房地产投资统计-房地产市场需求和供给统计（共20）

房地产投资资统计——房地产产市场需求求和供给统统计1998年年，我国实实行住房货货币化改革革以来，房房地产行业业迅猛发展展，房地产产开发投资资不断增加加。2008年年，用于住住宅的房地地产开发投投资达22081.26亿元元，比1997年的的1539.38亿亿元增加了了近14倍倍。房地地产产行行业业对对我我国国经经济济增增长长的的贡贡献献率率保保持持在在较较高高水水平平。。10/27/20222房地地产产投投资资是是指指企企业业和和个个人人为为了了取取得得房房地地产产收收益益，，直直接接或或间间接接地地投投入入用用于于房房地地产产开开发发、、经经营营、、管管理理和和服服务务的的资资金金，，它它是是固固定定资资产产投投资资的的重重要要组组成成部部分分。。房房地地产产是是房房屋屋财财产产（（房房产产））和和土土地地财财产产（（地地产产））的的总总称称。。随着着社社会会主主义义市市场场经经济济的的深深入入和和发发展展，，房房地地产产企企业业经经济济在在整整个个国国民民经经济济中中的的地地位位和和作作用用越越来来越越重重要要，，房房地地产产投投资资统统计计成成为为企企业业经经济济统统计计的的重重要要组组成成部部分分。。房地地产产市市场场需需求求房地地产产需需求求土地地需需求求房屋屋需需求求农业业用用地地需需求求非农农业业用用地地需需求求住房房需需求求非住住房房需需求求地产产市市场场房产产市市场场10/27/20224房地地产产市市场场需需求求统统计计一、、地地产产市市场场需需求求统统计计指指标标目前前，，土土地地市市场场需需求求统统计计指指标标可可采采用用土土地地招招标标（（拍拍卖卖））量量等等指指标标。。土地地需需求求面面积积数数指指标标反反映映某某一一时时点点（（年年末末））某某地地各各类类土土地地需需求求者者欲欲求求征征用用土土地地的的面面积积数数，，可可以以按按各各类类土土地地登登记记的的需需求求量量分分类类统统计计。。城市市居居住住用用地地增增长长率率最最高高，，反反映映了了商商品品房房开开发发仍仍然然是是对对土土地地的的主主要要需需求求。。10/27/20225二、房房产市市场需需求统统计指指标对房产产市场场需求求的统统计，，主要要采用用房产产求购购（求求租））量、、房产产售（（租））需求求比例例、商商品房房空置置面积积等指指标。。1、各各类房房产求求购量量（求求租量量）该指标标是某某一时时点上上（一一般年年末））某地地需要要购买买或租租赁房房产的的面积积数。。重点调调查、、典型型调查查、抽抽样调调查等等10/27/202262、各各类房房产购购租需需求比比例3、商商品房房空置置率报告期可供销售出租商品房面积=上年度商品房空置面积+本年度竣工房屋面积-本年度不可销售出租房屋面积商品房房空置置率合合理区区间15%~30%之间间，空空置适适量，，供求求平衡衡，价价格平平稳，，良性性发展展；小小于此此区间间，一一般认认为供供不应应求；；大于于此区区间，，一般般认为为供大大于求求。10/27/20227房地产产市场场供应应统计计一、地地产市市场供供应统统计主要由由土地地招标标、拍拍卖数数量和和已招招标、、拍卖卖及出出租几几部分分统计计组成成，主主要有有以下下几个个统计计指标标：土地开发面积可供招标（拍卖）土地面积数（一级市场供应量）已招标（拍卖）土地转让面积数（二级市场供应量）招标（拍卖）土地完全可供量土地转让率土地利用率10/27/20228二、房房产市市场供供应统统计主要供供应指指标：：房屋竣工面积房源可供出售（出租）量房源可供转售（转租）量房源完全可供量可供房源售租比例可供房源售租与转售（转租）比例=房源可供出售（出租）量+房源可供转售（出租）量=二级房产市场可供出售（出租）量+三级房产市场可供出售（出租）量10/27/20229房地产产市场场的供供求关关系分分析一、房房产市市场供供求关关系城市住住宅市市场供求关关系分分析城市非非住宅宅市场场供求关关系分分析10/27/202210城市住住宅市市场供供求关关系分分析1、一一般而而言，，个人人可支支配收收入水水平是是决定定对住住宅需需求的的重要要因素素。居居民对对别墅墅、高高层房房、多多层房房等不不同住住宅类类型的的需求求弹性性计算算公式式如下下：——需求弹性Q——需求量——需求量增量M——收入——收入增量住宅的的需求求收入入弹性性为较较高的的正值值，则则说明明个人人可支支配收收入的的增加加会直直接导导致对对住宅宅需求求的增增加10/27/202211某市有有别墅墅(A)，，高层层房(B)，各各20万平平方米米建筑筑面积积。别别墅(A)的需需求收收入弹弹性系系数为为4(别墅墅住宅宅收入入弹性性大，，即收收入正正加快快，需需求量量增加加也快快)；；高层层房(B)的需需求收收入弹弹性系系数为为1(高层层住宅宅需求求收入入弹性性小，，即收收入增增加对对需求求量增增加影影响不不大)。求求居民民收入入水平平提高高20%和和下降降10%时时，居居民对对别墅墅(B)需需求量量的变变化；；同事事分析析别墅墅(A)和和高层层房(B)两种种房产产的利利润与与投资资风险险。居民收收入水水平提提高20%时：：说明居居民收收入增增加，，别墅墅住宅宅需求求量大大于高高层住住宅需需求量量，也也就是是说明明别墅墅价格格上涨涨将超超过高高层住住宅，，会使使开发发商获获得更更高利利润。。反之，，当居居民收收入水水平降降低时时，别别墅住住宅需需求量量小于于高层层住宅宅需求求量。。也就就是说说别墅墅住宅宅价格格下降降幅度度大于于高层层住宅宅，别别墅住住宅风风险也也大。。2、房房产供供给也也会随随房产产价格格的变变化而而变化化，供供给弹弹性计计算公公式如如下：：10/27/202214城市非非住宅宅市场场供求求关系系分析析城市非非住宅宅的用用房市市场需需求主主要取取决于于地上上产业业产值值、第第三产产业从从业人人数、、城市市人口口、居居民收收入水水平等等因素素。城城市非非居住住用房房的供供给由由两种种渠道道：一一是原原有房房产；；二是是新建建房产产。原有有房房产产的的供供需需变变动动影影响响：：经济济高高涨涨时时期期，，原原有有房房产产往往往往供供不不应应求求。。经济济衰衰退退时时期期，，原原有有房房产产往往往往供供过过于于求求。。新建建房房产产的的供供需需变变动动，，往往往往受受开开发发成成本本和和房房产产价价值值差差额额（（利利润润））变变动动的的影影响响：：新新建建房房产产的的开开发发利利润润越越高高，，供供应应量量就就越越大大，，但但需需求求量量反反而而会会因因新新建建房房产产的的价价格格偏偏高高而而减减少少。。10/27/202215房地地产产需需求求满满足足率率各类类房房产产需需求求满满足足率率该指指标标是是一一定定时时间间地地点点条条件件下下的的各各类类房房产产实实际际出出售售量量（（出出租租量量））指指标标与与各各类类房房产产求求购购量量（（求求租租量量））指指标标之之比比，，是是房房产产二二级级市市场场供供需需平平衡衡的的指指标标。。土地地需需求求满满足足率率该指指标标是是一一定定时时间间地地点点条条件件下下的的土土地地批批租租或或转转让让、、出出租租面面积积数数与与批批租租或或转转让让、、出出租租土土地地需需求求面面积积数数之之比比，，反反映映各各类类土土地地需需求求的的满满足足程程度度，，体体现现了了地地产产供供需需的的平平衡衡关关系系。。10/27/202216地产产市市场场的的供供求求关关系系地产产市市场场的的土土地地需需求求分分析析土地地需需求求量量具具有有一一定定的的弹弹性性，，随随土土地地价价格格的的变变动动而而变变动动。。分分析析土土地地的的需需求求弹弹性性，，可可以以研研究究土土地地需需求求量量的的变变动动规规律律。。从土土地地需需求求角角度度看看，，盈盈利利用用途途的的土土地地需需求求弹弹性性较较小小，，即即，，需需求求量量并并不不会会因因价价格格的的提提高高而而大大幅幅度度减减少少；；而而非非盈盈利利用用途途的的土土地地需需求求弹弹性性较较大大，，即即>1，，需需求求量量会会因因价价格格的的提提高高而而有有较较大大幅幅度度的的下下降降。。10/27/202217地产产市市场场土土地地供供给给分分析析土地地自自然然供供给给是是固固定定的的，，不不受受人人为为因因素素或或社社会会经经济济因因素素影影响响，，