山东胶南金海滨项目开发探讨及推广的建议

山东胶南金海滨项目开发探讨及推广的建议城市概况胶南市地处山东半岛西南部的胶州湾畔。南临黄海，北靠胶州市，东接青岛经济技术开发区，西邻诸城市、五莲县和日照市。与日韩隔海相望。城市总面积1894平方公里，辖17处镇（街道办事处）。城区位于市境中部、灵山湾畔，三面低丘环抱，东南濒海。城区规划面积284平方公里。

胶南市是青岛西海岸的一座新兴滨海城市，依山傍海，风光秀丽，海岸线长138公里，占青岛西海岸总面积的88％。千古名胜琅琊台被列为国家重点风景名胜区和省级旅游度假区，是中国优秀旅游城市之一，先后荣获“中国优秀旅游城市”、“全国绿化模范城市”、“国家环保模范城市”、“国家级生态示范区”等称号。其综合经济实力和基本竞争力在2009年分别跃居全国百强县（市）第20位和第19位。胶南市是青岛的卫星城市之一，是青岛市经济重心战略西移的主要依托和发展腹地，也是正在迅速崛起的“青岛西海岸都市新区”，成为“环渤海经济圈”又一发展新亮点。胶南市交通四通八达，海滨大道、疏港高速公路、青新高速公路、204国道贯穿胶南市，已开通的同三高速公路纵贯全市南北，留有五个出口和一个互通式立交。距青岛流亭机场70公里，距青岛前湾港20公里。胶南属北温带季风气候区。年平均气温12℃，无霜期202天，降水量794毫米。气候四季分明，春迟秋爽，夏无酷暑，冬少严寒。城市经济发展胶南综合经济实力和基本竞争力在2009年分别跃居全国百强县（市）第20位和第19位。胶南市是青岛的卫星城市之一，是青岛市经济重心战略西移的主要依托和发展腹地，也是正在迅速崛起的“青岛西海岸都市新区”，成为“环渤海经济圈”有一发展新亮点。挺进西海岸战略的实施，既是青岛产业战略空间一次关键性的大拓展，也是构建以经济技术开发区、保税区、港区为核心的青岛新的经济板块或经济圈的关键突破，是青岛经济社会发展地理空间的一次战略拓展。即将建成的跨海大桥及海底隧道，使得胶南与青岛的城市对接也将成为现实,必将进一步促进胶南市各行业发展。胶南市利用东临青岛港，西有日照港，两个亿吨港口左右逢源的绝佳区位，主动对接融入半岛产业发展体系，突出重大项目、高新技术、产业集群“三个亮点”，加快推进工业化进程。初步形成了机械装备制造、食品与药物、家电电子、橡胶化工、船舶汽车、钢铁及有色金属“六个产业群”，代表城市创新水平的高新技术发展一路凯歌。城市经济发展目标：到2010年，地区生产总值超过690亿元，年均增长20%以上；地方财政收入超过36亿元，年均增长25%以上；二、三产业增加值占GDP的比重达到95%以上；城镇居民人均可支配收入超过17500元、农村居民人均纯收入超过9300元，年增长均在10%以上；社会消费品零售总额超过125亿元，年均增长15%以上；城市化水平达到55%以上。城市规划城市总体规划的指导思想是：围绕青岛构建可持续发展的经济体系、构筑有特色的国际大城市框架和提升城市核心竞争力；突出临港经济、海洋经济和旅游经济“三大特色”，坚持工业带动、海滨特色和生态原则，目标是把胶南建成人与自然和谐发展、环境优美、最适宜创业人居的生态旅游城市。根据建设青岛现代化国际大城市框架下新胶南的目标，确定了“东接、北扩、南展”的城市发展战略。总体规划在此基础上确定城市建设发展战略为：产业北扩、生活东延、中心优化、文教南展。规划形成“一带、两轴、六区”的布局结构一带：指滨海景观带。包括沿滨海公路与海岸线之间的区域，为公共开敞区，应严格控制建设。两轴：指沿滨海公路形成的横向发展轴和上海路形成的纵向发展轴，是城市主要景观轴线，也是城市各组团间的重要联系线。六区：指中心城区、临港产业加工区、海滨工业园、灵山卫居住综合区、大学园区、张家楼组团。老城改造为商业添活力近年来，胶南市从整治改造基础设施入手，大手笔进行城区改造，使老城区地价达到了新城区沿海地段水平，也给商贸流通业发展注入了巨大活力。“改旧为新”是老城区发展商贸的一条捷径，更为不少外地客商所青睐。老城区商贸业发展较为成熟，已形成两大商贸业聚集带，以琅琊台路为轴线的中心商圈，聚集了胶南商城、利群商厦、亿联广场、华联商城、天方购物广场、新阳光商场等商场(超市)，优化环境、提升档次成为其当务之急；以人民路西段为轴线的西部商圈汇集了盛客隆购物广场、家电交电、糖酒中心店、百货商场、家家悦西店、福都小商品城(夜市)、隆泰家居等商场，特色商圈为其进行了准确定位。而以珠海东路为轴线的东部新商圈目前正处于建设阶段，已聚集了维客超市、利群购物中心、鲁中家居、广城装饰城等商场。在现有大型购物中心、超市中，胶南有六家在全省同行业前十名中榜上有名。新城区构建现代化商圈居住人口相对偏少，商业气氛不浓厚，这是新城区成长中遇到的烦恼。胶南提出，将行政区变为商贸区，加速推进城区东西部连接。在引进项目上，东部商圈瞄准大块头，发展高端业态，突出“外向化、高端化、专业化”，一个现代化购物商圈正在形成。本着“区域布局、板块分布、主辅结合”的原则，通过改造提升老城区人民路中段以胶南商城为主体的商业中心区，加快发展东部新区北京路以炜伦广场等设施为主体的商业辅中心，同时在大学城园区预留发展空间，择机建立南部城区商业辅中心。另外，该市将高起点、高水准、高品位的改造建设一批特色商业街，如烟台路旅游文化美食特色街、珠海东路装饰装潢材料街、泰山西路汽车交易街、泰华置业广场步行街、黄山路茶艺街、两河海鲜小吃街、海王路餐饮娱乐街、琅琊台路综合商业街等，全面提升它们的整体规模、档次、特色和管理水平。青岛新一轮的总体规划完成了修编；“挺进西海岸”战略开启的新一轮城市经济布局调整全面铺开；青岛城市功能特别是主城区的功能开始大幅提升；全力打造“全国重点中心城市”和“世界知名特色城市”这一全新意蕴的、崭新的“大青岛”发展战略。青岛正依托环渤海经济圈的飞速发展，成为重要的区域性国际航运中心、现代物流中心、商务服务中心、金融中心、高新技术产业中心。青岛的城市集聚生产要素和综合服务的功能向全国辐射，用自身优势正向国际重要的中转枢纽港目标进发,吞吐量突破1.6亿吨,集装箱更突破500万标准箱,以临港工业为特征的港口延伸经济突飞猛进；海洋经济产值迅速提高,研发能力进一步增强,向着世界闻名的“海洋科技产业城”的目标迈出了坚实的步伐；依托新旅游大项目以及软环境的进一步改善,青岛旅游实现“三突破”“国际海滨度假城市”声誉鹊起。大青岛发展战略：向西以建设“青岛西海岸旅游度假城市”为目标，大力实施胶南旅游业的发展。胶南市的旅游资源可谓极大丰富：史有“东国名地”之称的胶南，文化古迹如星璀璨，得山海之利，胶南自然风光更是得天独厚。“大珠山、铁橛山、小珠山、千古名胜琅琊台遗世独立，古韵悠悠……这些独特的资源更为胶南旅游产业发展提供了充足的动力。多年来，得山水灵气的胶南人一直在藉助其丰厚的历史文化底蕴全力打造旅游经济这一“朝阳产业”。胶南市将旅游业作为全市经济发展的三大特色经济之一提出，先后制定下发了《关于进一步加快发展旅游业的意见》，公布实施了《旅游产业发展总体规划》，将胶南旅游整合为滨海东线、滨海西线和西部生态旅游线三条黄金旅游线，形成了琅琊台省级旅游度假区、大珠山风景区、小珠山风景区等十一区及海青茶园、大泥沟头画家村等十二个旅游点。优越的地理位置海洋资源优势悠久的文化历史沉淀高速发展中的城市经济基础设施建设逐步完善城市规模迅速扩张旅游资源优势进一步挖掘小结：胶南城市发展进入高速增长期产权式酒店、公寓式酒店和酒店式公寓的区别

产权式酒店即酒店的开发商将酒店的每一个客房的产权分别出售给业主，业主每年拥有一定的时间段入住，其余时间段，可以委托开发商或管理公司经营，并享受一定的分红，同时业主可以转卖、继承、抵押、馈赠。公寓式酒店简单地说，就是设于酒店内部的公寓形式的酒店套房，此种物业的特点在于：其一，它类似公寓，拥有居家的格局和良好的居住功能，客厅、卧室、厨房和卫生间，一应俱全。其二，它配有全套的家具电器，同时，能够为客人提供酒店的专业服务，如室内打扫、床单更换以及一些商业服务等。它既有公寓的私密性和居住氛围，又有高档酒店的良好环境和专业服务。酒店式公寓酒店式服务公寓在胶南房地产市场开始走红。服务性公寓又称酒店式公寓。这种业态形式源于欧洲19世纪，并逐渐流行于欧美房地产市场，是当时旅游区内租给游客供游人临时休息的物业，由专门的管理公司进行统一管理，既有酒店的性质又相当于游客的“临时之家”。其房型以类似酒店标准间为主，配有豪华商务套房，并提供居家生活所需的厨卫、家具等多种生活设施。高级的酒店公寓拥有多种康乐设施，能提供餐饮、健身、商务服务等多种服务，就软件服务而言，酒店公寓的服务水准一般都达到星级酒店的标准，它除了提供传统酒店的各项服务外，更重要的是向住客提供居家的、家庭式服务，真正实现宾至如归。酒店式服务公寓与传统酒店相比，设施先进、服务细致，价格更为经济，因此与传统酒店展开了积极竞争。

酒店式公寓意为“酒店式的服务，公寓式的管理”，是一种只做服务、没有任何酒店经营的纯服务公寓。它一般是拥有独立产权、配备包括厨卫在内的综合套间的房子，大厦提供酒店式的商务服务、保洁服务、物业管理、租赁管理。投资者既可以像购买普通住宅一样用于自住，又可以交由大厦以酒店的形式出租，获得投资回报。因此，酒店式公寓既吸收了星级酒店的服务功能和管理模式，又吸收了信息时代写字楼的特点，拥有良好的通讯条件，可针对性地提供秘书、信息、翻译等商务服务，是一种综合性很强的物业管理概念，集住宅，酒店、会所等多种功能于一体。酒店式公寓的户型，从几十平方米到几百平方米不等，可以满足使用者的个性化需求，在装修上统一为精装修，提供全套的家居设计和电器。对于不同户型也有不同的格调，在服务上根据住户的要求提供酒店式服务的同时，附属设施还增加了银行、会所、小超市等其它项目。在设计上，由于酒店式公寓项目的客户群大多是知名跨国企业高级员工、经理、总裁等，因此他的物业管理是由星级酒店直接管理或有酒店背景的物业公司进行管理，这就消除了房东对物业管理公司水平的怀疑，可以为住客提供高档、到位的各种服务。在服务上，酒店式公寓与产权式酒店和公寓式酒店几乎没什么差别；它们之间的本质差别在于：酒店式公寓是提供了酒店式服务的公寓，实质上还是住宅，而后两者的实质还是酒店，是商业。产权式酒店公寓式酒店酒店式公寓住宅商业胶南地产市场的突出特点一、房价攀升，地产投资开发持续增长二、地产项目开发走入规模化、产品类型多样化三、地产片区化发展现象严重，各区块发展相差甚大四、实力开发商崭露头角，促地产品牌推广品牌化五、水城规划建设的影响，沿海片区投资成热点六、港湾优势，胶南地产融入“大青岛”发展战略酒店式公寓市场分析

1、起步较早

青岛市的酒店式公寓出现于2002年末，比较其他二线城市，青岛市市场上这一新兴产品概念的推出相对较早。青岛市酒店式公寓市场在现有项目良好的市场表现带动下得到了快速发展，同类产品的纷纷相继推出。2、发展尚不成熟最为明显的便是很多项目在销售推广时期以“酒店式公寓”概念进行推广，但是在最后交付时却与“酒店式公寓”概念相差甚远，既不能提供酒店式服务，也不能达到酒店要求的装修标准。3、服务普遍较差在售物业普遍可以提供酒店式服务，但服务公司资质有较大差异。有些甚至不具备专业酒店管理经验，所以很难为业主提供星级酒店般的服务。4、胶南市酒店业当前的发展水平比较低胶南虽然是著名的旅游城市，但是由于当前市场上正在经营的酒店大多是2000年以前建设的，建筑和内部设施均存在着一定的老化，酒店业整体规模较小，其中还有部分星级酒店是从政府招待所发展起来的。目前除了星级酒店外，市场上还存在着一定数量的宾馆和招待所。酒店在分布上大多集中于城市中心区或旅游景区附近，经营管理水平比较低，当前胶南正面临着酒店更新和发展的机遇。5、高层开发纷纷向精装公寓靠拢胶南目前在售地产项目非常多，主要集中在中心城区和沿海新区两大片区。目前，花园式多层住宅仍为需求热点，单纯的高层住宅面对严峻的市场压力，纷纷推出了精装小户型公寓房。但是这些高层公寓仅是对硬件配置上对产品进行了优化，并未提出服务的概念，所以并没有本质上的改变。如：帝邦帝海6、豪宅精装公寓出现随着水城规划的出现，沿海片区成为目前胶南发展的新热点。位于水城黄金地段的那鲁湾，推出了2栋连体酒店式公寓。以较高的硬件配置、绝佳的地理位置占领了胶南公寓高端市场。但是此项目在销售和推广的过程中大力宣传产品性能，更多的侧重于投资价值，并没有太多的推广亮点让人印象深刻。酒店式公寓的市场投资前景分析

出租率较有保证的酒店式公寓大多聘请专业的酒店物业管理公司和酒店式公寓管理公司进行管理，他们有广泛的客源，而普通公寓的小业主出租，偶然性强。此外，租客也愿意花比公寓不高的价差，获得更多的、风险更小的服务；租金稳定性较有保证在普通公寓里，由于各投资者的资金、持房能力不同，投资比例的增加势必导致小业主的恶性竞争。而酒店式公寓统一的经营方式使各业主的经济利益捆绑在一起，管理公司根据收益分成，可以保持物业的整体租价；性价比比酒店更有优势酒店式公寓由于是成套住宅，相比较于纯酒店的单间设计，居住的舒适性大为提高。同时，酒店式公寓在其软、硬件的配置与纯酒店相差无比，但租金价格却相去甚远，因此，许多酒店的长租客便把置业目光投向了酒店式公寓。

产权问题，拥有产权可以让业主居住的安心、放心。必要时还可以出让自己的产权，回收投资，无疑降低了投资的风险。酒店式服务公寓与传统酒店的本质区别在于，这种楼盘可将每个单元出售给个体买房者，由拥有产权的业主居住或委托酒店物业管理公司统一出租经营，所以从本质上说，它是拥有私家产权的酒店。酒店式公寓之所以受到市场追捧，主要在于其功能的多元化，从商务用途，酒店出租到自用，都流露出其在使用上的灵活性，同时也衍射出投资角度的多重性。当前，国内各大、中城市已形成了高级商务人士阶层，这一阶层拥有非常可观的商务消费能力，传统的物业管理对他们来说早已不能适应其快节奏的生活。从另一层面来看，外企的不断进驻带来数量众多的境外中小型公司，因为目前大型的国际跨国公司都已在青岛设立了据点。中小型公司由于其资金实力，既想方便，又想价位合适，那么酒店式公寓应是最佳选择。1、单纯居住功能方面竞争力较差一些小户型酒店式公寓，仅仅打着酒店公寓的牌子，实际不能为客户提供酒店式的服务，由于他们户型单一，无独立厨房、客厅，缺乏足够的储存空间，只具备旅店的暂住功能，虽然在价格上有一些优势，但从综合角度考虑，既不适宜日常起居，也会让投资贬值。2、盲目追求造成成本过高由于酒店式公寓的经营也相当复杂，所以定位时必须把握准确、条理、便捷的原则。盲目追求奢华，不仅会增加成本，也会与市场脱节。另外，开发商缺乏此类产品开发经验，却坚持自己经营，也会为交房后的矛盾留下隐患。3、得房率低（重视公用空间的附加价值）多数酒店式公寓项目只有60%多的得房率，最多也只有70%左右的得房率，这就在无形之中抬高了其套内实际使用面积的折合单价，降低了其性价比，并直接影响其保值增值功能。4、分时度假和稳定的租金回报，不容易实现。

酒店式公寓的投资风险特征项目概况地下一层、地上三层裙楼为商业1#主楼12层为商务酒店2#主楼12层为商住公寓商业地下二层和住宅楼地下一层为业主车库商业停车场为敞开式地面停车场项目周边实景照片项目SWOT分析项目优势：1、区位优势：毗邻东部开发区、行政区、西海岸旅游度假核心区；2、配套优势：CBD商圈之核心地段，中心商业区，配套完善；3、开发商优势：开发商在胶南具有一定的品牌优势；4、自身配套优势：大型MALL、专业的星级酒店；5、硬件配置优势：光伏发电、直饮水、分户采暖、隔音通风保障、同层排水。项目劣势：1、地处闹市，居住的相对私密性及安静程度受到很大影响；2、项目外观稍显单调，无法造成强烈的视觉印象；3、项目目前周边环境较差；4、酒店式公寓入口受底层商业影响；5、开发商无此类产品开发经验；6、从开发商提供的项目介绍来看，项目运作缺少亮点。市场机会：1、胶南经济迅速发展；2、利群、家乐城等大型商业建设，该地块将成为胶南投资热点；3、青岛市挺进西海岸大战略对于胶南的促进；4、服务性酒店式公寓在中心区仍属市场空白；5、尚无知名的高端品牌商务连锁酒店进驻胶南；6、2011年海底隧道通车，进入青岛市区仅需25Km；7、与青岛开发区形成西海岸一体化旅游度假体系。市场威胁：1、胶南在售项目较多，市场竞争激烈；2、距离黄岛较近，大量客源随着海地隧道的通车向青岛市区方向分流；3、胶南酒店市场尚不成熟，给操作增加了很大的难度；4、项目整体运作及各方角色协调存在较大风险；5、高端市场相对较窄的客群面。受众群体分析：购买者的思想追求解放、改变、释放色彩、风景、健康自由、随意、洒脱客户构成分析：私营企业经营者大型企业的高层管理者追求时尚生活的新兴人士行政单位高级领导外籍人士灰色收入者投资客群客户特征描述：经济承受能力较强对生活品味有较高要求对产品要求高希望生活与众不同渴望得到精神的放松对自然和风景的热爱希望物业的可持续发展并带来收益我们的产品是什么？核心竞争力是什么？如何让受众在第一时间就能准确地认知？必须给项目的性质特色作出一个简明扼要的概括，总结出一个具有明确针对性的产品形象定位！项目卖点分析汇总无与伦比的区位优势得天独厚的配套优势独具匠心的景观优势精雕细琢的配置优势但是这点特点还是不足以支撑高端品质，我们需要更强有力的手段来提高项目附加价值！有了灵魂的人是高贵的有了灵魂项目价值才能进一步提升我们需要为项目注入灵魂我们要将繁华提升到文明的程度而文明需要用一种文化来进行阐述为胶南地产注入精神力量繁华之中创造更高层面的繁华什么样的文化适合胶南市场？什么样的文化适合项目特性？什么样的文化最能被客群所接受？我们是海滨地产我们面对的是高端市场我们需要将“海”的文化进行提炼赋予“海”更深层次的涵义海：生命的发源地对海的向往源于对生命最本质的热爱随着文明的进步人类对海赋予了更多的文化气息不同地域的人对于不同地域的海有着不同领域的理解这种看似简单的向往寄托着更深层面的情感解密

海经常见到海的人，希望自己的海能有更多阳光的色彩。他们向往椰林、沙滩，他们喜欢冲浪、日光浴！第一次见海的人，都会折服于浩瀚的蓝色。他们希望常伴海左右，这是一种最纯粹的生命追求！在五千年文明历史的古国里生活，盼望有一天能够呼吸异域文化的空气，听一听来自不同地域的心跳！北方的海南方的海外国的海在这个被水覆盖大半的星球上被人类定义了名字的海洋有很多在这些海洋环绕的土地上有一个地方承载了最多的希望和梦想这里就是夏威夷解密

夏威夷“夏威夷”一词源于波利尼西亚语。公元4世纪左右，一批波利尼西亚人乘独木舟破浪而至，在此定居，为这片岛屿起名“夏威夷”，意为“原始之家”。夏威夷是太平洋上一颗明珠。它东距美国旧金山3846公里，西距日本东京6200公里，是太平洋地区海空运输的枢纽。马克·吐温说：夏威夷是大洋中最美的岛屿，是停泊在海洋中最可爱的岛屿舰队。夏威夷群岛是由124个小岛和8个大岛组成的新月形岛链，弯弯地镶嵌在太平洋中部水域，所以有“太平洋十字路口”和“美国通往亚太的门户”之称。它的陆地面积为16641平方公里，面积最大的是夏威夷岛，由5座火山组成，其中基拉维厄火山为世界活火山之最。冒纳罗亚火山每隔若干年喷发一次，炽烈的熔岩从山隙中缓缓流出，成为夏威夷的一大奇观。瓦胡岛是第三大岛，也是夏威夷政治、文化中心——首府檀香山所在地。全州110万人的80％居住在该岛上。夏威夷的闻名之地有：檀香山、威尔基海滩和珍珠港。夏威夷，是世界上旅游业最发达的地方之一。不过吸引观光游客的，并非名胜古迹，而是它得天独厚的美丽环境，以及夏威夷人传统的热情、友善、诚挚。夏威夷风光明媚，海滩迷人，日月星云变幻出五彩风光：晴空下，美丽的威尔基海滩，阳伞如花；晚霞中，岸边蕉林椰树为情侣们轻吟低唱；月光下，波利尼西亚人在草席上载歌载舞。夏威夷的花之音，海之韵，为游客们奏出一支优美的浪漫曲。夏威夷人纯朴好客。当观光轮船接近夏威夷外海时，便有一大群热情如火的夏威夷女郎，驾着小舟靠近轮船，把一串串五颜六色的花环送给游客，且高喊着欢迎口号“阿罗哈”，充分表达她们最真挚的欢迎之忱。阿罗哈是土语，一般解释为欢迎，你好等等，表示友好和祝福，每个来到夏威夷的人都学会这句话。“阿罗哈”还表示“我爱你”。解密阿罗哈有人说，选择一个地方就是选择一种生活方式，那么夏威夷为什么能够吸引猫王和众多追随者，乃至成为爱的天堂？回答这个问题只能从它独一无二的地理位置着眼。夏威夷位于太平洋中心地带，是世界上最孤立的群岛，离最近的大陆也有2500英里，可以说是一个“世外桃源”。对外界来说，它与世隔绝，安详静谧，但岛内却熙熙攘攘，人声鼎沸，风光绝美，购物方便，娱乐项目应有尽有。这种既对立又和谐的景象，对那些希望躲避聚光灯的追踪和狗仔队的烦扰，尽情享受甜蜜爱情的恋人来说，无疑是一种致命的诱惑。这个世界上，很难找到像夏威夷这样一个去处，它能令人身心完全放松，又不感觉幽居的清冷，因而，无数明星都爱上了这块宝地，这里成了恋人度假和秘密结婚的绝佳去处，堪称全球的“私奔圣地”。全世界的人都知道，ALOHA精神乃发自于夏威夷的内心……

ALOHA精神有一部分可以说是受到夏威夷人从容温和性格的影响，一部分是出自于人性，然而，另一部分则是因为这里的人们诚挚地希望能与您分享夏威夷的欢乐与热诚。湛蓝的天空、温暖的和风及动人的景致正是ALOHA精神这种美丽惊艳的舞台，这个精神已在这里延续了数百年之久。在面积达16635平方公里的夏威夷群岛上，居住着多种民族，在120万总人口中，美利坚人、华人及华侨约占68％，日本人约占30％，波利尼西亚原居民占2％。但这仅占2％的原居民中却包含了太平洋岛区的七个民族。这里有着全球的多维文化，有着世界性的种族融合，这里是“文化熔炉”，这里拥有“爱的精神”的美名。通过对项目的深入分析，同时为项目注入一种精神力量，我们建议，将本项目定位为：夏威夷风情五星级酒店公寓这里有两个关键的点：1、夏威夷风情2、五星级服务以上两点如何继续深化？案名及LOGO：LOGO标志部分，为夏威夷风景再现，引人遐想。字体活力灵动，充满神秘感。将夏威夷带到东方，不仅是每个购房者的梦想，也是金海滨置业不懈的追求。夏威夷有的，我们也有的：沙滩海浪日光浴夏威夷有的，我们没有的：阿罗哈衫草裙舞椰林篝火晚会夏威夷有的，我们没有的总结起来我们会发现他们共同的特点：有一个字“炫”“炫”主要包含了两个层面：1、色彩的绚丽2、生活的多彩色彩的绚丽如何深化？产品规划建议外观建议：炫目的晶体外墙，极富质感，项目品质油然而生。墙体色彩的变化搭配，简约而不单调。外墙与窗的艺术分不清哪里是外墙哪里是窗有时候艺术往往只是对于细节的在乎同样是底商却增添了许多活力大面幅的极具造型感的墙体广告不仅为MALL招揽了生意也为高处的公寓增加了人气大堂设计建议：回家的渴望在这一刻达到顶峰，绚丽的质感大堂彰显每一位业主的高贵气质。简约现代主义风格：跳动的色彩注重墙面及柱的质感光感效果把阳光带到室内欧洲古典主义：皇家奢华天花板、立柱、门的造型每个细节有显露文艺复兴的色彩但是此设计施工成本较高仅作为参考电梯间设计建议：电梯间的装饰，显示开发商对细节的追求。让每一位来访者感受到贵族般的礼遇室内装修设计建议：超宽观景窗设计，城市美景尽收眼底，登高而“观天下”的豪迈情怀柔和的色彩搭配，温馨、舒适，身心彻底放松带来的精神愉悦！厚重的色彩搭配，欧洲元素的应用，在体验异国情调的同时，满足对奢华的追求！厨房装修设计建议：对空间的利用达到极致，在极小的空间内满足烹饪的一切可能。在酒店式公寓厨房的设计中，通风问题至关重要！菜单式装修方案将装修标准划分为：

舒适级豪华级超豪华级基础装修为舒适级，豪华级和超豪华级邀请装饰公司出3种设计效果图，客户可根据自己喜好选择装修风格，选择豪华级和超豪华级装修方案的客户需要承担额外发生的装修差价。社区智能化建议：本案的客群有相当一部分非常驻人口。他们不但要保证居家的安全，同时对于私密性的要求更高。内容包括：社区一卡通系统可视楼宇对讲系统门磁窗磁报警系统24小时安保巡逻系统远程抄表系统其他智能化系统：宽带网系统：高速宽带网接入，每户留有接入接口；系统：每户配备线两条，客厅、主卧室预留接口；电视系统：预留数字电视接口，接入数字电视及加密卫星电视节目；户内智能化系统：煤气泄漏报警、紧急呼叫按钮。生活的多彩如何深化？服务建议两栋高层之间的顶部绿化设计建议：1、夏威夷风情景观设计，热带雨林特色（可用仿植物）；2、妆点具有夏威夷特色的景观小品；3、增加景观的互动性、可参与性；4、设置露天舞台，定期草裙舞等夏威夷风情演出；5、定期组织类篝火晚会性质露天互动活动；6、户外景观休闲吧，提供餐饮、茶点、阅览等服务。商务会所的配套；健身、休闲的会所配套；知名酒店管理公司提供的酒店服务（九大服务系统）►酒店式礼宾接待：门童、行李生热情周到的迎送服务►家居服务：家居保洁、钟点服务、衣物洗涤、家电维修、定期消毒杀菌等；►健康服务：病人护理、身体检查；►交通服务：房车租赁、车辆美容、爱车专托；►餐饮服务：定位送餐、家宴安排；►商务接待：尊客迎送；►商务秘书：打印、代订书报、秘书服务、花卉订送、会议安排、商务活动筹划、票务速递；►商务法律：专业商务法律服务（家庭、公司法律顾问）；►居家娱乐：派对筹备、朋友聚会。社区业主VIP俱乐部制度：1、社区会员制管理；2、会员可享受商务会所、健身俱乐部、休闲会所等折扣优惠；3、定期举行社区会员活动；4、会员可参与每年一次的抽奖，头等奖为“夏威夷双飞7日游”；5、会员生日可收到一份“东方夏威夷”提供的生日纪念品一份；6、会员增值服务（购房优惠等）。市场运作总体思路：立足青岛做项目面向全省做市场开放全国做销售先卖生活再卖服务最后卖品质营销运作总体思路：以夏威夷风情生活为蓝本为客户勾画美好生活，由此激发客户兴趣；完美的酒店式服务体系，给予客户最大的购房满足感；精雕细琢的项目细节品质打消客户最后一层疑虑，最终成交！1活动式行销模式运用通过各种公关活动的举办，使目标客户群真实的体会到“东方夏威夷”所倡导的生活模式，从而产生购买行为。2重点市场分销体系青岛地区济南地区省内其他地区中国西部省份地区中国北部省份地区3服务式营销策略点对点直效服务售楼处体验式服务假期抽奖旅游服务社区会员制服务营销活动：产品鉴赏会目的：展现项目良好的环境，向客户展示未来生活模板，使客户了解项目规划，对项目增加信心，拉动圈层营销效果活动方式：邀请意向客户参观项目样板区，包括：园林、样板间、智能化系统等，同时配合销售人员陪同讲解；参观完毕进行一个短暂的座谈会，大家畅所欲言提出自己对项目的见解；会后，赠送到场人员带有项目logo的小礼品参加人员：业主、意向客户；报纸、电台等媒体记者地点选择：商务会所、高级酒吧营销活动：滨海城市发展与宜居生活论坛活动目的：通过“滨海城市发展与宜居生活论坛”活动，阐述滨海居住与投资优势，聚集潜在客户，定向推广项目信息。同时为中高端客户交流提供平台，为圈层营销提供基础。活动方式：组织“滨海城市发展与宜居生活论坛”，同时结合项目信息宣传和推广。参与人员：相关领导，项目诚意客户、媒体嘉宾地点：待定营销活动：东方夏威夷红酒沙龙活动目的：巩固已成交客户信心，发掘连带销售，用成交客户带动意向客户购买。活动方式：以红酒冷餐会的形式，邀请已成交客户及意向客户，共同体验夏威夷风情生活。活动内容：开发进程通告，客户情感交流。夏威夷草裙舞等特色风情表演，篝火晚会等。