物业管理经费与财务管理

《物业管理实务Ⅰ》第八章物业管理经费与财务管理本章要点物业管理资金的筹措物业管理资金的使用物业管理服务费的测算物业管理企业财务预算物业管理企业财务会计报告学习目的与要求1．了解物业管理资金的来源物业管理服务费测算的意义物业管理服务收费的构成财务预算概述财务会计报表的编制要求2．掌握物业管理资金的主要用途物业管理企业财务预算控制的内容和程序资产负债表、利润表和利润分配表、现金流量表的概念、作用和结构物业管理费使用情况公示3．重点掌握物业管理资金的使用原则物业管理服务费测算的主要定额物业管理处的财务预算物业管理企业的财务预算物业管理资金的筹措物业管理资金物业管理企业资本金的筹措物业管理经费的筹措物业管理资金的含义是指物业管理企业所拥有的各种财产物资的货币表现，包括货币本身物业管理资金分类

资本金:物业管理企业设立所需资金——物业管理企业创立所必需的资金，称为资本金（即注册资金）物业管理经费:是提供物业管理服务所需资金——补偿物业管理企业在提供物业管理服务活动过程中活劳动和物化劳动的消耗，称为物业管理经费物业管理企业资本金的筹措资本金和法定资本金资本金和法定资本金资本金：是指企业在登记注册时填报的投资者投入企业的资金总额，即企业的实收资本（股份制企业称股本）法定资本金或法定最低资本金:是指国家规定的开办企业必须具备的最低限额资本金

注册资本金的规定根据建设部1999年11月4日公布的《物业管理企业资质管理试行办法》规定：物业管理企业注册资本一级资质：500万元人民币以上二级资质：300万元人民币以上三级资质：50万元人民币以上可见，要创立一个持续正常营业的物业管理企业，必须筹集50万元以上人民币的资本金物业管理企业资本金的筹措不同组织形式的物业管理企业，其资本金的筹措方式和渠道不同现有物业管理企业基本上为有限责任公司，可由国家单一投资设立，也可以由2—50个股东共同出资设立，股东可以是国家、法人、自然人、外商国内现存物业管理有限公司大多数是以开发商为主的法人资金和自然人（内部职工）或外商共同出资组建物业管理理经费按按其来源源可分为为四种：：物业维修修基金物业管理理服务费费物业经营营收入国家财政政补贴物业管理理经费的的筹措物业维修修基金物业维修修基金又又称代管管基金，，是物业业管理企企业接受受业主管管理委员员会或物物业产权权人、使使用人委委托代管管的专项项用于房房屋共用用部分，，共用设设备和公公用设施施维修、、更新的的专项基基金共用设施设备维修基金包括房屋共用部分维修基金也称房屋本体维修基金不同物业业种类维维修基金金的筹措措商品住宅宅维修基基金的筹筹措：购房者应应当按购购房款2%———3%的的比例向向售房单单位缴交交维修基基金。售售房单位位代为收收取的维维修基金金属全体体业主共共同所有有，不计计入住宅宅销售收收入不同物业业种类维维修基金金的筹措措公有住房房售后的的维修基基金筹措措：售房单位位按一定定比例从从售房款款中提取取，原则则上多层层住宅不不低于售售房款的的20%，高层层住宅不不低于售售房款的的30%，该部部分基金金属售房房单位所所有购房者按按购房款款2%的的比例向向售房单单位缴交交维修基基金,售售房单位位代为收收取的维维修基金金属全体体业主共共司所有有，不计计入住宅宅销售收收入不同物业业种类维维修基金金的筹措措专项维修修资金：：购房者者按住宅宅建筑面面积40元/M2（非非住宅建建筑面积积50元元/M2）的的标准交交纳首期期专项维维修资金金。不足足购房款款2%的的部分，，由购房房者按业业主大会会决定的的方案交交纳新规定：：（2003．11）不同物业业种类维维修基金金的筹措措物业管理理用房、、经营用用房的维维修基金金筹措：：住宅小区区的管理理用房、、经营用用房，以以及共用用设施设设备，均均属于住住宅小区区的全体体业主共共有由业主提提供给物物业管理理企业使使用或委委托物业业管理企企业经营营,并支支付使用用费,经经业主委委员会确确认之后后转为该该类房屋屋的维修修基金物业管理理企业负负有维护护和管理理责任，，但因其其不是物物业管理理企业固固定资产产，物业业管理企企业不能能对其计计提折旧旧不同物业业种类维维修基金金的筹措措公共配套套设施大大修理资资金来源源：物业管理理企业使使用业主主委员会会或物业业产权人人、使用用人提供供的管理理用房、、经营用用房和共共用设施施设备，，应按照照国家法法律、法法规的规规定或者者双方签签订的合合同，协协议支付付有关费费用（如如租赁费费、承包包费）物业管理理企业支支付的管管理用房房、经营营用房、、共用设设施设备备有偿使使用费，，经业主主委员会会或物业业产权人人、使用用人认可可后转作作管理用用房、经经营用房房的房屋屋共用部部分维修修基金和和共用设设施设备备维修基基金物业管理理服务费费是业主或或（非业业主使用用人）与与物业管管理企业业在物业业管理服服务合同同中约定定的，由由业主（（使用人人）向物物业管理理企业缴缴纳的物物业管理理费用物业管理理服务费费是保证证日常物物业管理理工作正正常运转转的主要要资金来来源物业管理理服务费费常规性的的公共服服务费用用针对性的的专项服服务费用用委托性的的特约服服务费用用物业管理理服务费费分类物业管理理经费的的筹措经营性收收入国家财政政补贴收收入物业管理理资金的的使用物业管理理资金的的使用原原则物业管理理资金的的主要用用途物业管理理服务收收费的构构成及测测算物业管理理资金的的使用原原则物业管理理费是业业主预付付给物业业管理企企业用于于委托物物业管理理服务的的费用，，资金所所有权属属于业主主使用时遵循原则“必要合理”“服务第一”“计划使用”“合理收益”“民主管理”物业管理理资金的的主要用用途保证房屋屋及附属属设备的的完好及及正常使使用，以以及进行行共用部部位，共共用设施施和设备备大修和和更新时时的耗费费支出物业管理理企业各各类人员员的工资资和福利利支出物业管理理企业原原材料消消耗、设设备折旧旧及办公公费支出出机电、消消防设备备的委托托维护费费和年检检费物业管理理企业的的利润和和国家税税收物业管理理服务费费的测算算测算的意意义测算的主主要定额额物业管理服服务费测算算的意义为物价部门门核定收费费标准提供供依据为物业管理理的招标、、投标决策策提供依据据可作为与业业主委员会会协商确定定物业管理理服务收费费标准的依依据物业管理企企业编制财财务预算的的依据物业管理服服务费测算算的

主要要定额物业管理服服务定额:是指大多数数物业管理理企业在正正常条件下下，提供一一定量的物物业管理服服务（单项项服务或综综合服务）），所必需需的人力、、物力和财财力消耗的的标准数据据物中业主管管要理定服服额务确费费定测原算算则先进性原则分类对待原则适时调整原则物业管理服服务费按不不同的小区区（大厦））逐个核定定定额的参考考指标，仅仅以小区（（大厦）管管理处为单单位物中业主管管要理定服服额务确费费定测原算算则物测业算管管的理主服服要务定费费额物测业算管的理主服要务定费额保安费绿化养护费清洁卫生费设备运行维护费人员定编物业管理服服务收费构构成物业管理区区域内管理理、服务人人员工资和和按规定提提取的福利利费（E1），元元/月公共设施、、设备日常常运行、维维修及保养养费（E2），元元/月园林绿化日日常维护费费（E3）），元/月卫生保洁及及虫害消杀杀费（E4），元元/月物业管理服服务收费构构成保安费（E5），，元/月物业管理企企业办公费费（E6）），元/月用于物业管管理的固定定资产折旧旧费（E7），元元/月法规法律及及合同规定定的其他费费用（E8），元元/月法定税费（（E9）），元/月月物业管理企企业酬金（（E10）），元/月物业管理服服务收费测测算物业管理服服务费用的的测算可用用如下简单单公式来表表示：费用总额（（E）E=∑Ei式中：E表示小小区物业管管理服务费费用支出总总额，元/月，Ei为第I项的费用用额，元/月，ⅰ=1、2、…………n物业管理服服务收费测测算物业管理服服务收费标标准（P））P=式中：P——物业业管理服务务收费标准准，元/月月/米2S——总建建筑面积，，米2ES物业管理企企业财务预预算财务预算概概念及作用用物业管理处处的财务预预算物业管理企企业的财务务预算物业管理企企业财务预预算的控制制财务预算的的概念财务预算是根据物业业管理企业业的经营目目标和经营营方针，以以财务预测测提供的信信息和财务务决策确立立的方案为为基础，运运用科学的的技术手段段和数量方方法，对企企业未来一一定期间内内资金运动动的过程和和结果（包包括资金筹筹集、资金金运用和资资金结构等等）进行事事先安排的的一种财务务管理活动动财务预算的的作用财务预算是是财务预测测和财务决决策的具体体化，是财财务控制和和财务分析析的依据物业管理企企业的财务务预算确立立了物业管管理企业未未来一定期期间内理财财的方向和和策略指明了物业业管理企业业理财的具具体目标是对物业管管理企业日日常资金运运动进行控控制的依据据及经营业业绩考评的的标准财务预算编编制的方法法固定预算与与弹性预算算增量预算与与零基预算算定期预算与与滚动预算算物业管理企企业财务预预算的特点点物业管理企企业的财务务预算分为为企业所属属各物业管管理处各自自独立编制制的财务预预算和企业业的财务预预算物业管理处处的财务预预算物业管理处处的财务预预算的原则物业管理服服务收入预预算物业管理处处物业管理理费支出预预算物业管理处处财务预算算编制原则则物业管理处处财务预算算的编制应应遵循量入入为出的““零预算原原则”物业管理服服务费收入入=物业管管理服务成成本+法定定税金+管管理人酬金金量入为出的的“零预算算原则”，，考虑一定定的不可预预见费用后后，管理服服务费收支支相抵，不不留盈余物业管理企企业的利润润以经理人人酬金的形形式从物业业管理服务务费中提取取物业管理服服务收入预预算物业大修理收入预算物业经营收入预算

物业管理收入预算

根据业主委员会审定的大修理工程计划的工程预算成本确定如房屋出租收入经营停车场、游泳池、各类球场等共用设施收入公共性服务费收入公众代办性服务收入特约服务收入物业管理费费支出预算算人员工资及及福利费支支出预算各项服务支支出预算物业经营支支出预算物业大修理理支出预算算办公及其他他支出预算算税利预算及及不可预见见费用支出出六项支出预算物业管理企企业的财务务预算物业管理企企业财务预预算的编制制方式和程程序物算业编管管制理的企企方业式财财和务程预预序即企业管理理层首先把把财务规划划的预计利利润表分部部门或按管管理处下达达，作为各各部门或各各管理处编编制预算的的控制目标标（一下））各部门或各各管理处根根据企业控控制目标的的要求，结结合自身实实际编制出出本部门或或本管理处处预算草案案，上报企企业财务部部门（一上上）物业管理企企业常用的的财务预算算编制方方式为“二二下一上式式”：物算业编管管制理的企企方业式财财和务程预预序财务部门对对各部门或或据各管理理处的预算算草案进行行汇总平衡衡，编制出出正式的财财务预算，，报企业管管理层，管管理层把这这一财务预预算交业主主管理委员员会讨论批批准后，正正式下达各各执行部门门或管理处处执行（二二下）物算业编管管制理的企企方业式财财和务程预预序①根据相关关法规和管管理服务合合同的要求求或根据各各部门和各各管理处的的财务预算算编制资本本预算和年年度收入预预算；②以收入预预算及各管管理处财务务预算为基基础编制营营业成本预预算(即直直接人工费费和直接材材料费)；；物业管理企企业财务预预算编制的的

程序分分为以下五五个步骤：：物算业编管管制理的企企方业式财财和务程预预序③依据收入入预算,编编制企业管管理费用预预④根据收入入预算、营营业成本预预算和管理理费用预算算等，结合合物业管理理企业的收收付款政策策和资本预预算，编制制现金预算算；⑤综合所有有各项预算算，编制利利润预算（（预计利润润表和预计计资产负债债表）物业管理企企业财务预预算的控控制财务预算控控制的概念念和目的财务预算控控制的主要要内容财务预算控控制应做好好的几项工工作财务预算控控制（简称财务控控制）是指物业管管理企业在在财务管理理的过程中中，利用有有关信息和和特定手段段，对企业业的财务活活动加以影影响或调节节，以便实实现财务预预算所规定定的目标财务预算控控制的概念念财务预算控控制的目的的保证财务预预算的落实实掌握财务预预算实施过过程中反馈馈的各种信信息，及时时提供决策策部门作为为决策依据据及时纠正和和调整财务务预算实施施过程中出出现的偏差差，保证财财务预算的的实现财务预算控控制的主要要内容现金控制应收款项控控制存货控制对外投资控控制负债控制利润及其分分配控制财务预算控控制应做好好的几项工工作把各项预算算指标分配配落实到企企业各部门门通过会计核核算反映和和监督企业业各部门有有关指标的的实际完成成情况定期（按年年或月）把把实际完成成情况同财财务预算指指标进行对对比分析，，找出存在在的偏差，，并分析产产生偏差的的原因，提提出降低成成本费用的的途径，制制定纠偏的的有效措施施对责任部门门和责任人人进行评价价和考核根据考核结结果和奖惩惩办法进行行奖励和处处罚调整预算财务预算控控制应做好好的几项工工作财务预算控控制的程序序建立财务预算控制系统检查监督分析原因纠正偏差奖惩兑现物业管理企企业财务会会计报告财务会计报报告的概念念财务会计报报告的编制制要求资产负债表表利润表和利利润分配表表现金流量表表物业管理费费使用情况况的公示财务会计报报告的概念念主要是指财财务会计信信息的揭示示或表述，，它是综合合反映企业业一定时点点财务状况况，一定时时期经营成成果及财务务状况变动动情况的书书面文件。。概念会计报表（（含主表和和附表）报表附注财务情况说说明书构成财务会计报报告的编制制要求可靠性相关性可比性完整性及时性资产负债表表资产负债表表:是反映企业业某一特定定日期（月月末、季末末、半年末末、年末））财务状况况的会计报报表资产负债表表属于静态态会计报表表，它表明明企业的某某一特定日日期所拥有有或控制的的经济资源源、所承担担的现有义义务和所有有者对净资资产的要求求权资产负债表表结构表首附注资料采用账户式结构，根据“资产=负债+所有者权益”这一平衡原理，把资产、负债和所有者权益各项目分别列示在表的左、右两方正表填列有关项目的备查记录或明细数据，必要时可用文字加以说明和解释填列报表名称、编制单位、编报日期和计量单位结构利润表利润表又称损益表表或收益表表，是反映映物业管理理企业一定定期间内（（月份、季季度、半年年、年度））生产经营营成果的会会计报表利润表根据据权责发生生制和配比比原则，把把一定期间间的收入与与同一期间间相关的费费用配比，，以计算出出企业一定定期间的净净利润利润表是一一个动态报报表，它反反映企业一一定期间的的经营成果果利润表结构构我国企业会会计制度采采用多步式式结构的利利润表多步式利润润表：是在在将利润表表的内容作作多项分类类的基础上上，根据““收入—费费用=利润润”这一会会计平衡式式对其进行行排列，从从主营业务务收入开始始到净利润润结束，要要作多步的的计算，同同时可以得得到几种利利润信息，，故称为多多步式利润润表多步式结构构的利润表表，可以反反映关于利利润及其构构成项目的的形成情况况，提供更更多的信息息多步式利润润表的内容容一是主营营营业务利润润，主要指指企业经营营主要营业业活动所获获得的收入入减去成本本及相关税税费的差额额二是营业利利润，是主主营业务利利润加上其其他业务利利润，然后后再扣减相相关费用后后的余额三是利润总总额，是营营业利润、、投资收益益、营业外外收支净额额之和四是净利润润，为利润润总额扣除除所得税后后的数额，，即税后利利润利润分配表表利润分配表作用通过利润分配表，可以了解企业利润分配的去向，利润分配的比例结构及年末末分配利润的结存情况是反映企业在一定会计期间所实现净利润的分配情况或弥补亏损情况，以及期末分配利润结余情况的动态会计报表，是利润表的附表之一利润分配表表格式：利润分配表表是从利润润表的最后后一个项目目“净利润润”开始，，至年末““未分配利利润”终止止而该“未分分配利润””项目数额额应该与资资产负债表表所有者权权益项目中中的“未分分配利润””数额相一一致利润分配表表把资产负负债表和利利润表联系系起来现金流量表表库存现金银行存款其他货币资金现金等价物现金现金流量表表现金流量：：是指在企业业经营、投投资和筹资资活动过程程中产生的的，除现金金及现金等等价物之间间的流动外外的，现金金及现金等等价物的流流入（资金金流入企业业）和流出出（资金流流出企业））的数量现金流量表表现金流量表表：是反映企业业一定会计计期间内现现金及现金金等价物流流入和流出出信息的会会计报表，，属于动态态报表现金流量表表是基于““现金收付付制”原则则编制的，，它弥补了了会计核算算以“权责责发生制””原则为基基础，编制制的资产负负债表和利利润表的不不足现金流量表表的结构表头：报表表名称、编编制单位、、年度及单单位主表：以直直接法反映映经营活动动、投资活活动、筹资资活动及汇汇率变动等