江苏朗诗南京绿色生活居住区规划建筑设计方案

整体效果篇成本控制篇CONTENTS目录规划设计篇产品及造型设计篇RENDERINGMASTERPLANNINGUNITLAYOUT&MODELLINGCOSTCONTROL示范区专篇核心理念篇COREIDEADEMONSTRATIONAREA如何呈现朗诗3.0时代树立河西板块住宅标杆？核心价值点一级价值点二级价值点健康地块资源规划资源最好的位置留给最好物业类型自然景观利用最大化人文资源保护、提炼、包装与推广山墙不正对不利场所、辐射与噪声源绿色科技系统（J版技术配置）恒温、恒湿、恒氧PM2.5控制室内污染物控制被动式节能构造户外活动场地休闲广场体育运动场地（网球、跑道、篮球场）老年健康场地亲子主题场地重点景观小区中央景观组团中心景观小区主要出入口景观物业及养老长者服务小站（600平方）物业用房（150平方）时尚创意销售示范区时尚、创意形象与室内空间符合商业使用要求实用展示设施（露天泳池）小区规划大围合超大楼间距建筑（内外一体）现代、科技感公共部分层高与品质公建化立面与细节设计双大堂设计地上大堂归家时尚感地下大堂归家温馨感绿色

无障碍设计单元入口台阶改为宅前道路放坡室内无障碍设计被动式设计利用大树、一步阳台或空调平台遮阳车行出入口挡墙改为退台式绿化种植屋面与雨水收集中国被动房联盟标准的被动式建筑ˇˇˇˇˇˇˇˇˇˇˇˇˇˇˇˇˇˇˇˇˇˇˇˇˇˇˇˇˇˇˇˇˇ为什么是时尚、健康、绿色？Whyvogue,healthy,&greenarethecoreideas?朗诗目标客群决定项目定位！Clients’needsdeterminethecharacterofaprojectandleadtoacertainstyle!青年家庭Justmarried小太阳家庭Familywithchildren孝贤家庭Elderlypeople在奥体中心或鱼嘴商务区上班70-90平米两房户型崇尚时尚绿色生活在鱼嘴商圈或市区上班120-140平米三房户型注重全家的健康，认同朗诗理念与儿女一同生活或拥有自己的温馨小家朗诗长者小站，让老人无忧希望住在郊区景区，每天空气清新；但是也要生活方便，有人照顾……想要住在游乐场里、树屋上，每天可以和小蝴蝶一起玩！工作在钢筋森林中，但是希望老人孩子都能多感受自然，安全健康。希望家旁边有个公园！公园，是城市绿洲，是都市家庭的生活目标，是朗诗奥南项目的解码！三大关键词如何转化为一个设计理念？朗诗

未来公园五个伟大公园为灵感将现代公园生活注入奥南！Inspiredbythefivemostattractiveparks以公园诠诠释健康康、时尚尚、绿色色从开放无无界的至至高境界界步入生活活的私密密节奏家庭界面私密界面面中央公园邻里公园12345城市界面面商业界面面社区界面面时尚公园活动公园交往公园外部EXTERNAL内部INTERNALPARKOFVOGUEPARKOFACTIVITIESPARKOFCOMMUNICATIONPARKOFNEIBOURHOODPARKOFPRIVACY53214活动公园园为奔跑创创造灵感感PARKOFACTIVITIES灵感来源源：纽约曼哈哈顿滑板公园园Reference：Colemanskatepark1沿地块东东侧结合合商业布布置滑板板公园，，打造成为为一个新新型的，，可适应应不同年年龄段市市民的各各种需求求的多功功能交往公园区活动公园园朗诗未来来公园——活动公园园朗诗未来来公园——活动公园园PARKOFVOGUE时尚公园灵感来源源：美国国旧金山山芳草地地Reference：YerbaBuena,USA为时尚树树立标杆杆2地块西南南角为小小区售楼楼处，这这是一个个充满现现代时尚尚都市的的街角花花园，人人文、时时尚、健健康通过过建筑散散发的气气息得到到很好表表现，这这里将会会成为奥奥南板块块新的地地标建筑筑。时尚公园园朗诗未来来公园——时尚公园园交往公园灵感来源源：纽约约佩雷公公园Reference：PaleyPark,NY为喧哗的的都市提提供交流流PARKOFCOMMUNICATION沿新梗街街人行主主入口形形成了一一个口袋袋型空间间。在入口口位置利用铺地地设计限限定空间间，将入口空间间与繁忙的人人行道分分开。绿意层层层渗透，，结合两两侧的商商业布置置外摆，，为社区区居民提提供交往空间间。交往公公园3朗诗未未来公公园——交往公公园朗诗未未来公公园——交往公公园朗诗未未来公公园——交往公公园朗诗未未来公公园——交往公公园纽约中中央公公园灵感来来源：：纽约约中央央公园园Reference：CentralPark,NY高楼林林立下下的健健康生生活，，100米景深深绿色色通廊廊PARKOFNEIBOURHOOD在未来来公园园里呈呈现的的是野野生的的树林林栖地地，序序列的的景观观水景景，儿儿童嬉嬉戏的的活动动草地地、阳阳光自自然的的下沉沉庭院院，健健身休休闲的的娱乐乐设施施，意在营营造出出一个个有秩秩序，，有自自然，，也有有都市市时尚尚感的的健康康生活活空间间。中央公公园4朗诗未未来公公园——中央公公园邻里公园灵感来来源：：纽约约东汉汉普顿顿私人人花园园Reference：EastHamptonTown,NY邻里间间的亲亲密交交流PARKOFPRIVACY这里是是与建建筑最最亲密密的公公园，，也是是邻里里交往往最亲亲切的的公园园。每每栋住住宅间间的空空间设设计都都是文文化、、自然然、艺艺术组组合成成的宁宁静港港湾，，服务务着生生活在在这的的每一一位居居民。。邻里公公园5朗诗未未来公公园——邻里公公园时尚公公园活动公公园交往公公园中央公公园邻里公公园朗诗未未来公公园MASTERPLANNING规划设设计篇篇朗诗未未来公公园总图及及技术术指标标总图及及技术术指标标项目单位

数值备注A规划总用地面积㎡

55666.61

B规划建设用地面积㎡

55666.61

C总建筑面积㎡

191423.18

D一.计容积率建筑面积㎡

153083.18

其中1.住宅建筑面积㎡

146284.00

2.公建及配套面积㎡

6799.18

其中沿街商业㎡

4779.18

配电房及开闭所㎡

760.00

消控室㎡

80.00

物业用房㎡

1120.00(含物业管理用房及长者服务站）公厕㎡

60.00

E二.不计容积率建筑面积㎡

38340.00

其中地下机动车库面积㎡

29406.00

地下非机动车库面积㎡

6254.00

设备

㎡

2680.00

F容积率

2.75

G建筑密度%《2525.00%

H绿地率%》3030

I居住总户数户

1358

其中70㎡户型户

36

90㎡户型户

556

120㎡户型户

36140㎡户型户

492

90复户型户

238

J机动车停车位辆

1502住宅按S建≤90㎡,1.0车位/户;90㎡<S建≤144㎡,1.2车位/户;144㎡<S建≤200㎡,1.5车位/户;

配套商业设施（小型超市、便利店、专卖店）,0.4车位/100㎡建筑面积;行政办公,1.5车位/100㎡建筑面积其中地上机动车停车位辆

300小于机动车停车总数的20%地下机动车停车位辆

1202

其中地下自走式停车位辆

829

地下机械式停车位辆

373

K非机动车停车位辆

2623

其中地上非机动车停车位辆

458

地下非机动车停车位辆

2165

L人防建筑面积㎡

6067.98

资源最好的位置留给最好物业类型自然景观利用最大化人文资源保护、提炼、包装与推广山墙不正对不利场所、辐射与噪声源大围合超大楼栋距√√√√18层住宅宅(31680㎡)32-34层住宅宅(93184㎡)复式住住宅（（21420㎡)沿街商商业(4779㎡)售楼处处（958㎡)长者小小站（（600㎡)√√功能布布局一期（18层组团）住宅总总量为为30000平米以以上，，满足一期销售要要求；形成品字形形围合的组团团，具具有归属感感；独立的出入入口及及地库口口，便于于一期期使用用；二期（大高层组团）南北间距大，栋距距达到到50-100米，优优于招招商地地块；；中央围围合超超大尺尺度花花园；；形成南南北透透景的的双重楼王；90复式产品，，利于于快速速销售售分期开开发南低北北高100m50m70m65m60m50m一期出出入口口及地库出入口商业占据南南侧西西侧最最长界界面，，展示示性最最佳；；适当进进退形形成商商业广广场空空间，，利于于价值外外溢；景观建筑融融合设设计，，打造造品质空间；；主题分分区清晰，，功能能布局局符合合价值值原则则；售楼处处占据最最佳展展示街街角，，成为为时尚坐坐标；让出街角空空间，容纳纳营销销等各各种活活动；；与绿色色景观观紧密密结合合的造造型设设计，，在“树树屋””里售售楼；长者小小站临近道道路，，方便便人车车出入入；独立场地和和出入入口，，减少少对住住宅影影响；；与社区区共享享绿意意，让让养老老无后后顾之之忧；；屋顶农农场满足老老人““田园园梦””；商业配配套商住脱脱开

户数户数比面积面积比

70户型362.7%27362%50%90户型55641%4982833%90跃层23817.5%2142015%120户型362.7%43203%50%140户型49236.2%6888047%总计1358146284100%70中间户户产品品90边套产品90跃层产产品140通厅产产品90中间套套产品品140侧厅产产品140横厅产产品120边套产品品户型布布局资源合合理配配置社区配套备注社区居委会用房㎡350在200—250米服务半径内的服务对象达到0.5—1万人口的，应配套建设350—600平方米的社区办公服务用房，取其下限。社区物业管理用房㎡770.00总建筑面积的4‰开闭所㎡1208*15米

配电室㎡640四个，8*20米

门卫㎡0消防控制室㎡80公厕㎡60合计㎡140150M150M150M150M配电房房二层配套（（居委委会））长者小小站（（二层层含物物业150平米））开闭所所消控公厕尽量将将配电电房布布置在在沿外外围道道路及及商业业背面面，保保证服服务均均好性性；公厕和和消控控房布布置在在商业业的最最北端端，减减少对对商业业的打打断，，同时时保证证其可可达性性。配套服服务均衡布布置私家车、访访客车车、出出租车车、搬家车车、消消防车车、救护车车流线线分析析停车位位（正正常使使用））分析析消防登登高面面设置置搬家车车停靠靠分析析沿外环环路布布置港港湾式式停车车点搬家车车不再再占道道交通分分析其中地地上访客停停车:90辆商业停停车：：20辆地上停停车：300辆停停足足20%配套停停车：：19辆固定停停车:78辆弹性绿色停停车:93辆（初初期不不开放放）通过可可升降降路桩桩管理理停车车地上停停车分分析地下车车库建建筑面面积（（含单单体））：38340㎡其中：：机动动车地地库：：29406㎡非机动动车地地库：：6254㎡设备用用房等等：2680㎡停车总总量（（已折折算））：1239辆其中：：自走走车位位：822辆机械车车位：：412辆微型车车位（（已折折算））：15辆单车指指标：：30.9平方米米/辆（含机机械车车位））单车指指标：：23.7平方米米/辆（扣除除单体体投影影，包包括各各类机机房坡坡道等等）防火分分区图图地库平平面图图地下停停车分分析人防区区域(6254㎡）2-2剖面图图1122放大剖面图图1-1剖面图图自走车车库层层高为为3.6米机械车车库层层高为为4.6米竖向分分析简洁大大气的的地下下入户户大堂堂地下大大堂分分析3.地下大大堂处处设置置反向向车挡挡，体体现人人性化化关怀怀1.电梯梯门门厅厅标标准准化化设设计计2.入口口装装修修风风格格简简洁洁大大气气，，突突显显品品质质日照照分分析析图图由由天天正正软软件件测测算算日照照标标准准日日：：大大寒寒日有效效日照照时时间间带带：：08点-16点受影影面面高高度度：：900mm网格格间间距距：1000mm测试试间间隔隔时时间间：：1分钟钟结论论：：满满足足大大寒寒日日两两小小时时满满窗窗日日照照要求求日照照分分析析MULTI-DIMENSIONDETAILDESIGN多维维细细节节设设计计做地地产产景景观观，，大大多多数数时时候候我我们们会会想想到到：龙湖湖的花花海海绿城城的绿绿化化星河河湾湾的奢华华………这些些都都是是美美丽丽的的层层面面，，我们们从从仁恒恒社区区细细节节汲汲取取灵灵感感，，注重重细细节节设设计计，，将健健康康生生活活品品质质再再次次提提升升，，打造造最最能能触触动动人人们们心心灵灵的的，，朗诗诗生生活活！！休闲广场体育运动场地（网球、跑道、篮球场）老年健康场地亲子主题场地小区中央景观组团中心景观小区主要出入口景观√√√√√√√全龄龄社社区区-细节节塑塑造造朗诗诗未未来来公公园园老人人，，小小孩孩，，青青年年的的生生活活124339810675123145678910碧草草如如茵茵艺术术长长廊廊多功功能能球球场场生态态农农场场魅影影森森林林鸟语语花花香香亲水水广广场场慢跑跑双双环环长者者小小站站休憩憩小小站站全龄龄社社区区-细节节塑塑造造童青老草坪坪是是孩孩子子最最喜喜爱爱的的活活动动场场地地，，一场赛赛跑跑立立刻刻开开始始童全龄龄社社区区-细节节塑塑造造1碧草如茵借助助ECO-TECT软件件，，从从阳阳光光和和通通风风角角度度，测测算算本项项目目的的内内环环境境指指标标，，达达到到更更舒舒适适的的效果果。。以18层组组团团为例例在清清晨晨阳阳光光更更好好的的区区域域布置置开开放放活活动动草草坪坪，供供老人人晨晨练练、早早晨晨阳阳光光宝宝贵贵，，可可减减少少遮遮挡挡；；在傍傍晚晚阳光光强强烈烈的的区域域布置置树树阵阵，将将下下午午的的余余温温遮遮蔽蔽，，提提供供放放学学孩孩童童嬉嬉戏戏的的场场所所。。组团团8:00时阴阴影影情情况况（（老老人人晨晨练练时时段段））组团团16:00时阴阴影影情情况况（（孩孩童童放放学学活活动动时时段段））开放放活活动动草草坪坪树阵阵全龄龄社社区区-“风风””““光光””塑塑造造艺术术长长廊廊是是展展览览交交流流的的好好地地方方，，父母母和和孩孩子子可可以以愉愉快快的的亲亲子子互互动动2艺术长廊全龄龄社社区区-细节节塑塑造造童浅浅浅的的水水面面在在夏夏天天最最受受欢欢迎迎美丽丽和和安安全全必必须须兼兼得得7亲水广场全龄龄社社区区-细节节塑塑造造童清晨晨，，在在鸟鸟语语花花香香的的树树林林里里，，老人人们们开开始始了了一一天天的的晨晨练练老乔木木树树冠冠软硬硬结结合合的的铺铺地地座椅椅6鸟语花香全龄龄社社区区-细节节塑塑造造夏季季标标高高1200mm处风风速速风速速大大：：树树阵阵风速速小小：：草草坪坪冬季季季季标标高高1200mm处风风速速以18层组组团团为为例通过过ecotect软件件计计算算风风速速，可直观观分析出出场地夏季、冬季风速布局局。蓝色圈内内为风速速较小区区域，在在规划中中布置老老人、孩孩童活动动场所；黑色圈内内为风速速较大区区域，在规划中中布置了了树阵阻阻挡寒风风，活动动场所也也刻意规规避了这这个区域域。全龄社区区-“风”““光”塑塑造老人可以以定时体体检晒太阳的的座椅垂直绿化化单独房间间贴心服务务会客室10长者小站老全龄社区区-细节塑造造在闲暇之之余可以以开展园园艺试验田田，体会会田园之之趣老4生态农场全龄社区区-细节塑造造安全人性性的无障障碍设计计在有高差差出现时时，利用用缓坡方方便老人人、儿童童出行，，全小区区实现无无障碍。。住宅入口口无障碍碍设计全龄社区区-细节塑造造3多功能球场台阶可作看台设置插座及临时储物户外插座全龄社区区-细节塑造造青运动爱好好者可以以相约球球场，挥挥洒汗水水“球迷迷”在看台上上为他们们助威傍晚的树林，，灯光点点亮小径径，同样是散散步约会会的好地地方见光不见见源5魅影森林青全龄社区区-细节塑造造慢跑大环环800米微汗小环环400米“朗诗未未来公园园”里设设计一条条慢跑道道路，社社区居民民可以锻锻炼身体体，健康康慢跑跑道温馨提示示8慢跑双环青全龄社区区-细节塑造造慢跑环上上设置直直饮水点点、清洗洗沙池、宠宠物厕所所,休憩一会会，继续续出发户外电源源户外储物物休憩长椅椅饮水点WIFI点洗手池动物沙池池青休憩小站站9全龄社区区-细节塑造造引入“绿绿色地球球”在相对隐隐蔽且方方便出行行的位置置设置垃垃圾收集集点。回收利用用收集点点衣物回收收收集点垃圾临时时收集点全龄社区区-细节塑造造UNITLAYOUT产品设计计篇——商业泛公园商业业时尚：紧跟潮潮流的，，与时俱俱进的，，开放的的，不断断变化的VOGUE:keepupwiththetrendandshowthespiritofyoung.精致：品质感感、原版版的，是是质量的的保证，，也是身身份的象征EXQUISIVE:originalideaandsticktohighquality.公园里的的商业时尚健康：从衣食食住行等等各个方方面，帮帮助业主主构筑健健康生活活HEALTHY:covereveryaspectsoflifeandleadtotherealhealthylifestyle.便利：紧密贴贴合客户户基本的的日常生生活需求求，日常常消费““足不出出区”CONVENIENCE:offerainstant&adequatesupplyfordailylife.精致便利健康设计理念念公园里的的商业商业总量量：4000平米以上上商业性质质：以满满足小区区居民需需求为主；少部分可辐辐射至周周边社区商业定位：中中高端，生活气息浓郁郁的、情情景体验验商业街区商业选址址：沿南南侧和西西侧道路路沿街布布置商业体量量：独立立式，一一层为主主，局部部二层基地住区住区住区招商地块块商业街周边楼盘盘商业布局局面向家庭庭的消费模模式，以以青少年年、活跃跃长者、、妈妈主主妇为主主力客群群；一般般主要分分为：美美食餐饮饮、休闲闲娱乐、、康体养养生、居居家生活活、文化化教育等等基本模块块，以及社社交互动动、公益益服务等等辅助模块块。1社区型商商业设计计导则项目周边边并未形形成成熟熟的商业业氛围，，需本地地块重点点打造，，提供居居住着高高品质、、配套齐齐全的社社区商业业设施：：其面积比比在不同同时间段段有相应应浮动，，一般约约为：餐饮：零零售：服服务：其其他=3：2：1：2公园里的的商业服务功能能的商业业，由于于其商业业价值较较低，建建议以组组合模块块方式联联合经营营，形成成一个““集合店”，方便便居民使使用，同同时提高高效率。。2社区型商商业设计计导则商铺开间为为4-6M，面宽：进深控制在1:3以内；单单铺面积控控制在40-50㎡左右，街角设设置二层层主力店店，面积积控制在100-200㎡。利于销销售及后后期运营营。3商业界面面连续，，延展面达到最大大化。4充分考虑虑店招、、广告位位、灯光光、景观观的整体化设设计；重视情情景化包包装，商商业氛围围的营造造。5新区盘需需要营造造成熟的的商业氛氛围，因因此在项项目开盘盘前期需需要通过过商业情景景化包装装手段来出出彩以小博大大，营销销新亮点点，指导导科学业业态规划划商业短期期内提升升形象、、增加项项目附加加值减少招商商阻力，，避免二二次改造造次入口广场极限运动广场主入口广场街角广场下沉广场邻里服务广场L型的商业业街通过过建筑的的进退，，形成6个聚合广广场，主题各各异；漫步-停留-休憩的商商业行为为，符合合人们时时尚“漫漫生活””的诉求求。时尚、创意形象与室内空间符合商业使用要求实用展示设施（露天泳池）√√√主题式体体验——空间营造造主题式体体验——空间营造造茶吧自行车道5.5M5.5M4M3.5M车行道铺装化地面停车人行道3.5M外摆及花池便捷的商商业停车车体验邻里管家家生鲜超市市、进口口食品超超市、水水果店、、药店、、干洗店店、家电电维修、、宠物店店、母婴婴店、健健康网点点、银行行&ATM、邮局、、美容美美体馆、、汽车美美容中心心活力充电电站健身房、、运动装装备专卖卖店、玩玩具店、、桌游吧吧、便利利店艺术文化化廊售楼处、、书吧、、时尚家家居、画画廊、办办公文具具、音乐乐体验中中心、影像工作作室美食美刻刻STARBUCKS、板长寿寿司、新新元素、、朱古力力店、Bakerone、意大利利餐厅、、PIZZA、家有好好面、甜甜品店、、85℃、茶吧吧、花店店、水果果店、便便利店主题式体体验——业态分区区花店茶便利店85℃值班管理甜品店COSTACOFFEE家有好面面星巴克主题式体体验——美食美刻刻主要业态态：STARBUCKS、板长寿寿司、新新元素、、朱古力力店、Bakerone、意大利利餐厅、、PIZZA、家有好好面、甜甜品店、、85℃、茶吧吧、花店店、水果果店、便便利店新元素吧COSTACOFFEE室内布局局“口袋型型”人行行入口广广场空间间商业灰空空间18M精致空间演绎绎商业氛氛围主题式体体验——美食美刻刻1070080003600主题式体体验——艺术文化化长廊主要业态态：售楼处、、书吧、、时尚家家居、画画廊、办办公文具具、音乐乐体验中中心、影像工作作室售楼处书吧办公文具音乐体验中心影像工作室时尚家居56008000主题式体体验——艺术文化化长廊售楼处后期将改改造成时尚咖啡啡主力店店街角主力店为为时尚树立标标杆桌游吧瑜伽教室玩具店运动装备专卖店便利店主要业态：健身房、运动动装备专卖店店、玩具店、、桌游吧、便便利店主题式体验——活力充电站极限运动广场场为年轻人提提供场所118004000主题式体验——邻里管家生鲜超市屈臣氏邮局网点进口食品超市水果店ATM家电维修干洗店母婴店美容美体馆宠物店公厕药药房公厕房主要业态：生鲜超市、进进口食品超市市、水果店、、药店、干洗洗店、家电维维修、宠物店店、母婴店、、健康网点、、银行&ATM、邮局、美容容美体馆、汽汽车美容中心心为居民生活提提供便利健康网点600075004500主题式体验——邻里管家精致空间为居居民提供交流流造型设计理念念商业造型设计计整体连续，强调半室外空间和和景观的相互互渗透。利用现代手手法和绿色生生态技术再现现南京印象，将将绿色健康时时尚融入生活活坡屋顶的现代代演绎广告位：二层吊顶位位置店招：一层门头上上方灯光：结合店招字字体设置挂壁式小灯箱箱店铺内透光雨篷：二层出挑作作为雨篷使用用咖啡店轻餐饮造型细节UNITLAYOUT产品设计篇——住宅房型要求建筑面积面积配比3室2厅2卫〈140㎡〉40%2室2厅1卫〈90㎡〈30%3室2厅1.5卫〈120㎡〈10%1.5室2厅1卫〈70㎡〈

5%跃层户型〈90㎡〉15%●首次改善善型年轻家庭●品质改善善型主力客群●首次改善善型小太阳家庭●首次置业业型新婚家庭●首次置业业型幸福起航本项目户型定定位建议主要要以改善型客客群为主，兼兼顾首置的品品质客群，与与周边竞品拉拉开了一定差差距。120-140平米的改善型型产品占比一一半，不求房房间数而着力力于户型的舒舒适度，决定定了本项目的的定位为中高高端。90平米跃层户型型要求15%以上，肯定了了其市场接受受度和其营销销价值。5%30%10%40%15%70901201409090+140户型是取胜的的关键！恒温、恒湿、恒氧PM2.5控制室内污染物控制被动式节能构造√√√√户型配比第五条天天井和凹槽除低多层住宅宅以外，建筑筑物设置水平平投影面积小于50平方米的天井井，以及非直接接对外开敞的的建筑凹槽应应并入建筑物物自然层计算算面积。第八条阳阳台、露台、、挑台住宅每层阳台台水平投影面面积之和不得得超过该层总总建筑面积的的15%。同一户内设设置阳台的数数量不得超过过居住空间个个数之和。在在建筑主体结结构外的阳台台最大进深不不得大于1.8米，水平投影面积积不得大于8平方米。在建筑主体体结构内或在在建筑主体结结构以外的不不符合上述条条件的阳台按按其结构底板板外围水平投投影面积计算算全面积。与阳台相接的的各类建筑外外部构件，无无论是否与阳阳台隔断，均均作为阳台控制制，并计算面面积。南京面积新规规2014年7月出台小天井、大赠赠送已不再适适用！√×规范梳理集中式核心筒B31、电梯联动，使用效率高2、侯梯厅尺寸2400*4800mm，空间舒适3、首层可实现集中大堂4、电梯与疏散楼梯前室合并，符合当地消防要求，公摊面积少。优点2集中式核心筒A1、进深小，体型系数小2、符合当地消防规范优点1、两电梯分离，无法实现联动2、公摊面积大3、首层需做两个大堂，公摊面积大，不利于管理缺点1上轮分离式核心筒1、中间户实现南北通2、形成一梯两户的入户感受优点前室嵌套，存在规范风险缺点√核心筒比选改造前改造后改造前此部分分架空及立面面留洞口，不不计算面积改造后增加18平大堂面积首层大堂研究究1入口门廊增加加价值感与便便利性2无顶——不计容不计密密不计公摊3玻璃天棚——开发商统一改改造加建4信箱——门廊外投内取首层大堂设计计

户数户数比面积面积比

70户型362.7%27362%50%90户型55641%4982833%90跃层23817.5%2142015%120户型362.7%43203%50%140户型49236.2%6888047%总计1358146284100%70中间户产品90边套产品90跃层产品140通厅产品90中间套产品140侧厅产品140横厅产品120边套产品户型布局资源合理配置置编号项目70户型

90户型

120户型

140户型

140横厅户型140侧厅户型140楼王户型A140楼王户型B90复式户型

1电梯厅合用联动合用合用联动合用联动合用联动合用联动独用独用合用联动2入口感受走廊入户走廊入户走廊尽端走廊尽端走廊尽端走廊尽端独立入户独立入户走廊入户3玄关玄关柜玄关柜玄关柜独立玄关独立玄关独立玄关独立玄关独立玄关独立玄关4起居室面宽350036003900*760040006200*56004200*76006400*57006400*600035005餐厅面宽35003600餐客厅一体4000餐客厅一体餐客厅一体餐客厅一体餐客厅一体35006主卧面宽3200330038003800380042003800380035007主卧三件套——配置配置配置配置配置配置—8次卧面宽2400300033003300300034003500350030007次卧套——————配置配置—8北卧面宽——32003300290031003000330035009公卫干湿分离干湿分离干湿分离干湿分离干湿分离干湿分离干湿分离干湿分离干湿分离10储藏空间结合橱柜独立储藏结合橱柜结合橱柜结合橱柜独立储藏结合橱柜结合橱柜独立储藏11景观阳台南向南向侧向南向南向侧向南向南向南向12工作阳台——————北向——13设备平台—————赠送赠送赠送—14飘窗全赠送全赠送全赠送全赠送全赠送全赠送全赠送全赠送—15备注

多设书房一间

以上为改造后户型级配表户型设计户型设计轻奢140户型赠送设备平台台后期可改造为为生活阳台餐客厅一体设设计绝无仅有6.4米宽厅设计，，南向大阳台台和落地窗，，品质感不言言而喻主卧大面宽主卧、、步入式衣帽帽间、大浴缸缸主卫，周到到配置尊贵感感受南次卧套间南向卧室全套套间设计公卫干湿分离，提提高使用效率率四宽：宽厅，宽卧卧，宽阳台，，宽飘窗双套房：双南卧设计计赠送：赠送设备平平台、阳台、、飘窗（10.4㎡）绝版宽厅独立电梯入户户独立电梯，尊尊贵入户感受受户型设计主力140户型餐客厅一体设设计南向大阳台和和落地窗，品品质感不言而而喻主卧大面宽主卧、、步入式衣帽帽间、大浴缸缸主卫，周到到配置尊贵感感受公卫干湿分离，提提高使用效率率玄关功能、对景、、仪式感都在在方寸间赠送设备平台台后期可改造为为生活阳台绝版宽厅四宽：宽厅，宽卧卧，宽阳台，，宽飘窗赠送：赠送设备平平台、阳台、、飘窗（9.6㎡）户型设计主力140户型主卧超大面宽主卧卧套间，周到到配置尊贵感感受次卧大面宽次卧储藏可作为全家换换季、收藏的的空间阔绰横厅餐客厅一体设设计30坪超大横厅设设计，阳光生生活浪漫满屋屋横厅：功能强大，，布局合理，，空间方正赠送：赠送设备平平台、阳台、、飘窗（10.7㎡）赠送设备平台台后期可改造为为生活阳台景观阳台270°景观阳台，最最大限度享受受阳光和美景景户型设计主力90户型储藏独立的收纳空空间时尚空间通厅：空间方正，，气度不凡赠送：赠送阳台、、飘窗（4.8㎡）玄关精妙玄关，倍倍增入户的仪仪式感厨房灵动设计，可可开敞作为西西式厨房，也也可封闭满足足中式炒菜卫生间干湿分离，提提高使用效率率主卧步入式衣帽间间等高配置，，提升小户型型的生活品质质餐客厅一体设设计通厅设计，以以小见大户型设计主力90户型方正客厅客厅：阔绰客厅，，豁达天地赠送：赠送阳台、、飘窗（5.7㎡）玄关营造回家的温温馨感，更换换衣服，琐琐碎物品收纳纳卫生间干湿分离，提提高使用效率率主卧宽敞明亮，尺尺度舒适通厅设计餐-客厅通厅，视视线通透、使使用高效四面宽全南全南向设计，，面宽远大于于一般产品厨房南向采光，明明亮舒适户型设计70户型N+1空间N：空间灵动，，自由组合赠送：赠送阳台、、飘窗（4.6㎡）厨房南向采光，明明亮舒适卫生间干湿分离，提提高使用效率率四面宽全南全南向设计，，面宽远大于于一般产品通厅设计餐-客厅通厅，视视线通透、使使用高效玄关营造回家的温温馨感，更换换衣服，琐琐碎物品收纳纳0.5房设计多功能书房随随心变换,充分满足不同同功能需要户型设计复式户型A珍稀双层复式式空间：精致生活，，尽在掌掌握赠送：赠送阳台、、挑空（25.2㎡）3+1房90坪3+1房，精致实用用客厅卧室布局局南北通透，三三开间朝南储藏室大面积独立收收藏空间超大面积赠送送上层空间绝无无仅有25坪超大赠送，，时尚家居，，自由掌控户型设计复式户型B珍稀双层复式式空间：精致生活，，尽在掌掌握赠送：赠送阳台、、挑空（23.9㎡）3+1房90坪3+1房，精致实用用客厅卧室布局局南北通透，动动静分区储藏室大面积独立收收藏空间超大面积赠送送上层空间绝无无仅有25坪超大赠送，，时尚家居，，自由掌控户型设计推荐楼型展示示32F140+90+90+140宽厅+侧厅户型设计推荐楼型展示示32F140+90+90+140一层平面户型设计推荐楼型展示示32F140+90+90+140通厅+侧厅户型设计推荐楼型展示示32F140+90+90+140一层平面户型设计推荐楼型展示示32F140+140楼王宽厅户型设计推荐楼型展示示32F120+120一层平面(可以考虑做复复式户型)户型设计推荐楼型展示示18F140+140楼王宽厅户型设计推荐楼型展示示18F140+140一层平面户型设计推荐楼型展示示18F120+90+90户型设计推荐楼型展示示18F120+90+90一层平面户型设计推荐楼型展示示18F140+70+90户型设计推荐楼型展示示18F140+70+90一层平面户型设计推荐楼型展示示32F90*6户型南北通透户型设计推荐楼型展示示32F90*6户型一层平面户型设计推荐楼型展示示34F90复式户型复式下层平面面复式上层改造造后平面户型设计推荐楼型展示示34F90复式户型复式上层改造造前平面复式一层平面面我们的住宅造型诉求：与周边差异化化并营造高品品质、绿色人人文的社区，，并且合理控制资金成本本现代、科技感公共部分层高与品质公建化立面与细节设计√√√整体采用现代公建化风风格，体现大气简简约的项目气气质；汲取南南京文化建筑筑中的稳重、、古朴气韵，，大开大合，，具有雕塑美美感。造型风格古朴而精致，，摩登而怀旧旧——梧桐树后的南南京故事住宅造型设计理念汲取了总统府府及罗伯特森森会堂的造型型元素，增加摩登的细细节，其斜切面和和大门的雕塑塑感都使整个个住宅楼品质感倍增。造型理念普林斯顿大学学的罗伯特森森会堂总统府UNITLAYOUT产品设计篇——长者小站长者小站设计计临近道路，方方便人车出入入；独立场地和出出入口，减少少对住宅影响响；与社区共享绿绿意，让养老老无后顾之忧忧；屋顶农场满足足老人“田园园梦”；屋顶平面图二层平面图（物业150㎡）一层平面图种植屋面——屋顶农场长者小站设计计长者服务小站（600平方）物业用房（150平方）利用大树、一步阳台或空调平台遮阳车行出入口挡墙改为退台式绿化种植屋面与雨水收集中国被动房联盟标准的被动式建筑√√√√√√COSTCONTROL成本控制篇地下车库建筑筑面积（含单单体）：38340㎡其中：机动车车地库：29406㎡非机动车地库库：6254㎡设备用房等：：2680㎡停车总量（已已折算）：1239辆其中：自走车车位：822辆机械车位：412辆微型车位（已已折算）：15辆单车指标：30.9平方米/辆（含机械车位位）单车指标：23.7平方米/辆（扣除单体投投影，包括各各类机房坡道道等）地库成本控制制地库成本控制制措施：1，小柱网2，地库抬高3，合理利用空空间4，减少开挖（（做一层地库库）地库成本控制制结论：1.理论上，小柱柱网单车指标，，每个车位比比标准柱网可可节约0.92-1.89平方米的车位面积；单车指标：23.7平方米/辆（含机械车位位）2.跨度小，配筋低，，节约梁板的钢钢筋用量，节省造价。3.机械车位采用用小柱网，保保证横向车位位全部在柱跨跨内平移，能能提高单个设设备的运作数数量，提高停车率地库设计采用用小柱网形式小柱网特点：：1.与传统柱网相相比，在车尾尾位置增加一一排柱2.柱网变小，梁梁、板的跨度度变小小柱网的尺寸寸：1）柱跨度：5300（传统跨度7800~8100）2）车位尺寸：：2400*53003）柱尺寸：400*4004）柱跨净距：：49001.小柱网1.2m地库成本控制制在符合规范的的前提下，地库抬高，保证其顶板板高于周边道道路1.2米以内，减少地库开开挖，降低成成本。在空间有限的的位置布置微型车位位，按照相关规规定以0.7折算停车数，可以以最大限度利利用角落空间间，提高停车车率，降低地地库成本。共共增加车位15个。地库外边缘尽量规整，减少地库周周长，降低开挖和维维护成本。3.合理利用空间间2.地库抬高设计计结论：共减小92016立方米的土方方开挖量。无地库，施工工快速永久功能，避免拆拆建成本实景商业与虚虚拟商业结合合实景商业虚拟商业示范区成本控控制真石漆50元/㎡干挂石材200元/㎡玻璃栏板600元/㎡深咖色金属漆漆200元/㎡立面材料成本本合算材料成本控制制：以32F楼王为例1至4层外墙为黄金麻石材干挂石材为200元/平米左右，包包括施工的总总成本约为550元/平米在非近人尺度度上使用仿黄黄金麻真石漆漆（即4层以上）真石漆为50元/平米左右，包包括施工的总总成本约为100元/平米窗间墙及阳台台实体栏板处处使用深咖色色金属漆窗间墙的金属属漆与真石漆漆穿插处理深咖色金属漆为30元/平米左右，包包括施工的成成本约为80元/平米阳台栏板统一一为玻璃栏板板玻璃采用普通通双层白玻，，成本约为600元/平米（包含安安装费）32F楼王外立面材料料面积：8854.19平米单方造价（材材料）：173.65元/平米单方造价（包包含施工）：：262.76元/平米总造价（材料料）：153.75万总造价（包含含施工）：232.66万后附材料成本本合算明细表表立面成本控制制立面材料成本本合算明细表表材料类型使用部位所用楼层使用面积（㎡）材料单价（元/㎡）施工单价（元/㎡）材料总价(元)包含施工总价(元)石材外墙1F380.0320035076006209016.5外墙2F351.3620035070272193248外墙3F351.3620035070272193248外墙4F351.3620035070272193248玻璃栏板阳台栏板1F~32F1678.08600材料单价已包含安装费10068481006848深咖色金属漆窗间墙1F~4F225.2830506758.418022.44F以上偶数层788.48305023654.463078.4阳台1F~32F1148.16305034444.891852.8真石漆外墙4F~32F2791.65050139580279160窗间墙4F以上奇数层788.4850503942478848合计8854.191537531.62326570.1立面成本控制制一、本投资估估算依据下列列条件、资料料编订：1.建设单位提供供的该项目设设计招标文件件；2.我公司的设计计方案图纸及及设计说明；；3.现行南京市的的建安定额及及有关规范和和规定；4.主要材料根据据近期南京市市建设工程的的造