房地产工程整体开发项目开发全过程

-.z.作为地产人，必须知道房地产工程开发的流程。具体来说，房地产工程开发一般分为前期、中期、后期7大阶段。如果想要对房地产运营做到运筹帷幄，就必须对工程全流程及重要控制点做到了然于心。1房地产工程整体开发流程房地产的本质问题就是土地资源的再分配及流通：政府流向开发商、开发商流向消费者、消费者之间的转移！前期(决策期)：由拿地到方案定案——重在决策(大局已定)；中期(实施期)：由施工图设计到入伙——重在执行；后期(运营期)：入伙后到房屋撤除——重在效劳，重在总结反应。1、企业视角的房地产流程2、客户视角的房地产流程3、2工程全流程7大关键节点1、土地获取〔一〕企业获得土地的方式1、行政命令式：划拨/协议出让。危改工程、工商企业改造、经济适用房和根底设施建立中的建立用地分配根本上是控制在政府手里。2、资本市场:〔1〕投资参股：用资金入股或用土地入股，通过土地与资金的互换共同组成工程开发公司；〔2〕土地收购：直接收购获得土地，这种直接收购按国家规定要缴纳营业税、土地增值税、所得税、印花税、契税等税费；〔3〕收购有土地的公司：为了防止缴纳契税与营业税等，一般都通过直接收购公司的股权，这种收购公司的形式现阶段主要涉及企业所得税或个人所得税等税费，不用缴纳营业税、土地增值税、契税。这是近年来比拟红火的一种方式，比方**收购浙江南都，香港路劲收购顺驰。3.土地市场：通过在土地市场进展招标、拍卖、挂牌公开获得土地，这也是自2002年7月以来，获取土地的主要方式。通常的情况下是以"价高者得〞为唯一的衡量标准。〔二〕拿地与否及拿地价格应该考虑哪些因素？1、市场未来预期；2、工程或区域开展预期；3、规划条件的市场实现及经济实现；4、企业开展战略和时机本钱；5、竞争对手的情况分析。案例：佳兆业拿地原则〔1〕住宅为主，实现快速开发，快速销售，资金快速回笼。严格控制持有物业在整体开发量中的比例。〔2〕选择预售条件宽松、±0可以卖楼、资金占用少的城市，土地位置以城市开展区的交通便利的具备快速变现条件的土地为首选。〔3〕防止拿超级大盘〔建面100万平方米以上〕，以免过多占用资金。〔4〕深耕目前已进驻城市，特别是成都、、江阴、，确保每个已进入城市有3个可售建筑面积在30万㎡以上的工程，保证三年的开发量，做好土地储藏构造规划并严格执行。〔三〕各部门职责1、投资开发部：收集土地信息——工程立项报告〔分公司〕——工程立项审批〔董事会〕——工程可研报告〔集团〕——工程投资决策〔董事会〕——工程获取〔招牌挂、股权收购〕——成交确认书移交给工程公司。2、营销部：初步市场调研及定位草案。3、设计部：概念规划设计方案。4、工程部：现场踏勘。〔确定是生地、熟地还是毛地〕5、财务部：可研版投资收益、初步筹资方案。6、本钱部：控制性本钱目标〔限额指标、本钱控制系统标准〕、可研版本钱。〔根据设计部提供的规划要点进展估算〕7、采购部：制定工程合约方案方案、市场调研合作方资源。关键要素：工程可研报告2、定位决策1、地产工程开发三大核心要素：钱、地、人！决策资金：如何使用、如何平衡、盈利期望、融资渠道。决策工程：开展方向、盈利模式、承当功能、实施进度。决策人力：团队运作能力和执行能力、合作团队、主管部门。2、案例：佳兆业工程定位决策三大要素定位——工程形象定位、产品定位、客户定位、市场定位等！定案——总图、户型、单体、外立面、园林、配套、展示区等！定价——销售均价、价格听证会、价格专题报告、利润指标等！3、各部门职责投资开发部：建立规划许可证——国有土地使用证。营销部：编制工程经营筹划书〔包括市场调研深化、工程定位报告、定价方案、示范区方案〕。设计部：概念设计任务书——概念设计深化方案。工程部：编制工程工程节点方案。财务部：概念版投资收益。〔三个指标〕本钱部：可研版本钱2。〔根据设计部提供的规划要点进展估算〕采购部：营销合作方资源〔广告、代理公司等〕、概念性设计单位。关键要素：工程经营筹划书、概念设计深化方案。3、产品设计1、地产工程标准设计周期2、包含的主要设计阶段：概念设计：大概6周；详规设计：大概6周；单体方案：大概12周；扩初方案：大概6周；施工图设计：施工标准和构造形式，大概10周；景观设计：大概5-6周；样板房及会所设计：大概4周。关键要素：各阶段方案评审。3.常见的问题：进度问题：进度难以控制、各专业公司难以衔接。质量问题：评价体系和评价经历的缺失。4、设计控制点概念设计研究、区域确认概念设计研究结论、规划方案设计、区域规划设计评审会、区域单体确认、实施方案完成、根底施工图、全套施工图完成、景观设计、销售包装设计。5、工程重要节点详规报建、方案报建、初步设计报建、施工图报建、开工时间、开盘时间。方案文本中，最重要两张图——工程总平面图、标准层平面图！6、最优化的设计阶段流程参考规划单位与施工图：初步设计、施工图把控；规划单位与景观：完善、技术交底；施工图与景观：隐蔽管线工程设计。最优秀的设计成果是最能表达开发商开发思维和开发意识的成果，而非作品。7、各部门职责：投资开发部：方案设计报批批复意见书——建立工程规划许可证——根底施工许可证。营销部：编制营销总纲及评审、组建营销团队。设计部：编制方案设计任务书——规划设计方案评审〔含单体设计方案〕——景观方案评审——初步设计成果评审〔含基坑支护设计图〕——建筑施工图评审〔含根底设计图〕——正式施工图评审。工程部：地质初堪——地质详堪——土方开挖及边坡支护——根底施工。财务部：方案版投资收益。〔三个指标〕本钱部：方案版本钱、施工图预算。〔根据设计部提供的规划要点进展估算〕采购部：施工图参谋单位——景观、室内、方案设计单位——监理单位招标——土建总包招标——工程材料设备采购。客服、物业部：物业筹划方案。关键要素：各类设计方案、合作方资源、工程营销总纲、土方开挖及边坡支护8、关注风险点：工程部、投资开发部、设计部关注设计指标表！工程部、设计部、营销及客服部关注交楼标准！设计部、工程部、营销及客服部关注一户一图！工程部、设计部、营销及客服部、投资开发部要关注变更和报建图纸！4、工程报建1、如何加快工程报批报建进程？〔1〕内部控制：设计图纸的图纸质量、出图时间、图纸变更〔报建图纸的变更〕等；〔2〕现场配合：工程现场现状、工程现场接待；〔3〕外部协调：当地各级政府包括规划局、建立局、国土局、城管、质检站、消防等各类工作协调；〔4〕合作方的协调：合作方报建资料、合作方工程配合〔主要是现场〕、合作方报建工作〔劳保金、中标备案、淤泥证等〕、合作方的资源配合〔尤其是专业部门〕。2、如何处理无证施工？〔1〕技术处理文物考察？政府工程？先行土方开挖？先行根底施工？〔2〕协调关系城管是主要查处的单位，和城管关系好可防止很多麻烦。〔3〕处理技巧以有替无，以小替大；〔以小施工证开大标段的工〕减免申请，考虑天气及形象／影响等因素。5、施工建立1、工程建立的相关知识〔1〕工程建立组成局部：土建、水电、安装及设备；〔2〕整体工程建立：单体局部、环境局部、室外管线；〔3〕建筑构造形式：砖混、框架、框剪、钢构造等；〔4〕工程施工周期〔合理进度〕：多层及低密度：9—12个月；小高层：1年半；高层建筑：2年到两年半；〔5〕施工组织次序：根底局部→主体工程→外墙装饰及安装→园区管线→景观施工→竣工验收。〔6〕影响工程造价的主要因素：a.建筑构造形式及建筑形态：钢构造＞框剪＞框架＞砖混；b.外立面材质及设备等级：是否玻璃幕墙、外立面选材标准；c.施工取费等级：在施工定额的根底上加减；d.地基情况：是否岩石、是否流沙、是否软基，决定了根底的施工本钱；e.场地条件：是否平整、是否山地；f.抗震等级：6级、7级、8级；g.节能要求：是否满足节能标准；景观环境造价。2、各部门职责：投资开发部：建立工程施工许可证。营销部：示范区开放〔含售楼处、样板房〕、客户积累。设计部：配套工程图纸〔水、电、燃气、排污〕、配合销售的设计输入〔合同附图、模型、交楼标准〕。工程部：主体构造施工〔示范区施工〕。财务部：方案版投资收益。〔三个指标〕本钱部：工程动态本钱。〔本钱月报〕采购部：分包工程及材料设备采购。〔主要包括消防、人防、永久水电、燃气、铝合金门窗、幕墙、精装修等〕客服、物业部：物业公司招投标〔取得预售证的必要条件〕。关键要素：建立工程施工许可证、示范区开放、主体构造施工、物业公司招投标。关键要点：质量控制、进度控制、本钱控制、协调管理！6、推广销售1、三个阶段2、关键节点3、各部门职责投资开发部：面积预测报告——取得预售许可证。营销部：开盘方案、价格、洗筹、开盘实施。设计部：配合销售的设计输入〔合同附图、模型、交楼标准〕。工程部：施工进度到达预售条件。〔产品类型不同、城市不同，情况有异〕本钱部：工程动态本钱。〔本钱月报〕采购部：分包工程及材料设备采购。关键要素：工程到达预售条件、取得预售许可证、开盘。7、入住交付1、关键节点客户预验房流程；〔工地开放日〕交付风险检查流程；〔内部验收〕模拟验收流程；〔内部走场〕集中交付现场接待流程交付后房屋维修。〔物业、客服〕2.案例：入伙交付流程3、各部门职责投资开发部：面积实测报告——竣工验收备案。营销部：持续销售——售罄/入伙两书〔住宅使用说明书、住宅质量保证书〕。设计部：竣工图确认。工程部：组织各专项验收——竣工验收〔毛坯〕——组织整改——移交物业。〔精装修一般都是毛坯入伙后，委托开发商装修，单独签订协议。政府验收标准？质量衡量标准？〕财务部：工程决算报告——工程后评报告〔对内含报酬率、净利率、毛利率进展核算〕。本钱部：竣工结算。〔工程结算报告〕采购部：分包工程及材料设备采购。客服、物业部：入伙方案、风险排查、组织入伙、客户投