国内经典别墅豪宅项目赏析-

别墅·豪宅营销解读国内经典别墅豪宅项目赏析观唐总占地面积48公顷，规划建设用地25万平方米，居住建筑面积11.5万平方米，容积率0.43。整个社区全部为独立住宅，共326栋（310栋住宅，16栋独立院落式配套商业用房），以清制官式住宅为基础，具有鲜明的中国特色。一期产品为中式建筑风格，二期产品以中式多庭院布局为主。项目概述以老外为领袖客户，海归、华裔、老外、儒商为主力客户目标客群观唐一直以四合院文化为核心，把观唐作为传递一种建筑艺术，体现当地人推崇天人合一、宽容理念的本土文化。突出建筑深厚的文化底蕴，最大化满足居住者的文化心理需要，是高端住宅产品的追求目标。因此，建筑设计不应囿于形式上的创新，更应进行深层次挖掘，以充分的精神内涵赋予建筑产品以鲜活的生命。充分满足别墅使用者对领域感及私密性的强烈需求（只有别墅这一住宅最高端居住产品才能真正满足使用者的此类居住要求），在别墅内庭院中为业主生活所带来的人与自然的充分沟通与感受则是中式庭院有别于其他别墅设计的匠心所在。倡导适应社会发展的居住模式，重新演绎中国贵族的生活，在喧嚣的尘世中，创造出“高树蝉声秋巷里，朱门冷静似闲居”的无限意境。同时又引入欧美别墅中舒适方便的设计元素，这种纳众家所长推陈出新的全新别墅生活模式，既能满足居住者的物质需要，又能为他们创造出一个寄情于自然的精神家园。观唐别墅是中央别墅区内离城最近的中式院落式独立别墅社区。离城最近：位于朝阳区观唐东路1号院，与香江花园一街之隔，紧邻机场高速，距北五环3公里，距三元桥及国贸仅5-10分钟车程；全独栋：整个社区全部为独立住宅，共326栋（312栋住宅，16栋独立院落式配套商业用房）；极具投资价值：项目位于成熟的涉外别墅区内；产品为租客喜爱的差异化中式院落独立住宅；北京唯一的中式别墅：以清制官式住宅为基础，集多位能工巧匠智慧，以手工秘传技艺打造全独栋中式别墅；涉外的：项目是涉外别墅区，今后的住户50%以上为外籍人士，社区为双语社区；中式院落：一期产品为中式建筑风格，二期产品以中式多庭院布局为主；核心卖点平面表现平面表现拙政东园项目概述拙政东园项目占地46亩，共规划30座私家园林别墅。在建筑风格上回归中式，都为两层建筑，檐宇错落分布，廊房相连，规划面积在320～380㎡，容积率约0.34。园林景观方面采用飞檐斗拱、假山叠石、花窗幽径、红鲤绿荷配合粉墙黛瓦，中式氛围浓厚。业内人士士、企事事业单位位高管、、外企总总裁、大大中型私私企老总总、金融融、投资资合伙人人。目标客群群城市别墅墅·稀缺·低密度·原汁原味味的苏式式古典园园林再造一座座园林，，当别墅墅/拙政东园园，得家家如得天天下/江南园林林·别墅梦核心卖点点借拙政园园之名，，取拙政政园之意意，地处处苏州古古城文化化的中心心区域。。独栋建筑筑，给主主人以““得家者者得天下下”的感感觉。数量少，，仅仅30余套。平面表现现平面表现现平面表现现平面表现现平面表现现芙蓉古城城地址：成成都市温温江永宁宁镇（外外环线外外700米）容积率：：0.67风格：仿仿古的多多功能的的房地产产项目建筑形态态：仿古古式的传传统民居居和集市市，旅游游与居住住相结合合。占地面积积152亩，总户户数198户，建筑筑面积67962㎡，容积率率0.67。布局以以双拼别别墅为主主，兼以以少量的的独立别别墅和三三联排别别墅项目概况况核心卖点点：巴蜀文化化传承，，成都古古城特色色多业态复复合社区区江南小桥桥流水的的园林风风格产品形态态多样，，公寓、、酒店、、联排、、独栋别别墅。项目概况况主力客群群：对老成都都有怀旧旧情结、、厌倦喧喧嚣都市市生活、、收入较较高且能能接纳住住房消费费新观念念的中老老年人为为主。引导客群群：其他注注重"5+2"生活模模式、、追求求个性性生存存状态态的都都市人人群等等。目标客客户平面表表现平面表表现平面表表现平面表表现平面表表现平面表表现平面表表现龙湖·滟澜山山物业类类型：：别墅墅建筑类类别：：联排排占地面面积：：240000平方米米建筑面面积：：108000平方米米容积积率率：0.67绿化化率率：32%装修状状况：：毛坯坯总户户数数：共共430栋均价价：：均价价26000元/平方米米开盘时时间：：2007-09-01入住时时间：：2009-03-01项目位位置：：顺义义温榆榆河中中央别别墅区区、京京承高高速后后沙峪峪出口口东1500米开发发商商：北北京龙龙湖置置业有有限公公司建筑设设计单单位：：美国国BASSNIAN住宅设设计事事务所所项目概概况价值构构建:在对滟滟澜山山的项项目运运作过过程中中，龙龙湖地地产从从产品品的价价值体体系和和消费费者的的价值值取向向出发发，寻寻找通通往客客户心心智的的密码码。产品价价值体体系消费价价值取取向靶心客客户洞洞察：：他们们的最最大特特点是是以世世界公公民的的眼光光看一一切事事物，，直视视人性性本身身。他他们是是一群群以自自己的的方式式实现现了““自我我”的的人。。他们大都都具有涉涉外背景景，在两两种文明明比照下下，容易易形成““独立人人格”；；他们看中中自身的的感受更更甚于别别人的看看法，价价值观体体系较为为成熟、、坚定，，不为他他人意志志所动摇摇；他们是自自由贸易易的受益益者，或或在跨国国公司工工作，或或自己创创业做国国际业务务，其生生活形态态可以用用空中飞飞人来形形容；他们对细细节和品品质有强强烈的感感应能力力，关注注人文价价值、文文化品位位，有较较强的人人文意识识；他们是真真正缔造造生活方方式的人人，他们们已然洞洞察生活活真义。。他们相比比大众，，属于少少数人，，他们是是缔造新新观念新新生活的的人，具具有引领领性和社社会风向向标的作作用。传播背后后的项目目表达：：为尚己己的国际际人打造造的乐居居生活客群对位位“Global-boss”精神核心心“让自自己满意意”提供更宜宜居的生生活氛围围卖的是感感受和生生活理念念核心卖点点战略战术针对项目的地缘客户资源开发，采取了3个根据地战略。目标为狂狂扫中央央别墅区区地缘性性客户资资源，方方式是业业务员““扫街””、DM、小型路路演、商商业连锁锁布点等等，重点点打击竞竞争对手手。目标为打打入敌人人内部，，通过竞竞争项目目业务员员、客服服获取客客户名单单。方式式是设立立奖励机机制；战术2：谍海战略目标是以以活动为为由头，，聚集区区内地缘缘客户，，扩大客客户积累累；方式式为充分分借力会会所的提提前使用用，每周周固定举举办高性性价比的的活动，，吸纳地地缘客户户。目标及形形式战术1：沙漠风暴战术3：草船借箭价值传递递：客户户渠道策策略：充充分挖掘掘内外资资源。利利用精准准推广，，打击占占20%的“引领领者”类类型客户户；影响响80%的“跟随随者”型型客户（（吸引原原被分流流的客群群）。客户渠道道策略战略战术整合利用公司内资源，实施大客户开发，即采取“龙村包围城市”的方式。利用公司司内部同同事、高高管所拥拥有的社社会资源源，所有有合作伙伙伴的资资源，进进行客户户资源开开发。目目标锁定定高档项项目客服服所拥有有的客户户资料、、高收入入目标客客户。利用公司司资源挖挖西门子子、宝洁洁、银行行等企业业的高收收入人群群及区内内较有影影响力的的客户，，实施VIP体验计划划，同时时开发此此类客户户的圈层层资源。。活动形形式为定定向路演演、专场场推介、、VIP特别体验验日、设设置老带带新奖励励政策。。战术2：挖地三尺利用集集团在在重庆庆的销销售网网络进进行异异地销销售，，重点点针对对香樟樟林、、南湖湖郡等等高端端别墅墅进行行推广广，主主要针针对投投资客客户““到北北京做做老外外的房房东””。目标及及形式式战术1：墙内开花战术3：龙民进京价值传递：客客户渠道策略略：充分挖掘掘内外资源。。客户渠道策略略推广策略推广策略推广策略推广策略推广策略推广策略推广策略平面表现平面表现平面表现平面表现平面表现平面表现平面表现平面表现平面表现平面表现平面表现平面表现平面表现平面表现平面表现平面表现平面表现平面表现平面表现平面表现平面表现平面表现平面表现平面表现平面表现平面表现平面表现平面表现平面表现平面表现平面表现平面表现平面表现万科·第五园55万平米中式式人文低密密度超大社社区庭院别墅叠叠院HOUSE高层分七期开发发经历7次开盘,5次售罄!总占地面积积22万平方米，，总建筑面面积25万平方米。。容积率1.1。户型类型包包括庭院别别墅（190－240平方米，四四房、五房房）、叠院院HOUSE（130－160平方米，三三房、四房房）和景观观高层单位位（70－110，二房、三三房。与内内地一些中中式建筑折折衷主义式式的复古不不同，第五五园从一开开始就确立立了以现代代建筑元素素来重新解解读中国古古典居住文文化的思路路和意图，，在前两期期，这种解解读获得了了巨大的商商业成功。。项目概况中年及以上上成功人士士、金领，，外籍人士士，高收入入艺术及文文化创意人人士，投资资客，港澳澳台人士。。目标客户1、中年及以以上成功人人士、金领领大家可能经经常看到，，现在是越越成功的人人士越爱穿穿老“土””的休闲服服、越喜欢欢原原本本本的生活。。坂田周边边、龙华的的经济较为为发达，制制造业企业业较多。对对于这些企企业的成功功人士来说说，选择这这样一个宁宁静的居所所无疑是非非常合适的的。他们也也恰恰有过过早先在民民居居住的的经历，万万科·第五园容易易唤起他们们心灵深处处的回忆。。而来自关关内的金领领们也是不不可忽视的的力量。2、外籍人士士我们总说““民族的才才是世界的的”。对于于万科·第五园这种种中式风格格小区而言言，对于深深圳6000名外籍专家家及技术人人士来说，，无疑多了了一个新的的选择。我我们可以发发现，中式式家具、中中式工艺品品最热衷的的消费者往往往不是中中国人，而而是外籍人人士，他们们想了解这这个国度、、他们想探探索什么的的中华文明明。关于于中中式式建建筑筑，，其其实实有有一一个个浅浅显显的的说说法法：：““要要了了解解帝帝王王生生活活去去北北京京，，要要了了解解近近代代百百姓姓生生活活到到安安徽徽””。。如如果果搞搞好好了了，，以以后后完完全全可可以以形形成成““要要了了解解帝帝王王生生活活去去北北京京，，要要了了解解近近代代百百姓姓生生活活到到安安徽徽，，要要了了解解现现代代中中式式住住区区到到““第第五五园园””。。3、高高收收入入艺艺术术及及文文化化创创意意人人士士对于高收收入的艺艺术及创创意人士士，他们们喜欢个个性、喜喜欢宁静静的创作作环境、、喜欢标标新立异异的产品品。第五五园产品品的唯一一性、风风格的独独特性应应该比较较对他们们的胃口口。而万科地地产、中中式风格格、万科科物管这些个字字眼堆积积在一起起时，对对于高收收入艺术术及创意意人士来来说，这这种身份份上的标标签意义义，已经经可以促促使他们们考虑购购房的事事宜了。。4、投资客客第五园其其实在产产品类型型上，自自己创造造了稀缺缺性，文文化含量量比较高高。上面面也分析析过了，，文化是是具有杀杀伤力的的。喜欢欢的人会会无条件件地喜欢欢。这样样就为未未来的市市场表现现打下了了一项的的伏笔。。同时，产产品类型型上的稀稀缺性则则让喜欢欢的人别别无它选选。这两两个特性性将可能能使小区区产生突突破。鲸鲸山别墅墅仅仅因因为有个个社区教教堂就吸吸引了老老外长期期租赁不不愿走。。那么同同样有文文化含量量的第五五园的文文化力量量是否也也能够产产生这种种效应呢呢？5、港澳台人人士众所周知，，对于传统统的认识上上，港澳台台人士比大大陆的我们们继承得更更好。所以以第五园能能够更容易易地唤起港港澳同胞的的好感和认认同。1、市场整体体环境利好好“大深圳背背景”下，，“关内””与“关外外”的链接接越发紧密密。同时，，“关内””客户开始始关注龙岗岗中心城物物业，当地地开发水平平也逐步向向关内靠齐齐。房地产产交易量突突飞猛进。。2、住宅市场场需求旺盛盛2003、2004年，龙岗区区商品房销销售面积分分别为143.88和145.27万平方米。。2005年第一季度度销售面积积为40万平方米，，与去年同同期增长了了54%（2004年第一季度度为26万平方米）），市场交交易没有受受到“地产新政”影响。在所所销售的商商品房中，，每套平均均面积为88-91平方米。在价位结构构方面，每每平方米4000-6000元的商品房房成交量逐逐年增加，，其中2004年比2003年成交套数数增加67%，成交面积积增加73%。营销背景在万科第五五园之前，，锦绣江南南、书香门门第先后宣宣称建设中中式小区。。万科第五园园是深圳当当时真正具具备中式神神韵和内涵涵的住区，，在全国，，这种扬弃弃式继承也也是凤毛麟麟角，是深深圳房地产产开发企业业走向成熟熟、研发能能力渐强的的重要标志志。在万科·第五园，无无论是扬弃弃式继承以以后形成的的外在近似似、内在神神似的建筑筑风格，还还是功能区区分清晰的的绿化层次次，以及青青石小巷、、挑檐、院院落、廊架架、花窗、、孔洞、高高墙、缝隙隙等等，都都让人无须须借助外形形就能够感感觉到实质质，与其用用简单照搬搬的外形影影响人的视视觉、不如如用扬弃式式继承影响响人的心灵灵。由于万科科已经准准区域垄垄断坂雪雪岗片区区，因此此为了避避免内部部自家的的兄弟项项目发生生内耗竞竞争，万万科城西西化、第第五园中中式则并并不难理理解。营销背景景万科“原原创中式式”的成成功万科第五五园在2004年年底开开始认筹筹，发售售2000张VIP卡。2005年7月23日，开开始发发售。。据相相关报报道，，，““万科科·第五园园”推推出346套（其其中庭庭院别别墅52套、合合院阳阳房210套、叠叠院HOUSE84套），，成交交套344套，除除一套套庭院院别墅墅、一一套样样板房房为成成交之之外，，其余余单位位全部部售出出，到到晚上上7：30全部售售出，，销售售率达达100%。开盘前前的庭庭院别别墅均均价10000/㎡、叠叠院HOUSE7000/㎡、合合院阳阳房5500/㎡“一个个老房房子””。在第五五园，，经过过重建建的清清朝前前期徽徽派老老房子子格外外醒目目。老老房子子是万万科秉秉着““异地地保护护”的的初衷衷，移移到第第五园园原样样重建建的。。老房房子占占地面面积有有300平方米米，建建筑面面积400平方米米，上上下两两层。。万科科声称称：““这座座老房房子不不只是是万科科保护护文物物的一一种做做法，，还将将成为为第五五园的的一个个文化化精神神代言言品，，是第第五园园的文文化地地标，，它和和第五五园的的骨子子里的的中国国气质质是契契合的的。万万科将将其放放在这这里，，是希希望中中国民民居文文化的的精髓髓在第第五园园得到到延续续。””““一一本书书”。。2004年11月18日，《骨子里里的中中国情情结》在深圳圳举行行首发发式，，这本本由中中国设设计理理论专专家、、美国国洛杉杉矶艺艺术中中心设设计学学院终终身教教授王王受之之执笔笔创作作的书书诉求求：““某种种意义义上说说，中中国情情结是是铭刻刻在每每个中中国人人心中中的文文化印印记，，不可可磨灭灭、一一生相相随，，而在在与每每个人人息息息相关关的居居住上上，这这种文文化传传承的的根源源被漠漠视，，满眼眼只见见西式式横行行，洋洋风乱乱吹。。本书书推出出的重重要意意义在在于为为中式式现代代建筑筑寻找找突破破口，，探索索中国国传统统文化化与现现代居居住行行为如如何血血脉相相融。。作为为万科科意义义生产产的项项目万万科·第五园在总结结中国传统居居住特点，引引入国际先进进居住理念，，另辟蹊径，，开创了一片片现代居住的的新天地。””““一种气质””。万科在第五园园的推广中把把这种气质发发挥了淋漓尽尽致。7月16日，以“骨子子里的中国情情结”为诉求求的万科·第五园首次开开放，举办了了第五园新产产品发布会、、李玉祥“老老房子照片展展”以及“骨骨子里的中国国”主题论坛坛，地点在万万科·第五园充满历历史和文化气气息的的老房房子里，藏书书数千册的““万科书院””同时开放。。当天到场客客户达到近6000多位，当天的的气温是35度。推广核心“三个一”营销事件2004年国家性展览览会文博会开开幕之日，第第五园借大文文化环境、辖辖书小文化、、大概念粉墨墨登场了，展展位上不但请请来了《骨子里的中国国情结》作者王受之教教授坐镇现场场，王石更是是在开幕不久久上午十点钟钟走到展台。。高调亮相全面轰炸2005年春交会有展展位，到2005年7月16日对外开放样样板房万科把王受之之《骨子里的中国国情结》的版权买下来来了，据说是是20万。在对外开放样样板房的前一一天，深圳五五大类报纸和和电视报做了了头版。7月23日公开发售前前一、两天，，在深圳特区区报，南方都都市报也做了了头版。在万万科各主要的的户外广告牌牌，在公开发发售前也换成成了第五园的的广告，雅园园路快到第五五园处有第五五园的路标。。网络上，深圳圳房地产信息息网上到处都都有FLASH广告。2004年7月31日认筹2005年7月16日对外展示示样板房2005年7月23日公开发售售2006年6月完成一期期工程开样板房的的当天，请请来了一些些民间艺术术表演，如如民间剪纸纸、陶艺表表演、滚轴轴印刷、捏捏泥人、即即兴手勺绘绘糖画等，，吸引了很很多驻足观观赏者，儿儿童在里面面玩得不亦亦乐乎！让让客户近距距离接触中中国的民间间艺术，感感受中国风风情的魅力力！也达到到了对第五五园所强调调的中国风风情的一种种现实体现现！民间艺术表表演平面表现平面表现平面表现平面表现平面表现平面表现9、静静夜夜四四无无邻邻，，荒荒居居旧旧业业贫贫。。。。12月月-2212月月-22Thursday,December22,202210、雨雨中中黄黄叶叶树树，，灯灯下下白白头头人人。。。。19:47:2919:47:2919:4712/22/20227:47:29PM11、以以我我独独沈沈久久，，愧愧君君相相见见频频。。。。12月月-2219:47:2919:47Dec-2222-Dec-2212、故故人人江江海海别别，，几几度度隔隔山山川川。。。。19:47:2919:47:2919:47Thursday,December22,202213、乍见翻翻疑梦，，相悲各各问年。。。12月-2212月-2219:47:2919:47:29December22,202214、他乡生白发发，旧国见青青山。。22十二月月20227:47:29下午19:47:2912月-2215、比不不了得得就不不比，，得不不到的的就不不要。。。。。十二月月227:47下下午午12月月-2219:47December22,202216、行动动出成成果，，工作作出财财富。。。2022/12/2219:47:2919:47:2922December202217、做前，，能够环环视四周周；做时时，你只只能或者者最好沿沿着以脚脚为起点点的射线线向前。。。7:47:29下午午7:47下午午19:47:2912月-229、没有失失败，只只有暂时时停止成成功！。。12月-2212月-22Thursday,December22,202210、很多事事情努力力了未必必有结果果，但是是不努力力却什么么改变也也没有。。。19:47:2919:47:2919:4712/22/20227:47:29PM11、成功就就是日复复一日那那一点点点小小努努力的积积累。。。12月-2219:47:2919:47Dec-2222-Dec-2212、世间成成事，不不求其绝绝对圆满满，留一一份不足足，可得得无限完完美。。。19:47:2919:47:2919:47Thursday,December22,202213、不知香积寺寺，数里入云云峰。。12月-2212月-2219:47:2919:47:29December22,202214、意志坚强的的人能把世