南京商圈研究及投资发发展建议课件

南京商圈研究及投资发展建议谨呈：南京长发地产南京商圈研究及投资发展建议谨呈：南京长发地产商圈分布及研究城市宏观经济背景2136投资发展建议目录地下商业街研究商圈分布及研究城市宏观经济背景2136投资发展建议目录地下2南京城市宏观特性

都会南京——长三角经济圈的区域经济中心实力南京——宏观经济形势向好，城市的扩张效应已初步展现

收入南京——平均水准相对较低，中产阶层群体不断壮大

居住南京——山、水、城、林为一体的山水都市

文化南京——四大科研基地之一，三大大学城辉映现代教育文明

南京城市宏观特性都会南京——长三角经济圈的区域经济中心3城市概况地理位置：南京——长三角的副中心城市。地处长江中下游平原东部苏皖两省交界处，江苏省西南部。东距上海市300余公里。东接江苏省镇江市、句容市，西邻安徽省滁州、巢湖(和县)、马鞍山，南接安徽宣城市、江苏省溧阳市，北连江苏省仪征市、安徽省天长市。辖区面积：辖区总面积6598平方千米。市区面积4844平方千米，建成区面积513平方公里。人口构成：据2000年第五次人口普查统计，南京市人口总规模已达623.8万人，全市人口居住在城镇的为443.5万人，占总人口的71.09%。城市概况地理位置：4特色产业：南京是中国重要的综合性工业生产基地。南京的电子、化工生产能力在国内城市中居第二位，车辆制造规模居第三位，机械制造业的技术、规模居国内领先地位，家用电器业、建材工业也都具有较大规模。科研教育：南京是全国四大科研教育中心城市之一，是全国重要的高教、科研基地，拥有一批国内一流的高校和科研机构。城市建设：国家园林城市、中国优秀旅游城市、全国科技兴市先进城市、全国城市环境综合整治十佳城市、全国科技进步先进城市、国家环境保护和国家卫生城市等称号。综合经济实力：“2008年福布斯中国大陆最佳商业城市100强”中排名第4，位列国家统计局发布的“中国综合实力城市”第7名，在长三角城市可持续发展水平评估中排名第2，被国家9个部委列为中国投资硬环境“四十优”城市之一。城市概况城市概况5经济增速放缓：自2000年以来，南京城市经济高速增长，2008年以来受到金融风暴影响，全市GDP增值虽高于国家平均水平，但增幅呈现下降趋势，但仍保持在12%以上的高增幅。城市经济发展概况经济增速放缓：城市经济发展概况6产业结构更趋合理：从产业结构来看，南京市产业结构日趋合理，第三产业的发展壮大，导入与催生了大量高素质、中高收入人群，投资群体进一步扩大。三大产业增幅扩大：一二三产业增幅持续走高，其中尤以第三产业最为显著，2009年产值达到2170.12亿元，同比增长13%。城市经济发展概况产业结构更趋合理：城市经济发展概况7固定资产投资，稳步增长：2009年，南京全社会固定资产投资2668.03亿元，比去年增长23.9%，其中，城镇固定资产投资1572.08亿元，比去年增长28.2%；房地产开发投资595.68亿元，增长17.2%。其中城镇固定资产投资增势较强，走势较稳。房地产开发投资回暖：房地产开发投资从年初的负增长逐渐回暖并呈明显上升趋势，房地产开发投资活跃。城市经济发展概况固定资产投资，稳步增长：城市经济发展概况8社会消费品零售总额稳中有升:近三年来，南京社会消费品零售总额大幅上升，2009年达到1961.58亿元，同比增长18.8％，人民消费生活水平呈现持续上升态势。批发零售业带动了更多的外来人群:批发零售业的高速发展、商品交易市场的大型化加速中高收入外来人口（私营业主）流动，为房地产市场的发展带来巨大的消费空间。城市经济发展概况社会消费品零售总额稳中有升:城市经济发展概况9人均可支配收入逐步增长：从2003-2009年，南京市城市人均可支配收入和城市人均消费稳步增长，人均可支配收入逐年增长，2009年达到25504元，同比增长10.3％，但增速呈下降趋势。未来房价后续力面临减弱：由此可见，南京市民收入水平在不断提升，但由于增长速度明显低于房价涨幅，未来支撑房价进一步上涨的动力有所减弱。城市经济发展概况人均可支配收入逐步增长：从2003-2009年，南京市城市人10行政区划：南京总面积6598平方公里。截至2002年6月底，南京市行政区划为11区2县。

11区：玄武区、白下区、秦淮区、建邺区、鼓楼区、下关区、浦口区、六合区、栖霞区、雨花台区、江宁区。

2县：溧水县、高淳县。

在这些区县中，共设有64个街道办事处、63个镇、1个乡。

城市整体规划格局分析行政区划：城市整体规划格局分析11城市整体规划格局分析主城区概况：南京主城区位处城市中心地带，亦被统称江南八区：玄武区、白下区、秦淮区、建邺区、鼓楼区、雨花台区、下关区、栖霞区。江南八区中，总人口达302万，人口较为密集。其中，玄武区、白下区、鼓楼区、秦淮区等区域，商贸、金融、服务业极为发达，是城市商业的聚集地。三大外延区域：受地缘条件影响，长江以北的浦口区、六合区，及城市最南部的江宁区，被自然地隔离出来。从地理位置上来看，三大区域，受交通条件的制约，与主城区距离相对较远，在经济上其相对独立，自成一体。城市整体规划格局分析主城区概况：12城市整体规划格局分析各区功能定位中心商贸区：白下区、鼓楼区、玄武区、秦淮区，由于位处主城中心地带，其区域内，商贸业、金融业、服务业发达，为城市提供了主要的商业配套功能。高尚居住区：雨花区，由于自然条件优越，被定为为城市的生态旅游居住区；江宁区，则主要以工业加工为主，住宅板块高端物业聚集。2大城市副中心：下关区，则依托天然的港口优势，形成了以物流、钢材贸易为龙头的区域；栖霞区，以高新开发区为契机，城市副中心概念已初步形成。三大新城：指河西，江宁，江北。河西新城，被定位为城市CBD区，该区域为中高端物业聚居区。此外，江宁新城、江北新城也是城市重点发展的区域。尤其是江北新城（含浦口、六合区），其建设力度及规模空前。城市整体规划格局分析各区功能定位13未来的城市规划发展为兼备经济活力、文化特色、最佳人居环境。2001年调整后的南京市城市规划在对南京未来发展的宏观区域背景分析以及南京区域竞争力分析的基础上，提出应把南京建设成为：方向1充满经济活力的城市——长江下游现代化中心城市方向2富有文化特色的城市——国际影响较大的历史文化名城方向3最佳人居环境的城市——人与自然和谐共生的滨江城市政府未来的发展规划未来的城市规划发展为兼备经济活力、文化特色、最佳人居环境。214以长江为主轴，以主城为核心，结构多元，间隔分布，多中心，开敞式的空间格局。南京市城市总体规划调整——都市发展区远景规划图总体规划：总体规划确定了“以长江为主轴，以主城为核心，结构多元，间隔分布，多中心，开敞式的空间格局”的规划设想。为充分发挥南京作为区域中心城市职能，南京规划提出完善主城中心体系之外，在三个新市区要培育次区域中心，形成多核区域中心格局。在江北新市区培育一个次中心，以利于南京的中心城市职能向安徽、苏北地区辐射。市域空间规划：规划形成“主城—新市区—新城—重点城镇—一般城镇”五级大中小级配合理的市域城镇等级结构。政府未来的发展规划南京市城市总体规划调整——市域空间利用规划图以长江为主轴，以主城为核心，结构多元，间隔分布，多中心，开敞15以南京中心——1小时都市圈已形成目前，南京的“一小时都市圈”已能到达南京周围2500平方公里的范围，包括南京、镇江、扬州、马鞍山、滁州、芜湖的全部以及淮安南部和巢湖的部分地区。在空间总体结构上形成一个核心、两个圈层、三条主轴。其中一个核心是南京都市发展区；两个圈层为距核心城市中心区50公里左右范围内的核心圈层和100公里左右范围内的紧密圈层，即1小时路程内，也就是所谓的“一小时都市圈”；三条主轴为宁扬、宁镇、宁芜轴线。通过都市圈的规划建设，将从区域层面上推进核心城市、节点城市与县城之间在基础设施建设、产业分工与协作、生产要素有序流动、共同市场构建、城乡居民就业等方面进行合作，从而整合圈内城市发展的相关资源。一小时都市圈内的人口含盖总量达1950.45万人，蕴含着巨大的可挖掘商机。目前，南京新街口商圈销售额的4０％由一小时都市圈的消费者完成，预计“一小时都市圈”形成后，南京新街口商圈销售额的６０％将由周边6市的消费者来完成，与此同，南京市公交部门也加快了周边城市的发车频率，提高了车速。以南京中心——1小时都市圈已形成目前，南京的“一小时都市圈”16商圈分布及研究城市宏观经济背景2136投资发展建议目录地下商业街研究商圈分布及研究城市宏观经济背景2136投资发展建议目录地下17南京商圈研究：六大商圈错位经营特色明显、互为补充老商圈：经过几十年的建设发展，在南京的城区版图上，从南到北，以纵向分布依次形成中央门、湖南路、新街口、夫子庙四大各具特色的商业中心，习惯上，被南京的政府官方和市民称为四大商圈；新兴商圈：随着城市的不断发展及扩容，龙江商业圈和河西新城CBD商圈已日趋成熟。中观2中央门商圈湖南路商圈新街口商圈夫子庙商圈河西CBD龙江商圈商圈分布及研究南京商圈研究：六大商圈错位经营特色明显、互为补充老商圈：经过18南京最具特色的四大商圈发展历程以特色旅游为主、历史最悠久的商圈——夫子庙商圈在南京四大商圈中，夫子庙商圈历史最为悠久，也最具备江南民俗特色。秦淮风光和秦淮歌舞一样，均堪称一绝，早在明清时期，甚至更早，夫子庙就是全国知名的旅游胜地，许多脍炙人口的诗词歌赋都是夫子庙繁华的鉴证。在旅游业的带动下，餐饮、手工艺品、娱乐等行业渐渐发展起来，演变成了现在以旅游、休闲、特色风味小吃、小商品市场为特色的商圈，成为南京市民及外地游客的旅游胜地。以大型百货为主的都市核心商圈——新街口商圈新街口商圈的历史可以追溯到30年代。1936年，中央商场诞生，被视为新街口商圈发展的开端。1952年，新百、华联商厦陆续诞生，新街口商圈初具规模，但业态与经营品种上，存在严重的雷同现象，带有典型的计划经济特征。新街口商圈真正跃升为南京的第一大商圈，是90年代初，外资背景的金陵百货与金鹰购物中心的诞生，南京真正有了中高档百货，使新街口的百货有了档次之分，可以满足不同层次的需求，同时新街口大型百货商场群形成，新街口商圈的对外辐射力也越来越强。商圈分布及研究南京最具特色的四大商圈发展历程以特色旅游为主、历史最悠久的商19以中低档服饰批零兼营为主的大市场群——中央门商圈中央门商圈是因为临近南京火车东、西站、中央门汽车站、靠近码头，依附着巨大的客流量，借助改革开放的东风而发展起来的。同时，交通干道建宁路上大片的旧货场和闲置的仓库，为发展大市场提供了先天的条件。1992年，破壳而出，创造了一种全新的批发经营模式。经过近十年的发展，形成了金桥独具的特色。90年代后期，玉桥市场等一批大市场陆续诞生，它们以较低的价格，齐全的品种在市场上占有极大的优势，并凭借中央门的交通、物流优势迅速壮大。目前其批发辐射到江苏、安徽甚至全国的许多地方。以精品专卖店为特色的时尚商圈——湖南路商圈在时间上，山西路、湖南路商圈的发展与中央门商圈基本同步。但在特色上，决然不同。鼓楼区是南京的首善之区，区域居民的素质较高，收入较高，人员成分最为纯一。“湖南路文明一条街”是90年代初期鼓楼区政府建设精神文明的一面旗帜，在假货泛滥的开放之初，这里就以无假货文明，同时由于是在原湖南路的基础上发展，沿街底铺是客观条件，小门面同时催生了大量精品专卖店的诞生。商圈分布及研究以中低档服饰批零兼营为主的大市场群——中央门商圈商圈分布及研20以区域配套为主的商业集群——龙江商圈城市CBD，城市副中心商业圈——河西CBD商圈从传统的四大商圈增加了两个新兴商圈以区域配套为主的商业集群——龙江商圈从传统的四大商圈21主要商圈对比分析商圈范围及规模商业模式经营业态租金价格列举新街口商圈经营面积100万平方米左右百货商场为主，多种商业形式共存百货、家电城、餐饮、娱乐等底层店面租金约20元/平方米·天湖南路商圈经营面积30万平方米街店式商业、百货商场服饰、餐饮为主沿街店面租金报价在15-20元/平方米·天左右夫子庙商圈经营面积约30万平米街店及大市场为主特色餐饮，品牌服装，特色手饰工艺品，花鸟市场等一般沿街店面的租金在10元/平方米·天左右中央门商圈经营面积接近30万平方米大市场商业为主鞋类、电器、文体用品、箱包皮件、服装、针纺、床上用品、面料窗帘等经营状况较好的市场内柜台租金约10元/平方米·天龙江商业经营面积约20万平方米大卖场、内街店大型超市、餐饮、服饰、影院等一般沿街店面租金大约5元/平方米·天河西新城CBD规划规模相当于新街口商圈集中式商业、一般街店式商业——以万达为代表的广场，平均租金约5元/平方米·天商圈分布及研究主要商圈对比分析商圈范围及规模商业模式经营业态租金价格列举新22主要商圈消费来源、优劣势对比分析商圈消费者群体特征商圈优势商圈劣势新街口商圈来自南京市各区域及南京周边城市，购物是最主要的消费功能消费者认同度极高；商业分布密集；辐射范围广服务全面性有待提高；配套设施不够完善；交通拥堵有一定不利影响湖南路商圈鼓楼区消费者是该商圈的主要消费力量，其次该商圈作为新街口商圈的有力补充，正在承担愈来愈多的消费需求方便的交通网络支持；巨大的人流量带来深远的消费影响；特色经营吸引固定消费群体多为街店式经营模式；百货商家吸引力相对较低

夫子庙商圈国内外的大量游客；小商品买卖生意人，以江浙沪一带的居多；本地有特定需求的消费者旅游文化资源丰富；是南京特色餐饮集中地；小商品种类繁多缺少有规模有知名度的综合性商场支撑；商业设施配套较为落后；业态层次低，人员混杂，消费环境较差中央门商圈该区域是众多代理商，经销商的聚集地，外来消费者占到50%左右交通便利；大市场涵盖商品品种广泛，品牌众多；物美价廉吸引众多客流整体购物环境脏、乱、差较为严重，商圈内餐饮、休闲功能不足龙江商业以龙江周边生活社区的居民为主大交通环境便利；具有区域唯一性，满足基本生活消费的经营内容能够吸引较多客流；特色经营能够吸引固定消费人群主流业态只能吸引距离相对较近的消费群；尚在市场培育期，服饰类商家普遍经营状况一般河西新城CBD该区域的消费客层规划定位为南京河西片区的的居住人群整体规划明确到位；定位高端，周边应该能够形成主流消费人群供应量巨大带来明显销售竞争压力；定位雷同未来不易实现特色经营；商业发展入住人气的制约商圈分布及研究主要商圈消费来源、优劣势对比分析商圈消费者群体特征商圈优势商23南京商业业态组成南京最早形成、目前最星罗棋布的商业业态为——沿街底商式的门面房南京最成气候的商业业态为——大型百货公司以批零兼营为主的商业业态为——以中低价商品为主的大市场南京目前最成规模的社区型商业业态为——超市便利连锁店南京目前发展势头最猛的商业业态为——卖场商圈分布及研究南京商业业态组成南京最早形成、目前最星罗棋布的商业业态为——24主要商业形式经营模式相关商家举例此商业形式特征集中式商业——百货商场产权归自身所有，统一招商经营，扣点式获取收益新百、中央、金鹰等产权自有、业态丰富、统一经营、市场占有率大、消费者接受程度高；有连锁发展趋势.集中式商业——专业商场电器、IT苏宁、国美产权自有或租用物业、专业商品、种类丰富、统一经营、连锁发展、市场占有率大、消费者接受程度高；集中式商业——大卖场大型的综合型超市为主力店，通常以租用店面为主，租金较低沃尔玛超市、金润发超市等经营理念强调的是“价格优廉、一站式购物”的消费模式，一般它是分区域开设，主要依附在大型社区集中地附近或成熟商圈的周围集中式商业——大市场

统一招商管理，有批发和零售两种金桥市场、玉桥市场、润泰市场等硬件配套设施一般，利润额主要依附其价格低廉、品种齐全而带来的大量人流、物流、信息流所形成的巨大社会效益街区式商业有一定的经营主题定位，统一招商管理，但不一定统一经营狮子桥美食一条街、南京1912等易形成规模效应街店式商业个体自主经营为主湖南路商业步行街经营内容及档次参差不齐，缺乏统一管理沿街底商个体自主经营为主一般社区外面的沿街底商大部分开发商只售不租，不成规模，自主经营，目前南京市的社区底商大多属自发形成及完善商圈分布及研究主要商业形式经营模式相关商家举例此商业形式特征集中式商业——25南京商业市场特征：零售商资源相对丰富，外来零售商进入势头强劲南京作为中国长三角地区核心的经济中心，人口较多，很早就有国内外的零售商进入南京市场发展，与国内同类二线城市相比其零售商资源更加丰富，这反映出了南京商业市场发展的繁荣。百货仍是居民消费的主要场所虽然百货业态一统天下的局面已经被打破，但百货业在营业额等方面同其他业态相比仍有着较高的优势，百货购物仍然是消费者主要的消费方式。百货的品牌已经深入消费者内心，作为品质的保证可以让消费者放心。

购物中心成为发展新趋势随着收入水平的提高，消费者在购物时更加注重环境的舒适性。传统百货敞开式的卖场品牌种类较多、人流动线复杂，消费者在购物时容易疲劳，无法满足其愉悦心情。

河西商业发展势头强劲河西万达广场营业后，效果非常理想，为河西的商业发展创造了优势。商圈分布及研究南京商业市场特征：零售商资源相对丰富，外来零售商进入势头26南京商业市场缺陷南京商圈缺乏业态规划，起点较低

南京商圈因政治原因形成的痕迹比较明显，先期业态规划缺乏，商圈多因多年发展演变自然形成，没有规划的商圈也带来了一些其他问题：业种杂乱，布局杂乱，后期经营管理缺乏水准，同质化竞争严重；商业发展起始都以单一构筑物的单一购物功能为主，相关辅助功能缺乏，商圈之说无从谈起；边发展边完善，造成南京现在商圈的整体满足性不足；南京同一商圈内的业态定位和分布不合理业态定位雷同和分布不合理，在新街口商圈与中央门商圈表现的尤其明显而在业态的调整上，从新街口商圈新鼎太百货两易其主，变为金太阳电器大卖场后，店内人潮涌动，就可看出业态定位改变带来的好处；商圈分布及研究南京商业市场缺陷南京商圈缺乏业态规划，起点较低商圈分布及研27业种规划上配套不足，停车难成为商圈最突出的问题各商业自给自足的规划，造成商圈中配套功能空间的先天缺乏和商圈形成之日的配套功能先天不足：在这里先天的软肋在于应该牵头做配套的政府未能先期介入，各商家只管自己盖楼，满足自己的经营需求，因此造成今天圈商的配套不能满足生活水准提高后的购物形式的改变要求：比如娱乐、休闲的要求，比如小汽车大量发展后，停车的问题；尤其停车难，成为各大商圈目前较为突出的配套不足问题；大卖场、连锁超市、便利店，在南京的发展，这几年可以说如雨后春笋一般。尤其大卖场，为了争取市场份额，各公司正在进行争夺激烈的圈地运动，在人口密集区域，很快将呈现人均商业面积过剩的局面，竞争的激烈程度可想而知。新型业态的发展种类单一，面临同质化竞争问题

商圈分布及研究业种规划上配套不足，停车难成为商圈最突出的问题大卖场、28南京商圈总结南京商圈定位明确，主业分明，功能互补圈内同业竞争激烈，错位经营不足消费主力不同，商圈对外辐射力强弱分明经营管理方式不同，吸引消费者手段各异南京商圈，处于持续性调整状态南京商圈总结南京商圈定位明确，主业分明，功能互补29商圈分布及研究城市宏观经济背景2136投资发展建议目录地下商业街研究商圈分布及研究城市宏观经济背景2136投资发展建议目录地下30目前，南京地下商业街运营较为成功的，有时尚莱迪街区，苏宁地铁商铺。以上两大商业街区，因为其各自的独特性，造就了今日的成功。可谓让其东家赚了个盆满钵满。而酝酿已久的湖南路地下商业街却因种种因由，最终夭折……目前，南京地下商业街运营较为成功的，有时尚莱迪31街区概况：“时尚莱迪”是南京的一家大型购物商场，系深圳时尚商业地产集团股份有限公司旗下南京分公司，商场位于中华第一商圈——南京新街口的核心商业区，于2005年4月正式营业。街区规模：商场分为地下两层，总建筑面积2万多平方米。周边概况：拥有中央、新百、商贸、大洋、东方等大型商场，金陵、中心、金鹰等星级酒店及各类商务中心。街区特征：广场首开南京时尚购物中心之先河，在重商云集的新街口核心商业中心独树一帜。其独特的建筑设计，个性的购物环境每天吸引着数以万计的年轻人聚集于此。业态构成：购物、餐饮、休闲等完善的功能配套。租金价格：23元/㎡/天。地下商业—时尚莱迪街区概况：“时尚莱迪”是南京的一家大型购物商场，系深圳时尚商32时尚莱迪总结区位优势：华东第一商圈核心，新街口正中心，拥有新百、中央、大洋、东方等知名百货商场；南京核心商务区，新街口拥有南京最大规模的商务办公人群。以上二者奠定了时尚莱迪的人群基础；交通优势：地铁1、2号线交汇处，通道与地铁出口无缝对接，周边最庞大的公交系统，为街区带来滚滚人流；定位优势：与各百货商场差异化定位，锁定时尚年轻群体，是其成功的关键。莱迪的成功，是源于站在巨人的肩膀上。因此，莱迪具有不可复制性。时尚莱迪总结区位优势：华东第一商圈核心，新街口正中心，拥有新33商铺概况：南京地铁一号线商铺分布在13个站点，由苏宁电器集团整体于2003年竞标获得地铁新街口站、小行站整体商铺10年的经营权，以及13个站点的零星商铺5年的经营权。街区规模：总面积约1．4万平方米各占概况：新街口站商铺规模宏大，地下整体有三层，其中负一层为整体商铺，营业面积1898㎡，共计88间铺位，有16个出口通向地面及周边各家商场。小行地铁站为地上站，共三层，地上一层为商业层，营业面积约1826㎡，地上二层票务层有部分零星商铺。沿线零星商铺共计有16个站厅，其中12个站厅设有不同面积的站厅商铺，总计面积约780平方米，这部分商铺有面积较小、经营灵活的特点。街区特征：依靠地铁庞大的人流量，日均客流量达60万。业态构成：购物、餐饮等业态。租金价格：22元/㎡/天（新街口）地下商业—苏宁地铁商铺商铺概况：南京地铁一号线商铺分布在13个站点，由苏宁电器集团34苏宁地铁商业街总结独特优势：地铁的不可复制性；规模优势：地铁一号线13个站点，商业总面积仅1.4万㎡，规模的合理化，造成了地铁商铺一定程度上的供不应求；租金差距明显：由于受地段，人流等因素的影响，地铁商业街的租金明显不均。人流量较大的地铁商铺，租金往往是人流量较小商铺的2-3倍。尤其是客流量不大的区域，仍存在招商难的问题。如地铁二号线，奥体东站，南京南站，目前尚剩余不少铺位；整体形象较差：由于地铁商业街租金较高，有些品牌，难以承受，而有些小商家却因其灵活性，在商业街区占据了大量铺位，导致商业街内品牌参差不齐，业态组合混乱。苏宁地铁商业街总结独特优势：地铁的不可复制性；35商圈分布及研究城市宏观经济背景2136投资发展建议目录地下商业街研究商圈分布及研究城市宏观经济背景2136投资发展建议目录地下36经我司对南京商圈及南京地下商业街研究分析，及南京商业及商圈发展的特殊性，目前可发展地下商业街的区域较少。从市场而言，我司不建议开发地下商业街。经我司对南京商圈及南京地下商业街研究分析，及37

回报周期长：人防工程，无产权，不可实现销售，回报年限较长，对资金量具有较高的要求；工程造价高：地下商业街开挖成本较高，工程造价相对于地上商业物业高出很多，前期投入资金量较大。运营管理要求高：由于地下商业街不能销售，因此，对后期的经营管理（前期招商、后期运管等）有着较高的要求，投资风险较大。若后期运营不善，则容易导致亏损。此外，地下商业街的投资及开发还涉及以下考量因素：回报周期长：人防工程，无产权，不可实现销售，回报年限较长，38THANKS！南京商圈研究及投资发发展建议课件39南京商圈研究及投资发展建议谨呈：南京长发地产南京商圈研究及投资发展建议谨呈：南京长发地产商圈分布及研究城市宏观经济背景2136投资发展建议目录地下商业街研究商圈分布及研究城市宏观经济背景2136投资发展建议目录地下41南京城市宏观特性

都会南京——长三角经济圈的区域经济中心实力南京——宏观经济形势向好，城市的扩张效应已初步展现

收入南京——平均水准相对较低，中产阶层群体不断壮大

居住南京——山、水、城、林为一体的山水都市

文化南京——四大科研基地之一，三大大学城辉映现代教育文明

南京城市宏观特性都会南京——长三角经济圈的区域经济中心42城市概况地理位置：南京——长三角的副中心城市。地处长江中下游平原东部苏皖两省交界处，江苏省西南部。东距上海市300余公里。东接江苏省镇江市、句容市，西邻安徽省滁州、巢湖(和县)、马鞍山，南接安徽宣城市、江苏省溧阳市，北连江苏省仪征市、安徽省天长市。辖区面积：辖区总面积6598平方千米。市区面积4844平方千米，建成区面积513平方公里。人口构成：据2000年第五次人口普查统计，南京市人口总规模已达623.8万人，全市人口居住在城镇的为443.5万人，占总人口的71.09%。城市概况地理位置：43特色产业：南京是中国重要的综合性工业生产基地。南京的电子、化工生产能力在国内城市中居第二位，车辆制造规模居第三位，机械制造业的技术、规模居国内领先地位，家用电器业、建材工业也都具有较大规模。科研教育：南京是全国四大科研教育中心城市之一，是全国重要的高教、科研基地，拥有一批国内一流的高校和科研机构。城市建设：国家园林城市、中国优秀旅游城市、全国科技兴市先进城市、全国城市环境综合整治十佳城市、全国科技进步先进城市、国家环境保护和国家卫生城市等称号。综合经济实力：“2008年福布斯中国大陆最佳商业城市100强”中排名第4，位列国家统计局发布的“中国综合实力城市”第7名，在长三角城市可持续发展水平评估中排名第2，被国家9个部委列为中国投资硬环境“四十优”城市之一。城市概况城市概况44经济增速放缓：自2000年以来，南京城市经济高速增长，2008年以来受到金融风暴影响，全市GDP增值虽高于国家平均水平，但增幅呈现下降趋势，但仍保持在12%以上的高增幅。城市经济发展概况经济增速放缓：城市经济发展概况45产业结构更趋合理：从产业结构来看，南京市产业结构日趋合理，第三产业的发展壮大，导入与催生了大量高素质、中高收入人群，投资群体进一步扩大。三大产业增幅扩大：一二三产业增幅持续走高，其中尤以第三产业最为显著，2009年产值达到2170.12亿元，同比增长13%。城市经济发展概况产业结构更趋合理：城市经济发展概况46固定资产投资，稳步增长：2009年，南京全社会固定资产投资2668.03亿元，比去年增长23.9%，其中，城镇固定资产投资1572.08亿元，比去年增长28.2%；房地产开发投资595.68亿元，增长17.2%。其中城镇固定资产投资增势较强，走势较稳。房地产开发投资回暖：房地产开发投资从年初的负增长逐渐回暖并呈明显上升趋势，房地产开发投资活跃。城市经济发展概况固定资产投资，稳步增长：城市经济发展概况47社会消费品零售总额稳中有升:近三年来，南京社会消费品零售总额大幅上升，2009年达到1961.58亿元，同比增长18.8％，人民消费生活水平呈现持续上升态势。批发零售业带动了更多的外来人群:批发零售业的高速发展、商品交易市场的大型化加速中高收入外来人口（私营业主）流动，为房地产市场的发展带来巨大的消费空间。城市经济发展概况社会消费品零售总额稳中有升:城市经济发展概况48人均可支配收入逐步增长：从2003-2009年，南京市城市人均可支配收入和城市人均消费稳步增长，人均可支配收入逐年增长，2009年达到25504元，同比增长10.3％，但增速呈下降趋势。未来房价后续力面临减弱：由此可见，南京市民收入水平在不断提升，但由于增长速度明显低于房价涨幅，未来支撑房价进一步上涨的动力有所减弱。城市经济发展概况人均可支配收入逐步增长：从2003-2009年，南京市城市人49行政区划：南京总面积6598平方公里。截至2002年6月底，南京市行政区划为11区2县。

11区：玄武区、白下区、秦淮区、建邺区、鼓楼区、下关区、浦口区、六合区、栖霞区、雨花台区、江宁区。

2县：溧水县、高淳县。

在这些区县中，共设有64个街道办事处、63个镇、1个乡。

城市整体规划格局分析行政区划：城市整体规划格局分析50城市整体规划格局分析主城区概况：南京主城区位处城市中心地带，亦被统称江南八区：玄武区、白下区、秦淮区、建邺区、鼓楼区、雨花台区、下关区、栖霞区。江南八区中，总人口达302万，人口较为密集。其中，玄武区、白下区、鼓楼区、秦淮区等区域，商贸、金融、服务业极为发达，是城市商业的聚集地。三大外延区域：受地缘条件影响，长江以北的浦口区、六合区，及城市最南部的江宁区，被自然地隔离出来。从地理位置上来看，三大区域，受交通条件的制约，与主城区距离相对较远，在经济上其相对独立，自成一体。城市整体规划格局分析主城区概况：51城市整体规划格局分析各区功能定位中心商贸区：白下区、鼓楼区、玄武区、秦淮区，由于位处主城中心地带，其区域内，商贸业、金融业、服务业发达，为城市提供了主要的商业配套功能。高尚居住区：雨花区，由于自然条件优越，被定为为城市的生态旅游居住区；江宁区，则主要以工业加工为主，住宅板块高端物业聚集。2大城市副中心：下关区，则依托天然的港口优势，形成了以物流、钢材贸易为龙头的区域；栖霞区，以高新开发区为契机，城市副中心概念已初步形成。三大新城：指河西，江宁，江北。河西新城，被定位为城市CBD区，该区域为中高端物业聚居区。此外，江宁新城、江北新城也是城市重点发展的区域。尤其是江北新城（含浦口、六合区），其建设力度及规模空前。城市整体规划格局分析各区功能定位52未来的城市规划发展为兼备经济活力、文化特色、最佳人居环境。2001年调整后的南京市城市规划在对南京未来发展的宏观区域背景分析以及南京区域竞争力分析的基础上，提出应把南京建设成为：方向1充满经济活力的城市——长江下游现代化中心城市方向2富有文化特色的城市——国际影响较大的历史文化名城方向3最佳人居环境的城市——人与自然和谐共生的滨江城市政府未来的发展规划未来的城市规划发展为兼备经济活力、文化特色、最佳人居环境。253以长江为主轴，以主城为核心，结构多元，间隔分布，多中心，开敞式的空间格局。南京市城市总体规划调整——都市发展区远景规划图总体规划：总体规划确定了“以长江为主轴，以主城为核心，结构多元，间隔分布，多中心，开敞式的空间格局”的规划设想。为充分发挥南京作为区域中心城市职能，南京规划提出完善主城中心体系之外，在三个新市区要培育次区域中心，形成多核区域中心格局。在江北新市区培育一个次中心，以利于南京的中心城市职能向安徽、苏北地区辐射。市域空间规划：规划形成“主城—新市区—新城—重点城镇—一般城镇”五级大中小级配合理的市域城镇等级结构。政府未来的发展规划南京市城市总体规划调整——市域空间利用规划图以长江为主轴，以主城为核心，结构多元，间隔分布，多中心，开敞54以南京中心——1小时都市圈已形成目前，南京的“一小时都市圈”已能到达南京周围2500平方公里的范围，包括南京、镇江、扬州、马鞍山、滁州、芜湖的全部以及淮安南部和巢湖的部分地区。在空间总体结构上形成一个核心、两个圈层、三条主轴。其中一个核心是南京都市发展区；两个圈层为距核心城市中心区50公里左右范围内的核心圈层和100公里左右范围内的紧密圈层，即1小时路程内，也就是所谓的“一小时都市圈”；三条主轴为宁扬、宁镇、宁芜轴线。通过都市圈的规划建设，将从区域层面上推进核心城市、节点城市与县城之间在基础设施建设、产业分工与协作、生产要素有序流动、共同市场构建、城乡居民就业等方面进行合作，从而整合圈内城市发展的相关资源。一小时都市圈内的人口含盖总量达1950.45万人，蕴含着巨大的可挖掘商机。目前，南京新街口商圈销售额的4０％由一小时都市圈的消费者完成，预计“一小时都市圈”形成后，南京新街口商圈销售额的６０％将由周边6市的消费者来完成，与此同，南京市公交部门也加快了周边城市的发车频率，提高了车速。以南京中心——1小时都市圈已形成目前，南京的“一小时都市圈”55商圈分布及研究城市宏观经济背景2136投资发展建议目录地下商业街研究商圈分布及研究城市宏观经济背景2136投资发展建议目录地下56南京商圈研究：六大商圈错位经营特色明显、互为补充老商圈：经过几十年的建设发展，在南京的城区版图上，从南到北，以纵向分布依次形成中央门、湖南路、新街口、夫子庙四大各具特色的商业中心，习惯上，被南京的政府官方和市民称为四大商圈；新兴商圈：随着城市的不断发展及扩容，龙江商业圈和河西新城CBD商圈已日趋成熟。中观2中央门商圈湖南路商圈新街口商圈夫子庙商圈河西CBD龙江商圈商圈分布及研究南京商圈研究：六大商圈错位经营特色明显、互为补充老商圈：经过57南京最具特色的四大商圈发展历程以特色旅游为主、历史最悠久的商圈——夫子庙商圈在南京四大商圈中，夫子庙商圈历史最为悠久，也最具备江南民俗特色。秦淮风光和秦淮歌舞一样，均堪称一绝，早在明清时期，甚至更早，夫子庙就是全国知名的旅游胜地，许多脍炙人口的诗词歌赋都是夫子庙繁华的鉴证。在旅游业的带动下，餐饮、手工艺品、娱乐等行业渐渐发展起来，演变成了现在以旅游、休闲、特色风味小吃、小商品市场为特色的商圈，成为南京市民及外地游客的旅游胜地。以大型百货为主的都市核心商圈——新街口商圈新街口商圈的历史可以追溯到30年代。1936年，中央商场诞生，被视为新街口商圈发展的开端。1952年，新百、华联商厦陆续诞生，新街口商圈初具规模，但业态与经营品种上，存在严重的雷同现象，带有典型的计划经济特征。新街口商圈真正跃升为南京的第一大商圈，是90年代初，外资背景的金陵百货与金鹰购物中心的诞生，南京真正有了中高档百货，使新街口的百货有了档次之分，可以满足不同层次的需求，同时新街口大型百货商场群形成，新街口商圈的对外辐射力也越来越强。商圈分布及研究南京最具特色的四大商圈发展历程以特色旅游为主、历史最悠久的商58以中低档服饰批零兼营为主的大市场群——中央门商圈中央门商圈是因为临近南京火车东、西站、中央门汽车站、靠近码头，依附着巨大的客流量，借助改革开放的东风而发展起来的。同时，交通干道建宁路上大片的旧货场和闲置的仓库，为发展大市场提供了先天的条件。1992年，破壳而出，创造了一种全新的批发经营模式。经过近十年的发展，形成了金桥独具的特色。90年代后期，玉桥市场等一批大市场陆续诞生，它们以较低的价格，齐全的品种在市场上占有极大的优势，并凭借中央门的交通、物流优势迅速壮大。目前其批发辐射到江苏、安徽甚至全国的许多地方。以精品专卖店为特色的时尚商圈——湖南路商圈在时间上，山西路、湖南路商圈的发展与中央门商圈基本同步。但在特色上，决然不同。鼓楼区是南京的首善之区，区域居民的素质较高，收入较高，人员成分最为纯一。“湖南路文明一条街”是90年代初期鼓楼区政府建设精神文明的一面旗帜，在假货泛滥的开放之初，这里就以无假货文明，同时由于是在原湖南路的基础上发展，沿街底铺是客观条件，小门面同时催生了大量精品专卖店的诞生。商圈分布及研究以中低档服饰批零兼营为主的大市场群——中央门商圈商圈分布及研59以区域配套为主的商业集群——龙江商圈城市CBD，城市副中心商业圈——河西CBD商圈从传统的四大商圈增加了两个新兴商圈以区域配套为主的商业集群——龙江商圈从传统的四大商圈60主要商圈对比分析商圈范围及规模商业模式经营业态租金价格列举新街口商圈经营面积100万平方米左右百货商场为主，多种商业形式共存百货、家电城、餐饮、娱乐等底层店面租金约20元/平方米·天湖南路商圈经营面积30万平方米街店式商业、百货商场服饰、餐饮为主沿街店面租金报价在15-20元/平方米·天左右夫子庙商圈经营面积约30万平米街店及大市场为主特色餐饮，品牌服装，特色手饰工艺品，花鸟市场等一般沿街店面的租金在10元/平方米·天左右中央门商圈经营面积接近30万平方米大市场商业为主鞋类、电器、文体用品、箱包皮件、服装、针纺、床上用品、面料窗帘等经营状况较好的市场内柜台租金约10元/平方米·天龙江商业经营面积约20万平方米大卖场、内街店大型超市、餐饮、服饰、影院等一般沿街店面租金大约5元/平方米·天河西新城CBD规划规模相当于新街口商圈集中式商业、一般街店式商业——以万达为代表的广场，平均租金约5元/平方米·天商圈分布及研究主要商圈对比分析商圈范围及规模商业模式经营业态租金价格列举新61主要商圈消费来源、优劣势对比分析商圈消费者群体特征商圈优势商圈劣势新街口商圈来自南京市各区域及南京周边城市，购物是最主要的消费功能消费者认同度极高；商业分布密集；辐射范围广服务全面性有待提高；配套设施不够完善；交通拥堵有一定不利影响湖南路商圈鼓楼区消费者是该商圈的主要消费力量，其次该商圈作为新街口商圈的有力补充，正在承担愈来愈多的消费需求方便的交通网络支持；巨大的人流量带来深远的消费影响；特色经营吸引固定消费群体多为街店式经营模式；百货商家吸引力相对较低

夫子庙商圈国内外的大量游客；小商品买卖生意人，以江浙沪一带的居多；本地有特定需求的消费者旅游文化资源丰富；是南京特色餐饮集中地；小商品种类繁多缺少有规模有知名度的综合性商场支撑；商业设施配套较为落后；业态层次低，人员混杂，消费环境较差中央门商圈该区域是众多代理商，经销商的聚集地，外来消费者占到50%左右交通便利；大市场涵盖商品品种广泛，品牌众多；物美价廉吸引众多客流整体购物环境脏、乱、差较为严重，商圈内餐饮、休闲功能不足龙江商业以龙江周边生活社区的居民为主大交通环境便利；具有区域唯一性，满足基本生活消费的经营内容能够吸引较多客流；特色经营能够吸引固定消费人群主流业态只能吸引距离相对较近的消费群；尚在市场培育期，服饰类商家普遍经营状况一般河西新城CBD该区域的消费客层规划定位为南京河西片区的的居住人群整体规划明确到位；定位高端，周边应该能够形成主流消费人群供应量巨大带来明显销售竞争压力；定位雷同未来不易实现特色经营；商业发展入住人气的制约商圈分布及研究主要商圈消费来源、优劣势对比分析商圈消费者群体特征商圈优势商62南京商业业态组成南京最早形成、目前最星罗棋布的商业业态为——沿街底商式的门面房南京最成气候的商业业态为——大型百货公司以批零兼营为主的商业业态为——以中低价商品为主的大市场南京目前最成规模的社区型商业业态为——超市便利连锁店南京目前发展势头最猛的商业业态为——卖场商圈分布及研究南京商业业态组成南京最早形成、目前最星罗棋布的商业业态为——63主要商业形式经营模式相关商家举例此商业形式特征集中式商业——百货商场产权归自身所有，统一招商经营，扣点式获取收益新百、中央、金鹰等产权自有、业态丰富、统一经营、市场占有率大、消费者接受程度高；有连锁发展趋势.集中式商业——专业商场电器、IT苏宁、国美产权自有或租用物业、专业商品、种类丰富、统一经营、连锁发展、市场占有率大、消费者接受程度高；集中式商业——大卖场大型的综合型超市为主力店，通常以租用店面为主，租金较低沃尔玛超市、金润发超市等经营理念强调的是“价格优廉、一站式购物”的消费模式，一般它是分区域开设，主要依附在大型社区集中地附近或成熟商圈的周围集中式商业——大市场

统一招商管理，有批发和零售两种金桥市场、玉桥市场、润泰市场等硬件配套设施一般，利润额主要依附其价格低廉、品种齐全而带来的大量人流、物流、信息流所形成的巨大社会效益街区式商业有一定的经营主题定位，统一招商管理，但不一定统一经营狮子桥美食一条街、南京1912等易形成规模效应街店式商业个体自主经营为主湖南路商业步行街经营内容及档次参差不齐，缺乏统一管理沿街底商个体自主经营为主一般社区外面的沿街底商大部分开发商只售不租，不成规模，自主经营，目前南京市的社区底商大多属自发形成及完善商圈分布及研究主要商业形式经营模式相关商家举例此商业形式特征集中式商业——64南京商业市场特征：零售商资源相对丰富，外来零售商进入势头强劲南京作为中国长三角地区核心的经济中心，人口较多，很早就有国内外的零售商进入南京市场发展，与国内同类二线城市相比其零售商资源更加丰富，这反映出了南京商业市场发展的繁荣。百货仍是居民消费的主要场所虽然百货业态一统天下的局面已经被打破，但百货业在营业额等方面同其他业态相比仍有着较高的优势，百货购物仍然是消费者主要的消费方式。百货的品牌已经深入消费者内心，作为品质的保证可以让消费者放心。

购物中心成为发展新趋势随着收入水平的提高，消费者在购物时更加注重环境的舒适性。传统百货敞开式的卖场品牌种类较多、人流动线复杂，消费者在购物时容易疲劳，无法满足其愉悦心情。

河西商业发展势头强劲河西万达广场营业后，效果非常理想，为河西的商业发展创造了优势。商圈分布及研究南京商业市场特征：零售商资源相对丰富，外来零售商进入势头65南京商业市场缺陷南京商圈缺乏业态规划，起点较低

南京商圈因政治原因形成的痕迹比较明显，先期业态规划缺乏，商圈多因多年发展演变自然形成，没有规划的商圈也带来了一些其他问题：业种杂乱，布局杂乱，后期经营管理缺乏水准，同质化竞争严重；商业发展起始都以单一构筑物的单一购物功能为主，相关辅助功能缺乏，商圈之说无从谈起；边发展边完善，造成南京现在商圈的整体满足性不足；南京同一商圈内的业态定位和分布不合理业态定位雷同和分布不合理，在新街口商圈与中央门商圈表现的尤其明显而在业态的调整上，从新街口商圈新鼎太百货两易其主，变为金太阳电器大卖场后，店内人潮涌动，就可看出业态定位改变带来的好处；商圈分布及研究南京商业市场缺陷南京商圈缺乏业态规划，起点较低商圈分布及研66业种规划上配套不足，停车难成为商圈最突出的问题各商业自给自足的规划，造成商圈中配套功能空间的先天缺乏和商圈形成之日的配套功能先天不足：在这里先天的软肋在于应该牵头做配套的政府未能先期介入，各商家只管自己盖楼，满足自己的经营需求，因此造成今天圈商的配套不能满足生活水准提高后的购物形式的改变要求：比如娱乐、休闲的要求，比如小汽车大量发展后，停车的问题；尤其停车难，成为各大商圈目前较为突出的配套不足问题；大卖场、连锁超市、便利店，在南京的发展，这几年可以说如雨后春笋一般。尤其大卖场，为了争取市场份额，各公司正在进行争夺激烈的圈地运动，在人口密集区域，很快将呈现人均商业面积过剩的局面，竞争的激烈程度可想而知。新型业态的发展种类单一，面临同质化竞争问题

商圈分布及研究业种规划上配套不足，停车难成为商圈最突出的问题大卖场、67南京商圈总结南京商