(完整版)社区商业业态功能及运营分析

社区商业业态功能及运营分析社区商业是指以地域内和周边居民为主要服务对象的商业形态，如邻里商业街区、社区购物中心及邻里购物中心等。社区商业形态是城市商业的基础，它的服务人口一般在5万人以下，服务半径一般在2公里以内。由于这一商业的属性也决定了社区商业的总规模一般应控制在3万平米以内，商业业态的设置也有较强的针对性。一、社区商业分类目前为止，社区商业还没有非常权威的标准分类方法，出发点和目的的不同，使得社区商业的划分种类繁多。综合所有分类，可以将其归结为宏观和微观两个层面的划分方式，具体划分如下表：划分方式具体分类宏观层面社区商业的战熟康①自岌型社区商业硼代型社區商业厨馬文化和帝聂水平①鬲裆壮区简业②中高梏社匡简业③中低档社区商业社反商业的集中度①区域性社区商业【也可鴻为社区商业中心〕②集中性社区商业③邻里准社医商业建违形或①围舍式（封闭式）社区商业②离散型社区商业③步行街式社区商业④集申型社区两业①军轻人社区②外地人比敦集中社雇③攪啧性社区霽徴观层面勒业荚型①独立垃体裙房翠底商②住宅混建的裙房或底茴所在区域「①住宅区内设置②産宅区周边沿街设置施宅区分离遊立设置。布局形态①衙区条狀②块狀爼園③無块结仓鬲业肅局①泪窗式伽国或③事点式④会所式服务g①內向型底商一服务小区内部居民②外向型底商一服务小区内部及周边居民开倉目的①短期道具型辰商一促送楼盘销售②持续功盲鏗底裔一通过长犬经营乗茯眠利拥国外零售商业分类形式参考:级别购物中心类型辐射范围澳大利亚规模美国规模日本规模.级風恆域卍或吿历扯舸物中心(superr-egionalcenter)•轴射全市竝沂帧市丸刑汙区主于⑷万平方呆5-15万平嫌大于5万平嫌二级冈城型购物中业(.regionalcenter)•辎射樂A抒玫区•主耍半轻在5-15豎里4.昏万-1°万平耒3万呻万平厳27J-3.5万平三圾社区璽购勘中心(ccinmunitycenter)•轴射一个行政区的大部骨•主雾半轻在5鱼甲.以.内2万-5万平地LZFTTT平来】万P7J平狀邻里唯购物中心(neighbortioodcente•辎时项n周边木区•主要卑轻在3去里且内1万平*左右3,000-1万平哦3.500-1^平二、社区商业的功能社区商业的功能主要包括：购物功能、社交功能、服务功能、文化休闲娱乐功能。按照潜在业主对不同商业配套设施设施的需求强度差异，我们将其分为3个层次，即:1、强度需求商业设施，需求的比重超过50%此类商业设施主要包括：综合超市、菜市场、购物中心、银行；2、中度需求商业设施，需求比重在10-50%之间此类商业设施主要有药房、诊所、餐馆、邮局、健身中心、幼儿园、运动场馆、24小时便店、书店、洗衣店、游泳池、娱乐中心、美容美发店、老年活动中心等；3、弱需求商业设施，需求比重在10%以下此类商业设施主要包括修理店、彩扩冲洗店、茶馆、花店、宠物店、高尔夫球场。三、社区商业功能业态组合业态组合功能定位必备型业种及业态选禅型业种及业态邻里商业侏障草本生活需求，提供必须生活服务菜店、食杂店、报刊亭、餐饮店r理发店、维修、再生资源回收超市、便利店、图书音像店、美容店、洗衣店、家庭服务等居性区商业满足口常生活必要的商品及便利服务菜市场、超市、报刊亭、餐饮丿占、维修、美容美发店、洗衣店-再生齋源回收、家庭服务、冲印店便利店、药店、圏书音橡店、家庭服务、腮相馆、洗浴、休闲、文化娱乐、医疗保健、房厲租赁等屮介服务社区商业中心满足口常生活综合碍求，提供个性此消费和多元化服务白货店、人型综合超市、便利店、药店、图书音像店.餐饮店、维修、美容美震店、洗衣店、洗浴、再生资源回收、家庭服务、照相馆专卖店、专业店、旅馆、医疗探個、房岸和赁等中介服务、宠物服务、文化娱乐等四、社区商业运营中存在的问题1、“杀猪式”销售带来的后果通常开发商的做法就是以住宅销售的手法进行商铺的销售，先营造出一个好的概念，让投资者有一个美好的想象空间，然后将商铺高价卖给投资者，再由这些投资者运营出租给商家，令商铺（街）自然成熟。由于设计、建设之初，并没有合理的定位，销售后更没有对于投资者的后续服务及辅助，导致投资者购买前期望过高，购买后盲目经营，或者由于售价过高，导致投资者为了达到比较理想的投资回报，只能把租金提高，结果导致恶性循环。2、体量过大，超出社区承受范围社区商业的体量多大才合适，一直以来并没有明确的标准出台，所以开发商在做规划的时候往往比较盲目，首先遵循的是规划指标，在条件允许的范围内，宁大勿小。通常来说，社区商业的体量大小和所服务的住宅体量大小有关，如果体量太小，则无法满足社区居民的基本生活需求，如果体量太大，则导致人流不足、商家经营出现问题，最终导致商铺空置现象出现。预估商业体量方法参考一一通过周边人口数量。国内一线城市的人均商业面积达到1.6平方米以上，主要二线城市的人均商业面积约在1.0-1.6平方米之间。考虑到社区商业功能、服务对象以及服务范围，社区商业的体量应控制在人均1平方米左右或以内。3、住宅入住率长期的超低由于城市化进程的不断加快，很多城市的市区已经有了成熟楼盘，越来越多的开发商开始把开发的目光转向郊区，但是由于一些配套的不完善，再加上近几年来楼盘投资客的增多，导致很多郊区楼盘的入住率增长缓慢，最后形成了恶性循环，居民入住率越低，商家越不愿意进驻楼盘周边的商铺。同样，楼盘周边的商业配套不完善也使得原本想入住的居民望而却步。4、社区商业存在先天不足对于大多数的社区商业来说，建筑上的先天不足是制约其发展的一个硬伤，首先，对于开发商来说，社区商业不是经过规划的，更多的是一种固有模式，也就是在整体规划的时候设置一些底商作为社区商业，并没有把社区商业的功能考虑清楚，对于业态的设置和商家的开店需求更是没有规划。结果最终导致很多社区商业很难良性运作。五、社区商业运营成功的因素总结深入、细致的市场调研，特别是需求分析。社区商业首要关注的因素：第一是“人”；第二是“人”；第三还是