凯德商业地产运营模式及凯德金牛项目业态研究报告课件

凯德商业地产运营模式及凯德金牛项目业态定位研究报告2022/11/261凯德商业地产运营模式及凯德金牛项目业态定位2022/11/2第一部分：凯德简介第二部分：凯德商用运营模式分析第三部分：凯德金牛业态定位及分布目录

2022/11/262第一部分：凯德简介目录

2022/11/262第一部分：凯德简介2022/11/263第一部分：凯德简介2022/11/263凯德集团简介凯德集团（英语：Capitaland，SGX：C31、OTCBB：CLLDY），是一间新加坡上市公司，是亚洲规模最大的房地产集团之一，总部设在新加坡，并在新加坡上市。集团的房地产和房地产基金管理业务集中于核心市场新加坡和中国。

集团的房地产业务多元化，包括住宅、办公楼、购物商场、服务公寓和综合房产。

凯德集团于1994年进入中国，是中国领先的房地产外企。目前在40余座城市运营超过130个项目，开发规模逾2,200万平方米。集团在中国的三大业务单位，包括凯德中国、凯德商用中国和雅诗阁中国，核心业务涵盖住宅、办公楼、购物中心、服务公寓、综合房产及房地产金融，总管理资产超过2,000亿元人民币。凯德商用产业有限公司（以下简称“凯德商用”）是以物业资产总值及地理覆盖范围计算，亚洲上市的最大购物中心开发商、拥有者及管理者之一。凯德商用一体化的购物中心经营模式涉及商用地产投资、开发、购物中心运营、资产管理及基金管理等范畴。凯德商用在亚太地区拥有及管理新加坡、中国、马来西亚、日本及印度五国52个城市的102个商业地产项目，物业总值约323亿新元（2,018亿港元）

，总面积约95.1百万平方英尺(884万平方米)。2022/11/264凯德集团简介凯德集团（英语：Capitaland，SGX：C凯德集团—亚洲领先国际房地产企业凯德集团简介凯德集团凯德置地凯德商用雅诗阁中国嘉德资产管理在华业务凯德中国嘉德置地的子公司负责中国市场的住宅房产开发综合性房地产开发和运营嘉德商用的子公司，负责中国市场的商用地产投资、开发和运营雅诗阁集团的子公司，负责中国市场的服务公寓地产投资和服务公寓管理负责凯德置地、凯德商用和雅诗阁中国三大业务所涉及的在华房地产金融业务2022/11/265凯德集团—亚洲领先国际房地产企业凯德集团简介凯德集团凯德置地包括位于世界著名购物街道之一的新加坡乌节路的IONOrchard及狮城68、新加坡来福士城及克拉码头。在中国的标志性项目包括北京凯德晶品购物中心、上海凯德龙之梦虹口、上海来福士广场及成都凯德广场•金牛等。其资产组合也包括位于马来西亚槟城的合您广场、日本东京的OlinasMall及印度班加罗尔的ForumValueMall。凯德商用项目简介凯德商用的购物中心项目2022/11/266

凯德商用项目简介1、凯德商业的项目主要分布在环渤海区域、长三角区域、珠三角区域、成渝区域、中部区域，其中在北京、上海就拥有10个商业项目。2、凯德商用的商业项目体量主要为4—8万平方米，定位中端，经营情况良好。3、凯德广场和来福士广场在项目定位和项目体量上并无显著差异，其中凯德广场为纯商业项目，来福士广场为城市综合体中的商业项目。4、凯德商业持有的商业项目总建筑面积约260万平方米。凯德商用中国项目发展历程2022/11/267凯德商用项目简介1、凯德商业的项目主要分布在环渤海区域、长三凯德商用项目简介2022/11/268凯德商用项目简介2022/11/268凯德商用发展简介2022/11/269凯德商用发展简介2022/11/269第二部分：凯德商用运营模式分析2022/11/2610第二部分：凯德商用运营模式分析2022/11/2610经营策略发展策略招商策略融资策略2012年通过设立资金总额高达10亿美元的凯德商用中国发展基金Ⅲ私募资金，同时发售4亿新元债券融资。2013年有自有资金支付,暂无融资计划。在投资、开发及管理处于亚洲，以零售商用为主的多元化地产组合，并致力于强化本身在亚洲作为顶尖的购物中心开发商、拥有者及管理者的地位。一是继续发展定制式的地标性购物中心——来福士城市综合体，二是推出凯德商用的第三代购物中心进行规模化复制；后者在三四线城市的模式化扩张是重点。先确定主力店，再全面招商。在北方，凯德商用中国首先确立了与华联集团的合作计划；在南方，凯德商用中国选择了深国投作为投资方。凯德商用运营具体策略2022/11/2611经营策略发展策略招商策略融资策略2012年通过设立资金总额高凯德商用运营模式分析私募投资人私募基金REITs公众投资人收购商用物业开发运营转化为公众投资投资和资产管理团队项目管理团队投资和资产管理团队参与收购零售物业参股收益注入成熟物业实现公众投资现金投资资产置入稳定分红资产升值收益资金支持增发融资资金链条项目运作流程凯德商用经营模式：地产开发+资本运作(基金模式）凯德置地通过旗下的投资和资产管理团队收购商用物业，然后通过项目管理团队开发运营，最后将运营成熟的商用物业注入凯德中国零售房地产信托基金（CRCT），将其转化为公众投资。因为基金与项目相连，所以基金的建立是凯德在中国楼盘开发的一个坚实后盾，而凯德成功的项目运作也是资本回报保障。

凯德置地主要通过嘉德商业中国发展基金以及嘉德商用中国孵化基金进行资产收购，再让嘉茂零售中国信托（简称CRCT）使用优先认购权的形式收购嘉德在内地控股的商业物业。对于这些基金投资的物业，嘉茂零售中国（CRCT)拥有优先购买权。这样凯德构建了从开发商到私募基金再到REITS一个完整的投资和退出流程。

凯德商用从集团内部孵化、到私募基金的开发培育，再到REITs的价值变现和稳定收益，构造了一个以地产基金为核心的投资物业成长通道，这种地产开发+资本运作的模式是凯德地产经营模式的核心。项目运作流程凯德经营模式2022/11/2612凯德商用运营模式分析私募投资人私募基金REITs公众投资人收凯德商用运营模式分析“凯德模式”的精髓是：

它们在各个城市投资开发新项目，或收购现有项目，打包装入一个境外成立的私募基金或信托基金中，通常凯德商用会持有该基金一半左右的股权，以示风险共担，另一半股权由海外机构投资者（如发达国家的养老基金、保险基金等）持有，待基金包中的项目如多功能购物中心等，经过一段时间的培育经营趋于成熟，实现资产增值后，再在适当的时机下出售套现，实现阶段性盈利，然后继续循环投资，将公司的资产雪球越滚越大。自有租金开发类项目银行贷款私募基金（开发）私募基金（商用）商用物业管理和租赁REITs参股成熟后出售物业增值收入商用类项目购买投资回报产业收入参股收益参股收益参股收益控股收益全额收益购买股权→出租经营→国内资产打包→新加坡REITs(房地产信托基金)上市2022/11/2613凯德商用运营模式分析“凯德模式”的精髓是：开发类项目私募基金总结1拥有外资背景23融资能力高主要以自持为主凯德商用运营模式总结2022/11/2614总结1拥有外资背景23融资能力高主要以自持为主凯德商用运营模学习凯德优势凯德模式三大法则：稳定资金链，低负债率，审慎策略1、项目的开发到融资都说明商业地产需要长线资金的支持，凯德资金来源于国外，现在外国融资成本远低于国内，对于国内开发商来说，保持自身资金链的稳定，避免资金链断裂成为重点。2、凯德模式运作，其内部形成一套内循环的资本链条，可以在不同的市场环境下更从容，而国内房地产企业过度依赖银行信贷等方式，提高了自身的资产负债率，利息负担增大，容易出现资金周转困难，所以保持适合房地产的低负债率很重要。3、稳健的经营策略和良好的现金流管理能帮助企业走的更长远。凯德商用学习借鉴意义2022/11/2615学习凯德优势凯德商用学习借鉴意义2022/11/2615第三部分：凯德金牛广场业态定位及分布2022/11/2616第三部分：凯德金牛广场业态定位及分布2022/11/2616正面外立面项目效果图（二期）交大路一品天下大道星辰西二街星辰路交桂路二期预计2013年Q3开业一期2006年9月已开业2022/11/2617正面外立面项目效果图（二期）交大路一品天下大道星辰西二街星背面外立面星辰路星辰西二街2022/11/2618背面外立面星辰路星辰西二街2022/11/2618350米210米260米130米90米2022/11/2619350米210米260米130米90米2022/11/261入口及中庭2022/11/2620入口及中庭2022/11/2620建筑面积212,576sqm租赁面积105,196qm（一、二期合计）楼层7(5aboveground,2basement)车位数一期：390个

二期：819个项目基本信息楼层

面积一期二期开业时间：2006年9月未开业，预计开业时间：2013年楼层GFA(平米)NLA(平米)楼层GFA(平米)NLA(平米)地下2层

地下2层29,2670地下1层17,7431,853地下1层27,7486,8871层12,68710,4701层16,4619,5602层14,97212,6412层15,9029,9953层15,03312,8353层16,49310,3644层15,19210,5244层16,96611,720

5层14,1128,347总计75,62748,323总计136,94956,873一、项目基本信息2022/11/2621建筑面积项目基本信息楼层

面积一期二期开业时间：2006年9金牛区-位于成都市中心城区的西北部，地处城市上风上水之地，得益于悠久古蜀文明熏染和富饶川西平原福荫，自古商贾繁荣、车流如织。金牛区现辖15个街道办事处和1个省级工业开发区，共有110个社区，经济总量历年稳居成都市各区市县首位。金牛区餐饮娱乐业、商贸市场业、现代物流业、宜居住宅业比较优势明显，区域内知名商圈云集，餐饮娱乐聚集带兴盛，凝聚了源源不断的人气和商气，为区域商贸发展提供了旺盛的生机。金牛区简介数据成都市金牛区面积：平方公里12,390108常住人口：万人1,405120GDP总值：亿元6854.6592.8人均GDP：元48,78749,400城镇居民可支配收入：元23,93224,304社会消费品零售总额：亿2,861405区域介绍——概述一、项目基本信息2022/11/2622金牛区金牛区简介数据成都市金牛区面积：平方公里12,390光华商圈成仁路商圈双楠商圈市中心商圈城南商圈凯德广场·金牛地处成都金牛区沙湾-交大沿线商业带。严格意义上，不属于金牛的传统核心商圈——沙湾商圈。（二环路的分界）“自成商圈”——交大路串联政府机关、专业市场、高校、大型社区，存在强大的财富消费和商务需求力，具备成为金牛区商业中心的潜力。“北改利好”——道路改造，旧城升级，金牛交通主动脉上的“只此一家”，区位优势愈发凸显，发展空间巨大“沙湾商圈发展放缓”——沙湾商圈内的商业仍局限在传统中低档百货、街铺、中低超市大卖场，如不改变，会愈发掉队。金牛项目综上：项目具备成为金牛区区域商中心的潜力

规模大、业态全、配套优的购物中心，存在市场发展空间沙湾商圈建设路商圈二环路二环路区域介绍——商业氛围一、项目基本信息2022/11/2623光华商圈成仁路商圈双楠商圈市中心商圈城南商圈凯德广场·金牛地地铁示意图直达地铁线路：6号线，交大路站周边4个公交换乘站，1个公交终转客运站项目直线距离100米内共12条公交线路，路径覆盖成都大部分区域凯德广场公交示意图区域介绍——交通6号线6号线一、项目基本信息2022/11/2624地铁示意图周边4个公交换乘站，1个公交终转客运站项目直线距离5km1km3km一环路二环路三环路万达龙湖辐射范围与人口：项目主力辐射区域以为半径3Km，并向西北郫县/犀浦/高新西区方向延伸1Km内：18万人；3km内：45万人；5Km内：80万人营门口街道五块石街道抚琴街道九里提街道茶店子街道西华街道人民北路街道驷马桥街道荷花池街道黄忠街道高新西区沙河源街道项目主力辐射区域街道辖区：·九里提·茶店子·营门口·五块石·抚琴一、项目基本信息2022/11/26255km1km3km一环路二环路三环路万达龙湖辐射范围与人口：

该区域为项目核心主力辐射区域C类小区占26%安置、拆迁房6000~7500元/坪B类小区占56%中等商品房6500~8500元/坪A类小区占18%中高商品房9000~12000元/坪1km内，共7个社区，约90个小区常住人口13万，流动人口5万总人口：18万消费年龄层辐射范围与人口——1km一、项目基本信息2022/11/2626该区域为项目核心主力辐射区域C类小区3km五所主要高校师生：约100,000人多家行政单位人员：约50,000人辐射范围与人口：周边学校、行政机关分布西南交大电子科大九里提校区成都大学金牛公安局金牛区政府教育局铁二院铁二局金牛区环保局青羊区体育局金牛区法院金牛劳动社保局市中院国安局金牛区国土资源局会展中心川外成都学院电子科大成都学院川师影视学院交大犀浦学院一、项目基本信息2022/11/26273km五所主要高校师生：多家行政单位人员：辐射范围与人口：周金牛区集购物休闲、美食娱乐、生活配套为一体的娱乐化、个性化、综合性一站式购物中心。欢乐家庭美食荟萃时尚潮流区域性地标项目定位——主题位置：金牛区的“主动脉”

客群：80万的客群支撑

体量：21万超大商业单体二、项目定位2022/11/2628金牛区集购物休闲、美食娱乐、生活配套为一体的娱乐化、个性化、50%家庭消费25%高校师生私营企业主政府机关公务人员25%项目定位——目标客层二、项目定位2022/11/262950%家庭消费25%高校师生私营企业主25%项目定位B2B1F1F2F3F4动感食空美食、运动、生活特性、停车场都会名品精品女装、女鞋、快时尚、化妆品、珠宝潮尚之地女装、女鞋、饰品、生活、餐饮休闲生活男装、男鞋、家居、休闲、餐饮欢乐美食童装童用、家居配套、影院、娱乐、教育宴荟有约特色美食、影院、休闲娱乐、空中花园停车场停车场F5楼层与业态三、业态定位及分布2022/11/2630B2B1F1F2F3F4动感食空美食、运动、生活动感食空美食、运动、生活特性、停车场B1屈臣氏2022/11/2631动感食空美食、运动、生活特性、停车场B1屈臣氏2IF都会名品女装、女鞋、化妆品、珠宝、中西快餐2022/11/2632IF都会名品女装、女鞋、化妆品、珠宝、中西快餐2022潮尚之地女装、女鞋、饰品、生活、餐饮2F2022/11/2633潮尚之地女装、女鞋、饰品、生活、餐饮2F2022/休闲生活休闲、家居、儿童、餐饮3FUO倍思家locklock棉之良品隆达美思工坊番茄苗首嘉2022/11/2634休闲生活休闲、家居、儿童、餐饮3FUO倍思家loc欢乐家庭童装、家居配套、影院、娱乐、教育4F2022/11/2635欢乐家庭童装、家居配套、影院、娱乐、教育4F202

宴荟有约特色美食、影院、休闲娱乐、空中花园5F2022/11/2636宴荟有约特色美食、影院、休闲娱乐、空中花园5F20美食、生活特性、运动B1运动食空四、楼层业态分布2022/11/2637美食、生活特性、运动B1运动食空四、楼层业态分布2022/1

女装、女鞋、化妆品、珠宝F1精致风尚2022/11/2638女装、女鞋、化妆品、珠宝F1精致风尚2022/11/女装、女鞋、饰品、餐饮F2潮尚之地2022/11/2639女装、女鞋、饰品、餐饮F2潮尚之地2022/11/2639F3绅士品格男装、男鞋、休闲2022/11/2640F3绅士品格2022/11/2640童装童用、影院、娱乐、教育F4欢乐家庭2022/11/2641童装童用、影院、娱乐、教育F4欢乐家庭2022/11/264特色美食、影院、休闲娱乐、空中花园F5宴荟有约2022/11/2642特色美食、影院、休闲娱乐、空中花园F5宴荟有约2022/1总商铺数商铺未签合同已出租出租率合计2201021095.5%业态租金水平-1F美食、生活特性、运动120-300元\㎡1F女装、女鞋、化妆品、珠宝400-600元\㎡2男装、男鞋、休闲240-400元\㎡3男装、男鞋、休闲200-350元\㎡4童装童用、影院、娱乐、教育80-240元\㎡5特色美食、影院、休闲娱乐、空中花园60-200元\㎡五、整体租金水平及出租率1、出租率2、平均租金水平2022/11/2643总商铺数商铺未签合同已出租出租率合计2201021095.51、凯德金牛一期于2006年开业，作为西边区域最大的生活邻里中心，辐射范围广，具有一定的区位优势。2、凯德金牛二期将于9月29日开业，二期在规划设计和动线布局更具科学性和合理性，一二期将连城一体，有助于一期的人流导入二期。3、二期定位于中高端购物中心，业态更丰富，配比合理。4、各楼层租金差距交大，面积越小租金越高，平均租金在350—450元\㎡。小结2022/11/26441、凯德金牛一期于2006年开业，作为西边区域最大的生活邻里谢谢观看！2022/11/2645谢谢观看！2022/11/2645凯德商业地产运营模式及凯德金牛项目业态定位研究报告2022/11/2646凯德商业地产运营模式及凯德金牛项目业态定位2022/11/2第一部分：凯德简介第二部分：凯德商用运营模式分析第三部分：凯德金牛业态定位及分布目录

2022/11/2647第一部分：凯德简介目录

2022/11/262第一部分：凯德简介2022/11/2648第一部分：凯德简介2022/11/263凯德集团简介凯德集团（英语：Capitaland，SGX：C31、OTCBB：CLLDY），是一间新加坡上市公司，是亚洲规模最大的房地产集团之一，总部设在新加坡，并在新加坡上市。集团的房地产和房地产基金管理业务集中于核心市场新加坡和中国。

集团的房地产业务多元化，包括住宅、办公楼、购物商场、服务公寓和综合房产。

凯德集团于1994年进入中国，是中国领先的房地产外企。目前在40余座城市运营超过130个项目，开发规模逾2,200万平方米。集团在中国的三大业务单位，包括凯德中国、凯德商用中国和雅诗阁中国，核心业务涵盖住宅、办公楼、购物中心、服务公寓、综合房产及房地产金融，总管理资产超过2,000亿元人民币。凯德商用产业有限公司（以下简称“凯德商用”）是以物业资产总值及地理覆盖范围计算，亚洲上市的最大购物中心开发商、拥有者及管理者之一。凯德商用一体化的购物中心经营模式涉及商用地产投资、开发、购物中心运营、资产管理及基金管理等范畴。凯德商用在亚太地区拥有及管理新加坡、中国、马来西亚、日本及印度五国52个城市的102个商业地产项目，物业总值约323亿新元（2,018亿港元）

，总面积约95.1百万平方英尺(884万平方米)。2022/11/2649凯德集团简介凯德集团（英语：Capitaland，SGX：C凯德集团—亚洲领先国际房地产企业凯德集团简介凯德集团凯德置地凯德商用雅诗阁中国嘉德资产管理在华业务凯德中国嘉德置地的子公司负责中国市场的住宅房产开发综合性房地产开发和运营嘉德商用的子公司，负责中国市场的商用地产投资、开发和运营雅诗阁集团的子公司，负责中国市场的服务公寓地产投资和服务公寓管理负责凯德置地、凯德商用和雅诗阁中国三大业务所涉及的在华房地产金融业务2022/11/2650凯德集团—亚洲领先国际房地产企业凯德集团简介凯德集团凯德置地包括位于世界著名购物街道之一的新加坡乌节路的IONOrchard及狮城68、新加坡来福士城及克拉码头。在中国的标志性项目包括北京凯德晶品购物中心、上海凯德龙之梦虹口、上海来福士广场及成都凯德广场•金牛等。其资产组合也包括位于马来西亚槟城的合您广场、日本东京的OlinasMall及印度班加罗尔的ForumValueMall。凯德商用项目简介凯德商用的购物中心项目2022/11/2651

凯德商用项目简介1、凯德商业的项目主要分布在环渤海区域、长三角区域、珠三角区域、成渝区域、中部区域，其中在北京、上海就拥有10个商业项目。2、凯德商用的商业项目体量主要为4—8万平方米，定位中端，经营情况良好。3、凯德广场和来福士广场在项目定位和项目体量上并无显著差异，其中凯德广场为纯商业项目，来福士广场为城市综合体中的商业项目。4、凯德商业持有的商业项目总建筑面积约260万平方米。凯德商用中国项目发展历程2022/11/2652凯德商用项目简介1、凯德商业的项目主要分布在环渤海区域、长三凯德商用项目简介2022/11/2653凯德商用项目简介2022/11/268凯德商用发展简介2022/11/2654凯德商用发展简介2022/11/269第二部分：凯德商用运营模式分析2022/11/2655第二部分：凯德商用运营模式分析2022/11/2610经营策略发展策略招商策略融资策略2012年通过设立资金总额高达10亿美元的凯德商用中国发展基金Ⅲ私募资金，同时发售4亿新元债券融资。2013年有自有资金支付,暂无融资计划。在投资、开发及管理处于亚洲，以零售商用为主的多元化地产组合，并致力于强化本身在亚洲作为顶尖的购物中心开发商、拥有者及管理者的地位。一是继续发展定制式的地标性购物中心——来福士城市综合体，二是推出凯德商用的第三代购物中心进行规模化复制；后者在三四线城市的模式化扩张是重点。先确定主力店，再全面招商。在北方，凯德商用中国首先确立了与华联集团的合作计划；在南方，凯德商用中国选择了深国投作为投资方。凯德商用运营具体策略2022/11/2656经营策略发展策略招商策略融资策略2012年通过设立资金总额高凯德商用运营模式分析私募投资人私募基金REITs公众投资人收购商用物业开发运营转化为公众投资投资和资产管理团队项目管理团队投资和资产管理团队参与收购零售物业参股收益注入成熟物业实现公众投资现金投资资产置入稳定分红资产升值收益资金支持增发融资资金链条项目运作流程凯德商用经营模式：地产开发+资本运作(基金模式）凯德置地通过旗下的投资和资产管理团队收购商用物业，然后通过项目管理团队开发运营，最后将运营成熟的商用物业注入凯德中国零售房地产信托基金（CRCT），将其转化为公众投资。因为基金与项目相连，所以基金的建立是凯德在中国楼盘开发的一个坚实后盾，而凯德成功的项目运作也是资本回报保障。

凯德置地主要通过嘉德商业中国发展基金以及嘉德商用中国孵化基金进行资产收购，再让嘉茂零售中国信托（简称CRCT）使用优先认购权的形式收购嘉德在内地控股的商业物业。对于这些基金投资的物业，嘉茂零售中国（CRCT)拥有优先购买权。这样凯德构建了从开发商到私募基金再到REITS一个完整的投资和退出流程。

凯德商用从集团内部孵化、到私募基金的开发培育，再到REITs的价值变现和稳定收益，构造了一个以地产基金为核心的投资物业成长通道，这种地产开发+资本运作的模式是凯德地产经营模式的核心。项目运作流程凯德经营模式2022/11/2657凯德商用运营模式分析私募投资人私募基金REITs公众投资人收凯德商用运营模式分析“凯德模式”的精髓是：

它们在各个城市投资开发新项目，或收购现有项目，打包装入一个境外成立的私募基金或信托基金中，通常凯德商用会持有该基金一半左右的股权，以示风险共担，另一半股权由海外机构投资者（如发达国家的养老基金、保险基金等）持有，待基金包中的项目如多功能购物中心等，经过一段时间的培育经营趋于成熟，实现资产增值后，再在适当的时机下出售套现，实现阶段性盈利，然后继续循环投资，将公司的资产雪球越滚越大。自有租金开发类项目银行贷款私募基金（开发）私募基金（商用）商用物业管理和租赁REITs参股成熟后出售物业增值收入商用类项目购买投资回报产业收入参股收益参股收益参股收益控股收益全额收益购买股权→出租经营→国内资产打包→新加坡REITs(房地产信托基金)上市2022/11/2658凯德商用运营模式分析“凯德模式”的精髓是：开发类项目私募基金总结1拥有外资背景23融资能力高主要以自持为主凯德商用运营模式总结2022/11/2659总结1拥有外资背景23融资能力高主要以自持为主凯德商用运营模学习凯德优势凯德模式三大法则：稳定资金链，低负债率，审慎策略1、项目的开发到融资都说明商业地产需要长线资金的支持，凯德资金来源于国外，现在外国融资成本远低于国内，对于国内开发商来说，保持自身资金链的稳定，避免资金链断裂成为重点。2、凯德模式运作，其内部形成一套内循环的资本链条，可以在不同的市场环境下更从容，而国内房地产企业过度依赖银行信贷等方式，提高了自身的资产负债率，利息负担增大，容易出现资金周转困难，所以保持适合房地产的低负债率很重要。3、稳健的经营策略和良好的现金流管理能帮助企业走的更长远。凯德商用学习借鉴意义2022/11/2660学习凯德优势凯德商用学习借鉴意义2022/11/2615第三部分：凯德金牛广场业态定位及分布2022/11/2661第三部分：凯德金牛广场业态定位及分布2022/11/2616正面外立面项目效果图（二期）交大路一品天下大道星辰西二街星辰路交桂路二期预计2013年Q3开业一期2006年9月已开业2022/11/2662正面外立面项目效果图（二期）交大路一品天下大道星辰西二街星背面外立面星辰路星辰西二街2022/11/2663背面外立面星辰路星辰西二街2022/11/2618350米210米260米130米90米2022/11/2664350米210米260米130米90米2022/11/261入口及中庭2022/11/2665入口及中庭2022/11/2620建筑面积212,576sqm租赁面积105,196qm（一、二期合计）楼层7(5aboveground,2basement)车位数一期：390个

二期：819个项目基本信息楼层

面积一期二期开业时间：2006年9月未开业，预计开业时间：2013年楼层GFA(平米)NLA(平米)楼层GFA(平米)NLA(平米)地下2层

地下2层29,2670地下1层17,7431,853地下1层27,7486,8871层12,68710,4701层16,4619,5602层14,97212,6412层15,9029,9953层15,03312,8353层16,49310,3644层15,19210,5244层16,96611,720

5层14,1128,347总计75,62748,323总计136,94956,873一、项目基本信息2022/11/2666建筑面积项目基本信息楼层

面积一期二期开业时间：2006年9金牛区-位于成都市中心城区的西北部，地处城市上风上水之地，得益于悠久古蜀文明熏染和富饶川西平原福荫，自古商贾繁荣、车流如织。金牛区现辖15个街道办事处和1个省级工业开发区，共有110个社区，经济总量历年稳居成都市各区市县首位。金牛区餐饮娱乐业、商贸市场业、现代物流业、宜居住宅业比较优势明显，区域内知名商圈云集，餐饮娱乐聚集带兴盛，凝聚了源源不断的人气和商气，为区域商贸发展提供了旺盛的生机。金牛区简介数据成都市金牛区面积：平方公里12,390108常住人口：万人1,405120GDP总值：亿元6854.6592.8人均GDP：元48,78749,400城镇居民可支配收入：元23,93224,304社会消费品零售总额：亿2,861405区域介绍——概述一、项目基本信息2022/11/2667金牛区金牛区简介数据成都市金牛区面积：平方公里12,390光华商圈成仁路商圈双楠商圈市中心商圈城南商圈凯德广场·金牛地处成都金牛区沙湾-交大沿线商业带。严格意义上，不属于金牛的传统核心商圈——沙湾商圈。（二环路的分界）“自成商圈”——交大路串联政府机关、专业市场、高校、大型社区，存在强大的财富消费和商务需求力，具备成为金牛区商业中心的潜力。“北改利好”——道路改造，旧城升级，金牛交通主动脉上的“只此一家”，区位优势愈发凸显，发展空间巨大“沙湾商圈发展放缓”——沙湾商圈内的商业仍局限在传统中低档百货、街铺、中低超市大卖场，如不改变，会愈发掉队。金牛项目综上：项目具备成为金牛区区域商中心的潜力

规模大、业态全、配套优的购物中心，存在市场发展空间沙湾商圈建设路商圈二环路二环路区域介绍——商业氛围一、项目基本信息2022/11/2668光华商圈成仁路商圈双楠商圈市中心商圈城南商圈凯德广场·金牛地地铁示意图直达地铁线路：6号线，交大路站周边4个公交换乘站，1个公交终转客运站项目直线距离100米内共12条公交线路，路径覆盖成都大部分区域凯德广场公交示意图区域介绍——交通6号线6号线一、项目基本信息2022/11/2669地铁示意图周边4个公交换乘站，1个公交终转客运站项目直线距离5km1km3km一环路二环路三环路万达龙湖辐射范围与人口：项目主力辐射区域以为半径3Km，并向西北郫县/犀浦/高新西区方向延伸1Km内：18万人；3km内：45万人；5Km内：80万人营门口街道五块石街道抚琴街道九里提街道茶店子街道西华街道人民北路街道驷马桥街道荷花池街道黄忠街道高新西区沙河源街道项目主力辐射区域街道辖区：·九里提·茶店子·营门口·五块石·抚琴一、项目基本信息2022/11/26705km1km3km一环路二环路三环路万达龙湖辐射范围与人口：

该区域为项目核心主力辐射区域C类小区占26%安置、拆迁房6000~7500元/坪B类小区占56%中等商品房6500~8500元/坪A类小区占18%中高商品房9000~12000元/坪1km内，共7个社区，约90个小区常住人口13万，流动人口5万总人口：18万消费年龄层辐射范围与人口——1km一、项目基本信息2022/11/2671该区域为项目核心主力辐射区域C类小区3km五所主要高校师生：约100,000人多家行政单位人员：约50,000人辐射范围与人口：周边学校、行政机关分布西南交大电子科大九里提校区成都大学金牛公安局金牛区政府教育局铁二院铁二局金牛区环保局青羊区体育局金牛区法院金牛劳动社保局市中院国安局金牛区国土资源局会展中心川外成都学院电子科大成都学院川师影视学院交大犀浦学院一、项目基本信息2022/11/26723km五所主要高校师生：多家行政单位人员：辐射范围与人口：周金牛区集购物休闲、美食娱乐、生活配套为一体的娱乐化、个性化、综合性一站式购物中心。欢乐家庭美食荟萃时尚潮流区域性地标项目定位——主题位置：金牛区的“主动脉”

客群：80万的客群支撑

体量：21万超大商业单体二、项目定位2022/11/2673金牛区集购物休闲、美食娱乐、生活配套为一体的娱乐化、个性化、50%家庭消费25%高校师生私营企业主政府机关公务人员25%项目定位——目标客层二、项目定位2022/11/267450%家庭消费25%高校师生私营企业主25%项目定位B2B1F1F2F3F4动感食空美食、运动、生活特性、停车场都会名品精品女装、女鞋、快时尚、化妆品、珠宝潮尚之地女装、女鞋、