土地资源管理学第12章讲义课件

土地资源管理学张莉琴Liq-zh@263.net2006年春季土地资源管理学张莉琴1第一章土地资源管理概述第一章土地资源管理概述2第一节土地的基本概念第一节土地的基本概念3土地的经济含义马歇尔

土地的含义指的是大自然无偿地资助人们的地上、水中、空中、光和热等物质和力量。RichardT.Ely

是指自然资源或自然的力量，不是单指地球的表面，并且包括地面以上和地面以下的一切物质。土地的经济含义马歇尔

土地的含义指的是大自然无4土地的定义土地应包括的几层含义空间：上天入地自然界：土地资源是存量资源、流量资源和生物资源的综合体一种生产要素：如农用地一种消费物品：如公园等娱乐用地位置：是影响城市用地价值的最重要因素财产：土地是一个国家存量财富的重要组成部分资本：土地与金融密切相关土地的定义土地应包括的几层含义5土地资源与土地资产土地资源是指人们投入，能够得到收益的土地，指的是土地资源的有效供给。土地资产是指土地财产，即作为财产的土地。财产对象实体最重要的属性是稀缺性、有用性、可占用性和具有价值。地产是产权主体对土地的独占权，或是产权主体对土地资源作为其财产的占有和排他性权利。土地资源与土地资产土地资源是指人们投入，能够得到收益的土地，6土地的功能养育功能：农业用地承载功能：具体体现为建设用地、交通运输用地、工业用地、水利工程用地仓储功能：各类地上、地下工矿用地景观功能：舒适性和美学价值，风景旅游用地生态保护功能历史记录功能商品功能储蓄和增值功能土地的功能养育功能：农业用地7土地的特性土地的自然特性位置固定性面积有限性空间差异性功能永久性土地的经济特性土地供给的稀缺性土地利用方式的相对分散性土地利用方式的多宜性土地利用后果的外溢性土地的特性土地的自然特性8土地、人口、环境和可持续发展土地、人口、环境和经济发展的辩证关系人类的出现是大自然进化的结果土地是社会物质生产的基础土地与人口的关系主要表现为土地的供求关系。人类有目的地利用、开发、改造和保护土地，是为了促进人类社会经济的可持续发展。可持续发展：既满足当代人的需求，又不对后代人满足自身需求的能力构成危害的发展（世界环境与发展委员会，1987）土地、人口、环境和可持续发展土地、人口、环境和经济发展的辩证9选择和建立保证自然－社会－经济可持续发展的土地利用和管理运作模式要是经济增长与恶化环境的土地投入挂钩。实行以预防为主的环境政策。将土地资源利用的外部效应内部化。积极控制人口增长，实行计划生育。消除贫困。选择和建立保证自然－社会－经济可持续发展的土地利用和管理运作10我国土地资源及其利用我国土地资源概况

960万平方公里陆地面积+300万平方公里海域面积＝1260万平方公里土地总面积我国土地资源及其利用我国土地资源概况

960万平方公里陆地面11我国土地资源利用特点和存在特点我国土地资源的绝对数量大，按人口平均的相对数量少

只有68.95%的（98亿亩）土地用于农林牧渔生产；世界平均44.5亩/人，我国14.2亩/人。土地垦殖系数低，地区分布不均衡。

土地垦殖系数指耕地面积与总土地面积之比；我国为13.68%，20％以上的有12省市，10％以下的7个省区林地面积少，森林覆盖率极低

森林面积占世界3.9％，森林总蓄积量占世界2.55％，森林覆盖率14％我国土地资源利用特点和存在特点12农业用地质量退化，土地资源效率低下耕地质量下降

现有耕地中稳产高产的占1/3，中等占1/3，低产田（酸性田、盐碱地、水土流失地、风沙干旱、洼涝地）占1/3水土流失严重

黄河、长江（15％-20％土地面积发生流失）土地沙漠化严重

沙漠面积从解放初16亿亩到现在39.3亿亩土地资源利用效益低

每公顷平均土地产出861.3美元（1996年）农业用地质量退化，土地资源效率低下13建设用地不断增加，耕地面积逐渐减少1985-1992我国城市数量从324个增加到517个1986-1995年全国非农建设实际占用耕地7500万亩，加上农业结构调整、实毁等，10年共占耕地1.45亿亩。人均耕地面积从50年代3亩降至2000年1.15亩。

建设用地不断增加，耕地面积逐渐减少14第二节土地资源管理的目的、任务和内容第二节土地资源管理的目的、任务和内容15土地资源管理必要性人口增长对土地的依赖土地资源管理的核心：土地合理利用从土地利用广度扩展，提高土地利用率（指可利用土地面积占总土地面积中的比率）向土地利用深度挖潜，提高土地生产率土地资源管理必要性人口增长对土地的依赖16土地资源管理的内涵和特性内涵主体是国家。客体是土地，以及土地利用中产生的人与人、人与地、地与地之间的关系。内容是土地权籍管理、土地利用管理、土地经济管理和土地行政管理。基本任务是维护在社会中占统治地位的土地所有制、调整土地关系和监督土地利用。目标是不断提高土地利用的生态效益、经济效益和社会效益，以满足社会日益增长的需求。手段包括行政手段、经济手段、法律手段、技术手段。职能是计划、组织、控制和协调。土地资源管理的内涵和特性内涵17特性统一性全面性科学性法制性服务性特性18我国土地资源管理的目的维护社会主义土地公有制，正确调整土地关系，合理组织土地利用，切实保护耕地，保护土地所有者和使用者的合法权益，坚决制止乱占滥用土地的现象，保证和促进社会经济可持续发展。

我国土地资源管理的目的维护社会主义土地公有制，正19土地资源管理的任务维护土地所有制充分合理地利用土地贯彻执行土地法规保障国有土地资产的保值和增值健全地籍管理制度土地资源管理的任务维护土地所有制20土地资源管理的内容土地权籍管理

土地调查、土地确权、土地登记、地籍信息管理与档案管理、土地统计土地利用管理

土地评价，规划编制、实施和管理、土地计划管理，建设用地的管理、耕地保护管理，土地开发、复垦、整理和保护土地资产管理

土地资产经营、价格管理、税费管理、市场管理土地行政管理

土地行政管理组织、土地法制建设、土地纠纷调处、土地管理执法监察、土地利用的计划和审批、土地交易合同管理。土地资源管理的内容土地权籍管理

土地调查、土地确权、土地登记21第三节土地资源管理的原则和方法第三节土地资源管理的原则和方法22原则依法管理原则统一管理原则维护社会主义土地公有制的原则充分合理利用和保护土地原则。原则依法管理原则23方法行政方法土地管理行政方法是指政府及其土地行政主管部门依据法律赋予的职权，以政府文件、政令、规划、计划、考核等形式，对土地利用和经营行为直接进行组织、干预、控制和处理，按照行政系统自上而下实施管理的方法。通常采用命令、指示、规定、通知、条例、章程、指令性计划和文件等方式对子系统进行控制。具有权威性、强制性、直接性、单一性和无偿性。局限性：管理效果受领导水平的限制；横向沟通困难，信息传递迟缓、有时失真；行政层次多，手续繁杂，影响工作效率；行政行为具有较大的被动性。方法行政方法24经济方法地租地价杠杆财政杠杆金融杠杆税收杠杆经济方法25法律方法比行政方法具有更大的强制性、严肃性和权威性。只能在合法与非法之间调整和控制人们的行动，范围有限。法律方法26技术方法管理信息的客观、真实和具有现时性分析方法科学、使用，具有针对性科技成果对问题分析透彻，具有对未来的预见性技术设备先进、工效显著，具有使用上的便利性。技术方法27第二章土地资源管理的理论基础第二章土地资源管理的理论基础28第一节土地地域分异理论第一节土地地域分异理论29土地的自然地带规律由于土地是一个自然经济综合体，构成土地的自然因素—气候、土壤、水文、植被、地貌、地质等成自然地带性分布，它们各有各自特性，它们相互作用，相互影响，综合作用于土地，使土地类型及其利用也表现出地域分布特点。土地的自然地带规律由于土地是一个自然经济综合体，构成土地的自30土地分布的水平地带性纬度地带性

地球自转和绕太阳公转，导致太阳的辐射能自赤道向两极呈有规律的递减，并由此产生了土地诸要素气候、水文、生物、土壤等按纬度呈现带状分布规律经度地带性

降水量的空间分布除了由于受太阳能辐射影响随纬度地带性变化外，在我国还由于大陆和海洋的位置关系影响，受季风气候和大陆干旱气候支配，降水分布有自沿海向内陆有逐步减少的趋势，并与经度相平行。土地分布的水平地带性31垂直地带性

垂直地带性规律是指土地的温度条件随海拔高度升高而温度下降，湿度随之上升。每升高百米温度下降0.5℃－0.6℃，降水增加20-30mm。区域性规律

在地带性区域内，土地分布不符合地带性规律，它是由局部地形地貌、坡度、坡向、土壤等的差异所引起的差异，从而引起局部土地类型和土地利用不同，这称之为土地区域性规律。垂直地带性

垂直地带性规律是指土地的温度条件随海拔高度32土地类型的地域分异规律由于构成土地的各种因素成地带性分布规律，那么这些因素综合作用于土地，土地便呈现出地域分异特性，如土地类型的分布规律。

1.在农业生产、地域分异规律可以指导种植品种选择，合理安排农、林、牧、渔等生产。2.可以按地域各自然因素（水、气候、地貌、水文、土壤等）组合形成规律，划定地域分区，指导农业区划和土地利用分区。土地类型的地域分异规律由于构成土地的各种因素成地33第二节土地的经济理论第二节土地的经济理论34一、土地的供给与需求理论一、土地的供给与需求理论35土地供给与需求的概念供给土地的自然供给：是指土地资源的自然存量土地资源的经济供给：仅指自然供给中人类利用的部分。当人们对土地用途产生需求，并赋予一定价值时，或者愿意承担开发成本在内的成本时，土地资源就具有经济意义了。土地资源的经济供给反映了土地资源的自然稀缺性或丰裕度及它们的相对可进入性和总的利用能力。经济供给最终受限于总的自然供给量。土地供给与需求的概念供给36需求：人们需要并愿意购买的商品数量。土地资源的大多数需求是派生需求。【分析】

目前国内房地产市场房价偏高且房屋空置率较高。全国空置房面积达到1.25亿平方米，空置率为19%，超过了国际“警戒线”(空置率10%至15%)。但也有专家提出不同看法，经济学家萧灼基2002年年底在上海表示，中国房产市场就总体而言不存在泡沫。至于高空置率，萧灼基称，中国现有4000万户住房困难户，每家分一间房，8000万平方米的空置房就分完了。需求：人们需要并愿意购买的商品数量。37供给和需求的相互作用通过价格机制，土地市场实现均衡大多数土地类型对价格变化缺乏弹性。在各种类型土地的经济供给中，由短期价格引起的变化只占供给的很小的一部分。EQPSDDSPEP2Q1QEP1Q2Q1'Q2'供给和需求的相互作用通过价格机制，土地市场实现均衡EQPSD38土地总供给

农业用地的长期供给曲线假设：长期的人口增长率一致，长期的技术改进循序渐进将农用地新供给投入使用所需成本由世界固定的土地面积所确定的扩展自然极限用于长期农业生产的土地数量SS′土地总供给农业用地的长期供给曲线将农用地新供给投入使用所需39影响土地资源经济供给的因素土地供给的自然限制因素阳光和温度降水量和到水源的距离地形和排水条件土壤条件、表层土质和矿藏储量到市场的相对位置和运输设施影响土地资源经济供给的因素40经济因素人口增长对农产品的需要增加新开发地的成本个人之间的竞争：资源通常由出价最高和使用前景最有利的经营者和使用者获得。土地用途之间的竞争：较高价值和经济上具有较高生产力的用途首先得到满足，大量的低效率用途集中在低质土地和边远地区。一旦可利用的土地达到极限，高效用途的不断扩展不可避免的导致低效使用的土地资源常规供给的缩减。经济因素41制度对土地供给的决定性影响

风俗习惯、政府、法律、公共舆论和财产权的概念技术因素的影响

在解决稀缺性供应问题上，技术往往可以提供比原来产品更优越的替代产品。制度对土地供给的决定性影响42固定位置的特性对土地供给的重要性

影响各类地块的价值和利用能力位置好的地块比其他地块可以带来更高的收益，这一点对商业用地尤其重要距离意味着沟通成本：为沟通各分散地区在地理和空间上的联系，需要花费时间、精力和交通运输的原材料。位置优势来源于由于固定位置而产生的较高生产率或较低生产成本。固定位置便于形成土地私有权，并把土地价值、利用和所有权条件与当地环境联系起来；房地产的法律描述是用固定位置描述的。固定位置的特性对土地供给的重要性

影响各类地块的价值和利用能43二、土地报酬递减规律

二、土地报酬递减规律

44土地报酬递减规律报酬递减规律（用实物表示）与某一有限固定要素相配合连续投入另一生产要素，很快就会达到某一点，在这一点后，单位投入的产品增加或边际产品逐渐下降，并最终变成一个负数。土地报酬递减规律报酬递减规律（用实物表示）45土地资源管理学第12章讲义课件46

第一阶段的主要特征是，边际报酬大于平均报酬，因此，平均报酬一直处于递增状态。

第二阶段（合理活动区域），从边际报酬与平均报酬相交的D点，变动资源投入量Q点至边际报酬等于零的K点。

第三阶段，从边际报酬过零点以后即为报酬变化的第三阶段。其主要特征是边际报酬为负值，即增加变动因素的投入，反而使总报酬减少。显然，变动因素的投入不能推进到第三阶段。变动因素的投入既不能停留在第一阶段，又不能推进至第三阶段，则一定在第二阶段存在最佳投入量。第一阶段的主要特征是，边际报酬大于平均报酬，因此，平47三、地租理论三、地租理论48三种租金的概念

契约租是承租人为占用别人的房地产而实际支付的款项，其数额大小通常是在财产使用前由地主和承租人商定的，最后双方通过契约形式而达成。

地租是土地在生产利用中自然产生的或应该产生的经济报酬。

经济租被定义为收入减去投入生产中某要素最低供给价格后的剩余。三种租金的概念49经济租DDD′D′S0PE′ESQ阴影部分为租金。当供给数量不随着价格的变化时，对这种生产要素的支付称为租金或纯经济租金。减少纯租金，不会减少服务的提供。经济租DDD′D′S0PE′ESQ阴影部分为租金。50地租的性质：是一种经济剩余地租是一种经济剩余，是在偿付其它生产要素之后的剩余，即总产值或总收益减去总要素成本或总成本之后余下的那一部分。MVPAVPMFC=AFC变动投入成本或收益成本和收益产出单位MCACMR=AR地租的性质：是一种经济剩余地租是一种经51土地质量不同对地租额的影响当位置条件相当时，面临相同的产品价格，优等土地由于成本低，可获得更多的地租。地租MCMCMCACACACMR=AR=P地租成本和收益产出单位产出单位产出单位A级土地B级土地C级土地土地质量不同对地租额的影响当位置条件相当时，面临相同的产品价52接近难易程度对地租额的影响对相等质量的土地来说，由于位置不同，使这些地块得到的实际产品价格不同，位置不利的地块由于负担了更多的运输成本而导致地租额减少.MCMCMCACACAC地租地租地租成本和收益成本和收益成本和收益产出单位产出单位产出单位处于市场上距市场250里距市场500里接近难易程度对地租额的影响对相等质量的土地来说，由于位置不同53古典地租理论的形成李嘉图的地租决定理论强调土地肥力的差异，地租额取决于土地在质量上的差别。用产出表示101010555ABCD随着越来越贫瘠的土壤用于耕作，不同生产能力的土地产生不同的地租额古典地租理论的形成李嘉图的地租决定理论101010555AB54李嘉图的地租决定理论用单位产品的成本和报酬表示

4.003.332.502.00ABCD单位产出的平均生产成本和平均地租李嘉图的地租决定理论用单位产品的成本和报酬表示4.003.355李嘉图的地租决定理论对农用地地租：著名的“李嘉图论断”——地租是由价格决定的，但并不成为谷物价格的构成部分。也就是说，地租并不是造成农产品价格上涨的原因。农产品的价格由边际土地的成本决定，边际土地不能产生地租（即地租＝0），所以农产品的价格形成中不包括地租。李嘉图的地租决定理论对农用地地租：56在李嘉图地租概念下将劣等地投入使用，对优等地利用集约边际的影响3.332.502.004.00pfgdjqrskl农产品的价格取决于满足社会需求的总供给中最高成本那部分的生产成本，即价格是按耕作集约边际和粗放边际交接处的生产成本制定的。随着耕作粗放边际的向外扩张，产品价格必定提高；与此同时，较高的价格又会使较肥沃土地的集约边际提高，使它们更集约地利用。ABCD成本产出MCMCMCMCACACACAC在李嘉图地租概念下将劣等地投入使用，对优等地利用集约边际的影57不同位置的产品运至市场的运输成本对地租的影响到工厂或其他市场的距离产品的总成本和总收益其他生产成本和运销成本地租界限，超过该点生产成本将高于市场价格运输成本地租到工厂或其他市场的距离地租无租边际配第和屠能考虑了影响地租支付能力的另一个重要因素——位置，发现：最接近城市的土地比远离市场的土地拥有一定的地租优势，地租优势的程度就是把两地的产品运到市场上去的运费的差额不同位置的产品运至市场的运输成本对地租的影响到工厂或其他市场58土地资源利用能力、生产成本和地租之间的相互关系单位产出的成本增加单位产出的价格和成本利用能力递降利用能力递降地租无租边际ANMLBCDK生产成本地租土地利用能力越高，生产成本越低，产生地租的能力越强。土地资源利用能力、生产成本和地租之间的相互关系单位产出的成本59其他地租观点地租是一种自然增值地租是一种自然增值或意外报酬，对此土地所有者无所作为，他得到地租仅仅是因为他享有“垄断”地位。地租是投资报酬：特别是对于新购置土地的土地所有者来说其他地租观点60对城市住宅地租（只考虑位置因素，即交通费用）：对城市住宅用地，其边际土地为城市边缘处的农用地。假设：就业中心是唯一的，交通路线为直线ra：每亩的农业用地租金；c：建筑租金，是每套住宅的建筑成本折现计算出来的年金；k：年度交通费用；q：每套住宅占用的土地面积城市边缘距就业中心距离为b，那么距就业中心距离为d地段的住宅租金和土地租金分别为：d对城市住宅地租（只考虑位置因素，即交通费用）：ra：每亩的农61地租与土地价值的关系理论上，土地和不动产资源的市场价值应为其资本化后的未来期望地租。V：财产价值

a：年均期望地租r：折现率关键是：（1）如何确定适当的地租水平？（2）如何选择适宜的资本化率？不同的人应用此方法对财产价值的估计存在很大差异。地租与土地价值的关系理论上，土地和不动产62【案例】河北某县大量征用农民土地，该地农民户均耕地为5亩，该县土地管理部门提供两套征地费给付方案供农民选择：(1)一次性付给15000元/亩；(2)分十年给付，每年2000元/亩。您如何在两个方案之间选择？经计算：折现率为5.6％时，15000元现值折合为年金2000元。如果农民心目中的折现率高于5.6％，则应选择第一套方案；如果农民心目中的折现率低于5.6％，则应选择第二套方案。折现率的高低主要取决于农民的其他投资机会的收益率，不同家庭对眼前利益或长期利益的看重程度，以及对风险的偏好。【案例】河北某县大量征用农民土地，该地农民户均耕地为5亩，该63讨论：北京90米2以下房子的消费者心理定价对房屋购买者（特别是25－35岁的白领阶层）来说，90米2以下房屋与大面积住房从投资价值上有何区别？对这类房子的定价策略应如何？住宅房的价格＝房租资本化讨论：北京90米2以下房子的消费者心理定价对房屋购买者（特别64四、竞标地租观四、竞标地租观65竞标地租观——转换边际原理转换边际法是解释土地面积在具有不同地租支付能力的用途间分配的有益方法。在城市任何一个地段位置上，总有一种用途比其他任何用途有较高的地租报酬，这种用途总是在这块土地上的最高层次和最优利用。在土地利用中，商服业用地往往能排挤其他土地利用方式而占据市中心及交通路口等土地收益最高的地段。在城市商业区，用地收益从商业中心向外围呈指数状衰减。竞标地租观——转换边际原理66在价值规律和市场机制作用下，由市中心到边缘必然形成与地价、地租水平相适应的基本用地布局：中心地带以商业用地为主，次一带以住宅用地为主，再次一带以工业用地为主，然后才是以农业用地为主。在价值规律和市场机制作用下，由市中心到边缘必然形成与地价、地67ABCDABCD从A到B的转换带从B到C的转换带从C到D的转换带利用能力递降地租额转换边际地租与土地资源在各竞争用途间分配的关系土地用途可以为：A－商业

B－城市住宅

C－工业

D－农业ABCDABCD从A到B的转换带从B到C的转换带从C到D的转68转换边际：不同土地用途集约边际线的交叉点。转换边际方法的应用商业用地和城市住宅用地的转换边际：如果住宅用地不能预期转换为商业用地，或拖延太久，很容易造成贫民窟。在这种情况下，社会成本由这些地区的房主承担。住宅用地和农业用地之间的转换边际：如果农用地不能成功转换为住宅用地，很可能在真正开发为住宅或城市用地之前，大面积的农业用地荒芜。可以加强政府和私人对转换地带的资源管理，确定单项用途或两三种用途。转换边际：不同土地用途集约边际线的交叉点。69第三节区位理论第三节区位理论70一、土地区位的概念

所谓区位，就是从空间的观点确定地理现象位置、距离、规模、结构的合理性。区位研究的目的是寻求地理事物存在的地域内在规律。区位是空间区域的综合体，包括自然地理区位、经济地理区位和交通地理区位。一、土地区位的概念所谓区位，就是从空间的观点确定71二、农业区位论农业区位论的创始人是德国经济学家冯·屠能（J.H.VonThunen），同时他也是经济活动空间区位模式的创始人。他于1826年发表了名著《孤立国》，集中阐述了农业土地利用的布局思想。二、农业区位论农业区位论的创始人是德国经济学家冯72（二）屠能农业区位论的主要内容1、屠能区位论的基本经济分析P＝V－（E＋T）

P－利润V－市场价格E－生产成本T－运费P＋T＝V－E＝KK是一个常数，也就是说，利润加运费等于一个常数。其意义是只有把运输费用压到最低，才能将利润增加到最大。（二）屠能农业区位论的主要内容732、屠能圈：根据假设条件以及基本的经济分析，屠能在其“孤立国”一书中，提出了六种耕作制度，每种耕作构成一个区域，且每个区域都以城市市场为中心，围绕城市呈同心圆状分布，称作“屠能圈”。第一圈——自由农作圈第二圈——林业圈第三圈——谷物轮作圈第四圈——草田轮作圈第五圈——三圃式农作圈第六圈——放牧圈

六圈以外，为没有或只有较小开发价值的荒野。

2、屠能圈：根据假设条件以及基本的经济分析，屠74假设：一个与世隔绝的孤立国，全境的土地都是沃野平原，土壤肥力完全相同，都适宜于耕种；全国只有一个城市，位于平原中央，离城市最远的地方是尚未开垦的荒野，它与市场隔绝。假设：一个与世隔绝的孤立国，全境的土地都是沃野平原，75三、工业区位论

工业区位论的奠基人是德国经济学家阿尔弗雷德•韦伯（AlfredWeber）。1909年韦伯发表了《区位原理》一书的第一部分《工业区位论－－区位的纯理论》，标志着工业区位论的问世。三、工业区位论工业区位论的奠基人是德国经济学家阿76韦伯的工业区位论通过对运输、劳动力及集聚因素相互关系的分析与计算，找出工业产品生产成本最低点作为工业企业的理想区位区位因素的概念：是指一个地理点上能对工业生产起积极作用和吸引作用的因素。韦伯认为在实际中工业的区位选择设计三个因素：运输费用、劳动成本和集聚度。韦伯的工业区位论77运费对工业区位选择的影响。运输费用差异的产生，除了运输距离外，原材料的性质往往对工业区位选择的有决定性的作用。原材料可区别为稀有性原材料和常见性原材料。稀有性原材料实质在特定地点贮存或开采的，其中又分纯重原材料（在生产过程中，全部进入）和失重原材料（在生产过程中，有一部分重量损失）。原材料系数：运费对工业区位选择的影响。78区位选择依据：凡原材料系数<1的工业，即运进工厂的物质总重量<运出工厂的总重量，为节省运费，工厂应设在产品的中心消费区。凡原材料系数>1的工业，即运进工厂的物质总重量>运出工厂的总重量，为节省运费，工厂应设在稀有性原材料产区。如冶炼业。凡原材料系数＝1的工业，即运进工厂的物质总重量与运出工厂的总重量相等，工厂可选择在原材料产地和产品消费区任何一点。区位选择依据：79劳动成本对工业区位选择的影响。韦伯为劳动成本对工业区位的影响，提出了劳动成本指数、地域重量和劳动系数的概念。劳动成本指数是指制造一单位产品所支付的平均劳动工资，地域重量是指每生产一单位产品所需运输的重量，劳动系数则是劳动成本指数与地域重量的比例。劳动成本对工业区位选择的影响。80区位选择依据：劳动系数大的工业，其厂址的选择，应离开运输成本最低点，偏向于劳动成本较低点，使产品总成本下降。劳动成本较低的地区，对劳动系数大的制造业吸引力也较强。区位选择依据：813.集聚与分散因素对工业区位的影响（1）集聚因素生产或技术集聚：主要通过两种方式。其一是由工厂企业规模的扩大带来的。其二是同一工业部门中，企业间的协作，使各企业的生产在地域上集中，且分工序列化。社会集聚：包括两个方面。一是由大城市的吸引，交通便利以及矿产资源丰富使工业集中；二是一个企业选择了与其他企业相邻的位置，获得额外利益，如共同使用专门设备，共同利用市政工程设施，共同利用劳动力市场等，使工厂生产成本降低。

3.集聚与分散因素对工业区位的影响82（2）分散因素若干工厂集中于一个地点，会引起房地产价格上涨，从而导致各工厂的租金支出增加。因此，一些工厂宁愿离开工业集中区，搬到或新建在工厂较少的地点去。但前提条件是看集聚给企业带来的利益大还是房地产价格上涨造成的损失大。

（2）分散因素83（3）产业集聚度的影响。集聚形成的经济效益可使运输和劳动力定向的区位产生偏离，一个工厂如果因集聚所产生的费用大于因离开运费最小或劳动力费用最小的位置需追加的费用，则其区位由集聚因素决定。韦氏确定合理工业区位的过程：根据运输指向来确定工厂的运费最小点；根据劳动指向修改上述结果，造成工业区位的第一次形变；根据集聚（集中和分散）因素指向修改上述结果，造成工业区位的第二次形变，得出合理的区位。

（3）产业集聚度的影响。84四、中心地理论

中心地理论是由德国地理和经济学家克里斯勒（WalterChristaller）于二十世纪三十年代初提出的。

四、中心地理论中心地理论是由德国地理和经济学家克85（一）基本概念1、中心地、中心地职能、中心性是指区域内向其周围地域的居民点提供各种货物和服务的中心城市或中心居民点。

2、需求门槛、商品销售范围：需求门槛（DemandThreshold），是指某中心地能维持供应某种商品和劳务所需的最低购买力和服务水平，换言之，是使保证供应此种商品和服务的商服企业能获取正常利润所需的最低销售额和服务量。

（一）基本概念86（二）克里斯勒“中心地理论”基本内容：中心地理论的基本内容是关于一定区域内城市和城市职能、大小及空间结构的学说，即城市的“等级－规模”学说，克里斯勒形象地概括为区域内城市等级与规模关系的六边形模型。

（二）克里斯勒“中心地理论”87强大经济基础的存在和可能的发展是城市成长的首要条件。城市发展的前景主要取决于：(1)它们同附属区或腹地物资供应区的相对位置,(2)同运输设施和贸易线路的相对位置,(3)地方工业能充分利用的原料和资源供给地的相对位置城市按其功能可划分为四大类：贸易中心、运输中心、专门功能中心、兼有上述几类功能的城市土地资源管理学第12章讲义课件88大多数城市主要为贸易和商业中心。一个确定级别的中心地生产的某一级产品或提供的某级水平的服务，都有大致确定的经济距离和能达到的范围。在一个理想的模式中，假设人口和同质土地资源均匀分布

(1)地方贸易中心将均匀分布,每个贸易和服务中心将会被一个服务区域包围。

(2)当周围所有贸易区域拼凑在一起，会带来区域边界的重叠。各贸易区将采取理想的六边形。

(3)城市布局最终像一个巨大的蜂窝，每一个巢代表一个连接其周围区域的独立街区或社区中心。

(4)这种蜂窝型使贸易和服务中心有若干个等级水平。大多数城市主要为贸易和商业中心。一个确定级别的中心地生产的某89理想的城市布局及其服务中心等级模式描述粗线表示服务中心等级理想的城市布局及其服务中心等级模式描述粗线表示服务中心等级90五、区位论与土地区位利用

区位论是关于人类活动的空间分布及其空间中的相互关系的学说。人类活动的空间即是土地，因而区位理论就是土地利用理论。

屠能的农业区位论研究的是农业土地资源的利用，农业生产的区位选择—农业土地类型及其配置问题，屠能圈本身即是一种农业土地利用类型的规划模式。

韦伯的工业区位论研究的是工业企业的选址问题，亦即一定区域土地上的工业企业布点问题。五、区位论与土地区位利用区位论是关于人类活动的91

克里斯勒的城市区位论着眼于一定区域的土地资源的利用，研究区域内城市的分布和城市间的关系。他的城市区位模型已成为区域宏观区域规划和城市规划中城镇布局的重要依据。

克里斯勒的城市区位论着眼于一定区域的土地资源的利92土地资源管理学张莉琴Liq-zh@263.net2006年春季土地资源管理学张莉琴93第一章土地资源管理概述第一章土地资源管理概述94第一节土地的基本概念第一节土地的基本概念95土地的经济含义马歇尔

土地的含义指的是大自然无偿地资助人们的地上、水中、空中、光和热等物质和力量。RichardT.Ely

是指自然资源或自然的力量，不是单指地球的表面，并且包括地面以上和地面以下的一切物质。土地的经济含义马歇尔

土地的含义指的是大自然无96土地的定义土地应包括的几层含义空间：上天入地自然界：土地资源是存量资源、流量资源和生物资源的综合体一种生产要素：如农用地一种消费物品：如公园等娱乐用地位置：是影响城市用地价值的最重要因素财产：土地是一个国家存量财富的重要组成部分资本：土地与金融密切相关土地的定义土地应包括的几层含义97土地资源与土地资产土地资源是指人们投入，能够得到收益的土地，指的是土地资源的有效供给。土地资产是指土地财产，即作为财产的土地。财产对象实体最重要的属性是稀缺性、有用性、可占用性和具有价值。地产是产权主体对土地的独占权，或是产权主体对土地资源作为其财产的占有和排他性权利。土地资源与土地资产土地资源是指人们投入，能够得到收益的土地，98土地的功能养育功能：农业用地承载功能：具体体现为建设用地、交通运输用地、工业用地、水利工程用地仓储功能：各类地上、地下工矿用地景观功能：舒适性和美学价值，风景旅游用地生态保护功能历史记录功能商品功能储蓄和增值功能土地的功能养育功能：农业用地99土地的特性土地的自然特性位置固定性面积有限性空间差异性功能永久性土地的经济特性土地供给的稀缺性土地利用方式的相对分散性土地利用方式的多宜性土地利用后果的外溢性土地的特性土地的自然特性100土地、人口、环境和可持续发展土地、人口、环境和经济发展的辩证关系人类的出现是大自然进化的结果土地是社会物质生产的基础土地与人口的关系主要表现为土地的供求关系。人类有目的地利用、开发、改造和保护土地，是为了促进人类社会经济的可持续发展。可持续发展：既满足当代人的需求，又不对后代人满足自身需求的能力构成危害的发展（世界环境与发展委员会，1987）土地、人口、环境和可持续发展土地、人口、环境和经济发展的辩证101选择和建立保证自然－社会－经济可持续发展的土地利用和管理运作模式要是经济增长与恶化环境的土地投入挂钩。实行以预防为主的环境政策。将土地资源利用的外部效应内部化。积极控制人口增长，实行计划生育。消除贫困。选择和建立保证自然－社会－经济可持续发展的土地利用和管理运作102我国土地资源及其利用我国土地资源概况

960万平方公里陆地面积+300万平方公里海域面积＝1260万平方公里土地总面积我国土地资源及其利用我国土地资源概况

960万平方公里陆地面103我国土地资源利用特点和存在特点我国土地资源的绝对数量大，按人口平均的相对数量少

只有68.95%的（98亿亩）土地用于农林牧渔生产；世界平均44.5亩/人，我国14.2亩/人。土地垦殖系数低，地区分布不均衡。

土地垦殖系数指耕地面积与总土地面积之比；我国为13.68%，20％以上的有12省市，10％以下的7个省区林地面积少，森林覆盖率极低

森林面积占世界3.9％，森林总蓄积量占世界2.55％，森林覆盖率14％我国土地资源利用特点和存在特点104农业用地质量退化，土地资源效率低下耕地质量下降

现有耕地中稳产高产的占1/3，中等占1/3，低产田（酸性田、盐碱地、水土流失地、风沙干旱、洼涝地）占1/3水土流失严重

黄河、长江（15％-20％土地面积发生流失）土地沙漠化严重

沙漠面积从解放初16亿亩到现在39.3亿亩土地资源利用效益低

每公顷平均土地产出861.3美元（1996年）农业用地质量退化，土地资源效率低下105建设用地不断增加，耕地面积逐渐减少1985-1992我国城市数量从324个增加到517个1986-1995年全国非农建设实际占用耕地7500万亩，加上农业结构调整、实毁等，10年共占耕地1.45亿亩。人均耕地面积从50年代3亩降至2000年1.15亩。

建设用地不断增加，耕地面积逐渐减少106第二节土地资源管理的目的、任务和内容第二节土地资源管理的目的、任务和内容107土地资源管理必要性人口增长对土地的依赖土地资源管理的核心：土地合理利用从土地利用广度扩展，提高土地利用率（指可利用土地面积占总土地面积中的比率）向土地利用深度挖潜，提高土地生产率土地资源管理必要性人口增长对土地的依赖108土地资源管理的内涵和特性内涵主体是国家。客体是土地，以及土地利用中产生的人与人、人与地、地与地之间的关系。内容是土地权籍管理、土地利用管理、土地经济管理和土地行政管理。基本任务是维护在社会中占统治地位的土地所有制、调整土地关系和监督土地利用。目标是不断提高土地利用的生态效益、经济效益和社会效益，以满足社会日益增长的需求。手段包括行政手段、经济手段、法律手段、技术手段。职能是计划、组织、控制和协调。土地资源管理的内涵和特性内涵109特性统一性全面性科学性法制性服务性特性110我国土地资源管理的目的维护社会主义土地公有制，正确调整土地关系，合理组织土地利用，切实保护耕地，保护土地所有者和使用者的合法权益，坚决制止乱占滥用土地的现象，保证和促进社会经济可持续发展。

我国土地资源管理的目的维护社会主义土地公有制，正111土地资源管理的任务维护土地所有制充分合理地利用土地贯彻执行土地法规保障国有土地资产的保值和增值健全地籍管理制度土地资源管理的任务维护土地所有制112土地资源管理的内容土地权籍管理

土地调查、土地确权、土地登记、地籍信息管理与档案管理、土地统计土地利用管理

土地评价，规划编制、实施和管理、土地计划管理，建设用地的管理、耕地保护管理，土地开发、复垦、整理和保护土地资产管理

土地资产经营、价格管理、税费管理、市场管理土地行政管理

土地行政管理组织、土地法制建设、土地纠纷调处、土地管理执法监察、土地利用的计划和审批、土地交易合同管理。土地资源管理的内容土地权籍管理

土地调查、土地确权、土地登记113第三节土地资源管理的原则和方法第三节土地资源管理的原则和方法114原则依法管理原则统一管理原则维护社会主义土地公有制的原则充分合理利用和保护土地原则。原则依法管理原则115方法行政方法土地管理行政方法是指政府及其土地行政主管部门依据法律赋予的职权，以政府文件、政令、规划、计划、考核等形式，对土地利用和经营行为直接进行组织、干预、控制和处理，按照行政系统自上而下实施管理的方法。通常采用命令、指示、规定、通知、条例、章程、指令性计划和文件等方式对子系统进行控制。具有权威性、强制性、直接性、单一性和无偿性。局限性：管理效果受领导水平的限制；横向沟通困难，信息传递迟缓、有时失真；行政层次多，手续繁杂，影响工作效率；行政行为具有较大的被动性。方法行政方法116经济方法地租地价杠杆财政杠杆金融杠杆税收杠杆经济方法117法律方法比行政方法具有更大的强制性、严肃性和权威性。只能在合法与非法之间调整和控制人们的行动，范围有限。法律方法118技术方法管理信息的客观、真实和具有现时性分析方法科学、使用，具有针对性科技成果对问题分析透彻，具有对未来的预见性技术设备先进、工效显著，具有使用上的便利性。技术方法119第二章土地资源管理的理论基础第二章土地资源管理的理论基础120第一节土地地域分异理论第一节土地地域分异理论121土地的自然地带规律由于土地是一个自然经济综合体，构成土地的自然因素—气候、土壤、水文、植被、地貌、地质等成自然地带性分布，它们各有各自特性，它们相互作用，相互影响，综合作用于土地，使土地类型及其利用也表现出地域分布特点。土地的自然地带规律由于土地是一个自然经济综合体，构成土地的自122土地分布的水平地带性纬度地带性

地球自转和绕太阳公转，导致太阳的辐射能自赤道向两极呈有规律的递减，并由此产生了土地诸要素气候、水文、生物、土壤等按纬度呈现带状分布规律经度地带性

降水量的空间分布除了由于受太阳能辐射影响随纬度地带性变化外，在我国还由于大陆和海洋的位置关系影响，受季风气候和大陆干旱气候支配，降水分布有自沿海向内陆有逐步减少的趋势，并与经度相平行。土地分布的水平地带性123垂直地带性

垂直地带性规律是指土地的温度条件随海拔高度升高而温度下降，湿度随之上升。每升高百米温度下降0.5℃－0.6℃，降水增加20-30mm。区域性规律

在地带性区域内，土地分布不符合地带性规律，它是由局部地形地貌、坡度、坡向、土壤等的差异所引起的差异，从而引起局部土地类型和土地利用不同，这称之为土地区域性规律。垂直地带性

垂直地带性规律是指土地的温度条件随海拔高度124土地类型的地域分异规律由于构成土地的各种因素成地带性分布规律，那么这些因素综合作用于土地，土地便呈现出地域分异特性，如土地类型的分布规律。

1.在农业生产、地域分异规律可以指导种植品种选择，合理安排农、林、牧、渔等生产。2.可以按地域各自然因素（水、气候、地貌、水文、土壤等）组合形成规律，划定地域分区，指导农业区划和土地利用分区。土地类型的地域分异规律由于构成土地的各种因素成地125第二节土地的经济理论第二节土地的经济理论126一、土地的供给与需求理论一、土地的供给与需求理论127土地供给与需求的概念供给土地的自然供给：是指土地资源的自然存量土地资源的经济供给：仅指自然供给中人类利用的部分。当人们对土地用途产生需求，并赋予一定价值时，或者愿意承担开发成本在内的成本时，土地资源就具有经济意义了。土地资源的经济供给反映了土地资源的自然稀缺性或丰裕度及它们的相对可进入性和总的利用能力。经济供给最终受限于总的自然供给量。土地供给与需求的概念供给128需求：人们需要并愿意购买的商品数量。土地资源的大多数需求是派生需求。【分析】

目前国内房地产市场房价偏高且房屋空置率较高。全国空置房面积达到1.25亿平方米，空置率为19%，超过了国际“警戒线”(空置率10%至15%)。但也有专家提出不同看法，经济学家萧灼基2002年年底在上海表示，中国房产市场就总体而言不存在泡沫。至于高空置率，萧灼基称，中国现有4000万户住房困难户，每家分一间房，8000万平方米的空置房就分完了。需求：人们需要并愿意购买的商品数量。129供给和需求的相互作用通过价格机制，土地市场实现均衡大多数土地类型对价格变化缺乏弹性。在各种类型土地的经济供给中，由短期价格引起的变化只占供给的很小的一部分。EQPSDDSPEP2Q1QEP1Q2Q1'Q2'供给和需求的相互作用通过价格机制，土地市场实现均衡EQPSD130土地总供给

农业用地的长期供给曲线假设：长期的人口增长率一致，长期的技术改进循序渐进将农用地新供给投入使用所需成本由世界固定的土地面积所确定的扩展自然极限用于长期农业生产的土地数量SS′土地总供给农业用地的长期供给曲线将农用地新供给投入使用所需131影响土地资源经济供给的因素土地供给的自然限制因素阳光和温度降水量和到水源的距离地形和排水条件土壤条件、表层土质和矿藏储量到市场的相对位置和运输设施影响土地资源经济供给的因素132经济因素人口增长对农产品的需要增加新开发地的成本个人之间的竞争：资源通常由出价最高和使用前景最有利的经营者和使用者获得。土地用途之间的竞争：较高价值和经济上具有较高生产力的用途首先得到满足，大量的低效率用途集中在低质土地和边远地区。一旦可利用的土地达到极限，高效用途的不断扩展不可避免的导致低效使用的土地资源常规供给的缩减。经济因素133制度对土地供给的决定性影响

风俗习惯、政府、法律、公共舆论和财产权的概念技术因素的影响

在解决稀缺性供应问题上，技术往往可以提供比原来产品更优越的替代产品。制度对土地供给的决定性影响134固定位置的特性对土地供给的重要性

影响各类地块的价值和利用能力位置好的地块比其他地块可以带来更高的收益，这一点对商业用地尤其重要距离意味着沟通成本：为沟通各分散地区在地理和空间上的联系，需要花费时间、精力和交通运输的原材料。位置优势来源于由于固定位置而产生的较高生产率或较低生产成本。固定位置便于形成土地私有权，并把土地价值、利用和所有权条件与当地环境联系起来；房地产的法律描述是用固定位置描述的。固定位置的特性对土地供给的重要性

影响各类地块的价值和利用能135二、土地报酬递减规律

二、土地报酬递减规律

136土地报酬递减规律报酬递减规律（用实物表示）与某一有限固定要素相配合连续投入另一生产要素，很快就会达到某一点，在这一点后，单位投入的产品增加或边际产品逐渐下降，并最终变成一个负数。土地报酬递减规律报酬递减规律（用实物表示）137土地资源管理学第12章讲义课件138

第一阶段的主要特征是，边际报酬大于平均报酬，因此，平均报酬一直处于递增状态。

第二阶段（合理活动区域），从边际报酬与平均报酬相交的D点，变动资源投入量Q点至边际报酬等于零的K点。

第三阶段，从边际报酬过零点以后即为报酬变化的第三阶段。其主要特征是边际报酬为负值，即增加变动因素的投入，反而使总报酬减少。显然，变动因素的投入不能推进到第三阶段。变动因素的投入既不能停留在第一阶段，又不能推进至第三阶段，则一定在第二阶段存在最佳投入量。第一阶段的主要特征是，边际报酬大于平均报酬，因此，平139三、地租理论三、地租理论140三种租金的概念

契约租是承租人为占用别人的房地产而实际支付的款项，其数额大小通常是在财产使用前由地主和承租人商定的，最后双方通过契约形式而达成。

地租是土地在生产利用中自然产生的或应该产生的经济报酬。

经济租被定义为收入减去投入生产中某要素最低供给价格后的剩余。三种租金的概念141经济租DDD′D′S0PE′ESQ阴影部分为租金。当供给数量不随着价格的变化时，对这种生产要素的支付称为租金或纯经济租金。减少纯租金，不会减少服务的提供。经济租DDD′D′S0PE′ESQ阴影部分为租金。142地租的性质：是一种经济剩余地租是一种经济剩余，是在偿付其它生产要素之后的剩余，即总产值或总收益减去总要素成本或总成本之后余下的那一部分。MVPAVPMFC=AFC变动投入成本或收益成本和收益产出单位MCACMR=AR地租的性质：是一种经济剩余地租是一种经143土地质量不同对地租额的影响当位置条件相当时，面临相同的产品价格，优等土地由于成本低，可获得更多的地租。地租MCMCMCACACACMR=AR=P地租成本和收益产出单位产出单位产出单位A级土地B级土地C级土地土地质量不同对地租额的影响当位置条件相当时，面临相同的产品价144接近难易程度对地租额的影响对相等质量的土地来说，由于位置不同，使这些地块得到的实际产品价格不同，位置不利的地块由于负担了更多的运输成本而导致地租额减少.MCMCMCACACAC地租地租地租成本和收益成本和收益成本和收益产出单位产出单位产出单位处于市场上距市场250里距市场500里接近难易程度对地租额的影响对相等质量的土地来说，由于位置不同145古典地租理论的形成李嘉图的地租决定理论强调土地肥力的差异，地租额取决于土地在质量上的差别。用产出表示101010555ABCD随着越来越贫瘠的土壤用于耕作，不同生产能力的土地产生不同的地租额古典地租理论的形成李嘉图的地租决定理论101010555AB146李嘉图的地租决定理论用单位产品的成本和报酬表示

4.003.332.502.00ABCD单位产出的平均生产成本和平均地租李嘉图的地租决定理论用单位产品的成本和报酬表示4.003.3147李嘉图的地租决定理论对农用地地租：著名的“李嘉图论断”——地租是由价格决定的，但并不成为谷物价格的构成部分。也就是说，地租并不是造成农产品价格上涨的原因。农产品的价格由边际土地的成本决定，边际土地不能产生地租（即地租＝0），所以农产品的价格形成中不包括地租。李嘉图的地租决定理论对农用地地租：148在李嘉图地租概念下将劣等地投入使用，对优等地利用集约边际的影响3.332.502.004.00pfgdjqrskl农产品的价格取决于满足社会需求的总供给中最高成本那部分的生产成本，即价格是按耕作集约边际和粗放边际交接处的生产成本制定的。随着耕作粗放边际的向外扩张，产品价格必定提高；与此同时，较高的价格又会使较肥沃土地的集约边际提高，使它们更集约地利用。ABCD成本产出MCMCMCMCACACACAC在李嘉图地租概念下将劣等地投入使用，对优等地利用集约边际的影149不同位置的产品运至市场的运输成本对地租的影响到工厂或其他市场的距离产品的总成本和总收益其他生产成本和运销成本地租界限，超过该点生产成本将高于市场价格运输成本地租到工厂或其他市场的距离地租无租边际配第和屠能考虑了影响地租支付能力的另一个重要因素——位置，发现：最接近城市的土地比远离市场的土地拥有一定的地租优势，地租优势的程度就是把两地的产品运到市场上去的运费的差额不同位置的产品运至市场的运输成本对地租的影响到工厂或其他市场150土地资源利用能力、生产成本和地租之间的相互关系单位产出的成本增加单位产出的价格和成本利用能力递降利用能力递降地租无租边际ANMLBCDK生产成本地租土地利用能力越高，生产成本越低，产生地租的能力越强。土地资源利用能力、生产成本和地租之间的相互关系单位产出的成本151其他地租观点地租是一种自然增值地租是一种自然增值或意外报酬，对此土地所有者无所作为，他得到地租仅仅是因为他享有“垄断”地位。地租是投资报酬：特别是对于新购置土地的土地所有者来说其他地租观点152对城市住宅地租（只考虑位置因素，即交通费用）：对城市住宅用地，其边际土地为城市边缘处的农用地。假设：就业中心是唯一的，交通路线为直线ra：每亩的农业用地租金；c：建筑租金，是每套住宅的建筑成本折现计算出来的年金；k：年度交通费用；q：每套住宅占用的土地面积城市边缘距就业中心距离为b，那么距就业中心距离为d地段的住宅租金和土地租金分别为：d对城市住宅地租（只考虑位置因素，即交通费用）：ra：每亩的农153地租与土地价值的关系理论上，土地和不动产资源的市场价值应为其资本化后的未来期望地租。V：财产价值

a：年均期望地租r：折现率关键是：（1）如何确定适当的地租水平？（2）如何选择适宜的资本化率？不同的人应用此方法对财产价值的估计存在很大差异。地租与土地价值的关系理论上，土地和不动产154【案例】河北某县大量征用农民土地，该地农民户均耕地为5亩，该县土地管理部门提供两套征地费给付方案供农民选择：(1)一次性付给15000元/亩；(2)分十年给付，每年2000元/亩。您如何在两个方案之间选择？经计算：折现率为5.6％时，15000元现值折合为年金2000元。如果农民心目中的折现率高于5.6％，则应选择第一套方案；如果农民心目中的折现率低于5.6％，则应选择第二套方案。折现率的高低主要取决于农民的其他投资机会的收益率，不同家庭对眼前利益或长期利益的看重程度，以及对风险的偏好。【案例】河北某县大量征用农民土地，该地农民户均耕地为5亩，该155讨论：北京90米2以下房子的消费者心理定价对房屋购买者（特别是25－35岁的白领阶层）来说，90米2以下房屋与大面积住房从投资价值上有何区别？对这类房子的定价策略应如何？住宅房的价格＝房租资本化讨论：北京90米2以下房子的消费者心理定价对房屋购买者（特别156四、竞标地租观四、竞标地租观157竞标地租观——转换边际原理转换边际法是解释土地面积在具有不同地租支付能力的用途间分配的有益方法。在城市任何一个地段位置上，总有一种用途比其他任何用途有较高的地租报酬，这种用途总是在这块土地上的最高层次和最优利用。在土地利用中，商服业用地往往能排挤其他土地利用方式而占据市中心及交通路口等土地收益最高的地段。在城市商业区，用地收益从商业中心向外围呈指数状衰减。竞标地租观——转换边际原理158在价值规律和市场机制作用下，由市中心到边缘必然形成与地价、地租水平相适应的基本用地布局：中心地带以商业用地为主，次一带以住宅用地为主，再次一带以工业用地为主，然后才是以农业用地为主。在价值规律和市场机制作用下，由市中心到边缘必然形成与地价、地159ABCDABCD从A到B的转换带从B到C的转换带从C到D的转换带利用能力递降地租额转换边际地租与土地资源在各竞争用途间分配的关系土地用途可以为：A－商业

B－城市住宅

C－工业

D－农业ABCDABCD从A到B的转换带从B到C的转换带从C到D的转160转换边际：不同土地用途集约边际线的交叉点。转换边际方法的应用商业用地和城市住宅用地的转换边际：如果住宅用地不能预期转换为商业用地，或拖延太久，很容易造成贫民窟。在这种情况下，社会成本由这些地区的房主承担。住宅用地和农业用地之间的转换边际：如果农用地不能成功转换为住宅用地，很可能在真正开发为住宅或城市用地之前，大面积的农业用地荒芜。可以加强政府和私人对转换地带的资源管理，确定单项用途或两三种用途。转换边际：不同土地用途集约边际线的交叉点。161第三节区位理论第三节区位理论162一、土地区位的概念

所谓区位，就是从空间的观点确定地理现象位置、距离、规模、结构的合理性。区位研究的目的是寻求地理事物存在的地域内在规律。区位是空间区域的综合体，包括自然地理区位、经济地理区位和交通地理区位。一、土地区位的概念所谓区位，就是从空间的观点确定163二、农业区位论农业区位论的创始人是德国经济学家冯·屠能（J.H.VonThunen），同时他也是经济活动空间区位模式的创始人。他于1826年发表了名著《孤立国》，集中阐述了农业土地利用的布局思想。二、农业区位论农业区位论的创始人是德国经济学家冯164（二）屠能农业区位论的主要内容1、屠能区位论的基本经济分析P＝V－（E＋T）

P－利润V－市场价格E－生产成本T－运费P＋T＝V－E＝KK是一个常数，也就是说，利润加运费等于一个常数。其意义是只有把运输费用压到最低，才能将利润增加到最大。（二）屠能农业区位论的主要内容1652、屠能圈：根据假设条件以及基本的经济分析，屠能在其“孤立国”一书中，提出了六种耕作制度，每种耕作构成一个区域，且每个区域都以城市市场为中心，围绕城市呈同心圆状分布，称作“屠能圈”。第一圈——自由农作圈第二圈——林业圈第三圈——谷物轮作圈第四圈——草田轮作圈第五圈——三圃式农作圈第六圈——放牧圈

六圈以外，为没有或只有较小开发价值的荒野。

2、屠能圈：根据假设条件以及基本的经济分析，屠166假设：一个与世隔绝的孤立国，全境的土地都是沃野平原，土壤肥力完全相同，都适宜于耕种；全国只有一个城市，位于平原中央，离城市最远的地方是尚未开垦的荒野，它与市场隔绝。假设：一个与世隔绝的孤立国，全境的土地都是沃野平原，167三、工业区位论

工业区位论的奠基人是德国经济学家阿尔弗雷德•韦伯（AlfredWeber）。1909年韦伯发表了《区位原理》一书的第一部分《工业区位论－－区位的纯理论》，标志着工业区位论的问世。三、工业区位论工业区位论的奠基人是德国经济学家阿168韦伯的工业区位论通过对运输、劳动力及集聚因素相互关系的分析与计算，