国有土地征用审批制度范本

国有土地征用审批制度2008－07－19一、相关知识二、审批制度三、预审四、组件报批五、省级审查要点六、国家审查要点七、批后实施八、新的城市建设用地审批方式九、国土资源部报批新要求十、主要文件目录主要内容一、相关知识产权制度：我国土地产权制度：社会主义公有制。

包括全民所有制和劳动群众集体所有制。

全民所有制：国家所有，由国务院代表国家行使其权利。

劳动群众集体所有制:农村土地产权制度，实行家庭联产承包责任制。

承包期限：耕地、草地、林地……

一、相关知识产权制度：我国关于土地的权利证书：（四种）国有土地使用权证

集体土地所有权证

集体土地使用权证

土地他项权利证书(租赁权、抵押权等)

一、相关知识土地分类从我国实际出发，同时借鉴国外一些发达国家的经验，根据土地利用总体规划将土地分为：农用地：直接用于农业生产的土地（其中耕地占国土面积12.6%）；建设用地：建造建筑物和构筑物的土地；未利用地：农用地和建设用地以外的土地（占25%）。这是一级分类，一级分类下面还有二级分类……二、土地用途管制和耕地保护土地用途管制基本国情：国土面积居世界第三位

耕地面积居世界第四位人口占世界22%，耕地仅占世界7%

城市化、工业化进程，人地矛盾突出“一要吃饭，而要建设，三要保护环境”二、土地用途管制和耕地保护土地用途管制目的和意义：强制性的严格限制农用地转为建设用地，对耕地实行特殊保护，严格控制建设用地增加的速度和规模，促进经济增长方式和土地利用方式由粗放型向集约型转变，保障国家粮食安全，保障生态安全，实现社会经济可持续发展的目标。二、土地用途管制和耕地保护耕地保护

2030年前后……我国耕地总体特点:(1)(2)(3)(4)具体措施：建设用地占补平衡：保护基本农田：禁止闲置、荒芜耕地合理开发未利用地二、土地用途管制和耕地保护耕地保护耕地保护的责任目标考核制度：国土资源部会同农业部、统计局等有关部门，对省、自治区、直辖市耕地保有量和基本农田保有量提出考核指标。二、土地用途管制和耕地保护耕地保护考核的标准为：（1）省级行政区域的耕地保有量不得低于国务院下达的指标。（2）基本农田保有量不得低于……（3）建设项目占用耕地和基本农田后，补充的耕地和基本农田不得低于占用的数量和质量。同时符合以上三项要求，则合格；否则……耕地保护和基本农田保护：省长、市长为第一责任人。二、土土地用用途管管制和和耕地地保护护农用地地、耕耕地、、基本本农田田农用地地耕地基本农农田三、审审批制制度建设项项目用用地审审批包包括两两种：：1、农地地转用用审批批2、土地地征收收审批批我国实实行两两级审审批制制度，，以省省为主主。三、审审批制制度1、农用用地转转用审审批权权限国务院院省、自自治区区、直直辖市市人民民政府府三、审审批制制度国务院院的审审批权权限（1）国务务院批批准的的建设设项目目和省省、自自治区区、直直辖市市人民民政府府批准准的道道路、、管线线工程程及大大型基基础设设施建建设占占用耕耕地。。(单独选选址)（2）在土土地利利用总总体规规划确确定的的直辖辖市、、计划划单列列市和和省、、自治治区人人民政政府所所在地地的城城市以以及人人口在在50万人以以上的的城市市建设设用地地规模模范围围内，，为实实施该该土地地利用用总体体规划划，按按照土土地利利用年年度计计划申申请城城市分分批次次建设设占用用耕地地。(城市批批次)三、审审批制制度省级人人民政政府的的审批批权限限除国务务院审审批权权限以以外的的建设设项目目占用用土地地，涉涉及农农用地地转为为建设设用地地的，，需报报省、、自治治区、、直辖辖市人人民政政府审审批三、审审批制制度2、土地地征收收审批批权限限国务院院省、自自治区区、直直辖市市人民民政府府三、审审批制制度国务院院的审审批权权限（1）基本本农田田（2）基本本农田田以外外的耕耕地超超过35公顷的的（3）其他他土地地超过过70公顷的的三、审审批制制度省级人人民政政府的的审批批权限限征收除除国务务院审审批权权限以以外土土地的的，由由省级级人民民政府府批准准（1）低于于35公顷面面积的的耕地地（不不包括括基本本农田田）（2）低于70公顷面积的的其他土地地四、建设项项目预审预审指国土资源源管理部门门在建设项项目审批、、核准、备备案阶段，，依法对建建设项目涉涉及的土地地利用事项项进行的审审查。《国务院关于于投资体制制改革》审批：政府府投资项目目核准或者备备案：企业业投资项目目四、建设项项目预审分级预审需人民政府府或有批准准权的人民民政府发展展和改革等等部门审批批的建设项项目，由该该级人民政政府的国土土资源管理理部门预审审。需核准和备备案的建设设项目，由由该核准、、备案机关关同级的国国土资源管管理部门预预审。四、建设项项目预审预审程序申请：填写写预审申请请表需审批的建建设项目在在可行性研研究阶段，，由建设用地单单位提出预预审申请需核准、备备案的建设设项目在申申请核准、、备案前，由建建设用地单单位提出申申请提交材料四、建设项项目预审申请预审应应当提交下下列材料：：预审的申请请报告，内内容包括拟拟建设项目目基本情况况、拟选址址情况、拟拟用地总规规模和拟用用地类型、、补充耕地地初步方案案、压占矿矿产和地质质灾害评估估报告等需审批的建建设项目还还应提供项项目建议书书批复文件件和项目可可行性研究究报告五、具体实实施实施征地（1）土地征收收方案公告告（2）补偿登记记（3）制定征地地补偿安置置方案（4）公告征地地补偿安置置方案（5）支付各项项征地补偿偿安置费用用（６）移交交土地土地补偿费费：安置补助费费：地上附着物物及青苗的的补偿费：：继续耕种安安置重新择业安安置异地移民安安置作价入股/出资安置置五、具体实实施向建设单位位供地国有土地无偿方式：：划拨有偿方式作价入股租赁方式出让方式协议方式招标标方方式式拍卖卖方方式式挂牌牌方方式式转让让出租租抵押押出售售交换换赠与与集体体经经济济组组织织搞搞建建设设、、出出让让期期限限………国家家机机关关用用地地和和军军事事用用地地城市市基基础础设设施施用用地地和和公公益益事事业业用用地地国家家重重点点扶扶持持的的能能源源、、交交通通、、水水利利等等基基础础设设施施用用地地法律律、、行行政政法法规规规规定定的的其其他他用用地地五、、具具体体实实施施土地地登登记记市县县人人民民政政府府土土地地管管理理部部门门………市县县人人民民政政府府………六、、关关于于征征地地制制度度法律律规规定定《宪法法》第十十条条：：《土地地管管理理法法》第二二条条：：《物权权法法》第四四十十二二条条：：征地地满满足足三三个个条条件件：：为了了公公共共利利益益的的需需要要依照照法法律律规规定定给于于适适当当补补偿偿六、、关关于于征征地地制制度度区别别征征收收和和征征用用征收收是是指指为为了了公公共共利利益益的的需需要要，，国国家家把把私私人人所所有有的的财财产产强强制制地地征征归归国国有有；；征用是指为为了公共利利益的需要要，强制性性地使用公公民的私有有财产。共同点：不同点：所所有权、使使用权、动动产/不动产……现行制度的的缺陷：征地范围过过宽，没有有体现“公公共利益””的需要征地补偿偏偏低，难以以反映土地地的价值征地安置不不落实，难难以解决被被征地农民民的长远生计征地程序不不规范，侵侵害被征地地农民的知知情权、参与权、申申诉权六、关于征征地制度六、关于征征地制度没有明确““公共利益益”范围《土地管理法法》规定：国家家为了公共共利益的需需要，可以以依法对土土地实行征征收或者征征用并给以以补偿。“公共利益”的范围没有有明确界定定？房地产开发发：保障性性住房建设设……商品房的建建设……六、关于征征地制度征地补偿《土地管理法法》第四十七条条：征收收土地的，，按照被征征收土地的的原用途给给予补偿。。六、关于征征地制度目前的补偿偿标准征收耕地的的补偿费用用包括土地地补偿费、、安置补助助费以及地地上附着物物和青苗的的补偿费。。土地补偿费费：前三年年平均年产产值的6－10倍安置补助费费：前三年年平均年产产值的4－6倍地上附着物物和青苗的的补偿费：：如实补偿偿六、关于征征地制度目前补偿标标准土地补偿费费和安置补补助费，尚尚不能使需需要安置的的农民保持持原有生活活水平的，，经省、自自治区、直直辖市人民民政府批准准，可以增增加安置补补助费。但但是，土地地补偿费和和安置补助助费的总和和不得超过过土地被征征收前三年年平均年产产值的30倍。六、关于征征地制度目前补偿标标准征收其他土土地的土地地补偿费和和安置补助助费标准，，由省、自自治区、直直辖市参照照征收耕地地的土地补补偿费和安安置补助费费的标准规规定。被征收土地地上的附着着物和青苗苗的补偿标标准，由省省、自治区区、直辖市市规定。一般情况：：建设用地：：耕地的50%未利用地：：耕地的20%左右六、关于征征地制度补偿标准偏偏低北京郊区：：小麦：年产产500公斤/亩8毛/斤=1.6元/公斤：500××1.6=800元1000元30倍：1000×30=30000元六、关于于征地制制度补偿标准准偏低南京、宁宁波、武武汉、石石家庄四四城市的的问卷调调查，在在包括农农民、用用地者、、政府官官员在内内的所有有受访者者中，有有71%以上的人人认为目目前农民民所得征征地补偿偿费较低低或很低低。据浙江省省测算，，按杭州州市现行行城镇职职工最低低生活保保障费标标准300元/人·月计算，，农民所所得补偿偿一般只只能维持持8年左右的的生计。。（300×12××8=28800元）六、、关关于于征征地地制制度度补偿偿制制度度改改进进由于于按按原原用用途途进进行行补补偿偿，，被被征征地地农农民民难难以以分分享享土土地地利利用用方方式式改改变变带带来来的的增增值值，，也也难难以以分分享享经经济济和和社社会会发发展展的的成成果果。。对土土地地的的补补偿偿：：按按照照征征地地后后土土地地利利用用类类型型补补偿偿，，体体现现土土地地利利用用的的潜潜在在价价值值，，让让农农民民享享受受到到经经济济发发展展的的成成果果。。对房房屋屋的的补补偿偿：：（（天天津津））取取消消过过去去评评估估确确定定补补偿偿价价格格的的方方法法，，以以被被征征收收房房屋屋同同一一区区位位的的新新商商品品房房作作为为货货币币补补偿偿的的标标准准。。六、关于于征地制制度安置措施施缺乏可可操作性性特别是没没有形成成完整的的被征地地农民就就业促进进政策，，没有建建立起城城乡统筹筹的培训训就业机机制，没没有支持持被征地地农民培培训就业业的政策策措施，，部分被被征地农农民再就就业困难难或就业业质量过过低、无无法获得得新的收收入来源源或收入入过低、、陷入贫贫困就是是一种必必然的结结果。房地产开开发建设部《关于调整整住房供供应结构构稳定住住房价格格的见》：在十一一五期间间重点发发展普通通商品房房，自2006年6月1日起，凡凡新审批批、新开开工的商商品住房房建设，，套型建建筑面积积90平方米以以下普通通商品房房（含经经济适用用房）、、廉租住住房、限限价商品品房建筑筑面积所所占比重重必须达达到70%以上。这这些住房房的土地地供应量量也不得得低于居居住用地地供应量量的70%。严严格控制制城市新新增建设设用地规规模，确确保城市市基础设设施用地地和关系系民生的的居住用用地，特特别是三三类住房房用地。。严格落实实禁止类类和限制制类项目目的供地地（别墅墅、高尔尔夫球场场）。七、最近近几年政政策变化化房地产开开发满一年尚尚未开工工：土地地闲置费费满两年尚尚未开工工：无偿偿收回开开发商建建设面积积不到三三分之一一，已投投资额不不到四分分之一，，且未经经批准停停工满一一年的，，按照闲闲置土地地处置，，缴纳土土地闲置置费。七、最近近几年政政策变化化工业地产产开发经营性项项目实行行招拍挂挂……工业项目目实行招招拍挂……工业用地地出让最最低价标标准制度度出台……七、最近近几年政政策变化化建立最低低标准统统一公布布制度工业用地地必须采采取招拍拍挂建立工业业用地储储备低于最低低价标准准出让属属于非法法行为八、工业业用地管管理文件国土土资发[2006]307号，从从2007年1月1日开始实实施建立工业业用地出出让最低低价标准准统一公公布制度度，以遏遏止各地地招商引引资中竞竞相压低低地价的的恶性竞竞争行为为工业用地地出让最最低价标标准统一一公布制制度是根根据全国国土地等等级、基基准地价价水平等等综合平平衡后分分等级确确定，由由国土资资源部统统一制订订并公布布各地工工业用地地出让最最低价标标准工业用地地出让最最低价标标准不得得低于土土地取得得成本、、土地前前期开发发成本和和按规定定收取的的相关费费用之和和。15个等级，，相差14倍……八、工业业用地管管理严格规定定了《标准》的修正原原则，增增强了《标准》执行的““刚性””。明确确规定各各地国土土资源管管理部门门“不得得以土地地取得来来源不同同、土地地开发程程度不同同等各种种理由对对规定的的最低价价标准进进行减价价修正。。”有利于促进地地方进行“熟熟地出让”，，有利于工业业项目建设，，有利于提高高土地利用效效率八、工业用地地管理可以低于最低低标准的两种种特殊情况：：“对确需使用用土地利用总总体规划确定定的城市建设设用地范围外外的土地，且且土地前期开开发由土地使使用者自行完完成的工业项项目用地，在在出让时可按按不低于所在在地土地等别别相对应最低低价标准的60％执行”对其中使用未未列入耕地后后备资源，未未确定土地使使用权人（或或承包经营权权人）的国有有沙地、裸土土地、裸岩石石砾地，且由由土地使用者者自行完成土土地前期开发发的工业项目目用地，在出出让时可按不不低于所在地地土地等别相相对应最低价价标准的30％执行八、工业用地地管理土地储备制度度：城市规划划行政主管部部门根据城市市发展建设的的需要和城市市近期建设规规划，就近期期建设用地的的位置和数量量及时提出土土地的收购储储备建议，协协助政府制定定土地储备年年度计划，做做好土地收购购储备工作。。工业用地储备备：工业用地地要进行前期期开发（一级级开发，达到到熟地条件）），为招标拍拍卖挂牌出让让创造条件。。八、工业用地地管理低于最低价标标准出让土地地的，要追究究有关人员的的法律责任。。或者以各种形形式给予补贴贴或返还的，，属非法低价价出让国有土土地使用权的的行为，要依依法追究有关关人员的法律律责任八、工业业用地管管理从2007年1月1日起，土土地出让让收支全全额纳入入地方基基金预算