8203估价师协会网站案例分析

：，土地由于其自身的不可再生性等特点，使得其在人类生产生活中具有不可替代的作用，特别是现代社会经济的飞速发展，使得其作为生产资料的作用越来越明显。而土地估价为土地使用权的流转提供了价格参考。土地估价是指对土地价格的评估。土地估价有其一定的工作程序，土地估价的方法亦有其特殊性。每种估价方法都对应相应的估价原则，而估价方法也适用于不同的作业环境。所以土地估价应根据待估地特点及项目的实际情况选取适宜的方法。土地估价是一项操作性很强的专业技术工作，一名合格的土地估价师不仅需要掌握估价的技术标准估价程序方关知识还要熟悉有关及各行业、的各项规定才有可能成为一名合格的土地估价师进行准确的土地估价。，一、土地估价的场的性、流通方式的多样性、土地供给弹性小。基准地价系数修、剩余法、成本近法、路线价法等。估价原则有：替代原则、变动二、估价方法的对估价方法与估价过程应根据待估地特点及项目的实际情况，依据《城镇土地估价规程》的规定，选取适宜的方法。要求在一项估价中所选方法不少于两种，并说明估价方法要说明估价方法的选择依据；在估价过程中要详细表述估价方法（估价测算过程），其中可能出现的错误有：选择依据没有或不充分、方法选择不当、可能只选取了法。三、估价原则的1234、收料，实地踏5678910四、简述土地估价方法之 剩余法，在实际操作中的运正常交易价格的基础上，扣除建筑物建造费用和与建筑物建造、有关费用后，以价格余额来确定估价对象土地价格的法。基本公式：V=A–(B+C) V—购置开发场地的价格A—总开发价值或开发完成后的不动产价值B—开发成本C—开发商合理利润土地价格=房屋的预期售价-建筑总成本-利润--利息仅将土地或整理成可供直接利用的土地或房地产的估12可通过两个途径取得：出售的不动产采用市场比较法，出租的不动产采用市场估算开发建筑成本费用，可采用比较法或建筑工程概法来估算估算开发完成后的不动产租售费用，一般以不动产总价或的一定比例计实际操作中，一般在扣除开发商的利润时，因政策的规定，扣除利润率较低，一般按3080。特别是在土地抵押中，虚高了土地价格，带来抵押风险。这是土地估价中应充分考虑的问题。五、实践操2确定估价项目、内容、资料类型、来源、方法、安排，并拟定估价作业计划。一般视项目大小和复杂程度采用口头或形式向土地估价师汇报，经认可后3、收料，实地踏勘收料是一项非常重要的工作，关系到最终土地估价报告的正确与否。在实践中，我主要从五个方面收料第一收集登记资料并根据当《城镇土地基准地价图查找相应的基准地价和土地等级；第二，通过发布的地籍图了解宗地的形状、临街状况等基本概况；第三，收集地价、地租资料，根据宗地状况查找相对应地价、地租资料，其资料可在资料库中查询，也可向其他土地估价机构咨询；第四，市政图件及资料情况，即宗地内外开发程度等；第五，城镇规划图，主要了解区域规划的限制。在现场勘察了宗地况，和宗地周围情况，并对四周情况和宗地内拍了。查证所收料与宗地进行对照，并对宗地及周边环境有一个非直观的印象4回来后，根据当地经济条件，政治状况，交通状况，基础设施条件，市场状况，利条件，规划限制，权利状况，使用年限等进行分析，并确定了相关的修正系数、售5原法、市场比较法、剩余法、成本近法、路线价法、基准地价系数修。利用两种估6得出估价结果后必须进行准确性检查，一般须经过自查、互检、土地估价师审核才可。并进行适宜性检查，经公司集体通过，最终确定评估结论。789至此顺利完成了土地估价报告本人在专业实践中，兢业，遵守