2022年房地产估价师之开发经营与管理题库大全A4版

2022年房地产估价师之开发经营与管理题库大全A4版第一部分单选题(50题)1、在房地产项目可行性研究阶段，对房屋开发费的估算中用到的估算公式：直接费=每平方米造价指标×建筑面积，属于（）。

A.单元估算法

B.概算指标法

C.单位指标估算法

D.工程量近似匡算法

【答案】：B

2、消费者购买决策的一般过程包括五个阶段，其中不包括（）。

A.引起需要

B.购买决策

C.方案评价

D.信息反馈

【答案】：D

3、某租户承租某商场的部分柜台，双方商定基础租金为15万元/月，并当租户的月营业额超过150万元时收取3%的百分比租金。当租户的月营业额为180万元时，其应缴纳的租金是()万元/月。

A.13.2

B.15.9

C.19.5

D.20.4

【答案】：B

4、房地产开发企业税后利润首先用于（）。

A.弥补企业以前年度的亏损

B.提取法定盈余公积金

C.提取法定盈余公益金

D.向投资者分红

【答案】：A

5、某房地产开发企业董事会要求融资不得稀释股东控制权，则可供选择的融资方式是（）。

A.发行可转换债券

B.发行普通股股票

C.发行优先股股票

D.发行公司债券

【答案】：D

6、下列选项中不可以用于土地储备资金的是（）。

A.土地出让收入中安排的一部分资金

B.向银行业金融机构举借的贷款

C.国有土地收益基金中安排的资金

D.经财政部门批准可用于土地储备的其他财政资金

【答案】：B

7、下列房地产投资行为中，房地产投资管理经验丰富的机构投资者通常会选择的是（）。

A.开发商品住宅

B.开发工业厂房

C.购买优良区位的新竣工物业

D.购买繁华区域的成熟物业

【答案】：C

8、房地产开发项目所需的大部分资金是以()的方式筹集的。

A.债务融资

B.已建成房地产抵押贷款

C.权益融资

D.建设贷款

【答案】：A

9、当贷款综合风险度超过（）时，为高风险贷款。

A.50%

B.60%

C.80%

D.90%

【答案】：B

10、下列不属于房地产置业投资项目盈利能力经济评价中静态指标的是（）。

A.投资利润率

B.资本金利润率

C.财务内部收益率

D.投资回报率

【答案】：C

11、某银行发放了一笔年利率7.5%、期限15年、按年等额还本付息的贷款，若年还款额为36000元，则该笔贷款第10年的投资回报是（）元。

A.10923.89

B.12673.39

C.23326.61

D.25076.11

【答案】：B

12、随着北京建国门地区至大北窑及东北三环附近“中心商业区”的形成与发展，使得许多早期建成的沿街写字楼建筑变为甲级写字楼，同时也使得某些写字楼建筑变得不再对租户具有很强的吸引力。这主要是考虑了写字楼的（）因素。

A.交通方便性

B.声望或形象

C.位置

D.建筑形式

【答案】：C

13、判断房地产经纪机构已往的业绩，关键要看其（）。

A.共代理了多少个项目

B.代理成交额有多少

C.人员素质

D.代理的成功率有多大

【答案】：D

14、当项目评估中有若干个变量，每个变量又有多种甚至无限多种取值时，且可以分析出每一可变因素的可能变化范围及其概率分布，进行风险分析的方法，一般采用（）。

A.概率分析

B.解析法

C.蒙特卡洛法

D.杠杆分析

【答案】：C

15、下列关于房地产泡沫的描述中，错误的是（）。

A.市场参与者的投机需求是房地产泡沫产生的间接诱因

B.可以用市场价格背离实际价值的程度来度量房地产泡沫

C.房地产泡沫产生的基础是土地稀缺性

D.金融机构过度放贷是泡沫产生的直接助燃剂

【答案】：A

16、某物业的购买价格为80万元，其中30万元为金融机构提供的抵押贷款，在正常经营期内，年租金收入为15万元，年运营费用为7万元，年还本付息额为3万元，所得税率为33%，则该项投资的税前现金回报率为（）。

A.6.25%

B.10%

C.16.67%

D.16%

【答案】：B

17、关于个人住房抵押贷款，下列说法不正确的是（）。

A.个人住房贷款包括商业性住房抵押贷款和政策性住房抵押贷款

B.个人住房抵押贷款的利率，有固定利率和可调利率两种类型

C.我国目前采用的是可调利率方式，即在法定利率调整时，于下月初开始，按新的利率规定计算利息

D.我国个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的80%

【答案】：C

18、在房地产投资项目的不确定性分析中，最高运营费用分析属于（）。

A.临界点分析

B.期望值分析

C.敏感性分析

D.概率分析

【答案】：A

19、某房地产开发项目的四个开发经营方案F1、F2、F3、F4的开发经营期相同，投资大小为F1>F2>F3>F4。方案两两比较计算出的差额投资内部收益率分别为ΔIRR1-2=19%、ΔIRR2-3=12%、ΔIRR3-4=14%、ΔIRR1-4=16%，当最低可接受收益率MARR=15%时，四个方案中最优的方案是（）。

A.F1

B.F2

C.F3

D.F4

【答案】：A

20、选择目标市场，通常要以细分市场为基础。企业只选择一个细分市场，通过生产、销售和促销的专业化分工来提高经济效益，这种目标市场选择的模式属于（）。

A.选择专业化

B.市场集中化

C.市场专业化

D.产品专业化

【答案】：B

21、房地产开发项目销售利润率的正确表达式是（）。

A.销售利润率=销售利润/销售收入

B.销售利润率=销售利润/总开发价值

C.销售利润率=销售利润/总开发成本

D.销售利润率=销售利润/项目总投资

【答案】：A

22、张某在2004年10月购买了一个刚建成的精装修店面。同时租出，租客是王某。当时市场上类似店面的月租金是200元/m2，张某与王某就该店面达成的月租金是180元/m2，租期为5年，费用按法规各自承担。

A.剩余3年租期、月租金为200元/m2条件下的净收益于2006年10月的现值之和

B.剩余3年租期、月租金为180元/m2条件下的净收益于2006年10月的现值之和

C.该店面在2006年10月的正常市场价格按店面剩余使用年限折算成剩余3年租期的价格

D.剩余3年租期、正常市场租金与180元/m2条件下的差额在2006年10月的现值之和

【答案】：D

23、房地产投资者的实际收益较预期收益增加的部分，通常称为()。

A.超额利润

B.投资回报

C.内部收益

D.风险报酬

【答案】：D

24、下列各项中，属于房地产市场分析中需求分析的是（）。

A.吸纳率分析

B.市场占有率分析

C.估计项目市场占有率

D.估算项目吸纳量

【答案】：A

25、当贷款综合风险度超过（）时，为高风险贷款。

A.50%

B.60%

C.80%

D.90%

【答案】：B

26、消费者的购买行为不包括（）。

A.习惯性购买行为

B.单一购买行为

C.复杂购买行为

D.化解不协调购买行为

【答案】：B

27、（）业务模式下的现金流出包括购买成本（含购买价格和购买税费）、更新改造成本和转售税费，现金流入主要指转售收入。

A.开发—销售

B.开发—持有出租—出售

C.购买—持有出租—出售

D.购买—更新改造—出售

【答案】：D

28、某房地产投资项目要求的目标收益率为10%，当通货膨胀为3%时，为消除通货膨胀因素对投资风险分析结果的影响，分析中采用的名义目标收益率应为（）。

A.6.8%

B.10.0%

C.13.0%

D.13.3%

【答案】：D

29、在房地产开发项目投资估算中，房屋开发费中不包括（）。

A.建筑安装工程费

B.公共配套设施建设费

C.土地费用

D.基础设施建设费

【答案】：C

30、某知名房地产开发企业按高于市场上同类物业的价格对其开发的房地产项目进行定价，这种定价方法是（）。

A.领导定价法

B.挑战定位

C.随行就市定价法

D.价值定价法

【答案】：A

31、某承租人的基础租金为5万元/月，营业额的10%作为百分比租金，如果其在一个月内的营业额为150万元，则其应支付的租金为()万元。

A.20

B.15

C.35

D.50

【答案】：B

32、下列关于房地产投资分析中成本的表述中，正确的是（）。

A.与财务报表中的成本完全不一样

B.应根据实际发生费用记录来确定

C.与财务报表中的成本一样

D.是对项目未来将要发生的费用的预测和估算

【答案】：D

33、某房地产开发项目拟有三个投资方案，若对这三个方案的经济合理性进行比较，则比较的基础是该项目的（）。

A.利润表

B.资金来源与运用表

C.资本金现金流量表

D.项目投资现金流量表

【答案】：D

34、在正式申请竣工验收之前，开发商要对项目进项初步检查。检查后由（）列出质量缺陷清单。

A.开发商

B.承包商

C.监理工程师

D.使用单位

【答案】：C

35、四磨汤的功效

A.行气疏肝，散寒止痛

B.行气降逆，宽胸散结

C.行气疏肝，宽胸散结

D.行气降逆，散寒止痛

【答案】：B

36、方案与项目投资现金流量表的说法，错误的是（）。

A.项目投资现金流量表应以全部投资为基础进行编制

B.项目投资现金流量表现金流出中不包含财务费用

C.项目投资现金流量表能为投资方案间进行比较建立共同的基础

D.项目投资现金流量表中的运营费用应包括折旧费和摊销费

【答案】：D

37、收集一手资料时最普遍采用的手段是（）。

A.问卷

B.座谈

C.电话

D.邮寄

【答案】：A

38、经济活动的类型和特点不同，现金流入和现金流出的具体表现形式也会有很大差异，对于房地产开发投资项目来说，现金流入通常不包括（）。

A.补贴收入

B.出租收入

C.销售收入

D.其他经营收入

【答案】：A

39、在进行市场调查时，第一个原则是要采用（）的方法，首先要仔细观察、形成假设、预测并进行检验。

A.科学

B.客观

C.准确

D.全面

【答案】：A

40、2011年末，某市住房总量为5000万平方米，其中经济适用住房400万平方米，商品住房3750万平方米，同期住房空置量为750万平方米，其中经济适用住房为50万平方米，商品住房为450万平方米，则该市2011年末的住房空置率是（）。

A.9%

B.12%

C.12.5%

D.15%

【答案】：D

41、根据消费者（）的差异，市场营销学将他们所购商品（包括服务）分为三类：便利品、选购品和特殊品。

A.购买行为

B.购买习惯

C.购买动机

D.购买心理

【答案】：A

42、从某房地产投资项目的资产负债表上，我们可以得到如下项目信息：负债合计为3000万元，资产合计为5000万元，流动资产和流动负债分别为2500万元和1250万元，存货为1500万元。则该房地产投资项目的速动比率为()。

A.167%

B.80%

C.200%

D.60%

【答案】：B

43、下列现金流计算的表达式中，错误的是（）。

A.从净经营收入中扣除抵押贷款还本付息后，就得到了税前现金流

B.税前现金流扣除所得税，就得到了税后现金流

C.当净经营收入不足以支付抵押贷款还本付息金额时，该现金流为正值

D.当净经营收入不足以支付抵押贷款还本付息金额时，该现金流为负值

【答案】：C

44、房地产开发企业向银行申请了贷款额为1000万元，期限为3年，年利率为8%的抵押贷款，到期一次还本付息，则与按年计息相比，按月计息要多付（）万元。

A.2.00

B.7.30

C.8.53

D.10.53

【答案】：D

45、运用实物期权方法进行房地产投资决策时，对开发规模较大，首期较难产生理想收益的房地产项目，可通过（）确定是否进行投资。

A.等待投资型期权估价

B.放弃型期权估价

C.成长型期权估价

D.柔性期权估价

【答案】：C

46、某房地产投资项目的总投资为5000万元，其中投资者投入的权益资本为2500万元，经营期内的年平均利润总额为800万元，年平均税后利润为480万元，则该投资项目的资本金利润率为()。

A.12%

B.32%

C.24%

D.30%

【答案】：B

47、对房地产资产进行全寿命期的管理，通常是由包括物业管理、设施管理、房地产资产管理和()在内的房地产管理人员的责任。

A.定资产管理

B.变动资产管理

C.房地产投资组合管理

D.投资管理

【答案】：C

48、所谓的“五M”包括广告的目标、资金、应传送的信息、应使用的媒体和()。

A.任务

B.可用的费用

C.广告效果评估

D.企业信誉

【答案】：C

49、在估算某教学楼的房屋开发费用时，按照每间教室的综合投资乘以教室数估算其总投资，这种估算方法属于（）。

A.单元估算法

B.概算指标法

C.单位指标估算法

D.工程量近似匡算法

【答案】：A

50、下列民用建筑中，属于主体结构部分的是（）。

A.地基

B.门窗

C.楼板

D.楼面

【答案】：C

第二部分多选题(50题)1、房地产开发企业的经营成本主要包括()。

A.土地转让成本

B.经营管理费用

C.配套设施销售成本

D.商品房销售成本E房地产出租经营成本

【答案】：ACD

2、效益相同的房地产投资方案，宜采用的方案经济比选方法有（）。

A.净现值法

B.费用现值比较法

C.等额年值法

D.费用年值比较法

E.差额投资内部收益率法

【答案】：BD

3、下列投资中属于金融投资的有（）。

A.股票

B.保险

C.彩票投资

D.货币市场的存款

E.流动资产投资

【答案】：ABCD

4、在房地产市场中，引起需求增加或减少的原因主要有（）。

A.收入水平变化

B.政府税收政策的影响

C.消费品位变化

D.获得金融机构融资的难易程度

E.未来预期收益变化

【答案】：ABC

5、站在开发商的角度上，企业利润可以分为()等四个层次。

A.经营利润

B.建造利润

C.实现利润

D.税后利润E可分配利润

【答案】：ACD

6、房地产市场可以理解为从事()等交易活动场所及一切交易途径和形式。

A.房地产买卖

B.房地产市场调研

C.房地产抵押

D.房地产租赁E房地产协会

【答案】：ACD

7、关于资金时间价值的说法中，从投资的角度来看，正确的有（）。

A.资金的时间价值表现为资金的增值

B.资金的时间价值表现为放弃即期消费的补偿

C.资金的时间价值是对风险因素可能带来损失的补偿

D.资金的时间价值与投资利润率相关

E.资金的时间价值与通货膨胀率相关

【答案】：ACD

8、勘察设计和前期工程费主要包括（），以及“三通一平”等土地开发工程费支出。

A.城市基础设施建设费

B.拆迁管理费

C.可行性研究费

D.水文地质勘探费

E.规划、设计费

【答案】：CD

9、依法必须进行招标的工程建设项目中，应当采用公开招标方式确定建筑施工企业的有（）。

A.民营企业资金投资占主导地位的建设项目

B.国有资金投资控股的建设项目

C.国有资金投资占主导地位的建设项目

D.民营企业资金投资控股的建设项目

E.全部使用民营企业资金投资的建设项目

【答案】：BC

10、影响房地产市场发展的经济因素包括()。

A.物价水平

B.家庭规模

C.工资水平

D.就业水平E家庭结构

【答案】：ACD

11、在构造评价方案过程中，通常按照（）构造2～4个基本评价方案。

A.拟投入资本金的数量

B.开发项目是否分期

C.开发经营方式

D.物业类型的匹配结构

E.开发项目的复杂程度

【答案】：BCD

12、制定租售方案的工作内容主要包括()。

A.租售选择

B.宣传手段选择

C.租售进度安排

D.广告设计及安排E租售价格确定

【答案】：AC

13、建筑平面设计常见的组合方式包括（）。

A.走廊式组合

B.套间式组合

C.单间式组合

D.大厅式组合

E.整体式组合

【答案】：ABD

14、以下属于房地产市场运行的社会环境的有()。

A.基础设施状况

B.人口数量和结构

C.居民思想观念

D.宏观金融政策E新产品开发能力

【答案】：BC

15、关于房屋施工面积的说法中，正确的有（）。

A.房屋施工面积不包括本期竣工的房屋建筑面积

B.报告期竣工和报告期施工后又停建缓建的房屋面积仍包括在施工面积中

C.房屋施工面积指报告期内施工的全部房屋建筑面积

D.房屋施工面积不包括报告期内开工后又停建、缓建的房屋建筑面积

E.多层建筑的施工面积应为各层建筑面积之和

【答案】：BC

16、房地产权益融资的方式有（）。

A.上市

B.增发新股

C.发行企业债券

D.住房抵押贷款

E.可转换债券

【答案】：AB

17、影响房地产市场区域形状和大小的关键因素有()。

A.建筑阻碍、高速路或铁路

B.细分市场

C.人口密度的大小

D.该区域发展的类型和范围E邻里关系和人口统计特征

【答案】：ACD

18、管理费是指房地产开发企业的管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的各种费用，包括()。

A.管理人员工资

B.房屋开发费

C.财务费用

D.办公费E勘察费用

【答案】：AD

19、债务融资的资金融出方所获得的报酬有（）。

A.项目投资形成的可分配利润

B.协议中所规定的贷款利息

C.协议中规定的有关费用

D.租售收益

E.股息

【答案】：BC

20、上海市二手房转让市场，是按房地产市场细分的()标准划分的。

A.按地域细分

B.按房地产用途细分

C.按存量增量细分

D.按交易形式细分E按目标市场细分

【答案】：ACD

21、在各种市场方法调查中，网络联系方法的特点有（）。

A.成本低

B.反馈快

C.能深入了解被访者情况

D.回收率高

E.能深度访谈

【答案】：AB

22、实物期权方法可以应用于房地产投资决策，主要是因为房地产投资具有（）。

A.可预测性

B.不可控制性

C.不可逆性

D.可延期性

E.不可变更性

【答案】：CD

23、在编制房地产开发项目的可行性研究报告过程中，可行性研究中定量分析的基础包括（）。

A.项目策划

B.构造可供评价比较的开发经营方案

C.选择相关基础参数

D.投资估算

E.经济效益评价

【答案】：ABC

24、下列参数属于融资相关参数的有（）。

A.基准收益率

B.资本金投资比例

C.贷款利率

D.空置率

E.出租率

【答案】：BC

25、下列关于净现值标准差的表述中，正确的有（）。

A.净现值期望值相同、净现值标准差小的方案为优

B.可以完全衡量项目风险性高低

C.净现值标准差相同、净现值期望值大的方案为优

D.净现值标准差系数大的方案为优

E.可以反映项目年度净现值的离散程度

【答案】：AC

26、建筑材料的物理性质中，与温度有关的性质包括（）。

A.耐水性

B.抗渗性

C.抗冻性

D.导热性

E.热容量

【答案】：D

27、房地产价格指数，是反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数，包括()。

A.房屋销售价格指数

B.房屋租赁价格指数

C.房屋抵押价格指数

D.房屋消费价格指数E土地交易价格指数

【答案】：B

28、制订租售方案的工作内容主要包括()。

A.租售价格确定

B.宣传手段选择

C.租售进度安排

D.广告设计及安排E市场租售对比分析

【答案】：AC

29、根据消费者对产品不同属性的重视程度，可将市场细分为（）。

A.同质偏好市场

B.异质偏好市场

C.分散偏好市场

D.集群偏好市场

E.个体偏好市场

【答案】：ACD

30、根据物业的类型和特点不同，可以将物业管理分为（）。

A.居住物业管理

B.公共物业管理

C.收益性物业管理

D.特殊物业管理

E.工业物业管理

【答案】：ABC

31、下列房地产开发工作中，属于前期工作阶段的有（）。

A.进行项目的财务评价

B.获取项目所需土地

C.确定规划设计方案并获得批准

D.对项目的建设工程进行招标

E.提交项目开工申请并获得批准

【答案】：BCD

32、房地产开发项目策划的主要工作内容有（）。

A.开发内容和规模的分析与选择

B.评价方案构造

C.区位分析与选择

D.开发时机的分析与选择

E.融资方式的分析与选择

【答案】：ACD

33、工程造价的计价与控制是以（）为对象，研究其在建设前期、工程实施和工程竣工的全过程中计算和控制工程造价的理论、方法，以及工程造价运动规律的学科。

A.建设项目

B.单项工程

C.单位工程

D.分部工程

E.分项工程

【答案】：ABC

34、房地产市场指标中，市场交易指标包括（）。

A.房地产租金

B.土地转化率

C.竣工房屋价值

D.房地产价格指数

E.预售面积

【答案】：AD

35、房地产市场的法律制度环境包括（）等。

A.土地制度

B.住房制度

C.宏观金融政策

D.交易制度

E.产权制度

【答案】：ABD

36、在可行性研究阶段，房屋开发费用中各项费用的估算可以采用的方法有()。

A.概算指标估算法

B.根据类似工程经验估算

C.工程量近似匡算法

D.蒙特卡洛模拟法E单位指标估算法

【答案】：ABC

37、在下列房地产投资行为中，体现房地产置业投资特点的是()。

A.买地——建房——卖房

B.买房——经营

C.买房——出租——转售

D.买房——出租E买地——开发——转让

【答案】：BCD

38、可贷资金利率理论认为（）。

A.可贷资金的需求主要由投资需求、赤字需求和家庭需求构成

B.可贷资金的供给由家庭储蓄、企业储蓄和政府储蓄构成

C.利率是由货币的供给与需求决定的

D.可贷资金的需求函数是利率的递增函数

E.可贷资金的供给函数是利率的递增函数

【答案】：AB

39、成本计划可分解为（）方

A.材料设备成本计划

B.管理费成本计划

C.人工费成本计划

D.不可预见成本计划

E.施工机械费用计划

【答案】：ABC

40、下列选项中，属于间接投资的是（）。

A.购买外国股票

B.购置设备

C.开办企业

D.兼并其他企业

E.购买债券

【答案】：A

41、国际上通常采取的住房保障方式