工程财务之资金管理实务课件

第一节资金筹措

企业筹资:指通过不同的筹资渠道，采用各种方式获取企业生产经营活动所需的资金。一、筹资渠道筹资渠道:指企业获取现金的来源方向与渠道，分为权益资金和借入资金。我国企业筹资渠道

国家财政资金

银行信贷资金

非银行金融机构资金

其他企业贷款

居民个人资金企业自留资金

第一节资金筹措企业筹资:指通过不同的筹资渠道，1二、筹资方式筹资方式:是指企业获取资金的具体方式。我国企业目前筹资方式主要有以下几种：吸收直接投资、发行股票、发行债券、租赁、商业信用、银行借款。（一）吸收直接投资

吸收直接投资按资金来源可分为以下三类：

1.吸收国家投资

2.吸收法人投资

3.吸收个人投资

二、筹资方式筹资方式:是指企业获取资金的具体方式。2（二）发行股票

股份有限公司发行的股票按不同的标准主要有以下几类：

1、按股东权利和义务分为普通股和优先股2、按票面有无记名分为记名股票和无记名股票3、按票面是否表明金额可分为有面值股票和无面值股票

4、按投资主体的不同，可分为国家股、法人股、个人股和外资股

5、按发行对象和上市地区，股票还可分为A种股票、B种股票、H种股票、N种股票

（二）发行股票股份有限公司发行的股票按不同的标准主要有以3（三）发行债券

公司债券按不同的标准主要有以下几类：

１、按债券上是否记有债权人的姓名或名称分为记名债券和无记名债券

2、按有无特定的财产担保分为抵押债券与信用债券

3、按利率的不同分为固定利率债券与浮动利率债券

４、按是否参与公司应与分配分为参与公司债券与非参与公司债券

5、按偿还方式分为一次到期债券与分次到期债券

6、按能否上市分为上市债券和非上市债券

7、按能否提前收兑可分为提前收兑债券和不可提前收兑债券

8、按其他特征分为收益公司债券、可转换公司债券与附认股权债券

（三）发行债券公司债券按不同的标准主要有以下几类：１、按4（四）租赁

目前，在我国，任何类型的固定资产都可以租赁。按不同的标准，租赁主要有以下几类：

1、按租赁的性质分为经营租赁和融资租赁

2、按租赁资产的资金来源和付款对象分为直接租赁、转租和返回租赁（售后租回）三种形式3、根据租赁公司对其购置资产投入资金的多少分为完全服务租赁、净租赁、平衡租赁和杠杆租赁四种形式

（四）租赁目前，在我国，任何类型的固定资产都可以租赁。按不5（五）商业信用主要形式包括：（六）银行借款根据不同标准，有以下几种分类：

2、按借款有无担保分为信用贷款和担保贷款

3、按贷款机构的性质分为政策性银行和商业银行贷款

4、按借款的用途分为流动资金借款、固定资产投资借款、更新改造借款、科技开发和新产品试制借款等

1、按借款期限的不同分为短期银行借款和长期银行借款

应付（预收）帐款、应付票据等返回目录（五）商业信用主要形式包括：（六）银行借款根据不同标准，有以6第二节资金成本一、资金成本的概念与作用

（一）资金成本的概念资金成本:指企业筹集和使用资金必须支付各种费用，从长期筹资角度讲，有时也称为资本成本。资金成本包括:筹资费用和用资费用两部分。资金成本的表示方法:绝对数和相对数在财务管理当中一般采用相对数表示，其计算公式为：资金成本(率)＝每年的用资费用／(筹资数额—筹资费用)第二节资金成本一、资金成本的概念与作用（一）资金成本71、资金成本在企业筹资决策中的作用

资金成本对企业筹资决策的影响主要有以下几个方面：（1）资金成本是影响企业筹资金额的重要因素（2）资金成本是企业选择资金来源的基本依据（3）资金成本是确定最优资金结构的主要参数2、资金成本在投资决策中的作用（1）在计算投资评价指标净现值指标时，常以资金成本作折现率（2）在利用内部收益率指标进行项目可行性评价时，一般以资金成本作为基准收益率（二）资金成本的作用1、资金成本在企业筹资决策中的作用资金成本对企业筹资决策的8二、资金成本的计算方法资金成本有多种形式在比较筹资方式时，使用个别资金成本率在企业全部资本结构决策时，使用综合资本成本在追加筹资决策时，使用边际资金成本二、资金成本的计算方法资金成本有多种形式在比较筹资方式时，使9（一）个别资金成本率的计算个别资金成本率:指各种筹资方式的成本个别资金成本率包括长期借款成本率公司债券成本率优先股成本率普通股成本率留存收益成本率负债资金成本率权益资金成本率个别资金成本率计算的通用模式：

资金资金成本=年实际负担的用资费用/实际筹资净额=年实际负担的用资费率/（1-筹措费率）（一）个别资金成本率的计算个别资金成本率:指各种筹资方式101、长期借款的资金成本率一次还本、分期付息的借款成本率（KL）可用下列公式计算：

KL=It(1-T)/[L(1-FL)]上述计算长期借款资金成本的方法比较简单，并且没有考虑货币的时间价值。式中：It—长期借款年利息T—所得税率L—长期借款筹资额FL—长期借款筹资费率1、长期借款的资金成本率一次还本、分期付息的借款成本率（KL112、债券资金成本率债券资金成本率（Kb）的计算公式为：

Kb=Ib(1-T)/[B(1-Fb)]

式中：Ib─债券年利息B─债券筹资额，按发行价格确定Fb─债券筹资费用率上述计算债券成本的方法，同样没有考虑货币时间价值。2、债券资金成本率债券资金成本率（Kb）的计算公式为：Kb123、优先股的资金成本率

优先股成本率（KP）可按下列公式计算：

KP=DP/[PP(1-FP)]式中：DP─优先股年股利

PP─优先股筹资额，按优先股的发行价格确定

FP─优先股筹资费用率

3、优先股的资金成本率优先股成本率（KP）可按下列公式计算134、普通股的资金成本率如果每年以固定比率g增长,普通股成本的计算公式经推导可简化为：

KC=DC/[PC(1-FC)]+g式中：DC─第一年股利PC─普通股筹资额FC─普通股筹资费用率4、普通股的资金成本率如果每年以固定比率g增长,普通股成本145、留存收益的资金成本率留存收益的资本成本率与普通股资本成本率计算方法一致，只不过不考虑筹措费用。计算留存收益成本的方法很多，主要有以下三种:KS─留存收益成本Kb─债务成本RPC─股东比债权人承担更大风险所要求的风险溢价

KS=Kb+RPC风险溢价法

KS─留存收益成本率RF─无风险报酬率β─股票的贝他系数Rm─平均风险股票必要报酬率

KS=RF+β(Rm-RF)资本资产定价模型法

KS─留存收益成本DC─预期年股利额PC─普通股市价

G─普通股利年增长率

KS=DC/PC+g

股利增长模型法

备注计算公式方法5、留存收益的资金成本率留存收益的资本成本率与普通股资本成本15(二)加权平均资金成本的计算加权平均资金成本率:指分别以各种资金成本为基础，以各种资金占全部资金的比重为权数计算出来的综合资金成本率。计算公式为：KW=KjWj式中：Kj─第j种个别资金成本率Wj─第j种个别资金占全部资金的比重，即权数(二)加权平均资金成本的计算加权平均资金成本率:指分别16（三）边际资金成本率的计算资金的边际成本率:指资金每增加一个单位而增加的成本资金的边际成本率需要采用加权平均法计算，其权数应为市场价值权数，不应使用账面价值权数。计算确定资金边际成本率可按如下步骤进行：确定最优资金结构确定各种方式的资金成本计算筹资总额分界点

筹资总额分界点的计算公式：筹资总额分界点=个别资金分界点／个别资本的目标资本结构=可用某一特定成本率筹集到的某种资金额／该种资金在资金结构中所占的比重（三）边际资金成本率的计算资金的边际成本率:指资金每增加一17（4）计算边际资金成本率【例8.1】某公司拥有长期资金400万元，其中长期借款资金100万元，普通股300万元，这一资本结构是公司的理想资本结构。公司需筹集新资金200万元，且保持现有资本结构。计算筹集资金后企业的边际资金成本率。【解】按上述步骤：（1）确定最优资本结构。已知该公司经过分析后所确定的增加筹资后的目标资本结构仍保持目前的资本结构。即：长期借款占资金总额比重=100/400=25%权益资金占资金总额比重=300/400=75%（4）计算边际资金成本率【例8.1】某公司拥有长期资金4018（2）确定各种方式的资本率表8.1筹资范围及资本成本预测假定该公司经过分析后确定，随着该公司规模的扩大，各种资本的成本变动如表8.1。12%75万以上10%0-7575%普通股

8%40万以上4%0-4025%长期负债

资金成本新筹资的数量范围（万元）目标资本结构筹资方式（2）确定各种方式的资本率表8.1筹资范围及资19（3）计算筹资总额分界点经计算，作筹资总额分界点计算表8.2。表8.2筹资总额分界点大于10075万以上12%0-10075÷75%=1000-7510%普通股75%

大于16040万以上8%0-16040÷25%=1600-404%长期负债25%

筹资总额的范围（万元）

筹资总额分界点

特定筹资方式的筹资范围

资金成本

筹资方式及目标资本结构

（3）计算筹资总额分界点经计算，作筹资总额分界点计算表8.20（4）计算边际资金成本根据上一步计算出的筹资总额分界点，可以列出新的筹资总额范围，依此计算综合资金成本，就是随着筹资额增加而增加的边际资金成本。见表8.3。根据表8.3所计算出的边际资金成本，企业即可作出最佳筹资规划。表8.3边际资金成本计算表返回目录（4）计算边际资金成本根据上一步计算出的筹资总额分界点，可以21第三节资产的分类和管理一、资产及其分类（一）资产的定义资产:是经济主体拥有或者控制的，能以货币计量的，能够给经济主体带来经济效益的经济资源。（二）资产的特征1、资产必须是经济主体拥有或者控制的2、资产必须能以货币计量3、资产必须是能够给经济主体带来经济利益的资源第三节资产的分类和管理一、资产及其分类（一）资产的定义22（三）资产的分类按不同的分类方法，资产有不同的类型。1、按资产流动性质来区分，资产分为流动资产及固定资产。2、按资产存在形态分类，可以分为有形资产和无形资产。3、按资产是否具有综合获利能力分类，可以分为单项资产和整体资产。4、按资产能否独立存在分类，可以分为可确指的资产和不可确指的资产。（三）资产的分类按不同的分类方法，资产有不同的类型。1、按23二、流动资产的管理流动资产:指企业可以在一年内或者超过一年的一个营业周期内变现或者耗用的资产。流动资产包括现金各种存款各种存货各种应收各种预付款项各种短期投资（一）流动资产的特点第一，周转速度快第二，变现能力强第三，形态多样化二、流动资产的管理流动资产:指企业可以在一年内或者超过一24（二）货币资金的管理货币资金:企业流动资产的重要组成部分，是企业资产中流动性较强的一种资产。货币资金按照存放地点和用途的不同可分现金银行贷款其他货币资金（三）存货的管理作为存货必须具备的两个条件：二是存货的成本能够可靠地计量存货功能

存货控制方法一是该存货包含的经济利益很可能流入企业（二）货币资金的管理货币资金:企业流动资产的重要组成部分25（四）应收和预付款项的管理

应收和预付款项:指企业在日常生产经营过程中发生的各种债权应收和预付款项包括与经营活动和结算有关的应收账款、应收票据、预付工程款、预付备料款和其他应收款等（五）待摊费用的管理

待摊费用:指摊销期在一年以内的费用支出待摊费用的管理包括：低值易耗品待摊、出租出借包装物待摊、预付保险费待摊、预订书报杂志待摊、固定资产大修理待摊、应分摊的中间产品税金、一次性支付（或购入）较大数额的印花税，以及其他需要在一年内待摊的项目。（四）应收和预付款项的管理应收和预付款项:指企业在日26三、固定资产的管理固定资产:指使用年限在一年以上，单位价值在规定标准以上，并且在使用过程中保持原有实物形态不变的资产。固定资产包括:房屋及建筑物、机器设备、运输设备、工具器具等（一）固定资产分类

三、固定资产的管理固定资产:指使用年限在一年以上，单位价27（二）固定资产折旧固定资产折旧:指固定资产在使用中由于磨损而转移到产品中去的那部分价值。1、固定资产折旧计算的因素主要因素记提折旧的基数固定资产净残值固定资产折旧年限折旧方法

（二）固定资产折旧固定资产折旧:指固定资产在使用中由于磨282、固定资产折旧的范围（1）计提折旧范围的规定

记提折旧的固定资产房屋和建筑物在用的机器设备、仪器仪表、运输工具季节性停用、大修理停用的固定资产融资租入和以经营租赁方式租出的固定资产

（2）计提折旧时间界限的确定

为了简化折旧的日常计算工作，记提折旧的时间界限是

当月增加的固定资产

当月不提折旧

当月减少的固定资产

当月照提折旧

2、固定资产折旧的范围（1）计提折旧范围的规定记提折旧的固293、固定资产折旧的计算方法（1）平均年限法

固定资产折旧率=固定资产年折旧率/12

固定资产月折旧率=固定资产原值×固定资产月折旧率

3、固定资产折旧的计算方法（1）平均年限法固定资产折旧率=30（2）工作量法

某项固定资产月折旧额=该项固定资产当月工作×单位工作量折旧额

常用的工作量法有以下二种方法：

1）行驶里程法

某项固定资产月折旧额=该项固定资产当月行驶里程×单位里程折旧额2）工作台班法

某项固定资产月折旧额=该项固定资产当月工作台班×每工作台班折旧额

（2）工作量法某项固定资产月折旧额=该项固定资产当月工作×31（3）双倍余额递减法

固定资产年折旧率=2÷固定资产预计使用年限×100%固定资产月折旧率=固定资产年折旧率÷12固定资产月折旧额=固定资产账面价值×月折旧率

（4）年数总和法

（3）双倍余额递减法固定资产年折旧率=2÷固定资产预计使用32（三）固定资产的修理固定资产大修理

固定资产经常性修理

（三）固定资产的修理固定资产大修理固定资产经常性修理33四、无形资产的管理无形资产:在较长时期能为企业提供某种特权或额外收益的非实物性资产无形资产包括

专利权商标权著作权非专利技术土地使用权商誉四、无形资产的管理无形资产:在较长时期能为企业提供某种特34（一）无形资产的分类

金融型无形资产制造型无形资产促销/销售型无形资产从广义的角度分知识产权(包括专利权、商标权和版权等)结合型无形资产(如商誉)关系型无形资产(如顾客关系、客户名单等)权利型无形资产(如租赁权)从评估角度按其内容分无专门法律保护的无形资产有专门法律保护的无形资产按有无专门法律保护分类可确指无形资产不可确指无形资产按能否独立存在分外购的无形资产企业自创(或自身拥有)的无形资产按企业取得无形资产的方式分类型分类方法（一）无形资产的分类金融型无形资产制造型无形资产促销/35（二）无形资产的特点

（1）非实体性

（2）垄断性

（三）无形资产计价（1）投入的无形资产。按评估确认的价值计价入账。

（2）购入的无形资产。按实际支付的价款计价入账。

（3）自行开发并按法律程序申请取得的无形资产。按开发过程中发生的实际 成本计价入账。

（4）商誉。通过法定评估机构评估确认。

（四）无形资产的核算

（二）无形资产的特点（1）非实体性（2）垄断性（三）无36五、递延资产的管理

递延资产:指不能全部计入当年损益，应当在以后年度分期摊销的各项费用。主要内容:开办费、租入固定资产改良支出、大修理支出等摊销期在 一年以上的费用。返回目录五、递延资产的管理递延资产:指不能全部计入当年损益，37第四节资产评估资产评估：指在市场经济条件下，由专业机构和人员，依据国家有关规定，根据特定的目的，遵循适用原则，依照法定程序，选择适当的价值类型，运用科学方法，对资产价值进行评定和估算的行为。（一）现实性

（二）市场性（三）预测性（四）公正性（五）咨询性一、资产评估的特点第四节资产评估资产评估：指在市场经济条件下，由专业机构38二、资产评估的价值类型资产评估的价值类型，可归纳为四种，即重置成本、现行市价、收益现值和清算价格。三、资产评估的假设在资产评估中，由于资产未来效用有别而形成了“三种假设”：1、继续使用假设2、公开市场假设3、清算（清偿）假设

二、资产评估的价值类型资产评估的价值类型，可归纳为四种，即重39四、资产评估的原则（一）资产评估的工作原则1、独立性原则

2、客观性原则

3、科学性原则

4、专业性原则

（二）资产评估的经济原则1、贡献原则

2、替代原则

3、预期原则

四、资产评估的原则（一）资产评估的工作原则1、独立性原则240五、资产评估的基本方法（一）市场法市场法也称市场价格比较法，是一种最简单、有效的方法。应用市场法进行资产评估，必须具备以下前提条件:

1、需要有一个充分发育活跃的资产市场

2、参照物及其与被评估资产可比较的指标、技术参数等资料是可搜集到的

运用市场法评估资产时，一般按下列步骤进行:

1、明确评估对象

2、进行公开市场调查，收集市场基本信息资料3、分析整理资料判断选择参照物4、把被评估资产与参照物比较

5、分析调整差异，做出结论

五、资产评估的基本方法（一）市场法市场法也称市场价格比较法41（二）成本法成本法评估资产的步骤

1、确定被评估资产，并估算重置成本

2、确定被评估资产的使用年限

3、估算被评估资产的损耗或贬值

4、计算确定被评估资产的价值

（二）成本法成本法评估资产的步骤1、确定被评估资产，并估算421、估算重置成本（1）功能价值法功能价值估算重置成本的计算公式为：1、估算重置成本（1）功能价值法功能价值估算重置成本的计算公432、统计分析法这种方法运用的步骤是:1、在核实资产数量的基础上，把全部资产按照适当标准划分为若干类别

2、在各类资产中抽样选择适量具有代表性资产，应用功能价值法、物价指数法、重置核算法或规模经济效益指数法等方法估算其重置成本

3、依据分类抽样估算资产的重置成本额与账面历史成本，计算出分类资产的调整系数，K=R’/R式中:K——资产重置成本与历史成本的调整系数

R’——某类抽样资产的重置成本

R——某类抽样资产的历史成本

其计算公式为:2、统计分析法这种方法运用的步骤是:1、在核实资产数量的基础444、根据调整系数K估算被评估资产的重置成本

2、估算经济性贬值经济性贬值是由于外部环境变化造成的贬值，当资产使用基本正常时，不计算经济性贬值。4、根据调整系数K估算被评估资产的重置成本2、估算经济性贬45六、机器设备价值的评估

一、机器设备评估的基本程序，机器设备评估大致经历以下6个阶段：1、评估准备阶段

2、现场工作阶段

3、确定设备评估经济技术参数阶段

4、评定估算阶段

5、撰写评估报告及评估说明阶段

6、评估报告的审核和报出阶段

六、机器设备价值的评估一、机器设备评估的基本程序，机器设备46二、机器设备评估的方法和适用范围1.成本法成本法适用于持续使用假设前提下的机器设备评估，不宜评估非续用状态下的机器设备

1、重置成本的估测方法1）进口设备重置成本的估测重置成本＝（FOB价格+途中保险费+国外运杂费）×现行外汇汇率+进口关税+增值税+消费税+银行及其他手续费+国内运杂费+安装调试费重置成本＝CIF价格×现行外汇汇率+进口关税+增值税+消费税+银行及其他手续费+国内运杂费+安装调试费

二、机器设备评估的方法和适用范围1.成本法成本法适用于持续使472）国内设备重置成本的估测标准设备的重置成本应参考专业生产厂家的标准设备价格

非标准设备可按成本计算估价法、系列设备插入价格法、分部组合价格法、定额估价法等估测重置成本

2、机器设备有形损耗率及成新率成新率＝1－有形损耗率有形损耗率＝1－成新率或2）国内设备重置成本的估测标准设备的重置成本应参考专业生产厂481）运用使用年限法估测设备的成新率或2）运用观测分析法估测设备的成新率3）运用修复费用法估测设备的成新率

1）运用使用年限法估测设备的成新率或2）运用观测分析法估测设493、机器设备的功能性贬值及其测算4、机器设备的经济性贬值及其测算2．市场法

采用市场法评估设备的基本步骤和要点是:

（1）明确鉴定被评估对象

（2）选择参照物

（3）选择适当的方法估测比准价值

（4）确定评估结果

3、机器设备的功能性贬值及其测算4、机器设备的经济性贬值及其50七、建筑物价值的评估

一、评估标的物的界定这里的房屋建筑物包含两个层面的含义，其一是房地合一状态下的房屋建筑物；其二是不包含土地的纯粹地上建筑物部分。

二、房地产的特征（1）位置固定性

（2）使用的长期性

（3）影响因素多样性

（4）投资大额性

（5）保值增值趋势

七、建筑物价值的评估一、评估标的物的界定这里的房屋建筑物包51三、房地产价值及其决定因素1、房地产价格的种类按照房地产三种形态为标准划分，有以下三种价格形态:2、影响房地产价格的因素分为自然因素、社会因素、行政因素、经济因素和四个方面。此外还可以将影响因素划分为一般因素、区域因素和个别因素土地价格建筑物价格房地价格

三、房地产价值及其决定因素1、房地产价格的种类按照房地产三种523、需明确的概念房地产价格和房地产价值

4、房地产估价的原则（1）合法原则（2）最佳使用原则3、需明确的概念房地产价格和房地产价值4、房地产估价的原则53四、建筑物价值的评估1、建筑物的分类（1）按经济用途分类

（2）按结构材料分类

2.建筑物在估价时需考虑的基本因素

坐落位置

用途

建筑结构

建筑高度

附属设施

装修质量和水平

建成时间

外观

平面格局

产权

其他

四、建筑物价值的评估1、建筑物的分类（1）按经济用途分类（543、建筑物评估的特点（1）房地合一评估与房地分估

（2）建筑物产权受土地使用权年限的制约

（3）单独评估地上建筑物可以采用重置成本法

（4）建筑物评估应在适法的前提下进行

3、建筑物评估的特点（1）房地合一评估与房地分估（2）建筑554、建筑物评估中的成本法1、建筑物的价格构成建筑物价格构成项目及主要内容如下：4、建筑物评估中的成本法1、建筑物的价格构成建筑物价格构成项562、建筑物重置成本的测算1）重编预算法，此法的数学表达式如下:

2）预决算调整法此法是以待估建筑物决算中的工程量为基础，按现行工程预算价格、费率将其调整为按现价计算的建筑工程造价，再加上间接成本，估算出建筑物重置成本。

2、建筑物重置成本的测算1）重编预算法，此法的数学表达式如下573）价格指数调整法，用数学式表达为:

（3）建筑物有形损耗率及成新率的测算1）使用年限法3）价格指数调整法，用数学式表达为:（3）建筑物有形损耗率582）打分法式中:

G——结构部分的评分修正系数

S——装修部分的评分修正系数

B——设备部分的评分修正系数

4、建筑物功能性贬值的测算

建筑物功能性贬值是指由于建筑物用途、使用强度、设计、结构、装修、设备配备等不合理造成的建筑物功能不足或浪费形成的价值损失

2）打分法式中:G——结构部分的评分修正系数S——装修部595、建筑物经济性贬值的测算

建筑物经济性贬值是指由于外界条件的变化而影响了建筑物效用的发挥，导致其价值贬损。可参照下列公式进行:

或式中:Ri——第i年的建筑物年收益净损失额

R——折现率

N——预计建筑物收益损失持续的时间，通常以年为单位

5、建筑物经济性贬值的测算建筑物经济性贬值是指由于外界条件605、建筑物价值评估的其他方法

（1）建筑物残余估价法（2）建筑物评估的市场比较法（五）在建工程价值的评估1、在建工程评估前应注意的问题

（1）在建工程前景

（2）在建工程的工期

（3）在建工程贷款的利率水平

（4）计算贷款利息的投资额应按统一口径核算

5、建筑物价值评估的其他方法（1）建筑物残余估价法（2）建612、在建工程评估的方法（1）工程进度法

该方法的数学表达式为：

（2）变动因素调整法

其数学表达式为:

（3）重编预算工程进度法

返回目录2、在建工程评估的方法（1）工程进度法该方法的数学表达式为62第五节财务报表财务报表：定期总括企业财务状况、经营成果和现金流量的总结性书面文件，是企业财务报告的核心，是提供财务信息最主要的手段，包括基本财务报表和作为财务报表组成部分的相关附表，基本财务报表有资产负债表、利润表和现金流量表。一、资产负债表资产负债表：指企业对外提供的主要财务报表之一。它是根据资产、负债和所有者权益之间的相互关系，即“资产=负债+所有者权益”的恒等关系，按照一定的分类标准和一定的次序，把企业特定日期的资产、负债、所有者权益三项会计要素所属项目予以适当排列，并对日常会计工作中形成的会计数据进行加工、整理后编制而成的，其主要目的是为了反映企业在某一特定日期的财务状况。第五节财务报表财务报表：定期总括企业财务状况、经营成果和63（一）资产负债表的作用1、有助于了解企业所掌握的经济资源及其分布情况

2、有助于分析、评价、预测企业的短期偿债能力

3、有助于分析、评价、预测企业的长期偿债能力和资本结构

4、有助于分析、评价、预测企业的财务弹性

5、有助于分析、评价、预测企业的经营业绩

（一）资产负债表的作用1、有助于了解企业所掌握的经济资源及其64（二）资产负债表的格式

通常，一张完整的资产负债表是由表头、表身和附注三部分构成的。

我国企业的资产负债表的具体格式如8.4表：资产负债表（二）资产负债表的格式通常，一张完整的资产负债表是由表头、65工程财务之资金管理实务课件66工程财务之资金管理实务课件67（三）资产负债表的编制

在编制资产负债表时，一般应满足如下基本要求：

1、企业应按期编制资产负债表。

2、资产负债表中应列明企业的名称、资产负债日、货币单位和报表编号。3、资产负债表各项目的金额均以“元”为单位，元以下填至分。

4、企业应当编制至少两年期期末的比较资产负债表。

（三）资产负债表的编制在编制资产负债表时，一般应满足如下基68二、利润表及利润分配表利润表：又称收益表、损益表，是反映企业一定期间经营成果的财务报表。也即企业在一定期间的经营成果表现为企业在该期间所取得的利润（或亏损），它是企业经济效益的综合体现。（一）利润表的项目1、收入项目

2、费用项目

（二）利润表的格式利润表通常可分为单步式利润表和多步式利润表两种格式。二、利润表及利润分配表利润表：又称收益表、损益表，是反映企业69世界上多数国家包括我国都采用多步式利润表的格式。其计算过程通常可分解为主营业务利润、营业利润、利润总额及净利润四个步骤。

公司利润表编制单位：年度单位：元世界上多数国家包括我国都采用多步式利润表的格式。其计算过程通70（三）利润表的编制利润表反映的:企业在一定期间内利润(亏损)的实际情况，是一张动态的财务报表，其动态信息表现为账户的发生额，因此，利润表的编制，应以账户的发生额为依据。（四）利润分配表可供分配的利润应按规定的利润分配顺序进行分配一部分用来提取盈余公积，包括法定盈余公积金、公益金、任意盈余公积一部分则以股利等形式分配给所有者。（三）利润表的编制利润表反映的:企业在一定期间内利润(亏71三、现金流量表（一）现金及现金等价物现金流量表是反映企业在一定会计期间现金流转情况的会计报表。现金流量表所反映的“现金”，不是通常意义的现金，它是一个广义的概念，通常包括现金和现金等价物。

（二）现金流量表的基本内容现金流量表的基本内容可分为三大部分：经营活动的现金流量、投资活动的现金流量和筹资活动的现金流量。

三、现金流量表（一）现金及现金等价物现金流量表是反映企业在一72（三）现金流量表的编制方法编制现金流量表时，经营活动现金流量的列报方法有两种，一是直接法，二是间接法。这两种方法通常被称为现金流量表的编制方法。现金流量表编制单位:年度单位：元（三）现金流量表的编制方法编制现金流量表时，经营活动现金流量73工程财务之资金管理实务课件74工程财务之资金管理实务课件75（四）现金流量表编制的几个特殊问题1、外币现金流量

2、购买和处置子公司及其他营业单位

（五）现金流量表实例编制单位——年——月单位：元返回目录（四）现金流量表编制的几个特殊问题1、外币现金流量2、购买76工程财务之资金管理实务课件77工程财务之资金管理实务课件78第一节资金筹措

企业筹资:指通过不同的筹资渠道，采用各种方式获取企业生产经营活动所需的资金。一、筹资渠道筹资渠道:指企业获取现金的来源方向与渠道，分为权益资金和借入资金。我国企业筹资渠道

国家财政资金

银行信贷资金

非银行金融机构资金

其他企业贷款

居民个人资金企业自留资金

第一节资金筹措企业筹资:指通过不同的筹资渠道，79二、筹资方式筹资方式:是指企业获取资金的具体方式。我国企业目前筹资方式主要有以下几种：吸收直接投资、发行股票、发行债券、租赁、商业信用、银行借款。（一）吸收直接投资

吸收直接投资按资金来源可分为以下三类：

1.吸收国家投资

2.吸收法人投资

3.吸收个人投资

二、筹资方式筹资方式:是指企业获取资金的具体方式。80（二）发行股票

股份有限公司发行的股票按不同的标准主要有以下几类：

1、按股东权利和义务分为普通股和优先股2、按票面有无记名分为记名股票和无记名股票3、按票面是否表明金额可分为有面值股票和无面值股票

4、按投资主体的不同，可分为国家股、法人股、个人股和外资股

5、按发行对象和上市地区，股票还可分为A种股票、B种股票、H种股票、N种股票

（二）发行股票股份有限公司发行的股票按不同的标准主要有以81（三）发行债券

公司债券按不同的标准主要有以下几类：

１、按债券上是否记有债权人的姓名或名称分为记名债券和无记名债券

2、按有无特定的财产担保分为抵押债券与信用债券

3、按利率的不同分为固定利率债券与浮动利率债券

４、按是否参与公司应与分配分为参与公司债券与非参与公司债券

5、按偿还方式分为一次到期债券与分次到期债券

6、按能否上市分为上市债券和非上市债券

7、按能否提前收兑可分为提前收兑债券和不可提前收兑债券

8、按其他特征分为收益公司债券、可转换公司债券与附认股权债券

（三）发行债券公司债券按不同的标准主要有以下几类：１、按82（四）租赁

目前，在我国，任何类型的固定资产都可以租赁。按不同的标准，租赁主要有以下几类：

1、按租赁的性质分为经营租赁和融资租赁

2、按租赁资产的资金来源和付款对象分为直接租赁、转租和返回租赁（售后租回）三种形式3、根据租赁公司对其购置资产投入资金的多少分为完全服务租赁、净租赁、平衡租赁和杠杆租赁四种形式

（四）租赁目前，在我国，任何类型的固定资产都可以租赁。按不83（五）商业信用主要形式包括：（六）银行借款根据不同标准，有以下几种分类：

2、按借款有无担保分为信用贷款和担保贷款

3、按贷款机构的性质分为政策性银行和商业银行贷款

4、按借款的用途分为流动资金借款、固定资产投资借款、更新改造借款、科技开发和新产品试制借款等

1、按借款期限的不同分为短期银行借款和长期银行借款

应付（预收）帐款、应付票据等返回目录（五）商业信用主要形式包括：（六）银行借款根据不同标准，有以84第二节资金成本一、资金成本的概念与作用

（一）资金成本的概念资金成本:指企业筹集和使用资金必须支付各种费用，从长期筹资角度讲，有时也称为资本成本。资金成本包括:筹资费用和用资费用两部分。资金成本的表示方法:绝对数和相对数在财务管理当中一般采用相对数表示，其计算公式为：资金成本(率)＝每年的用资费用／(筹资数额—筹资费用)第二节资金成本一、资金成本的概念与作用（一）资金成本851、资金成本在企业筹资决策中的作用

资金成本对企业筹资决策的影响主要有以下几个方面：（1）资金成本是影响企业筹资金额的重要因素（2）资金成本是企业选择资金来源的基本依据（3）资金成本是确定最优资金结构的主要参数2、资金成本在投资决策中的作用（1）在计算投资评价指标净现值指标时，常以资金成本作折现率（2）在利用内部收益率指标进行项目可行性评价时，一般以资金成本作为基准收益率（二）资金成本的作用1、资金成本在企业筹资决策中的作用资金成本对企业筹资决策的86二、资金成本的计算方法资金成本有多种形式在比较筹资方式时，使用个别资金成本率在企业全部资本结构决策时，使用综合资本成本在追加筹资决策时，使用边际资金成本二、资金成本的计算方法资金成本有多种形式在比较筹资方式时，使87（一）个别资金成本率的计算个别资金成本率:指各种筹资方式的成本个别资金成本率包括长期借款成本率公司债券成本率优先股成本率普通股成本率留存收益成本率负债资金成本率权益资金成本率个别资金成本率计算的通用模式：

资金资金成本=年实际负担的用资费用/实际筹资净额=年实际负担的用资费率/（1-筹措费率）（一）个别资金成本率的计算个别资金成本率:指各种筹资方式881、长期借款的资金成本率一次还本、分期付息的借款成本率（KL）可用下列公式计算：

KL=It(1-T)/[L(1-FL)]上述计算长期借款资金成本的方法比较简单，并且没有考虑货币的时间价值。式中：It—长期借款年利息T—所得税率L—长期借款筹资额FL—长期借款筹资费率1、长期借款的资金成本率一次还本、分期付息的借款成本率（KL892、债券资金成本率债券资金成本率（Kb）的计算公式为：

Kb=Ib(1-T)/[B(1-Fb)]

式中：Ib─债券年利息B─债券筹资额，按发行价格确定Fb─债券筹资费用率上述计算债券成本的方法，同样没有考虑货币时间价值。2、债券资金成本率债券资金成本率（Kb）的计算公式为：Kb903、优先股的资金成本率

优先股成本率（KP）可按下列公式计算：

KP=DP/[PP(1-FP)]式中：DP─优先股年股利

PP─优先股筹资额，按优先股的发行价格确定

FP─优先股筹资费用率

3、优先股的资金成本率优先股成本率（KP）可按下列公式计算914、普通股的资金成本率如果每年以固定比率g增长,普通股成本的计算公式经推导可简化为：

KC=DC/[PC(1-FC)]+g式中：DC─第一年股利PC─普通股筹资额FC─普通股筹资费用率4、普通股的资金成本率如果每年以固定比率g增长,普通股成本925、留存收益的资金成本率留存收益的资本成本率与普通股资本成本率计算方法一致，只不过不考虑筹措费用。计算留存收益成本的方法很多，主要有以下三种:KS─留存收益成本Kb─债务成本RPC─股东比债权人承担更大风险所要求的风险溢价

KS=Kb+RPC风险溢价法

KS─留存收益成本率RF─无风险报酬率β─股票的贝他系数Rm─平均风险股票必要报酬率

KS=RF+β(Rm-RF)资本资产定价模型法

KS─留存收益成本DC─预期年股利额PC─普通股市价

G─普通股利年增长率

KS=DC/PC+g

股利增长模型法

备注计算公式方法5、留存收益的资金成本率留存收益的资本成本率与普通股资本成本93(二)加权平均资金成本的计算加权平均资金成本率:指分别以各种资金成本为基础，以各种资金占全部资金的比重为权数计算出来的综合资金成本率。计算公式为：KW=KjWj式中：Kj─第j种个别资金成本率Wj─第j种个别资金占全部资金的比重，即权数(二)加权平均资金成本的计算加权平均资金成本率:指分别94（三）边际资金成本率的计算资金的边际成本率:指资金每增加一个单位而增加的成本资金的边际成本率需要采用加权平均法计算，其权数应为市场价值权数，不应使用账面价值权数。计算确定资金边际成本率可按如下步骤进行：确定最优资金结构确定各种方式的资金成本计算筹资总额分界点

筹资总额分界点的计算公式：筹资总额分界点=个别资金分界点／个别资本的目标资本结构=可用某一特定成本率筹集到的某种资金额／该种资金在资金结构中所占的比重（三）边际资金成本率的计算资金的边际成本率:指资金每增加一95（4）计算边际资金成本率【例8.1】某公司拥有长期资金400万元，其中长期借款资金100万元，普通股300万元，这一资本结构是公司的理想资本结构。公司需筹集新资金200万元，且保持现有资本结构。计算筹集资金后企业的边际资金成本率。【解】按上述步骤：（1）确定最优资本结构。已知该公司经过分析后所确定的增加筹资后的目标资本结构仍保持目前的资本结构。即：长期借款占资金总额比重=100/400=25%权益资金占资金总额比重=300/400=75%（4）计算边际资金成本率【例8.1】某公司拥有长期资金4096（2）确定各种方式的资本率表8.1筹资范围及资本成本预测假定该公司经过分析后确定，随着该公司规模的扩大，各种资本的成本变动如表8.1。12%75万以上10%0-7575%普通股

8%40万以上4%0-4025%长期负债

资金成本新筹资的数量范围（万元）目标资本结构筹资方式（2）确定各种方式的资本率表8.1筹资范围及资97（3）计算筹资总额分界点经计算，作筹资总额分界点计算表8.2。表8.2筹资总额分界点大于10075万以上12%0-10075÷75%=1000-7510%普通股75%

大于16040万以上8%0-16040÷25%=1600-404%长期负债25%

筹资总额的范围（万元）

筹资总额分界点

特定筹资方式的筹资范围

资金成本

筹资方式及目标资本结构

（3）计算筹资总额分界点经计算，作筹资总额分界点计算表8.98（4）计算边际资金成本根据上一步计算出的筹资总额分界点，可以列出新的筹资总额范围，依此计算综合资金成本，就是随着筹资额增加而增加的边际资金成本。见表8.3。根据表8.3所计算出的边际资金成本，企业即可作出最佳筹资规划。表8.3边际资金成本计算表返回目录（4）计算边际资金成本根据上一步计算出的筹资总额分界点，可以99第三节资产的分类和管理一、资产及其分类（一）资产的定义资产:是经济主体拥有或者控制的，能以货币计量的，能够给经济主体带来经济效益的经济资源。（二）资产的特征1、资产必须是经济主体拥有或者控制的2、资产必须能以货币计量3、资产必须是能够给经济主体带来经济利益的资源第三节资产的分类和管理一、资产及其分类（一）资产的定义100（三）资产的分类按不同的分类方法，资产有不同的类型。1、按资产流动性质来区分，资产分为流动资产及固定资产。2、按资产存在形态分类，可以分为有形资产和无形资产。3、按资产是否具有综合获利能力分类，可以分为单项资产和整体资产。4、按资产能否独立存在分类，可以分为可确指的资产和不可确指的资产。（三）资产的分类按不同的分类方法，资产有不同的类型。1、按101二、流动资产的管理流动资产:指企业可以在一年内或者超过一年的一个营业周期内变现或者耗用的资产。流动资产包括现金各种存款各种存货各种应收各种预付款项各种短期投资（一）流动资产的特点第一，周转速度快第二，变现能力强第三，形态多样化二、流动资产的管理流动资产:指企业可以在一年内或者超过一102（二）货币资金的管理货币资金:企业流动资产的重要组成部分，是企业资产中流动性较强的一种资产。货币资金按照存放地点和用途的不同可分现金银行贷款其他货币资金（三）存货的管理作为存货必须具备的两个条件：二是存货的成本能够可靠地计量存货功能

存货控制方法一是该存货包含的经济利益很可能流入企业（二）货币资金的管理货币资金:企业流动资产的重要组成部分103（四）应收和预付款项的管理

应收和预付款项:指企业在日常生产经营过程中发生的各种债权应收和预付款项包括与经营活动和结算有关的应收账款、应收票据、预付工程款、预付备料款和其他应收款等（五）待摊费用的管理

待摊费用:指摊销期在一年以内的费用支出待摊费用的管理包括：低值易耗品待摊、出租出借包装物待摊、预付保险费待摊、预订书报杂志待摊、固定资产大修理待摊、应分摊的中间产品税金、一次性支付（或购入）较大数额的印花税，以及其他需要在一年内待摊的项目。（四）应收和预付款项的管理应收和预付款项:指企业在日104三、固定资产的管理固定资产:指使用年限在一年以上，单位价值在规定标准以上，并且在使用过程中保持原有实物形态不变的资产。固定资产包括:房屋及建筑物、机器设备、运输设备、工具器具等（一）固定资产分类

三、固定资产的管理固定资产:指使用年限在一年以上，单位价105（二）固定资产折旧固定资产折旧:指固定资产在使用中由于磨损而转移到产品中去的那部分价值。1、固定资产折旧计算的因素主要因素记提折旧的基数固定资产净残值固定资产折旧年限折旧方法

（二）固定资产折旧固定资产折旧:指固定资产在使用中由于磨1062、固定资产折旧的范围（1）计提折旧范围的规定

记提折旧的固定资产房屋和建筑物在用的机器设备、仪器仪表、运输工具季节性停用、大修理停用的固定资产融资租入和以经营租赁方式租出的固定资产

（2）计提折旧时间界限的确定

为了简化折旧的日常计算工作，记提折旧的时间界限是

当月增加的固定资产

当月不提折旧

当月减少的固定资产

当月照提折旧

2、固定资产折旧的范围（1）计提折旧范围的规定记提折旧的固1073、固定资产折旧的计算方法（1）平均年限法

固定资产折旧率=固定资产年折旧率/12

固定资产月折旧率=固定资产原值×固定资产月折旧率

3、固定资产折旧的计算方法（1）平均年限法固定资产折旧率=108（2）工作量法

某项固定资产月折旧额=该项固定资产当月工作×单位工作量折旧额

常用的工作量法有以下二种方法：

1）行驶里程法

某项固定资产月折旧额=该项固定资产当月行驶里程×单位里程折旧额2）工作台班法

某项固定资产月折旧额=该项固定资产当月工作台班×每工作台班折旧额

（2）工作量法某项固定资产月折旧额=该项固定资产当月工作×109（3）双倍余额递减法

固定资产年折旧率=2÷固定资产预计使用年限×100%固定资产月折旧率=固定资产年折旧率÷12固定资产月折旧额=固定资产账面价值×月折旧率

（4）年数总和法

（3）双倍余额递减法固定资产年折旧率=2÷固定资产预计使用110（三）固定资产的修理固定资产大修理

固定资产经常性修理

（三）固定资产的修理固定资产大修理固定资产经常性修理111四、无形资产的管理无形资产:在较长时期能为企业提供某种特权或额外收益的非实物性资产无形资产包括

专利权商标权著作权非专利技术土地使用权商誉四、无形资产的管理无形资产:在较长时期能为企业提供某种特112（一）无形资产的分类

金融型无形资产制造型无形资产促销/销售型无形资产从广义的角度分知识产权(包括专利权、商标权和版权等)结合型无形资产(如商誉)关系型无形资产(如顾客关系、客户名单等)权利型无形资产(如租赁权)从评估角度按其内容分无专门法律保护的无形资产有专门法律保护的无形资产按有无专门法律保护分类可确指无形资产不可确指无形资产按能否独立存在分外购的无形资产企业自创(或自身拥有)的无形资产按企业取得无形资产的方式分类型分类方法（一）无形资产的分类金融型无形资产制造型无形资产促销/113（二）无形资产的特点

（1）非实体性

（2）垄断性

（三）无形资产计价（1）投入的无形资产。按评估确认的价值计价入账。

（2）购入的无形资产。按实际支付的价款计价入账。

（3）自行开发并按法律程序申请取得的无形资产。按开发过程中发生的实际 成本计价入账。

（4）商誉。通过法定评估机构评估确认。

（四）无形资产的核算

（二）无形资产的特点（1）非实体性（2）垄断性（三）无114五、递延资产的管理

递延资产:指不能全部计入当年损益，应当在以后年度分期摊销的各项费用。主要内容:开办费、租入固定资产改良支出、大修理支出等摊销期在 一年以上的费用。返回目录五、递延资产的管理递延资产:指不能全部计入当年损益，115第四节资产评估资产评估：指在市场经济条件下，由专业机构和人员，依据国家有关规定，根据特定的目的，遵循适用原则，依照法定程序，选择适当的价值类型，运用科学方法，对资产价值进行评定和估算的行为。（一）现实性

（二）市场性（三）预测性（四）公正性（五）咨询性一、资产评估的特点第四节资产评估资产评估：指在市场经济条件下，由专业机构116二、资产评估的价值类型资产评估的价值类型，可归纳为四种，即重置成本、现行市价、收益现值和清算价格。三、资产评估的假设在资产评估中，由于资产未来效用有别而形成了“三种假设”：1、继续使用假设2、公开市场假设3、清算（清偿）假设

二、资产评估的价值类型资产评估的价值类型，可归纳为四种，即重117四、资产评估的原则（一）资产评估的工作原则1、独立性原则

2、客观性原则

3、科学性原则

4、专业性原则

（二）资产评估的经济原则1、贡献原则

2、替代原则

3、预期原则

四、资产评估的原则（一）资产评估的工作原则1、独立性原则2118五、资产评估的基本方法（一）市场法市场法也称市场价格比较法，是一种最简单、有效的方法。应用市场法进行资产评估，必须具备以下前提条件:

1、需要有一个充分发育活跃的资产市场

2、参照物及其与被评估资产可比较的指标、技术参数等资料是可搜集到的

运用市场法评估资产时，一般按下列步骤进行:

1、明确评估对象

2、进行公开市场调查，收集市场基本信息资料3、分析整理资料判断选择参照物4、把被评估资产与参照物比较

5、分析调整差异，做出结论

五、资产评估的基本方法（一）市场法市场法也称市场价格比较法119（二）成本法成本法评估资产的步骤

1、确定被评估资产，并估算重置成本

2、确定被评估资产的使用年限

3、估算被评估资产的损耗或贬值

4、计算确定被评估资产的价值

（二）成本法成本法评估资产的步骤1、确定被评估资产，并估算1201、估算重置成本（1）功能价值法功能价值估算重置成本的计算公式为：1、估算重置成本（1）功能价值法功能价值估算重置成本的计算公1212、统计分析法这种方法运用的步骤是:1、在核实资产数量的基础上，把全部资产按照适当标准划分为若干类别

2、在各类资产中抽样选择适量具有代表性资产，应用功能价值法、物价指数法、重置核算法或规模经济效益指数法等方法估算其重置成本

3、依据分类抽样估算资产的重置成本额与账面历史成本，计算出分类资产的调整系数，K=R’/R式中:K——资产重置成本与历史成本的调整系数

R’——某类抽样资产的重置成本

R——某类抽样资产的历史成本

其计算公式为:2、统计分析法这种方法运用的步骤是:1、在核实资产数量的基础1224、根据调整系数K估算被评估资产的重置成本

2、估算经济性贬值经济性贬值是由于外部环境变化造成的贬值，当资产使用基本正常时，不计算经济性贬值。4、根据调整系数K估算被评估资产的重置成本2、估算经济性贬123六、机器设备价值的评估

一、机器设备评估的基本程序，机器设备评估大致经历以下6个阶段：1、评估准备阶段

2、现场工作阶段

3、确定设备评估经济技术参数阶段

4、评定估算阶段

5、撰写评估报告及评估说明阶段

6、评估报告的审核和报出阶段

六、机器设备价值的评估一、机器设备评估的基本程序，机器设备124二、机器设备评估的方法和适用范围1.成本法成本法适用于持续使用假设前提下的机器设备评估，不宜评估非续用状态下的机器设备

1、重置成本的估测方法1）进口设备重置成本的估测重置成本＝（FOB价格+途中保险费+国外运杂费）×现行外汇汇率+进口关税+增值税+消费税+银行及其他手续费+国内运杂费+安装调试费重置成本＝CIF价格×现行外汇汇率+进口关税+增值税+消费税+银行及其他手续费+国内运杂费+安装调试费

二、机器设备评估的方法和适用范围1.成本法成本法适用于持续使1252）国内设备重置成本的估测标准设备的重置成本应参考专业生产厂家的标准设备价格

非标准设备可按成本计算估价法、系列设备插入价格法、分部组合价格法、定额估价法等估测重置成本

2、机器设备有形损耗率及成新率成新率＝1－有形损耗率有形损耗率＝1－成新率或2）国内设备重置成本的估测标准设备的重置成本应参考专业生产厂1261）运用使用年限法估测设备的成新率或2）运用观测分析法估测设备的成新率3）运用修复费用法估测设备的成新率

1）运用使用年限法估测设备的成新率或2）运用观测分析法估测设1273、机器设备的功能性贬值及其测算4、机器设备的经济性贬值及其测算2．市场法

采用市场法评估设备的基本步骤和要点是:

（1）明确鉴定被评估对象

（2）选择参照物

（3）选择适当的方法估测比准价值

（4）确定评估结果

3、机器设备的功能性贬值及其测算4、机器设备的经济性贬值及其128七、建筑物价值的评估

一、评估标的物的界定这里的房屋建筑物包含两个层面的含义，其一是房地合一状态下的房屋建筑物；其二是不包含土地的纯粹地上建筑物部分。

二、房地产的特征（1）位置固定性

（2）使用的长期性

（3）影响因素多样性

（4）投资大额性

（5）保值增值趋势

七、建筑物价值的评估一、评估标的物的界定这里的房屋建筑物包129三、房地产价值及其决定因素1、房地产价格的种类按照房地产三种形态为标准划分，有以下三种价格形态:2、影响房地产价格的因素分为自然因素、社会因素、行政因素、经济因素和四个方面。此外还可以将影响因素划分为一般因素、区域因素和个别因素土地价格建筑物价格房地价格

三、房地产价值及其决定因素1、房地产价格的种类按照房地产三种1303、需明确的概念房地产价格和房地产价值

4、房地产估价的原则（1）合法原则（2）最佳使用原则3、需明确的概念房地产价格和房地产价值4、房地产估价的原则131四、建筑物价值的评估1、建筑物的分类（1）按经济用途分类

（2）按结构材料分类

2.建筑物在估价时需考虑的基本因素

坐落位置

用途

建筑结构

建筑高度

附属设施

装修质量和水平

建成时间

外观

平面格局

产权

其他

四、建筑物价值的评估1、建筑物的分类（1）按经济用途分类（1323、建筑物评估的特点（1）房地合一评估与房地分估

（2）建筑物产权受土地使用权年限的制约

（3）单独评估地上建筑物可以采用重置成本法

（4）建筑物评估应在适法的前提下进行

3、建筑物评估的特点（1）房地合一评估与房地分估（2）建筑1334、建筑物评估中的成本法1、建筑物的价格构成建筑物价格构成项目及主要内容如下：4、建筑物评估中的成本法1、建筑物的价格构成建筑物价格构成项1342、建筑物重置成本的测算1）重编预算法，此法的数学表达式如下:

2）预决算调整法此法是以待估建筑物决算中的工程量为基础，按现行工程预算价格、费率将其调整为按现价计算的建筑工程造价，再加上间接成本，估算出建筑物重置成本。

2、建筑物重置成本的测算1）重编预算法，此法的数学表达式如下1353）价格指数调整法，用数学式表达为:

（3）建筑物有形损耗率及成新率的测算1）使用年限法3）价格指数调整法，用数学式表达为:（3）建筑物有形损耗率1362）打分法式中:

G——结构部分的评分修正系数

S——