深业坪山发展报告

2022/12/28谨呈：深业南方地产（集团）有限公司深业龙岗坪山项目前期商业发展报告1我们对本项目的理解区域属性：新城区开发商业物业；时间认识：商业的发展是一个不断演变的过程，一个商业项目是短期经济收益效应的平衡和长期商业价值最大化的组合。我们的工作：规划上着眼未来，同时规避现时风险。2本项目基本概况项目地址龙岗区坪山街道中山大道与锦龙大道交汇处占地面积72640.84容积率3.0总建筑面积218086㎡覆盖率≤30％商业面积42736㎡住宅面积172678㎡本案

中山大道锦龙大道坪山河3报告思路模块第一部分项目开发所处的区域环境第二部分项目开发的市场方向第三部分项目价值最大化方案推演第四部分项目的招商策略4

区域环境部分5以发展现代先进制造业为主导的深圳大工业基地，规划人口25万坪山新城的规划定位，是生态型现代先进制造业新城;近期重点建设范围与规模：以大工业区管理范围为近期重点建设范围;面积为39.58平方公里，人口规模约25万人;坪山新城在深圳的位置本项目地块坪山新城规划6目前，本项目处在坪山镇中心的外围，坪山中心区的边缘地带，四周均为待规划开发区域，本项目所处的区域环境是典型的新城区开发物业本项目在坪山新城的位置本项目位置坪山中心区深圳大工业区宝龙工业区锦龙大道中山大道7现阶段，本项目周边人气不足，此时地块的商业价值不高，开发商业风险系数较高。目前，能承受这种商业环境下消费模式，主要有目标性消费和社区配套类消费本项目属于新城区开发物业地块南面工业区地块西面未知用途地块北面市政用地地块东面旧城改造本项目周边现状8再者，坪山镇消费力相对较低，消费市场还没有进入汽车时代，在新城区（郊区）发展商业中心，能吸引的消费者主要集中在有车一族的高端消费群体以及目标性消费群体本项目属于新城区开发物业9四周人气不足坪山汽车没有普及，步行可达性小目前市场支撑不了4.2商业规模如何吸引人气？吸引什么样的人？目前项目开发遇到的难题，没人气就没有商业价值解决问题关键10未来，本项项目所在坪坪山新城的的位置11未来，本项项目所在坪坪山新城的的住宅集中中区域，周周边将有大大片相对规规划高档次次的住宅区区兴起有人就有商商业价值从坪山片区区商品房用用地供应情情况来看，，根据相关关规划显示示：2010年规划居住住用地约1000万平方米以以上，商业业服务业设设施用地约约100万平方米以以上从用地区域域分布情况况来看，居居住用地（（黄色块））多分布在在坪山镇中中心周边范范围，其余余则在宝龙龙工业区、、龙岗大工工业区及坑坑梓镇中心心一带；而而商业用地地（红色块块）则主要要集中在坪坪山镇中心心，其它片片区仅有少少量分布。。本项目12但是，周边边大量地块块的开发指指标不够明明确，新城城区城市化化速度难以以判断新城区城市市化速度发发展案例：：宝安中心心区13宝安中心区区发展：住住宅建设变变化20022003200420052006时间100开发量(万米2)8036少量没有住宅开发程程度存在不不确定性从曲线图中中，可以看看出最近几几年来宝安安中心区在在02年以前没有有供应量，，03年开始有楼盘盘面世，但但03年仅有富通通好旺角；；04年供应量大大幅增加，，全年供应应量近36万平方米；；05年宝安中心心区风光无无限，供应应量跃居全全区头把交交椅，供应应总量近80万平方米；；2006年突破了100万的供应量量。14楼盘名称总面积住宅户数1好旺角8.8万M2932户2幸福海岸1期8.8万M2595户3尚都新天地21万M21314户4天悦龙庭－西岸新天21万M21180户5深业新岸线1期18万M21163户6丽晶国际－丽晶坊14万M2855户7西城上筑16万M21430户8金泓凯旋城50万M22031户9御景湾7.8万M2497户10君逸世家14万M2863户宝安中心区区已落成住住宅（2006）指标指数已落成180万户数10860户人口32580人占总规划人口比率19%入住率约60%截止2006年，已建成成的住宅开开发量占规规划总住宅宅面积的28％，入住率率60％15特点：1、沿老城区区向海边腹腹地发展；；2、住宅分布布散落在中中心区，人人气不集中中；泰华君逸世家（沃尔玛）好旺角风临洲菁英趣庭西城上筑（华润万家）丽晶国际（苏宁电器）宏发领域金泓凯旋城尚都（赛格电子）天悦龙庭御景湾深业新岸线第五大道幸福海岸金成时代家园发展方向住宅发展分分布情况16前期住宅开开发量少，，没有形成成规模开发发面临投资，，住宅空置置率高的风风险新城区的发发展，它必必然是一个个集体的开开发行为越早进入开开发，面临临的市场不不确定因素素压力越大大早期进入新新城区市场场，可能要要面临付出出培育市场场的成本新城区前期期住宅开发发问题住宅面临问问题17沃尔玛华润万家苏宁电器赛格电子华美居装饰市场简爱家居城已落成的主主力店分布布：从老城城区向腹地地发展，紧紧跟住宅开开发节奏宝安中心区区的商业发发展18宝安中心区区现有主力力店发展特特点主力店名称面积商业类型沃尔玛1.4万超市华润万家1.2万平方米超市苏宁电器6000平方米电器赛格电子市场3.5万平方米数码、电子元件华美居装饰材料城５万平方米建材家居简爱家居8000平方米建材家居1、建材家居居营业面积积占据了半半壁江山：：从宝安中心心区现阶段段主力店业业态面积比比例看，宝宝安中心区区商业仍处处在商圈发发展的初级级阶段；2、居住人口口不断增多多主要商业业业态也从从单一性的的建材家居居类逐渐发发展到有超超市、电器器和数码电电子类多元元化商业形形态。19宝安中心区区主力业态态和零售商商家发展脉脉络商家业态进驻时间天虹百货2002年苏宁电器2006年赛格数码2007年（招商中）华润万家综合超市2007年欧麦德家居已签约，还未开业沃尔玛超市已签约，还未开业商家20022006天虹（老城区与与宝安中心区交汇汇处）苏宁沃尔玛欧麦德T/年从表可以看看出，商家家是逐渐进进驻宝安中中心区，有有一个时间间过程华润万家赛格200720市中心区主主力业态和和零售商家家进驻脉络络商家业态进驻时间好百年家居1999年岗厦食街餐饮1999年新一佳超市2000年世纪中心建材、家私2003年金海马世博中心家居2004年天虹百货2004年cocopark购物中心2006年怡景中心城购物中心2007年吉之岛超市2007年T/年商家19992000200320042006好百年新一佳天虹世纪中心金海马cocopark吉之岛怡景中心城城岗厦食街200721从上表分析析来看，在在新开发建建设的中心心区，消费费者对如下下业态有较多的需求求：需求层次逐逐渐提升家电＋数码码休闲娱乐＋＋百货超市＋餐饮饮＋建材装装饰＋家居居＋社区服服务商业业态进进场顺序22对于市场环环境还不成成熟的新开开发区域，，能够适应应这种新区区开发需求求的商业业业态十分有有限，下表表是各种商商业业态对对于新开发发区市场适适应情况：：商家选址关键指标消费力竞争消费需求面积昭示性交通超市*********************************社区服务*********************************家居装饰*********************************家电********************************餐饮*********************************数码******************************百货******************************休闲娱乐******************************专卖店*******************************表示对应业业态在该指指标上的契契合度，*越多，契合合度越高，，可行性越越高；新城区业态态发展契合合度23新城区城市市化速度发发展案例：：宝安中心心区启示1如果说，坪坪山新城城城市化速度度跟宝安中中心区同样样快，那么么，进入第第四年时，，主流零售售商家进驻驻可能性更更高（如宝宝安中心区区的华润万万家）家居类商业业业态是新新城区初期期相对较容容易存活的的业态，但但是同样取取决与住宅宅开发的速速度224主流零售商商家对坪山山新城的看看法1同时，主流流超市商家家积极关注注新城区城城市化速度度，要视城城市化速度度才能进驻驻看好大片住住宅新城区区，主流商商家表示，，进驻新城城区既是抢抢占市场份份额，也是是战略布局局策略主流餐饮品品牌进驻新新城区态度度相对比较较积极，进进驻新城区区主要考虑虑交通便利利以及停车车位，并看看好大工业业区的中高高档餐饮市市场23主流零售商商家访谈要要点详见附附录二25通过对区域域商业价值值分析、案案例研究以以及商家访访谈，本部部分得出的的核心结论：1现阶段，人人流少，人人气不足，，开发商业业的风险相相当高2吸引人气的的办法：寻寻求目标性性消费业态态3本项目现阶阶段的目标标消费群体体是有车一一族的高端端消费人群群，而非普普通打工人人群4本项目未来来处在坪山山新城住宅宅集中区，，项目商业业价值更多多体现在住住宅区成熟熟后5吸引家居类类、超市类类主力商家家，要视城城市化发展展速度而定定26市场机会部部分27商业中心区区商业形态态主要以中中低档次百百货、超市市及商业步步行街为主主，其中主主要中型超超市百货类类业态经营营面积约有有6.2万平米，主主要零售品品牌以本地地为主，缺缺市场主流流零售商家家；而沿深汕公公路两侧所所分布商业业多为家居居家私专业业卖场与临临街小商铺铺为主。本项目地块块商业项目位置规模（平方米）经营状况泰华商城镇中心约13000现正重新规划和招商民乐福镇中心约18000人气较旺，商业氛围浓国惠康镇中心约13000人气旺，经营状况良好万福佳镇中心约8000经营状况良好，商业氛围浓三和购物广场镇中心约10000旧改项目，即将拆迁富之岛家居深汕路－经营尚可国泰家具城深汕路约10000经营尚可嘉豪何室深汕路－经营尚可坪山国际电脑城深汕路约10000一层仍有余铺，二层预备整体招商总计－8.2万－坪山零售市市场高端消消费场所比比较缺乏，，商业服务务对象以工工业区普通通打工一族族为主，整整体坪山商商业处在工工业时代的的消费市场场28消费者购物物考虑的因因素从消费者购购物所考虑虑的因素来来看，良好的购物气气氛与人气气、商品的的种类和质质量最为消费者者所看重，，而这也恰恰恰是目前前坪山片区商业业市场最为为缺乏的方方面。同时，调查查还显示出出消费者有有就近购物物的倾向一处有知名名零售商家家进驻，购购物环境愉愉悦、交通通出行可达达性高的商商业中心将将赢得坪山山消费者的的青睐2930坪山商业各各业态店铺铺分布比例例中，属于于目的性消消费业态的的如家居家家私、餐饮饮、娱乐休休闲所占比比例比较少少。随着，城市市化发展成成熟，未来来坪山将会会由工业期期时代商业业发展模式式向宜商、、宜居和工工业混合时时代模式发发展，餐饮饮业发展空空间很大。。31坪山消费者者认为，坪坪山较为缺缺乏的商业业业态是大大型购物中中心（23％），特色色专卖店（（23％）和娱乐乐餐饮中心心（19％）大型购物中中心在汽车车没有普及及时代，出出现在市中中心区的机机会要大于于郊区特色专卖店店则更多选选择的繁华华商业区域域，出现在在郊区几率率很少娱乐餐饮中中心与前两两类相比之之下，具有有目的性消消费特征，，出现在郊郊区可能性性更高成功功在在郊郊区区运运营营的的餐餐饮饮中中心心案案例例：：万科科城城32万科科城城位位于于深深圳圳市市龙龙岗岗区区布布吉吉镇镇坂坂雪雪岗岗高高新新产产业业园园区区，，周周边边以以大大型型高高新新技技术术企企业业及及本本地地农农民民房房为为主主坂田田万万科科城城项项目目地地址址万科科城城项目目位位置置周边边商商圈圈万科科城城位位于于深深圳圳市市龙龙岗岗区区布布吉吉镇镇坂坂雪雪岗岗高高新新产产业业园园区区，，处处于于深深圳圳中中部部生生活活轴轴线线北北部部，，紧紧邻邻包包括括华华为为技技术术、、新新天天下下软软件件城城、、富富士士康康等等大大型型高高新新技技术术企企业业在在内内的的高高科科技技产产业业园园区区其中中的的““泛泛社社区区””，，包包括括本本项项目目、、华华为为、、新新天天下下、、中中海海等等众众多多住住宅宅、、坂坂田田村村、、和和勘勘村村、、坂坂雪雪岗岗企企业业及及万万科科坂坂田田城城其其他他邻邻近近项项目目•规模模：：占占地地面面积积约约40万、、总总建建筑筑面面积积约约53万平平方方米米，，商商业业面面积积建建筑筑面面积积约约3万平平方方米米•定位位：：集集休休闲闲娱娱乐乐、、餐餐饮饮、、社社区区配配套套为为一一体体的的西西班班牙牙风风情情步步行行街街•开业业时时间间：：2005年8月•停车车位位：：4000个33万科科城城商商业业定定位位，，以以美美食食街街为为核核心心，，形形成成集集美美食食、、社社区区购购物物、、社社区区休休闲闲、、社社区区文文化化于于一一体体的的能能满满足足““泛泛社社区区””居居民民““一一站站式式””消消费费的的商商业业街街区区。。•定位位:极具具异异国国风风情情的的体体验验式式美美食食休休闲闲之之都都•业态态组组合合:{11000m2国际际美美食食坊坊+休闲闲娱娱乐乐}{20000m2社区区购购物物中中心心}•经营营状状况况:通过过添添补补市市场场空空白白业业态态，，引引进进品品牌牌商商家家满满足足高高薪薪消消费费群群体体需需要要的的主主力力租租户户，，并并实实现现人人气气的的大大幅幅提提升升。。•主力力商商家家：：丹丹桂桂轩轩、、华华润润万万家家、、KFC、湘湘江江老老厨厨等等、、于于2004年8月签签约约万万科科城城•出租租率率:总体体出出租租率率为为90%左右右•租金金：：40---120元/平方方米米评价价:新的的市市场场定定位位满满足足了了市市场场需需求求空空缺缺；；通通过过强强化化异异国国风风情情美美食食之之都都概概念念，，在在缺缺乏乏整整体体商商业业氛氛围围情情况况下下，，有有效效吸吸引引了了的的高高薪薪工工业业区区内内足足够够消消费费人人流流，，成成功功聚聚集集人人气气34突出出餐餐饮饮和和娱娱乐乐功功能能业业态态是是万万科科城城商商业业街街通通过过定定位位以以提提升升聚聚客客能能力力的的主主要要手手段段各种种业业态态比比例例图图35数量量众众多多、、风风味味各各异异的的各各式式餐餐饮饮组组合合对对吸吸引引客客流流发发挥挥重重要要作作用用各式式餐餐厅厅36坪山山零零售售市市场场给给以以本本项项目目的的市市场场机机会会1高端端消消费费场场所所比比较较缺缺乏乏2发展展目目的的性性消消费费特特点点的的中中高高档档餐餐饮饮，，是是符符合合本本项项目目现现阶阶段段的的商商业业条条件件3坪山山公公务务员员、、富富有有居居民民以以及及工工业业区区的的高高端端消消费费人人群群是是项项目目的的主主要要目目标标消消费费群群体体37报告告思思路路模模块块第一一部部分分项项目目开开发发所所处处的的区区域域环环境境第二二部部分分项项目目开开发发的的市市场场方向向第三三部部分分项项目目价价值值最最大大化化方方案案推推演演第四部分项目的招商策略38家居居/家电电等等专专业业市市场场含超超市市、、家家居居、、家家电电、、餐餐饮饮等等综综合合性性购购物物广广场场（视视城城市市化化速速度度随随时时应应变变））通过过对对区区域域商商业业环环境境分分析析、、商商家家访访谈谈以以及及市市场场机机会会分分析析，，慧慧通通行行认认为为本项项目目的的定定位位方方向向如如下下中高高档档餐餐饮饮为为主主的的生生活活中中心心可以以适适应应现现时时阶阶段段的的定定位位方方案案39目标标消消费费群群体体定定位位驾车车前前来来本本项项目目的的，，期期望望获获得得中中高高档档餐餐饮饮消消费费场场所所体体验验的的消消费费高高端端群群体体40拟引引进进餐餐饮饮品品牌牌示示意意41报告告思思路路模模块块第一一部部分分项项目目开开发发所所处处的的区区域域环环境境第二二部部分分项项目目开开发发的的市市场场方向向第三三部部分分项项目目价价值值最最大大化化方方案案推推演演第四部分项目的招商策略42根据据退退红红线线要要求求，，项项目目预预计计各各项项长长度度如如图图退红红线线后后地地块块中山山大大道道200米锦龙龙路路350米以下规划方案案中对项目面面积的估算以以退红线后地地块尺度为准准项目地块基本本尺度估算为计算方便，，本次方案计计算参数为退退红线尺度取取整(存在误差在10%-20%)43选择策略一街铺价值最大大化方案44方案一——街铺价值最大大化街铺开发分析析：1、可卖可租，，短期可卖，，长期可持有有收租，变向向空间大，可实现资资金收入平衡衡，同时受主主力店商业价价值的支撑，升值值空间较大；；2、街铺可零散散性经营，人人流量不集中中的商业环境境下，项目启动可能性性相对较大；；3、未来城市住住宅往高容积积率发展，造造成居住空间间的压抑，而街区区放松、休闲闲的生活方式式对未来城市市人的吸引力更强强；4、街区可分期期开发，便于于资金运转、、筹备，然后后开发主力店；5、街区不足之之处是住宅很很受限制，对对住宅的朝向向、户型等规规划不利。451、考虑到锦龙龙大道和中山山大道路交汇汇是商业高价价值带，可把把主力店放在在靠十字路口口面，此规划划既可使招商商易实现，也也可令两边商商业的增值。。2、商场层楼价价值随着楼层层数越高，价价值越低，本本项目主力店店规划5层，一般情况况下，5层是人流垂直直流动的极限限，太高楼层层难以吸引到到消费者；3、考虑到主力力店的租金收收益不高以及及单层经营面面积合适度，，建议规划主主力店面积尺尺度为50米*50米，单层面积积大约2500平方米；主力店规划461、临靠主力店店两边是商业业价值比较大大的区域，街铺沿锦龙大大道和中山大大道展开，同同时在地块东东端规划裙楼楼底商。北端端是靠近坪山山河，阻断了了商业人流，，因此不规划划商业；2、充分利用主主力店价值，，在主力店北北侧和东侧对对应尺度上，，规划街铺通通道，这样就就形成主力店店两边的街区区都有两条内内街人流通道道；3、主力店两边边商铺规划有有二层，二楼楼商铺可规划划直接连通主主力店，共享享主力店人流流。部分二楼楼可连成一起起，形成大型型餐饮、娱乐乐项目或经济济型酒店。在街铺收益最最大化原则下下，规划街铺铺2层街区2层街区1层底商24m10m90m90m90m24m10m65m65m10m90m90m90m47东莞万科运河河东一号街区区规划参考48参考案例万科运河1号49面积规划主力店:边长50*50米单层面积2500平米总面积12500平米街区:总占地面积约约13000平米街区总面积约27000平米(第一层面积13500,第二层面积13500)住宅底商:占地面积约2700总面积约2700平米50商业形态面积租金售价估算值主力店12500均价40—年收益600万元街区第一层13500—250003.3亿元第二层13500—80001.08亿元住宅底商2700—250006750万元总计5.115元获利能力估算算以上推算过程程，租金（不不含管理费））是以商业开开业后的前3－5年租金标准计计算，售价则则是目前坪山山商铺市场平平均售价（市市场是变化的的，以上价格格并不代表项项目今后市场场价格，推算算结果，均为为理论值）街铺（街区、、底商）均以以出售考虑目前坪山街铺铺售价详见附附录一51选择策略二集中商业价值值最大化方案案52方案二——集中商业价值值最大化方案案开发分析：1、此方案关注注到了主流零零售商家倾向向承租较大面面积物业,以提高未来零零售市场的竞竞争能力,2、商场物业持持有，收取租租金便于公司司其他项目启启动；3、商业规模效效应显著，商商业市场竞争争力强；4、规划部分具具有租售弹性性空间的街铺铺，便于资金金运转。此规划方案跟跟本项目现阶阶段的餐饮定定位产生冲突突；如，采用此方方案，可选目目的消费业态态种类，如家家居建材（也也是受城市化化速度影响较较大）、娱乐乐类，底商街街铺商业价值值大打折扣。。依据政府条令令限制，群楼楼底商禁止经经营餐饮业态态140m60m200m10m集中商业140m140m140m10m50m53集中商业(主力店)价值最大化规规划位于锦龙大道道和中山大道道交汇处本项目集中商商业规划3层规划集中商业业面积尺度为为200米*60米，单层面积积大约12000平方米；集中商业总面面积36000平方米集中商业业态态层次较为丰丰富；商业综合力强强，聚客能力力强；主力店规模相相对较大，利利于打造商业业档次，保持持持续竞争力力；140m60m200m10m集中商业140m140m140m10m50m54沿锦龙大道和和中山大道沿沿街各规划1街铺,给物业保留租租售弹性空间间,应变市场风险险街铺总占地面面积约6000平米街铺总商业面面积约6000平米街铺规划(蓝色块)街铺规划(蓝色块)140m60m200m10m集中商业140m140m140m10m50m55商业形态面积租金售价估算值主力店36000均价40—年收益1728万元街铺6000—250001.5亿元总计1.673亿元获利能力估算算以上推算过程程，租金（不不含管理费））是以商业开开业后的前3－5年租金标准计计算，售价则则是目前坪山山商铺市场平平均售价（市市场是变化的的，以上价格格并不代表项项目今后市场场价格，推算算结果，均为为理论值）街铺（街区、、底商）均以以出售考虑56选择策略三兼顾集中商业业和街区价值值最大化方案案57商场于街区共共赢开发分析析：1、给以主力店店适中承租面面积,在保证主力店店规模效应不不受影响情况况下,既能发挥主力力店聚客能力力又能给以更更多街区发展展空间;2、规划街区，，便于资金运运作;3、商场具备规规模效应，同同时街区规划划，易于营造造休闲商业气气氛；方案三——兼顾集中商业业和街区价值值最大化方案案集中商业街区锦龙大大道中山大道道58集中商业(主力店)规划位于锦龙大道道和中山大道道交汇处本项目集中商商业规划4层集中商业总面面积约34000平方米集中商业规划划视城市化速速度快慢，考考虑风险因素，可可适当的减少少部分面积，，所减少的面积积可转移到街街区，或者项项目东面地块住宅宅底商集中商业街区59街铺规划(蓝色块)街铺规划1、街区总规划划面积：约8000平方米2、沿锦龙大道道规划一层街街区（约7000平米）,部分可考虑二二层约1000平米（街区二二楼可承接部部分集中商业业面积转移））3、规划的二楼楼商铺可规划划直接连通主主力店，共享享主力店人流流4、部分二楼可可连成一起，，形成大型餐餐饮中心，吸吸引目的性消消费人群集中商业街区60开发模式订单式地产运运作开发模式式建筑面积约34000平方米；采用集中商业业+步行街的模式式集中商业引进进了天虹商场场，共四层，，总面积约16700平方米；街铺产权分散散出售；格澜郡1期2006年11月入伙；天虹商场2007年4月26日开业；2007年下半年格兰兰云天酒店动动工。商业开发模式式格澜郡商业是是中航集团以以订单式地产产运作开发模模式来提升街街铺以及住宅宅售价规划参考案例例：中航格澜澜郡61商业整体发展规划示意图商业街分3个区：▲A区为集中商业业，引进了天天虹商场，共共四层，总面面积约16700米；▲B区为步行街商商铺，共二层层，二楼通过过连廊与A区联接，规划划为集购物、、娱乐、休闲、文化、、保健、家居居日用等为一一体的复合功功能街区；▲C区商铺主要规规划为餐饮专专区。整个步步行街商铺的的业态与天虹虹商场的业态态互补，从而而避免内部竞竞争，达到项项目商业价值值最大化。62商业形态总面积租金售价估算值主力店34000均价40—年收益1632万元街区第一层7000—250001.75亿元第二层1000—8000800万元总计2亿元获利能力估算算以上推算过程程，租金（不不含管理费））是以商业开开业后的前3－5年租金标准计计算，售价则则是目前坪山山商铺市场平平均售价（市市场是变化的的，以上价格格并不代表项项目今后市场场价格，推算算结果，均为为理论值）街铺（街区、、底商）均以以出售考虑63建筑可视性交通便利性短期聚客能力对住宅良性影响短期获利能力总体评价得分方案一＋＋＋＋＋＋＋＋＋9方案二＋＋＋＋＋＋＋＋＋9方案三＋＋＋＋＋＋＋＋＋＋10商业开发方案案优劣势评价价注：”+“代表一般；””++“代表较好；””+++“代表很好以上开发方案案均有不同的的侧重点，根根据不同的开开发目的寻求求适合的开发发方案64通过以上各各种因素的的分析，结结合多年运运作商业经经验，慧通通行建议商业的发展展是一个不不断演变的的过程，一一个商业项项目是短期期经济收益益效应的平平衡和长期期商业价值值最大化的的组合本项目开发发采用兼顾顾集中商业业和街区价价值最大化化方案街区解决现现阶段所遇遇到的问题题，实现短短期内经济济收益平衡衡集中商业视视城市化速速度而定，，可实现商商业长期增增值12365报告思路模模块第一部分项项目开发所所处的区域域环境第二部分项项目开发的的市场方向向第三部分项项目价值最最大化方案案推演第四部分项目的招商策略66招商策略建建议67总体招商策策略建议集中商业招招商缓后，，视坪山城城市化速度度采取相应应措施以部分街区区面积来引引进主力餐餐饮品牌形形象店和各各社区配套套类品牌商商家；其余部分街街区面积可可考虑出售售变现。集中商业部部分街区、底商商部分68报告结束谢谢谢！Theend!Thanks69附录一：坪坪山街铺售售价70坪山镇中心心临街商铺铺租金每平平方米在30-160元/月之间不等等，其中以以建设路为为繁华地段段,租金100-160元/月之间铺面面积多多为30-60平方米左右右，大部分分商铺进深深约在12-15米间，部分分商铺为挑挑高层设计计坪山在售商商业物业,售价在0.8-2.8万元/㎡之间，外街价值最最高，第二二层商铺价价值较低商铺类型均价销售方式商业形式规模盈百富金领域街铺14800直接销售社区配套商业共4000㎡其中街铺2000㎡金田风华苑步行街街铺街铺28000元/㎡内铺15000元/㎡直接销售+部分返租10年（年8%）二层以上百货、一层部分自营、部分统一管理共28000其中街铺5000㎡泰富华庭商业街街铺一层内铺外铺25000元/㎡内14000元/㎡二层内8000元/㎡直接销售+部分返租10年（年8%）一层自营、二层以上集中性百货超市共13300㎡左右街铺约3000㎡左右从投资角度度来看，商商铺租金收收益分布以以建设路为为龙头，租租金范围跨跨度较大商铺售价收收益看，最最近有百货货主力店价价值支撑的的街铺售价价为28000元/平米71附录二：主主流零售商商家访谈以以及选址要要求72广东吉之岛岛天贸百货货有限公司司（以下简简称“JUSCO”）1996年在广东省省广州市天天河城广场场开设首家家店铺，现现已在珠江江三角洲共共有6家店铺。作作为进入广广东市场的的首家日资资百货公司司，它率先先引进了国国外先进的的GMS———综合百货超超市零售经经营模式。。永旺在中国国市场有标标准超市、、超市加百百货、购物物中心三中中形态，主主推购物中中心；对本项目有有意向近年计划开开拓珠三角角区，重点点深圳、广广州；层高高要求6米，楼层不不高于3层，租期15-20年；吉之岛731984年开设首间间分店，成成为首家登登陆中国的的对外零售售商，其业业务发展迅迅速，至今今已拥有32家分店，遍遍及珠江三三角洲、上上海、北京京等地。目目前深圳各各区共设有有分店17间对东部新城城片有拓展展意向公司近年重重点拓展深深圳市场,很关注关外外各新区的的发展,,承租面积视视项目定,3000户以下的社社区,所需面积在在2000平方米,10万平米的大大社区所需需面积7000平米的,其他条件看看具体项目目定，租期期10-15年.百佳74华润万家主主营大型综综合超市、、生活超市市、便利超超市三种业业态。拥有有门店超过过2148家，员工总总人数超过过4万人。对肯定在东东部新城选选址,但具体项目目过2年在深入了了解；计划未来深深圳各片区区都有意向向开设分店店,需求面积约约100-30,000平米不等，，位于2层以下，纯纯租金交付付形式,租金视项目目而定。华润万佳75目前已发展展连锁店达达90多家，是一一个集管理理规范化、、产品多样样化、生产产集约化、、营销网络络化为一体体的综合性性餐饮连锁锁民营企业业。品牌有一定定的号召力力，只要1.2公里半径内内没有新店店，都可考考虑看设新新店。要求面积600-800平米，层高高4.5以上，租赁赁年期8年以上，租租金视项目目定。深圳市山基基餐饮管理理有限公司司是从事大大、中型餐餐饮开发、、经营、管管理的餐饮饮连锁专业业性公司，，经营开发发了数个知知名餐饮品品牌，如：：日本的““吉野家””、台湾的的“永和大大王”、传传统香辣蟹蟹、漓江又又一轩、毛毛家酒楼以以及“六千千馆”等。。对项目初步步意向，近近年开好新新区发展。。需求面积看看项目情况况定，社区区店要求500平米左右，，区域型店店需求5000平米，位置置好的，租租金100以内都可接接受，租期期为10年。小肥羊六千馆767778商家名称深圳好又多量贩百货有限公司

商家概况好又多是由台湾诚达集团投资创办，去年年底，经国家经贸委、外经贸部、工商总局批准，好又多与内地公司合资，成为中外合资商业连锁企业。销售额已突破80亿元，是内地第一家分店最多的中外合资商业连锁企业。直营店数105家目前业务区域华东、华南、华北、华西四大事业部拓展要求选址区域周边1公里无同行停车场数量地上和地下不小于200个需求面（㎡）1万平米以上楼板承重500kg/㎡经营楼层选择原则上小于5层柱间距视情况定单层面（㎡）5000物业标准视情况定层高要（M）5.5中央空调视情况定租赁年限10-15免租期视情况定租金承受范围视情况定给排水/排油/排污/烟道交付租金形式视情况定发展要求依据商圈位置而定建成了全国最大的会员制仓储式量贩店好又多天河店，其中商场面积16000平方米，外加同等面积的家俱美食广场，总营业面积为32000平方米，经营商品种类约为3万多个79商家名称深圳市人人乐有限公司商家概况人人乐拥有自己的水果基地和水产养殖基地，形成了自身独特的信息、采购、物流陪送以及低成本运营等核心技术，极具市场竞争力和品牌效应。2003上半年全国连锁企业30强中名列第23位。直营店数9家目前业务区域华南、西南、西北、华北共12个大中城市拓展要求选址要求商业区停车场数量地上和地下不小于200个需求面（㎡）3000—20000之间楼板承重500kg/㎡经营楼层选择7千—2万在3层以内柱间距视情况定单层面（㎡）4000以上物业标准视情况定层高要（M）5.5中央空调视情况定租赁年限10-15免租期视情况定租金承受范围视情况定拓展城市深圳、西安（咸阳）、成都、广东省、天津、重庆、南宁（柳州）交付租金形式视情况定发展要求2005年1月开业的崇尚百货定位中高档百货专攻时尚百货，超越了传统大众化百货，营业面积达2.5万平方米；创造了独特的“走中部炸两翼”战略，即在华南、西南、西北、华北四个战略要地先占稳再拓展；808182家居建材超超市选址建建店的基本本条件1、占地面积积：35000--40000平方米2、地块要求求：扣除绿绿化、退让让、车位等等因素后，，保持建筑筑3、物的建筑筑要求，保保证主面临临街，周围围道路进出出方便4、基础设施施要求：双双路供电，，2200KV

5、双路供水水，管径主主管≥100mm支管≤75mm6、建筑面积积：30000--35000平方米7、建筑高度度：约25米8、建筑标准准：一层层层高8.5米以上，长长以100~~150米、宽以75~~100米为最佳，，柱网10×10米以上9、建筑承载载：仓库≥≥1.5T10、经营区≥≥500KG

11、一楼地面面承重2500KG/平方米12、车位：500--1200个，以地上上为最佳13、商场出入入口：保证证主入口及及出口最少少各一个，，并设置专专门的货车车出入口口829、静夜四无邻邻，荒居旧业业贫。。12月-2212月-22Sunday,December25,202210、雨中黄叶树树，灯下白头头人。。04:31:0204:31:0204:3112/25/20224:31:02AM11、以我独沈沈久，愧君君相见频。。。12月-2204:31:0204:31Dec-2225-Dec-2212、故人江海海别，几度度隔山川。。。04:31:0204:31:0204:31Sunday,December25,202213、乍乍见见翻翻疑疑梦梦，，相相悲悲各各问问年年。