在绿地内违章搭建。

不准在绿地内堆放物品。

不准往绿地内倾倒污水或乱扔垃圾。

不准行人和各种车辆践踏、跨越和通过绿地。不准损坏绿化的围栏设施和建筑小品。

〔三〕修理效劳方案

修理效劳内容

发电机系统、供配电系统、供水系统等设施设备的日常巡查和运行维护。

急修工程当日必需修复；一般修理工程当日到现场勘查，一日内修复完毕并跟踪回访。

消防设施设备的日常巡查。

定期上报设施设备的巡检状况及中修、大修、更改造打算。

修理治理安全制度

修理人员

登高作业〔2米以上〕需二人以上操作，使用合格的劳防用品及保险带，并确认扶梯结实，梯脚防滑。

上吊顶需有三人以上操作，一人挡扶梯。二人上吊顶，带好充分电的远射灯、对讲机，戴好安全帽。

登高作业时，衣物口袋内勿放重物〔如工具等〕，以免坠落伤人。

检查电气设备时，应严格按低压电气操作规程执行。

作业完成后，必需清点所带工具，切勿把工具遗忘在设备内。确保人生和设备安全。

在施工场地作业时，应戴安全帽以防高空坠物伤人。

使用电开工具时，需检查接地线及绝缘保护。

暗处作业时，如需照明，须使用24V行灯。

使用砂轮机时，应确保有防护罩，严禁带手套，切勿用力不均。

使用钻床时，须带防护眼镜，严禁带手套。

使用电焊机时，须持证上岗，开具动火证并有人监视，备

好灭火机，实行防火措施。

在清洗水箱、污水沉淀池、气浮池、消毒池前，应需二人以上严格检查设备等器材的安全性能。在作业时，需有监护人进展指导，应加强现场的通风和照明，以防有害、易燃、易爆等气体损害人身安全，如有必要须戴防毒面具。作好应急抢救预备。

在作污水处理设备转换时，罗茨风机不能停顿运行。

安全操作制度

为了确保设备、人身安全，特制定本制度。

严格执行工作票制度，工作许可制度，工作监护制度。

严禁约时、停送电，遇紧急状况时，可先停电后补办票。

停电检修作业时，应先停电，验电无误后再放电，安装接地线、装设遮栏隔板，悬挂标示牌。

一切现场均须有安全措施，交待要认真，严格按安全规程办事。

工作人员有权拒绝违章指挥。

严禁酒后工作。

报告制度

为使设备治理有序，确保设备正常安全运行，特制定本制度。

以下状况报告班长

主要设备非正常操作的开序、调整及其它特别状况。

设备消灭故障或停机检修。

零部件更换及修理。

运行人员临时离岗。

修理人员的工作去向。

以下状况报告工程修理部主管

重点设备非正常操作的开停、调整及其特别状况。

重点设备发生或停机检修。

系统故障及检修。

重要零部件更换及修理。

工具、备件、公共修理材料领用。

员工加班、调班、补休、请假。

与上级及外协联系。

以下状况报告工程经理和公司综合修理部

重点设备发生故障或停机检修。

影响整体运行的设备故障或施工。

重点设备主要零部件更换及修理、外委修理。

系统及主要设备的技术改造。

员工一天以上的请假，班长以上员工的补休、换班。

修理人员日常巡检工作制度

每天当值电工上班后，对整个大楼、照明灯具、电器具、楼层配电柜进展检查，如觉察楼层或楼梯间有未关的灯具顺手关闭，节约用电，但需保证合理的照明。

如觉察灯具及其电器具损坏或有故障时，准时修理、更换或排解，如暂无备品、备件须准时申购准时更换、修理，不得延误、影响正常工作。

如客户需延时使用灯具、电器时，当值电工应作好交班记录，准时通知下一班电工关灯或切断电源。

值班电工应定时巡查主楼凹凸压配电室、暖通空调、主机水泵管道，觉察问题准时处理。

值班电工应对晚间客户用电故障及大楼内发生的电气故障进展准时处理。

如有装潢综合修理队施工，电工应确保楼层安全用电，并保证施工现场安全。

定期检查和清扫配电柜，并有确实的安全防范措施。

全部修理电工与值班电工巡查都必需记录，对所更换灯具、电器具等，也必需有明确记录，每月进展统计。

值班制度

建立值班制度并严格执行，可以准时觉察事故隐患并排出故障，从而保障设施安全、正常运行。

值班人员必需坚守岗位，不得擅自离岗，如因工作需要临时离岗，必需有符合条件的人替岗，并应交持离岗时间和去向。

值班人员如因特别状况需离岗，必需向工程主管申请，经工程主管调派符合条件的人员交待方可离岗。

依据操作规程和岗位责任制的要求，亲热留意所管设备的运行状况并按规定做好有关记录。

如发生设施设备故障，而当班人员一时不能处理，应按报告制度准时报告工程主管，以寻求公司团队支援。

调度值班室人员接到请修通知后，应准时通知相关修理人员前去修理。

全部须值班的岗位，都必需安排人员值班，且要到岗到位，如需调班，必需报请主管同意。就餐时间，实行轮换就餐，并通知其他同事予以协作。

值班人员应安排统一的班次值班，不得迟到、早退，不得无故缺勤。因故不能值班，必需提前征得主管同意，按规定办理相关手续，落实好人员接替时离岗。

交接班制度

搞好交接班，确保值班制度的实施并能明确双方责任。

交接班双方人员必需提前10分钟做好交接班的预备工作，准点交接。

交接班时应查看设施设备运行记录、设备检修状况、清点仪表、工具等，检查设备状况。

交接班时，双方人员必需在值班日记上签字。

消灭以下状况不得交接班：

在事故处理未完毕或重大设备起动、停机时。

交接班预备工作未完成时。

接班人员在到达时时。

或主管指定代班人员未到达时。

接班人员有酗酒记录或其他神志不清而又未找到其他顶班人员时。

修理人员行为标准

按时上下班。上班时间统一着工装、佩戴胸卡，精神饱满，举止得体。

负责修理人员的任务安排、考评和治理，监视、指导其完成各项修理工作，有建议辞退不称职员工的权力；对修理人员的调、换班期间所发生的责任事故负责；对录用的员工要进展认真考察、

培训。

每天接到办公楼报修单或报修后，依据工作状况准时安排修理，做到“水不过天，电不过夜”，不得以任何理由推诿、拖延。

听从治理处主任安排，保质保量完成各项修理及其它临时性工作，不得以任何理由怠工、敷衍。

全面把握办公楼的各种物业状况，包括水、电、暖设施、消防设备、家具等；每周必需定期对所分管的设施状况，特别是用电设施进展巡察。

严格治理各类修理材料及修理工具，杜绝假公济私、铺张等现象。

准时并照实向治理处主任、仓库保管员提交修理材料打算，并对使用的到修理材料的质量予以监视、检查，提出合理建议。

负责对修理人员进展安全教育，防止工作中发生安全责任事故。

自觉承受治理处主任及治理员的工作监视，催促修理人员准时改进工作，杜绝投诉。

听从治理处安排，完成治理处交给的其它工作。

治理标准和养护打算

公共设施设备日常修理养护打算及实施方案

工程

修理类别划分

打算

方案

标准

实施效果

号

①曳引绳张紧度的

1

电梯

调整维护。

②导轨、安全钳的工作状况维护。

③转动、滑动部的

每天巡视二次，觉察问题准时修理。每月检查曳引绳

由相关电梯公司实

电梯修理保养

①安全正常运行、平稳。

②机房、轿厢

干净。

维护。

④各项安全装置的维护。

⑤计算机把握板等

张紧度一次；

每月定期对滑

动、转动局部加一次油。

施维护。

标准。

③电梯各局部完好率100%。

的维护检测。

①水泵等机电设备

每天巡视检

各项机

2

机电

的维护保养。

②日常机电设备的

查，每半月进

行一次保养；

由工程部

实施维

电设备

修理保

①无故障。

②保障安全

设备

零部件易耗品维

每季检修一

修。

养规

运行。

修、更换。

次。

程。

3

消防

①疏散标志的修理及维护。

②室内〔外〕消火栓

〔箱〕以及消防设施

每月检查一次

消防报警系统完好状况以及

①由消防、机电、修理专业人员负责

实施。

①标识制作及维护治理规

定。

①设施有效，

标识清楚，完好无损。

设施

的有效维护及检修。

③喷淋、烟感报警系统故障的排解和维护。

消防设施的完好性、有效性。

②一般消防设施视使用状况

及有效性

②消防设施修理操作

规程。

②灵敏，准确报警。

序

序

工程 修理类别划分 打算 方案 标准 实施效果

号

进行更③消防

换。

报警系

统维护

保养规

程。

4

中心空

①制冷主机维护保养。

②机房设备管道维

护保养。

每半月对主机、管路、阀门的紧固、渗漏、保温等进

行检查与维

①由工程部实施日常修理保养。

中心空

调设备修理保

①无故障。

②保障正常安全运行。

调

③阀门维护保养。

④风机和风机过滤网。

护；风机、风机过滤网清洗；

②相关专

业公司实施维修

〔维保〕。

养规程。

③设备性能良好。

5

变配电把握设

①高压配电柜检查。

②变压器运行检查。

①每2小时检查一次24小时值班把握。

①由工程部组织实施。

②高压配

配电设备运行

及修理

①无故障。

②保障正常安全运行。

备

③低压把握柜运行

检查

②每天对配电控

制柜外观清扫一次。

电柜由电

力局进展修理。

保养规程。

③设备性能良好。

6

地下车

库、外围 道

①地面大面积的破损，坑洼、积水。

②地面有成块的砼

每周检查一次，觉察问题

由工程部组织维

园区道路修缮标准。

平坦、无坑洼、无积水、

路、停车场

结块或其它污染物。

准时处理。

修。

房屋维

修标准。

无缺损。

序

号

工程

修理类别划分

打算

方案

标准

实施效果

①井内无积

7

井、沟

①井盖破损。

②堵塞。

污水井、沟准时清理。

由工程部组织实

房屋修理标

物、无堵塞。

②井盖正常

③缺损、多污积。

施。

准。

使用，密合，

无破损；标志

清楚。

①每周检查一

8

公用标识设施

①设施破损。

②标识污染。

③标志所示意思不符。

次，并对标识的示意准确性进展检查，觉察问题，准时处理。

②每月清洁标

识一次。

由综管部、工程部组织实施。

园区标识制作安装及治理规定。

①标识清洁美观，无破损。

②安放稳固。

③标识示意正确。

公共设施设备定期修理养护打算及实施方案

序

工程

修理类别划分

计划

方案

标准

实施效果

号

①曳引绳张紧度

①安全正常

的调整维护。

每季检查一次

运行、平稳。

②导轨、安全钳 由相关电

导轨、安全钳 电梯维②机房、轿

的工作情况维 梯公司实

1

电梯

工作状况；每

修保养厢干净。

护。 施维修

半年进展一次 标准。 ③电梯各部

③转动、滑动部 〔全保〕。

全面检查。 分完好率

的维护。

100%。

④各项安全装置

序

工程 修理类别划分

号

的维护。

⑤计算机把握板等的维护检测。

计划 方案 标准 实施效果

①水泵风机等机电

设备的维护保养。 每年检查电源风机等每

机电

②日常机电设备 切换及自动保15年更换设备

各项机电设备

维修保

①无故障。

②保障安全

的零部件易耗品 护装置。

修理、更换。

一次。

养规程。

①标识制作及

运行。

①疏散标志的修理及维护。

②室内〔外〕消

火栓〔箱〕以及

消防

消防设施的有效设施

维护及检修。

③喷淋、烟感报警系统故障的排解和维护。

每半年进展一①由消

次试验；每年防、机电、对消防箱〔栓〕修理专业油漆一次，并将消人员负责防带晾晒一次，以实施。

防发霉；每年②消防系对消防疏散标统主要设志进展一次维施设备每护，觉察问题，20年更换准时修理。 一次。

维护治理规定。

②消防设施修理操作规程。

③消防报警系统维护保养规程。

①设施有效，标识清楚，完好无损。

②灵敏，准确报警。

序

工程 修理类别划分

号

①主机制冷剂、滤网检查、调换、清洗。

②管道保温，风机

计划 方案 标准 实施效果

①由工程部实施日

常修理保中央空

设备性能完

中心

过滤网清洗

每季修理保养养。

调维修

好；运行正

空调

③各类阀门维护。

④各类仪器修理保养。

一次。

②相关专保养规

常。

业公司实程。

施维修

〔维保〕。

变配电变压器、母线排、

控制设桥架、低压把握备 柜。

①地面大面积破

每年对变压器、低压把握柜、桥架、母线排进行清洗，紧固、维护检查。

由工程部组织实施。

变配电设备维护保养规程。

设备性能完好；运行正常

地下车损，坑洼、积水。库、外围②地面有成块砼

6

道路、停结块或其它污染

每年对局部损 园区道

坏严峻，修补由工程部路修缮屡次的路面、组织维标准。

平坦、无坑

洼、无积水、无缺损、无

车场 物。

③地面明显油渍

①井盖破损。

道牙、人行道修。

板进展翻。

井盖板每年刷由工程部

房屋维

修标准。

油渍。

①井内无积物、无堵塞。

7 井、沟 ②堵塞。

一次漆，防止组织实

房屋维②井盖正常

修标准。使用，密合，

③缺损、多污迹。锈蚀。 施。

无破损；标志清楚。

序

工程

修理类别划分

计划

方案

标准

实施效果

号

①每半年对标

①标识清洁

识安放稳固情

园区标美观，无破

①设施破损。

况进展检查维由工程部识制作损。

公用标②标识污染。

8 护。 组织实安装及②安放稳识设施 ③标志所示意思

②每半年对标施。 管理规固。

不符。

识进展维护一 定。 ③标识示意

次。

正确。

公共照明节能治理制度

目的

对公共照明进展治理，实现安全用电和节约用电。

公共照明包括

室外道路灯、围坪灯、草坪灯等；

地下室照明；

消防通道；

走道照明；

公共照明由治理处修理部修理保养

检查导线是否松弛；

检查导线绝缘是否老化、损伤、各把握开关是否完好；

检查各接头是否结实、严密、有无过热现象；

检查支持手是否完整、松动；

检查灯泡、灯管、灯具是否损坏；

修理巡察人员巡察各照明区照明状况和秩序维护巡楼人员训楼时反响各照明区照明状况，觉察常是不亮、昏暗、光闪等特别现象需马上排解。

以上检查中觉察的问题能处理的准时处理，处理不了得做

好记录并上报。

节约用电

合理安排照明度，杜绝常明灯现象，对长期没有修复的长明灯追究责任人责任。

消防通道和住户走道照明用声控开关把握。

疼惜公共照明实施人人有责，损坏公共照明设施者加倍赔偿。

发电机的运行保养

发电机运行治理规定

修理值班技工必需生疏发电机组开、停操作及机组正常运行参数，发电机运行时，应派专人值班。

发电机组寻常置于手动状态，修理值班技工应半月检查蓄电池电量是否布满，并做好检查记录。

发电机组非强电技工不得操作，当遇市电停电或停顿市电保养期间运行发电机组，每次运行发电机组应认真填写《发电机运行记录表》。

值班员应亲热监视发电机的运行并每隔1小时进展一次记录，巡察部位包括：柴油发电机、冷却水箱、排烟系统、回风系统、把握柜〔箱〕、储油箱、蓄电池、消音系统。

发电机运行时，值班人员应巡察监控内容如下：

有无特别声响或大的震惊。

有无特别气味。

排烟颜色是否正常，是否有漏油〔机油、柴油〕、漏水现象。

机油压力、冷却水温是否正常。

频率偏差是否较大。

三相、单相电压是否正常，三相电流是否有过载现象。

各信号灯是否正常。

检查蓄电池状况。

回风是否顺畅。

紧固件是否有松动现象。

柴油箱油位。

消音效果是否抱负。

每月至少2次应使备用柴油发电机空载运行不少于20分钟。

对于巡察中觉察的不正常状况，影响发电机组安全时值班员应马上停顿发电机运行，并准时向上级领导汇报，实行措施排解特别状况后，再投入发电机运行，如故障不能准时解决，应报告上级领导通知维保商派人前来处理。

发电机操作规程

启动前检查

检查机油油位是否在标示刻度线以内，不够加同型号机油至标示线以内位置。检查柴油是否充分。

检查冷却液是否在水箱盖以下5cm左右，不够加清水至上述

位置。

检查电池液液位是否在极板面上15mm左右，不够加蒸馏水至上述位置。

清理发电机组现场，把有碍操作或运行的物品搬开，确保冷

却通风道顺畅。

确保柴油发电机组总空气开关在OFF〔关〕状态。

发电机手动启动、停机操作。

手动启动

确保把握屏上各按钮已经复位，把运转/停机/自动钮切换到“RUN”〔运转〕位置，发动机启动。

发动机正常状况下，一次就能启动成功，连续重复启动操作

最多不准超过三次。

每次启动操作时间不准超过10s,间隔不少于20s,假设发动机连续三次不能启动，应查明缘由并排解故障后才能再启动。

启动发动机后，应检查有无特别噪音或震惊，有无漏(油、水、气)现象，把握屏有无特别显示，在开机10--15秒内，油压应到达正常范围〔2.4—5bar〕，假设有不正常状况则应停车检查，待查明缘由排解故障后，方可再次启动发动机供电。

手动停机

如发动机负荷较重，转速较高时，应逐步依次切除发电柜分断路器，每次切除下一级负荷前，应待发动机转速降低平稳后进展；当负载全部切除完毕后，让发动机空载运行5分钟，然后把运转/停机/自动钮切换到“STOP”〔停〕的位置，发动机停车。

假设有紧急状况需停车，可以不先切除发电机负荷，直接按

下红色紧急停车按钮，发动机停车。

发电机自动启动

把把握屏面板上的各按钮复位。

把运转/停机/自动钮切换到“AUTO”〔自动〕位置。

把发电柜各断路器合闸把握转换开关切换到“自动”位置。

假设“市电”停，发电机在3—5秒内便会自动启动，7—9秒各级断路器可合闸送电完毕。

假设发电机不能自动启动，把握屏面板上便会亮故障灯，此

时应把运转/停机/自动钮切换到“STOP”〔停〕的位置，查明缘由并排解故障后再旋到“AUTO”〔自动〕的位置，发电机便会自动启动。

发电机自动停机

来“市电”，双电源转换柜马上自动切换成“市电”，发电机在空载状况下运转3分钟后自动停机。

发电机特别状况应急处理规程

发电机“飞车”的处置措施

发电机发生“飞车”现象时，值班员需冷静、冷静、快速坚决地实行措施：

切断油路：将油门开关拉到停机位置，假设柴油机停不下

来，可以拆掉油泵进油管或高压油管

切断气路：用棉衣等物品直接包住空气滤清器，或空气滤清器拆下，直接用棉衣等物品塞住进气口〔切断气路时，肯定要留意安全〕。

制止削减或去掉负载。

发电机停机后，应马上查找缘由。排解故障后，试机运行，一切正常前方可正式使用。

发电机房发生水浸时的处置措施。

视进水状况关掉机房内运行的柴油发电机。

堵住漏水源。

假设漏水较大，应尽力阻挡进水。

漏水源堵住后，应马上排水。

排干水后，应马上对湿水设备设施进展除湿处理。可用干净抹布擦拭、热风吹干、自然通风、更换相关管线等方法。

确认湿水已消退，各绝缘电阻符合要求后，开机试运行，

如无特别状况消灭则可以投入正常运行。

发电机修理保养规程

修理值班技工负责每月启动发电机两次，每次启动运行10分钟，确保机组在应急状态下能正常自动投入运行，测试后并填写《发电机测试记录表》。

修理值班技工应参照发电机保养合同规定监视发电机维保商对发电机组进展全面检查保养，并出具发电机保养报告，未按时进展保养的，设备责任人应马上上报工程主管，由工程主管填写《整改通知书》，要求维保商限期整改。

当发电机消灭特别时，应准时查明缘由，如自行不能解决，应马上通知发电机维保商派人前来修理，维保商接到通知后一般应4小时之内派人到达现场修理，修理好后填写《发电机修理报告》。

进展修理保养时，应将发电机运转/停机/自动钮切换到停机位置，并按下急停按钮，防止突然停电，发电机启动造成危急。

当要拆卸部件时，维保人员留意可拆卸零件的相对位置及挨次〔必要时应作记号〕，不行拆零件的构造特点，并把握好重装回时的用力力度。

柴油滤清器的修理保养周期为每运行200小时或三年更换一次。

撤除柴油滤清器时，应先关闭供油管道总阀门。

使用专用链条扳手将柴油滤清器渐渐松开，松开柴油滤清器时，下面应用容器接好流出的柴油，防止柴油流到地面上。

换上的柴油滤清器时，应先将滤清器内加满的柴油，然后装回拧紧，排出空气，再用干抹布擦干设备外表油污。

机油滤清器的修理保养周期为每运行200小时或三年更换一次。

使用专用链条扳手将机油滤清器渐渐松开，松开机油滤清

器时，下面应用容器接好流出的机油，地面上也应垫上纸皮和干抹布防止机油流到地面上。

换上的机油滤清器时，应先将滤清器内加满的机油，

然后装回拧紧，排出空气，再用干抹布擦干设备外表油污。

发电机把握屏修理保养周期为每半年进展一次。

用吸尘器和毛刷去除里面的灰尘。

拧紧各接线头，对生锈或过热的接头应进展处理并拧紧。

使用仪表测量各输出接点电压是否正常。

对于发电机的拆机修理或调整应向甲方申请，批准后由外委单位完成。

对于上述的全部修理保养工作都应清楚、完整、标准地记录，并于每次修理保养后的3天内由修理值班技工将相关记录上交工程主管存档，长期保存。

配电房及大楼供电设备治理

配电室治理制度

负责供电运行和修理的人员必需持证上岗，配电房的值班员必需生疏电气设备关况、操作规程和有关安全措施，值班员应亲热留意电压表、电流表、功率因数表的指示状况，按时记录，严禁变压器、空气开关超载运行。

对配电装置及高压室经常进展巡查，做好每日巡察记录，觉察问题准时上报工程修理部主管、治理处及公司综合修理部。

供电线路严禁超载供电。配电房内制止乱拉乱接线路，在夏季供电顶峰时，应按负荷的需求进展配电。

供电设备由专职人员负责治理和值班，配电设备的停送电由值班电工操作，非值班电工制止操作。值班员必需做好值班记录，认真执行工程修理部交接班制度、报告制度。

停电检修时应提前向相关部门发出停电通知单，恢复送电时，在确认供电线路正常，电气设备完好前方可送电。

配电房内设备及线路变改，要经公司综合修理部同意，重大变改，要上报公司领导批准。

配电房消防设施应确保完好，保证应急灯在停电状态下能正常使用，并有手持式气体灭火器，做好配电房的防水、防潮工作，堵塞漏洞，留意防止小动物进入，无关人员制止入内，外来人员须经允许可方可进入。并做好登记工作。

加强日常修理、检查，保证配电房内公共照明显示灯等设备。配电房设备的倒闸由值班员二人进展，一人操作，一人在旁监

护，严禁二人同时操作，以免发生错误。

突发性停电事故应准时向用户作出解释。经常保持配电房地面及设备外表清洁。

8.2强电工作程序及标准

工程

程序

标准

高

高压柜指示灯电显应光明全都,不闪耀,每班检察两次

低

装置

压

10kv电压表电流表

电压三相应全都变压器电流不超过72A,进线电流不

室

超过150A,每小时检察一次

巡

高压柜及低压出线

不应有放电声及特别声响、异味每班检察一次

视

柜

检

查

中心信号屏及蓄电

池

光字牌亮，仪表指示，每班查一次

小母线电压绝缘监

直流210~220V，切换绝缘不应有接地显示

察

事故预报及报警回

警铃响，电笛鸣，每班试1次

路

闪光回路检查

指示灯断续闪耀，每班试一次

KK开关装置及指示

分合闸装置应与模拟板全都，红绿指示灯与位置对应

灯

变压器温度显示仪

不许超过100℃〔中相〕，每班切换检查一次

表

变压器高压接头

清洁，不松动，无闪耀、无放电现

象，无裂纹，无爬电现象

变压器声音

声音均匀，无爆裂放电等特别声响，无异味

变压器出线及分接

连接牢靠，无放电声，无过热现象

头

接地装置检查

接地极与地线联接牢靠有效，每年一次

接地极

接地电阻≤4Ω，每年一次

避雷器试验

23kV，每年一次

变压器绝缘电阻，高

≥450MΩ，每年一次

压电缆遥测电阻

移相电容遥测绝缘

≥1000MΩ〔对地绝缘〕，每年一次

电容器运行

电压不超过额定的1.1倍，电流不超过额定的1.3

倍

电容器室温

±40℃

凹凸压配电柜

每年清扫1～3次

直流蓄电池阻,发电

每年大修(充放电)一次,每月补液检查一次

机电瓶组

低压ME开关,低压DW

运行无噪音,接触良好,触头无严峻烧蚀,分合牢靠灵

开关

敏,每年检修一次

低压母联开关

自投准确,不误动作,过流闭锁不自投

各低压开关柜接线

接触良好,无过热现象,导线与金属地面距离≥10mm

低压母线排

紧固牢靠,无振动,无松动,无过热现象,带电间隙≥

10mm

CTPT

CT联接牢靠,不应开路过热

PT联接牢靠,不应短路过热

启动190kW电机

变压器负荷超过1kA不许启动,启动前须空动试验检

查,不许带负荷启动

抽屉开关送电

将开关插入合闸位置后应将锣杆退回半圈,绿灯亮,

合闸后红灯亮

换开

关插座

面板接线

完整端正,插座距地1.8m,开关距地1.4m

结实牢靠,接线端子不得压裂,导线不得压伤,不得暴露

螺钉

齐全、紧固稳定牢靠

换灯

灯泡

灯口

不能漏气，头部不能松动。电压及功率要与线路匹配

螺口局部与顶芯不得相碰，压接螺丝要紧固

端盖

完整不应有裂痕，轴承座不应有磨损

轴承

转动均匀平稳无噪声，润滑油脂不应加太多，2/3为

检修

宜

电动

定子铁芯

无严峻过热，无明显扫膛痕迹，无毛刺，无油污，不

机

应松动

定子绕组

浸漆均匀，排列整齐，绝缘牢靠，导线不能划伤，不

得有接头

转子

铁芯完整与轴应为过渡协作，无划伤无断条，鼠笼完

整，动平衡未破坏，扇叶齐全，轴无磨损

机座

完整无裂痕，接线端子盒密封严，端子斑结实牢靠，

无碳化

扇叶、扇罩

完整齐全，不打滑，无卡死，卡圈无变形

皮带轮

完整并与轴滑动协作，键槽协作适当，轴轮结合不小

于2/3

盘面

干净、门轴机敏，关闭严密

照明

芯面板

严密完整，与开关间隙不大于2mm

配电

盘芯母排

联接牢靠，无过热现象，间隙不小于10mm

盘

开关

接线良好，端子无氧化，无碳化现象灵敏牢靠

检修

零端子排

与地绝缘，各分支线与零排压接牢靠零线刷锡压接

地端子

与金属外皮有效联接，螺丝结实牢靠

开关电缆负荷

载流量保护整定，严格执行济南地区电机设备安全运

行规程

接触器，继电器

无碳化，无灰尘，触头无烧蚀，铁芯无振动，无粘连，

分合牢靠

动力

热元件 按负荷的1.1倍整定，完整联接牢靠，环境温度小于

柜

35℃

检修

端子板

指示灯按钮

电压、电流表

完整结实牢靠无锈蚀，无氧化，接线整齐，无碳化

完整有效光明全都，绿〔停〕，红〔运行〕，黄〔过流〕完整牢靠结实，无锈蚀、无氧化，绿〔开〕，红〔停〕，定期校验

给排水系统治理维护方案

维护与治理

泵房、消防水设备等由效劳中心指定专人负责监控、清洁及日常运行的巡察；

水泵房内机电设备、仪器由值班人员负责操作、无关人员不得进入水泵房，严禁非值班人员操作各种开关、按钮；

消防泵、生活泵、污水泵及各类把握开关、按钮、阀门应有明显操作标志，标志简洁易懂，正确无误，把握开关一般应置于“自动”位置。高压用电设备有危急标识，并有防触措施；

水泵、仪表、阀门把握开关应定期检查，觉察问题准时进展修理、更换，确保把握性能良好；

由效劳中心指派责任心强，身体安康的人员负责水池〔箱〕的日常治理工作；

水池〔箱〕容积及管道口径应满足用水需求，生活用水与消防用水管道布置合理，不存死水区；

水池〔箱〕构造坚实、结实、光滑、不渗漏、耐腐蚀；水池〔箱〕入孔必需加盖加锁，销匙由专人保管；水池〔箱〕溢流管口、通气孔应有防蚊虫进入的不锈钢纱网；溢流管、排空管不得与下水道直接相连；

水池〔箱〕每半年至少由专业清洁机构清洗消毒一次，并取得当地水质检测中心出具的水质检测合格证明。在水质二次污染高发期应适当增加清洗次数，定期投加适量消毒剂；

水池(箱)管道、阀门定期维护，觉察跑、冒、滴、漏现象，应马上组织修理更换。非治理人员不得任凭开启或关闭水池〔箱〕阀门；

水池〔箱〕四周应保持清洁，定期杀灭蚊虫；四周30米范围内，制止设置旱厕或堆放垃圾堆。

假设觉察有漏水现象

检查漏水的准确位置及所属水质，例如冲厕水、排水等，马上设法制止漏水，如关上水掣。假设不能制止时马上通知工程修理人员恳求增援。在支援人员到达前须尽量把握现场，防止范围集中。观看四周环境，漏水是否影响各项设备，如电力变压器等。

利用沙包及可用之物件堆箱，防止漏水渗入升降机等设备，并需将电梯马上升上最高层，以免被水浸湿而使机件受损。

用现有工具，设法清理现场。

如漏水可能影响日常操作，保养及申报保险等问题，须拍照片以作日后存档及证明。

通知清洁卫生员清理现场积水，检查受影响范围，通知受

影响单位。

日常巡逻时，应留意渠道是否有淤泥，杂物或塑料袋，随时加以清理干净，以免堵塞。

如该地区及建筑物曾经有水浸记录，平日必需预备足够沙包，作为爆水及雨季使用。

给排水工作程序与标准

工程

程序

标准

1.

凹凸消防喷洒泵房管道压力是否正常

1.

以上1-4项内易消灭

2.

水泵、管道有无滴漏

特别通知领班

消防系统

3.

稳压泵压力是否正常，运行节门是否全部

2.

如电器自控消灭故

巡察

翻开

障由领班通知有关

4.

认真填写记录、巡察人、时间、地点、压

专业

力

3.

每班巡察3次

1.

认真填写巡察记录

1.

每班巡察3次

2.

检查潜水泵是否1台自动、1台手动、自

2.

如水泵不排水或胶

集水坑

动排水是否正常

管坏通知领班

巡察

3.

水泵排水钢丝橡胶管是否破损

3.

电器消灭问题由领

班通知电工专业人

员

1.

污水箱漂移物厚度

1.

每班巡察3次

2.

手动、自动是否正常，手动排水是否正常

2.

水泵缺油随时添加

污水箱巡察

3.

4.

水泵运转是否正常，有无杂音，油位是否在油线内

室内有无溢水状况，水泵有无滴漏

3.

4.

消灭电器和自控故

障，应准时通知领导污水箱漂移物过厚，

5.

填写巡察记录

主管通知有关单位

清理

1.生活水库供水区水箱水位是否在正常水

1.消灭特别通知领班

位

准时解决

2.生活水泵运转声音是否正常，有无杂音

2.如供水区水箱溢水

水箱

3.室内管道、水泵有无滴漏

通知领班和综合维

巡察

4.认真填写供水区水箱间运行记录

修部值班，准时

5.检查紫外线灯管是否全亮

通知自控专业人员

消防系统治理

消防治理要求

坚持“预防为主、防消结合”的方针

建立符合消防法的消防规章制度，每年组织两次院方及服务中心人员全原本参与的大型消防演练，大型演练按每季度一次安排，小型演练每月安排一次。

建立相关制度：消防值班制度、防火档案制度、防火岗位制度、设备治理及其他

制定突发大事预案。

消防系统治理实行由具备专业资质公司定期保养和我司日

常

维护及帮助专业公司保养相结合的方式实施，并严格依据有关维护保养打算，对设备进展定期检测及保养，并排解系统运行中消灭的故障，主要包括：

消火栓系统的维护保养

自动水喷淋灭火系统的维护保养

消防水泵、把握柜、联动柜的维护保养

火灾自动报警系统的维护保养

消防播送系统的维护保养

消防通讯系统的维护保养

二氧化碳气体灭火系统的维护保养

防排烟系统的维护保养

其它消防设施的维护保养消防治理制度

中心消防工作贯彻“预防为主，防消结合”的方针，坚持“谁主管，谁负责”的原则，实行逐级防火责任制。

每位员工都有维护消防安全，保护消防设施、预防火灾、报告火警、参与灭火、觉察火情即时扑救的义务，必需严格遵守本制度的各项规定。

我司物业效劳中心打算建立一支义务安全消防队，担当全工程范围内防火或帮助公安消防的火灾扑救任务。

定期做好消防器材检查，用电用火安全、易燃易爆物品治理等消防安全，觉察火险隐患应准时上报，提出整改意见；觉察火情

应即时组织人员在第一时间扑救，把握火情集中。

按消防法规定，确立消防安全重点部位：仓库、配电房等。

凡划定消防安全重点部位和严禁烟火区域内，不准擅自动用明火及吸烟，因工作需要使用明火(电焊气焊等)，必需由所在科室报保卫科同意，并实行相应消防安全措施。

凡使用、保管易燃易爆化学危急品人员，必需经培训上岗，严格执行国家有关消防安全规定和防火防爆留意事项。储存的库房必需符合防火要求。

电器产品、燃气用具等物品购置必需符合国家质量标准，电器设备、管线路的使用、安装和修理，应严格遵守安全操作规程和有关消防技术规定。

依据消防安全要求，院内配置相应种类、数量的灭火器材设备，任何部门和个人不得擅自动用、挪位、外借和移作他用。