年安徽宿州某住宅小区可行性报告

PAGE9PAGE5一、项目概况（一）、项目名称：“**花园”(暂定名)（二）、项目投资商：（三）、项目开发商：（四）、项目地点：宿州市**东路与**交叉口东南侧（五）、项目背景：安徽的北大门宿州市(旧称宿县)，位于黄淮平原南端，与苏、鲁、豫3省11县接壤，北邻江苏徐州市和山东菏泽市，西接河南商丘市，东连江苏淮阴市。1999年春，撤地建市，设立省辖宿州市，辖砀山、萧县、灵璧、泗县和埇桥区，99个乡镇和11个街道办事处，2626个行政村，124个居委会，总人口604万人，总面积9787平方公里。本项目所在的埇桥区面积2868平方千米，人口172万，是全国最大的县级区，安徽省宿州市埇桥区。埇桥城区是宿州市政府所在地，是宿州市政治、文化、经济贸易的中心。埇桥区地处苏豫皖三省交界处，交通十分便利。京沪铁路纵穿南北，新**横肉贯东西，公路四通八达，邮电通讯迅猛发展，现代化的通讯设施使埇桥区与全国及世界各地的联系极为便捷。本项目用地位于**东岸，本项目用地**两岸已建成**公园，北临宿州市埇桥区**东路，地理位置优越，项目对面即是城东街道办事处，周边有城东小学，城东中学，城东医院，城东凤凰大酒店、城东长途客车总站、大学城、宿州学院等。生活、教育、医疗配套齐全。项目占地120亩，**公园进一步的建设更是给项目带来了无限的增值空间。（六）、编制可行性研究报告的依据（1）根据目前国家出台的房地产开发有关文件精神和宿州市政府规定的政策条件。（2）宿州市规划局关于该项目地块的规划条件要求。（3）宿州市埇桥区人民政府2007年9月0839号**项目开发文件。（4）四川省**房地产开发有限公司提供的总平方案图和建设工程概（预）算定额及相关文件。二、建设场地与建设规模（一）、建设场地本项目工程位于宿州市**东岸，北临**东路，属拆迁部份居民区与新开发用地，交通方便，便于施工。（二）、建筑条件（1）道路项目紧靠市区，交通便利，周边环境优美。303省道横贯东西，东临凤凰大道及**中学，南临宿州市最大的花园——**景观带。1路、15路公交车途经该项目，为居民进入繁华商业区带来方便。该住宅小区处于城市的上风向，空气清新，给人以回归大自然的感受。（2）供水本项目用地为拆迁部份居民区和新征地地块，自来水管道接市政自来水供水管网。（3）污水排放小区内大部分流域的污水排放需新建化粪池，经处理后进入城市污水排放系统。（4）雨水排放小区雨水要修建雨水排放管道进入城市排水系统。（5）供电小区周边有供电干线，只需增设变电设备，便可解决项目工程施工和小区居民的生活用电。（6）供气本小区周边已有城市供气管网，只需安装部份管道就可直接使用。（7）供暖本小区周边已有城市供暖管网，只需安装部份管道就可直接使用。（8）电信、网络本小区位于城市电信网络的覆盖范围，小区内的电信通讯、智能化管理将是十分方便。（9）其它本项目楼前楼后的道路、绿化以及所需的各种市政条件及基础设施配套，均已开发完成，各种设施接口均至本项目红线内。目前，第一步实施工程项目的土地征用、拆迁安置工作已基本完成，资金基本落实，场地已平整，基本达到了开工修建的条件，其它配套设施均可与建设同时进行。（三）、建设规模本项目总计划征用土地面积80052.7㎡。根据宿州市埇桥区人民政府2007年9月0839号**项目开发文件要求，计划修建营业用房和住宅共134094平方米，其中修建商业用房11318平方米，小高层住宅房屋24300平方米；多层住宅房屋97747平方米，物管用房729（四）、建设标准根据城市规划要求，市场发展趋势以及公司的实际情况和现场实际地形，该项目设计方案中小区环境，计划按中档的建设标准进行设计，小区内房屋建筑以多层和小高层的小户型为主，总体布置房屋的朝向为南北向。规划方案中，容积率仅为1.68，建筑密度25.7％，总绿化面积达26864平米，绿化率达33.5％，幢与幢主要朝向之间最小距离也在22米（1）设计有二至六层的多层建筑33栋，15层的小高层电梯公寓2栋。所有住宅层高设计为3米，设有机动车停车共870个其中地上车位630个，地下车库车位240个。营业用房层高设计为3.6～4.5米（2）主力户型设计以三室二厅二卫一厨和二室二厅一卫一厨为主，面积分别在120~130平方米和80～95平方米左右，同时，在规划小区内设会所和综合服务的商业用房等。（3）外观采用高级外墙涂料，客厅设弧形观景窗，再配新潮时尚实用的飘窗，客厅前设观景阳台花园，使整个外观丰富多彩。（4）室内清水房设计，以满足不同用户个性的需要，同时也为用户节约开支。室内每户设计四～五个供电回路，容量在4~6KW左右，并设单独的给水和天然气管道，并采用统一铺设地暖方式供暖；每户设2个电视光纤接口和1个电话接口、1个网络宽带接口。（5）地上机动车、地下车库及非机动停车位按标准设置，保证小区管理有序。（6）小区主要道路铺设图案别致的高级道路砖，大门入口处设假山、水池及喷泉，在小区中心地带设儿童活动场及老年休闲乐园，小区还配备了网球场、游泳池等体育活动场所。（7）小区绿化。小区周边种植高大乔木为主，区内则以草坪、列栽观叶植物为主，配部份名贵花木点缀，构成气派大方的观赏图案，主要观景点，再配以四季花卉，雕塑小品等。（8）配备完善的安全保卫设施，在小区入口处设监控报警系统，小区周边设置远红外线防盗系统，单元门设置楼宇可视对讲系统，另外，小区内还按规定要求设置一定数量的防火消防设施和设备。三、项目实施计划（一）、施工计划本项目工程计划在2008年6月底前开工，2010年2月全部竣工，在工程施工同时，完成各期的相应配套设施，使工程完工便可交付使用。本项目进度计划详表一：PAGE20项目进度计划表表一序号分项工程名称完成起始日期1项目用地的土地征用2007年12月至2008年3月上旬完成项目的土地征用2项目的规划方案2007年12月至2008年3月完成项目的规划方案3项目用地的三通一平、地质勘察2008年3月至2008年5月下旬完成项目全部的三通一平、地质勘察4项目工程施工图设计2008年4月中旬至2008年6月下旬完成项目全部的施工图设计5项目工程前期施工准备2008年5月至2008年6月下旬完成项目全部的前期施工准备6本项目工程开始施工2008年6月至2010年2月完成全部工程的施工7绿化、配套设施2008年10月至2010年3月完成绿化及配套设施8前期销售2008年10月至2010年3月完成60%房屋的销售工作9全部房屋销售收尾工程2010年3月至2011年7月前完成全部房屋的销售（二）销售计划本项目采用预售方式，边施工、边销售进行滚动开发，预计四年销售完毕。计划2008年10月至2010年9月完成项目的房屋销售60%，2010年10月至2011年7月完成房屋销售40％，完成整个项目销售工作。四、市场、技术分析（一）、市场需求分析（1）宿州市埇桥区有着极丰富的物产资源，是一块蕴藏着巨大潜力而亟待开发的黄金宝地。煤炭储藏量有近百亿吨，地处黄淮平原腹地，气候温和，四季分明，土壤肥沃，日照雨水充足，被列为全国粮油棉百强县(区)。随着近年来住房制度的改革，埇桥区的房地产市场呈现出购销两旺的健康发展态势。作为宿州市行政区所在地也吸引不少周边县城的消费者到埇桥区购房置业，因此宿州市的房地产市场正处于上升期，前景乐观。（2）本项目地处宿州市城东，紧靠宿州市最大的公园——**景观带，北面即是宿州市主要道路**东路，距市中心车程也不足十分钟，附近学校、医院、餐饮娱乐、银行、购物等生活配套设施一应俱全。如此环境优美，交通便利，生活配套成熟的居住型社区是置业居家的首选，其优越的基础条件也是房地产开发的黄金地段。（3）小区以中高档标准设计，以北方民居风格与现代风尚质感相结合的外观，主力户型在90㎡—120㎡之间，项目容积率控制在1.68左右，绿化率达到33.5％以上。小区内保安监控、地上地下停车位等物管设施齐全，本项目的商业房屋不仅保证了小区的生活配套，同时也给这个区域带来了商机。综合以上分析，本项目开发潜力巨大，市场前景看好，必定能够取得较高的经济效益和社会效益。（二）、技术分析本公司从事房地产开发事业已有十余年，经验丰富。同时，公司技术力量雄厚，配有各种专业技术人员，其中：高级工程师3人，工程师16人，会计师经济师2人，专业评估师和经纪师2人，项目经理、技术员等有职称的工程技术人员20多人，并有独立的施工处和物业管理公司，对工程的施工、管理有相当丰富的经验。因此，对该项目产品质量、社区管理具有绝对的保证。另外，对该项目的设计、监理，公司将聘请有相应的资质和有经验的且认真负责的设计师和监理人员，以保证产品的高品质、高质量。(三)、价格预测分析（1）根据国家目前的政策及房地产市场发展方向，公司对项目周边乃至整个宿州市的开发项目进行了广泛的调查，对其开发规模、地段位置、房屋结构及套型、社区配套设施、小区环境、工程质量、售后服务、物业管理及收费标准等内容进行了实地综合调研考察，并进行了比较分析。周边项目价格见表二：宿州市各主要楼盘项目销售价格表表二项目名称销售价格建设情况备注美庐花园2600-2800元在建总建面30万㎡鸿儒世家2700-3000元在建总建面80万㎡明日世纪花园2750-3000元在建总建面20万㎡环宇银河绿苑2800-3100元在建总建面20万㎡锦秀江南2650-2900元在建总建面20万㎡同科城市广场2850-3200元在建总建面15万㎡（2）参照以上项目的价格，在充分考虑市场及项目自生的优越性后进行本项目的定价：预计多层住房均价2850元/㎡，小高层住房2900元/㎡，商铺均价5000元/㎡。以上价格是经过充分考虑了市场风险因素和正常的市场发展，并作出保守估计而得出的，是符合产品定位的。详细的销售收入预测见表三：项目收入预测表表三序号年份项目建筑面积（㎡）销售比例（％）销售面积（㎡）销售单价(元/㎡）合计（万元）1200814056.504164.391.1一二层营业用房11318.00101131.805000.00565.901.2多层住宅用房97747.00109774.702850.002785.79小高层住宅用房24300.00102430.002900.00704.70会所等配套设施729.000.001500.000.001.3地下车库7200.0010720.001500.00108.002200956590.5017535.342.1.1一二层营业用房11318.00404527.205250.002376.782.1.2多层住宅用房97747.004039098.802990.0011690.542.1.3小高层住宅用房24300.00409720.003045.002959.742.2.1会所等配套设施729.0050364.501500.0054.682.2.2地下车库7200.00402880.001575.00453.603201056590.5018409.373.1.1一二层营业用房11318.00404527.205512.502495.623.1.2多层住宅用房97747.004039098.803139.5012275.073.1.3小高层住宅用房24300.00409720.003197.253107.733.2.1会所等配套设施729.0050364.501500.0054.683.2.2地下车库7200.00402880.001653.75476.284201114056.504818.114.1一二层营业用房11318.00101131.805788.13655.10多层住宅用房97747.00109774.703296.483222.21小高层住宅用房24300.00102430.003357.11815.784.2会所等配套设施729.000.000.004.3地下车库7200.0010720.001736.44125.02合计141294.00141294.0044927.20其中一二层营业用房11318.0011318.006093.40多层住宅用房97747.0097747.0029973.60小高层住宅用房24300.0024300.007587.95会所等配套设施729.00729.00109.35地下车库7200.007200.001162.90平均售价3179.70其中一二层营业用房5383.81多层住宅用房3066.45小高层住宅用房3122.61会所等配套设施1500.00地下车库1615.14五、经济分析投资估算本项目投资为29,548.81万元，详见表四，其中：建安工程费：9,839.55万元配套工程：1,383.73万元工程建设其他费：14,973.53万元其中土地使用权费：6000万元预备费：1252万元建设期利息：2100万元（详见表五）资金筹措本项目采用预售方式筹措资金滚动建设，因此，只需在第一年贷款10500万元，自筹资金10000万元，以后每年均可使用房屋预售款。项目贷款利率为10%（详见表四）总投资估算表表四（单位：万元）序号项目名称单位数量技术指标（元/㎡）合计：（万元）备注一建筑安装工程万元9,839.551住宅修建费㎡140,565.00700.009,839.55二配套工程万元1,383.731绿化费㎡33,735.6080.00269.882小区道路建设㎡29,518.6580.00236.153室外排污管道、化粪池㎡140,565.0020.00281.134供水、供电、通讯等配套系统㎡140,565.0030.00421.705大门、物管用房及安防系统㎡140,565.0015.00174.87三工程建设其他费万元14,973.531还甲方土地费亩120.00500,000.006,000.00包括34亩代征地在内23前期修建报建费（未减免部分）㎡140,565.00115.001,616.504设计、勘查、监理费㎡140,565.0012.00168.685技术资料、广告、接待费等销售费用㎡449,272,000.000.02898.54总收入的2％6项目开发管理人员的工资、管理费㎡449,272,000.000.052,246.36总收入的5％7销售税金㎡449,272,000.000.094,043.45总收入的9％四贷款利息万元2,100.00五预备费万元1,252.00合计万元29,548.81还本付息计算表表五（单位：万元）序号年份项目2008200920102011合计备注1年初借款累计1050002当年借款1050000105003本年应计利息10501050021004本年还本付息10501050021004.1还本0105000105004.2付息10501050021005年末贷款累计1050000注贷款利率：10％贷款当年计全息当年付息用款计划表表六（单位：万元）序号年份项目2008200920102011合计备注1建安工程费2773．544460．642605．379839．552工程项目分摊费00003土地使用权费600060004工程建设其它费用10357.265,212.815预备费45045035212526小计19580.804910．642957．3726,356.547建设期借款利息1050105001800合计（6+7）20630.805960.642957.3729548.818资金来源20630.805960.642957.3729548.818.1自筹10000万元，其余分期投入9048.818.2贷款10500105008.3房屋销售收入销售利润本项目销售利润为9660.03万元，缴纳所得税3187.81万元，税后利润6472.22万元，投资总回报率为税前34%，税后23%，自筹资金回报率为税前:42%，税后:30%，详见表七。销售利润预测表表七（单位：万元）序号项目2008年2009年2010年2011年合计1销售收入4,164.3917,535.3418,409.374,818.1144,927.212销售税金229.04964.441,012.52265.002,471.003总成本18,243.096,311.343,325.5696.3627,976.353.1建设投资17,109.804,910.642,957.3724,977.813.2建设期利息1,050.001,050.002,100.003.3销售费用83.29350.71368.1996.36898.544销售利润-14,307.7410,259.5614,071.294,456.7514,479.865累计利润-14,307.74-4,048.1810,023.1114,479.866应纳税额0.000.0010,023.114,456.7514,479.867所得税0.000.003,307.631,470.734,778.358税后利润0.000.006,715.482,986.029,701.50税前（％）税后（％）投资总利润率0.490.33投资总利税率0.570.41自筹资金总利润率0.760.51房屋销售税金及附加表八（单位：万元）序号项目2008年2009年2010年2011年合计1经营收入4,164.3917,535.3418,409.374,818.1144,927.211.1房屋销售收入4,164.3917,535.3418,409.374,818.1144,927.212销售税金及附加229.04964.441,012.52265.002,471.002.1营业税208.22876.77920.47240.912,246.362.1.1房屋208.22876.77920.47240.912,246.362.2城建税及教育附加20.8287.6892.0524.09224.642.2.1房屋20.8287.6892.0524.09224.64财务内部收益率财务内部收益率为税前43.8%，税后36.11%。详见表九。现金流量表表九（单位：万元）序号项目2008年2009年2010年2011年合计1现金流入4,164.3917,535.3418,409.374,818.1144,927.211.1销售收入4,164.3917,535.3418,409.374,818.1144,927.211.2回收固定资产余值0.000.000.000.000.001.3回收流动资金0.000.000.000.000.002现金流出18,472.137,275.797,645.711,832.0935,225.722.1建设投资17,109.804,910.642,957.3724,977.812.2建设期利息1,050.001,050.002,100.002.3销售费用83.29350.71368.1996.36898.552.4销售税金229.04964.441,012.52265.002,471.002.5所得税0.000.003,307.631,470.734,778.363净现金流量-14,307.7410,259.5510,763.662,986.024累计净现金流量-14,307.74-4,048.196,715.479,701.495税前净现金流量-14,307.7410,259.5514,071.294,456.756税前累计净现金流量-14,307.74-4,048.1910,023.1014,479.85评价指标税前税后财务内部收益率43.88%36.11%财务净现值(I=32%)2,634.76712.15六、风险分析（一）盈亏平衡点总成本销售面积盈亏平衡点=平均销售单价（1-税金）27976.35×10000=3179.7×(1-0.0545)=93055.67㎡占计划销售量的66%